PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN CĂN HỘ MBBABYLON

Điểm mạnh của dự án:  Chủ đầu tư INVESTCO uy tín trong việc xây dựng dự án căn hộ chung cư dành cho người thu nhập trung bình.. Nguy cơ:  Sản phẩm căn hộ của dự án có thể gặp nhiều khó

CĂN HỘ MBBABYLON

I Phân tích tính khả thi của dự án về mặt kinh tế

1 Phân tích theo PESTLE

1.1 Giới thiệu về chủ đầu tư

INVESTCO CORPORATION (Công ty CP Đầu tư & Phát triển xây dựng) được

thành lập từ năm 1990, tiền thân là một Doanh nghiệp nhà nước hạng I trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội - Bộ xây dựng

Chính thức cổ phần hóa từ năm 2005, trải qua 20 năm hình thành và phát triển, đến nay INVESTCO đã trở thành thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực phát triển xây dựng tại Việt Nam, với 5 công ty thành viên và tổng doanh thu lên đến hàng chục triệu đô la mỗi năm

Trưởng thành trong bối cảnh hội nhập của đất nước, hoài bão của chúng tôi là phát huy những lợi thế cạnh tranh sẵn có, tiếp tục phát triển với hình ảnh hiện đại, năng

động hơn và nắm bắt mọi cơ hội để trở thành một tập đoàn tầm cỡ trong khu vực, hoạt động thành công trên nhiều lĩnh vực: Thi công xây lắp, Đầu tư kinh doanh bất động sản, Sàn giao dịch bất động sản, Tư vấn xây dựng & Đầu tư tài chính …

Các công trình được nhận Huy chương vàng Chất lượng cao ngành xây dựng:

 Cao ốc Norfolk Mansion, Quận 1, TP HCM ("Công trình tiêu biểu thập kỷ 90")

 Khu văn phòng KCN Việt Nam – Singapore (VSIP)

 Công viên trượt nước Saigon Water Park

1.2 Tính pháp lý của dự án:

• Công văn số 485/UBND-NĐ của UBND Quận Tân Phú ký ngày

08/05/2006 có ý quy hoạch đối với dự án xây dựng khu Chung cư Âu Cơ tại Phường Tân Thành, Quận Tân Phú do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Xây dựng làm Chủ đầu tư

• Công văn số 332/CCMN ngày 24/02/2006 thỏa thuận về chiều cao xây

dựng tại số 683 Đường Âu Cơ, P Tân Thành, Q Tân Phú, TP.HCM của CụmCảng Hàng Không Miền Nam

• Công văn số 534/UBND-NĐ ngày 05-06-2007 của UBND Quận Tân Phú trình Sở Quy hoạch Kiến trúc về trình thẩm định dự án.

• Công văn số 2834/SQHKT-QHKV2 ngày 11-08-2008 của Sở QHKT gửi UBND Quận Tân Phú và Investco về ý kiến quy hoạch kiến trúc

• Quyết định số 11/QĐ-SXD ngày 21/01/2009 của Sở Xây dựng về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Cao ốc Thương mại và Chung cư Âu Cơ tại P Tân Thành, Q Tân Phú

• Quyết định số 448/QĐ-UBND ngày 26/01/2010 của UBND Thành phố về việc cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Xây dựng chuyển mục đích

sử dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư kết hợp thương mại, dịch vụ tại P Tân Thành, Q Tân Phú

• Biên bản nghiệm thu phần móng ngày 12-04-2011 của Investco

• Quyết định số 73/QĐ-SXD-TĐDA ngày 15-10-2012 của Sở Xây dựng về điều chỉnh dự án

Tầng 13 (block B): vườn treo 500m2

Dự án căn hộ MBabylon được tư vấn thiết kế bởi các công ty nổi tiếng của SINGAPORE như : Công ty ADDP Architects (Singapore) và Công ty Tylin

International (Singapore), tư vấn M&E bởi Công ty BON Engineering Consultants (Singapore)

Thời gian và tiến độ thực hiện dự án: 2010 - 2013

Thi công phần kết cấu: Quý III/2010 – quý I/2013

Thi công hoàn thiện: Quý II/2013 – quý I/2014

Hình ảnh mới nhất dự án MB_BABYLON đến tháng 11/2013

1.4 Đặc điểm của dự án

1.4.1 Vị trí

Vị Trí: 683 Đường Âu Cơ, Phường Tân Thành, Quận Tân Phú, TPHCM Cao

ốc căn hộ MB Babylon tọa lac ngay mặt tiền đường Âu Cơ Dự án được thiết

kế bởi các chuyên gia đến tử Singapore và xây dựng với trang thiết bị cao cấp, nội thất hoàn thiện, đầy đủ các tiện ích cho cuộc sống hiện đại

Vị trí đắc địa :

Dự án sở hữu mặt tiền dài trên 70m tại đường Âu Cơ, đây là trục đường huyết mạchcủa Quận Tân Bình và Tân Phú với lộ giới dự phóng 30m.

Ngoài ra, Cao ốc căn hộ MB Babylon Investco gần các công trình phục vụ dân sinh như Bệnh viện Đa khoa Tân Phú, Chợ Bàu Cát, Co- OpMart Lũy Bán Bích, sân bayQuốc tế Tân Sơn Nhất, Khu du lịch Đầm Sen, Trung tâm Thể thao Đa năng Phú Thọ, trường đại học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh…

1.4.2 Tiện ích của dự án

Dự án Cao ốc căn hộ MB Babylon Investco liền kề:

-Uỷ Ban Nhân Dân Quận Tân Phú

-Hệ thống siêu thị Co.op Mart, Maximax, Big C, Lotte Mart, trung tâm thương mại Parkson, chợ Bàu Cát, chợ Tân Bình…

-Công viên văn hoá giải trí Đầm Sen, khu du lịch Kỳ Hòa, công viên Lê Thị Riêng, công viên Gia Định

-Trung tâm thể thao đa năng Phú Thọ, sân vận động Quân khu 7, trung tâm văn hóa Quận Tân Phú

-Bệnh viện Thống Nhất, bệnh viện Trưng Vương, bệnh viện Phụ sản Đại học Y Dược, bệnh viện Chợ Rẫy, bệnh viện Quận Tân Phú

-Trường Đại học Bách khoa Tp.HCM, Đại học Tài chính - Marketing, cao đẳng CNTT, trường PTTH Nguyễn Thượng Hiền, Trương Vĩnh Ký…

-Hệ thống trường Mầm non, cấp 1, 2 đạt chuẩn quốc gia…

-Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất

-Đặc biệt, MB Babylon có một không gian xanh mát với hệ thống công viên cây

xanh xung quanh căn hộ Đặc biệt điểm nhấn độc đáo của tòa nhà là vườn treo tại tầng 9, một giá trị sinh thái & kiến trúc mang đến cho cư dân cảm giác hòa mình với thiên nhiên, tận hưởng môi trường sống trong lành giữa lòng thành phố

Sự sang trọng, tiện nghi & thoáng mát của tổng thể dự án được tô thêm với 2 hồ bơirộng cho cả người lớn & trẻ em mang đậm nét phong thủy kết hợp với hệ thống phòng tập thể dục hiện đại.

Việc phân tích dự án MB_BABYLON theo mô hình PESTLE nhằm chỉ rõ tác động hai chiều giữa môi trường bên ngoài và dự án theo 6 yếu tố sau: Political, Economic, Social, Technological, Legal, Environmental

 Political: dự án được thực hiện bởi chủ đầu tư uy tín INVESTCO

CORPORATION,với đầy đủ tính pháp lý cùng ý tưởng dự án thiết thực đáp ứng nhu cầu hiện nay về đối tượng mục tiêu, vị trí thực hiện dự án, giá cả hợp

lý cũng như đảm bảo đầy đủ các tiện ích cần có Từ đó cho thấy dự án

MB_BABYLON luôn đảm bảo tính ổn định của mình trên thị trường

 Economic: dự án MB_BABYLON được Nhà nước hỗ trợ về lãi suất đối với hình thức thanh toán của khách hàng

 Social: do dự án hướng đến khách hàng mục tiêu là người có thu nhập trung bình  dự án MB_BABYLON góp phần giải quyết nhu cầu của xã hội

 Technological:

 Legal: dự án có đầy đủ tính chất pháp lý

 Environmental: với tiêu chí hướng đến môi trường xanh, dự án

MB_BABYLON luôn thân thiện với môi trường sống

Việc thực hiện dự án bất động sản ở Việt Nam thường bỏ sót 2 yếu tố cuối là tính hợp pháp của dự án cũng như ít quan tâm đến việc dự án tác động đến môi trường bên ngoài Nhưng dự án MB_BABYLON thì đảm bảo đủ cả 6 yếu tố, cho thấy sự tiến bộ của dự án trong việc thực hiện

2.Phân tích SWOT

Mô hình SWOT được xem là một trong ba công cụ phân tích tiêu chuẩn để đánh giá tính khà thi của một dự án Mô hình này phân tích dự án dựa vào hai nhóm tác động chính đến dự án là nội tác và ngoại tác Nhóm nội tác bao gồm yếu tố là điểm mạnh, điểm yếu, còn nhóm ngoại tác gồm yếu tố cơ hội và nguy cơ

Điểm mạnh của dự án:

 Chủ đầu tư INVESTCO uy tín trong việc xây dựng dự án căn hộ chung cư dành cho người thu nhập trung bình

 Đầy đủ tính pháp lý nên tiến độ hoàn thành dự án đúng hoặc sớm tiến độ

 Vị trí thuận lợi gần trung tâm thành phố

 Giá cả hợp lý với thu nhập của khách hàng tiềm năng

 Đầy đủ tiện ích về khu vui chơi, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng lẫn mảng xanh nội

bộ dự án

 Được sự hỗ trợ lãi suất từ Nhà nước trong việc thanh toán

 Phương thức thanh toán đa dạng

 Phương thức marketing sản phẩm sáng tạo

Điểm yếu của dự án:

 Diện tích căn hộ chưa đa dạng

 Do dự án hướng đến khách hàng mục tiêu là người thu nhập thấp nên các khu tiên tích như hồ bơi, khu vui chơi, sinh hoạt vẫn còn khá nhỏ Chính điềunày cho thấy sự thừa thải trong việc xây dựng những khu tiện ích đó Do khách hàng có thu nhập trung bình thường ít có nhu cầu đối với những tiện ích này Đối với những khách hàng đó, chính điều này trở thành gánh nặng tài chính của họ

Cơ hội của dự án:

 Do dự án 3 có ý tưởng, chiến lược và định vị đúng nhu cầu thực của thị trường nên việc thu hồi vốn khá cao

 Sự thành công của dự án Căn hộ MB Babylon tiếp tục khẳng định vị thế INVESCO nói chung, và chuỗi dự án MB Babylon nói riêng trên thị trường bất động đang gặp khó khăn hiện nay.

Nguy cơ:

 Sản phẩm căn hộ của dự án có thể gặp nhiều khó khăn trong việc cạnh tranh với các sản phẩm thay thế căn hộ chung cư giá rẻ, căn hộ chung cư tập thể…

 Do dự án Căn hộ MB Babylon hướng đến người có thu nhập trung bình nên

cơ sở hạ tầng của dự án có thể bị lỗi thời

3.Phân tích về phân khúc thị trường

Hiện nay đa số căn hộ là loại hình được hầu hết các nhà đầu tư cá nhann lựa chọn ,nhất là các nhà đầu tư mới bắt đầu tham gia thị trường do chi phí tham gia đầu tư thấp hơn so với các loại hình khác ,trên dưới 1.5 tỷ đồng cho một căn hộ trung bình ở các quận ven đô và thủ tục mua bán cũng đơn giản hơn.Ngoài ra,nhu cầu thực cho loại hình BĐS hiện nay rất lớn là các căn hộ nằm phân khúc trung bình thấp Hơn nữa,việc phát triển loại hình nhà ở căn hôn còn nhận được

sự đồng thuận từ các cơ quan quản lí chức năng

Nhà ở cho người có thu nhập thấp là một phân khúc thị trường nhận được khá nhiều chính sách hỗ trợ từ nhà nước như miễn tiền sử dụng đất, gói đầu tư 30

000 tỷ và nhiều hỗ trợ khác về mặt thủ tục, trợ cấp Mặt khác, từ trước nay, phânkhúc sản phẩm này đều bị bỏ ngỏ Hầu hết các dự án trong lúc thị trường nóng sốt trong giai đoạn 2007- đầu năm 2008 đều tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi đó số lượng khách hàng chỉ chiếm một tỉ lệ nhỏ Ngược lại, phần đông dân cư chỉ có khả năng mua căn hộ giá thấp Vì vậy, lượng cầu về phân khúc sảnphẩm này là lớn, tuy nhiên đối thủ cạnh tranh lại khá ít vì tỉ suất lợi nhuận của phân khúc này là thấp Từ cuối năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản lao dốc, điều này làm cho phân khúc nhà ở cao cấp bị thua lỗ khá nhiều Vì vậy, phân khúc đầu tư vào căn hộ giá rẻ là một chiến lược tốt trong giai đoạn hiện nay

Hiện nay đa số căn hộ là loại hình được hầu hết các nhà đầu tư cá nhann lựa chọn ,nhất là các nhà đầu tư mới bắt đầu tham gia thị trường do chi phí tham gia đầu tư thấp hơn so với các loại hình khác ,trên dưới 1.5 tỷ đồng cho một căn hộ trung bình ở các quận ven đô và thủ tục mua bán cũng đơn giản hơn.Ngoài ra,nhu cầu thực cho loại hình BĐS hiện nay rất lớn là các căn hộ nằm phân khúc

trung bình thấp Hơn nữa,việc phát triển loại hình nhà ở căn hôn còn nhận được

sự đồng thuận từ các cơ quan quản lí chức năng

Căn hộ MB Babylon hướng về mục tiêu khách hàng là khách hàng có thu nhập

ổn định trung bình khoảng 10 triệu một tháng Nhóm khách hàng này có nơi làm việc là ở các quận nằm phía Tây Sài Gòn như các quận Tân Bình, quận 6, quận 11 và Bình Chánh

Với phân khúc thị trường này, dự án Căn hộ MB Babylon sẽ có nhiều lựa chọn

về diện tích căn hộ phù hợp với nhóm khách hàng là độc thân hay hộ gia đình,

số lượng từng hộ giá đình, có con nhỏ hoặc đang đi học tiểu học Giá căn hộ giao động từ 13 đến 17 triệu/m2

4 Phân tích chiến lược định vị:

4.1 Lợi thế cạnh tranh:

_ Sự cạnh tranh trong sản phẩm: Ngoài việc MBBabylon là sản

phẩm dành cho người có thu nhập trung bình, điểm mang lại tính cạnhtranh cao cho dự án là Tỷ lệ xây dựng chỉ chiếm 39% trên tổng diện tích5.177 m2, phần còn lại dành cho công viên, cây xanh, hồ bơi và giaothông - một tỷ lệ xây dựng lý tưởng cho dự án cao cấp, gồm ba tòa nhàhợp khối cao 18 tầng, 249 căn hộ, tầng 1 và 2 dành cho thương mại, block

B từ tầng 3-8 là văn phòng và đặc biệt vườn treo sở hữu không gian toàn

bộ tầng 9 và tầng 10 – điểm nhấn độc đáo của kiến trúc và sinh thái của

dự án

_Nhà đâu tư, kênh phân phối, quảng cáo: sản phẩm được tiếp thị và

phân phối trên sàn GD Hòa Bình House, một cty có 5 năm hình thành vàphát triển về lĩnh vực đầu tư, tiếp thị và phân phối BĐS

_Hình ảnh công ty: INVESCO được thành lập từ năm 1990, tiền thân là

một Doanh nghiệp nhà nước hạng I trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội - Bộ Xây Dựng Trải qua 20 năm hình thành và phát triển, đến nay INVESTCO đã trở thành thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực phát triển xây dựng tại Việt Nam, với 5 công ty thành viên và tổng doanh thu lên đến hàng chục triệu đô la mỗi năm INVESCO là một thương hiệu có uy tín , có bề dày kinh nghiệm được đúc kết qua nhiều năm hợp tác với các đối tác tên tuổi trên thế giới

Đạt tiêu chuẩn quốc tế IS0 – 9001: 2000.

4.2 Xây dựng chiến lược định vị:

Thị trường Bất đống sản Việt Nam đang trong tình trạng “ khủng hoảng thừa “ , tỷ lệ bỏ trống căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê hiện đang rất cao (…%) Nhiều công ty, chủ đầu tư đã từ bỏ phân khúc cao cấp ,

chuyển hướng sang phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Chủ đầu tư INVESCO đã nhận định được thị trường và tung ra dự án

MB Babylon tập trung vào phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình Không chỉ có INVESCO , mà nhiều nhà đầu tư khác đã và đang chuyển hướng vào phân khúc này Điều này đồng nghĩa với việc

INVESCO phải cạnh tranh với nhiều đối thủ

5 Marketing Mix-4Ps

5.1 Product:

Dự án MB Babylon nhắm tới phân khúc nhà cho người thu nhập trungbình, vì thế cần có diện tích phù hợp với từng nhu cầu của khách hàng.Sản phẩm của dự án gồm có những loại căn hộ như sau:

Mỗi loại căn hộ phù hợp với từng nhu cầu, hoàn cảnh của khách hàng Với sự

đa dạng về các loại diện tích, khách hàng dễ dàng lựa chọn cho mình sản phẩm phù hợp nhất

Phương thức thanh toán:

 Đặt cọc: 50 triệu đồng

 Đợt 1: Ký hợp đồng mua bán, thanh toán 30% tổng giá trị căn hộ

 Đợt 2: Nhận thông báo hoàn thành phần thô, thanh toán 40% tổng giá trị cănhộ

 Đợt 3: Nhận bàn giao căn hộ hoàn thiện, thanh toán 20% tổng giá trị căn hộ

 Đợt 4: Nhận chủ quyền sở hữu, thanh toán 10% tổng giá trị căn hộ

6.1 Cạnh tranh giữa các đối thủ hiện hữu

Thị trường Bất đống sản Việt Nam đang trong tình trạng “ khủng hoảng thừa

“ , tỷ lệ bỏ trống căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê hiện đang rất cao (…

%) Nhiều công ty, chủ đầu tư đã từ bỏ phân khúc cao cấp , chuyển hướng sang phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Chủ đầu tư INVESCO đã nhận định được thị trường và tung ra dự án MB Babylon tập trung vào phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình Không chỉ có INVESCO , mà nhiều nhà đầu tư khác đã và đang chuyển hướng vào phân khúc này Điều này đồng nghĩa với việc INVESCO phải cạnh tranh với nhiềuđối thủ Cụ thể cho dự án MB Babylon là : Âu Cơ Tower , An Bình

Âu cơ Tower:

 Chủ đầu tư : Cty CP Đầu tư & Xây dựng công trình 557 là đơn vị thành viên của Tổng công ty Xây dựng Công trình Giao thông 5 (Cienco 5) – Bộ Giao Thông Vận Tải , không chỉ thi công ngành nghề truyền thống cầu & đường

mà kết hợp đầu tư vào lĩnh vực địa ốc, xây dựng và khai thác chung cư cao tầng và những lãnh vực khác

 Vị trí : Âu Cơ Tower tọa lạc trên lô đất 02 mặt tiền, góc đường Âu Cơ có lộ giới 30m và đường Tân Thành có lộ giới 16m, nằm giữa khu dân cư sầm uất, trục đường chính ra đường Trường Chinh và đường 3 tháng 2

 Tiện ích ngoại khu: vị trí rất gần với dự án MB Babylon nên các tiện ích ngoại khu của 2 dự án này là như nhau

 Tiện ích nội khu: khu trung tâm thương mại, trường học, khu vui chơi, giải trí, đặc biệt là khu hồ là nơi lý tưởng để các bạn tập luyện thể thao và vui chơi cùng gia đình khi định cư tại đây Tạo một khu vui chơi thân thiện trong một cộng đồng dân cư.

Thuế VAT

Thời gian thanh toán

Đặt cọc

(nếu có)

50.000.000 (Bamươi triệu đồng)

Đợt 1 50% giá trị căn hộ 50% Ngay khi ký “Hợp đồng mua bán

căn hộ hình thành trong tương

Đợt 4 15% giá trị căn hộ 15% Khi nhận bàn giao nhà

Đơt 5 5% giá trị căn hộ 5% 15 ngày kể từ ngày Chủ Đầu tư ra

thông báo việc bàn giao Giấychứng nhận QSHNO