đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

Hành lang pháp lý để đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác GPMB[đề án quy hoạch và xây dựng các khu đất tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh từ nay đến 2015]Để

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 4

1.1 Khái niệm, vai trò của đầu tư phát triển 4

1.1.1 Khái niệm về đầu tư phát triển 4

1.1.2 Vai trò của đầu tư phát triển 4

1.2 Công tác giải phóng mặt bằng 7

1.2.1 GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển 7

1.2.2 Công tác GPMB và vấn đề bồi thường GPMB 9

1.3 Công tác tái định cư 10

1.3.1 Khái niệm tái định cư và công tác tái định cư 10

1.3.2 Mục tiêu xây dựng quỹ nhà ở, đất tái định cư 12

1.4 Nội dung đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng 13

1.4.1 Đầu tư giải phóng mặt bằng 13

1.4.2 Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật 15

1.4.3 Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội 15

1.5 Hành lang pháp lý để đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác GPMB[đề án quy hoạch và xây dựng các khu đất tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh từ nay đến 2015] 16

1.6 Nguồn vốn để xây dựng quỹ nhà ở, đất tái định cư 17

1.6.1 Nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước 17

1.6.2 Nguồn vốn của dân cư và tư nhân 19

1.6.3 Nguồn vốn đầu tư nước ngoài 21

1.7 Kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư 22

1.7.1 Kết quả đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư 22

1.7.2 Hiệu quả đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư 22

1.9.1 Yếu tố kinh tế, chính trị 25

1.9.2 Yếu tố văn hóa xã hội và hạ tầng đô thị 26

1.9.3 Yếu tố đất đai 27

1.9.4 Yếu tố dân cư và nguồn lao động 27

1.9.5 Nhóm các yếu tố thuộc nội bộ quỹ nhà ở, đất ở 28

1.10 Kinh nghiệm của một số địa phương và các nước trong khu vực khi thực hiện đầu tư phát triển đất tái định cư phục vụ GPMB 29

1.10.1 Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh 29

1.10.2 Kinh nghiệm của Thành phố Hà nội 32

1.10.3 Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của một số nước trong khu vực 34

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN TRONG NHỮNG NĂM QUA 37

2.1 Thực trạng về việc bố trí đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trong những năm qua [đề án quy hoạch và xây dựng các khu đất tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh từ nay đến 2015] 37

2.1.1 Số tiền bồi thường, hỗ trợ 37

2.1.2 Bố trí đất ở, nhà ở tái định cư 37

2.1.3 Những tồn tại, khó khăn, vướng mắc trong việc tái định cư GPMB trên địa bàn thành phố Vinh 38

2.2 Nhu cầu đất tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh từ nay đến năm 2020 [đề án quy hoạch và xây dựng các khu đất tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh từ nay đến 2015] 40

2.3 Tình hình hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Vinh trong giai đoạn 2007-2012.40 2.3.1.Tình hình thực hiện quy mô vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng 40

2.3.2 Tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phân theo nguồn vốn đầu tư 42

2.4.1 Kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 45

2.4.2 Kết quả xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 48

2.4.3 Kết quả xây dựng quỹ nhà ở, đất tái định cư 54

2.5 Đánh giá tác động của hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ an 59

2.5.1 Tác động đến lao động và việc làm 59

2.5.2 Tác động đến trình độ văn hóa, giáo dục, học vấn 60

2.5.3 Tác động đến thu nhập 60

2.5.4 Tác động đến việc phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 61

2.5.5 Tác động đến cảnh quan, môi trường 61

2.6 Những hạn chế và nguyên nhân trong quá trình đầu tư phát triển đất tái định cư phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ an 62 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, NGHỆ AN TRONG NHỮNG NĂM TỚI 67

3.1 Dự báo nhu cầu nhà ở, đất tái định cư của Thành phố đến năm 2020 67

3.2 Nhiệm vụ, giải pháp quy hoạch và xây dựng các khu đất ở tái định cư từ nay đến năm 2020 trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ an 70

3.2.1 Mục tiêu và nhiệm vụ 70

3.2.2 Quy hoạch quỹ nhà ở, đất tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh từ nay đến năm 2020 71

3.3 Một số giải pháp để tổ chức thực hiện 76

3.3.1 Giải pháp về quy hoạch 76

3.3.2 Giải pháp về nguồn vốn 77

3.3.3 Giải pháp về đầu tư xây dựng hạ tầng 78

3.3.4 Chế độ chính sách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và công tác xây dựng khu tái định cư 78

3.3.5 Các giải pháp khác 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

68

trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020 68 Bảng 3.2 Các khu quy hoạch đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh đã được UBND Tỉnh phê duyệt 72 Bảng 3.3 Dự kiến quy hoạch quỹ đất tái định cư để phục vụ cho các dự án đầu

tư xây dựng trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020 74 Bảng 3.4 Dự kiến kinh phí thực hiện các khu quy hoạch đất ở tái định cơ trên địa bàn thành phố vinh đến năm 2020 75 Bảng 3.5 Thống kê diện tích đất theo đơn vị hành chính 77

2

Sơ đồ:

Sơ đồ 1.1 Dòng tiền của doanh nghiệp trong kinh doanh bất động sản 24

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong những năm qua, cụng tỏc giải phúng mặt bằng phục vụ đầu tư phỏttriển kinh tế - xó hội luụn được Đảng và Nhà nước chỳ trọng quan tõm Cụng tỏcgiải phúng mặt bằng trờn địa bàn Thành Phố Vinh được Thành uỷ, UBND thànhphố Vinh xỏc định là một nhiệm vụ chớnh trị quan trọng và tập trung lónh đạo, chỉđạo một cỏch hiệu quả Bờn cạnh những mặt đạt được cũn cú những khú khăn,vướng mắc mà những người trực tiếp làm cụng tỏc này mới cú thể cảm nhận được.Một trong những yếu tố quan trọng để thực hiện tốt cụng tỏc giải phúng mặt bằng làphải được lũng dõn, muốn vậy thỡ lợi ớch của người dõn phải đặt bờn cạnh lợi ớchcủa Nhà nước, để làm được điều này thỡ Thành phố phải cú chiến lược xõy dựngđầu tư quỹ nhà ở, đất tỏi định cư trước khi thực hiện cụng tỏc giải phúng mặt bằng

Vỡ hầu hết cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn bị thu hồi đất đều cú nhu cầu lấy đất tỏi định cư,tõm lý của người dõn cho rằng giỏ đất tỏi định cư được nhà nước ưu đói thấp hơngiỏ thị trường nờn khụng chấp nhận mức giỏ bồi thường về đất, khụng nhận tiền bồithường và yờu cầu được bồi thường bằng việc giao đất mới Đõy khụng phải là mộtvấn đề đơn giản mà là cụng việc hết sức khú khăn cần phải cú sự đầu tư đỳng mứccủa Nhà nước, sự phối hợp của người dõn thỡ mới cú thể thực hiện được hiệu quả

Là một cỏn bộ làm trong ngành quản lý đất đai nhiều năm, một học viờn của ngànhKinh tế đầu tư, tụi nhận thấy sự cần thiết của cụng tỏc xõy dựng, đầu tư phỏt triểnquỹ nhà ở, đất tỏi định cư trong cụng tỏc giải phúng mặt bằng trờn địa bàn Thành

phố Với những lý do trờn, tụi đó lựa chọn đề tài “Đầu tư quỹ nhà ở, đất tỏi định

cư phục vụ cụng tỏc giải phúng mặt bằng trờn địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” làm luận văn thạc sỹ của mỡnh.

2 Mục đớch nghiờn cứu

Mục đớch nghiờn cứu của đề tài là đưa ra được cỏc giải phỏp về tài chớnh, vềđầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, hành lang phỏp lý sỏt thực với tỡnh hỡnh thực hiệncụng tỏc giải phúng mặt bằng trờn địa bàn Thành phố Vinh trong giai đoạn hiện naynhằm mục đớch thực hiện được tốt hơn, nhanh hơn, thỏo gỡ được những khú khăn

vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng nhằm phát triển kinh tế- xã hội vàsớm ổn định cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: là các biện pháp, giải pháp trong việc đầu tư quỹ nhà

ở, đất tái định cư nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác giảiphóng mặt bằng

Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn Thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An

4 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết kết hợp với thực tiễn.Dựa vào kiến thức của ngành kinh tế đầu tư, kết hợp với kinh nghiệm nhiều nămlàm trong lĩnh vực đất đai cùng với việc nghiên cứu các văn bản pháp luật của nhànước về vấn đề đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư trong GPMB để đưa ra những giảipháp cụ thể dẫn đến hoàn thành tiến độ luận văn này

+ Cơ sở lý thuyết để nghiên cứu đề tài:

- Các cơ chế chính sách pháp luật liên quan trong công tác GPMB;

- Tình hình huy động và sử dụng các nguồn vốn đầu tư để xây dựng khu nhà

ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học:

Thực tế mà nói công tác giải phóng mặt bằng từ trước đến nay luôn gặp phảinhững khó khăn, vướng mắc Có những công trình trọng điểm nhưng vẫn không thể

thực hiện được do công tác giải phóng mặt bằng chưa thực hiện được, một phần dohành lang pháp lý chưa sát thực tế, một phần do cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng, dẫnđến bức xúc kéo dài làm chậm quá trình phát triển của đô thị, làm cuộc sông ngườidân không đi vào ổn định Ý nghĩa khoa học của luận văn là đưa ra những lý luậnvững chắc, các giải pháp sát thực trong việc xây dựng đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định

cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:

Những nghiên cứu về mặt lý luận nếu được đưa vào áp dụng trong thực tế sẽlàm giảm bớt những khó khăn, vướng mắc mà công tác giải phóng mặt bằng gặp phải,đem lại hiệu qủa công việc, giảm thiểu chi phí và được sự ủng hộ của người dân

1.1.1 Khái niệm về đầu tư phát triển

Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực ở hiện tại để có thể tiến hành cáchoạt động nhằm thu được các kết quả, thực hiện được những mục tiêu nhất địnhtrong tương lai [www Wattpad.com]

Có hai hình thức đầu tư, đó là đầu tư gián tiếp và đầu tư trực tiếp

Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn không trực tiếptham gia quản lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư

Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn trực tiếp tham giaquá trình quản lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư

Đầu tư phát triển: là phương thức của đầu tư trực tiếp Hoạt động đầu tư

này nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh doanh dịch vụ và sinhhoạt của đời sống xã hội Đây là hình thức của đầu tư trực tiếp tạo ra tài sản mớicho nến kinh tế

1.1.2 Vai trò của đầu tư phát triển

Đầu tư phát triển có vai trò hết sức quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân,với chức năng góp phần tái sản xuất sản phẩm cố định và tạo ra năng lực sản xuấtmới cho xã hội

Cụ thể, vai trò của đầu tư phát triển được thể hiện ở góc độ vĩ mô như sau:

- Đầu tư phát triển là nhân tố quan trọng tác động đến tăng trưởng và phát triển kinh tế:

Về mặt lý luận, hầu hết các tư tưởng, mô hình và lý thuyết về tăng trưởngkinh tế đều trực tiếp hoặc gián thiếp thừa nhận đầu tư và việc tích luỹ vốn cho đầu

tư là một nhân tố quan trọng cho việc gia tăng năng lực sản xuất, cung ứng dịch vụcho nền kinh tế Từ các nhà kinh tế học cổ điển như Adam smith trong cuốn “củacải của các dân tộc” đã cho rằng vốn đầu tư là yếu tố quyết định chủ yếu của số laođộng hữư dụng và hiệu quả Việc gia tăng quy mô vốn đầu tư sẽ góp phân quantrọng trong việc gia tăng sản lượng quốc gia và sản lượng bình quân mỗi lao động.Theo mô hình của Harrod-domar, mức tăng trưởng của nền kinh tế phụ thuộc trựctiếp vào mức gia tăng vốn đầu tư thuần

Trong đó :

∆Y :mức gia tăng sản lượng

∆K:Mức gia tăng vốn đầu tư

I:Mức đầu tư thuần

K:Tổng quy mô vốn của nền kinh tế

Y:Tổng sản lượng của nền kinh tế

ICOR:Là hệ số gia tăng vốn-sản lượng

Mối quan hệ giữa đầu tư và tăng trưởng thể hiện cũng rất rõ nét trong tiếntrình đổi mới của nền kinh tế nước ta thời gian qua Với chính sách đổi mới, cácnguồn vốn đầu tư cả trong nước và nước ngoài ngày càng được đa dạng hoá và giatăng về quy mô, tốc độ tăng truởng của nền kinhtế đạt được cũng rất thoả đáng.Cuộc sống vật chất và tinh thần của đại bộ phận dân cư ngày càng được cải thiện

- Đầu tư phát triển tác động đến chuyển dich cơ cấu kinh tế

Đầu tư có tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế thông qua những chínhsách tác động đến cơ cấu đầu tư Trong điều hành chính sách đầu tư,nhà nước có thểcan thiệp trực tiếp như thực hiện chính sách phân bổ vốn, kế hoạch hoá, xây dựng

cơ chế quản lý đầu tư hoặc điều tiết gián tiếp qua các công cụ chính sách như thuế,tín dụng, lãi suất để xác lập và định hướng một cơ cấu đầu tư dẫn dắt sự dịchchuyển cơ cấu kinh tế ngày càng hợp lý hơn

Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy nếu có chính sách đầu tư hợp lý sẽ tạo

đà cho sự tăng trưởng và chuyển dich cơ cấu kinh tế.Tỷ trọng phân bổ vôn cho cácngành khác nhau sẽ mang lại kết quả và hiệu quả khác nhau.Vốn đầu tư cũng như tỷtrọng vốn đầu tư cho các ngành và các vùng kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến sựchuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành,cơ cấu kinh tế vùng và cũng đồng thời ảnh hưởngđến tốc độ tăng trưởng chuing của cả nền kinh tế Không những thế, giữa dầu tư vàtăng trưởng kinh tế cũng như dịch chuyển cơ cấu kinh tế có mối quan hệ khăng khít

với nhau Việc đầu tư vốn nhằm mục đích mang lại hiệu quả kinh tế cao, tăngtrưởng nhanh trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế cũng sẽ dẫn đến hình thành cơ cấuđầu tư hợp lý Ngược lại tăng trưởng kinh tế cao kết hợp với việc chuyển dịch cơcấu đầu tư hợp lý sẽ tạo nguồn vốn đầu tư dồi dào, định hướng đầu tư vào cácngành hiệu quả hơn.

- Đầu tư phát triển tác động làm tăng năng lực khoa học công nghê của đất nước

Đầu tư và đặc biệt là ĐTPT trực tiếp tạo mới và cải tạo chất lượng và nănglực sản xuất, phục vụ của nền kinh tế và các đơn vị cơ sở Chính vì vậy, đầu tư cũng

là điều kiện tiên quyết cho quá trình đổi mới và nâng cao năng lực công nghệ củaquốc gia theo cơ cấu kĩ thuật của đầu tư, trong giai đoạn vừa qua, tỷ trọng giá trịmáy móc thiết bị trong tổng vốn đầu tư của VN chiếm khoảng 28% (xây dựngchiếm khoảng 57%) [http://old.voer.edu.vn]

Cơ cấu này chưa phản ánh đúng yêu cầu CNH-HĐH, tuy nhiên nó cũng làcon số không nhỏ tạo ra năng lực công nghệ cho toàn bộ nền kinh tế Đối với đầu tưnước ngoài, hoạt động của doanh nghiệp FDI thường gắn với các chương trìnhchuyển giao công nghệ trong đó nước nhận vốn cũng có thể là điểm đến của một sốcông nghệ và phương thức sản xuất mới Đối với chi đầu tư của nhà nước chonghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ mới mặc dù vẫn còn nhỏ về quymô,thấp về tỷ trọng (giai đoạn 2001-2005 là 7,6 nghìn tỷ đồng chiếm 0.9% vốn đầu

tư toàn xã hội) nhưng ở đây cũng là một ttrong những biểu hiệ n của đầu tư và ởmức độ nhận định nó cũng có tạo ra và tăng cường năng lực khoa học công nghệnước ta (đạt được những thành tựu nhất định trong lĩnh vực nông nghiệp: giốngmới, công nghệ ren…)

- Đầu tư phát triển vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu của nền kinh tế

Đầu tư (i) là một trong những bộ phận quan trọng của tổng cầu M).Vì vậy khi quy mô đầu tư thay đổi cũng sẽ có tác động trực tiếp đến quy môtổng cầu.Tuy nhiên tác động của đầu tư đến tổng cầu là ngắn hạn Khi tổng cung

(AD=C+I+G-chưa kịp thay đổi, sự tăng lên của đầu tư sẽ làm cho tổng cầu tăng kéo theo sự giatăng của sản lượng và giá cả các yếu tố đầu vào.Trong dài hạn khi các thành qủacủa đầu tư đã được huy động và phát huy tác dụng, năng lực sản xuất và cung ứngdịch vụ gia tăng thì tông cung cũng sẽ tăng lên Khi đó sản lượng tiềm năng sẽ tăng

và đạt mức cân bằng trong khi giá cả của sản phẩm sẽ có xu hướng đi xuống Sảnlượng tăng trong khi giá cả giảm sẽ kích thích tiêu dùng và hoạt động sản xuất cungứng dịch vụ của nền kinh tế

cơ sở vật chất kỹ thuật của các cơ sở này hao mòn hư hỏng cần phải tiến hành sửa chữalớn hoặc thay mới cac cơ sở vật chất kỹ thuật đã hư hỏng hao mòn này hoặc đổi mới đểthích ứng với điều kiện hoạt động mới của sự phát triên khoa học kỹ thuật và nhu cầutiêu dùng của nền sản xuất xã hội Phải mua sắm các trang thiết bị mới thay thế chocác trang thiết bị cũ đã lỗi thời Đó chính là hoạt động đầu tư

1.2 Công tác giải phóng mặt bằng

1.2.1 GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển

Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội mạnh mẽ thì đô thị hoá là một

xu hướng tất yếu của bất kỳ quốc gia nào, đó là quá trình tập trung dân số vào các

đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất

và đời sống Quá trình đô thị hoá làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu tổ chức sinh hoạt

xã hội, có cơ cấu tổ chức không gian từ dạng nông thôn sang thành thị, chính là quátrình công nghiệp hoá đất nước

Chính sự đô thị hoá nhanh chóng đã gây nên tình trạng lộn xộn, mất an ninhtại các khu dân cư Đó là sự phát triển của các khu nhà “ổ chuột” do sự di dân từnông thôn ra thành thị, sự phát triển bừa bãi của các cơ sở sản xuất kinh doanh, sửdụng đất không đúng mục đích,…buông lỏng trong quản lý, lập kế hoạch, quyhoạch sử dụng đất thiếu tính đồng bộ Điều này đòi hỏi cần có sự quản lý, quyhoạch tổng thể đô thị nhằm xác định, cải tạo và xây dựng đô thị phát triển về khônggian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trường sống thích hợp Bảo đảm sự phát triển hàihoà và cân đối giữa các thành phần kinh tế trong và ngoài đô thị đảm bảo điều kiện

kỹ thuật cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh của các tổ chức này.Như vậy quy hoạch đô thị nhằm điều hoà sự phát triển của các bộ phận chức năngtrong đô thị và các vùng ảnh hưởng bên ngoài đô thị, nhằm bảo vệ môi trường tựnhiên, cảnh quan đô thị, bảo tồn các di tích và an toàn cho đô thị, không những vậycòn đảm bảo đời sống, lao động và phát triển toàn diện người dân đô thị

Quy hoạch mở rộng đô thị cần diện tích rất lớn Do đó đô thị ngày càngphát triển và mở rộng không gian ra các vùng ngoại ô, một phần không nhỏ đấtnông nghiệp phải chuyển sang các mục đích sử dụng khác để đáp ứng nhu cầucủa đô thị hoá

Ở Việt Nam quy hoạch mở rộng đô thị là cần thiết bởi quá trình đô thị hóađang diễn ra với tốc độ và quy mô lớn Và với sự phát triển mạnh mẽ đó nhu cầu vềđất đai cũng gia tăng theo như một nhu cầu tất yếu để phục vụ cho việc xây dựngcác công trình, các cơ sở hạ tầng kinh doanh vui chơi giải trí Quy hoạch phát triển

đô thị nhằm tạo nên một hệ thống hoàn chỉnh, có quy củ, song chính sự quy hoạchnày cũng làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân trong và ngoài đô thị.Nhưng để có đất phục vụ cho quy hoạch trong tình trạng đất đai phát triển bừa bãinhư hiện nay thì cần tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ các dự ánphát triển đô thị Nhà nước phải tiến hành quy hoạch, có kế hoạch sử dụng đất trênđịa bàn thành phố cũng như ngoài thành phố Những diện tích đất nông nghiệptrước đây nay phải chuyển sang các mục đích khác hay kể cả những diện tích đangđược sử dụng trong thành phố nhưng chưa phù hợp cũng nằm trong quy hoạch lại

đô thị và buộc phải thay đổi Công việc thu hồi những diện tích này tạo mặt bằngphục vụ lợi ích chung trong quy hoạch phát triển đô thị và đóng vai trò quyết định

để triển khai các dự án Tuy nhiên, công việc thu hồi các mảnh đất để phục vụ chophát triển là rất khó khăn bởi nó không những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích củacác cá nhân mà còn ngay cả lợi ích của Nhà nước Bởi GPMB làm thay đổi các hoạtđộng sản xuất kinh doanh cũng như sinh hoạt hiện có của người đang sử dụng mảnhđất đó Mà vấn đề khó khăn là đền bù thiệt hại cho người dân trong diện GPMB dobất đồng về lợi ích Người dân bị di dời chỉ chấp nhận khi họ được đền bù một cáchthoả đáng, song đôi khi “đòi hỏi” này vượt quá phạm vi cho phép của Nhà nước, dovậy không thể thực hiện được Giải quyết tốt được vấn đề đền bù GPMB thì mới cóthể đảm bảo tiến độ của công tác GPMB

1.2.2 Công tác GPMB và vấn đề bồi thường GPMB

Luật đất đai năm 1993 của Việt Nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàndân do nhà nước quản lý” Nhà nước với vai trò là người đại diện quản lý đất đaitrên phạm vi lãnh thổ nước mình Nhà nước nắm trong tay quyền chiếm hữu, quyềnđịnh đoạt và quyền sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước, quyết định số phận pháp

lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất để phục vụ cho lợi íchkinh tế và đời sống con người Nhà nước giao một phần quyền sử dụng đất đai chocác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất(thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất) Người sử dụng đất có quyền lợi sử dụngtính năng của đất phục vụ cho lợi ích của mình nhưng phải sử dụng đúng mục đích

và thực hiện nghĩa vụ đối với đất đai theo đúng quy định của Nhà nước, nghĩa vụ đócòn bao gồm người sử dụng đất đai phải trao trả Nhà nước diện tích đất đã đượcgiao khi trường hợp nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích phục vụ lợiích quốc gia

Đứng trên góc độ pháp lý thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện quản lý, cho nên Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh

tế và đời sống vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích nhân dân Nhưng về mặt kinh tế thì khinhà nước thu hồi đất thì phải đền bù cho đối tượng bị thu hồi đất

Bồi thường giải phóng mặt bằng chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thấtthiệt hại về đất đai, những chi phí thao dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc, công trình

hạ tầng kỹ thuật…và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổinghề nghiệp, vị trí cho người bị thu hồi đất, sở hữu tài sản trên đất khi bị thu hồi.Bản chất của đền bù chính là bồi thường những thiệt hại, tổn thất cho việc thay đổichức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra việc phá dỡ di chuyểnnhững công trình gắn với mảnh đất ấy

Trong tình hình hiện nay với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế các dự án đầu

tư, các công trình phục vụ lợi ích chung cho toàn xã hội ngày càng tăng Công tácđền bù giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự

án, tuy nhiên công tác này có ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư,ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất, góp phần thuhút vốn đầu tư phát triển Từ vai trò hết sức quan trọng của công tác đền bù GPMB,trong nhiều năm qua Chính phủ, các ban nghành ở TƯ và chính quyền các địaphương đã không ngừng quan tâm tập trung xây dựng và chỉ đạo tổ chức thực hiệnnhững chính sách về đền bù GPMB

1.3 Công tác tái định cư

1.3.1 Khái niệm tái định cư và công tác tái định cư.

Tái định cư (TĐC) là việc thay đổi không tự nguyện về vất chất, kinh tế xãhội đối với những người bị ảnh hưởng bởi dự án mà nguyên nhân là do dự án gây

ra Một số người bị ảnh hưởng không còn cách lựa chọn nào khác là xây dựng lạicuộc sống, thu nhập và cơ sở tài sản của họ tại một nơi khác

GPMB đảm bảo quỹ đất xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng trong quá trình đôthị hoá, dẫn đến thực trạng người dân tại vùng quy hoạch dự án phát triển buộc phải

di chuyển chỗ ở, điều này ảnh hưởng đáng kể đến đời sống và thu nhập của họ Dovậy việc thực hiện các dự án phát triển thường kèm theo vấn đề TĐC không tựnguyện (bắt buộc)

Trong những năm gần đây các dự án phát triển được triển khai mạnh mẽ ởcác nước đang phát triển, vấn đề TĐC tự nguyện hay bắt buộc ngày càng nổi lên và

thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức quốc tế, các Chính phủ và các Tổ chức Chínhphủ và phi Chính phủ ở khắp nơi trên thế giới Hằng năm, có rất nhiều người phải dichuyển chỗ ở do các dự án phát triển và họ đã bị ảnh hưởng đáng kể tới đời sống,thu nhập, thậm chí còn có một số người rơi vào tình trạng nghèo túng, mà nguyênnhân chính dẫn đến tình trạng này là: các gia đình nông dân không còn ruộng đất;tình trạng thất nghiệp ở nơi ở mới, sự chênh lệch giá cả giữa nơi ở mới do vị trí giaothông không thuận lợi, đất đai kém màu mỡ hay cơ sở hạ tầng kém không phù hợpvới điều kiện sinh thái, sự mất ổn định, sự phân tán về mặt xã hội, ảnh hưởng đếnviệc học hành… Do vậy, nếu công tác TĐC không được quan tâm tốt thì vô hìnhchung trong khi mang lại lợi ích phát triển cho một số đông dân chúng nhưng lạimang lại “tai hoạ” cho một số ít người khác Để tránh tình trạng này cần có chínhsách và biện pháp thoả đáng giúp những người bị ảnh hưởng bởi các dự án, cảithiện thêm cuộc sống và mức thu nhập, tạo điều kiện cho họ được hưởng các lợi ích

mà dự án mang lại để bù cho những khó khăn vất vả mà họ gánh chịu để dự án cóthể tiến hành một cách suôn sẻ

Khung chính sách TĐC bao gồm các biện pháp được thực hiện để giảm nhẹcác ảnh hưởng xã hội xấu của dự án đối với người bị di dời, bao gồm bồi thườngthiệt hại tài sản thu nhập và điều khoản về những đền bù khác, hỗ trợ khôi phục thunhập và chỗ ở khi cần thiết

Một chính sách TĐC hoàn chỉnh phải bao gồm cả quá trình từ khi bồi thườngđến khi người bị ảnh hưởng tổ chức, sắp xếp lại hoặc di chuyển tạo lập nơi ở mới và

ổn định các điều kiện sinh hoạt, cững như đảm bảo các nguồn thu nhập của họkhông bị suy giảm để mức sống được duy trì như khi không có dự án, nếu khôngphải tăng lên…điều đó đòi hỏi các chủ đầu tư phải quan tâm giúp đỡ những người

bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TĐC, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp, tổ chức cáckhu tái định cư; trợ giúp chi phí vận chuyển, trợ giúp đời sống trong khoảng thờigian các hộ di chuyển đến việc hỗ trợ những người bị ảnh hưởng hoặc đào tạo lạinghề, tạo điều kiện cho vay vốn để phát triển sản xuất hoặc cung cấp các dịch vụphát triển nông nghiệp… Do vậy, ngoài các biện pháp bồi thường đất đai, tài sản và

các nguồn thu nhập bị mất thì việc hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu TĐC, hỗ trợ

di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ nhà ở trong thời gian chờ bố trí TĐChoặc tạo lập chỗ ở mới… là nội dung không thể thiếu của chính sách TĐC

Như vậy TĐC là biện pháp nhằm ổn định khôi phục đời sống cho các hộ bịảnh hưởng bởi dự án, khi mà đất định cư cũ bị thu hồi hết, phải di chuyển đến nơi ởmới, dưới hình thức: tập trung, phân tán, và tự nguyện di chuyển

1.3.2 Mục tiêu xây dựng quỹ nhà ở, đất tái định cư

Vấn đề TĐC không tự nguyện là vấn đề kinh tế - chính trị - xã hội tổng hợp

có liên quan và đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cấp, nhiều ngành để đạt được mụctiêu cuối cùng là khôi phục cải thiện đời sống, thu nhập của những người bị ảnhhưởng cũng như góp phần vào việc xây dựng cơ sở vật chất, chuyển dịch cơ cấukinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Là một trong những phương án đền bù TĐC, việc xây dựng các khu TĐC đangđược quan tâm chú trọng thực hiện trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt trong các đô thị

Hiện nay quỹ đất dùng cho đền bù GPMB là hết sức khan hiếm, đặc biệt tạicác đô thị Do vậy, phương án đền bù bằng đất là khó thực hiện, thay vào đó làphương án đền bù bằng tiền hoặc nhà ở Tuy nhiên phương án đền bù bằng tiền lạimang lại những tiêu cực nhất định làm đau đầu các nhà quản lý Người dân sau khi

bị thu hồi đất và được bồi thường bằng một khoản tiền theo quy định, tư liệu sảnxuất biến thành tư liệu tiêu dùng Khoản tiền đền bù được sử dụng vào các mục đíchkhác nhau, có thể được dùng để đầu tư tạo vốn phát triển sản xuất nhưng cũng cóthể được sử dụng vào các mục đích tiêu xài vô bổ Có được khoản tiền đền bù cóthể khiến người ta giàu lên chốc lát, song được sử dụng không hợp lý lại tạo lênnhững khó khăn phức tạp, là nguyên nhân sâu xa tạo ra cái đói nghèo sau này Dovậy phương án đền bù bằng cách bố trí các hộ trong diện giải toả vào các khu táiđịnh cư được xem là phương án khả thi không chỉ tiết kiệm đất mà còn đảm bảo ổnđịnh đời sống, sản xuất cho một bộ phận người bị thu hồi đất có thu nhập thấp Việcxây dựng quỹ nhà ở TĐC, phục vụ GPMB cũng chính là một khâu quan trọng, thenchốt trong công tác TĐC

Xây dựng quỹ nhà ở, đất TĐC đảm bảo đủ nhu cầu và chủ động đáp ứng tiến

độ GPMB thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội Tạo quỹ nhà ở luânchuyển nhằm xoá bỏ tình trạng hộ dân phải tự thuê nhà ở tạm trong thời gian thựchiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hội cũng như tiết kệmchi phí ngân sách của chủ đầu tư

Việc xây dựng quỹ nhà ở, đất tái định cư đi đôi với việc phát triển cơ sở hạtầng đầy đủ xung quanh khu tái định cư tạo điều kiện thiết lập lại cuộc sống ban đầucho người bị di chuyển Có cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ việc làm, tái tạocông cụ sản xuất duy trì thu nhập của người dân khi bị thu hồi đất

1.4 Nội dung đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng

1.4.1 Đầu tư giải phóng mặt bằng

Đầu tư giải phóng mặt bằng bao gồm: đầu tư chi phí đền bù bồi thườngkhi thu hồi đất; đầu tư chi phí san lấp mặt bằng Đầu tư giải phóng mặt bằng làbước đầu vô cùng quan trọng để thực hiện các bước tiếp theo, nó thể hiện sựđồng thuận hay không đồng thuận của người dân đối với chính sách của cơ quanquản lý nhà nước

Đầu tư chi phí đền bù bồi thường khi thu hồi đất: dựa trên hồ sơ, nguồn gốc

đất, loại đất, chủ sử dụng và dựa trên chế độ chính sách về bồi thường để lập chi phíphù hợp tạo điều kiện cho người dân và thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng.Công việc này phải thực hiện trước khi tiến hành giải phóng mặt bằng; công việcnày do hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện va lập kế hoạch theo quyđịnh của chính sách, pháp luật của nhà nước

Đầu tư chi phí san lấp mặt bằng: công tác san lấp mặt bằng khu dân cư là

loại công trình hạ tầng kỹ thuật Vì vậy để lập được kế hoạch đầu tư chí phí san lấpmặt bằng cho một công trình cụ thể ta phải bám sát theo các chính sách của Nhànước Ta sẽ áp dụng tỷ lê CPC tương ứng theo hướng dẫn tại TT số 05/2007/YY-BXD ngày 25/7/2007 để tính chi phí [www.giaxaydung.vn]

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham gia củađại diện chủ đầu tư) lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư(sau đây gọi là phương án tổng thể) trên cơ sở số liệu, tài liệu hiện có do cơ quanTài nguyên và Môi trường cung cấp và nộp một (01) bộ tại Sở Tài chính hoặcPhòng Tài chính (gọi chung là cơ quan Tài chính) để thẩm định Phương án tổngthể có các nội dung chính sau:

g) Số lượng mồ mả phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

h) Dự toán kinh phí thực hiện phương án;

i) Nguồn kinh phí thực hiện phương án;

k) Tiến độ thực hiện phương án

Sau khi nhận được phương án tổng thể, cơ quan Tài chính chủ trì phối hợpvới cơ quan Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩmđịnh phương án và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét, ký quyết định xétduyệt phương án tổng thể

1.4.2 Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

Sau khi thực hiện xong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư tiếnhành xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu tái định cư, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹthuật bao gồm:

- Đầu tư xây dựng về hệ thống giao thông bao gồm: đường bao quanh nhàđất và bao quanh nhóm nhà theo sự sắp đặt hình học của hệ thống nhà ở về cơ bản

và các trục đường lớn; đầu tư hệ thống đèn tín hiệu nút giao thông; đầu tư xây dựngbến bãi đỗ xe các loại

- Đầu tư xây dựng hệ thống cấp nước sạch: bao gồm xây dựng nhà máynước, hệ thống bể chứa nước và hệ thống các đường ống dẫn nước

- Đầu tư xây dựng hệ thống thoát nước, xử lý chất thải rắn: Xây dựng hệthống kênh mương thoát nước, hệ thống đường ống dẫn nước thải, hệ thống thugom rác thải

- Đầu tư xây dựng đường điện và chiếu sáng công cộng: Xây dựng hệ thốngtruyền tải điện và hệ thống đèn chiếu sáng bao gồm đèn đường, công viên và khuvui chơi giải trí

- Đầu tư xây dựng hệ thống cây xanh, bun va: xây dựng hệ thống cây xanh cóthứ tự, chọn lựa loại cây phù hợp,

1.4.3 Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội

- Đầu tư xây dựng môi trường văn hóa: đầu tư xây dựng các công trình côngviên, sân chơi, sân thể thao, vườn hoa, nhà văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, bảotàng, thư viện

- Đầu tư xây dựng các dịch vụ xã hội thiết yếu: xây dựng trường học, xâydựng các cơ sở y tế khám chữa bệnh

- Đầu tư xây dựng nhà ở (đối với khu tái định cư về nhà ở): đầu tư xây dựngkhu chung cư, nhà biệt thự, nhà chia lô với các căn hộ diện tích khác nhau đảm bảođáp ứng nhu cầu tái định cư

1.5 Hành lang pháp lý để đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác GPMB[đề án quy hoạch và xây dựng các khu đất tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh từ nay đến 2015]

Để thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng thúc đẩy quá trình phát triểnkinh tế xã hội, thực hiện dự án đúng tiến độ thì công tác giao đất ở mới sau khi bịthu hồi đất cho người dân là việc làm cần thiết và có kế hoạch từ trước ĐỂ làmđược điều này, Chính phủ đã có nhiều thông tư, luật tạo hành lang pháp lý cho quátrình thực hiện đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư trong giải phóng mặt bằng Cụ thể,

có các căn cứ pháp lý sau:

- Luật đất đai năm 2003; Luật xây dựng năm 2003

- Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đấtđai; Nghị định số 197/2004/NĐ.CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về “bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất”; Nghị định số : 84/2007/NĐ-CP ngày25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nướcthu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày13/8/2009 của chính phủ “ quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nướcthu hồi đất” và Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tàinguyên và Môi trường “ Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình

tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất”;

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chínhphủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

Và gần đây nhất là Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chínhphủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗtrợ và tái định cư

- Quyết định số 04/QĐ-UBND ngày 19/01/2010 của UBND Tỉnh Nghệ An “quy định về bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàntỉnh Nghệ An”

1.6 Nguồn vốn để xây dựng quỹ nhà ở, đất tái định cư

1.6.1 Nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước

Đây chính là nguồn chi của ngân sách nhà nước cho đầu tư, là một nguồn đầu

tư quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Nguồnvốn này thường được sử dụng cho các dự án kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, quốcphòng, an ninh, hỗ trợ các dự án của doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực cần sự thamgia của nhà nước, chi cho công tác lập và thực hiện các dự án quy hoạch tổng thể pháttriển kinh tế - xã hội vùng, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn

Trong những năm gần đây, cùng với sự tăng trưởng nói chung của nền kinh

tế, quy mô tổng thu ngân sách nhà nước không ngừng được gia tăng nhờ mở rộngnhiều nguồn thu khác nhau (huy động qua thuế, phí, bán tài nguyên, bán hay chothuê tài sản thuộc sở hữu nhà nước,…) Đi cùng với sự mở rộng quy mô ngân sách,mức chi cho đầu tư phát triển từ ngân sách nhà nước cũng gia tăng đáng kể Tínhchung cho giai đoạn 2001-2005, tổng vốn đầu từ từ ngân sách nhà nước chiếmkhoảng 22,3% tổng mức đầu tư toàn xã hội Trong những năm tiếp theo, vốn đầu tư

từ ngân sách nhà nước có xu hướng gia tăng về giá trị tuyệt đối nhưng giảm về tỷtrọng trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội

Vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước là nguồn có vai trò quan trọng đểthực hiện công tác quản lý và điều tiêt nền kinh tế vĩ mô Nó là một trong nhữngnguồn vốn huy động khá hiệu quả để đáp ứng nhu cầu đầu tư của các Doanh nghiệp.Nguồn vốn này có tác dụng tích cực trong việc giảm đáng kể bao cấp vốn trực tiếpcủa nhà nước Với cơ chế tín dụng, các đơn vị phải đảm bảo nguyên tắc hoàn trảvốn vay Như vậy thông qua nguồn vốn này, Nhà nước khuyến khích phát triển kinh

tế của các ngành, vùng theo định hướng chiến lược của mình Chủ đầu tư là ngườivay vốn phải tính kỹ hiệu quả đầu tư, sử dụng vốn tiết kiệm hơn Vốn tín dụng đầu

tư phát triển của nhà nước là một hình thức quá độ chuyển từ phương thức cấp phát

vốn ngân sách sang phương thức tín dụng đối với các dự án có khả năng thu hồi vốntrực tiếp.

Mục đích của tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước là hỗ trợ các dự án đầu tưphát triển của các thành phần kinh tế thuộc một số ngành quan trọng, chương trình kinh

tế lớn có tác động trực tiếp đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững

-Nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp nhà nước: -Nguồn vốn này chủ yếu baogồm từ khấu hao tài sản cố định và thu nhập giữ lại tại doanh nghiệp nhà nước.Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thông thường nguồn vốn này chiếm 14-15% tổng vốnđầu tư toàn xã hội, chủ yếu là đầu tư chiều sâu, mở rộng sản xuất, đổi mới thiết bị,hiện đại hóa dây chuyền công nghệ của doanh nghiệp

Nguồn vốn Ngân sách Nhà nước được sử dụng để phục vụ công tác đền bùgiải phóng mặt bằng, tái định cư được thực hiện theo quy định tại Thông tư107/2007/TT-BTC ngày 07/9/2007 hướng dẫn về quản lý thanh toán, quyết toánvốn đầu tư dự án giải phóng mặt bằng, tái định cư sử dụng vốn ngân sách Nhà nước.Theo đó, đối với dự án giải phóng mặt bằng, tái định cư sử dụng vốn ngân sách địaphương, căn cứ chỉ tiêu dự toán vốn đầu tư hàng năm, Uỷ ban nhân dân các cấpphân bổ và quyết định giao dự toán vốn đầu tư cho từng dự án giải phóng mặt bằng,tái định cư thuộc phạm vi quản lý; đồng gửi Kho bạc Nhà nước nơi mở tài khoảnthanh toán của chủ đầu tư dự án giải phóng mặt bằng, tái định cư để theo dõi, làmcăn cứ kiểm soát, thanh toán vốn

Đối với dự án giải phóng mặt bằng, tái định cư là dự án độc lập được tách ra

từ dự án đầu tư xây dựng công trình của các Bộ, cơ quan trung ương; giao cho Uỷban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án thực hiện thì căn cứ chỉ tiêu dự toán vốn đầu tư

từ nguồn bổ sung có mục tiêu của ngân sách trung ương cho ngân sách địa phương

để thực hiện dự án giải phóng mặt bằng, tái định cư là dự án độc lập được tách ra từ

dự án đầu tư xây dựng công trình của các Bộ, cơ quan trung ương; Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh phân bổ và quyết định giao dự toán vốn đầu tư cho từng dự án giải phóngmặt bằng, tái định cư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình của các Bộ, cơ

quan trung ương tại địa phương; đảm bảo đúng mục tiêu và tổng mức vốn; đồng gửiKho bạc Nhà nước nơi mở tài khoản thanh toán của chủ đầu tư dự án giải phóngmặt bằng, tái định cư để làm căn cứ kiểm soát thanh toán vốn

Đối với dự án giải phóng mặt bằng, tái định cư là dự án thành phần được tách

ra từ dự án đầu tư xây dựng công trình của các Bộ, cơ quan trung ương; giao cho

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án thực hiện:

Căn cứ chỉ tiêu dự toán vốn đầu tư hàng năm, các Bộ, cơ quan trung ương cótrách nhiệm phân bổ và giao dự toán vốn đầu tư cho từng dự án giải phóng mặtbằng, tái định cư tại từng địa phương; gửi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, đồng gửi Khobạc Nhà nước

Căn cứ văn bản giao dự toán vốn đầu tư của các Bộ, cơ quan trung ương; Uỷban nhân dân cấp tỉnh thông báo dự toán vốn đầu tư cho chủ đầu tư dự án giảiphóng mặt bằng, tái định cư để thực hiện

Căn cứ văn bản giao dự toán vốn đầu tư của các Bộ, cơ quan trung ương;Kho bạc Nhà nước thông báo dự toán và chuyển nguồn vốn của các Bộ, cơ quantrung ương về Kho bạc Nhà nước cấp tỉnh để theo dõi, làm căn cứ kiểm soát thanhtoán vốn

Trường hợp Kho bạc Nhà nước cấp tỉnh phân cấp về Kho bạc Nhà nướchuyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là Kho bạc Nhà nước cấphuyện) kiểm soát, thanh toán thì Kho bạc Nhà nước cấp tỉnh thông báo dự toán vàchuyển nguồn vốn về Kho bạc Nhà nước cấp huyện để kiểm soát, thanh toán

Việc thẩm tra phân bổ vốn đầu tư cho dự án giải phóng mặt bằng, tái định cưcủa cơ quan Tài chính các cấp thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính về quản

lý, thanh toán vốn đầu tư và vốn sự nghiệp có tính chất đầu tư thuộc nguồn vốnngân sách nhà nước

1.6.2 Nguồn vốn của dân cư và tư nhân

Nguồn vốn từ khu vực tư nhân bao gồm phần tiết kiệm của dân cư, phần tíchlũy của các doanh nghiệp dân doanh, các hợp tác xã Theo ước tính của Bộ Kếhoạch và Đầu tư, tiết kiệm trong dân cư và các doanh nghiệp dân doanh chiếm bìnhquân khoảng 15% GDP, trong đó phần tiết kiệm của dân cư tham gia đầu tư gián

tiếp khoảng 3,7% GDP, chiếm khoảng 25% tổng tiết kiệm của dân cư; phần tiếtkiệm của dân cư tham gia đầu tư trực tiếp khoảng 5% GDP và bằng 33% số tiếtkiệm được.

Thực tế trong thời gian qua cho thấy, đầu tư của các doanh nghiệp tư nhân và

hộ gia đình có vai trò quan trọng đặc biệt trong việc phát triển nông nghiệp và kinh

tế nông thôn, mở mang ngành nghề, phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,thương mại, dịch vụ và vận tải trên các địa phương Trong 20 năm thực hiện chínhsách đổi mới, Nhà nước liên tục hoàn thiện các chính sách nhằm tạo điều kiện chokhu vực tư bản tư nhân, kinh tế hộ gia đình mạnh dạn bỏ vốn đầu tư và thúc đẩy sựđan xen, hỗn hợp các hình thức sở hữu nền kinh tế Với Luật Doanh nghiệp thốngnhất (2005) và Luật đầu tư chung (2005) chính thức có hiệu lực từ giữa năm 2006,xác tầng lớp dân cư và khu vực kinh tế tư nhân sẽ tiếp tục khuyến khích, động viênđại bộ phận phần tích lũy cho đầu tư phát triển

Với khoảng vài trăm ngàn doanh nghiệp dân doanh (doanh nghiệp tư nhân,công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, hợp tác xã) đã, đang và sẽ đi vào hoạtđộng, phần tích lũy của các doanh nghiệp này cũng sẽ đóng góp đáng kể vào tổngquy mô vốn của toàn xã hội Bên cạnh đó, nhiều hộ gia đình cũng đã trở thành cácđơn vị kinh tế năng động trong các lĩnh vực kinh doanh thương mại, dịch vụ, sản xuấtnông nghiệp và tiểu thủ công nghiệp Ở mức độ nhất định, các hộ gia đình cũng sẽ làmột trong số những nguồn tập trung và phân phối vốn quan trọng trong nền kinh tế

Nguồn vốn trong dân cư còn phụ thuộc vào thu nhập và chi tiêu của các hộ giađình Quy mô của nguồn tiết kiệm này phụ thuộc vào: Trình độ phát triển của đất nước;Tập quán tiêu dùng của dân cư; Chính sách động viên của nhà nước thông qua chínhsách thuế thu nhập và các khoản đóng góp của xã hội

Trong đầu tư phát triển quỹ nhà ở tái định cư thì đây là một nguồn vốn cóquy mô lớn và quan trọng, việc đầu tư được thực hiện thông qua hình thức cho cácchủ đầu tư, các tập đoàn kinh tế lớn được ưu đãi về thuế đất, tiền sử dụng đất, cơchế chính sách để xây dựng các khu nhà ở tái định cư Phê duyệt các dự án khu đôthị mới để tư nhân và các doanh nghiệp xây dựng, trong đó quy định rõ tỉ lệ căn hộ

và lô đất để lại phục vụ nhu cầu tái định cư

1.6.3 Nguồn vốn đầu tư nước ngoài

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài bao gồm toàn bộ phần tích lũy của cá nhân, cácdoanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và chính phủ nước ngoài có thể huy động vào quátrình phát triển của nước sở tại Có thể xem xét nguồn vốn đầu tư nước ngoài trênphạm vi rộng hơn đó là dòng lưu chuyển vốn quốc tế Về thực chất, các dòng lưuchuyển vốn quốc tế là biểu hiện cụ thể của quá trình chuyển giao nguồn lực tài chínhgiữa các quốc gia trên thế giới Trong các dòng lưu chuyển vốn quốc tế, dòng chảy từcác nước phát triển vào các nước đang phát triển thường được các nước có thu nhậpthấp đặc biệt quan tâm Dòng vốn này diễn ra dưới nhiều hình thức, mỗi hình thức cóđặc điểm, mục tiêu và điều kiện thực hiện riêng, không hoàn toàn giống nhau

Một trong những nguồn vốn đầu tư nước ngoài quan trọng ở nước ta hiện nay

là nguồn vốn ODA Nguồn vốn ODA là tất cả các khoản viện trợ không hoàn lại(hay cho vay dài hạn với lãi suất thấp) của Chính phủ, các hệ thống của tổ chứcLiên Hiệp Quốc, các tổ chức phi chính phủ, các tổ chức tài chính quốc tế (nhưNgân hàng Thế giới WB, Quỹ Tiền tệ quốc tế IMF…) dành cho chính phủ và nhândân nước viện trợ

Nguồn vốn ODA có các hình thức chủ yếu như: Hỗ trợ cán cân thanh toán:bao gồm các khoản hỗ trợ tài chính trực tiếp bằng tiền mặt hỗ trợ bằng hiện vật,hoặc hỗ trợ cho nhập khẩu; Tín dụng thương mại: là những khoản tín dụng dànhcho Chính phủ các nước sở tại với các điều kiện "mềm" về lãi suất, thời hạn trả dàinhưng có những ràng buộc nhất định.; Hỗ trợ dự án: Đây là hình thức đầu tư chủyếu của vốn ODA Nó có thể bao gồm những hỗ trợ cơ bản cho các dự án cải thiện,nâng cấp hoặc xây dựng mới cơ sở hạ tầng (như xây dựng đường cầu cống, đêđiều…) và những hỗ trợ về mặt kỹ thuật cho dự án như chuyển giao tri thức, tăngcường cơ sở, lập kế hoạch, cố vấn, nghiên cứu lập luận chứng kinh tế - kỹ thuậtcủa dự án, trợ giúp hoạch định chính sách; Hỗ trợ phi dự án: chủ yếu là viện trợchương trình đạt được sau khi ký các hiệp định với đối tác tài trợ dành cho mộtmục đích tổng quát với thời hạn nhất định không cần xác định chính xác nó sẽ được

sử dụng như thế nào

1.7 Kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư

1.7.1 Kết quả đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư

Trong quá trình đánh giá kết quả đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư,

từ góc độ quản lý nhà nước có thể dựa trên một số chỉ tiêu sau đây:

* Số lượng căn hộ hoàn thành đưa vào sử dụng, diện tích quỹ đất sạch, sốlượng lô đất được bàn giao để phục vụ tái định cư (số lượng căn hộ, diện tích m2 đấtđược đưa vào sử dụng);

* Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ tái định cư (đường xá,công trình công viên, cây xanh, trường học, hệ thống xử lý rác thải, nước sinh hoạt,

…);

* Khả năng thu hồi vốn đầu tư của nhà nước từ các nguồn nộp ngân sách thông qua tiền mua nhà của các hộ dân tái định cư và tiền đóng góp hạ tầng, kỹ thuật của các đơn vị mua nhà tái định cư của Thành phố.

1.7.2 Hiệu quả đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư

Hiệu quả trong đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư trước hết phải làhiệu quả toàn diện Tất cả đều cần được phân tích dưới góc độ phát triển bền vững,hiệu quả cả về mặt kinh tế, xã hội, môi trường và thể chế

Hiệu quả về mặt xã hội: giúp tạo ra môi trường sống và làm việc thuận lợi hơncho người dân trong khu tái định cư theo những chuẩn mực thống nhất, hiện đại Đâychính là hiệu quả cho người dân tái định cư sau khi được đến nơi ở mới

Hiệu quả về môi trường: được đánh giá thông qua việc người dân được sửdụng hệ thống nước sạch, hệ thống thu gom và xử lý rác, không gây mùi hôi thối ônhiễm, giảm tiếng ồn và bụi trong vòng kiểm soát Để thực hiện được mục tiêu này,Chủ đầu tư phải đâu tư tài chính lớn, làm giảm lợi nhuận, do đó trong quá trình thựchiện Nhà nước phải kiểm soát chặt và có biện pháp xử lý nghiêm đối với các chủđầu tư không thực hiện đúng cam kết

Đối với hiệu quả về mặt kinh tế, cần đảm bảo cho các chủ đầu tư có khả nănghoàn vốn, thông qua nhiều phương thức đa dạng, như được quyền sử dụng và khaithác một số diện tích quan trọng của khu tái định cư để bán lại, hoặc sử dụng trong

kinh doanh thu lợi khác Đó cũng là một cách để khuyến khích đầu tư nhưng cầnđược công khai minh bạch ngay từ đầu và có cơ chế kiểm tra giám sát đảm bảođúng tiến độ, tiêu chuẩn và chất lượng công trình Nhà đầu tư cũng có thể cung ứngcác dịch vụ khác trong khu nhà ở như bảo vê, trông giữ xe, khai thác các khu dịch

vụ thu tiền như siêu thị, cửa hàng và dịch vụ khác Thậm chí, Nhà nước cũng có thểcho phép dùng hình thức BOT,…để tạo cơ hội hoàn vốn cho nhà đầu tư tiềm năng,

đã được chấp nhận tham gia đầu tư xây dựng khu nhà tái định cư Tuy nhiên, trongluận chứng đầu tư xây dựng nhà cần đảm bảo thời gian thu hồi vốn tổng thể trongthời hạn không quá 10 - 15 năm Đồng thời cũng chú ý hiệu quả toàn diện, mà việchoàn vốn trong thời hạn đủ nhanh sẽ làm cho các nhà đầu tư quan tâm tham gia

1.8 Cơ chế tài chính đầu tư phát triển bền vững

Phát triển bền vững đối với các dự án có quỹ nhà ở, đất tái định cư thể hiện ởviệc tổ chức không gian phù hợp, chú trọng đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội đồng bộ, đầy đủ, kết nối với các khu vực xung quanh; Hệ thống giaothông tiếp cận và đâu nối với các khu vực công cộng, khu nhà ở cho mọi đối tượng,đảm bảo trước mắt cũng như trong lâu dài; Nâng cao chất lượng công trình; Bảo vệ

và cải thiện chất lượng môi trường tại các khu tái định cư; Tiết kiệm trong đầu tưxây dựng, tiết kiệm năng lượng, sử dụng hiệu quả quỹ đất bằng việc tổ chức và khaithác các không gian trong khu một cách hợp lý; Nâng cao chất lượng dịch vụ, đờisống tinh thần văn hóa của dân cư

Để đảm bảo được mô hình phát triển bền vững trong đầu tư phát triển quỹnhà ở, đất tái định cư phải đảm bảo được một số yếu tố sau:

- Mô hình khu ở bền vững: khu ở bền vững khi đáp ứng được 5 tiêu chí của pháttriển đô thị bền vững đó là chính sách, kinh tế, văn hóa, xã hội và môi trường

- Thực hiện đồng bộ xây dựng: đồng bộ giữa xây dựng nhà ở với xây dựng

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị; giữa nhà ở với cây xanh, kiến trúccảnh quan đô thị Phát triển đồng bộ, cân đối giữa xây dựng mới với sửa chữa, cảitạo, chống xuống cấp nhà ở

Để xây dựng mô hình phát triển bền vững cần phải chú ý đến hài hòa lợi íchcủa các bên liên quan, đó là hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - Doanh nghiệp - Người

dân Lợi ích của Nhà nước thể hiện ở quy hoạch phát triển đô thị Thành phố, mỹquan sạch đẹp, đạt được yêu cầu về quản lý; Doanh nghiệp có công ăn việc làm vàkinh doanh có lãi; Người dân được hưởng lợi lâu dài về nhu cầu cuộc sống Sơ sở

để thực hiện được hài hòa lợi ích của các bên liên quan đó chính là xây dựng cơ chếtài chính đầu tư phát triển bền vững

Đối với doanh nghiệp, mục tiêu quan trọng nhất là kinh doanh có lãi Đặc điểmcủa kinh doanh bất động sản đó là hàng hóa bất động sản có giá trị lớn, vốn đầu tư lớn

và thời gian thu hồi vốn lâu, do đó việc đảm bảo cho hoạt động kinh doanh có lãi luônluôn được các doanh nghiệp chú ý và coi là điều kiện hàng đầu để tham gia Việc đảmbảo lợi ích của doanh nghiệp trong mục tiêu hài hòa lợi ích của các bên liên quan trongviệc đầu tư xây dựng nhà tái định cư có vai trò rất quan trọng

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp được thể hiệntheo sơ đồ dòng tiền sau:

Sơ đồ 1.1 Dòng tiền của doanh nghiệp trong kinh doanh bất động sản

Dòng tiền thu vào tạo nguồn cho dòng tiền chi ra, giữa dòng tiền thu vào vàdòng tiền chi ra có một “độ trễ”, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.Khi đó, người ta gọi là mất cân đối về thời gian của dòng tiền Khi nhu cầu chi xuấthiện nhưng dòng tiền thu vẫn đang là khả năng tiềm ẩn, sự mất cân đối này dẫn đếnnhững hậu quả khá nghiêm trọng đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lý và

uy tín của doanh nghiệp Vì vậy, nha quản trị tài chính doanh nghiệp, cần điều hànhhạn chế “độ trễ” giữa dòng tiền thu vào và dòng tiên chi ra Việc thu hồi vốn đượcthực hiện trên cơ sở thu tiền mua nhà của người dân theo đợt, có ý nghĩa quan trọng,đây chính là nguồn thu để đảm bảo chi cho đầu tư xây dựng Các công ty xây dựngnhà ngoài việc đảm bảo nguồn thu cho chi, còn phải tính đến lãi kinh doanh

…

Dư cuối kỳ = Dư đầu kỳ + Dòng tiền vào – Dòng tiền ra

Dư đầu kỳ sau = Dư cuối kỳ trước

Dư cuối kỳ > 0

Trên cơ sở kinh doanh có lãi sẽ thúc đẩy các công ty tham gia vào quátrình xây dựng quỹ nhà ở tái định cư Tuy nhiên để tạo điều kiện cho các công tytham gia vào quá trình kinh doanh, xây dựng nhà ở tái định cư, Thành phố phải

có những ưu đãi trong các chính sách hỗ trợ Khi nguồn cung dồi dào, việc cạnhtranh giữa các công ty sẽ trở nên lành mạnh hơn, yêu cầu các nhà cung cấp phảichú ý đến chất lượng công trình nhà ở tái định cư, đa dạng về chủng loại để đápứng được mọi đối tượng,…

Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải chú trọng đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hộ đồng bộ nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của ngườidân trong khu chung cư Việc đầu tư đồng bộ từ ban đầu sẽ đảm bảo được yêu cầutiết kiệm chi phí đầu tư cũng như gia tăng hiệu quả kinh tế xã hội của tổng thể các

dự án Đầu tư hạ tầng cơ sở trong nhiều trường hợp nằm ngoài khả năng của cáccông ty và nhà đầu tư tư nhân, do đó Nhà nước cần thể hiện vai trò chủ đạo trongviệc đầu tư cơ sở hạ tầng, với những phương án linh hoạt nhằm tạo nguồn thu từquá trình sử dụng các công trình để bù đắp chi phí đã đầu tư

Việc đầu tư xây dựng nhà tái định cư có chất lượng, đi kèm với xây dựng hạtầng đồng bộ sẽ góp phần vào việc ổn định đời sống người dân bị di cư khỏi đất ở

cũ, hoặc tái định cư tại chỗ, từ đó góp phần tạo dựng niềm tin của người dân đối với

cơ quan Nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế,

xã hội của toàn Thành phố.

1.9 Các yếu tố tác động đến phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư

1.9.1 Yếu tố kinh tế, chính trị

Yếu tố kinh tế tác động đến phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư thông quavai trò, vị trí của đơn vị hành chính đó trong vùng kinh tế, các chỉ tiêu đánh giá vềnhịp độ tăng trưởng, thu nhập bình quân đầu người,vv…Cơ cấu kinh tế của địaphương và xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo kế hoạch phát triển kinh tế -

xã hội Đối với các đô thị, quá trình đô thị hóa thường chuyển dịch nền kinh tế theo

hướng tăng tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ lớn hơn so với tỷ trọng ngành nôngnghiệp Do đó nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất ở đểthực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội sẽ tăng lên đáng kể, khi đó nhu cầu đểxây dựng các khu tái định cư càng phải được quan tâm đúng mức.

Những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khuvực hoạt động kinh tế - xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trongviệc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lựccao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế - xã hội diễn ra nhanh chóng màquy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắcchắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung nhà ở nói chung và cung nhà ở phục vụ táiđịnh cư nói riêng

Cùng với các chỉ tiêu về kinh tế, phương hướng chỉ đạo, mục tiêu tổng quát

và quan điểm phát triển của Đảng đối với địa phương cũng là yếu tố tác động đếnquá trình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất ở của địa phương Tốc độ đô thị hóa càngnhanh, kinh tế phát triển gắn với đảm bảo nhu cầu cuộc sống, an sinh xã hội thì đòihỏi quỹ nhà ở, đất ở phục vụ cho nhu cầu tái định cư giải phóng mặt bằng càng lớn

và ngày càng phải đảm bảo về chất lượng

1.9.2 Yếu tố văn hóa xã hội và hạ tầng đô thị.

Yếu tố văn hóa xã hội cũng tác động đến đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất ởtái định cư thông qua các thói quen sinh hoạt, điều kiện sống,cơ sở hạ tầng kỹ thuật,

cơ sở hạ tầng xã hội nơi bị thu hồi đất, Phong tục tập quán của người dân ViệtNam là có một ngôi nhà và mảnh vườn để sinh sống, do đó khi Nhà nước thu hồiđất để phục vụ dự án phát triển kinh tế - xã hội thì nhu cầu của người dân vẫn muốnnhận lại một lô đất khác, chứ không thích nhận bồi thường bằng tiền hay một căn hộchung cư tại các khu nhà ở cao tầng xây dựng phục vụ tái định cư Điều này cũng làmột trong những vấn đề khó khăn cho cơ quan Nhà nước khi thực hiện GPMB vìquỹ đất nói chung và quỹ đất cho mục đích làm nhà ở nói riêng là có hạn

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng đô thị và các điều kiện tiếp cận cũng thườngdẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư (làmdịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về

nhà ở được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời

nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sảnhiện có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận củađất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầukhác nhau của người dân và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thịtrường Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cungbằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xâydựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất

có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản nói chung

1.9.3 Yếu tố đất đai

Yếu tố đất đai tác động đến phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư thông quaquỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội, cũng như quỹ đất giành để xây dựng nhà ở,đất ở Tùy theo tình hình cụ thể của từng địa phương để xây dựng kế hoạch chuyểnmục đích sử dụng các loại đất khác sang mục đích làm đất ở, xây dựng nhà ở táiđịnh cư phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Việc quy hoạch sử dụng đất vào mục đích tạo quỹ đất ở, nhà ở tái định cưchủ yếu dựa trên nguyên tắc chuyển mục đích từ các loại đất nông nghiệp sản xuấtkém hiệu quả, khai thác quỹ đất chưa sử dụng để sử dụng vào mục đích đất ở nhằmkhai thác tối đa và sử dụng có hiệu quả nguồn lực về đất đai hiện có

1.9.4 Yếu tố dân cư và nguồn lao động

Dân cư và nguồn lao động cũng tác động đến quỹ nhà ở, đất tái định cư Tínhchủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và nhữngchuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế - xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủtrương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thế đôthị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hộidiễn ra nhanh chóng mà quy hoạch quỹ đất tái định cư không được điều chỉnh kịpthời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu 'hụt về nguồn cung nhà ở Từ sự mất cânđối giữa cung và cầu dẫn đến khó khăn trong công tác GPMB để thực hiện các dự

án phát triển kinh tế - xã hội

Một khu vực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơhọc thì nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên do cân bằng cung – cầu về nhà ở bị phá vỡ Khi

đó, sẽ gây khó khăn cho công tác thu hồi, bồi thường bằng đất, Nhà nước phải xem xét,

bố trí quỹ đất tái định cư để đảm bảo cuộc sống của các hộ gia đình Mặt khác các yếu

tố khác cũng ảnh hưởng: chất lượng dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…

1.9.5 Nhóm các yếu tố thuộc nội bộ quỹ nhà ở, đất ở

- Yếu tố kinh tế giá thành nhà ở, đất ở: Hiện nay trên địa bàn cả nước nói chung

và Thành phố Vinh nói riêng vẫn đang tồn tại hệ thống hai loại giá thành nhà ở, đất ởkhác nhau, đó là giá nhà nước chỉ đạo (thông qua việc áp dụng các biểu giá ban hànhhoặc quy định giá bán trong các dự án di dân giải phóng mặt bằng) và giá thị trường(giá trao đổi trên thị trường) Trên thực tế, giá thị trường thường cao hơn rất nhiều sovới giá nhà nước ban hành và không phù hợp với mức thu nhập của người dân hiệnnay, điều này làm cho việc đền bù nơi đi và nơi đến gặp nhiều khó khăn

- Yếu tố kinh tế kỹ thuật: Mặc dù hiện nay tiến bộ khoa học kỹ thuật xây

dựng đã phát triển nhanh chóng và ứng dụng phổ biến nhưng việc xây dựng nhà ởtại thành phố Vinh vẫn chưa thực sự có nhiều chuyển biến trong áp dụng công nghệ

và vật liệu

Với nhu cầu rất lớn về nhà ở như hiện nay, khi sử dụng các giải pháp kết cấu

bê tông cốt thép thông thường, công trình nhà cao tầng đòi hỏi kích thước các cấukiện có thể rất lớn, nặng nề, tốn kém, giảm không gian sử dụng và giảm tính thấm

mỹ, thời gian thi công rất lâu không thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở như hiện nay.Với sự phát triển trong công nghệ xây dựng hiện nay, qua nghiên cứu thiết kế, sảnxuất, lắp đặt cho thấy, nhà cao tầng sử dụng kết cấu thép hình, bê tông hỗn hợp làloại nhà mà cốt chịu lực của các cấu kiện là thép hình cán nóng hoặc tổ hợp théphình kết hợp với bê tông Loại kết cấu này chắc chắn sẽ được sử dụng rộng rãi tạiViệt Nam bởi một số ưu điểm như khả năng chịu lực và độ tin cậy cao, công năng

sử dụng hiệu quả và hiệu quả kinh tế Đây là một trong những công nghệ mà cầnphải tính toán đến trong những năm tới trong xây dựng nhà ở tái định cư trên địabàn thành phố

- Trình độ khoa học công nghệ: phát triển nhà ở ở nước ta nói chung và ở

thành phố Vinh nói riêng đang gặp khó khăn trong việc thiếu hệ thống thông tin thịtrường nhà ở và công nghệ quản lý nhà ở Thông tin thiếu và không đáng tin cậy sẽlàm cho một số định hướng phát triển nhà ở không có chuẩn xác và không có tínhkhả thi Công nghệ quản lý nhà ở trong những năm lại đây không có ghì thay đổi sovới trước do đó việc khai thác kém hiệu quả, xuống cấp nghiêm trọng, đặc biệt là tạicác khu chung cư cao 5 tầng, chưa có mô hình quản lý thích hợp để đảm bảo việcvận hành và khai thác nhà ở đủ độ tin cậy và bền vững

1.10 Kinh nghiệm của một số địa phương và các nước trong khu vực khi thực hiện đầu tư phát triển đất tái định cư phục vụ GPMB

1.10.1 Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh hơn 20 năm đổi mới (từ 1986 đến nay) đã có rấtnhiều những biến đổi trong bộ mặt kiến trúc và văn minh đô thị Những mô hình,khuôn mẫu cư trú và nhà ở mới đã và đang hình thành… Mục đích của chươngtrình không chỉ tuân thủ những điều kiện do yêu cầu của sự phát triển xã hội đặt

ra mà còn nhằm đảm bảo cuộc sống của người dân Thành phố bị tác động trựctiếp của các dự án cải tạo - chỉnh trang, có được chỗ ở mới “ít nhất là bằng hoặctốt hơn nơi ở cũ”

Hiện nay tại Thành phố Hồ Chí Minh trong mỗi dự án, có hàng trăm đến 10nghìn hộ dân nằm trong diện phải giải toả, di dời và có nhu cầu nhà ở mới Và theocác nhà quản lý, quy hoạch thì phương án xây dựng nhà chung cư, để ổn định chỗ ởcho người dân tái định cư luôn được khuyến khích Nhưng đối với người dân táiđịnh cư theo phương án chọn nhà ở chung cư, quá trình thích nghi trong mô hình cưtrú mới này, cũng diễn ra khá phức tạp Các hệ quả kinh tế - xã hội nảy sinh từ sựkhông phù hợp của mô hình nhà ở mới với những người dân bị giải tỏa, cũng đã vàđang tác động nhiều đến chiến lược phát triển đô thị thành phố Hồ Chí Minh: vănminh - hiện đại

Từ năm 1986, với việc thực hiện chính sách đổi mới, định hướng phát triểnnền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu có sự chuyển

biến Nhà nước đã tuyên bố xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở, cho phép khuyến khích

và tạo điều kiện cho người dân tự xây dựng nhà ở Năm 1990 tại các đô thị đã có1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân Năm 1992 vốn đầu tưxây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp hai lần vốn của nhà nước,chưa kể một phần tương tự do dân tự xây không có giấy phép Sự bùng nổ xây dựngnhà ở, chủ yếu trên cơ sở các hộ gia đình có thể thấy ở khắp mọi nơi Nhà ở mọc lênnhư nấm, người dân Thành phố đang cố gắng tự cải thiện điều kiện ở của chínhmình Vào đầu những năm 1990, đặc biệt khi Thành phố Hồ Chí Minh triển khaichương trình, cải tạo - chỉnh trang nội thành và giãn dân ra ngoại thành (1996), môhình cư trú mới được triển khai đã gây không ít tranh cãi

Chương trình 30.000 căn hộ tái định cư theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộTp.HCM lần thứ VIII được chuẩn bị đầu tư để triển khai 132 dự án, với 33.568 căn

hộ, nền đất Như vậy, lũy kế từ năm 2006 đến nay, chương trình đã hoàn thành và bàngiao đưa vào sử dụng 88 dự án với trên 16.000 căn hộ, nền đất với tổng giá trị 6.386

tỷ đồng, còn 42 dự án đang triển khai đầu tư xây dựng quy mô 17.240 căn hộ, nềnđất Hiện các quận-huyện đã bố trí đưa vào sử dụng quỹ nhà tái định cư với trên9.000 căn hộ và nền đất, còn lại trên 7.000 căn và nền đã có kế hoạch cân đối chotừng dự án Tuy doanh nghiệp đăng ký tham gia chương trình nhiều nhưng số lượngdoanh nghiệp bán sản phẩm cho Thành phố rất hạn chế

Phần lớn các dự án liên quan đến đền bù giải tỏa, di dời ở thành phố Hồ ChíMinh, người dân tái định cư được quyền tự chọn ba phương án chủ yếu để các dự ánthực hiện chương trình tái định cư, ổn định chỗ ở cho người dân trong diện di dời:

Một là, hoán đổi đất tại khu có quy hoạch để người dân tự xây dựng nhà ở mới.Hai là, tiến hành hoá giá nhà ở theo đơn giá thị trường để đền bù bằng toàn

bộ tiền mặt, để người dân tự lo chỗ ở mới

Ba là, đầu tư xây dựng các chung cư cao tầng để bán (có thể cho trả góp) chongười dân thuộc diện tái định cư

Phương án mà các dự án thực hiện được các nhà quản lý, qui hoạch đô thịchọn làm là giải pháp tối ưu để bố trí người dân trong diện đền bù giải tỏa, tái định

cư sớm có được chỗ ở và ổn định đời sống đó chính là mô hình nhà ở chung cư cao

tầng Tại mỗi dự án có liên quan đến người dân tái định cư, thành phố đã chủ trươngxây dựng hàng loạt các chung cư cao tầng với kiến trúc đẹp và kỹ thuật xây dựngkhá kiên cố, để phục vụ người dân Mô hình nhà ở tại các chung cư cao tầng, đượcxây dựng khá khang trang với nhiều tiện nghi hiện đại Những khu nhà chung cưcao tầng của Công ty Phú Mỹ Hưng (thuộc Nam Sài Gòn), của dự án “Nhiêu Lộc -Thị Nghè”, “Xây dựng Đại Lộ Đông Tây”, “Mở rộng đường Khánh Hội”,…lần lượtmọc lên.

Trước đây, Thành phố cho phép tạm ứng vốn ngân sách để mua quỹ nhà táiđịnh cư Nhưng từ tháng 3-2009, Thành phố đã ngưng thực hiện chủ trương này,thay vào đó yêu cầu sử dụng vốn bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án để muanhà tái định cư

Để khuyến khích nhà đầu tư xây dựng và mua lại quỹ nhà từ các doanhnghiệp, thời gian qua Thành phố đã đưa ra nhiều chính sách như: hỗ trợ vốn vaykhông tính lãi, đầu tư xây dựng dự án nhà ở hỗn hợp lấy kinh doanh bù đắp chophần tái định cư…Thành phố cũng đã chủ động tạo ra được số lượng quỹ nhà đấtcho nhu cầu tái định cư Đặc biệt là với phương thức “đổi đất lấy căn hộ, nền đất”,

mô hình xã hội hóa đầu tư quỹ nhà tái định cư bằng nguồn vốn của doanh nghiệp,sau đó nhà nước hoán đổi vị trí đất khác để doanh nghiệp kinh doanh, thu hồi vốn

Cụ thể, Chương trình 12.500 căn hộ TĐC tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đangthực hiện theo phương thức này và được Thành phố đánh giá là chương trình tái định

cư đầu tiên có chất lượng căn hộ hoàn thiện tương đương với căn hộ cao cấp nhằmđảm bảo phục vụ tốt nhu cầu của người dân Quỹ nhà được đầu tư với quy mô lớn vàtập trung thành từng khu nên Thành phố có điều kiện kêu gọi đầu tư hoàn chỉnh hệthống hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn chỉnh, đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt củangười dân Các dự án tái định cư được xã hội hóa, Thành phố chưa phải chi bất cứkhoản tiền nào từ ngân sách nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn tích cực triển khai dự án

Ngoài việc được vay vốn ưu đãi, doanh nghiệp cũng được hỗ trợ thủ tục vay

để làm dự án nên đỡ mất thời gian rất nhiều Ngoài ra, giá trị căn hộ được tính theogiá thị trường để hoán đổi đất nên cũng rất thuận lợi Chính việc xã hội hóa đầu tư

nhà ở tái định cư không chỉ tạo quỹ nhà cho Thành phố mà còn tạo ra những khu táiđịnh cư chất lượng hơn.

Theo Ban Chỉ đạo tái định cư Tp.HCM cho biết, hiện phương thức đổi đất lấycăn hộ này được rất nhiều quận - huyện hưởng ứng Tuy nhiên, các dự án tái định cưđạt chất lượng vẫn còn ít vì vị trí đất hoán đổi chưa hấp dẫn nên chưa thu hút đượcnhà đầu tư Bên cạnh đó, cần phải có những nhà đầu tư có tiềm lực vì khi tham giacác doanh nghiệp phải ứng tiền ra làm các dự án tái định cư trước Do đó, theo BanChỉ đạo, cần phải hoàn thiện cơ chế “đổi đất lấy căn hộ” dưới hình thức doanh nghiệp

bỏ vốn đầu tư quỹ nhà theo yêu cầu của Thành phố và nhận lại được quỹ đất đai vớigiá trị tương ứng để khuyến khích hơn nữa sự tham gia của nhà đầu tư

1.10 2 Kinh nghiệm của Thành phố Hà nội

Để phục vụ công tác phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là các dự án đầu tưxây dựng, từ năm 1993 đến nay, Thành phố đã chủ động xây dựng quỹ nhà phục vụcông tác tái định cư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: di dân Hồ Việt

Xô, khu 7,2ha Vĩnh Phúc, khu Đền lừ 1, khu 5,03ha Dịch Vọng, khu Trung Hòa –Nhân Chính, Nam Trung Yên,…

Từ trước năm 1996, Thành phố đã triển khai xây dựng khu tái định cư theophương thức xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phân lô đất tái định cư Đến nay, phươngthức này chỉ áp dụng đối với một số huyện ngoại thành, Thành phố chỉ đạo tậptrung xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với công trình nhà ở cao tầng và hạ tầng xãhội, đảm bảo nhu cầu sinh hoạt cho các hộ dân tái định cư, đồng thời đảm bảo xâydựng theo quy hoạch và bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại

Ngày 06/12/2001, Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố đã ban hành Quyếtđịnh số 23/2001/QĐ - UB, trong đó có các Dự án phát triển nhà ở phải dành 20%quỹ đất hoặc 30% quỹ nhà để bàn giao Thành phố phục vụ công tác giải phóng mặtbằng, tái định cư Đây là một chủ trương, chính sách lớn của Thành phố trong việcđẩy nhanh tiến độ chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất cho các dự án có nhu cầu GPMB dảmbảo đáp ựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án phát triển đô thị như: đườngVành đai 3, đường Vành đai 2,5, đường Pháp Vân và một số công trình hạ tầng kỹthuật trọng điểm như: Cầu Thanh Trì, Cầu Vĩnh Tuy, nút Ngã Tư Sở,…

Ngày 04/2/2002, UBND Thành phố Hà nội ban hành Quyết định số 01/2002/QĐ-UB về việc đặt mua nhà và mua nhà đã xây dựng để phục vụ công tác giảiphóng mặt bằng, tái định cư Đây là một cơ chế, chính sách có hiệu quả nhất địnhnhằm huy động vốn của doạnh nghiệp trong việc chủ động xây dựng quỹ nhà ở, đất

ở tái định cư khi vốn ngân sách còn hạn hẹp

Năm 2003, UBND Thành phố đã ban hành Công văn số 3378/UB - NNĐCngày 28/10/2003 về việc cơ cấu căn hộ phục vụ di dân GPMB Quyết định số91/2003/QĐ - UB ngày 04/8/2003 về việc đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng

cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố, trong đó có nguồn vố bổ sung kinh phí để xâydựng nhà ở tái định cư

Ngày 29/12/2004, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số198/2004/QĐ - UB về việc ủy thác vốn ngân sách cho Quỹ đầu tư phát triển Thànhphố là cơ quan đầu mối tổng hợp theo dõi việc thanh toán kinh phí đầu tư xây dựngcác dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở tái định cư, theo dõi quản lý quỹ nhàtái định cư xây dựng hoàn thành

Ngày 4/5/2005, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số

65/2005/QĐ-UB về việc sả đổi, bổ sung một số điều của Quy chế áp dụng hình thức mua nhà đãxây dựng và mua theo hình thức đặt hàng mua nhà để phục vụ công tác GPMB, táiđịnh cư

Năm 2006, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 72/2006/QĐ-UB ngày18/6/2006 quy định về việc bán nhà tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân theophương thức trả dần tiền mua nhà khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện việc bồithường, hỗ trợ tái định cư trên địa Thành phố

Ngày 18/7/2007, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số UBND quy định tạm thời về quản lý, sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nướcThành phố giao cho Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà nội để hình thành nguồnvốn quay vòng cho vay đầu tư các dự án nhà tái định cư phục vụ di dân GPMB vàcác dự án nhà xã hội khác trên địa bàn Thành phố

53/2007/QĐ-Kết quả đạt được trong những năm qua của Thành phố Hà nội: đã đầu tư xâydựng được nhiều dự án nhà ở tái định cư phục vụ GPMB, ban hành cơ chế huy động