chính sách kích cầu thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

Tình hình nghiên cứu đề tài Chính sách kích cầu thị trường bất động sản là vấn đề hết sức quan trọng cảvề lý luận và thực tiễn đối với mọi quốc gia, vì vậy nó là đề tài được nhiều nh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tôi Số liệu đượcnêu trong luận văn là trung thực và có trích nguồn Kết quả nghiên cứu trong luậnvăn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nàokhác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

DƯƠNG ĐĂNG CHUNG

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình làm luận văn tác giả đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình

và chu đáo của thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS,TS Nguyễn Văn Minh Tác giảxin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất tới thầy PGS,TS Nguyễn Văn Minh,cùng toàn thể các thầy cô trong Khoa Sau đại học, Trường Đại học Thương mại đãhướng dẫn và giúp đỡ tận tình tác giả hoàn thành đề tài luận văn tốt nghiệp củamình

Qua đây, tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình và bạn bè đãluôn động viên và khuyến khích tác giả trong suốt thời gian làm luận văn

Do thời gian và điều kiện chuyên môn còn hạn chế nên luận văn không thểtránh khỏi những thiếu sót Chính vì vậy, tác giả mong nhận được sự chỉ dẫn và góp

ý của các thầy cô giáo, các nhà khoa học để tác giả có thể hoàn thiện hơn nữa bàiluận văn của mình

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng 03 năm 2014

Tác giả

Dương Đăng Chung

SDĐ : Sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Sử dụng kinh phí quỹ TARP Error: Reference source not foundBảng 2.1 Số lượng căn hộ tại Hà Nội Error: Reference source not foundBảng 2.2 Số doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn Hà Nội Error: Reference source not found

Bảng 2.3 Qui mô doanh nghiệp BĐS Error: Reference source not foundBảng 2.4 Dư nợ cho vay BĐS ở Hà Nội Error: Reference source not found

Bảng 2.5 Thu thuế từ bất động sản trong 4 năm 2007-2010Error: Reference source not found

Bảng 2.6 Số tiền các ngân hàng cam kết và giải ngân năm 2013 Error: Reference source not found

Bảng 3.1: Tổng hợp chỉ tiêu về nhà ở đô thị Error: Reference source not foundBảng 3.2: Tổng hợp nhu cầu nhà ở công nhân tại các KCN Error: Reference source not found

Bảng 3.3:Tổng hợp nhu cầu nhà ở học sinh, sinh viên Error: Reference source not found

Bảng 3.4: Tổng hợp chỉ tiêu về nhà ở cho người có thu nhập thấp Error: Reference source not found

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong sự nghiệp đổi mới, xây dựng CNXH của nước ta, đất đai và thị trườngbất động sản ngày càng phát triển và đóng góp giá trị kinh tế to lớn cho đất nước.Quốc hội ban hành Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 quy định đất đaithuộc sở hữu toàn dân và nhằm mục đích quản lý thị trường bất động sản đang dầnhình thành và đi vào hoạt động Sự ra đời thị trường bất động sản đã góp phần vàoviệc đáp ứng các nhu cầu về đất đai, bất động sản cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân, biến bất động sản thành nguồn lực cho đầu tư phát triển

Để quản lý thị trường bất động sản, Nhà nước cũng hoạch định và đưa vàovận hành hệ thống các chính sách và công cụ quản lý, trong đó các chính sách vàcông cụ kinh tế ngày càng có vai trò quan trọng Tuy nhiên thị trường bất động sảnnước ta trong thời gian gần đây có sự chùng lắng, thậm chí là đóng băng, số lượnggiao dịch, mua bán trên thị trường sụt giảm từ năm 2009 tới nay

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 15-12-2013, tổng giá trị tồnkho BĐS trên cả nước khoảng 94.458 tỷ đồng, trong đó: căn hộ chung cư là 20.012căn, trị giá khoảng 29.230 tỷ đồng; nhà thấp tầng 13.585 căn, tương đương 24.140

tỷ đồng; đất nền 10,800 triệu m2, tương đương 34.890 tỷ đồng; đất nền thương mại2,002 triệu m2, tương đương 6.199 tỷ đồng; Hà Nội tồn kho 6.580 căn chung cư vàthấp tầng, giá trị 12.900 tỷ đồng

Thị trường bất động sản là thị trường liên thông với nhiều ngành, lĩnh vựckhác chính vì vậy, tình trạng xuống dốc của bất động sản làm ảnh hưởng đến hệthống ngân hàng, các doanh nghiệp xây dựng, doanh nghiệp liên quan đến xâydựng, tiêu dùng cuối cùng là làm nền kinh tế lâm vào tình trạng khủng hoảng Đểkhôi phục lại sự phát triển của nền kinh tế đầu tiên là phải khôi phục lại thị trườngbất động sản, để làm được điều này Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách, giảipháp từ năm 2012 trở lại đây trong đó có Nghị quyết số 02/NQ-CP về “Một số giải

pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợxấu” Tuy nhiên đến nay thị trường vẫn chưa thể vực dậy được.

Một trong những nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản như hiện nay

là do việc Nhà nước ban hành các chính sách giải cứu thị trường bất động sản ởnước ta còn chậm, thời gian đưa các chính sách này vào cuộc sống có độ trễ lớn, cácchính sách chưa sát với điều kiện thực tiễn Chính vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiệncác chính sách kích cầu đối với thị trường bất động sản ở nước ta trong giai đoạnhiện nay đang là vấn đề hết sức cấp thiết

Thị trường BĐS Hà Nội là thị trường mới tuy nhiên đã phát triển rất nhanh

từ năm 2000 tới nay, tuy nhiên trong vài năm trở lại đây thị trường phát triển quánóng giá cả luôn đứng ở mức cao, thị trường có tình trạng bị đầu cơ, cơ cấu hànghóa thiếu cân đối dẫn đến sự mất cân bằng cung-cầu cao ngoài ra thị trường BĐS

Hà Nội cũng giống như thị trường vàng hay thị trường chứng khoán là thiếu thôngtin, tính minh bạch thấp vì vậy tình trạng mua bán theo tin đồn, theo đám đông vàtheo quy hoạch diễn ra rất phổ biến

Xuất phát từ các lý do nêu trên tác giả chọn đề tài: "Chính sách kích cầu thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội" làm đề tài luận văn tốt

nghiệp Thạc sỹ quản lý kinh tế của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Chính sách kích cầu thị trường bất động sản là vấn đề hết sức quan trọng cảvề lý luận và thực tiễn đối với mọi quốc gia, vì vậy nó là đề tài được nhiều nhànghiên cứu cả trong và ngoài nước quan tâm

Ở Việt Nam, trong một vài năm gần đây, đã có nhiều nghiên cứu khoa học vềđề tài bất động sản được tiến hành với nhiều khía cạnh khác nhau Cụ thể có một sốđề tài liên quan đến vấn đề nghiên cứu như sau:

- Đề tài: “Nghiên cứu đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam” do Bộ tàinguyên và Môi trường thực hiện năm 1998 - 2000 Đề tài đã trình bày cơ sở lý luận

và thực tiễn của cải cách chính sách đất đai của một số nước đang phát triển ở Đông

và Trung Âu, Trung Quốc Khái quát việc vận dụng kinh nghiệm quốc tế vào quá

trình cải cách chính sách đất đai tại Việt Nam Từ đó, tác giả đưa ra các giải phápthúc đẩy quá trình cải cách chính sách đất đai, trong đó có giải pháp tăng cường tínhminh bạch đối với quản lý Nhà nước về đất đai.

- Đề tài NCKH cấp Nhà nước: “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định cácchính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” do Bộ Tài nguyên và Môi trường thựchiện năm 2002 Đề tài đã nghiên cứu về các chính sách đất đai đã được áp dụng,

từ đó phân tích về những thành công và hạn chế của chính sách đất đai Đề tàicũng đưa ra các chính sách trong đó có việc sử dụng hợp lý quỹ đất đai

Trong các nhà trường và cơ sở đào tạo sau đại học cũng đã có nhiều côngtrình khoa học được công bố dưới dạng các luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ như:

- Luận văn thạc sỹ “Huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản ở Việt Nam (nghiên cứu trường hợp Công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà

và đô thị Hà Nội)” (HN, 2009), tác giả Nguyễn Trung Hậu Luận văn đề cập đếncác phương pháp huy động và đối tượng cho vay vốn, đồng thời nêu ra các giảipháp để có thể sử dụng các nguồn vốn một cách có hiệu quả

- Luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện quản lý Nhà nước đối với thị trường bất độngsản trong quá trình CNH, HĐH (Qua thực tế quận Thanh Xuân - TP Hà Nội)” (HN,2008) của tác giả Nguyễn Mạnh Lam Luận văn phân tích tình hình thực hiện chínhsách tín dụng, chính sách thuế, chính sách đất đai… các chính sách liên quan đến thịtrường BĐS ở Hà Nội và quận Thanh Xuân Trên cơ sở đó, luận văn đánh giá chungvề thực trạng công tác QLNN đối với thị trường BĐS quận Thanh Xuân, đồng thờichỉ ra những thành tựu, cũng như hạn chế cần được khắc phục trong thời gian tới Từ

đó Luận văn đưa ra các nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách QLNN về thịtrường BĐS

- Luận văn thạc sỹ “Phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội trong quátrình hội nhập kinh tế quốc tế” (HN – 2009), của tác giả Bùi Quỳnh Luận văn đãphân tích và làm sáng tỏ vấn đề lý luận về phát triển thị trường BĐS trong điều kiệnViệt Nam hội nhập kinh tế quốc tế Nghiên cứu cũng đưa ra đánh giá hiện trạngphát triển của thị trường BĐS Hà Nội, rút ra những đánh giá đối với sự phát triển

của thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian từ năm 2000 – 2009 Trên cơ sở nhữngnghiên cứu của mình, tác giả đã đề xuất các kiến nghị biện pháp nhằm góp phầnphát triển thị trường BĐS Hà Nội trong điều kiện Việt Nam hội nhập kinh tế quốctế.

Ngoài ra còn có nhiều công trình, đề tài nghiên cứu khoa học, bài báo kháccũng đề cập về các chính sách kích cầu đối với thị trường bất động sản Tuy nhiênchưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống về chính sách kích cầuthị trường bất động sản ở Hà Nội

3 Mục đích nghiên cứu của luận văn

Luận văn tập trung giải quyết những vấn đề cơ bản sau:

- Hệ thống, làm rõ những lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và cácchính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

- Phân tích, đánh giá thực trạng các chính sách kích cầu đối với thị trườngbất động sản ở Hà Nội, rút ra những thành tựu và chỉ rõ những tồn tại của các chínhsách

- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách kích cầuđối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là các chính sách vĩ mô của Nhà nước

và thành phố Hà Nội nhằm kích cầu thị trường bất động sản Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

Dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật lịch sử và duy vật biện chứng, luậnvăn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phương pháp thu thập xử lý

thông tin từ các dữ liệu sơ cấp là các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước vàThành phố Hà Nội, từ các dữ liệu thứ cấp từ sách, báo, internet từ đó phân tích –tổng hợp, thống kê, so sánh và đề xuất các phương hướng giải pháp cho chính sách

ở các giai đoạn tiếp theo

Bên cạnh đó, Luận văn đi sâu nghiên cứu thực trạng, phân tích các số liệuđược tham khảo và kế thừa từ các công trình nghiên cứu khoa học đã được công bốcùng với các số liệu báo cáo từ các sở, ban ngành, Ủy ban nhân dân thành phố HàNội, nguồn số liệu của Tổng cục Thống Kê và Cục Thống Kê Hà Nội

6 Các câu hỏi nghiên cứu

- Chính sách kích cầu của nhà nước đối với thị trường bất động sản là gì?

- Thực trạng Chính sách kích cầu thị trường bất động sản ở nước ta và thủ đô

Hà Nội hiện nay như thế nào? Hiện đang tồn tại những hạn chế và bất cập nào trongcác chính sách này? Nguyên nhân của những hạn chế và bất cập này?

- Đề xuất, kiến nghị nào để hoàn thiện chính sách kích cầu thị trường bấtđộng sản trên địa bàn thành phố Hà Nội?

7 Kết cấu luận văn

Luận văn được kết cấu bao gồm phần mở đầu và phần nội dung Phần nộidung bao gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về chính sách kích cầu thị trường bất động sản.

Chương 2: Thực trạng chính sách kích cầu thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Chương 3: Phương hướng, quan điểm và đề xuất hoàn thiện chính sách kích cầu thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.

BĐS trước hết là tài sản (tài sản nói chung chia thành “bất động sản” và

“động sản”), nó là yếu tố vật chất có ích cho con người, được chiếm hữu bởi cánhân hoặc cộng đồng người, có thể được đo lường bằng giá trị nhất định Khác vớicác loại tài sản, BĐS có đặc tính là: không thể di dời hoặc là di dời hạn chế để tínhnăng, công năng và hình thái của nó không thay đổi Như vậy, bất động sản khôngchỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn gồm tất cả những gì do lao động conngười tạo ra trên mảnh đất đó như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồngv.v và tất cả những vật liên quan đến đất đai, gắn liền với đất đai Điều này đượcthể hiện trong bộ luật của hầu hết các quốc gia như trong điều 517, 518 của Luậtdân sự Cộng hoà Pháp, điều 86 trong Luật dân sự Nhật Bản hay 44, 45 Luật dân sựCộng hoà liên bang Đức v.v đều xác định bất động sản là đất đai và những tài sản

có liên quan đến đất đai, không tách rời đất đai và được xác định bởi vị trí của đất

Bộ luật dân sự của Cộng hoà Liên bang Nga quy định cụ thể bất động sản làmảnh đất chứ không phải là đất đai nói chung

Tại điều 174 trong Bộ Luật dân sự nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa ViệtNam (2005/QH11), quy định bất động sản là các tài sản bao gồm:

- Đất đai: Đất đai phải là đất đai không di dời được, phải là đất đai đã xácđịnh được chủ quyền.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở: cụ thể là nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời khôngđáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng ; các công trìnhxây dựng công nghiệp giao thông như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay

- Các tài sản gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đấttrồng cây, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Quy định của Nhà nước cũng cho thấy bất động sản khá phong phú đa dạng.Quy định này cũng chỉ ra các bất động sản cụ thể, chi tiết nhưng vẫn là một quy định

mở về khái niệm bất động sản do cho đến nay vẫn chưa có một văn bản pháp luật nàoquy định thế nào là các tài sản khác được coi là bất động sản

Vậy bất động sản được hiểu là đất đai và những vật gắn liền với đất đai,được sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất hoặc là những vật khi chuyểndịch sẽ bị tốn nhiều chi phí

Sự xuất hiện của hàng hoá BĐS khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập Lịch

sử đã chỉ ra rằng, đất đai là hàng hoá BĐS đầu tiên, khi các hoạt động kinh tế đãphát triển, nhu cầu SDĐ để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì các quan hệ vềđất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá Quá trình đất đai chuyển thànhhàng hoá cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất và trao đổi hàng hoá Vì vậy,ban đầu quan niệm về hàng hoá BĐS là đất đai Nhưng khi kinh tế hàng hoá pháttriển, thị trường ngày càng mở rộng, khái niệm hàng hoá BĐS được mở rộng vàđược xác định một cách cụ thể Với tư cách là những đối tượng giao dịch mua - bán,hàng hoá BĐS bao gồm:

- Đất đai: Phải là đất không di dời hoặc di dời được nhưng không đáng kể(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải

là BĐS); phải là đất đai đã xác định được chủ quyền; đất đai đó phải đo lường bằnggiá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng đó, cụ thể là: nhà cửa xây dựng cố định không thể didời, hoặc di dời không đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, vănphòng (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhànghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản hoặc công cụ laođộng); Các công trình xây dựng công nghiệp giao thông như đường xá, cầu cống, bếncảng, sân bay, bãi đỗ vv được xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản gắn liềnkhông thể tách rời với công trình xây dựng đó như: máy điều hoà trung tâm, các máymóc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnhquan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó khôngthay đổi thì không phải là BĐS như máy điều hoà di động, các chậu cảnh trong vườntreo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); Các công trình đó phải có khả năng đolường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các côngtrình tôn giáo, các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia, các công trình quốc giakhông lượng hoá giá trị không coi là BĐS).

- Các tài sản gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm bao gồm cả cây trồng vàđất trồng cây; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các côngtrình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sảnkhác do pháp luật quy định

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản

BĐS có những đặc điểm riêng sau:

Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đất có vị trí cụ thể, có diện tích tựnhiên cố định, không thể bị di chuyển từ nơi này sang nơi khác do tác động của conngười Các vật kiến trúc gắn liền với đất nên thường có vị trí cố định và không dichuyển được dễ dàng (Ngày nay, với tiến bộ của kỹ thuật, con người có thể dichuyển những công trình có thể tháo dỡ, hoặc qua hệ thống con lăn, ròng rọc) Từđặc điểm này cho thấy giá trị của BĐS sẽ phụ thuộc vào vị trí của BĐS, hay nóicách khác vị trí là một yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS

Là tài sản có tính lâu bền: Đối với đất, nếu SDĐ vào mục đích xây dựng, canhtác thì đất không bị hao mòn Các công trình xây dựng trên đất có thể thay đổi nhưngbản thân đất tại nơi đó không hề bị hao mòn Khi xen canh, luân canh cây trồng hợp

lý, độ màu mỡ của đất không những không bị hao mòn mà còn tăng giá trị; Đối vớicác công trình được xây dựng trên đất, có thể tồn tại hàng trăm, thậm chí hàng ngànnăm

Giá cả của BĐS chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của nhà nước:

Vì BĐS là hàng hóa không di dời được nên giá cả phụ thuộc nhiều vào quan điểm

sở hữu, chế độ chính sách và pháp luật của nhà nước như: pháp luật về đất đai,chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư vàxây dựng kết cấu hạ tầng,…chẳng hạn: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước cóthể giao quyền sử dụng hoặc thu hồi trong trường hợp cần thiết; quy định về chiềucao của công trình xây dựng, không cấp giấy tờ liên quan đến nhà đất hay thuếchuyển nhượng nhà đất quá cao sẽ làm giá BĐS không thể cao được; khi nhà nướccho phép mua nhà tại một địa phương mà không cần hộ khẩu thường trú sẽ thúc đẩygiao dịch trên thị trường BĐS tại địa phương đó,…

Bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý, tính cộng đồngcủa dân chúng: Giá cả của BĐS không như các hàng hóa thông thường mà chịu sựchi phối của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý như: sự phát triển của làng nghề,thói quen, tập quán, dòng họ, tâm lý, tín ngưỡng,… của dân cư Do đó, việc phânchia địa giới hành chính, làng nghề,… có liên quan nhiều đến giá cả BĐS

Tốc độ chuyển thành tiền của BĐS kém và chịu sự tác động của các yếu tốđầu tư khác: BĐS không di dời được nên không thể mang đi mua bán giữa cácvùng, giá cả của BĐS thường rất lớn so với các hàng hóa thông thường khác, lạichịu sự chi phối của thị hiếu, tập quán,… nên người mua BĐS thường cân nhắc cácyếu tố thu nhập, đi lại, làm việc, giải trí,… Ngoài ra, khi nhà nước đầu tư xây dựngcác công trình kết cấu hạ tầng, hệ thống trường học, siêu thị, công viên,…sẽ làmtăng vẻ đẹp và nâng giá BĐS trong khu vực đó; nếu các công trình xây dựng ảnhhưởng xấu đến môi trường thì sẽ kéo giá BĐS trong vùng xuống

Giá cả của BĐS có xu hướng ngày càng tăng: do đất có giới hạn, nhưng dân

số, công trình xây dựng ngày càng tăng do sự phát triển của sản xuất Khi nhà nước

có chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ, từ đất nông nghiệp sang đất dùng cho xâydựng, giá cả của đất cũng theo đó gia tăng Khi dân cư ngày càng đổ về những nơi

đô thị, với tốc độ tăng dân nhanh hơn tốc độ tăng nhà ở, giá cả của nhà và các côngtrình kiến trúc tại nơi đó cũng sẽ tăng lên

Hiệu quả SDĐ có sự chênh lệch rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng: Vớimột diện tích đất, có thể thấy trồng độc canh vài vụ lúa, trồng cây ăn quả, trồng câylâu năm, dùng vào xây dựng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà ở, cao ốc,… sẽ dẫnđến hiệu quả SDĐ khác nhau Vì vậy cần thiết phải nâng cao hiệu quả SDĐ

1.1.2 Thị trường bất động sản.

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hàng hoá BĐS, và giá trị sử dụngngày càng nhiều chủng loại có công dụng khác nhau song những giá trị sử dụng nàyđược mang ra trao đổi, mua bán Giao dịch BĐS diễn ra lúc đầu còn nhỏ lẻ ngẫunhiên, tự phát trên phạm vi hẹp Về sau do sự phát triển của phân công lao động,đặc biệt là quá trình công nghiệp và đô thị hoá diễn ra nhanh chóng Những giaodịch về BĐS ngày càng mở rộng và trở thành thường xuyên phổ biến Hình thứcgiao dịch được hoàn thiện ngày càng đa dạng, phương thức giao dịch được hoànthiện và chịu sự chi phối các quy luật của thị trường

Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS là quá trình kinh tế kháchquan do đòi hỏi phát triển của nền sản xuất xã hội và kinh tế thị trường

Tuỳ thuộc vào góc độ xem xét, đã có những quan niệm khác nhau về thịtrường BĐS Song tựu chung lại, thị trường BĐS được hiểu là tổng hoá các mốiquan hệ trao đổi hàng hoá BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua vàngười bán, giữa cung và cầu để thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trịBĐS Tất cả các quan hệ giao dịch này được thực hiện thông qua quan hệ hànghoá, tiền tệ và tạo nên thị trường BĐS Nói cách khác, thị trường BĐS chỉ ra đờikhi mà trong xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hoá BĐS

Tuy nhiên, nếu hiểu thị trường BĐS chỉ bao gồm các quan hệ giữa ngườimua và người bán về hàng hoá BĐS thì cũng chưa thực sự đầy đủ Đó là vì BĐSkhác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đốitượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sửdụng Thị trường BĐS với nghĩa là nơi diễn ra các giao dịch liên quan tới hàng hoáBĐS đương nhiên sẽ phải bao gồm cả các giao dịch này.

Do vậy, khái niệm thị trường bất động sản được hiểu như sau: Là tổng thểcác giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trongmột không gian và thời gian nhất định

Có nhiều tiêu thức để phân loại thị trường BĐS phục vụ cho các mục đíchnghiên cứu và tiếp các khác nhau:

- Dựa vào loại hàng hoá BĐS, thị trường BĐS gồm: thị trường đất và nhà ở;thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, dịch vụ, thị trường BĐS công nghiệp;thị trường BĐS nông nghiệp

- Dựa vào tính chất các giao dịch trên thị trường, thị trường BĐS gồm: thịtrường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm

- Dựa vào quan hệ giao dịch hoặc trình tự tham gia, thị trường BĐS gồm: thịtrường sơ cấp là thị trường gồm các giao dịch chuyển nhượng BĐS thuộc sở hữuNhà nước cho các đối tượng sử dụng như giao đất, cho thuê đất, bán nhà ở kèm theochuyển nhượng quyền SDĐ; thị trường thứ cấp là thị trường bán hoặc cho thuê lạiBĐS giữa những người sử dụng

- Dựa vào mức độ kiểm soát, thị trường BĐS gồm thị trường chính thức (cókiểm soát) và thị trường phi chính thức (không kiểm soát được)

- Dựa vào khu vực địa lý, thị trường BĐS có thể phân theo miền, vùng, lãnhthổ, quốc gia và thành phố Ví dụ phân thị trường bất động sản theo thành phố ta cóthị trường bất động sản Tp HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

Như trên đã phân tích BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, do đó hoạt động của thịtrường BĐS, mặc dù tuân theo các quy luật chung của thị trường nhưng nó cónhững đặc điểm riêng:

Thứ nhất: Thị trường BĐS, có sự cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao

dịch Do đặc điểm của hàng hoá BĐS là có vị trí cố định, không thể di dời được nênhoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành ở những địa điểm thuận lợi, theothoả thuận giữa các bên tham gia giao dịch mà không nhất thiết phải có sự hiện diệncủa BĐS Như vậy, khác với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch cũng là nơihiện diện của hàng hoá giao dịch, thì với hàng hoá BĐS, địa điểm giao dịch lại có

sự cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch Quan hệ giao dịch BĐS cũng không thểkết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua các khâu cơ bản như:

- Đàm phán tại địa điểm giao dịch để cung cấp cho đối tác các thông tin vềBĐS giao dịch

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thôngtin

- Đăng ký pháp lý

Từ đặc điểm này cho thấy, việc kiểm soát thị trường BĐS không thể thựchiện một cách đơn giản thông qua các tiêu chí tem nhãn, xuất xứ, chất lượng nhưcác thị trường hàng hoá khác mà bắt buộc phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý.Bên cạnh đó, việc quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gianngắn sẽ dễ dẫn đến những rủi ro do biến động giá cả, thay đổi của pháp luật hayđiều kiện môi trường Vì vậy các bên tham gia phải ấn định quan hệ giao dịchtrong một thời điểm nhất định nhằm hạn chế rủi ro, nâng cao tỷ lệ thành công củagiao dịch Tuy nhiên, việc rút ngắn thời gian diễn ra giao dịch không có nghĩa là bỏbớt một khâu nào mà mọi đối tượng một khi đã tham gia vào thị trường BĐS đềuphải trải qua đầy đủ các khâu đã nêu trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đối vớithị trường BĐS chính thức, có sự kiểm soát của Nhà nước

Thứ hai: Thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc Thực tế cho

thấy, sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan

hệ cung cầu, giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít

có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng hay khuvực khác Thực tế này xuất phát từ 2 đặc trưng của hàng hoá BĐS, đó là: BĐSkhông thể di dời được và luôn gắn với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội củatừng vùng, từng khu vực nên cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phongphú và đa dạng về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng qui mô, trình độ pháttriển ; mặt khác, BĐS lại phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng,mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS Vì không ai có thể didời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng không ai có thể di chuyển tâm lý, tập quán,thị hiếu từ vùng này sang vùng khác, nên thị trường BĐS có tình vùng và tính khuvực sâu sắc Đặc điểm này buộc những nghiên cứu về thị trường BĐS phải đượcgắn với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của từng vùng hay khuvực cụ thể, chứ không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khuvực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

Thứ ba: thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo Mặc dù thị trường

BĐS có nội dung rất phong phú nhưng đây là thị trường không hoàn hảo bởi các lý

do cơ bản sau: trước hết là do thông tin về hàng hoá BĐS và thị trường BĐS khôngđầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác; thứ đến là do tiêu chí đánhgiá BĐS như cách kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc chỉmang tính tương đối, phụ thuộc nhiều vào cảm tính của mỗi người nên không đượcchính xác như các hàng hoá khác; hơn nữa, BĐS lại mang tính vùng và khu vực nênrất khó để tìm được BĐS cùng loại mà so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ; ngoài

ra, số lượng người tham gia cung và cầu BĐS cũng không lớn nên không đảm bảotiêu chí cạnh tranh hoàn hảo Do đặc điểm không hoàn hảo này nên giá cả BĐSkhông hoàn toàn là giá cạnh tranh, nhiều trường hợp còn là giá sản phẩm đơn chiếcnên người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Khi giá cả biến động

theo xu hướng tăng, tính độc quyền này của người bán cũng tăng thêm đã đẩy giáBĐS lên cao hơn, tạo ra những cơn sốt giá, gây biến động trên thị trường.

Thứ tư: Trên thị trường BĐS, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về

cầu và giá cả Theo quy luật hoạt động của các thị trường hàng hoá thông thường thìkhi cầu tăng sẽ đẩy giá lên do đó kích thích cung tăng cân bằng với cầu và giá lạitrở lại mức cân bằng Tuy nhiên, với thị trường hàng hoá BĐS, khi cầu tăng đã đẩygiá tăng nhưng cũng không thể phản ứng tăng nhanh vì hàng hoá BĐS vốn có tínhkhan hiếm, nếu có muốn xây dựng các công trình mới thì phải mất nhiều thời gian

để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng

Sự phản ứng chậm của cung chính là một trong những yếu tố góp phần đẩy giá cảcủa hàng hoá BĐS lên cao

Thứ năm: Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Do

BĐS có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi một lượngvốn lớn huy động từ thị trường vốn Khi thị trường vốn bị khủng hoảng, thị trườngBĐS sẽ không có nguồn vốn hoạt động nên bị khủng hoảng theo Ngược lại, khiBĐS sụt giá nhanh sẽ làm gia tăng các khoản nợ khó đòi vì thế tăng khả năng phásản của các tổ chức tín dụng Rõ ràng là sự ổn định và phát triển lành mạnh của thịtrường BĐS có quan hệ mật thiết với sự phát triển lành mạnh và ổn định của thịtrường vốn

Thứ sáu: Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui đều khó

khăn, phức tạp Trước hết là việc khó thâm nhập vào thị trường BĐS Như đã phântích ở trên, thị trường BĐS có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch, thịtrường BĐS lại là thị trường không hoàn hảo nên để thực hiện các giao dịch trên thịtrường này cần thiết phải có sự tham gia của các nhà tư vấn, môi giới vốn là nhữngngười được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinhnghiệm Nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì các hoạt động giao dịchBĐS sẽ khó thành công, chi phí giao dịch sẽ cao và sự vận hành của thị trường BĐS

rõ ràng làm kém hiệu quả Tuy nhiên sau khi đã tham gia thị trường các nhà đầu tưkhông dễ dàng gì để rút lui Lý do là vì BĐS có giá trị lớn, người tham gia thị

trường lại không đông nên việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng nhưcác hàng hoá khác Ngoài ra, BĐS còn có tính lâu bền, khó chuyển đổi công năng

và tính chất nên không dễ dàng gì thay đổi hướng đầu tư khai thác các công trìnhBĐS Điều này buộc các nhà đầu tư muốn tham gia thị trường BĐS phải xác địnhhướng đầu tư dài hạn

Thứ bảy: Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi

ích chứa đựng trong BĐS Đặc điểm này xuất phát từ đặc tính của đất đai là khônghao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt), trong khi đó người cóquyền sở hữu hay quyền SDĐ đai lại không SDĐ đai như các hàng hoá khác màchủ yếu là kỳ vọng vào các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Vì thế, khixem xét giá cả của đất đai không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị cáchàng hoá thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lời của đất đaicũng như khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đó

Vì vậy, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bản thân BĐS

đã là hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước.Việc mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng là cơ sở để đảmbảo an toàn cho các giao dịch BĐS Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐSthông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường ổn định và an toàn hơn

1.1.3 Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS

1.1.3.1 Cầu BĐS

Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trênthị trường Có một sự khác biệt lớn về quy mô phạm vi và đối tượng xuất hiện giữacầu tiêu dùng và cầu bất động sản Cầu thực tế có khả năng thanh toán, có nhữngnhóm đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên

có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sứcchặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường Cầuvề bất động sản thường xuất hiện trên cơ sở có hội tụ của các điều kiện sau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mànhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân

- Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhucầu này Chỉ khi có nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới đượcchuyển thành cầu trên thị trường

- Phải có sự hoạt động của thị trường để có nhu cầu có khả năng thanh toánmới có điều kiện gặp được cung và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thànhcầu thực tế và được thoả mãn

Phân loại cầu về bất động sản:

- Cầu về đất đai cho sản xuất: Cầu về đất đai cho sản xuất là tổng nhu cầu

mở rộng các hoạt động sản xuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng Cầu vềđất đai cho sản xuất thường là thường là cầu về đất đai cho các hoạt động sản xuấtthuộc khu vực I của xã hội: cầu của các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai nhưnông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ Thông thường, xãhội càng phát triển thì các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I càng giảm xuống mộtcách tương đối so với các khu vực khác, do vậy cầu về đất đai cho sản xuất tăng lênkhông đáng kể so với khu vực khác

- Cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình khác: Thôngthường cầu về đất đai làm địa bàn phát triển hoạt động công nghiệp, giao thônglàcầu được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ, chúng ít xuấthiện dưới dạng các hình thức khác trên thị trường

- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất độngsản: Cầu về nhà ở, kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở và các công trình bấtđộng sản khác phục vụ cho kinh doanh thương mại và dịch vụ Cầu về đất ở và nhà

ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản Cáchoạt động sản xuất ngày càng tăng lên nhanh cùng với sự phát triển của xã hội nêncầu về đất ngày càng tăng nhanh Nó bao gồm cả nhà ở cho dân cư, đất đai và nhà

làm việc cho các văn phòng, công sở, các trung tâm thương mại và các trung tâmvui chơi giải trí

- Cầu giả tạo: Xuất hiện trong quan hệ thương mại do kỳ vọng của nhữngngười buôn bán bất động sản Những nhà đầu tư bất động sản mua bán bất động sảnkhông phải để đáp ứng nhu cầu sử dụng của bản thân họ mà để đầu cơ buôn bántrên thị trường Như vậy cầu về nhà đất cho các quan hệ thương mại đã làm tăng giảtạo nhu cầu về bất động sản, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu về bấtđộng sản và có thể làm đội mặt bằng giá cả bất động sản Nghiên cứu về thị trường

ở nhiều thành phố đã chỉ ra rằng chính cầu về nhà đất của những người kinh doanhbất động sản là nhân tố cơ bản làm căng thẳng thêm mối quan hệ về cung cầu bấtđộng sản và làm giá bất động sản tăng lên tại một thời điểm nhất định

Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cấu về bất độngsản gồm: Sự gia tăng dân số; Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạtđộng sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau; thu nhập tăng; Mốt và thị hiếunhà ở; sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng; những chính sách củachính phủ

1.1.3.2 Cung BĐS

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất độngsản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giágiới hạn nhất định Tổng cung ở đây không hoàn toàn trùng khớp với tổng số bấtđộng sản có được ở một quốc gia, do các điều kiện trở thành cung bất động sản trênthị trường là: Bất động sản phải đạt được những tiêu chuẩn và yêu cầu của thịtrường hiện hành, người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phùhợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả ngườimua và người bán bất động sản chấp nhận

Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan,doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và cácquỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, nhà nướccan thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường Bên cạnh khu

vực Nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tưnhân Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sáchnhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quytắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhà nước điềutiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng.Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa Dovậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựngcác khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến tính xã hội và môitrường Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toànđộc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ Trong điều kiện luậtpháp không được quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu vàquyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chínhthức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm ngời thâu tóm “thị trườngđen” này Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy địnhpháp lý Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua các công cụ phápluật, quy hoạch, kế hoạch

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường gồm:Cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của chính phủ (nhân tốquyết định); Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng; Các yếu tố đầu vào và chiphí phát triển nhà ở; Nguồn nguyên liệu vật liệu cho xây dựng nhà; Giá cả nguyênvật liệu xây dựng; Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thayđổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bấtđộng sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

Đối với các hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuậnchiều so với nhân tố giá cả Đối với cung về hàng hoá bất động sản tình hình lạikhông hoàn toàn như vậy Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhàđất nói chung là rất nhỏ thậm chí còn nhận giá trị âm nhỏ? Điều này là do: Khi giáđất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặccác loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Nhưng số lượng

cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật

và chính sách của chính phủ Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất khôngphản ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốnlớn và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bịhạn chế

1.1.3.3 Giá của BĐS

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thịtrường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên.Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đếngiá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hànghoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thịtrường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượngcung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trongtrường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầutăng, cung giảm) Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cungcầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất vàtiêu dùng xã hội Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giớihạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng Quan hệ giữa cung và cầu đối vớimọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng đểnhận biết được sự vận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xétđầy đủ đặc tính và những nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản Nhưtrên đã trình bày, cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố Sự thayđổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làmcung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định Tuy vậy, cung đấtcho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường mấtnhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sựthay đổi của cầu.

Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không cogiãn Ví dụ: Nhà ở cho thuê Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhấtđịnh Nhưng trong một thời hạn hết sức ngắn, cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giáthuê nhà tăng lên

Như vậy, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượngcầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn

Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xâythêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống

Trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh.Trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn

so với ngắn hạn

Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển của nguồn cungchịu tác động của nhiều nhân tố Những nhân tố chủ yếu: chính sách về nhà đất củachính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở, chính sách cho thuê đất,thuê nhà đất quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch đất đai và phát triển đô thị )kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở Mặc dù cung nhà đất

có xu hướng tăng lên, nhưng trong bối cảnh nhu cầu cũng luôn luôn tăng lên vàthậm chí tăng còn nhanh hơn, thường xuyên hơn so với sự gia tăng về tính thờiđiểm Do vậy, mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng song sự giảm giá nhà đất chỉtạm thời, thị trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên làmột xu hướng bền vững

1.1.3.4 Cạnh tranh trên thị trường BĐS

Cạnh tranh là một quy luật cơ bản của một nền kinh tế thị trường Xét trênkhía cạnh tích cực, cạnh tranh tạo ra động lực cho thị trường phát triển Nhờ cócạnh tranh, hàng hoá ngày càng trở nên phong phú, đa dạng, giá cả ngày càng hạ,

chất lượng ngày càng cao, dịch vụ khách hàng ngày càng tốt hơn Hơn nữa, cạnhtranh giúp các doanh nghiệp nói chung và nền kinh tế nói riêng nâng cao khả năngcạnh tranh.

Trên thị trường BĐS các doanh nghiệp luôn muốn có được những điều kiệnthuận lợi như: thuê được lao động rẻ mà có kĩ thuật, mua được nguyên nhiên vậtliệu rẻ, có thị trường yếu tố đầu ra tốt Điều đó dẫn đến sự cạnh tranh giữa cácdoanh nghiệp để đưa ra thị trường những sản phẩm có mức giá thấp hơn những đốithủ khác từ đó chiếm lĩnh thị phần lớn trên thị trường

Xu hướng thị trường hiện nay đang nghiêng về phân khúc căn hộ có giátrung bình và thấp, vì phân khúc này phù hợp với khả năng tài chính của đa sốngười mua Tuy nhiên, trước việc các chủ đầu tư dự án dịch chuyển về phân khúcnày ngày càng nhiều, nguồn cung tăng thêm, tạo áp lực cạnh tranh giữa các dự ántrong phân khúc này Hiện nay đã qua thời kỳ người mua nhà đổ xô đến các dự án

để tranh nhau mua căn hộ; thị trường đã thay đổi và giới chủ đầu tư dự án đang phảiđiều chỉnh sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường Bên cạnh đó, sự cạnhtranh không chỉ có các doanh nghiệp trong nước, một số công ty địa ốc nước ngoàicũng đang nhắm đến thị trường này Mới đây, lãnh đạo công ty CapitaLand chobiết, sẽ bắt đầu phát triển các dự án căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 nhằm đadạng dòng sản phẩm của mình tại thị trường Việt Nam

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu của thị trường bất động sản.

Do đặc điểm rất riêng có của BĐS nên thị trường BĐS chịu sự ảnh hưởng củanhiều yếu tố về kinh tế, xã hội, luật pháp, chính trị, môi trường,…Cụ thể như sau:1.1.4.1 Các yếu tố tự nhiên

Các yếu tố tự nhiên gồm: vị trí của BĐS; địa hình; tình trạng môi trường vàđiều kiện thiên nhiên

Vị trí của BĐS: BĐS nào đó luôn gắn với hai loại vị trí là vị trí tương đối và

vị trí tuyệt đối Những BĐS nằm tại trung tâm của một vùng, nhất là đô thị, sẽ có

giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven (vị trí tương đối).Những BĐS nằm ở các giao lộ trên các trục lộ giao thông lại có giá trị cao hơnnhững BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Vấn đề xác định giá đất trở nên quantrọng khi đánh giá ưu thế vị trí của BĐS

Địa hình nơi BĐS tọa lạc: BĐS tọa lạc tại nơi có địa hình cao hay thấp đều cóảnh hưởng đến giá trị của chúng Ở nơi có khu vực thấp, hay bị ngập úng thì giá BĐS

sẽ thấp, ngược lại giá sẽ cao hơn Ngoài ra, do mục đích sử dụng BĐS, giá trị của BĐScòn phụ thuộc vào độ dày của lớp đất bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý,…chẳng hạn, người SDĐ vào mục đích nông nghiệp sẽ quan tâm đến độ màu mỡ của đấtnhưng nếu sử dụng vào mục đích xây nhà sẽ quan tâm đến độ cứng của đất

Tình trạng môi trường và điều kiện thiên nhiên: Môi trường trong lành hay bị

ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Những vùngthường bị thiên tai, khí hậu khắc nghiệt sẽ làm giá trị BĐS giảm và ngược lại 1.1.4.2 Các yếu tố kinh tế

Hầu như mọi yếu tố kinh tế đều tác động đến thị trường BĐS, trong đó có thể

kể đến các yếu tố chủ yếu sau: sự phát triển kinh tế, các yếu tố kinh tế vĩ mô

Sự phát triển kinh tế: Đối với một quốc gia, sự phát triển kinh tế sẽ làm giatăng nhu cầu SDĐ vào những mục đích như xây dựng các công trình kết cấu hạtầng, xây dựng các cơ sở sản xuất, các khu thương mại, dịch vụ,…do phát triển kinh

tế đòi hỏi phải công nghiệp hóa, vấn đề này sẽ dẫn đến sự chuyển dịch cơ cấu kinh

tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, kéo theo sự chuyển đổi mục đích SDĐ từ nôngnghiệp sang SDĐ cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ đó làm giatăng các giao dịch đất đai và các BĐS khác, tức là thúc đẩy thị trường BĐS pháttriển Bên cạnh đó, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, đặc biệt là ngành công nghệ

và vật liệu xây dựng sẽ tác động trực tiếp đến việc tạo ra các BĐS mới hoặc cải tạocác BĐS cũ cho phù hợp với sản xuất kinh doanh và đời sống của người dân, tức làcũng thúc đẩy các giao dịch trên thị trường BĐS

Các yếu tố kinh tế vĩ mô: Giá trị của BĐS trong vùng phụ thuộc rất nhiều vàotình hình cung cầu BĐS (cung BĐS dễ trở nên khan hiếm trong khi cầu BĐS ngày

càng tăng nhanh, chủ trương kích cầu BĐS,…), đặc điểm của những người tham giathị trường BĐS (người giàu đầu tư hoặc đầu cơ, người có thu nhập trung bình cần nhà

ở, cá nhân, tổ chức kinh tế…), các điều kiện của thị trường BĐS (sàn giao dịch, hệthống môi giới, tư vấn,…), hiện trạng của vùng lân cận (khu công nghiệp, khu dân

cư, thành phố vệ tinh,…), mức độ tăng trưởng GDP hằng năm, mức thu nhập bìnhquân của người dân, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng, sốlượng các lô, thửa đất trống, mức giá bình quân các loại đất, tình hình lạm phát, tìnhhình của các thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng,…1.1.4.3 Các yếu tố về chính trị và pháp luật của nhà nước

Thị trường BĐS là thị trường rất quan trọng, có thể ảnh hưởng tốt hoặc xấuđến sự phát triển chung của một quốc gia nên nhà nước luôn can thiệp, điều tiếtnhằm ổn định thị trường này thông qua hệ thống các chính sách và pháp luật

Các chính sách tác động đến thị trường BĐS, có yếu tố về chính trị như: chínhsách mở rộng, nâng cấp, sáp nhập, chia tách địa phương (mở rộng thủ đô, nâng cấpcác đô thị lên loại cao hơn sẽ làm cho BĐS tại những nơi này có giá trị tăng thêm);chính sách về quy hoạch SDĐ (thường gắn với chính sách phát triển kinh tế, làm hìnhthành các vùng kinh tế trọng điểm, kéo theo sự phát triển cơ sở hạ tầng, thu hút ngườidân đến đầu tư và sinh sống làm nhu cầu BĐS gia tăng), chính sách đền bù giảiphóng mặt bằng (giá đền bù là một phần trong giá trị của BĐS khi có thể giao dịchđược); chính sách cho phép người ở địa phương khác, người gốc trong nước, ngườinước ngoài được tham gia thị trường BĐS (làm gia tăng cầu về BĐS); chính sách tàichính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; chính sách tíndụng đối với hoạt động đầu tư vào BĐS; chính sách thuế nhằm điều tiết thị trườngBĐS; chính sách khuyến khích đầu tư từ bên ngoài vào địa phương làm gia tăng nhucầu BĐS, làm giá của BĐS gia tăng)

Pháp luật: Hệ thống pháp luật của một quốc gia sẽ quy định về quyền sở hữu,SDĐ, quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng BĐS Thực tế cho thấy, yếu

tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường BĐS dotính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được

Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền chi phối Ở Việt Nam,pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; cá nhân, tổ chức chỉ có quyềnSDĐ Luật đất đai năm 1987 quy định “nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai,phát canh thu tô dưới mọi hình thức”, nghĩa là không cho phép kinh doanh đất đai.Luật đất đai năm 1993 có quy định tại khoản 2 điều 3 “Hộ gia đình, cá nhân được nhànước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấpquyền SDĐ”, nghĩa là các giao dịch kinh tế về quyền SDĐ được công nhận, thịtrường BĐS được hình thành Luật đất đai được sửa đổi, hoàn thiện dần qua các năm

1998, 2001, 2003 đã bổ sung thêm các quyền giao dịch dân sự khác liên quan đếnquyền SDĐ như quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ (Luật đất đai2003)

1.1.4.4 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động đến thị trường BĐS gồm: dân số gia tăng,tập quán, truyền thống và thị hiếu của người dân Sự gia tăng dân số: Dân số giatăng kéo theo các nhu cầu về BĐS gia tăng, có thể nhận thấy như tăng nhu cầu vềnhà ở trong khi nguồn lực đất đai có giới hạn, làm cho thị trường BĐS ngày càngsôi động, giá cả BĐS có xu hướng ngày càng cao; Dân số tăng làm lực lượng laođộng tăng, tất yếu phải mở rộng sản xuất kinh doanh làm cho nhu cầu SDĐ tănglên, nhất là đất nông nghiệp Thêm vào đó là sự chuyển mục đích SDĐ từ nôngnghiệp sang các lĩnh vực khác tạo ra sức ép lớn về nhu cầu SDĐ ở và đất dùng đểsản xuất kinh doanh, mà được giải quyết chủ yếu thông qua thị trường BĐS; Ngoài

ra dân số tăng còn kéo theo các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, y

tế, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao,… những nhu cầu nàyđều là những nhân tố làm cho thị trường BĐS ngày càng mở rộng và phát triển

Tập quán, truyền thống và thị hiếu của người dân: Tập quán, truyền thống ảnhhưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thếchấp… trên thị trường BĐS, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các giaodịch, đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua - bán, thuê - cho thuê,…; nó cũng có tácdụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau (Ở Việt

Nam, theo phong tục, tập quán ở một số vùng trong một thời gian dài, việc mua bánBĐS chỉ cần giấy tờ viết tay, có vùng chỉ cần sự xác nhận của UBND xã do họ quanniệm “Phép vua thua lệ làng”, nhiều trường hợp không nộp thuế trước bạ do quanniệm đã bỏ tiền mua là đương nhiên sở hữu BĐS, không cần làm thêm giấy tờ vìphiền hà, phức tạp,…) Thị hiếu cũng tác động trực tiếp đến thị trường BĐS, chẳnghạn sự quan tâm của người có nhu cầu BĐS về vị trí, hình dạng, phương hướng, kiếntrúc, kiểu dáng, tính hiện đại - cổ điển,… của BĐS phù hợp với mục đích sử dụng cụthể như làm văn phòng, nhà ở,… (ví dụ đối với các BĐS có giá trị như nhau, BĐSnào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá cả của nó sẽ cao hơn và ngược lại Cácvấn đề về kiến trúc như sự hài hòa với thiên nhiên, hợp phong thủy, có hệ thống điện,nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc, đều có ảnh hưởng nhất định đếnthị hiếu của người có nhu cầu về BĐS).

1.2 Những vấn đề chung của chính sách kích cầu thị trường bất động sản

1.2.1 Cơ sở lý thuyết về chính sách kích cầu

1.2.1.1 Khái niệm về chính sách kích cầu

Chính sách kích cầu là một chính sách của nhà nước đưa ra, thường được sửdụng khi nền kinh tế lầm vào trì trệ hoặc suy thoái, đang cần vực dậy Đặc biệtchính sách này hay được sử dụng khi nền kinh tế rơi vào trạng thái bẫy thanhkhoản, là khi mà chính sách tiền tệ trở nên mất hiệu lực vì lãi suất đã quá thấp

Chính sách kích cầu đôi khi còn được gọi là chính sách Keynes vì biện phápnày tác động tới tổng cầu

Hai giả thuyết của Keynes bao gồm:

Thứ nhất, suy thoái bắt đầu từ năng lực dư thừa của nền sản xuất Biểu hiện

của nó là: yếu tố đầu vào không được sử dụng hết, thất nghiệp, máy móc bỏ bê,hàng hóa ế thừa Hiện tượng dư cung khiến giá cả giảm nhưng lại càng khôngkhuyến khích người mua, dẫn đến suy thoái

Thứ hai, chính phủ có khả năng chi tiêu toàn bộ, thậm chí nhiều hơn thu

nhập của mình Trong khi đó các khu vực khác lại chi tiêu ít hơn vì họ có khuynh

hướng tiết kiệm Trong điều kiện suy thoái thì các doanh nghiệp không muốnchuyển khoản tiết kiệm này sang đầu tư

Từ giả thuyết thứ nhất, ông cho rằng nền kinh tế bị suy thoái vì tạm thời không

có đủ cầu cho cung đang dư thừa Từ giả thiết thứ hai, ông cho rằng chính phủ mới cókhả năng chi tiêu mạnh tay dựa trên ý chí của mình ngay cả khi nền kinh tế đang suythoái

Từ đó ông đề xuất một phương án: dịch chuyển sức mua từ khu vực dân cư

và tư nhân vào tay chính phủ để tăng cầu hiệu lực đưa nền kinh tế ra khỏi cái bẫyđình đốn vì thiếu sức mua, kích thích tổng cầu

1.2.1.2 Sự cần thiết của chính sách kích cầu

Khi nền kinh tế khủng hoảng và suy thoái thì dẫn tới phản ứng dây chuyền.Khi nền kinh tế bị khủng hoảng, cuộc sống của người dân sẽ gặp khó khăn, nhu cầutiêu dùng người dân giảm mạnh, người dân có xu hướng tiết kiệm chi phí Từ đódẫn tới hàng hóa được sản xuất ra không tiêu thụ được, lượng cung vượt quá nhucầu của người mua, để không bị phá sản hoặc thua lỗ thì các doanh nghiệp sẽ cắtgiảm chi phí bằng cách cắt giảm sản xuất hoặc giảm số người lao động trong doanhnghiệp Từ đó tình trạng thất nghiệp tăng lên, thu nhập của người dân sẽ bị giảmxuống và quay lại, đời sống gặp khó khăn và cắt giảm chi tiêu Mặt khác khi cácdoanh nghiệp cắt giảm sản xuất thì nhu cầu về nguyên vật kiệu hay những sản phẩmtrung gian thường được cung cấp trong quá trình sản xuất giảm, làm cho tổng cầucàng giảm Nếu không có tác động từ bên ngoài vào “vòng xoáy luẩn quẩn” này thìnền kinh tế sẽ tiêu điều Cần có một tác nhân tác động từ bên ngoài vào “vòng xoáyluẩn quẩn” này Một trong những tác nhân đó chính là chính sách kích cầu Do vậynên chính phủ không chỉ Việt Nam mà nhiều quốc gia đã dành trọng tâm trong góikích thích kinh tế để kích cầu tiêu dùng

1.2.1.3 Nội dung của chính sách kích cầu

Chính sách kích cầu dựa trên cơ sở của nhà kinh tế học John MaynardKeynes được sử dụng rộng rãi ở khắp mọi nơi trên thế giới

Chính sách này đơn giản chỉ là: khi kinh tế không toàn dụng lao động, vì một lý

do nào đó, đưa đến sự mất tin tưởng vào tương lai, thì nhà nước phải can thiệp

Trong kinh tế học, gói kích cầu thường được hiểu là việc sử dụng chính sáchtài khóa ( miễn giảm thuế, tăng chi tiêu chính phủ ) để hỗ trợ nền kinh tế trong thời kìsuy thoái Ý tưởng kinh tế của gói kích cầu là khi tăng chi tiêu sẽ hạn chế được khảnăng tổng cầu sụt giảm hơn nữa dẫn đến đổ vỡ nền kinh tế Trong giai đoạn suy thoáikinh tế, vấn đề cơ bản ở đây là thiếu hụt cầu chứ không phải là thiếu năng lực sảnxuất Vì vậy mục tiêu của gói kích cầu là tạo thêm cầu để đối ứng với năng lực sảnxuất hiện tại của nền kinh tế, tránh dư thừa năng lực sản xuất ở mức cao gây lãng phínguồn lực cũng như gây ra vấn đề về xã hội do thất nghiệp tăng cao gây ra

Nhà nước làm hai động tác: bơm tiền để giảm lãi suất, đẩy mạnh tín dụng vàtăng chi tiêu nhà nước bằng biện pháp chấp nhận thiếu hụt ngân sách nhằm lấpkhoảng trống và tăng sản xuất

Về ngắn hạn, suy thoái kinh tế bị chặn đứng Từ đó các nhà làm chính sách

hy vọng niềm tin được củng cố lại và kinh tế sẽ trở lại bình thường

1.2.1.4 Nguyên tắc cơ bản khi thực hiện gói kích cầu

Nếu một gói kích cầu được thiết kế không tốt, thì mặc dù có tên gọi là góikích cầu nhưng trên thực tế gói kích cầu này dù có tốn kém nhưng lại không “kíchthích” được nền kinh tế Điều này đặc biệt đúng nếu gói kích cầu không tuân theocác nguyên tắc kinh tế học, mà lại được thiết kế để đáp ứng các yêu cầu về chính trịhoặc theo các nhóm lợi ích Một chính sách kích cầu được cho là hiệu quả thì phải ítnhất đảm bảo 3 tiêu chí, đó là kịp thời, đúng đối tượng và ngắn hạn

Nguyên tắc số 1 : Kích cầu phải kịp thời

Kích cầu phải kịp thời ở đây không phải chỉ là việc kích cầu phải được chínhphủ thực hiện một cách nhanh chóng khi xuất hiện nguy cơ suy thoái kinh tế mà kịpthời còn có nghĩa là một khi được chính phủ thực hiện thì biện pháp này sẽ có hiệuứng kích thích ngay, tức là làm tăng chi tiêu ngay trong nền kinh tế

Nếu để nền kinh tế tự phục hồi thì việc hồi phục sớm muộn cũng sẽ diễn ra,mặc dù việc phục hồi có thể kéo dài, cho nên mục đích của việc kích cầu là đẩy

nhanh việc phục hồi của nền kinh tế Do đó, việc kích cầu chỉ có thể được thực hiệnmột cách có ý nghĩa trong một khoảng thời gian nhất định Các chính sách mất quánhiều thời gian sẽ không có tác dụng vì khi đó nền kinh tế tự nó đã có thể phục hồi

và việc gói kích cầu lúc đó lại có thể có tác dụng xấu do có khả năng làm hun nóngnền kinh tế dẫn đến lạm phát và mất cân đối vĩ mô lớn

Các chương trình đầu tư và dự án giải ngân chậm không phải là những công

cụ kích cầu tốt Vì khi tổng cầu sụt giảm thì các biện pháp này lại không có tácdụng gì tới tổng cầu trong lúc cần phải tăng tổng cầu lên nhiều nhất để trách các tácđộng tích cực của suy thoái như việc các doanh nghiệp sa thải công nhân

Nguyên tắc số 2 : Kích cầu phải đúng đối tượng

Gói kích cầu có thành công hay không sẽ phụ thuộc rất nhiều vào xu hướngchi tiêu và đầu tư của các đối tượng thuộc diện nằm trong gói kích cầu Để kíchthích được cầu đối với hàng hóa dịch vụ, thì gói kích cầu phải nhắm tới nhóm đốitượng sao cho gói kích cầu được sử dụng ngay ( chi tiêu ngay ) và qua đó làm tăngtổng cầu của nền kinh tế Những biện pháp kích cầu đúng đối tượng là những biệnpháp nhắm tới đối tượng sẽ chi tiêu hầu như toàn bộ lượng kích cầu dành cho họ.Mục tiêu của gói kích cầu là làm tăng cầu, nên chìa khóa để thực hiện điều này làcấp tiền cho những người, những cá nhân, những hộ gia đình, những doanh nghiệp

sẽ sử dụng các đồng tiền này, và qua đó đưa thêm tiền vào nền kinh tế Tiền kíchcầu phải được sử dụng để khuyến khích các nhóm đối tượng này tiến hành cáckhoản chi tiêu mới

Để kích cầu có hiệu quả thì gói kích cầu phải nhắm đến những đối tượng saocho một đồng tiền chi ra có hiệu ứng kích thích tiêu dùng và đầu tư cao nhất

Mức độ đúng đối tượng của gói kích cầu của Chính phủ phụ thuộc vào :i) Mức độ chi tiêu của đối tượng nhận được thu nhập nhờ có gói kích cầuthông qua tác động lan tỏa diễn ra trong nhiều vòng nhờ vào xu hướng tiêu dùngcận biên như đã ví dụ ở trên

ii) Mức độ rò rỉ ra hàng ngoại nhập của các chi tiêu đó ở trong mỗi vòng chitiêu của tác động lan tỏa

Ở trên thế giới cũng như ở Việt Nam, những người có thu nhập thấp thường

có mức tiêu dùng cao so với 1 đồng thu nhập và thường là tiêu dùng hàng nội Dovậy nếu kích cầu nhóm đối tượng này thì đạt đồng thời cả 2 mục tiêu, hiệu quả vàcông bằng, khác với sự đánh đổi giữa hiệu quả và công bằng thường gặp trong nềnkinh tế

Nguyên tắc số 3 : Kích cầu chỉ được thực hiện trong ngắn hạn

Nguyên tắc ngắn hạn có nghĩa là sẽ chấm dứt kích cầu khi mà nền kinh tếđược cải thiện Khi thực hiện các biện pháp kích cầu thì phải đảm bảo rằng các biệnpháp giảm thuế, tăng chi tiêu Chính phủ đều chỉ có tính tạm thời và sẽ chấm dứtngay khi nền kinh tế vượt qua suy thoái Và thông thường sau khi vượt qua suythoái nên thực hiện các biện pháp nhằm hạn chế và giảm thâm hụt ngân sách.Nguyên tắc ngắn hạn có 2 ý nghĩa: một là sẽ làm tăng hiệu quả gói kích cầu và hai

là để không ảnh hưởng đến tình hình ngân sách trong dài hạn

i) Tính ngắn hạn để làm tăng hiệu quả của gói kích cầu

Những chính sách mà vẫn còn hiệu lực sau khi nền kinh tế phục hồi ví dụ nhưchính sách cắt giảm thuế cố định là những biện pháp kích cầu kém hiệu quả bởi vìnhững những biện pháp kích thích này sẽ trở thành những khoản chi phí của chínhphủ hoặc là khoản thất thu khi mà thời gian kích thích tiêu dùng cần phải kết thúc

Hơn nữa những biện pháp như tín dụng đầu tư, ưu đãi khấu hao tài sản sẽ lànhững biện pháp kích thích hiệu quả khi được thực hiện là những gói kích cầu tạmthời, ngắn hạn Nếu là những biện pháp dài hạn thì sẽ không kích thích được cầu Lý

do vì thực hiện trong ngắn hạn sẽ khuyến khích được các doanh nghiệp tiến hành, đẩynhanh tốc độ đầu tư để tận dụng cơ hội được ưu đãi về lãi suất, thuế…Những biệnpháp dài hạn sẽ không phải là biện pháp kích cầu tốt vì các doanh nghiệp sẽ cảm thấykhông cần thiết phải đẩy nhanh tốc độ đầu tư trong giai đoạn nền kinh tế cần đượckích thích nhất

ii) Tính ngắn hạn để đảm bảo không làm ảnh hưởng đến ngân sách trong dài hạn.Thông thường khi thực hiện gói kích cầu thì việc mở rộng chi tiêu tạm thờicủa chính phủ sẽ dẫn đến thâm hụt ngân sách Trong năm 2009, dự kiến một loạt

các nước phát triển sẽ bị thâm hụt ngân sách trầm trọng Tại Hoa Kỳ, thâm hụt ngânsách sẽ lên tới 1000 tỷ USD, tại Anh thì có thể lên tới 181 tỷ USD Do đó nguyêntắc vô cùng quan trọng là phải đảm bảo rằng các chính sách kích thích nền kinh tếtrong ngắn hạn sẽ không có tác động xấu đến ngân sách trong dài hạn Do đó cácgói kích cầu chỉ được phép mang tính tạm thời, trong ngắn hạn có thể tăng thâm hụtngân sách nhưng trong dài hạn không được phép thâm hụt ngân sách trầm trọnghơn Việc đảm bảo tình hình kinh tế không được kém đi cũng là một yếu tố quantrọng để gói kích cầu ngắn hạn đạt hiệu quả hơn Thâm hụt ngân sách trong tươnglai cũng đồng nghĩa với suy giảm tiết kiệm trong dài hạn dẫn đến giảm đầu tư vàảnh hưởng đến tăng trưởng Chưa kể đến việc thâm hụt ngân sách sẽ ảnh hưởng đếntài khoản vãng lai và lạm phát.

Khi cân nhắc xem xét các biện pháp kích cầu cụ thể của gói kích cầu thì cả 3nguyên tắc trên đều phải tuân thủ và xem xét một cách đồng thời Nếu một gói kíchcầu mà vi phạm một trong 3 nguyên tắc trên thì chưa phải là một gói kích cầu tốt Đểtăng hiệu quả của gói kích cầu, cần phải có những chính sách hỗ trợ như không để tỷgiá bị định giá cao và tăng tính linh hoạt của tỷ giá nhằm sử dụng công cụ này nhưvan tự động điều chỉnh thâm hụt thương mại một cách hợp lý và bền vững

1.2.2 Sự cần thiết của chính sách kích cầu thị trường bất động sản

1.2.2.1 Do tình trạng khủng hoảng thừa của thị trường BĐS hiện nay

Tình trạng tiêu thụ giảm là nguyên nhân gây ra hàng hóa dư thừa, tuy nhiêntình trạng trên không phải do mức tiêu dùng của người dân đã bão hòa mà chủ yếu

là sức mua của người dân cũng như của thị trường nói chung bị suy giảm

Theo số liệu chưa đầy đủ của 44 Tỉnh, Thành phố tính đến ngày 31/8/2012,lượng căn hộ chung cư tồn kho 16.469 căn, trong đó Hà Nội có 2.392 căn, lượngnhà ở thấp tầng là 5.176 căn, lượng đất nền là 1.624.878 m2, lượng văn phòng trungtâm thương mại là 25.870 m2 Tổng giá trị tồn kho ước tính khoảng 40.750 tỷ dồng,chưa tính đến các dự án hoặc các công trình dang dở dang do thiếu vốn để đầu tưtiếp Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/8/2012, dư nợ tín dụng của BĐSkhoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ nợ xấu 6,6% Nếu tính dư nợ tín dụng liên

quan đến BĐS, trong đó gồm cho vay để kinh doanh BĐS, vay để đầu tư sản xuấtkinh doanh và thế chấp bằng BĐS thì dư nợ tín dụng này khoảng 57% tổng dư nợ,tức là khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng Những nguyên nhân chính dẫn đến việc hàng hóaBĐS tồn kho cao là:

- Các dự án BĐS phát triển một cách tự phát, thiếu tuân thủ quy hoạch và kếhoạch dẫn tới các dự án quá nhiều vượt xa so với nhu cầu thực của xã hội, của thịtrường, theo thống kê tại Hà Nội đang có 368 dự án với khoảng 20.000 ha cho BĐS,trong đó có 233 dự án đang triển khai, chiếm khoảng 8.000 ha;

- Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, có thể nói là vừa thừa vừa thiếu Từtrước tới nay các chủ đầu tư BĐS chủ yếu chú trọng vào việc xây dựng căn hộ trung

và cao cấp, phục vụ nhu cầu một bộ phận người dân, trong khi nhu cầu của đa sốngười dân về căn hộ giá rẻ lại không được chú trọng đã dẫn đến cung - cầu khônggặp nhau

- Vốn đầu tư cho BĐS chủ yếu dựa vào vốn vay và vốn góp của người mua,phần lớn chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu rất thấp, khi tín dụng BĐS thắt chặt, lãi suấtcao, chủ đầu tư không đủ tài chính để thực hiện dự án

1.2.2.2 Để góp phần phục hồi nền kinh tế

BĐS là lĩnh vực xương sống của nền kinh tế, có liên quan tới các lĩnh vựckhác của nền kinh tế như vật liệu xây dựng, đồ nội thất đến dịch vụ thiết kế, hoànthiện nhà… Kinh doanh BĐS nằm ở nhiều lĩnh vực, trong đó chủ yếu là nhà ở, vănphòng cho thuê, khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, hạ tầng khu công nghiệp, cáccông trình giao thông có kinh doanh, có đầu tư của doanh nghiệp Trong mối liên hệnày tình trạng chỉ số hàng tồn kho cao của BĐS sẽ kéo theo làm tăng chỉ số hàngtồn kho của loại hàng hóa khác Hơn nữa tình trạng này không chỉ ảnh hưởng trựctiếp đến các doanh nghiệp mà còn làm gia tăng tình trạng nợ xấu, giảm sút của tổngcầu, sự đình trệ của nền kinh tế và giảm sút sức mua của dân cư Tăng nhanh nhucầu thị trường BĐS, hỗ trợ các doanh nghiệp mở rộng thị trường, nâng cao năng lựcquản lý, giảm chi phí, hạ giá thành… là các nhóm giải pháp lớn cần thực hiện đểgiải tỏa tình trạng hàng tồn kho cao, đưa thị trường lại mức bình thường

Như trên đã phân tích thị trường BĐS đang trong tình trạng tồn kho cao Mộttrong những giải pháp để thúc đẩy sự phát triển kinh tế đó là Chính phủ cần kíchcầu thị trường BĐS; Kích cầu BĐS chính là kích cầu người tiêu dùng Muốn kíchcầu người tiêu dùng không có nghĩa là mình cho người ta tiền, nhưng giá rẻ chính làkích cầu Chẳng hạn, chúng ta phát triển BĐS, tháo gỡ khó khăn này là chuyển từcăn hộ cao cấp hay trung cấp xuống căn hộ bình dân thì đây cũng là một giải pháp

để kích cầu; chuyển những dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì đó cũngchính là kích cầu; hay miễn giảm tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư thì cũng chính làgián tiếp một gói kích cầu, một gói tiền của Chính phủ gián tiếp cho người dân…Cho nên giảm giá xuống tức là hỗ trợ cho người dân một khoản tiền nhưng màkhông trực tiếp Ví dụ, lẽ ra phải mua một giá là 10 triệu đồng/m², nhưng do cóchính sách như vậy, người dân chỉ phải mua với giá 8 triệu/m² cộng với những căn

hộ có cơ cấu hợp lý, nên sẽ phù hợp với đại đa số khả năng thanh toán của ngườidân Chúng ta làm được điều này vừa có ý nghĩa về kinh tế, tức là tháo gỡ khó khăncho BĐS, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, mà khi nền kinh tế đi lên thì nó sẽ chiađều các lợi ích cho người dân, tức là những người không mua nhà cũng được lợi.1.2.2.3 Cứu các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng đồng thời giải phóng cáckhoản nợ xấu cho nền kinh tế

Hiện nay thị trường BĐS đang trong tình trạng đóng băng Trong một vàinăm vừa qua một số doanh nghiệp phải hoạt động cầm chừng, một số không cònkhả năng chống đỡ với những khó khăn và buộc phải ngừng hoạt động, vì BĐSkhông tiêu thụ được và khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng Theo sốliệu tại cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, trong năm 2012 có 680doanh nghiệp BĐS giải thể, ngừng hoạt động

Với vị trí là tế bào của hệ thống kinh tế quốc dân, sức khỏe của các doanhnghiệp phản ánh trực tiếp sức khỏe của cả nền kinh tế Khi doanh nghiệp lâm vàotình trạng khó khăn, sản xuất kinh doanh bị đình đốn, tốc độ tăng trưởng của nềnkinh tế cũng bị giảm sút Năm 2012 tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước GDP chỉđạt khoảng 5,2% thấp nhất trong 13 năm trở lại đây

Tình trạng đình trệ trong tiêu thụ dẫn đến đình trệ trong xây dựng Hậu quả tấtyếu của tình trạng này là sự thiếu việc làm của người lao động những doanh nghiệpgặp khó khăn trong sản xuất đã buộc phải sa thải công nhân hoặc cho nghỉ việc luânphiên Đời sống của người dân đã gặp khó khăn khi giá cả nhiều mặt hàng trên thịtrường tăng cao, lại càng khó khăn hơn khi bị mất việc hoặc thu nhập giảm sút.

Để giảm các khoản nợ xấu cần kiên quyết khắc phục tình trạng dàn trải, phântán vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước đối với lĩnh vực BĐS, cụ thể là tậptrung vào những công trình, dự án có khả năng phát huy tác dụng rõ rệt trong ngắnhạn và có tác động lan tỏa tới phục hồi tăng trưởng của các ngành, các lĩnh vực kinh

tế khác, tạo việc làm cho người lao động Xây dựng nhà ở, nhà ở cho cộng nhân ởkhu công nghiệp, bệnh viện, trường học, ký túc xá sinh viên,… cần được ưu tiên.Tập trung vào những công trình này không chỉ tác động tới giải tỏa hàng vật liệuxây dựng (thép, xi măng, gạch…) vốn đang có lượng tồn kho cao, mà có tác độngmạnh tới phục hồi sản xuất của nhiều ngành công nghiệp có liên quan khác

1.2.3 Một số chính sách chủ yếu kích cầu thị trường bất động sản

Trong khuôn khổ phạm vi của đề tài nghiên cứu chỉ đề cập đến một số chínhsách chủ yếu sau:

1.2.3.1 Chính sách quản lý đô thị:

Chính sách quản lý xây dựng, quản lý chất lượng công trình:

- Các chính sách tập trung vào việc quản lý các công trình, dự án xây dựngtrên địa bàn Tỉnh, thành phố Bao gồm các vấn đề: quản lý thi công xây dựng côngtrình, kế hoạch thi công, kiến trúc và thiết kế xây dựng, quản lý cây xanh, khônggian xây dựng, chất lượng công trình xây dựng

- Các văn bản pháp luật quản lý nhà nước đã có tác động tích cực vào thịtrường bất động sản, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, gián tiếp tạo ra cácsản phẩm đáp ứng được các yêu cầu về chất lượng, thẩm mỹ Các chủ đầu tư phảicăn cứ vào các chính sách, quy hoạch từ đó đưa ra các sản phẩm phù hợp Quychuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, có chất lượng tốt Tạo lập được môi trườngsống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần

ngày càng cao của nhân dân.

Chính sách quản lý quy hoạch:

- Quy hoạch luôn tác động không nhỏ đến thị trường BĐS Khi có thông tinTrung tâm hành chính quốc gia sẽ được chuyển lên Ba Vì, toàn bộ khu vực Ba Vì

và trục đường Hồ Tây - Ba Vì như nằm trọn trong phiên chợ BĐS Khi đó thông tinđược người dân cũng như giới đầu tư đón nhận hồ hởi, quan tâm đặc biệt Hệ quảcủa sự quan tâm đó là thị trường bất động sản đã sôi động hơn, tính thanh khoản củathị trường ở tất cả các khu vực, phân khúc cũng tăng lên rõ rệt Giá đất tăng chóngmặt và biến đổi từng giờ, người mua, kẻ bán như đi tranh cướp Sau khi các nhàquản lý bác bỏ thông tin quy hoạch trên, ngay lập tức quả bóng BĐS khu vực này xìhơi Mỗi một con đường, một khu đô thị mới chỉ được vẽ trên giấy cũng đã là dấylên cơn sốt của BĐS khu vực xung quanh

- Hiện nay theo Luật Quy hoạch đô thị thì khi đã có quy hoạch chi tiết, cơ quanthẩm quyền sẽ được phép cấp giấy phép quy hoạch, sau đó là được đi thẳng ngay vàoquy hoạch 1/500 đối với các dự án đầu tư trên địa bàn Từ khi chính sách này đưa ra,

cơ hội cho các nhà đầu tư đã được tăng lên, thay vào việc phải chờ đến khi có các quyhoạch phân khu thì khi có quy hoạch chi tiết các nhà đầu tư đã có thể đầu tư vào các

- Từ năm 1954 đến nay, Hà Nội đã có 7 lần điều chỉnh quy hoạch chungtrong đó lần gần đây nhất là Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủtướng Chính phủ Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm

2030 và tầm nhìn đến năm 2050.

- Ngày 08/11/2011, Thành uỷ Hà Nội ban hành Chương trình số 06-Ctr/TUđẩy mạnh công tác quy hoạch, xây dựng và quản lý đô thị thành phố Hà Nội giaiđoạn 2011-2015

1.2.3.2 Chính sách thuế với Doanh nghiệp

Một số loại thuế mà nước ta đang áp dụng với doanh nghiệp như: thuế thunhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuếđất, tiền thuê đất…Thuế gắn liền với sự tồn tại, phát triển của Nhà nước và là mộtcông cụ quan trọng mà bất kỳ quốc gia nào cũng sử dụng để thực thi chức năng,nhiệm vụ của mình Tuỳ thuộc vào bản chất của Nhà nước và cách thức Nhà nước

sử dụng, các nhà kinh tế có nhiều quan điểm về thuế khác nhau

Chính sách thuế nói chung là công cụ điều tiết phân phối thu nhập, một mặttăng thu ngân sách Nhà nước, mặt khác đảm bảo công bằng xã hội Chính sách thuếđối với BĐS không ngoài mục đích chung đó Nhưng do tính chất đặc thù của thịtrường BĐS chứa đựng yếu tố đầu cơ Đất đai có hạn, nhưng nhu cầu sử dụng đất đaixây dựng các công trình cung cấp BĐS ngày càng tăng và theo đó thì giá của BĐS có

xu hướng tăng nhanh Vì vậy, các cá nhân, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanhBĐS có bộ phận chấp hành quy định của pháp luật đầu tư kinh doanh, cạnh tranhlành mạnh góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững Cũng có bộ phậnkhông nhỏ lợi dụng thị trường và những kẽ hở của pháp luật để lách luật hoạt độngđầu cư trục lợi gây rối loạn thị trường Đây là một trong những nguyên nhân gây ranhu cầu giả đẩy giá BĐS lên cao, càng làm tăng thêm nguy cơ khủng hoảng

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường ở nước ta, tất cả các thành phần kinh tếđều có quyền tự do kinh doanh và bình đằng trên cơ sở pháp luật Các doanh nghiệpvới lực lượng lao động có tay nghề cao, năng lực tài chính mạnh thì doanh nghiệp đó

sẽ có ưu thế và có cơ hội để nhận được thu nhập cao; ngược lại các doanh nghiệp vớinăng lực tài chính, lực lượng lao động bị hạn chế sẽ nhận được thu nhập thấp, thậmchí không có thu nhập Ðể hạn chế nhược điểm đó, Nhà nước sử dụng thuế thu nhậpdoanh nghiệp làm công cụ điều tiết thu nhập của các chủ thể có thu nhập cao, đảm