MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Trên giới, thẩm định giá xuất từ lâu thừa nhận nghề có vai trị quan trọng kinh tế Tuy nhiên, nước ta thẩm định giá năm 1990 đến chứng tỏ vai trò cần thiết phát triển kinh tế xã hội Đất nước Nghề thẩm định giá đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi chất đưa giá trị tài sản thẩm định giá gần sát với thực tế đảm bảo phục vụ nhu cầu khác Việc đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá khỏi hoạt động quản lý nhà nước giá, giảm áp lực tài chính, nhân cho máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng yêu cầu giá thành phần kinh tế Hiện nay, nghề thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sừ dụng cơng cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng… đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp cơng dân, đáp ứng yêu cầu đa dạng thành phần xã hội thời kì hội nhập Quốc tế Như vậy, thẩm định giá đời tất yếu, khách quan phù hợp với trình đổi mới, xu hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN nước ta Thẩm định giá thực chất việc xác định giá trị tài sản Bất động sản loại tài sản chiếm số lượng lớn quan trọng nhiều hoạt động kinh doanh sản xuất Hiện có nhiều tổ chức, cơng ty, ngân hàng hoạt động lĩnh vực định giá, nhiên với số không nhiều, nhân khan chất lượng chưa thật cao Điều đòi hỏi quan tâm nhà nước doanh nghiệp lĩnh vực thẩm định giá để ngày góp vào phát triển hiệu bền vững kinh tế đất nước Nhận thức tầm quan trọng định giá bất động sản chấp, sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá em chọn đề tài: “Hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu” với hy vọng tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng, đồng thời đưa số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng định giá bất động sản chấp công ty Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cức sở lý luận bất động sản chấp, định giá bất động sản chấp - Nêu lên thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp công ty Thẩm định giá Địa Ốc Ấ Châu - Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp Công ty Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu : hoạt động định giá bất động sản chấp - Không gian: Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu Địa chỉ: 32 Tôn Đức Thắng - Q Đống Đa - TP Hà Nội - Về thời gian: Từ năm 2010 đến năm 2013 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu nhập số liệu, thống kê… Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề có kết cấu sau: Chương I: Cơ sở lý thuyết chung định giá bất động sản chấp Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu Chương III: Giải pháp số kiến nghị CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP I Bất động sản thế chấp Khái niệm Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trường xây dựng đó - Các tài sản gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vây vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản Thế chấp BĐS khác biệt so với thế chấp các loại tài sản khác Thế chấp BĐS chỉ là thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, cụ thể là thế chấp quyền sở hữu đất đai và sở hữu nhà bởi vì BĐS không thể di dời được Cũng vì thế nên thời gian thế chấp người chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các BĐS đó thị trường bình thường Thêm vào đó, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn vì vậy giá trị thế chấp của BĐS thường thấp giá thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía cho vay Đặc điểm BĐS thế chấp mang đầy đủ tính chất của một bất động sản - Bất động sản thế chấp có vị trí cố định về mặt địa lý, về địa điểm và không có khả di dời được Đặc điểm này là BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Khi xác định vị trí của bất động sản chúng ta phải xác định vị trí tuyệt đối của bất động sản và vị trí tương đối của bất động sản Vị trí tuyệt đối của BĐS chính là kinh độ vĩ độ của BĐS tọa lạc, được nêu rõ sổ địa chỉ chính của địa phương Còn vị trí tương đối của bất động sản được xác định là khoảng cách từ BĐS cho đến các yếu tố khác các trung tâm, các trục đườn giao thông, các công trình dịch vụ công cộng (thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục…)… Vị trí tương đối của BĐS quyết định giá trị của BĐS Bất động sản có tính cố định về vị trí và gắn liền với một vị trí nhất định nên giá trị lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt Đặc điểm này đòi hỏi các định giá viên định giá BĐS thì không được áp dụng mức giá giữa các vùng cho nhau, mức giá đó chỉ để tham khảo hoặc nếu sử dụng thì phải điều chỉnh cho phù hợp với vùng - BĐS thế chấp có tính lâu bền Tính lâu bền ở là tuổi thọ, khả tồn tại của công trình Đối với BĐS là đất đai, tài sản thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ trường hợp đặc biệt sạt lở đất…), còn các công trình xây dựng kiến trúc thường có tuổi thọ rất cao Tuổi thọ của BĐS được xem xét góc độ: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế + Tuổi thọ kinh tế: là khoảng thời gian mà BĐS còn mang lợi ích cho người sở hữu, sử dụng nó + Tuổi thọ vật lý: khả tồn tại của công trình theo thông số kỹ thuật xây dựng Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh tế có xu hướng giảm dần vào cuối chu kì kinh tế các chi phí trì tang mà luồng thu nhập giảm Vì vậy phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần Trong nghiên cứu đánh giá một BĐS phải tính cả yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó và luồng thu nhập được tạo từ BĐS - BĐS có giá trị lớn, có khả bảo toàn và tái tạo giá trị BĐS là tài sản có giá trị cao giá trị của đất đai cao, chi phí xây dựng lớn và khả sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn lớn Đặc điểm này đòi hỏi đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn và phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Vì vốn đầu tư cho BĐS quá lớn tự bản thân một doanh nghiệp hay cá nhân không thể tự thực hiện, nữa chi phí vốn vay thấp chi phí vốn tự có nên hoạt động kinh doanh BĐS thường có sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng Khả tái tạo và bảo toàn giá trị của BĐS được biểu hiện rõ nét quan hệ tín dụng với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng Ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay đối tượng vay có sự đảm bảo cho khoản vay và tài sản bảo đảm thường được chấp nhận nhiều nhất chính là BĐS Như vậy, có BĐS tay, người sở hữu nó có thể thế chấp để có một lượng vốn, thời gian thế chấp vẫn được sử dụng và hưởng thu nhập tạo từ BĐS, chính khả tái tạo vốn của BĐS - BĐS thế chấp mang tính khan hiếm Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng diện tích của từng vùng từng khu vực, từng thửa đất BĐS là tài sản có giới hạn quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đât đai dành cho đầu tư phát triển công trình xây dựng lại càng giới hạn Một lý nữa khiến BĐS khan hiếm là thiếu thông tin về thị trường về cung BĐS Thị trường BĐS ở Việt Nam chưa phát triển, thông tin thị trường thường là một chiều, những người cung thường giấu thông tin sản phẩm để tạo sự khan hiếm giả Đặc điểm này dẫn đến việc quan hệ cung-cầu thường mất đối xứng theo xu hướng cung nhỏ cầu nên BĐS có giá trị lớn, nạn đầu BĐS xảy đẩy giá cả vượt lên giá trị thị trường Giá trị thị trường của BĐS chỉ được xác định điều kiện thương mại bình thường vì vậy vấn đề đặt cho định giá viên là cần phải xem xét đúng giá cả BĐS thị trường, tránh bong bóng thị trường, sốt ảo để định giá BĐS sát với giá trị thật của nó - BĐS thế chấp có tính dị biệt Mỗi BĐS là tài sản riêng biệt, đơn chiếc và đều có yếu tố riêng biệt không giống BĐS nào khác Sự dị biệt của BĐS là các yếu tố sau: vị trí lô đất, kiến trúc, hướng, sảnh quan, ngoại cảnh… Tính dị biệt tạo sự độc đáo cho công trình thỏa mãn những thị hiếu riêng biệt của khách hàng, khách hàng xem tính dị biệt của BĐS là sự thể hiện tính cách các nhân Như vậy sự khác biệt về giá trị của BĐS không chỉ là chi phí kết tinh mà nó phụ thuộc vào tính dị biệt của BĐS Xã hội càng phát triển càng yêu cầu về tính dị biệt càng tăng Vấn đề đặt cho định giá viên là đánh giá BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với Khi phân tích thông tin các BĐS so sánh cần xác định đúng và đủ các điểm khác biệt không nên quá chi tiết vụn vặt dùng các bằng chứng thị trường để tìm lượng điều chirng hợp lý - BĐS thế chấp chịu ảnh hưởng lẫn Các BĐS tồn tại bên cạnh có tác động mạnh mẽ lẫn nhau, không phải chỉ về mặt vật lý mà ảnh hưởng lẫn về công dụng, đặc tính và đặc điểm là giá trị Ví dụ xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị các công trình khu vực Đặc điểm này đòi hỏi định giá viên phải có cái nhìn tổng quát với bất động sản cần định giá, phải tính đến khả ảnh hưởng có công trình BĐS khác sẽ đời - BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, của dân tộc, của tổ chức và cá nhân Các giao dịch BĐS thường mang giá trị lớn và có ảnh hưởng mạnh tới các hoạt động kinh tế xã hội, vì vậy cần có sự quản lý của Nhà nước để các giao dịch được an toàn, ổn định, việc khai thác sử dụng tài nguyên này hợp lý hiệu quả, tiết kiệm Tính pháp lý ảnh hưởng rất lớn tới giá của BĐS Khi các giá viên định giá BĐS thì cần phải xem xét tính pháp lý của nó Khi ngân hàng nhận tài sản bảo lãnh, khác với các tài sản khác BĐS phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ mới được chấp nhận vì lúc này quan hệ tín dụng cho vay mới được pháp luật bảo vệ Tiêu chuẩn của BĐS thế chấp Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành những quy định riêng của từng Ngân hàng: + Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay Đối với đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai + Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác + Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất động sản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình + Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn đảm bảo tiền vay II Định giá BĐS thế chấp Khái niệm định giá BĐS thế chấp Theo ông Greg Mc Namara, nguyên Chủ tịch Hiệp hội Định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng.” Tại Việt Nam, theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.” Từ các quan điểm nêu ta thấy, định giá BĐS là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định Định giá BĐS vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước tính giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS Dựa những lý thuyết về định giá BĐS, định giá BĐS thế chấp là xác định giá trị của BĐS phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của BĐS, cũng xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận… Bản chất của định giá BĐS thế chấp cũng là định giá BĐS Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp BĐS cho ngân hàng để vay vốn Đặc điểm định giá BĐS thế chấp Vì quá trình định giá BĐS thế chấp phải đảm bảo yếu tố an toàn cho phía ngân hàng nên định giá BĐS thế chấp phải tính giá trị BĐS điều kiện thị trường BĐS bất ổn nhất Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa mức cho vay hợp lý nhất Định giá bất động sản thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm về pháp lý và quy mô của BĐS bởi thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Tại ngân hàng, tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất quan trọng, không phải BĐS nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng Nó tùy thuộc vào quy định của từng ngân hàng Vai trò định giá BĐS thế chấp và nhân tố ảnh hưởng 3.1 Vai trò của định giá BĐS thế chấp Định giá BĐS là cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng các tài sản hiện sử dụng Chính từ việc nhận thấy tầm 10 sát thực tế sau: 4.1 Khảo sát về cách định giá BĐS thế chấp Ngày 24/2/2013 AREV nhận hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp vay vốn của bà Nguyễn Mai Trang Sau xem xét hồ sơ, nhân viên thẩm định tại AREV sẽ cùng với cán bộ tín dụng đến định giá tài sản thế chấp tại B4 nơ khu đô thị mới Định Công.Thông tin mà nhân viên thẩm định thu nhập được và khách hàng cung cấp về BĐS thế chấp được thể hiện qua tờ trình thẩm định giá sau: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH (Áp dụng đối với nhà / hoặc đất riêng lẻ trường hợp chưa được duyệt đơn giá đất thị trường) I.CÁC THÔNG TIN CHUNG Chủ sở hữu tài sản: NGUYỄN MAI TRANG Mục đích thẩm định: thế chấp Người vay: NGUYỄN MAI TRANG Đơn vị đề nghị thẩm định: PGD ĐỊNH CÔNG Ngày giờ 17/02/2013 6:02:00 PM Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: 18/02/2013 1:30:00 PM Thời điểm phân hồ sơ: 18/02/2013 1:51:00 PM Thời điểm hoàn tất báo cáo để ký 21/02/2013 10:02:00AM II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỢNG SẢN Vị trí bất đợng sản Sớ: B4 Nơ Đường/Ấp: KHU ĐTM ĐỊNH CƠNG 32 Phường/Xã: ĐỊNH CƠNG Q̣n/Hụn: Q̣n Hoàng Mai Tỉnh/Thành phớ: Thủ đô Hà Nội - Vị trí BĐS tọa lạc: - BĐS nằm ở mặt đường nội bộ khu ĐTM Định Công, đường nhựa rộng khoảng 6m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 2m - BĐS nằm cách Câu lạc bộ Định Công khoảng 100m Chứng từ pháp lý - Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở, mã số 10123030886, hồ sơ gốc số 4403.2004.QĐUB.13843-2004 UBND Thành phố Hà Nội cấp cho bà Nguyễn Mai Trang năm 2004 Đặc điểm về bất động sản a) Về đất - Mục đích sử dụng đất : Đất ở - Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời gian sử dụng đất: Lâu dài - DTSD thực tế: 88.80 m2 Chiều dài: 13m Chiều rộng : 4.1m -DTSD được công nhận: 88.80 m2 b) Về tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Nhà ở Năm xây dựng: 2004 - Cấu trúc: + Số tầng: +Mái : Bê tông cốt thép + Tường: Gạch + Nền: Gạch men - Tiện nghi: Trung bình - DTSD thực tế: 249.60 m2 33 III.KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện dùng để ở Định giá bất động sản: a) Giá trị bất động sản Khoản mục Theo đơn giá Theo đơn giá thẩm định Nhà nước Chỉ vàng VNĐ SJC Giá trị quyền sử dụng đất - Diện tích (m2) - Đơn giá ( đvt/m2) - Hệ số K Giá trị tài sản gắn liền với đất - Diện tích (m2) - Đơn giá 1,918,080,000.00 3,810,41 11,431,756,800,00 88.80 88.80 88.80 21,600,000.00 42.91 128,763,000.00 5.96 696,600,000.00 232.20 232.20 232.20 3,000,000.00 ( đvt/m2) Tổng trị giá BĐS 12,128,356,800.00 Trị giá tài sản làm tròn : 12,128,000,000 VNĐ Tỷ giá: 4,000,000.00/ chỉ Bằng chữ: mười hai tỷ một trăm hai mươi tám triệu đồng chẵn 34 4.2 Giải thích phương pháp định giá 4.2.1 Phương pháp so sánh Thông tin khảo sát: STT Tiêu chí Bất động sản so sánh BĐS thẩm định A.Dũng – 2.1 2.2 A.Cảnh – ĐT: ĐT: 094456565 098881804 B20 Nơ Khu ĐTM D8 Nơ 12 Khu ĐTM Phường, Quận Định Công, Hà Định Công, Định Công, Nguồn Thông tin Số nhà Tên đường, Khách hàng B4 Nơ Khu ĐTM Pháp lý Hà Nội GCN Nằm ở mặt Vị trí rộng #6m, vỉa hè #2m Diện tích đất 88.8 m2 Diện tích Nhà 232.2 m2 bộ Định Công, Khu ĐTM đường rộng Định Công, #5m, vỉa hè đường rộng 6m, vỉa hè rộng #2m 81 m2 (MT: 4m) 240m2 (nhà (nhà tầng, Công, đường đường nội (MT: 4.6m) 258 m2 ĐTM Định bộ #30m 75.9 m2 Khu Nằm ở mặt 2m, cách đường nội bộ nội Khu ĐTM Nằm ở mặt Hà Nội GCN BĐS TĐ Nội GCN tầng) DTXD 64.4 35 m2) T03/2011: Giá rao bán 13.5 tỷ đồng Giá thương lượng, Giá 12.3 tỷ đồng giao dịch 13 tỷ đồng (đã bán thành công 10 tháng (nếu có) Giá trị xây 774 triệu 12/2010) 720.000.00 đồng đồng 128.860.00 128.700.00 đồng/m2 đồng/m2 dựng Đơn giá Đất giao dịch (ước tính) - Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định và BĐS so sánh: BĐS so sánh 1: + Ước tính giá giao dịch được bằng 80% giá thương lượng + Có vị trí tương đồng BĐS thẩm định BĐS so sánh 2: + Ước tính giá giao dịch tại thời điểm thẩm định được bằng 90% giá đã bán T12/2011 + Có vị trí tương đồng BĐS thẩm định - Kết luận: + Đơn giá nhà nước : 21.600.000 đồng/m2 + Đơn giá thẩm định: 128.700.000 đồng/m2 x 100% (Khu Dự án ổn định theo Công văn 700/NVCV – TĐTS.10) = 128.700.000 đồng/m2; Hệ số K = 5.96 4.2.2 Phương pháp chi phí: 36 Đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng: Theo phương pháp phân tích kinh tế – kỹ thuật STT Tên các kết cấu chính Hiện trạng CLCL Tỷ trọng (1) Cộng (2) Chưa có hiện Móng tượng xuống cấp 85% 20% 0.17 80% 15% 0.12 75% 10% 0.075 80% 18% 0.144 80% 16% 79% 0.128 64% Chưa có hiện Tường tượng xuống cấp Chưa có hiện Nền, sàn Kết cấu đỡ mái tượng xuống cấp Chưa có hiện tượng xuống cấp Cộng CLCL của công trình = Σ (2)/ Σ (1) 81% - Kết luận: + Chất lượng còn lại của Công trình xây dựng trái Đất là :81% + Đơn giá xây dựng mới là : 3.700.000 đồng/m2 + Đơn giá xây dựng thẩm định: 3.000.000 đồng/m2 III Đánh giá kết quả hoạt động định giá BĐS thế chấp tại AREV Kết quả đạt được AREV chi nhánh Hà Nội được thành lập từ năm 2008 nhiên tới đầu năm 2009 mới thật sự vào hoạt động.AREV chi nhánh tại Hà Nội đã không ngừng cải thiện và mở rộng chất lượng dịch vụ thẩm định giá Ngoài khách 37 hàng chính là ACB thì chi nhánh còn tiến hành kí kết hợp đồng với các ngân hàng để cung cấp dịch vụ định giá thế chấp bảo đảm VIETBANK, DAIABANK Không chỉ dừng lại ở chi nhánh đã bước đầu mở rộng thị trường định giá cho số các doanh nghiệp, cá nhân yêu cầu thẩm định với các mục đích khác Trong những năm qua, số lượng hồ sơ AREV nhận không ngừng tăng, chứng tỏ chất lượng định giá ngày càng được nâng cao và được sự công nhận, tin tưởng từ phía khách hàng Với mục tiêu là định giá sở giá thị trường có xét đến yếu tố rủi ro cho ngân hàng nên các kết quả mà phòng thẩm định đưa đều dựa những cứ thực tế thị trường AREV có đội ngũ nhân viên định giá với trình độ chuyên môn cao được đào tạo chính quy về chuyên ngành bất động sản và cụ thể là định giá BĐS Ngoài các nhân viên còn có khả cao quá trình tiếp xúc, xây dựng mối quan hệ với khách hàng quá trình thu nhập thông tin Đây chính là những kết quả đạt được quá trình tuyển dụng và đào tạo liên tục của chi nhánh thời gian qua Những hạn chế còn tồn tại: Kết quả định giá giá trị BĐS thế chấp thường được đưa độc lập không có sự liên kết giữa các thông tin thị trường Việc xác định giá nha cửa BĐS thế chấp tại ACB hiện cũng còn nhiều tồn tại Hiện nay, tình trạng xây dựng nhà mà không xin giấy phép hay xây dựng theo thiết kế tự phát là khá phổ biến tại Việt Nam, gây ảnh hưởng nhiều đến công tác định giá Các thông tin thu thập được để làm dữ liệu so sánh thiếu tính chính xác, thông tin thu thập không được thể hiện bằng văn bản hoặc bằng các hình thức mà có đảm bảo tính pháp lý Từ các nguyên nhân đó mà tính chính xác của các kết quả thẩm định vẫn chưa được đảm bảo, kết quả thẩm định đưa vẫn 38 còn ẩn chứa một biên độ giao động lớn so với thực tế Nguyên nhân: - Xuất phát từ thông tin khách hàng cung cấp - Xuất phát từ hệ thống pháp lý hoạt động định giá BĐS - Xuất phát từ trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ định giá - Xuất phát từ sự biến động không ổn định của thị trường BĐS - Xuất phát từ việc thu thập thông tin 39 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ I Giải pháp nâng cao chất lượng định giá BĐS thế chấp tại AREV Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá Không phải mọi quy trình và định giá đều hoàn hảo nên việc không ngừng nâng cao chất lượng và hoàn thiện quy trình định giá là rất cần thiết Việc hoàn thiện này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ định giá tiến hành công tác định giá BĐS Tuy nhiên, việc hoàn thiện quy trình định giá không phải là thay đổi toàn bộ quy trình cũ mà chỉ là thay đổi những bất cập quy trình định giá áp dụng Nâng cao trình độ chuyên môn của chuyên viên thẩm định Chuyên viên thẩm định giá đóng vai trò là người quyết định giá trị của BĐS định giá nên trình độ chuyên môn của người định giá ảnh hưởng lớn tới công tác định giá BĐS Chuyên viên thẩm định phải hiểu chính xác những thông tin thu nhập được cũng phân tích được các tác động của những thông tin đó đối với giá trị của BĐS định giá Nâng cao tính chính xác, chất lượng thông tin thu nhập Thông tin chính xác đóng vai trò cực kì quan trọng thị trường BĐS nói chung cũng đặc biệt quan trọng đối với nghiệp vụ định giá BĐS nói riêng Hơn nữa, nó đóng vai trò là bước đầu của một quá trình định giá, vì vậy để có được kết quả Định giá chính xác, thuyết phục được đòi hỏi khắt khe của khách hàng, chuyên viên thẩm định tài sản phải tiến hành thu thập thông tin về BĐS mục tiêu II Một số kiến nghị Kiến nghị với quan có thẩm quyền 40 Hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cấp GCNQSD Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới hoạt động của thị trường BĐS và sự phát triển của thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng các cuộc tranh chấp đất đai diễn rất phổ biến và làm tăng thêm số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh doanh…) Xây dựng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở sát với giá thị trường Mặc dù tại Ngân hàng Á Châu thực hiện Định giá theo giá thị trường, mọi quy định đưa đều phải dựa sở những quy định của Nhà nước Do có sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất Nhà nước ban hành và giá trị dịch vụ ngoài thị trường, nên hầu hết các ngân hàng phải chấp nhận định giá theo giá thị trường mặc dù tỉ lệ rủi ro cao Ngân hàng nhà nước cần tập hợp các Ngân hàng thương mại lại để cùng bàn bạc đưa một cách giải quyết thống nhất việc xây dựng khung giá đât để cứ xác đinh mức vay Tăng cường công tác tra, kiểm tra các ngân hàng Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác kiểm tra hoạt động tính dụng toàn hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt là cho vay BĐS, các vi phạm về các tỉ lệ an toàn hoạt động Mặc dù chưa có quy định về giới hạn cho vay BĐS, song đối với từng ngân hàng cụ thể, thông qua hoạt động tra, kiểm tra cần có những khuyến cáo đối với những ngân hàng có tỷ lệ cho vay BĐS quá cao có thể dẫn đến những rủi ro làm ảnh hưởng đến an toàn hệ thống 41 Kiến nghị với ACB (AREV) Chính sách về nhân sự Ngân hàng nên có phụ phí công tác ưu đãi cũng chế độ đãi ngộ phù hợp để nâng cao tinh thần làm việc cho nhân viên Ngoài ra, cấp kinh phí để mở rộng hoạt động Định giá phụ phí an toàn cán bộ thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ định giá tìm BĐS so sánh để thực hiện điều chỉnh về BĐS mục tiêu… Khi có giá trị mà cán bộ định giá sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS so sánh Xây dựng hệ thống dữ liệu điện tử lưu trữ hồ sơ thẩm định Để xây dựng hệ thống thông tin này không phải là khó Ngân hàng có thể mua một phần mềm quản lý dữ liệu Kết quả thẩm định tài sản của chuyên viên thẩm định nào thì người đó sẽ cập nhật vào hệ thống Công việc này hết sức đơn giản và cũng không tốn nhiều thời gian Thẩm định lại tài sản để giảm thiểu rủi ro Ngân hàng nên có quy định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo, ít nhất phải tháng/ lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường có thể làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo của khoản vay thì phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản đảm bảo và/ hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại và trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ 42 KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng ngân hàng ngày càng phát triển kéo theo sự cần thiết phải đẩy mạnh hoạt động định giá tài sản thế chấp bảo đảm cho các khoản vay Trong đó, BĐS với giá trị lớn và có nhiều tiềm tương lai chính là tài sản thế chấp phổ biến mà nhiều khách hàng lựa chọn và được hầu hết các ngân hàng chấp nhận Chính vì vậy, định giá bất động sản thế chấp là một những khâu quan trọng hoạt động cấp vốn tín dụng của ngân hàng, góp phần nâng cao lợi nhuận của ngân hàng thông qua hoạt động tín dụng và hạn chế tối đa những rủi ro hoạt động này mang lại Về mặt lý luận chuyên đề đã sâu vào nghiên cứu và làm sáng tỏ các vấn đề bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp: các khái niệm, cứ, nguyên tắc định giá BĐS thế chấp, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS thế chấp, quy trình định giá và phân tích kinh nghiệm định giá của một số ngân hàng nước Đề tài nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Cơng ty thẩm định giá Địa Ớc Á Châu Qua đó, thấy được những mặt mạnh và cũng những mặt chưa hoàn thiện của công tác đinh giá BĐS thế chấp Trên sở nghiên cứu, phân tích lý luận và thực trạng,đề án cũng đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp và đưa một số kiến nghị với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, với Ngân hàng Á Châu nhằm hoàn thiện và nâng cao nữa chất lượng của hoạt động định giá BĐS thế chấp 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tài chính năm 2013 của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu Công văn số: 248/NVCV_TĐTS.06 về việc nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyên sử dụng đất trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích Công văn số 710/NVCV_TĐTS.06 về việc hướng dẫn xác định hành lang an toàn thẩm định BĐS Hướng dẫn thẩm định giá BĐS ( Ban hành kèm theo quyết định số : 36/NVQĐ_KDN_03 ngày 28/3/2003 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng TMCP Á Châu) Luật đất đai 2003 Thời báo kinh tế Việt Nam Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Wepsite: www.acb.com.vn www.are.com.vn www.tapchibatdongsanvietnam.vn 44 ... hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Cơng ty thẩm định giá Địa Ớc Á Châu Quy trình định giá Quy trình thực hiện thẩm định giá BĐS ở AREV được thực hiện sau: - Khi khách... kinh nghiệm định giá của một số ngân hàng nước Đề tài nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Cơng ty thẩm định giá Địa Ớc Á Châu Qua đó,... đến định giá BĐS thế chấp: các khái niệm, cứ, nguyên tắc định giá BĐS thế chấp, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS thế chấp, quy trình định giá và phân tích