nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội, giai đoạn 2006-2009

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã được Quốc Hội ban hành, có hiệu lực từ 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và th

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

Nguyễn Thị Hương

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (ĐẤT ĐAI) TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH

PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2006 - 2009

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009” chuyên ngành

Quản lý đất đai, mã số: 60 62 16 là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Luận văn được sử dụng thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được xác định rõ nguồn gốc

Tôi xin cam đoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hương

LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài: “Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009”, tôi

luôn nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên của Ban Giám hiệu nhà trường, Khoa sau đại học, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã giảng dạy cho lớp Cao học K 16 Quản lý đất đai (khóa 1) và Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đống Đa, thành phố Hà Nội và các đơn vị liên quan tới địa bàn nghiên cứu, sự động viên, giúp đỡ của bạn bè và gia đình đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu, ban chủ nhiệm Khoa và các thầy giáo, cô giáo, lãnh đạo các đơn vị, các thầy giáo hướng dẫn khoa học CVCC TS Nguyễn Đình Bồng và TS Hoàng Hải, các đồng nghiệp và gia đình

Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó

Thái nguyên, ngày tháng năm 2010

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hương

MỤC LỤC Nội dung

PHẦN I: Đặt vấn đề

11

1 Tính cấp thiết của đề tài 11

2 Mục tiêu nghiên cứu 13

3 Ý nghĩa 13

4 Yêu cầu 13

PHẦN II: Tổng quan vấn đề nghiên cứu 15

2.1 Cơ sở khoa học, pháp lý về hoạt động Môi giới Bất động sản 15

2.1.1 Cơ sở khoa học 15

2.1.2 Cơ sở pháp lý về hoạt động Môi giới Bất động sản 27

2.1.2 Cơ sở thực tiễn về hoạt động Môi giới Bất động sản 30

2.2.1 Môi giới Bất động sản một số nước trên thế giới 30

2.2.2 Môi giới Bất động sản ở Việt Nam 31

PHẦN III: Nội dung và phương pháp nghiên cứu 33

3.1 Đối tượng nghiên cứu 33

3.2 Phạm vi nghiên cứu 33

3.3 Nội dung nghiên cứu 33

3.4 Phương pháp nghiên cứu 33

PHẦN IV: Kết quả nghiên cứu 37

4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Đống Đa, Hà Nội 37

4.2 Tình hình quản lý đất đai của quận Đống Đa, Hà Nội 39

4.3 Tình hình hoạt động Môi giới BĐS trên địa bàn quận Đống Đa 42

4.3.1 Loại hình công ty môi giới BĐS 47

4.3.2 Loại hình văn phòng môi giới BĐS 65

4.3.3 Loại hình cá nhân hành nghề môi giới BĐS 72

4.3.4 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động Môi giới Bất động sản trên địa bàn nghiên cứu 78

PHẦN V: Kết luận và đề nghị 81

5.1 Kết luận 81

5.2 Kiến nghị 81

Tài liệu tham khảo 83

DANH MỤC BẢNG

Quận Đống Đa năm 2009

môi giới bất động sản

77

DANH MỤC SƠ ĐỒ

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

bất động sản và dịch vụ bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa so với năm 2006

48

DANH MỤC HÌNH ẢNH

03 Một số chuyên gia quản lý nhà nước về đất đai dự hội

nghị với Tập đoàn Đất Việt

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

1.1 Nghị quyết Đại hội Đảng VIII (1996), IX (2001) đã xác lập chủ trương,

mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa

"Thị trường Bất động sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất

là tại các đô thị"; tuy nhiên "Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất diễn ra rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho

cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức" "Quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường bất động sản bị buông lỏng Người sử dụng đất chưa làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước Chính sách tài chính

đối với đất đai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước"

Những tồn tại, yếu kém của thị trường bất động sản nước ta thể hiện ở những điểm chủ yếu sau: mất cân đối về cung, cầu (nhà ở cung không đáp ứng cầu, trong khi mặt bằng khu công nghiệp cung vượt quá cầu); tỷ lệ giao dịch phi chính quy

1.2 Nghị quyết đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan

hệ cung cầu về đất đai Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các biện pháp vĩ mô; tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản” [2] 2

1.3 Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đã được Quốc Hội ban hành, có hiệu lực từ 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch

vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” (khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006)

1.4 Thành phố Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của cả nước; thành phố Hà Nội cũng là một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất của nước ta hiện nay; những thành tựu và cả những tồn tại của thị trường bất động sản nước ta hiện nay được phản ánh đầy đủ trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.5 Quận Đống Đa là một quận nội thành, trục nối trung tâm chính trị, văn hóa, thương mại của Thủ đô với các quận, huyện phía tây nam thành phố, nơi quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ và cũng là địa bàn “nóng” của Thị trường bất động sản Hà Nội; trong đó hoạt động môi giới bất động sản diễn ra sôi động

Trong bối cảnh trên đề tài: “Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009” được thực

hiện nhằm tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn một quận nội

thành của thủ đô Hà Nội từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đến nay với mục đích học tập và tích lũy thêm kinh nghiệm chuyên môn trong lĩnh vực này

- Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản,

hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản của địa bàn nghiên cứu

3 Ý nghĩa

- Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng có những kiến thức đã được đào tạo trong chương trình cao học của trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên; chuyên ngành Quản lý đất đai, chuyên môn về Quản lý thị trường bất động sản;

- Kết quả nghiên cứu của học viên góp phần phản ánh thực trạng và đề xuất

các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu

4 Yêu cầu

- Nắm vững cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động sản; tổng quan tình hình hoạt động môi giới trong giao dịch bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam qua các thời kỳ;

- Điều tra, thu thập, phân tích, tổng hợp các số liệu, tài liệu liên quan đến tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới và giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009 Kết quả điều tra đảm bảo khách quan, tin cậy;

- Đánh giá vai trò các trung tâm môi giới giao dịch bất động sản đối với thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu; đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản của địa bàn nghiên cứu đảm bao tuân thủ pháp luật lành mạnh, thông thoáng; đảm bảo đánh giá là khách quan, kiến nghị là khả thi

PHẦN 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học, pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động sản

2.1.1 Cơ sở khoa học

2.1.1.1 Thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp chỉ các giao dịch về bất động sản (mua, bán, chuyển đổi, chuyển nhương ); là nơi mà người mua bất động sản và người bán bất động sản gặp gỡ và giao dịch với nhau

Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng là cơ chế trong đó các hoạt động về đầu tư phát triển bất động sản (nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ) được thực hiện; hàng hóa bất động sản được trao đổi (mua, bán, chuyển đổi, chuyển nhương tư vấn); dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản (sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn định giá bất động sản ) được triển khai

2.1.1.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

- Chủ thể của thị trường bất động sản: Là các pháp nhân (tổ chức), thể nhân

(cá nhân) có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền tham gia và quyết định về các hoạt

động kinh doanh bất động sản của mình theo quy định của pháp luật Trong nền

kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các

tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

- Khách thể của thị trường bất động sản: Là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình

được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có

trong tương lai

- Giới trung gian của thị trường bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, giới tư vấn đều là giới trung gian giao dịch Đây là bộ phận trung gian của thị trường bất động sản và rất đặc trưng cho thị trường này

- Giao dịch bất động sản liên quan đến kinh doanh bất động sản: là việc mua

bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

- Sàn giao dịch bất động sản: là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và

cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản

mà quan trọng hơn là các quyền liên quan đến bất động sản đó, vì vậy môi giới bất động sản chỉ hoàn thành khi các quyền liên quan đến bất động sản được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác

2.1.1.4 Nghề môi giới bất động sản;

Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển

nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê lại, nhằm mục đích sinh lợi

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS

và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động

sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản [3]3

- Môi giới bất động sản là một nghề trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản được pháp luật quy định và bảo hộ Tổ chức, các nhân môi giới BĐS

được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng

và bên thứ ba [4]4

- Thù lao môi giới bất động sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới được

nhận từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới không phụ thuộc vào giá bán bất động sản

- Hoa hồng môi giới bất động sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới

nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới, tính theo giá bán BĐS hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán và giá của người uỷ quyền đưa ra

2.1.1.5 Nội dung hoạt động môi giới bất động sản

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng;

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS;

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

2.1.1.6 Bản chất của môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên Nhà môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ Nhà môi giới BĐS sẽ

được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

Vì vậy bản chất của môi giới BĐS là một nghề dịch vụ, thu lợi từ hoạt động trung gian cho các bên trong các thương vụ giao dịch (mua-bán, thuê-cho thuê ) bất động sản

2.1.1.7 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS

Môi giới BĐS có vai trò là bên thứ ba, bên trung gian giúp cho các bên

(mua-bán, thuê-cho thuê ) bất động sản gặp gỡ, trao đổi, thương thuyết và hỗ trợ

về thủ tục để thực hiện các thương vụ bất động sản thành công Vai trò của dịch

vụ này thể hiện qua các mặt sau:

- Cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản cho các bên giao dịch hàng hóa BĐS;

- Tư vấn cho khách hàng về các vấn đề: tài chính (các loại thuế, phí, vốn vay), giá cả (giá bán, cho thuê hợp lý);

- Hỗ trợ khách hàng về các thủ tục để hoàn thành giao dịch trong thời gian hợp lý

Đảm bảo an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy…

2.1.1.8 Nguyên tắc hoặt động môi giới bất động sản

Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập công ty hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật

Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người

có chứng chỉ môi giới bất động sản

Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Mọi hành vi, động thái trong môi giới BĐS không được phép sai lệch với những quy định của pháp luật đã ban hành

Môi giới phải dựa trên công bằng và minh bạch về thông tin

Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới

Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ

đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp

2.1.1.9 Quy trình hoạt động môi giới bất động sản

Thứ nhất: Thông tin ban đầu

Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đường khác nhau như do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế hay mạng internet Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu

Thứ hai: Xác định các bất động sản tham gia thương vụ

Mỗi BĐS có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm để phán đoán

- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về BĐS Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sự hiểu biết thiếu chân thực về BĐS

- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ xác định được tính cách của chủ sở hữu Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phòng môi giới

- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi

cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS; việc xem xét BĐS

sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thế bị động ngay cả khi không nhớ được tất cả các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới

- Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến các yếu tố liên quan đến bất động sản như sau:

+ Vị trí: Vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS, tuy nhiên vị trí không phải là yếu tố khách quan Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp những đối với người khác thì lại là xấu Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm như hướng nhà, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà,

khoảng cách đến các phương tiện Công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, Công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS

+ Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn

hộ chung cư (cả cũ lẫn mới) Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩ nhiên

họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS

+ Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong BĐS cho người thuê sử dụng Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi Vấn

đề ở đây không phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS

+ Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới điện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

+ Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về giá trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất

+ Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ, năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch

+ Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác

Thứ ba: Xác định các đối tượng tham gia thương vụ

- Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính

Đối với người mua (thuê) thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính

Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khi nào?"

có thể có trong tay Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán

Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng thông qua yêu cầu của người bán (người cho thuê) Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểm tra năng lực tài chính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khả năng hay không Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả

năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu và bao giờ Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xác định được khách hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào

Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê) còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ Nếu người đó chưa đủ tuổi (16 tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng Không phải lúc nào nhà môi giới cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà môi giới trong trường hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa án, hay các cơ quan chính quyền Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp các tình huống kịch bản có thể xảy ra để hành động

- Chủ sở hữu - người bán, cho thuê

Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS và coi thu nhập từ việc bán, cho thuê là nguồn căn bản Vấn đề này cũng cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào những người thuê tiềm năng Đối với nhà môi giới, việc quan sát, hiểu biết đánh giá đúng người bán, cho thuê là cần thiết Hoàn cảnh của người bán, cho thuê cũng có ý nghĩa nhất định, đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS Lúc này cần xác định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không Một trường hợp rất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cá nhân kỳ quặc Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy quyền cho một người

Thứ tư: Lập hồ sơ thương vụ môi giới bất động sản

- Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, người môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất

do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy chỉ nên photo copy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ, vì vậy người môi giới cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng để giúp đỡ, khách hàng lúc cần thiết

- Thông tin liên quan đên các bên tham gia thương vụ:

+ Họ và tên

+ Địa chỉ thường trú

+ Số chứng minh thư hay hộ chiếu

+ Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú

+ Địa chỉ liên lạc

+ Số điện thoại bàn và di động

- Thông tin liên quan đên bất động sản bên tham gia thương vụ

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)

+ Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…

+ Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm

- Các thông tin liên quan khác

Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy

tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…

Thứ năm : Thỏa thuận hợp đồng mua- bán (thuê-cho thuê)

- Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của hợp đồng, người môi giới phải giúp các bên liên quan lập biên bản thỏa thuận Khi lập biên bản thỏa thuận cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau:

- Miêu tả đối tượng của hợp đồng

- Xác định các bên liên quan

- Xác định địa điểm viết biên bản

- Hình thức và thời hạn giao tiền

- Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, tòa án, thuế)

Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên Tuy nhiên biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ

"Tín" của các bên

Thứ sáu: Thực hiện hợp đồng mua- bán (thuê-cho thuê)

Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn: + Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10% giá trị bất động sản), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng Công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm sẽ chỉ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán

+ Kí kết hợp đồng Công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/- 80% giá trị bất động sản)

+ Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số Công tơ điện, nước cho người mua

Thứ 7: Đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua

Thủ tục này được thực hiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh đối với tổ chức

Thứ tám: Hoàn thành thương vụ mua- bán bất động sản

Người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận

Thứ 9: Kết thúc hợp đồng môi giới

Bên mua ( hoặc bán) thanh toán tiền hợp đồng thuê dịch vụ môi giới

2.1.2 Cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản

Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm đất mà Luật Đất đai năm

2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản

Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng các biện pháp: Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất; tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản; Bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; thực hiện các biện pháp bình ổn giá cả, chống đầu cơ đất đai

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản thì điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh thì:

Đối với bất động sản là nhà, công trình xây dựng đưa phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Không bị

kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định

nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c) Không có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc

để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

Ngoài ra đối với các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản nếu muốn được đưa vào kinh doanh phải

có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ

2.1.2.1 Các văn bản pháp luật đất đai

- Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về việc chuyển công ty nhà nước tành công ty cổ phần;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn, thi hành Luật Đất đai

và Nghị định số 84/2004/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

2.1.3.3 Các văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản

- Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ

2.2 Cơ sở thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản

2.2.1 Môi giới bất động sản ở một số nước trên thế giới

2.2.1.2 Môi giới bất động sản ở các nước cộng đồng châu Âu (EU)

Ở châu Âu hiện nay, tồn tại nhiều tổ chức nghề nghiệp, hiệp hội liên đoàn và các viện nghiên cứu, trường đại học trong nước cũng như quốc tế về lĩnh vực dịch

vụ, kinh doanh BĐS Ngay từ năm 2000 đã có khoảng 150.000 nhà môi giới, nghĩa

là cứ khoảng 2.333 người dân thì có một nhà chuyên môn về dịch vụ BĐS Khoảng 2/3 trong số này tập trung vào các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp trong các nước khác nhau, còn lại khoảng 50.000 nhà chuyên môn hoạt động tự do, không phải tuân thủ những nguyên tắc, chuẩn mực mà các tổ chức, hiệp hội định ra Tuy nhiên, chất lượng và dịch vụ của họ cũng cạnh tranh và luôn tuân theo một chuẩn mực nghề nghiệp “bất thành văn” chung trong lĩnh vực BĐS

2.2.1.3 Môi giới bất động sản ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất Để đáp ứng nhu cầu phát triển bất động sản như một ngành kinh doanh, Trung Quốc đã thực hiện một cuộc cải cách toàn diện đối với cơ quan hành chính về bất động sản Ở Trung ương, Cục Quốc thổ trực thuộc Quốc vụ viện đã hình thành trung tâm định giá đất và trung

tâm tư vấn bất động sản Cơ quan tư vấn bất động sản có nhiệm vụ môi giới mua bán bất động sản, cung cầu

2.2.2 Môi giới bất động sản ở Việt Nam

2.2.2.1 Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản

Trong giai đoạn này (1986-2006), thị trường bất động sản đã bắt đầu hình thành; Tuy nhiên các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản còn yếu, bao gồm các hoạt động dịch vụ đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ tín dụng ngân hàng về thế chấp hoặc bảo lãnh bằng bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin và môi giới bất động sản, dịch

vụ mở sàn giao dịch bất động sản Mới chỉ có một số sàn giao dịch bất động sản hình thành tự phát do nhu cầu hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp với quy

mô nhỏ, trực thuộc các doanh nghiệp tư nhân, chưa hoàn chỉnh về cơ cấu, chưa có

sự tham gia của các tổ chức dịch vụ công như: Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Quân thuộc Công ty bất động sản Hoàng Quân-Tp Hồ Chí Minh; Trung tâm giao dịch địa ốc ACB thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu - Hà nội; Sàn giao dịch Bất động sản Công ty Âu Lạc- Tuần Châu -Quảng Ninh

Trong điều kiện đó, “cò đất, cò nhà” đã dần dần trưng biển ”Trung tâm giới thiệu nhà, đất” và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng; Tuy vậy hoạt động của họ chưa được pháp luật thừa nhận”

2.2.2.2 Từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2006)

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản: Nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản

“Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất

động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.” (khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 )

Môi giới bất động sản phát triển dưới nhiều hình thức (công ty, trung tâm, cá nhân) ở các địa phương, đặc biệt các thành phố lớn: Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh

PHẦN III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động môi giới bất động sản

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu: Một số tổ chức (văn phòng, trung tâm, sàn giao dịch)

và cá nhân hoạt động môi giới bất động sản;

- Phạm vi địa bàn nghiên cứu: quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2006 - 2009

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 3.3.2 Tình hình quản lý đất đai của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

3.3.3 Tình hình hoạt động môi giới Bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

3.3.3.1 Loại hình công ty môi giới BĐS

3.3.3.2 Loại hình văn phòng môi giới BĐS

3.3.3.3 Loại hình cá nhân hành nghề môi giới BĐS

3.3.4 Đánh giá thực trạng hoạt động Môi giới Bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản

3.4 Phương pháp nghiên cứu

Áp dụng phương pháp hệ thống trong việc nghiên cứu

“Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận Đống

Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009” trong mối quan hệ giữa thị trường

bất động sản với hoạt động môi giới bất động sản, mối quan hệ giữa hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn nghiên cứu với hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội; kết hợp nghiên cứu cả về lý luận và thực tiễn, kinh nghiệm trong nước và quốc tế

3.4.2 Các phương pháp cụ thể

3.4.2.1 Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu đã có

Trên cơ sở các tài liệu đã có tiến hành nghiên cứu các nội dung về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội dựa trên cơ sở pháp lý, khoa học của các tài liệu hiện có và lựa chon các thông tin cần thiết phục

vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài

3.4.2.2 Phương pháp điều tra xã hội học

Đây là phương pháp được dùng để thu thập số liệu, thông tin cần thiết phục

vụ cho đề tài nghiên cứu dựa trên những tư liệu xã hội cụ thể và phiếu điều tra Một

số phương pháp cụ thể đó là phương pháp điều tra nội nghiệp, điều tra ngoại nghiệp, điều tra phỏng vấn các nhà lãnh đạo, các chuyên gia và người dân… Các phương pháp điều tra được kết hợp sử dụng nhằm đạt được hiệu quả cao nhất

3.4.2.3 Phương pháp thống kê, so sánh

Để phân tích đưa ra kết luận, đề tài có tiến hành thống kê, so sánh một số chỉ tiêu về một số hoạt động môi giới bất động sản

So sánh những điểm giống và khác nhau của loại hình môi giới bất động sản

ở Việt Nam qua các thời kỳ và với các nước khác trên thế giới

3.4.3.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp

Phân tích là chia các vấ n đề phứ c tạ p ra thành các bộ phậ n đơ n giả n để nghiên cứ u Tổ ng hợ p là liên kế t, thố ng nhấ t các bộ phậ n đã đư ợ c phân tích nhằ m khái quát hoá vấ n

đề nghiên cứ u và đư a ra kế t luậ n điề u tra

3.4.3.5 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm về vấn đề nghiên cứu

3.4.3 Các tiêu chí nghiên cứu đối với các loại hình hoạt động môi giới bất động sản

 Thời điểm thành lập

kế toán, chuyên viên tư vấn pháp lý, nhân viên kinh doanh, nhân viên phát triển thị trường, thành viên khác )

 Trình độ cán bộ, nhân viên (chuyên ngành đào tạo, sự hiểu biết về chính sách đất đai, về các vấn đề liên quan đến khu vực môi giới)

 Phạm vi hoạt động (trong 1 quận, trong 1 thành phố, liên tỉnh)

 Đối tượng phục vụ (tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài )

 Hình thức giao dịch (môi giới mua, bán, thuê, cho thuê )

văn phòng, nhà xưởng, kho, cửa hàng, đất )

 Các khoản phí, lệ phí môi giới

 Tỷ lệ giao dịch thành công

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội

4.1.1 Vị trí địa lý

Quận Đống Đa nằm ở trung tâm thủ đô Hà Nội Phía bắc giáp quận Ba Đình, phía đông bắc giáp quận Hoàn Kiếm (ranh giới là phố Lê Duẩn), phía đông giáp quận Hai Bà Trưng (ranh giới là phố Lê Duẩn và đường Giải phóng), phía nam giáp quận Thanh Xuân (ranh giới là đường Trường Chinh và đường Láng), phía tây giáp quận Cầu Giấy (ranh giới là sông Tô Lịch)

Quận có 56 đường phố, điểm đầu là quốc lộ 6, đường cao tốc Láng - Hoà Lạc, đường vành đai Quận có các khu công nghiệp đan xen với các trung tâm văn hoá, khoa học, dịch vụ

4.1.2 Đặc điểm địa hình, khí tƣợng, thủy văn

Quận Đống Đa có địa hình thấp, phần lớn là đất nông nghiệp bị đô thị hoá, thường bị ngập úng; có một số hồ lớn như Ba Mẫu, Kim Liên, Xã Đàn, Đống Đa, Văn Chương Trước có nhiều ao, đầm nhưng cùng với quá trình đô thị hóa đã bị lấp với diện tích khá lớn Sông Tô Lịch chảy theo đường viền địa giới quận rồi tách thành hai sông Sét và sông Lừ Phía đông có một vài gò nhỏ, trong đó có gò Đống

Đa

Quận Đống Đa có điều kiện thời tiết khí hậu chung của thành phố Hà Nội

Có hai mùa rõ rệt: mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình cao nhất

gió chủ đạo là Đông Bắc, nhiệt độ trung bình thấp từ 8oC đến 11oC, độ ẩm trung bình trong năm là 84,5%, tháng 1 và 2 độ ẩm có thể tới 100% Tổng lượng mưa trung bình trong năm là 1574mm, tháng mưa nhiều nhất là tháng 7 và tháng 8

Hình 01: Bản đồ quy hoạch quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

4.1.3 Dân số

Theo Ban chỉ đạo tổng điều tra dân số và nhà ở thành phố Hà Nội, mật độ dân số chung của toàn thành phố là 1.926 người/km2 và nơi có mật độ cao nhất là

Dân cư trong quận chủ yếu là nhân dân lao động và công chức, trình độ dân trí không đồng đều

4.2 Tình hình quản lý đất đai của quận Đống Đa, Hà Nội

2.2.3 §Êt s¶n xuÊt, kinh doanh phi