thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại công ty kiến thiết hưng tổng đài loan ở việt nam

Trên thực tế, các khoản nợ xấu của các ngân hàng đối với việc cho vay đầu tư bất động sản của doanh nghiệp nói chung và cho vay dựa trên tài sản thế chấp bất động sản cho các hoạt động t

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

CHƯƠNG MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, cùng với sự bùng nổ của nền kinh tế thị trường nói chung, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ cả về

số lượng và quy mô với hàng chục tỉ USD đầu tư vào các dự án với nhiều loại hình khác nhau Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn và nhiều bất ổn, việc lựa chọn dự án phù hợp và có tính hiệu quả kinh tế cao là điều rất quan trọng cấp thiết cho từng doanh nghiệp, trong đó đối với doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

có nhiều hạn chế cũng như nắm bắt được sự vận hành cũng như đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam chưa đầy đủ Theo đó, việc lựa chọn được bất động sản mang lại hiệu quả trong hoạt động của doanh nghiệp phụ thuôc không nhỏ vào kết quả của việc thẩm định dự án bất động sản, đặc biệt là trước khi đưa

ra quyết định đầu tư

Thẩm định dự án bất động sản là một nội dung quan trọng, có ý nghĩa then chốt cho việc quyết định đầu tư dự án bất động sản của các doanh nghiệp Trên thực tế, các khoản nợ xấu của các ngân hàng đối với việc cho vay đầu tư bất động sản của doanh nghiệp nói chung và cho vay dựa trên tài sản thế chấp (bất động sản) cho các hoạt động thẩm định mà các doanh nghiệp đang triển khai dư án xây dựng bất động sản hoặc sử dụng kết quả nghiên cứu của các công ty tư vấn đầu tư, công tác thẩm định dự án còn nhiều bất cập

Xuất phát từ những bất cập trong công tác thẩm định dự án bất động

sản tại thị trường Việt Nam nên đề tài “Thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam” được học

viên chọn làm đề tài luận văn, thông qua đó chúng ta có thể xem xét cách các

doanh nghiệp nước ngoài thẩm định một dự án đầu tư bất động sản và cũng qua đây chúng ta có thể đánh giá mặt được, ưu điểm cũng như hạn chế để đề xuất những giải pháp hiệu quả nhằm tăng cường năng lực thẩm định cho doanh của Công ty HHCP kiến thiết Hưng tổng Đài Loan nói riêng, cho các doanh nghiệp đầu tư, và hoạt động trong lĩnh vực thẩm định bất động sản tại thị trường Việt Nam nói chung.

2 Mục đích nghiên cứu

Mục tiêu chung:

- Tổng hợp cơ sở lý luận cho việc thành lập một khung pháp lý và quy trình hoàn thiện cho công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản, từ đó tạo cơ sở nền tảng cho nội dung quản trị rủi ro đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản

- Xem xét, đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại một doanh nghiệp cụ thể Thông qua đó, có cái nhìn khái quát đối với tình hình thẩm định dự án tại các doanh nghiệp, tổ chức tại Việt Nam Trên cơ sở những kết quả có được, kiến nghị, đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Việt Nam

Mục tiêu cụ thể:

- Hệ thống hoá, bổ sung các vấn đề lý luận liên quan đến công tác thẩm định dự án đầu tư đối với bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng

- Phân tích thực trạng tình hình triển khai, kết quả thu được, những tồn tại hạn chế trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Công ty HHCP kiến thiết Hưng Tổng tại Việt Nam

- Dựa trên những đánh giá, phân tích thực trạng, tạo cơ sở đề xuất, kiến nghị các giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư của Công ty nói riêng, đưa ra kiến nghị, định hướng, quy trình chung và phương án hoàn

thiện quy trình, nâng cao chất lượng thẩm định cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực thẩm định đầu tư các dự án bất động sản

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Quy trình, nội dung, những nhân tố, tác động

và ảnh hưởng đến thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam Từ đó, khái quát đối với các doanh nghiệp thẩm định bất động sản trên phạm vi toàn quốc

Phạm vi nghiên cứu: Phân tích và đánh giá các dự án đã được triển khai tại công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan

Không gian: Xem xét và đánh giá tại thị trường bất động sản Việt

Nam Các trường hợp minh họa điển hình, phân tích cụ thể lấy dẫn chứng tại các dự án mà công ty hoặc các doanh nghiệp hoạt động trong cùng lĩnh vực đang thực hiện hoặc đã thực hiện tại thị trường Hà Nội Các dự án được xem xét và phân tích được chú trọng đến các danh mục bất động sản triển khai về mảng văn phòng, nhà ở, căn hộ chung cư bán và cho thuê tại các quận nội thành Hà Nội

Thời gian: Từ khi Công ty bắt đầu hoạt động và có văn phòng đại diện

tại Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau:

Phương pháp phân tích định tính (gồm các chỉ tiêu định tính, thể hiện các giá trị hiệu quả đạt được như: hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội, hiệu quả quốc gia và cộng đồng);

Phương pháp phân tích định lượng (gồm các chỉ tiêu định lượng, thể hiện quan hệ giữa chi phí và kết quả đạt được của dự án);

Phương pháp phân tích dòng tiền, phân tích chi phí – lợi ích Ngoài ra, còn áp dụng các phương pháp phân tích các hệ số tài chính liên quan đến hiệu quả hoạt động của bản thân doanh nghiệp để xem xét đến khả năng đáp ứng

tài chính của doanh nghiệp đối với dự án đầu tư bất động sản được đề cập đến hay không

Nguồn dữ liệu chủ yếu được sử dụng trong luận văn: sử dụng nguồn dữ liệu thu thập từ các tài liệu, thông tin nội bộ liên quan của công ty cũng như của các công ty tư vấn khác

5 Kết cấu luận văn

Từ việc xem xét và đánh giá vai trò của các dự án đầu tư nói chung, Luận văn sẽ phân tích sâu hơn vai trò của công tác thẩm định, giám sát đầu tư đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và đối với bản thân doanh nghiệp thực hiện hoạt động đầu tư nói riêng Cùng với đó, dưới góc độ phân tích, Luận văn cũng sẽ đề cập đến những yêu cầu đặt ra nhằm mục tiêu hoàn thiện quy trình/hệ thống cũng như chất lượng thẩm định dự án bất động sản

Để làm rõ cho những vấn đề được nêu lên, kết cấu luận văn gồm 3 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư bất động sản.

Chương 2: Thực trạng thẩm định dự án bất động sản tại Công ty kiến thiết

Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam

Chương 3: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại Công ty kiến thiết

Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam

CHƯƠNG I1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái quát chung về dự án đầu tư bất động sản

1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản

Một dự án là một tập hợp các hoạt động được liên kết, tổ chức chặt chẽ, có thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc cụ thể, nhằm đạt được một mục đích cụ thể Đầu ra của dự án có thể là các sản phẩm, các dịch vụ, hay các kết quả cụ thể, đi kèm với các tác động kinh tế/xã hội/và môi trường trong thời gian trong và sau dự án1.

Ba yếu tố của một dự án: (1) thời điểm bắt đầu và kết thúc, (2) mục đích cụ thể của dự án và (3) những điều kiện ràng buộc dự án- còn gọi là các tham số của một dự án

Theo Về hoạt động đầu tư, theo định nghĩa của kinh tế chính trị thì

“ Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ của ngành, cơ quan quản lý và xã hội nói riêng Hoạt động đầu tư bao gồm đầu tư trực tiếp và gián tiếp ” 2

Đứng trên góc nhìn của kinh tế học hiện đại thì “DAĐT là một tập hợp các hoạt động đặc thù nhằm tạo nên một thực tế mới có phương pháp trên cơ sở các nguồn lực nhất định” 3

1 Viện Tiêu chuẩn quốc gia Anh, ‘Guide to Project Management’ 2000

2 http://doanhnhanhanoi.net/38778/khai-niem-dau-tu.html

3 http://luatbachviet.vn/thu-tuc-dau-tu-nuoc-ngoai/du-an-dau-tu-la-gi.html

Tại Việt Nam, Nghị định số 52/1999 NĐ-CP ngày 08/07/1999 của Chính phủ về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng cơ bản quy định: “ DAĐT

là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạo vốn, mở rộng hoặc

cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về

số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thơì gian nhất định”.

Theo đó, trong phạm vi ngh iên cứu của Luận văn này, khái niệm Dự

án đầu tư bất động sản được xem xét đến là: Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bá n, khai thác và cho thu ê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội

Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết có hệ thống về các hoạt động cũng như những khoản mục chi phí theo một kế hoạch cụ thể, rõ ràng nhằm đạt được những mục tiêu nhất định được đề ra trong tương lai

Về mặt nội dung: DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau như chi phí, lợi nhuận, nhân lực, vật liệu… nhằm đạt được những mục đích đã đề ra thông qua nguồn lực đã xác định như vấn đề thị trường, sản phẩm, công nghệ, kinh tế, tài chính…

Vì vậy, có thể thấy việc xác lập một DAĐT tốt đồng nghĩa với yêu cầu bắt buộc phải thể hiện được việc sử dụng có hiệu quả các yếu tố đầu vào để thu được đầu ra phù hợp với những mục tiêu cụ thể Đầu vào có thể xem xét đến là các yếu tố như lao động, nguyên vật liệu, đất đai, tiền vốn… Đầu

ra là các sản phẩm dịch vụ cụ thể hoặc tiết kiệm, giảm bớt các phần chi phí hoặc đầu vào cho các hoạt động khác Sử dụng đầu vào được hiểu là sử dụng các giải pháp kỹ thuật công nghệ, biện pháp tổ chức quản trị và các luật lệ…

Dựa theo từng nội dung dự án phân tích thì mỗi dự án sẽ bao hàm những thành phần chung và những yếu tố riêng biệt Nhìn chung, các DAĐT hiện nay vẫn gồm những thành phần chính sau:

+ Các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án: Khi thực hiện dự

án, sẽ mang lại những lợi ích gì cho địa phương nói chung và bản thân chủ đầu tư nói riêng Thông thường, tùy vào mục đích của việc hình thành dự

án, các mục tiêu của dự án đầu tư sẽ được căn cứ vào 03 khía cạnh bao gồm: kinh tế - xã hội – môi trường

+ Các kết quả thu được: Đó là những kết quả dự kiến sẽ thu được sau khi triển khai và hoàn thiện dự án Dựa trên những tính toán, ước lượng và đánh giá từ những kết quả mang lại của dự án – so sánh với những mục tiêu cần đạt được – từ đó đưa ra được những quyết định cụ thể cho việc nên hay không nên thực hiện dự án Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu của dự án Mặt khác, các kết quả mang lại từ dự án là những

số liệu thực tiễn để đạt được những mục tiêu dự án cần hướng dến

+ Các hoạt động có liên quan: Là những nhiệm vụ hoặc hoạt động được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định, cùng với một lịch biểu và trách nhiệm của các bộ phận sẽ được tạo thành kế hoạch làm việc của dự án

+ Các nguồn lực cho đầu tư: Đối với dự án đầu tư bất động sản, ngoài các nguồn lực liên quan đến tài chính, nhân sự, yếu tố tính sẵn có cũng như

sự hỗ trợ liên quan đến chính sách, định hướng, quy hoạch và điều kiện pháp lý cũng được xem xét đến như khía cạnh nguồn lực ảnh hưởng đến dự

án Tại một thời điểm nhất định, các nguồn lực cũng ở mức có giới hạn Theo đó, quá trình hoạch định dự án và đưa ra những ước lượng, giả thiết trong công tác tính toán, thẩm định, cần căn cứ vào tình hình thực tiễn và giả định mang tính khả thi đối với việc triển khai dự án

Hoạt động của dự án không thể thực hiện được nếu thiếu các nguồn lực về vật chất, tài chính và con người Chi phí của các nguồn lực này chính

là vốn đầu tư cho các dự án Thông thường người ta sẽ có sự so sánh giữa nguồn lực đem vào hoạt động đầu tư với những giá trị, hiệu quả mà đầu tư

dự án đó đem lại Từ đó có được quyết định nên hay không nên đầu tư Đây cũng chính là vai trò quan trọng mà thẩm định dự án đầu tư của bất kỳ nội dung nào cũng cần chú ý tới Vấn đề này sẽ được thảo luận ở các phần phía dưới

+ Thời gian thực hiện dự án: Độ dài thực hiện DAĐT cần được giả định tại một số năm nhất cố định Thứ nhất, do không có dự án nào có khả năng duy trì mãi, mang lại nguồn thu liên tục trong nhiều năm Bên cạnh

đó, việc giả định duy trì dự án, hoặc thời gian xây dựng của 1 dự án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến Vì liên quan đến chi phí tài chính, khả năng thu hồi vốn, khả năng duy trì tài chính ổn định của nhà đầu tư để có thể ra quyết định được có thể hoàn thành được dự án không và dự án có mang lại thu nhập đúng như dự kiến hay không

DAĐT được xây dựng và phát triển bở một quá trình gồm nhiều giai đoạn khác nhau Các giai đoạn này vừa có mối quan hệ gắn bó song vẫn tồn tại độc lập tương đối với nhau tạo thành chu trình hoạt động của dự án Nhìn chung, chu trình của dự án được chia làm 3 giai đoạn:

• Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

• Giai đoạn thực hiện đầu tư

• Giai đoạn vận hành kết quả

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề quyết định sự thành công hay thất bại ở giai đoạn sau, đặc biệt đối với giai đoạn vận hành kết quả đầu tư Đây chính là hoạt động thẩm định dự án đầu tư để xem xét đến việc có quyết định đầu tư hay không của chủ đầu tư

Đối với chủ đầu tư và nhà tài trợ, việc xem xét đánh giá các giai đoạn của chu trình dự án là rất quan trọng Nhưng đứng ở các góc độ khác nhau, mỗi người có mối quan tâm và xem xét các giai đoạn và chu trình cũng khác nhau Để kinh doanh có hiệu quả và mang lại hiệu suất mong muốn, nhà đầu tư phải nắm vững ba giai đoạn, thực hiện đúng trình tự Đó là điều kiện để đảm bảo đầu tư đúng cơ hội và có hiệu quả.

Vai trò của DAĐT được thể hiện cụ thể ở những điểm chính sau:

Đối với chủ đầu tư: dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ vốn đầu tư DAĐT được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở nghiên cứu đầy đủ về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý

Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án vì có khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi ro Mặt khác, vốn đầu tư của một dự án thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần vốn tự có các nhà đầu tư còn cần đến phần vốn vay ngân hàng Dự án là một phương tiện rất quan trọng giúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xét tài trợ cho vay vốn DAĐT cũng là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư Quá trình này là những kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kế hoạch sản xuất kinh doanh Ngoài ra, dự án còn là căn cứ để đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồn đọng vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư, khai thác công trình

Đối với Nhà nước: DAĐT là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư Vốn ngân sách Nhà nước sử

dụng để đầu tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công trình, kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà nước, các DAĐT quan trọng của từng địa phương trong từng thời kỳ Dự án sẽ được

phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư khi mục tiêu của dự án phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế, xã hội của quốc gia đó, khi hoạt động của dự

án không gây ảnh hưởng đến môi trường và mang lại hiệu quả nhất định đối với kinh tế- xã hội Khi dự án được phê duyệt thì các bên liên quan đến dự án phải tuân theo nội dung, yêu cầu của dự án Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên liên quan thì dự án là một trong những cơ sở pháp lý để giải quyết

Đối với nhà tài trợ: Khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu

tư thì họ sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tài chính, để đi đến quyết định có đầu tư hay không Dự án chỉ được đầu tư vốn nếu có tính khả thi theo quan điểm của nhà tài trợ Ngược lại khi chấp nhận đầu tư thì dự án là cơ sở để các tổ chức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho vay theo mức độ hoàn thành kế hoạch đầu tư đồng thời lập kế hoạch thu hồi vốn

Từ những nội dung đã đề cập ở trên có thể thấy: Đầu tư bất động sản

là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá Khi kinh

tế hàng hoá phát triển, đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng

sẽ được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức Khác với hàng hoá khác, bất động sản có những đặc điểm riêng thuộc về bản chất của nó như4:

+ Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.

+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các hoạt động khác.

+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

4 http://www.sanbatdongsan.net.vn

Theo đó, ý nghĩa của đầu tư B b ất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh:

Một là, thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng (nhà đầu tư)

Hai là, các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.

Theo quy định của Luật dân sự thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.5

Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn Ngoài ra, bất động sản hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ Tuy nhiên do tính chất không di động được và có tính khan hiếm nên tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn Bởi vậy, bất độ ng sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cao Các loại hình đầu tư bất động sản hiện nay rất đa dạng

5 the-gioi-292848/

http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201310/cong-chung-giao-dich-bat-dong-san-cua-mot-so-nuoc-tren-1.1.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản

Tùy theo từng mục đích sử dụng và hoạt động, người ta phân chia các dự án bất động sản theo từng tiêu chí khác nhau

Tuy nhiên, trong giới hạn của luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến sự phân chia đơn giản theo loại hình đầu tư, có thể chia các dự án đầu tư bất động sản ra làm bốn loại sau:

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là các dự án xây dựng các khu chung cư, biệt thự, nhà ở cùng với cơ sở hạ tầng đường

xá đi kèm nhằm mục đích đưa vào kinh doanh (để bán hoặc cho thuê)

- Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng: Là dự án xây dựng nhà tại các khu vực đã có sẵn cơ sở hạ tầng.

- Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê: Là các dự án xây dựng văn phòng, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà kho… để cho thuê.

- Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Là các dự án đầu tư xây dựng các khu du lịch nghĩ dưỡng ( resort), xây dựng khu du lịch dịch

vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách sạn và các bất động sản khác phục vụ hoạt động du lịch.

- BĐS thường có giá trị lớn vì vậy thường thuộc sở hữu của các công

ty lớn Việc đầu tư các dự án bất động sản thông thường sẽ chiếm một khoản vốn không nhỏ đối với các doanh nghiệp Tùy vào năng lực tài chính của tổ chức, dự án đầu tư bất động sản sẽ có thời gian triển khai dài hay ngắn Bên cạnh đó, năng lực tài chính của doanh nghiệp cũng là yếu tố quyết định đến chi phí lãi vay khi triển khai dự án

- Tính không đồng nhất của BĐS: mỗi tài sản có đặc điểm riêng Chính

vì vậy, hoạt động thẩm định khi so sánh giữa các bất động sản với nhau

cũng chỉ mang tính chất tương đối Ngoài đặc điểm khác biệt về vị trí địa lý, việc đầu tư bất động sản phục vụ mục đích nào cũng có sự khác biệt về mật

độ dân cư, tâm lý tiêu dùng hay chính sách, định hướng phát triển vùng, miền hay địa phương Đây được gọi là thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của một bất động sản Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển và luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự 6

- Sở hữu BĐS, đặc biệt đối với BĐS mang tính chất kinh doanh và có khả năng tạo nguồn thu trong một khoảng thời gian nhất định (trung hạn) đòi hỏi phải tiến hành công tác quản lý Quản lý bất động sản được đặt ra với mục tiêu đầu tư và khai thác một cách tốt nhất giá trị mà bất động sản của Chủ đầu tư có thể mang lại/

- Đầu tư BĐS có thể được hoàn thiện thông qua việc bỏ thêm vốn và thực hiện quản lý tích cực Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống tại đó Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: Đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và phương tiện đi lại; Làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; Vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hồ bơi, hệ thống PCCC, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện ; rõ ràng việc quản lý tốt bất động sản là rất cần thiết và quan trọng Nó không những đảm bảo cho các tiện ích, cơ sở hạ tầng… luôn ở trong trạng thái hoạt động tốt, các dịch vụ được tối ưu hóa, tạo nên một môi trường sống lý tưởng, bền vững

6 http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/359-cac-thuoc-tinh-quyet-dinh-cua-bat-dong-san.html

và hợp lý trong khoảng ngân sách có hạn, mà còn góp phần làm gia tăng giá trị của bất động sản cho các cư dân sinh đang sống tại đó nói chung và chủ đầu tư đối với các hạng mục cho thuê nói riêng 7

- Không có thị trường tập trung cho BĐS Các thị trường mang tính địa phương Như đã phân tích, BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm

lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc Hoạt động đầu tư cũng cần căn cứ các yếu tố mà BĐS chịu tác động để có được những đánh giá, nhận định rõ ràng về BĐS trong chiến lược phát triển lâu dài

- Các thông tin về thị trường thường không đầy đủ và được giữ kín.

- BĐS gắn liền với đất đai Trong khi giá đất thường tăng lên theo thời gian thì giá BĐS thường giảm đi do hao mòn vô hình và hữu hình.

- Dòng thu nhập thường ổn định trong một khoảng thời gian dài trước khi có sự xem xét lại hợp đồng thuê.

1.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản

1.2.1 Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự

án để ra quyết định đầu tư và quyết định đầu tư.

Do sự phát triển của đầu tư ở nước ta, công tác thẩm định dự án ngày càng được coi trọng và hoàn thiện Đầu tư được coi là động lực của

sự phát triển nói chung và phát triển kinh tế nói riêng Hiện nay nhu cầu về vốn ở nước ta rất lớn Vấn đề quan trọng là đầu tư như thế nào để có hiệu

7 http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=310860 ChannelID=204 &

quả Một trong những công cụ giúp cho việc đầu tư có hiệu quả là thẩm định dự án đầu tư Để hoạt động đầu tư mang lại hiệu quả và đóng góp lợi ích lâu dài cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong khoảng thời gian trung hạn Bởi vậy việc thẩm định dự án đòi hỏi phải thực hiện tỉ mỉ, khách quan toàn diện.

Thẩm định dự án đầu tư là một quá trình áp dụng kỹ thuật phân tích toàn diện nội dung dự án đã được thiết lập theo một trình tự hợp lý và theo tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật để đi đến kết luận chính xác về hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội, môi trường nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của quốc gia và chủ đầu tư.8

Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường, tất cả các nguồn lực dành cho sản xuất như vốn, lao động, đất đai,… đều trở thành hàng hóa và tham gia vào các giao dịch kinh doanh theo nhiều hình thức và tính chất đa dạng Tuân thủ những quy luật của thị trường, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhà nước mất dần quyền định đoạt giá cả trực tiếp đại bộ phận hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế xuất hiện nhu cầu cần phải định giá khách quan, chính xác giá trị của các nguồn lực để đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao nhất.

Từ yêu cầu khách quan trong việc phải xác đúng giá trị tài sản với mục đích phục vụ cho yêu cầu về quản lý, sử dụng tài sản của từng đối tượng khác nhau, hoạt động xã hội đòi hỏi phát sinh cho việc hình thành các tổ chức trung gian tài chính có đủ điều kiện để cung cấp dịch vụ thẩm định giá Theo quy định của pháp luật để xác định đúng giá trị thị trường của tài sản phục vụ cho việc trao đổi, giao dịch về tài sản, hàng hóa trên thị trường vô cùng quan trọng góp phần tạo nên thị trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh, ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, lãng phí Đây chính

8 http://minhphuongcorp.com.vn/dich-vu/lap-du-an/tham-dinh-du-an-dau-tu-2027.html

là tiền đề cho một môi trường kinh doanh cạnh tranh hoàn hảo vận động phù hợp với quy luật cạnh tranh hoàn hảo của thị trường

Dưới góc độ xem xét từ những khía cạnh và phạm vi đánh giá, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về quá trình, phương pháp đánh giá giá trị tài sản Đối với doanh nghiệp đầu tư, đôi khi thẩm định dự

án đầu tư còn đồng nghĩa với khái niệm thẩm định giá của dự án đầu tư đó Tuy nhiên, xét về mục đích sử dụng thì khái niệm giá hay giá trị của từng doanh nghiệp lại có sự khác biệt về cách tính toán cũng như yếu tố cấu thành giá trị đó

Vậy thẩm định dự án đầu tư là việc thẩm tra, so sánh, đánh giá một cách khách quan, khoa học, và toàn diện các nội dung của dự án, hoặc so sánh đánh giá các phương án của một hay nhiều dự án để đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án Từ đó có những quyết định đầu tư và cho phép đầu tư.

tác tổ chức thẩm định các dự án này cũng khác nhau Chúng được tuân thủ theo các quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước

Để đáp ứng các yêu cầu trên thì công tác thẩm định dự án cần đảm bảo các điều kiện sau:

+ Đảm bảo tính khách quan: xuất phát từ nhu cầu thực tế từ đó xem xét sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư.

+ Đảm bảo tính toàn diện: trong quá trình thẩm định cần phân tích

dự án trên cơ sở các nội dung, các phương diện, xem xét tính pháp lý và các quan điểm (trên giác độ chủ đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước…)

+ Đảm bảo tính chuẩn xác: mức độ tín cậy và có căn cứ của thông tin

và các vấn đề nghiên cứu.

+ Đảm bảo tính kịp thời: kịp thời về thời hạn, thời gian thẩm định dự

án nhằm nắm bắt được các cơ hội đầu tư và kịp tiến độ của dự án.

1.2.3 Sự cần thiết của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Bất động sản khi được xem xét trên yếu tố thị trường đồng nghĩa với giá trị của một loại hàng hóa Trong mọi hoạt động kinh tế, khi tham gia, mọi chủ thể đều tìm kiếm phần hiệu quả mang lại từ nó Điều này có thể hiểu sâu sắc hơn trong những lý thuyết phân tích về lợi ích và chi phí, đặc biệt đối với các dự án đầu tư

Theo đó, công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản là mang lại cho nhà đầu tư có được thông tin căn bản về giá trị của bất động sản tại thời điểm đầu tư Từ những giả định của thị trường tại thời điểm hiện tại, nhà đầu tư có được những dự trù các khoản lợi tức mà bản thân bất động sản mang lại Đó là khía cạnh lợi ích từ phía nhà đầu tư với bất động sản

Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án Nhà đầu tư sẽ có lợi ích từ việc sở hữu mảnh đất bằng việc thu được lợi tức nếu lợi ích kinh tế của miếng đất cao hơn so với các tài sản khác trong khu vực Giá trị cũng như lợi ích mang lại của BĐS có thể thay đổi bởi các nguyên nhân gây ra do lạm phát, một số khác có thể do thay đổi cung, cầu trên thị trường, những cải tiến trên mảnh đất, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi nhu cầu của xã hội.

Lợi ích tài chính là lợi ích cơ bản của nhà đầu tư Nhà đầu tư được hưởng lợi do dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại do đầu tư Nhiều nhà đầu tư thường đánh giá phần lớn số tiền đầu tư cho bất động sản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư bất động sản lớn hơn so với các loại hình đầu tư khác.

Kiểm soát đầu tư là lý do khác khiến đầu tư BĐS trở nên hấp dẫn Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư Họ muốn chủ động quản lý khoản đầu tư của mình hơn là để người khác quản lý hộ như đối với việc đầu tư vào chứng khoán hoặc trái phiếu Đối với những nhà đầu tư như vậy, cơ hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay đổi bất động sản chính là điều họ đang tìm kiếm.

Ngoài ra, đầu tư BĐS có tính hấp dẫn nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm

sự đầu tư mang tính chất an toàn Khi đó, thẩm định dự án đầu tư là yêu cầu bắt buộc, nó cho nhà đầu tư thông tin để ra quyết định

Bên cạnh đó, công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói riêng bắt nguồn từ vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với các hoạt động đầu tư Nhà nước với chức năng quản

lý của mình sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự án được đầu tư Bởi một dự án đầu tư dù được tiến hành soạn thảo kỹ lưỡng đến đâu cũng vẫn mang tính chủ quan của người soạn thảo, để đảm bảo tính khách quan cần

thiết phải thẩm định khía cạnh kinh tế của dự án Thẩm định kinh tế dự án

có tính quyết định trong việc trả lời dự án có được chấp nhận và cấp phép đầu tư hay không Nó là một bộ phận của công tác quản lý Nhà nước nhằm đảm bảo cho hoạt động đầu tư thực sự có hiệu quả

Bên cạnh đó, bất động sản cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm những tài sản đầu tư Chúng ta đều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểu nếu nhà đầu tư đa dạng hoá khoản mục đầu tư với các đặc tính tài chính khác nhau Chính vì vậy, Bất động sản trở thành mục tiêu đầu tư của những công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng hay những công ty khác Trong những năm gần đây, mục tiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro làm cho đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn

Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó

ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư Kết quả của việc thẩm định dự án đầu tư là đưa ra những kết luận về tính khả thi của dự án.

- Yêu cầu: Lựa chọn được dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả năng thực hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn).

Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi nhưng không bỏ lỡ mất các cơ hội đầu tư có lợi.

Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án đầu tư xây dựng thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế Tuy nhiên, tuỳ theo tầm quan trọng, quy mô và nguồn vốn của từng dự án mà yêu cầu, nội dung và công tác tổ chức thẩm định các dự án này cũng khác nhau Chúng được tuân thủ theo các quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước

Để đáp ứng các y êu cầu trên thì công tác thẩm định dự án cần đảm bảo các điều kiện sau:

+ Đảm bảo tính khách quan: xuất phát từ nhu cầu thực tế từ đó xem xét sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư.

+ Đảm bảo tính toàn diện: trong quá trình thẩm định cần phân tích

dự án trên cơ sở các nội dung, các phương diện, xem xét tính pháp lý và các quan điểm (trên giác độ chủ đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước…)

+ Đảm bảo tính chuẩn xác: mức độ tín cậy và có căn cứ của thông tin

và các vấn đề nghiên cứu.

+ Đảm bảo tính kịp thời: kịp thời về thời hạn, thời gian thẩm định dự

án nhằm nắm bắt được các cơ hội đầu tư và kịp tiến độ của dự án.

1.2.4 Đặc điểm của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Đặc điểm của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản, phụ thuộc vào mục đích sử dụng kết quả thẩm định dự án bất động sản của chủ thể có yêu cầu thẩm định

Công tác thẩm định dự án đầu tư, ngoài những nội dung tuân thủ các tiêu chuẩn, văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước chuyên ngành, tùy đặc điểm của tổ chức thẩm định sẽ có những đặc điểm khác biệt

và chuyên biệt

Đối với chủ thể cho vay: ngoài hồ sơ pháp lý, tính khả thi, sinh lời của

dự án còn cần những nhận định, đánh giá về năng lực tài chính, kinh nghiệm hoạt động của chủ đầu tư Ước lượng được những giá trị thị trường sát với thực tiễn để có thể xác định giá trị, khả năng thu hồi vốn, khả năng thực hiện dự án đúng với dự kiến mà chủ đầu tư đưa ra trong hồ

sơ xin vay vốn

Đối với chủ thể đi vay: Đây là nền tảng thuyết phục được các tổ chức tài chính đồng ý hay không đồng ý cấp vốn đối với dự án Cần chú trọng các

dẫn chứng, minh chứng tính thuyết phục của dự án đối với các số liệu đưa

ra

Đối với chủ thể sở hữu bất động sản: Chú trọng đến các số liệu để thu hút được khách hàng mua/đầu tư bổ sung vào BĐS Thêm nữa, ảnh hưởng của thị trường bất động sản là không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng và

dễ chịu tác động của các yếu tố đầu cơ, thổi giá nên trong quá trình thẩm định cần xác định đúng giá trị thật của BĐS Để từ đó tính toán được thu nhập dự kiến có thể mang lại của BĐS với thu nhập từ việc bán/cải tạo/sửa đổi nó

Đối với chủ thể dự kiến mua/xây dựng dự án đối với bất động sản: Nhằm hạn chế những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình đầu tư mới, cán bộ thẩm định của doanh nghiệp cần xem xét kĩ càng các rủi ro dự án có thể gặp phải, thực hiện phân tích độ nhạy, kiểm tra hiệu quả và tính khả thi của dự án khi rủi ro xảy ra Kết quả cuối cùng là phương án để chủ đầu tư

có thể cân nhắc đến hiệu quả của dự án và tính rủi ro có thể gặp phải – tránh trường hợp quyết định đầu tư nhưng không mang lại lợi ích

1.2.5 Yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Thẩm định dự án giúp các nhà đầu tư lựa chọn được các dự án khả thi, hiệu quả và có khả năng thu hồi vốn Do vậy yêu cầu đặt ra với công tác thẩm định dự án bên cạnh các yêu cầu chung này, thì căn cứ vào các đặc điểm mỗi loại của dự án BĐS, công tác thẩm định dự án cần thỏa mãn các yêu cầu sau:

- Thứ nhất, do các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi số vốn

tự có của chủ đầu tư thường nhỏ, chủ yếu là vốn chiếm dụng của khách hàng và vốn đi vay từ ngân hàng Do đó, trong quá trình thẩm định cần chú trọng thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư và kế hoạch sử dụng

vốn của dự án Đặc biệt cần chú trọng đến nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án, đảm bảo cung cấp vốn đầy đủ và kịp thời.

- Thứ hai, do các dự án BĐS có thời gian đầu tư lâu dài nên thường phải đối mặt với những rủi ro trong quá trình thực hiện dự án Để hạn chế những rủi ro này, cán bộ thẩm định cần xem xét kĩ các rủi ro dự án có thể gặp phải, thực hiện phân tích độ nhạy, kiểm tra hiệu quả và tính khả thi của dự án khi rủi ro xảy ra Để chủ đầu tư có thể cân nhắc đến hiệu quả của dự án và tính rủi ro có thể gặp phải – tránh trường hợp quyết định đầu tư nhưng không mang lại lợi ích Trái lại còn có thể gặp phải rủi ro cho bản thân doanh nghiệp

- Thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng và dễ chịu tác động của các yếu tố đầu cơ, thổi giá nên trong quá trình thẩm định cần xác định đúng giá trị thật của BĐS Từ đó tính toán được thu nhập dự kiến có thể mang lại của BĐS với chi phí bỏ ra để mua, xây dựng

- Thứ tư, do dự án BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh

tế và thị trường nên khi thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu

kĩ chủ trương, quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương, của vùng, các điều kiện địa lý của địa phương Bởi những nhân tố này có vai trò quan trọng quyết định giá trị của BĐS cũng như thị trường sản phẩm của dự án sau này Ngoài ra, do tính chất bất ổn của thị trường BĐS nên cán bộ thẩm định cần nắm bắt được thị trường BĐS hiện tại, đưa ra các phân tích chính xác và dự báo được thị trường BĐS trong tương lai, đánh giá được mối quan hệ cung cầu BĐS trong từng thời điểm Từ đó, cán bộ thẩm định có thể có cái nhìn tổng quát, chính xác và khách quan về dự án.

- Cuối cùng, do dự án BĐS chịu sự chi phối của các quy định của pháp luật và chính sách liên quan nên cán bộ thẩm định cần thường xuyên cập nhật các quy định, chính sách của nhà nước có liên quan đến lĩnh vực BĐS Đồng thời,

cán bộ thẩm định cần đánh giá, nhận định chính xác về năng lực của chủ đầu

tư và kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các dự án tương tự bởi trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư cần phải thực hiện rất nhiều các thủ tục pháp lý

1.3 Các phương pháp thẩm định dự án bất động sản hiện nay

Nhiều nhà kinh tế học trên thế giới đã đưa ra các phương pháp cũng như mô hình đánh giá, thẩm định dự án dựa trên nhiều căn cứ khác nhau

Nghiên cứu trường hợp này xem xét các hoạt động ngân sách vốn của bốn công ty hoạt động trong ngành công nghiệp khác nhau Những phát hiện này cho thấy hầu hết các công ty theo dự án được phân cấp ra quyết định Mặc dù việc sử dụng các kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, có một

xu hướng kết hợp với công cụ quản lý giá trị mới được chế tác, trong đó cho thấy một sự thay đổi xu hướng trong ngân sách vốn phương pháp Ngoài ra, các công ty đang cố gắng để tìm thấy những công cụ chỉnh sửa DFC ban đầu để đáp ứng nhu cầu của họ Tuy nhiên, các công ty không sử dụng kỹ thuật tương tự từ khi thành lập dự án để hoàn thành

Trừu tượng Nghiên cứu trường hợp này xem xét các hoạt động ngân sách vốn bốn công ty hoạt động trong ngành công nghiệp khác nhau Những phát hiện này chỉ ra rằng hầu hết các công ty theo phân cấp dự án

ra quyết định Mặc dù việc sử dụng các kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, có một xu hướng kết hợp với công cụ quản lý giá trị mới được chế tác, trong

đó cho thấy một sự thay đổi xu hướng trong các phương pháp lập ngân sách vốn Ngoài ra, các công ty đang cố gắng để tìm thấy sửa đổi các công

cụ DFC ban đầu để đáp ứng nhu cầu của họ Tuy nhiên, các công ty không

sử dụng kỹ thuật tương tự từ khi thành lập dự án hoàn thành

Việc tìm kiếm một phương pháp đáng tin cậy của phương pháp thẩm định dự án ngày trở lại thập kỷ qua Vấn đề này không chỉ tiếp tục là một vấn đề quan tâm đối với các học giả hoặc người quản lý, nhưng cũng đang trở thành nên thu hút sự quan tâm hơn và có ý nghĩa quan trọng hơn cho nhà đầu tư và cổ đông Một số công cụ có sẵn để xác định mức độ lợi nhuận của một dự án (Akalu năm 2001; Remer và Nieto, 1995a, 1995b) Tuy nhiên, một số những phương pháp này không thể để phù hợp với hiện tại những thay đổi trong môi trường kinh doanh, đặc biệt, chỉ ra cho nhà đầu

tư thấy đâu là giá trị quan trọng và thực tiễn của dự án mang lại đâu lên giá trị cổ đông là quan trọng Ngoài ra, những minh chứng thực tiễn cho

Trong Ngoài ra, ứng dụng liên tục của họ cho thấy những hạn chế đáng kể của họ các phương thức này trong việc đánh giá năng lực để giải quyết các vấn đề cơ bản thẩm định đầu tư (Akalu, năm 2001, P.379; Dramodaran năm 2000; Laitinen, 1997) Và một số trong những phương pháp yêu cầu

ra quyết định phức tạp Quy trình xác định quy trình chặt chẽ cũng như khá phức tạp mới đủ kết luận cho một dự án nào đó Vì vậy, sự lựa chọn của

thẩm định thích hợp phương pháp thẩm định thích hợp trở thành một nhiệm vụ khó khăn cho dự án quản lý, trong đó yêu cầu quan trọng phân tích các công cụ khác nhau Các học giả đề xuất các lựa chọn khác nhau để giải quyết vấn đề này cơ bản của đầu tư quản lý Các truyền thống chiết khấu dòng tiền (DCF) phương pháp là phổ biến nhất được đề cập kỹ thuật (Arnold và Hatzopoulos, 2001; Graham và Harvey, 2001) Trong Ngoài ra, một số nhà nghiên cứu đề nghị phương pháp lựa chọn thực sự (Dixit và Pindyck, 1995; Boer, 2000), trong khi những người khác quy định các công

cụ quản lý giá trị (Rappaport, 1986; Stewart, 1991) Tuy nhiên, hầu hết các

đề xuất có có nhược điểm riêng của họ Ví dụ, Phương pháp chiết khấu

dòng tiền bị kết án cho nó bất cập để phù hợp thẩm định các dự án phần mềm, chẳng hạn như R & D, dẫn quản lý để lựa chọn như vậy.

Một số phương pháp hiện nay được áp dụng đối với thẩm định về mặt hiệu quả tài chính đối với các dự án bất động sản thông qua các chỉ số thường thấy gồm:

- Phương pháp thời gian hoàn vốn: Là thời gian cần thiết để thu hồi lại toàn bộ số vốn bỏ ra ban đầu nhờ vào thu nhập trong tương lai Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản dễ sử dụng Tuy nhiên, nó có hạn chế lớn

là không xét đến yếu tố thời gian: giá trị thời gian của đồng tiền cũng như thời gian của dự án, đặc điểm của dòng thu trong tương lai Đặc biệt khi cần so sánh, lựa chọn giữa 2 dự án loại trừ lẫn nhau thì dự án có thời hạn thu hồi vốn ngắn hơn chưa chắc đã là dự án tốt hơn.

- Phương pháp chiết khấu dòng tiền: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai nên trong đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư luôn phải tách thành

2 yếu tố: đất đai và các công trình xây dựng trên đó Đất đai có xu hướng tăng giá nhanh hơn trong khi đó giá trị các tài sản có xu hướng giảm dần theo thời gian do hao mòn hữu hình và vô hình Đặc điểm này làm do dòng tiền của các dự án BĐS có những đặc tính riêng khác biệt với dòng tiền của các dự án thông thường Giá trị hiện tại (NPV) cho biết số tiền tăng thêm

mà chủ đầu tư nhận được khi kết thúc dự án Phương pháp giá trị hiện tại thuần

- Phương pháp tỷ suất sinh lời nội bộ: Về bản chất IRR chính là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư nghĩa là nó giống như hệ số hiệu quả E và cho biết một đồng vốn đầu tư vào dự án một năm mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận Tuy nhiên IRR khác với E ở chỗ nó có tính đến yếu tố thời gian một cách đầy đủ vì vậy cho phép xác định chính xác khả năng sinh lời của vốn đầu tư

- Phương pháp chỉ số lợi nhuận: Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phản ánh số lợi nhuận thu được bình quân năm tính trên 1 đồng vốn đầu

tư Nói cách khác, 1 đồng vốn đầu tư vào dự án 1 năm mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận bình quân Trường hợp phải lựa chọn giữa các dự án xung khắc (dự án loại trừ lẫn nhau) thì không thể so sánh trực tiếp tỷ suất lợi nhuận để lựa chọn mà phải tính hệ số hiệu quả vốn đầu tư bỏ thêm (hệ số hiệu quả của phần vốn chênh lệch)…

- Phương pháp tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư

1.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản

1.4.1 Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án

Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án là việc xem xét tính hợp pháp, đầy đủ của hồ sơ dự án Với những dự án BĐS, cán bộ thẩm định cần chú ý đến các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp (Điều này liên quan đến đối tác cung cấp địa điểm hoặc sở hữu bất động sản tại thời điểm hiện tại cũng như đưa ra các khuyến nghị đối với nhà đầu tư nếu giấy tờ này không có).

- Dự án đầu tư xây dựng công trình (Chú ý đến các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc cấp phép xây dựng công trình tại từng địa phương

Ví dụ chú trọng số tầng, diện tích tối thiểu, chất lượng công trình quy định trong các văn bản khác)

- Dự án xây dựng phù hợp với Quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Cán bộ thẩm định cần nghiên cứu kỹ Quy hoạch phát triển hàng năm của Thành phố, địa phương nơi đặt dự án).

- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán được phê duyệt (Cần xem xét đến các yếu tố giả định cũng như văn bản pháp lý liên quan đến việc đưa ra các con số của

dự toán cũng như những tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc phải áp dụng)

- Các văn bản, giấy tờ liên quan đền quyền sử dụng đất như: Quyết định tạm giao đất, quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền cấp; Hợp đồng thuê đất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Các văn bản quyết định và hợp đồng kinh tế cần thiết khác.

1.4.2 Thẩm định về sự cần thiết của dự án

Trong quá trình thẩm định, cần xác định dự án BĐS có phù hợp với mục tiêu, quy hoạch, kế hoạch phát triển của ngành, vùng, địa phương hay không, vai trò của dự án đối với sự phát triển của ngành, địa phương Đồng thời, cán bộ thẩm định nói riêng cũng cần xác định những lợi ích dự án mang lại cho chủ đầu tư cũng như cho toàn xã hội Từ đó, bản thân có thể đưa ra đánh giá cho việc đầu tư dự án có thực sự cần thiết hay không, đây

là cơ sở đầu tiên giúp CBTĐ dựa vào đó để thẩm định những nội dung kế tiếp

Trong quá trình thu thập thông tin đối với công tác thẩm định bất động sản, thẩm định viên cần bổ sung một số thông tin sau:

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).

- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin

trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế,

kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

1.4.3 Thẩm định về phương diện thị trường của dự án

Thẩm định phương diện thị trường của một dự án là một việc rất quan trọng để có thể xác định tính khả thi và hiệu quả của dự án Thật vậy, nghiên cứu thị trường dự án là căn cứ quan trọng để chủ đầu tư xác định mục tiêu, quy mô của dự án, thị phần mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh trong tương lai và từ đó có thể xác định được cách thức chiếm lĩnh thị trường đó

Do vậy, cán bộ thẩm định cần phân tích, xác định xem những nghiên cứu thị trường trong dự án có thật sự hợp lý và chính xác hay không thông qua việc xác định:

- Tình hình nhu cầu thị trường về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án

- Những đặc tính sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là gì ? Có đáp ứng được nhu cầu thị trường không? Đáp ứng trong khoảng thời gian bao lâu, khả năng duy trì và chiếm lĩnh thị trường ra sao?

- Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ tương tự hoặc thay thế đến thời điểm thẩm định như thế nào?

- Dự tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.

- Dự báo tốc độ tăng trưởng tổng cầu trong những năm tới dựa trên tốc độ tăng trưởng trong quá khứ Xem xét khả năng thu hồi vốn trong các hoàn cảnh như thực trạng kinh tế quốc gia tốt, xấu, bình thường ra sao

- Năng lực sản xuất và khả năng cung cấp đáp ứng nhu cầu hiện tại và trong những năm tới như thế nào (từ các đối thủ cạnh tranh) Nên xác định tầm nhìn đối với dự án trong các chiến lược trung và dài hạn

Trên cơ sở những phân tích về quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ của dự án, thẩm định viên đưa ra những nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm, nhận định sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện:

Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay;

Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm;

Sự hợp lý về việc triển khai tiến độ đầu tư ( phân kỳ đầu tư, mức huy động, công suất thiết kế).

Từ đó so sánh đối chiếu với những nội dung trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án và đi đến nhận định quy mô dự án, chất lượng, giá cả sản phẩm dự án có thực sự phù hợp để cạnh tranh và có được thị phần trong tương lai hay không.

1.4.4 Thẩm định phương diện kỹ thuật của dự án

Xét về mặt chuyên môn, nghiên cứu phương diện kỹ thuật của dự án là

cơ sở để tiến hành nghiên cứu các mặt kinh tế tài chính của dự án Ngoài ra, đây còn là cơ sở để xác định xem dự án có khả thi về mặt kỹ thuật hay không Đặc biệt với các dự án BĐS thì vấn đề địa điểm, quy mô, giải pháp xây dựng của dự án là những nhân tố quyết định đến tính khả thi và hiệu quả của dự

án Do đó, cán bộ thẩm định cần đánh giá, nhận xét đặc biệt chú trọng đến các nội dung:

• Địa điểm xây dựng: Xem xét địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông không,

có nằm trong quy hoạch hay không, cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có tại địa điểm đầu tư… Những đặc điểm của địa điểm xây dựng sẽ là nhân tố mang lại lợi thế cạnh tranh của dự án, hoặc góp phần giảm chi phí đầu tư nếu cơ

sở hạ tầng tại địa phương đã hoàn thiện.

• Quy mô của dự án: Xác định xem công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm và thị trường tiêu thụ hay không

• Công nghệ và thiết bị của dự án: Khi thẩm định ta cần xem xét công nghệ của dự án có tiên tiến, hiện đại và phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, giá cả của thiết bị và uy tín của các nhà cung cấp thiết bị Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, nếu cần thiết cán bộ thẩm định có thể tham khảo các nhà chuyên môn hoặc thuê tư vấn chuyên ngành để việc thẩm định được chính xác và cụ thể Chú ý đến việc biến động giá cả thị trường đối với công nghệ và thiết bị của dự án Xem xét đến việc mua hay thuê để cắt giảm chi phí

• Quy mô và giải pháp, tiến trình xây dựng: Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án không, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không Từ đó, cần có những đánh giá tổng dự toán của từng hạng mục công trình, tiến độ thi công phù hợp với thực tế Ngoài ra cán bộ thẩm định còn phải xem xét đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháy chữa cháy, tiếng ồn của dự án có đầy đủ, hợp lý và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp bắt buộc phải có

1.4.5 Thẩm định phương thức quản lý, thực hiện dự án

Phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án là một nhân tố quan trọng quyết định sự thành công của dự án Thẩm định viên cần xem xét kinh nghiệm, khả năng tổ chức vận hành của chủ đầu tư; năng lực, uy tín của nhà thầu (tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị - công nghệ) Đồng thời, cần đánh giá nguồn nhân lực của dự án: Số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo cũng như khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án Từ đó xác định rõ được chi phí cụ thể

và chính xác nhất đối với hoạt động nhân công, nhân lực khi dự án triển

khai Cũng cần lưu ý đến những giả định tăng tiền lương, tăng chi phí nhân công

1.4.6 Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn

Thẩm định viên phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ So sánh suất vốn đầu tư đối với một số dự

án tương tự Khi so sánh nếu Thẩm định viên thấy có sự khác biệt lớn ở nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét Từ đó, thẩm định viên đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án, làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà chủ đầu tư có thể đề xuất thêm một khoản vay với mức lãi suất hợp lý của ngân hàng trong việc triển khai thực hiện dự án.

Ngoài ra, thẩm định viên còn phải thẩm định năng lực vốn tự có của chủ đầu tư và các nguồn vốn khác tham gia vào dự án Các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi vốn tự có của chủ đầu tư thường không cao vì vậy cần xác định rõ tất cả các nguồn vốn tham gia vào dự án Đồng thời, có cơ sở để thuyết phục các nhà đầu tư hoặc cổ đông khác

Chú trọng đến tính khả thi về mặt tài chính, cụ thể như: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá

bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản.

1.4.7 Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện của dự án

Do các dự án BĐS có thời gian đầu tư dài nên việc rót vốn cho dự án theo từng giai đoạn theo tiến độ dự án là điều tất yếu Vì vậy, thẩm định

viên phải xem xét, đánh giá tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công Đồng thời, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước Căn

cứ vào việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn, thẩm định viên dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian vay trả.

1.4.8 Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án

Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, thẩm định viên phải dựa trên những nội dung đã thẩm định ở trên như:

- Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả.

- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán doanh thu dự kiến hàng năm của dự án.

- Đánh giá khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền sản xuất để xác định giá thành sản phẩm, dịch vụ, tổng chi phí sản xuất trực tiếp.

- Nghiên cứu các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự

án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách.

Trên cơ sở những căn cứ này, thẩm định viên sẽ thiết lập các bảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả

và khả năng trả nợ vốn vay Các bảng tính cơ bản bắt buộc phải thiết lập kèm theo Báo cáo thẩm định bao gồm:

- Báo cáo kết quả kinh doanh

- Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ.

- Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ ba nguồn chính gồm lợi nhuận sau thuế để lại, khấu hao cơ bản và các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.

Đặc biệt, trong quá trình đánh giá hiệu quả tài chính của dự án BĐS,

có 2 nhóm chỉ tiêu cần phải tính toán cụ thể, gồm có:

Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:

+ Giá trị hiện tại thuần (NPV): là hiệu số giữa giá trị hiện tại của dòng tiền thu và giá trị hiện tại của dòng tiền chi được tính với một mức lãi suất chiết khấu nào đó Dự án khả thi khi NPV > 0

+ Suất sinh lời nội bộ (IRR): là một suất chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại thuần bằng không (NPV= 0) Dự án khả thi khi IRR > hoặc bằng lãi suất vay vốn

+ ROE: lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (đối với dự án có vốn tự có tham gia)

Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ:

+ Nguồn trả nợ hàng năm

+ Thời gian hoàn trả vốn vay

+ DSCR ( chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án)

Ngoài ra, tùy theo đặc điểm của từng dự án, các chỉ tiêu khác như: Khả năng tái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm… sẽ được đề cập đến tùy theo từng dự án cụ thể.

Đây cũng chính là các nội dung mà chủ đầu tư cần xem xét và phân tích rõ ràng nếu có đề xuất vay vốn từ phía đại diện ngân hàng hoặc thu hút nguồn vốn các đơn vị khác

1.4.9 Thẩm định hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Khi nghiên

cứu quá trình hình thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của tài sản.9

Theo đó, nội dung của việc thẩm định hiệu quả kinh tế, xã hội của dự

án dựa vào một số những nguyên tắc kinh tế mà ở đó, hiệu quả của dự án được xem xét từ các khía cạnh như:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Việc sử dụng

tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi

mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố

về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.

9 Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản ( TĐGVN 06 )

Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi

của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể

thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó

sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân

bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.

Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản

đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu

tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết

hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng

góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của

nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh

tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản

khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được

xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình thẩm định dự án bất động sản

1.5.1 Năng lực của cán bộ thẩm định

Năng lực của người tham gia thẩm định dự án có vai trò rất quan trọng vì kết quả thẩm định tài chính được dựa trên các kết quả nghiên cứu, phân tích về kỹ thuật, thị trường, tổ chức sản xuất,… Năng lực của cán bộ thẩm định dự án ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả mà họ đảm trách Do vậy, trong mọi trường hợp, muốn hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án thì trước hết bản thân chất lượng của cán bộ thẩm định phải không ngừng được nâng cao Họ phải đáp ứng được những đòi hỏi về chuyên môn nghiệp

vụ, nắm vững các văn bản pháp luật, chế độ chính sách của Nhà nước Ngoài

ra, tư cách phẩm chất đạo đức của cán bộ thẩm định cũng là điều kiện không thể thiếu

1.5.2 Phương pháp sử dụng trong thẩm định

Phương pháp sử dụng có ảnh hưởng rất lớn tới công tác thẩm định tài chính dự án Một quy trình, nội dung và phương pháp phù hợp, khách quan khoa học và đầy đủ là cơ sở đảm bảo thực hiện tốt công tác thẩm định tài chính dự án Ngược lại, một quy trình, nội dung và phương pháp