phát triển thị trường bất động sản tại hà nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế

Từ thực trạng đó, tác giả cũng đã đưa ra một số giải pháp phát triển thị trường này trong những năm tiếp theo nhưng tập trung chủ yếu vào các giải pháp về tài chính như chính sách thu ti

TRANG BÌA PHỤ

MỤC LỤC

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HÀ NỘI

GIAI ĐOẠN 2000-2008 42

2.1.TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HN TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP KINH TẾ QUỐC TẾ 42

2.1.1.Đặc điểm kinh tế xã hội của HN trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế 42

2.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế của HN giai đoạn 2000-2008 45

2.2.TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI HN 46

2.2.1.Thực trạng về cung cầu BĐS trước khi có Luật Kinh doanh BĐS 46

2.2.2.Thực trạng về cung cầu BĐS sau khi có Luật Kinh doanh BĐS 48

2.2.3.Thực trạng về giá trên thị trường BĐS Hà Nội 56

2.3.ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN 76

2.3.1.Những thành tựu đạt được 76

2.3.2.Những tồn tại, hạn chế 78

2.3.3.Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 80

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP KINH TẾ QUỐC TẾ 83

3.1.ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP KINH TẾ QUỐC TẾ 83

3.1.1 Dự báo tình hình phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội nói chung và ngành BĐS nói riêng trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế 83

3.1.2.Phương hướng phát triển thị trường BĐS ở HN trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế 85

3.2.CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN 86

3.2.1.Nhóm giải pháp thuộc về nhà nước trung ương 87

3.2.2.Nhóm giải pháp thuộc về thành phố Hà Nội 98

3.2.3.Nhóm giải pháp cho các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh BĐS 102

ADB Ngân hàng Phát triển châu Á (viết tắt của cụm từ: The Asian

Development Bank)

APEC Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á - Thái Bình Dương (viết tắt

của cụm từ: Asia-Pacific Economic Cooperation)

CBRE Tập đoàn BĐS lớn nhất thế giới của Mỹ, CB Richard Elis

cụm từ Lan Information New Zealand)

Development Assistance)

Kỳ đối với Việt Nam

VINACONEX Tổng Công ty xuất - nhập khẩu xây dựng Việt Nam

Thứ tự Tên hình, bảng Trang

Hình vẽ 1.1: Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong ngắn hạn 20

Hình vẽ 1.2: Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong dài hạn 21

Hình vẽ 2.1: Bản đồ hành chính Hà Nội (sau khi mở rộng) 45

Bảng 1.1: Bảng thống kê quy mô về diện tích và dân số Hà Nội 26

Bảng 2.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo địa phương từ năm 1998 đến Tháng 8 năm 2009 46

Bảng 2.2: Số liệu 1 số dự án điển hình trong phân đoạn TT BĐS tại Hà Nội 50

Bảng 2.3: Tóm tắt dự báo nhu cầu về nhà ở khu vực Hà Nội đến năm 2010 54

Bảng 2.4: Bảng giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội 59

Bảng 2.5: Tỷ lệ % trong tổng dư nợ cho vay đối với kinh doanh BĐS 62

Bảng 2.6: Đánh giá về chính sách thúc đẩy đầu tư thị trường BĐS 63

Bảng 2.7: Đánh giá về mức độ khó khăn khi vay vốn 64

Sơ đồ 3.1: Các lĩnh vực liên minh cùng thực hiện 99

LỜI MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Bước vào năm 2009, nền kinh tế Việt Nam đang chịu những tác động tiêu cực của biến động kinh tế thế giới cũng như sự bùng phát của những điểm yếu cố hữu trong nội tại nền kinh tế Việt Nam Dự đoán tăng trưởng của các ngành kinh tế của Việt Nam đều chậm lại, và ngành bất động sản cũng là một ngành chịu ảnh hưởng nặng nề của các biến động vĩ mô Tuy nhiên bất động sản cũng là một lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam Điều này cho thấy tiềm năng phát triển to lớn của lĩnh vực này trong những năm sắp tới Vậy các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam tận dụng cơ hội và thách thức này như thế nào một cách hiệu quả nhất đang là một câu hỏi lớn

Chúng ta cần phải đáp ứng rất nhiều chuẩn mực về nhân sự chuyên môn và công cụ quản lý để có thể phát triển bền vững, cần nâng cao sự phát triển của thị trường địa ốc để việc kinh doanh đạt chuẩn, có hệ thống, bài bản, tăng cường khả năng hội nhập kinh doanh trên thị trường quốc tế Thị trường bất động sản vẫn luôn đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhất là trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế sâu và rộng như hiện nay Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta sau hơn 20 năm hình thành, sự phát triển còn chậm, manh mún Mặt khác, từ khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO, các tập đoàn tầm cỡ quốc tế, các công ty đa quốc gia trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đã và đang khẩn trương thâm nhập thị trường bất động sản Việt Nam - một thị trường non trẻ, hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển Diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy sẽ có những bước phát triển mới đột phá trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà và đô thị, tạo sức ép đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước, tính cạnh tranh trên thị trường bất động sản ngày càng mạnh mẽ Diễn biến này càng đòi hỏi phải tăng cường sự quản lý và định hướng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Tháng 8/2008, Chính phủ cũng vừa có quyết định mở rộng Hà Nội để đến năm 2020,

Hà Nội trở thành Thủ đô có thể sánh vai với các Thủ đô ở các nước khác trong khu

vực Như vậy, kinh doanh BĐS trở thành lĩnh vực quan trọng trong chiến lược phát triển của Thủ đô Hà Nội Chính vì vậy tác giả chọn đề tài “ Phát triển thị trường BĐS

ở Hà Nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế”

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Năm 2002, học viên Trần Nguyên Nam đã đề cập đến vấn đề này trong luận

văn Thạc sỹ với Đề tài “Giải pháp Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”

Luận văn cũng đã khái quát về sự phát triển của thị trường trong giai đoạn trước năm 1993 và từ 1993 đến 2002 Từ thực trạng đó, tác giả cũng đã đưa ra một số giải pháp phát triển thị trường này trong những năm tiếp theo nhưng tập trung chủ yếu vào các giải pháp về tài chính như chính sách thu tiền sử dụng đất, hỗ trợ vốn tín dụng đối với nhà ở, khuyến khích các tổ chức tài chính tài trợ cho hoạt động của thị trường bất động sản…

Tháng 6 năm 2007, Học viên Trần Quốc Hùng đề cập đến đề tài này với luận

văn “Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” Đề tài

này tập trung vào tìm hiểu các hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay từ đó đưa ra một đánh giá tổng quan về các hình thức kinh doanh này

Cũng trong năm 2007, chủ đề về “Nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam” được học viên Nguyễn Văn Đại đề cập đến Luận văn này đi sâu vào khía cạnh phân tích vai trò quản lý của Nhà nước như việc xây dựng và quy hoạch sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS, xây dựng cơ chế chính sách cho thị trường, kiểm tra giám sát sự phát triển của thị trường BĐS

Năm 2007, GS.TSKH Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright đã có bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường

ở Việt Nam” với chủ đề “ Định hướng Phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn

đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước” Các giải pháp ở bài nói này đề cập đến các

giải pháp liên quan đến các chính sách như: hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất; nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất

và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS; đổi mới chính sách tài chính đất đai…

Tháng 5/2008, Viện Kinh tế Xây dựng phối hợp với Cty CB Richard Ellis Việt

Nam tổ chức hội thảo “Kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS và các phương pháp

định giá BĐS” với sự tham dự của các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS và các

DN kinh doanh BĐS Tại Hội thảo các chuyên gia đã trình bày những nhận định, đánh giá tổng quan về sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay; giới thiệu một số phương pháp định giá BĐS, phân tích tính ưu việt cũng như những hạn chế khi vận dụng các phương pháp này trong thực tiễn Hội thảo đã đánh giá, đề xuất việc vận dụng một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS của nước ngoài phù hợp với điều kiện Việt Nam; những khuyến nghị liên quan đến chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam như: minh bạch hóa hoạt động kinh doanh BĐS, các chính sách về thuế, tổ chức các sàn giao dịch BĐS…

Năm 2008, một học viên cao học- Nguyễn Mạnh Lam của Trường Đại học Kinh

tế Quốc dân lại có một đề tài nghiên cứu về “ Hoàn thiện quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa” Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tương đối hẹp vì chỉ đề cập đến thực tế quận Thanh Xuân- Hà Nội Cũng trong năm này, một khía cạnh trong kinh doanh BĐS được đề cập đến trong một đề tài “Hòan thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam”

Đề tài này chủ yếu tập trung vào chủ thể là các DN kinh doanh BĐS

Gần đây, Bộ xây dựng đang hoàn thiện đề án "Phát triển thị trường bất động

sản" để có thể trình Chính phủ trong năm 2009 Đề án này nhằm thúc đẩy thị trường

bất động sản phát triển lành mạnh giúp ổn định xã hội vừa tạo sự cân bằng các cán cân kinh tế vĩ mô khác Các vấn đề được thống kê trong đề án này bao gồm số doanh nghiệp kinh doanh BĐS; các dự án đã và đang triển khai từ năm 2007 đến nay; tổng diện tích đất giao cho các dự án thực hiện; tổng mức đầu tư của các dự án trong từng năm; tổng diện nhà ở thương mại đã hoàn thành; tổng thu ngân sách về đất và bất động sản

Nhìn chung, có nhiều đề tài nghiên cứu về vấn đề này nhưng đứng ở góc độ Phát triển thị trường BĐS ở Hà Nội thì chưa có đề tài nào đề cập đến ngòai một số bài viết ngắn, được đăng trên một số báo như Báo xây dựng, Vietnam net, Thời báo

Kinh tế Sài gòn, Kinh tế và Đô thị Đặc biệt là chưa có tác giả nghiên cứu sâu để đưa ra các giải pháp phát triển cho thị trường này tại Hà Nội sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính và Việt Nam hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới Đây là

một điểm mới của luận văn thạc sỹ với đề tài “Phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế”.

3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài nhằm đánh giá thực trạng hiện nay của ngành BĐS tại Thủ đô Hà Nội và những đặc điểm của sự phát triển ngành trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế, từ

đó đưa ra những giải pháp nhằm phát triển thị trường này trong tương lai

4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu thực trạng về cung cầu trên thị trường BĐS tại Hà Nội trong

2 giai đoạn, từ trước khi có Luật Kinh doanh Bất động sản, và sau khi có Luật Kinh doanh Bất động sản đến nay Sau đó, tác giả đưa ra các giải pháp phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội kể từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính

BĐS bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả

các tài sản gắn liền với nhà ở; Các tài sản khác gắn liền với đất đai Kinh doanh

BĐS là một khái niệm bao gồm kinh doanh khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng, vila, khu hạ tầng du lịch, khu văn phòng, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp Phạm vi địa lý của các doanh nghiệp BĐS thường rất rộng lớn, bao gồm các tỉnh thành trong lãnh thổ Việt Nam và có thể ngoài lãnh thổ Việt Nam Song do những hạn chế về chủ quan và khách quan nên trong luận văn này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu và đề ra giải pháp phát triển thị trường BĐS trong lĩnh vực phát

triển Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà ở trên địa bàn Thủ đô Hà Nội.

5 CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN

Phương pháp nghiên cứu mà tác giả định sử dụng trong đề tài này là:

- Phương pháp nghiên cứu định tính, so sánh và tổng hợp

- Nghiên cứu tình huống cụ thể của một số công ty kinh doanh BĐS lớn trên

địa bàn Hà Nội

- Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn trực tiếp một số chuyên gia về năng lực của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Hà Nội

6 ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN

Trong luận văn này tác giả đã mong muốn có những đóng góp như sau:

- Xác định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế từ đó người đọc sẽ tổng hợp được các yếu tố cần được nghiên cứu khi đánh giá năng lực cạnh tranh của một ngành, đồng thời cũng

có một cái nhìn hệ thống đối với các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành đó

- Dựa vào các yếu tố này để đánh giá thực trạng của ngành BĐS tại Hà Nội, từ

đó đưa ra các giải pháp cho Chính phủ, chính quyền Thành phố Hà Nội và bản thân các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Hà Nội nhằm giúp các doanh nghiệp này thực

sự vươn lên thành các liên kết ngành hùng mạnh thay vì chỉ là các công ty làm thuê cho các tập đoàn bất động sản nước ngoài trên chính thủ đô Hà Nội Đây cũng là cơ

sở để Thủ đô Hà Nội đạt được mục tiêu và tầm nhìn của Thủ đô đến năm 2020

7 KẾT CẤU LUẬN VĂN

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển thị trường bất động sản ở

Hà Nội trong quá trình hội nhập Kinh tế quốc tế

Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Hà Nội giai đoạn 2000-2008 Chương 3: Định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm phát triển thị trường

BĐS ở HN trong quá trình hội nhập Kinh tế quốc tế

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP

KINH TẾ QUỐC TẾ

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS

1.1.1 Những khái niệm chung về BĐS và thị trường BĐS

1.1.1.1 Khái niệm và vai trò của BĐS

BĐS với tính cách là khách thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm trù pháp

lý được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới; bao gồm đất đai và các

tài sản gắn liền với đất đai, hợp thành một thể thống nhất với đất đai

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những

gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,

518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân

sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:

“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi

là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm

này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt

đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt,

liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005/QH11), trong

đó điều 174 quy định bất động sản là các tài sản bao gồm:

- Đất đai: Đất đai phải là đất không di dời được, phải là đất đai đã xác định được chủ quyền

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở: cụ thể là nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng

kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…; các công trình xây dựng công nghiệp giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây, các công trình nuôi trồng thủy sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao

Là một hàng hóa, BĐS cũng có giá trị và giá trị sử dụng Khác với các loại hàng hóa thông thường, giá trị hàng hóa BĐS còn phụ thuộc vào chính giá trị sử dụng của nó, tức là những hữu ích mà BĐS đem lại cho người sở hữu nó Tính hữu ích của hàng hóa BĐS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người Nó còn thể hiện

ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi

nhuận cho người tạo ra nó và cho cả những người hoạt động trong các lĩnh vực dịch

vụ hỗ trợ cho KDBĐS và thị trường BĐS

BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã được cả lý luận và thực tiễn khẳng

định Trong tác phẩm Tư bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty: “Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất” Hay trong tác phẩm Sự bí mật của

tư bản, Đrôtô cũng đã chỉ ra rằng, đối với các nước phát triển, BĐS chiếm trên

50% giá trị của cải của các nước này; còn đối với các nước đang phát triển thì BĐS chiếm tới 3/4 của cải của các nước này Ông còn đặt vấn đề là làm thế nào để đưa BĐS trở thành tư bản vận động trong môi trường kinh tế hàng hoá nhằm nâng cao vai trò của BĐS trong đời sống ở các nước đang phát triển

Trong thực tiễn, BĐS là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển Nó cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con người, tạo cơ sở cho các hoạt động phát triển sản xuất KD và cung ứng dịch vụ, đáp ứng các nhu cầu của con người

1.1.1.2 Khái niệm về thị trường BĐS

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường

Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung-cầu của thị

trường Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá

và dịch vụ được tính bằng tiền

Trong lịch sử phát triển các học thuyết kinh tế, vấn đề thị trường luôn được đề cập đến như là một phạm trù trung tâm Tư tưởng thị trường đầu tiên của các kinh tế

gia tư sản là của những người theo chủ nghĩa trọng thương Những người theo chủ

nghĩa trọng thương chủ trương xây dựng một thị trường tiền tệ mạnh Họ cho rằng

hàng hoá chỉ là phương tiện là khâu trung gian để đạt được mục đích là tiền tệ Một đất nước có nhiều vàng tức là một đất nước hưng thịnh Chủ nghĩa trọng thương coi

thường khâu sản xuất Đó là bất hợp lí và phi kinh tế Chủ nghĩa trọng nông lại

thiên về khâu sản xuất và tuyệt đối hoá lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, cho rằng sự

phát triển của kinh tế và thị trường là quá trình tự nhiên phụ thuộc vào những quy

luật nhất định, không phụ thuộc vào ý chí của con người

Người ghi dấu ấn đậm nét trong nghiên cứu về thị trường của trường phái kinh

tế học cổ điển là A.Smith Trong các tác phẩm của mình ông đã phân tích phân công

lao động đã tạo ra thị trường Mục đích của thị trường là để thu lợi nhuận Thị

trường chính là “Bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh tế thị trường và A.Smith đã

tuyệt đối hoá sự điều tiết của thị trường Ông cũng đã phân tích các nhân tố của thị

trường như người mua, người bán, cung cầu, giá cả và mối quan hệ giữa các nhân tố đó Lần đầu tiên có một kinh tế gia đã phân chia thị trường thành nhiều

dạng khác nhau để nghiên cứu như thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường đất đai, thị trường tư bản Song chủ yếu là ông phân tích thị trường hàng hoá

và lao động

Lí thuyết về thị trường được phát triển trong học thuyết kinh tế của J.Keynes

Để đảm bảo cho sự ổn định và phát triển thị trường J.Keynes chủ trương đẩy mạnh mọi hình thức đầu tư, kể cả đầu tư sản xuất vũ khí, phương tiện chiến tranh Mục đích

là làm sao mở rộng đầu tư để tăng cầu tiêu dùng, chống khủng hoảng và thất nghiệp,

đồng thời qua đó tăng lợi nhuận cho tư bản Học thuyết J.Keynes mở ra giai đoạn mới

cho sự can thiệp của nhà nước vào thị trường thông qua các công cụ kinh tế vĩ mô

Lí luận của chủ nghĩa Mác-Lênin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê phán các lí thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường C.mác đã nghiên cứu

và trình bày sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường C.Mác đã chỉ rõ: thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường Lênin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác Lí luận về thị trường của Lênin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm

“Bàn về cái gọi là vấn đề thị trường” Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội

và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường Quy mô của thị trường gắn chặt với trình độ chuyên môn hoá của lao động xã hội Phân công lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận.

Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các

nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm

sau đây về thị trường BĐS:

- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về

việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá

trị của hàng hoá BĐS

- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS

gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc

độ của một luận văn, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất khái niệm về thị trường BĐS như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồn tại

và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này BĐS cũng là một loại hàng hóa được đem ra trao đổi, mua bán, thuê mướn như bao hàng hóa khác, từ

đó hình thành nên thị trường BĐS Trong thị trường này cũng có bên cung và bên cầu Họ gặp nhau trên thị trường nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS của người mua, người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng.

1.1.1.3 Đặc điểm và cấu trúc của thị trường BĐS

- Đặc điểm của thị trường BĐS:

• Thứ nhất, hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường

BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá

và tài chính hoá

Cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được

nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong

giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải

ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản

lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này,

sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán

ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường

phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các

nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

•Thứ hai, trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động

của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)

•Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập

trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

•Thứ tư, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề

về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường

BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.

•Thứ năm, thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin

không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

•Thứ sáu, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài

chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu

tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

- Cấu trúc của thị trường BĐS bao gồm:

dựng, ngành dịch vụ tài chính, ngành dịch vụ đào tạo nhân lực cho lĩnh vực BĐS

1.1.2 Sự cần thiết phát triển thị trường BĐS

1.1.2.1 Vai trò của thị trường BĐS

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Khi thị trường BĐS phát triển một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Đây

là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm

từ 60 - 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường Trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát

triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các

thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế,

ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc

để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các

vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa

vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn Thị trường nhà ở là

bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

1.1.2.2 Sự cần thiết phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội

Thủ đô Hà Nội vừa được mở rộng có tổng qui mô diện tích tự nhiên là khoảng trên 3.300km2, tổng qui mô dân số là hơn 6 triệu dân, trong đó xấp xỉ 2,5 triệu dân

đô thị, chiếm tỉ trọng trên 40% Sự mở rộng này cho thấy sự bùng nổ về dân cư, nhu cầu hạ tầng và nhà ở của Thủ đô cũng như sự xuất hiện nhanh chóng các khu đô thị mới đang dần hình thành trong và ngoài vành đai xanh của Hà Nội một cách manh mún, thiếu định hướng quy hoạch chung trong chiến lược phát triển nhà ở

Thị trường BĐS tại Hà Nội vẫn đang phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn Một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, tạo nhiều cơn sốt giá nhà đất Thông tin về BĐS

không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận Các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh BĐS và các dịch vụ môi giới BĐS

Hội nghị của Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá X đã bàn về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi mới và đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản Từ đó đưa

ra một quan điểm cần phải phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội để đáp ứng nhu cầu về sự mở rộng của Thủ đô Hà Nội cũng như đạt được mục tiêu do định hướng của Ban Chấp hành Trung ương về bất động sản trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Đó là lý do cần phải phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội

1.2 NỘI DUNG VÀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS

1.2.1 Nội dung phát triển thị trường BĐS

1.2.1.1 Các hoạt động liên quan đến phát triển cung và cầu BĐS

Cung bất động sản: Là khối lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị

trường tại một thời điểm nhất định

Khi tiến hành phân tích các hoạt động liên quan đến cung, phải xác định được khối lượng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trường thông qua việc xác định các nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trường Tức là cần xác định các DN cung ứng BĐS hiện nay trên thị trường Việc đánh giá chất lượng của các nguồn cung cũng rất quan trọng, vì chất lượng của mỗi nguồn cung phù hợp với một đối tượng nhất định Điều này được hiểu là cần đánh giá tình hình cung ứng BĐS hiện nay của các DN cung ứng BĐS, họ có những thuận lợi và khó khăn gì để xác định được cung tiềm năng về BĐS trong tương lai

Bên cạnh đó là đánh giá các yếu tố tác động đến cung một loại BĐS cụ thể Trong đó quan trọng nhất là phân tích tác động của hệ thống luật pháp và chính

sách của NN đến các nguồn cung BĐS trên thị trường; các chính sách về tài chính tín dụng v.v Nếu chính sách của Chính phủ rõ ràng, có sự ưu đãi cho các DN kinh doanh bất động sản thì nguồn cung về BĐS sẽ tăng Ngược lại, nếu chính sách không thông thoáng, chưa rõ ràng sẽ gây khó khăn cho các DN kinh doanh BĐS va nguồn cung sẽ bị hạn chế.

Ngoài yếu tố về hệ thống pháp luật, các yếu tố khác ảnh hưởng đến cung bất

động sản bao gồm Sự sẵn có về Đất đai, Quy hoạch phát triển đô thị và đất đai, Hệ

thống kết cấu hạ tầng tại Hà Nội, Sự phát triển của các ngành công nghiệp phụ trợ;

Sự phát triển của khoa học kỹ thuật công nghệ trong xây dựng nhà…

Nếu đất đai càng nhiều thì cung về BĐS càng tăng do các công ty xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS có quỹ đất để xây dựng nhà ở, các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng Nếu Hà Nội nói riêng hay bất cứ một đô thị nào trên cả nước

có quy hoạch hoàn chỉnh về đô thị và đất đai thì sẽ là cơ sở để nguồn cung về BĐS tănglên một cách nhanh chóng Các ngành công nghiệp phụ trợ càng phát triển thì là

cơ sở để tăng nguồn cung cho BĐS vì các DN xây dựng và kinh doanh BĐS được đảm bảo đầy đủ về các nguồn đầu vào bao gồm cả về nguyên nhiên vật liệu, vốn kinh doanh và nguồn nhân lực Nếu khoa học kỹ thuật công nghệ trong xây dựng nhà và các công trình xây dựng khác càng đổi mới thì thời gian để hoàn thành các công trình xây dựng sẽ nhanh hơn, vôn của các DN quay vòng nhanh hơn và kết quả là cung BĐS sẽ tăng nhanh Tất cả các yếu tố này sẽ được đề cập một cách cụ

thể trong mục 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS.

Cầu bất động sản: Là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng

mua và có khả năng thanh toán

Để xác định các hoạt động ảnh hưởng đến cầu BĐS, cần tiến hành phân tích các loại đối tượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng về các loại hàng hóa BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu tố tác động đến cầu của từng loại hàng hóa BĐS

Cầu về BĐS có thể bao gồm các nguồn:

- Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự, có nghĩa là những người mua BĐS để sử dụng

- Cầu xuất phát từ nhu cầu mua BĐS để sau đó phục vụ cho việc kinh doanh như cho thuê

- Cầu xuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồi bán ra thu lợi nhuận

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm Phát triển về dân số, Thu nhập

trong dân cư, Sự thay đổi trong thị hiếu người mua nhà, Quá trình đô thị hóa, Sự phát triển cơ sở hạ tầng…

Nếu dân số càng nhiều, tốc độ tăng càng nhanh thì nhu cầu về nhà ở và các công trình xây dựng cũng như cơ sở hạ tầng là rất lớn, tức là nhu cầu về BĐS tăng lên Thu nhập của người dân tăng lên tức là đề cập đến khả năng thanh toán của người dân về các loại hàng hóa trong đó có hàng hóa BĐS Nếu khả năng thanh toán tăng lên kết hợp với cuộc sống khá giả hơn thúc đẩy nhu cầu tăng về BĐS thì cầu về BĐS sẽ tăng Quá trình đô thị hóa càng nhanh dẫn đến tăng cầu về nhà ở, các công trình giao thông công cộng tức là cầu về BĐS tăng Các yếu tố này

cũng sẽ được phân tích cụ thể trong mục 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát

triển thị trường BĐS.

1.2.1.2 Cơ chế hình thành giá của hàng hóa trên thị trường BĐS

Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị trường nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù của thị trường BĐS như: tổng cung về đất đai là cố định, lượng cung của các BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v Do vậy, sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS thường do sự tác động từ phía cầu Tuy thị trường luôn có xu hướng tiến tới vị trí cân bằng, nhưng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo mà thường cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trước

Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra như sau:

Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá,

trong khi cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu sẽ điều chỉnh để đạt đến trạng thái cân bằng mới Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột Tuy nhiên trường hợp này thường ít xảy ra

Hình vẽ 1.1: Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong ngắn hạn

Chú thích: Điểm cân bằng ban đầu là E Tại E: Lượng cung (Q S ) = Lượng cầu (Q D ) Giá cân bằng ban đầu là P E Khi cầu đột ngột tăng từ D  D’: lượng cung vẫn là Q E và lượng cầu mới là Q’ Lúc này xảy ra thiếu hụt, lượng thiếu hụt =Q’-Q E Như vậy, sức ép làm cho giá tăng từ P E  P E’ (giá tăng lên nhiều do cung về BĐS ít co giãn với giá)

Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân

bằng của thị trường trong dài hạn Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận Khi mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo Giá cả tăng cao hơn chi phí xây

dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trường tăng lên Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đà tăng lên Điểm cân bằng mới sẽ đạt được khi chi phí biên bằng giá bán Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và thị trường BĐS sẽ ổn định hơn.

Hình vẽ 1.2: Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong dài hạn

Ghi chú: Ban đầu, điểm cân bằng là E Nếu cầu tăng  có sức ép làm cho giá tăng

Tuy nhiên cung BĐS cũng tăng từ S BĐS  S” BĐS Đồng thời do cung BĐS co giãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn, cho nên giá BĐS trong dài hạn sẽ ít biến động hơn, tăng từ

P E P E”

1.2.1.3 Sự phát triển của các ngành công nghiệp phụ trợ

Các ngành công nghiệp phụ trợ cho ngành BĐS phát triển mạnh sẽ là động lực thúc đẩy các doanh nghiệp trong thị trường BĐS nhanh chóng tăng cung đảm bảo chất lượng hàng hóa BĐS và giá thành hợp lý đối với người tiêu dùng

Các ngành công nghiệp phụ trợ bao gồm:

- Ngành đào tạo nhân lực cho ngành BĐS Bất kỳ một doanh nghiệp nào

muốn sản xuất kinh doanh được thì nguồn nhân lực là một trong những yếu tố đầu

vào quan trọng Lý luận ở trên đã chỉ ra “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch

hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường” Với cách nhìn nhận thị

trường BĐS như trên thì để tham gia vào thị trường BĐS, lực lượng lao động trong thị trường này cần phải được đào tạo một cách bài bản, gắn lý thuyết với thực tế và

có khả năng thích ứng nhanh chóng với sự thay đổi của thị trường do chính sách của Chính phủ cũng như nhu cầu của người tiêu dùng thay đổi Cho nên sự phát triển của ngành đào tạo nhân lực nói chung và nhân lực cho BĐS nói riêng sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển thị trường BĐS.Tại các nước công nghiệp, việc phát triển của thị trường BĐS đó thúc đẩy sự hình thành 3 nghề nghiệp chuyên môn, đó là: nhà định giá BĐS, nhà môi giới BĐS và nhà quản trị BĐS Mặt khác, khách hàng cũng có những yêu cầu khá cao Phần lớn khách hàng trông đợi vào một tổ hợp dịch vụ đầy

đủ với sự tư vấn chuyên nghiệp giúp họ có một cái nhìn cụ thể và chính xác về tất cả các khía cạnh kinh tế, pháp lý và xã hội trong thị trường này

- Các dịch vụ tài chính liên quan đến BĐS: Dịch vụ tài chính liên quan đến thị

trường BĐS tác động đến thị trường theo cả 2 hướng về cung và cầu Nếu các dịch

vụ này là đa dạng, đáp ứng được yêu cẩu của các DN kinh doanh BĐS về vay vốn kinh doanh thì sẽ là yếu tố thúc đẩy tăng cung cho thị trường Vốn vay ngân hàng giúp cải tạo kết cấu hạ tầng, đồng thời giúp người dân chưa có đủ điều kiện kinh tế vẫn sở hữu được nhà ở, đất đai Ngựợc lại, có sự hạn chế về cho vay đầu tư BĐS do các Ngân hàng e ngại thị trường BĐS thiếu minh bạch, các dự án xây dựng kéo dài nhiều năm và khả năng thu hồi vốn chậm, khó thì sẽ hạn chế việc tăng cung trong thị trường BĐS Ngoài ra, các dịch vụ tài chính liên quan đến các chính sách vay cho tiêu dùng hàng hóa BĐS nếu được mở rộng sẽ kích thích tăng cầu về BĐS Tuy nhiên, bài học về suy thoái kinh tế khởi nguồn từ chính sách cho vay mua hàng hóa BĐS từ Mỹ đang là một rào cản cho việc phát triển các chính sách tín dụng liên quan đến lĩnh vực BĐS tại Việt Nam Vậy tín dụng BĐS là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS phát triển và sẽ là cầu nối giữa người sản xuất, xây

dựng và mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất góp phần phát triển kinh tế và hội nhập kinh tế quốc tế

- Ngành xây dựng và vật liệu xây dựng: Đây là ngành đảm bảo yếu tố đầu vào

cho quá trình xây dựng Thị trường VLXD trong nước phong phú về chủng loại, chất lượng sản phẩm cao hơn và giá rẻ hơn sẽ đem lại lợi ích thiết thực cho người tiêu dùng và các nhà đầu tư, xây dựng Nếu ngành này phát triển thì các DN kinh doanh BĐS sẽ có cơ hội tăng cung về BĐS cả về số lượng và chất lượng Ngược lại, các ngành này kém phát triển sẽ tạo rào cản cho việc tăng cung trên thị trường do các DN kinh doanh BĐS không thu lợi nhuận nhiều

1.2.2 Các nhân tố tác động đến phát triển thị trường BĐS

1.2.2.1 Môi trường chính trị pháp luật

Luật pháp của NN là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS ở một quốc gia NN ban hành các văn bản pháp luật về đất đai và BĐS để tạo ra môi trường pháp lý cho các hoạt động của thị trường BĐS và

sử dụng chúng như là một công cụ để kiểm soát và điều tiết thị trường BĐS Các văn bản pháp luật mà NN thường dùng để điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực BĐS như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật KDBĐS, Luật đầu tư, v.v Các chủ thể khi tham gia vào hoạt động KDBĐS thì bắt buộc phải nắm rõ các quy định trong các văn bản pháp luật này

Các yếu tố này sẽ được đề cập đến trong phần phân tích về vai trò của Nhà nước trong phát triển thị trường BĐS

Nhìn chung, hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có nhưng chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS Đến nay, Nhà nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS Có một số quy định liên quan đến BĐS nhưng còn phân tán ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật thương mại các văn

bản này mới chỉ quy định về BĐS nói chung mà chưa có quy định về hoạt động kinh doanh BĐS và chỉ đến 29/6/2006 khi Luật kinh doanh BĐS ra đời mới cơ bản giải quyết được các vướng mắc trên.

Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác nhau quản

lý Việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS chưa có cơ quan nhà nước được giao thống nhất quản lý

Cơ chế chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh BĐS chưa rõ ràng, chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư trong kinh doanh BĐS Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng đối với các loại BĐS còn bất cập, gây trở ngại cho các giao dịch BĐS, chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ và lành mạnh

1.2.2.2 Môi trường kinh tế

Nền kinh tế phát triển làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các ngành, trong khi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho các ngành đó Điều này dẫn tới sự gia tăng các quan hệ giao dịch phục vụ đất đai và BĐS trên thị trường và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển, số lượng lao động có việc làm cũng như thu nhập của người lao động tăng lên, làm tăng khả năng thanh toán của họ đối với hàng hóa BĐS trên thị trường Do vậy, BĐS được tiêu thụ nhanh hơn, kích thích các nhà đầu tư tăng cường thêm các BĐS mới vào nguồn cung trên thị trường

Về lĩnh vực phát triển các khu đô thị mới và nhà ở, Hà Nội dự kiến tiếp tục xây dựng và phát triển các khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại tập trung thực hiện các

dự án khu đô thị khu vực phía Nam sông Hồng Huy động vốn đầu tư trong và ngoài nước để xây dựng một số dự án trọng điểm ở khu đô thị Bắc sông Hồng, phát triển mạnh nhà và căn hộ cho thuê, quan tâm quỹ nhà ở xã hội, đặc biệt nhà cho công nhân Hướng thói quen tiêu dùng của nhân dân sang sử dụng các căn hộ chung

cư cao tầng để tiết kiệm quỹ đất và giảm chi phí sử dụng Tiếp tục đẩy mạnh cải tạo các khu chung cư xuống cấp, kết hợp nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quản lý và điều hành quỹ nhà, quỹ đất, phát triển lành mạnh thị trường BĐS Bảo

giới hành chính Hà Nội trên cơ sở sát nhập tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, và 4 xã của huyện Lương Sơn thuộc tỉnh Hoà Bình vào Hà Nội mở rộng Lúc này diện tích của thủ đô mở rộng là 3.344 km2 với số dân là 6,2 triệu người Như

Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đến năm 2020 Hà Nội sẽ phải thu hồi 22.339 ha đất

để xây dựng các khu đô thị ở các khu vực: Nam sông Hồng, Bắc sông Hồng và đến

người, phát triển Hà Nội với không gian mở theo hướng Bắc và Tây Bắc, Tây và Tây Nam, gắn kết với chuỗi đô thị tiếp giáp như Miếu Môn - Xuân Mai - Hoà Lạc - Sơn Tây, Vĩnh Yên, Bắc Ninh, Hà Đông, Phủ Lý tạo thành chùm đô thị hạt nhân Đây là những cơ sở rất quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS

1.2.2.3 Môi trường văn hóa xã hội

Tất cả mọi người trong xã hội đều có các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, làm việc, vui chơi giải trí v.v do đó làm xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu này

Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ học đều làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu về hàng hóa BĐS trên thị trường Bên cạnh quy mô dân

số thì kết cấu dân số theo độ tuổi, theo nghề nghiệp v.v cũng ảnh hưởng tới cầu BĐS.Phát triển về dân số

Dân số đô thị nước ta hiện nay khoảng 15 triệu người chiếm 20% dân số cả nước, đây là tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất so với các nước trong khu vực và trên thế giơi

Bảng 1.1 : Bảng thống kê quy mô về diện tích và dân số Hà Nội

Diện tích (ha)

Dân số (người)

1 Hà Nội trước khi mở rộng (HN 1) 92.219 3.457.431

2 Hà Nội mở rộng (HN2) 242.251 2.775.509

2.3- 4 xã thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

3 Hà Nội sau khi mở rộng (3=1+2) 334.470 6.232.940

Nguồn: Tổng hợp từ UBND TP Hà Nội

Trong những năm tới nền kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, số dân tại các đô thị đặc biệt là ở Thủ đô Hà Nội sẽ tăng cao cả về tỷ lệ tự nhiên và cơ học Dự kiến năm 2010 dân số Hà Nội mở rộng sẽ khoảng 7,2 triệu dân Cầu về BĐS sẽ tăng cao

Sự thay đổi trong thị hiếu người tiêu dùng

thực trạng là 3, 4 thế hệ cùng sống chung trong một ngôi nhà Mỗi năm, thành phố xây dựng mới hàng triệu mét vuông nhà, nhưng giá vẫn ở mức quá cao so với phần lớn người dân Gần như 100% các gia đình trẻ ở Hà Nội chưa có nhà ở, phải sống

chung cư, một người dân có thu nhập trung bình chỉ có thể mua được sau nhiều năm tích lũy tài chính Bên cạnh những khu chung cư mới mọc thêm ngày càng nhiều, vẫn còn những bộ phận dân cư phải sống trong những điều kiện hết sức lạc hậu Tại

bãi An Dương, dải đất giữa sông Hồng thuộc địa phận Yên Phụ, Từ Liên, Phúc Xá, hàng trăm gia đình sống trong những ngôi nhà lợp mái tre xây từ nhiều năm trước, không có điện, không có trường học và không được chăm sóc về y tế

Tuy nhiên, nền kinh tế của đất nước ngày càng phát triển, Việt Nam gia nhập

tổ chức Thương mại thế giới WTO, xã hội ngày càng phát triển văn minh hiện đại, trình độ dân trí ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở nhất là những căn hộ cao cấp đòi hỏi ngày một lớn, đặc biệt xu thế của thị trường bắt đầu hướng tới là được ở trong các căn hộ chung cư cao tầng cao cấp với dịch vụ hoàn chỉnh ngày càng tăng ở lớp trẻ có thu nhập trung lưu Điều này thể hiện cơ cấu hàng hóa BĐS sẽ có sự thay đổi đáng kể Cụ thể, hàng hóa BĐS sẽ được chia thành các phân đoạn: phân đoạn nhà ở cao cấp với các tiện nghi sinh hoạt trong nhà cũng như các dịch vụ kèm theo có chất lượng cao, kết hợp với cơ sở hạ tầng hiện đại phân đoạn nhà ở trung bình dành cho cán bộ công nhân viên trẻ, năng động với vị trí không quá xa trung tâm, các dịch vụ công cộng đảm bảo mức tối thiểu; phân đoạn nhà ở dành cho người có thu nhập thấp với các tiện nghi sinh hoạt trong nhà ở mức tối thiểu.

Thu nhập trong dân cư

Về thu nhập bình quân đầu người sau Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hà Nội có bình quân thu nhập vào loại cao, năm 2005 đạt 2.000 USD, dự kiến đến năm

2010 là 2.500 - 2.600 USD, đến năm 2020 là 6.000 USD gấp 3 năm 2005, trong đó dành 30% tổng thu nhập đầu tư cho nhu cầu nhà ở Đây là số vốn rất lớn khi mà đến năm 2020 Hà Nội có khoảng trên 9 triệu dân Mặt khác ở Hà Nội nhiều người có thu nhập rất cao, yêu cầu về nhà ở rất đa dạng trong đó yêu cầu về thiết kế kiến trúc, thẩm mỹ được đặt lên hàng đầu

Mặc dù với mức thu nhập bình quân đầu người như trên là thấp so với Thủ đô các nước khác trên thế giới, nhưng Hà Nội lại là một trong những thành phố đắt đỏ nhất thế giới và giá bất động sản không thua kém các quốc gia giầu có.Điều này đã khiến những cư dân Hà Nội, đặc biệt tầng lớp có thu nhập thấp, phải sống trong điều kiện chật chội, thiếu tiện nghi

1.2.2.4 Môi trường về khoa học kỹ thuật công nghệ

Sự phát triển không ngừng của khoa học kỹ thuật trên thế giới cùng với sự

mở cửa cho các tập đoàn xây dựng lớn vào Việt Nam đã tạo nên một cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật trong ngành BĐS, đặc biệt là xây dựng nhà ở Hàng loạt những công nghệ thiết bị hiện đại đã được áp dụng vào những công trình xây dựng dân dụng tại Việt Nam như: công nghệ cọc khoan nhồi, cọc và tường baret, công

nghệ nhà cao tầng thi công lõi coppa trượt, sàn và dầm thép dự ứng lực kéo trước, kéo sau công nghệ thi công hiện đại đã giúp cho các chủ đầu tư có được các công trình cao 30 - 35 tầng với giá thành hợp lý, tiến độ thi công nhanh, chất lượng đảm bảo.

Sự phát triển của các yếu tố thuộc môi trường này sẽ tạo động lực cho sự phát triển mạnh trong thị trường BĐS đặc biệt là về xây dựng nhà ở

1.2.2.5 Vai trò của Nhà nước và chính quyền Hà Nội trong phát triển thị trường BĐS

Vai trò của Nhà nước trong việc phát triển thị trường BĐS

Để thị trường BĐS phát triển ổn định theo đúng hướng, không thể thiếu vai trò của nhà nước về thực hiện một nền kinh tế hỗn hợp, một nền kinh tế được điều tiết thông qua sự tác động của “bàn tay vô hình” - thị trường và “bàn tay hữu hình” - Nhà nước đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh Thừa nhận một nền kinh tế phát triển theo mô hình hỗn hợp cũng có nghĩa là nhà nước không đứng ngòai sự phát triển Trong nền kinh tế này nhà nước có hai chức năng cơ bản:

- Chức năng điều khiển; để thực hiện chức năng này nhà nước phải duy trì và

là trọng tài trong toàn bộ hoạt động kinh tế - xã hội;

- Chức năng thứ hai là chức năng phát triển

Để thực hiện chức năng của mình nhà nước thực hiện một hệ thống các chính sách và công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển và tác động vào đời sống kinh tế - xã hội, nhằm giải quyết các mối quan hệ trong nền kinh tế cũng như đời sống xã hội, nhất là mối quan hệ kinh tế giữa tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với giữ gìn môi trường, làm nhỏ hẹp hố ngăn cách giữa người giàu

và người nghèo Điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào nhà nước, vì bản thân kinh tế thị trường tự nó không thể giải quyết được Vai trò của nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện qua các phương diện sau:

Thứ nhất, Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường BĐS.

Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự

phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường Đối với thị trường BĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển Bằng cách ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS; đồng thời pháp luật còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó: hợp đồng chuyển nhượng, hơp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn cùng với quy định các phương tiện công cụ thực hiện các giao dịch đó

Thứ hai, Nhà nước ban hành quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực

hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản (quyền sử dụng đất)

Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi sinh, môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất đai và trong xây dựng hình thành các BĐS Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội, căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất đai, nhà nước xây dựng quy hoạch

sử dụng đất gắn với quy hoạch xây dựng và ngược lại, gắn quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất, chỉ ra tổ chức cá thể sử dụng vào xây dựng đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh, đất xây dựng khu dân cư nông thôn, đất dùng cho phát triển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, xã hội, thể dục thể thao Tiếp đó là quy hoạch cụ thể từng khu đất, từng lô đất của từng vùng từng đô thị, từng khu đân cư nông thôn, khu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ Trên cơ sở quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, các ngành, các địa phương các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất triển khai thực hiện BĐS phù hợp với quy hoạch và tiêu chuẩn xây dựng Như vậy bằng việc thực hiện các quy hoạch đã phân bổ các BĐS phù hợp với sự phát triển kinh tế -

xã hội và phân bố dân cư của từng địa phương và trong phạm vi cả nước hình thành sự phân bố của thị trường BĐS

Đăng ký quyền sở hữu BĐS (quyền sử dụng đất) là điều kiện đầu tiên và cần

thiết để BĐS tham gia vào thị trường một cách có tổ chức Một BĐS đã đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng) nó chẳng những được đảm bảo đưa ra thị trường, mà đằng sau đó là nội dung bên trong của nó khẳng định sự an toàn hợp pháp của BĐS, làm cho người tham gia giao dịch BĐS yên tâm và tránh được các giao dịch nhầm, giao dịch trùng nhất là tránh mua các BĐS mà sau đó không có quyền sở hữu (quyền sử dụng) hợp pháp với BĐS đó; tránh được hiện tượng thế chấp trùng, vì tuy BĐS đã được thế chấp nhưng nó không bị chuyển dich vị trí địa điểm và người có quyền sở hữu vẫn sử dụng BĐS đó, nếu không đăng ký sẽ dẫn đến người có BĐS

đó dùng nó đi thế chấp ở một tổ chức tín dụng khác Tổ chức đăng ký quyền sở hữu nhà và đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta cũng như đăng ký quyền sở hữu nhà và các tài sản khác ở nhiều nước là một hoạt động thường xuyên vừa mang tính chất quản lý của nhà nước, vừa có tính chất phục vụ, đảm bảo sự an toàn cho các giao dịch của thị trường BĐS, đó là nhiệm vụ của nhà nước

Thứ ba, Nhà nước cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật.

Vai trò cung cấp các dịch vụ và tư vấn pháp luật được biểu hiện cụ thể như sau:

- Nhà nước cung cấp các thông tin về xác lập quyền sở hữu BĐS (quyền sử dụng đất) về diện tích, ranh giới (bản đồ địa chính), đăng ký quyền sở hữu (quyền

sử dụng), về quy hoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan đến BĐS Những hoạt động cung cấp thông tin này là những hoạt động mang tính dịch vụ, Nhà nước có thể thu được một khoản phí nhất định tùy theo phạm vi và mức độ cung cấp thông tin

- Nhà nước thành lập hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn về pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường BĐS Tổ chức này có chức năng tư vấn về pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch của BĐS như tính hợp pháp của BĐS, các quyền và lợi ích khi sử dụng BĐS (sử dụng đất), quy hoạch trong tương lai có liên quan đến BĐS

Thứ tư, Nhà nước thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành

và phát triển của thị trường BĐS Cụ thể:

- Một là, ban hành sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ

mô Chính sách đầu tư phải thực sự khuyến khích mội thành phần kinh tế, tham

gia phát triển thị trường BĐS, coi đây là một ngành kinh tế quan trọng khai thác nguồn tài nguyên đất đai, điều đó có ý nghĩa kinh tế, chính trị và thực tiễn Nhà nước có thể thực hiện giao đất chưa thu tiền (bán chịu), chỉ thu khi doanh nghiệp xây dựng xong BĐS đưa vào kinh doanh (bán hoặc cho thuê), Nhà nước cũng có thể hỗ trợ nguồn tài chính ban đầu cho doanh nghiệp như vốn đầu tư bằng tiền, sử dụng quỹ đất tạo vốn ban đầu cho doanh nghiệp, cho vay xây dựng các công trình với lãi suất thấp hoặc không có lãi Nhà nước cũng có thể định ra một chính sách thuế hợp lý đảm bảo khuyến khích các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường BĐS.

- Hai là, Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS Thực hiện các

biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ vốn, kỹ thuật, công nghệ, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp Thực hiện các giải pháp về đất đai, vật liệu xây dựng, về tín dụng, về cung cấp thông tin thị trường, thông tin về đất đai,

về đào tạo và bồi dưỡng lực lượng cán bộ quản lý, công nhân có tay nghề cao cho doanh nghiệp

- Ba là, Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở

và BĐS, về giao lưu dân sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường về chính sách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS

Vai trò của cơ quan địa phương - Thành phố Hà Nội

Ngoài vai trò quản lý Nhà nước với thị trường BĐS, chính quyền các cấp còn

có những vai trò quan trọng sau:

- Trên cơ sở quy hoạch chung, sở Quy hoạch kiến trúc có trách nhiệm tổ chức lập và thẩm định dự án quy hoạch kỹ thuật xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Quy hoạch kiến trúc xây dựng đô thị 1/2000 đã được phê duyệt là cơ sở hình thành và phát triển dự án khu đô thị mới

- UBND Thành phố Hà Nội là cơ quan có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch kiến trúc xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc ủy quyền cho UBND cấp quận huyện phê duyệt

sử dụng đất hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai Việc giao đất được thực hiện một lần hoặc nhiều lần tùy thuộc vào phân kỳ đầu tư, kế hoạch thực hiện đầu tư UBND Thành phố và cấp quận huyện theo phân công có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

1.2.2.6 Các yếu tố khác

- Nhân tố đất đai: đất đai càng nhiều thì cung về BĐS càng tăng Hà Nội mở

rộng với diện tích tăng gấp 3 lần so với trước đây thể hiện một nguồn cung dồi dào

về BĐS trong tương lai

- Tốc độ đô thị hóa: Nhiều năm trở lại đây, thủ đô Hà Nội đang phải đối mặt

với tốc độ đô thị hoá cao Sự bùng phát các khu công nghiệp tập trung xung quanh các tuyến quốc lộ quanh Hà Nội cùng các đô thị mới đang dần hình thành trong và ngoài vành đai xanh một cách manh mún, thiếu định hướng tổng thể, sự gia tăng dân

số, đặc biệt là dân số vãng lai tìm kiểm việc làm trong Hà Nội, giảm sút chất lượng

đô thị trong khu vực nội đô, thiếu nguồn đất đai xây dựng những dự án lớn mang tầm quốc gia và khu vực, các trường đại học, cao đẳng và đào tạo nghề các bệnh viện trung ương đã quá tải gây nên những ách tắc về giao thông và dịch vụ xã hội, tốc độ xây dựng hệ thống hạ tầng không tương xứng với tốc độ đô thị hoá và nhu cầu hoạt động, phát triển mọi mặt của Thủ đô Chính vì có sự mâu thuẫn giữa cung và cầu trong phát triển đô thị mà đã có nhiều dự án thực chất trông vào thị trường Hà Nội nhưng lại được đầu tư ở các địa bàn các tỉnh xung quanh như vùng Bắc Ninh, Hưng Yên và đặc biệt là địa bàn Hà Tây do không bị chia cắt bởi sông Hồng

- Quy hoạch phát triển đô thị và đất đai: hiện nay Hà Nội đã có bản thảo về

quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 nhưng đang chờ Chính phủ phê duyệt Một trong những nội dung của quy hoạch là Cải tạo và dãn dần dân cư tại các khu nhà thấp tầng, thiếu tiện nghi ra khu vực xung quanh nhằm cải thiện môi trường đô thị khu vực trung tâm thực sự là hình ảnh tiêu biểu của Thủ đô Các vùng dãn dân cho trung tâm, khu vực phát triển các đô thị xen kẽ với không gian mở kết hợp công viên, vành đai xanh và công viên rừng Khai thác không gian ngầm dưới mặt đất của đô thị trung tâm và các đô thị khác trên địa bàn.

Ngoài ra, UBND Thành phố Hà Nội đã có kế hoạch triển khai công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011- 2015) của thành phố và các quận, huyện, thành phố trực thuộc nhằm mục đích quản lý, sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và đúng pháp luật

Điều này là cơ hội cho cung trong thị trường BĐS sẽ tăng lên

Tuy nhiên, Hà Nội cũng đang đối mặt với sự phát triển thiếu qui hoạch tổng thể lớn, tình hình thu hút đầu tư không tập trung, lãng phí đất đai và nguồn lực đầu tư: địa bàn mở rộng đang phát triển đô thị hoá tự phát, dàn trải trên các vùng nông nghiệp Hướng thu hút triển khai các qui hoạch và dự án chưa có trọng tâm, trọng điểm, và cấp độ phát triển

- Hệ thống kết cấu hạ tầng: Cơ sở hạ tầng đã được cải tạo, đầu tư xây dựng

mới làm cho diện mạo Thủ đô ngày càng khang trang Các cửa ngõ ra vào thành phố được mở rộng; nhiều tuyến đường mới như: Hoàng Quốc Việt, Nguyễn Chí Thanh, Liễu Giai, Văn Cao, Đại Cồ Việt, Trần Khát Chân, Trần Duy Hưng, Phạm Hùng đã mang dáng dấp của tuyến phố hiện đại; nhiều con đường mới: Bắc Thăng Long - Nội Bài, Láng - Hòa Lạc, Pháp Vân - Cầu Giẽ được xây dựng theo tiêu chuẩn đường cao tốc Giao thông công cộng, đặc biệt là xe buýt phát triển nhanh

Quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá diễn ra nhanh làm cho cơ sở hạ tầng, dịch vụ đô thị và nhà ở quá tải, không đáp ứng nhu cầu của nhân dân cũng như các hoạt động kinh tế, xã hội khác trên địa bàn Thủ đô Hà Nội Tốc độ xây dựng hệ thống hạ tầng không tương xứng với tốc độ đô thị hoá rất cao (chỉ trong hơn 15

năm, từ 4 quận nội thành với diện tích 40km2, hiện nay đã là 9 quận nội thành, diện

2,128 triệu (1991), hiện nay 3,457 triệu, tăng 1,48 lần; tính riêng cho nội thành từ 0,975 triệu (1991) - đến nay đã là 1,968 triệu, tăng 2,02 lần)

Cơ sở hạ tầng ở Hà Nội chưa phát triển sẽ kìm hãm sự tăng cung trong thị trường BĐS vì sự phát triển của CSHT có liên quan mật thiết đến việc cung nhà ở

1.3 KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRONG KHU VỰC VÀ MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG Ở VIỆT NAM

1.3.1.Kinh nghiệm quốc tế trong phát triển thị trường BĐS

Trong những năm qua, trong lĩnh vực phát triển ngành BĐS, tại hai nước New Zealand và Australia đã có nhiều thành công nhất định Để có cái nhìn tổng quan về

sự phát triển của ngành BĐS tại Việt Nam, tác giả có đề cập nghiên cứu những bài học thành công của ngành BĐS tại hai nước New Zealand và Australia

- Các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường BĐS

Hệ thống nhà nước về quản lý BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc khuyến khích đầu tư vào thị trường BĐS Hệ thống quản lý BĐS từ hai nước đang chuyên trọng tâm từ quản lý đất đai sang quản lý và khuyến khích thị trường BĐS, tăng cường mối quan hệ giữa thị trường BĐS và thị trường vốn

Ở Australia, có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham gia vào quản lý và vận hành thị trường BĐS Trong chừng mực nào đó, tất cả các cơ quan này đều có vai trò nhất định đối với việc ban hành và thực hiện chính sách đầu tư vào thị trường BĐS

Liên quan trực tiếp tới chính sách đầu tư vào BĐS có thể kể đến các tổ chức chính sau đây:

• Cơ quan quản lý BĐS (nòng cốt là cơ quan đăng ký BĐS và cơ quan địa chính)

• Hội đồng những chủ BĐS (Real Estate Council) có ở mọi cấp: liên bang, bang, địa phương

• Hội những nhà kinh doanh BĐS (Real Estate Institute) có ở cấp liên bang, bang;

• Cục bảo vệ người tiêu dùng (Consumer Affairs) trong đó có bộ phận bảo vệ khách hàng về BĐS thuộc Bộ Tư pháp;

Group, Department of Finance and Administration)

thuộc chính quyền địa phương;

và bang;

khai thực hiện dự án và kêu gọi đầu tư phát triển dự án)

• Cơ quan tư vấn đầu tư BĐS (Real Estate Consultants) có ở mọi nơi như là các doanh nghiệp;

Human Services), có ở tất cả các bang, chuyên lo nhà cho người có thu nhập thấp

Ở New Zealand, gần đây các chức năng quản lý BĐS đã được tập trung vào một cơ quan, đó là Land Information New Zealand (LINZ) LINZ được thành lập ngày 01/7/1996 và các hoạt động cốt lõi của nó bao gồm:

đổi về chủ sở hữu hoặc các khoản thế chấp trên đất (mortgage) và cung cấp thông tin;

• Hệ thống đo đạc địa chính và địa chất;

Văn phòng địa chính, Uỷ ban đất đai cũng đều được sáp nhập vào Bộ Tài nguyên thiên nhiên và Môi trường Thậm chí cơ quan theo dõi đầu tư nước ngoài (Oversea Investment Commission) cũng đã được chuyển từ Ngân hàng Trung ương sang LINZ.Hiện nay có ba chức năng vẫn nằm ngoài thẩm quyền của Bộ Tài nguyên thiên nhiên và Môi trường, đó là chức năng quy hoạch (Vụ Quy hoạch, Bộ Hạ tầng), đánh thuế đất (Vụ Tài chính nhà nước, Bộ Tài chính và Kho bạc), và định giá đất (78 Hội đồng địa phương).

Để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp liên quan tới quá trình đầu tư BĐS, Australia thành lập 3 hệ thống riêng biệt:

• Trọng tài đất đai và tài nguyên

• Tòa án đất đai

Các tranh chấp chung liên quan tới giao dịch đất đai có thể thuộc thẩm quyền xét xử của các tòa án khác, đặc biệt là các tòa án địa phương Hầu hết các chức năng quản lý bất động sản diễn ra ở cấp bang Hệ thống các cơ quan là khá khác nhau giữa các bang Ví dụ như ở bang Victoria, hệ thống quản lý các thửa đất chủ yếu thuộc trách nhiệm của Bộ Bất động sản và các dịch vụ, bao gồm các cơ quan sau:

- Tình hình đầu tư BĐS ở Australia và New Zealand

Theo cách hiểu thông thường ở hai nước, đầu tư BĐS có nghĩa là việc nắm giữ trực tiếp hoặc gián tiếp, một BĐS với mục đích kiếm lợi nhuận Nói chung, việc một người dân mua BĐS thứ hai được coi là một hình thức đầu tư BĐS.

Theo hình thức đầu tư, có hai loại đầu tư BĐS: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Đầu tư BĐS trực tiếp có nghĩa là việc nắm giữ thực sự một hoặc một số BĐS Đầu tư gián tiếp có nghĩa là nắm giữ một tài sản tài chính liên quan tới một hoặc một số BĐS Đầu tư BĐS gián tiếp thường được định nghĩa là hoạt động đầu tư tập thể thông qua các quỹ tín thác BĐS có niêm yết, các tập đoàn đầu tư BĐS không niêm yết và các quỹ BĐS không niêm yết

Chứng khoán hoá BĐS khiến cho việc đầu tư BĐS có tính thanh khoản cao hơn, dễ chia nhỏ hơn và đa sở hữu hơn Hai dạng tổ chức đầu tư chính ở hai nước

là Quỹ tín thác BĐS có niêm yết (Listed Property Trusts- LPTs) và các Quỹ tín thác đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trusts - REITs) Ở hai nước, BĐS là một trong các tài sản đầu tư chính trên thị trường chứng khoán, cùng với cổ phiếu và trái phiếu BĐS, với tư cách là một khoản đầu tư, chủ yếu bao gồm đất đai và công trình trên đất Công trình trên đất bao gồm 2 loại: công trình thương mại (văn phòng, nhà xưởng, khách sạn v.v.) và nhà ở cho dân cư

Xét về chủ thể đầu tư, có ba chủ thể đầu tư chính ở hai nước: các nhà đầu tư cá nhân (thường là các hộ gia đình mua BĐS thứ hai để cho thuê kiếm thu nhập, hoặc mua bán lại kiếm lời), các nhà đầu tư là tổ chức (các quỹ đầu tư có niêm yết và không niêm yết trên thị trường chứng khoán, các công ty đầu tư BĐS, các quỹ tài chính có liên quan) và các cơ quan đầu tư BĐS nhà nước

Trong những năm gần đây, đầu tư BĐS cá nhân đang phát triển mạnh tại Australia Tỷ lệ hộ gia đình có ít nhất một BĐS đầu tư đã tăng từ 8% lên 12% trong thập kỷ 1990 Trong cùng giai đoạn, tỷ lệ các khoản cho vay đầu tư trong tổng các khoản cho vay mua nhà đã tăng từ 15% lên 33% Trong năm 2002, trên 40% các khoản cho vay mua nhà là dành cho mục đích đầu tư (Bevin, 2005)

Có một số nhân tố giải thích cho sự gia tăng đầu tư BĐS của các nhà đầu tư cá nhân:

• Giá BĐS gia tăng: trong thập kỷ vừa qua, trung bình giá BĐS ở Australia tăng