Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Đề tài: “Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”

A.Lời mở đầu

1.Tính cấp thiết của đề tài.

Sự ra đời của định giá bất động sản là một bước tiến trong sự phát triển của

thị trường bất động sản trên thế giới, trong đó có nước ta Để mua bán, đầu tưhay để phục vụ cho những mục đích khác của cá nhân và nhà nước trongtrường hợp bất động sản thay đổi chủ sở hữu, thay đổi mục đích sử dụng haykhi cần kiểm tra giá trị tài sản… thì việc định giá bất động sản một cách chínhxác là điều vô cùng cần thiết Lựa chọn phương pháp là một khâu quan trọngtrong quy trình định giá, phương pháp định giá được chọn và việc áp dụngphương pháp như thế nào có ảnh hưởng lớn đến giá trị định giá Để định giá tốtcần phải biết lựa chọn phương pháp phù hợp và vận dụng các phương pháp đómột cách linh hoạt Bởi có phương pháp được áp dụng để định giá cho nhiềuloại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp

để định giá một vài loại bất động sản đặc thù; tuy nhiên, trong hoạt động địnhgiá, không phải mỗi phương pháp chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho mộthay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại cũng không phải một loạibất động sản chỉ có một phương pháp định giá duy nhất

Hiện trên thế giới có năm phương pháp định giá bất động sản được sử dụngphổ biến Riêng tại Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng chủyếu, nhưng việc áp dụng phương pháp này còn khó hơn so với nhiều nướckhác, việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sảntrong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa chính xác và còn thiếu chuyên nghiệp,dẫn đến định giá ở nước ta chưa phát triển Nghiên cứu một số vấn đề về địnhgiá nhằm đưa ra cơ sở lựa chọn phương pháp phù hợp, cần làm rõ ưu nhượcđiểm và điều kiện áp dụng các phương pháp để việc lựa chọn và vận dụngphương pháp đạt kết quả tốt nhất Ngoài ra, tìm hiểu sự khác nhau trong cáchlựa chọn phương pháp giữa nước ta và các nước khác để có một cách nhìn mới,rút ra những bài học và có được hướng đi tốt hơn phục vụ cho sự phát triển

trong lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng, trong nền kinh tế thị trườngnước ta nói chung.

2.Mục tiêu nghiên cứu: Từ việc nghiên cứu định giá nhằm xác định cơ sở lựa

chọn phương pháp định giá để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với điềukiện Việt Nam

3.Đối tượng nghiên cứu: Các phương pháp định giá bất động sản

Phạm vi nghiên cứu: Việt Nam

4.Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập thông tin, phương pháp

phân tích tổng hợp

Nhận biết được tầm quan trọng của công tác định giá bất động sản và việc

lựa chọn phương pháp định giá, em đã tìm hiểu và nghiên cứu đề tài :“ Cơ sở

lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay” Do thờigian và sự hiểu biết có hạn, đề án còn nhiều thiếu sót Em rất mong được sựgóp ý của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn chỉnh hơn Em xinchân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo hướng dẫn Thạc sĩ NgôThị Phương Thảo đã giúp em hoàn thành đề án này

B.Nội dung

Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản

I.Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản.

1.Khái niệm, vai trò định giá bất động sản.

1.1.Khái niệm định giá bất động sản.

Theo từ điển oxford, định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sởhữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định

Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế vàgiám đốc công ty định giá tài sản Singapore: định giá giá trị bất động sản làmột nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mụcđích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất độngsản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản

1.2.Vai trò định giá bất động sản.

Định giá bất động sản là khâu quan trọng giúp nhà nước, người sử dụng, nhàđầu tư nắm rõ về giá trị bất động sản nhằm phục vụ cho mục đích của họ Việcđịnh giá bất động sản đạt kết quả tốt là yếu tố quan trọng góp phần phát triểnthị trường bất động sản và là rào chắn giá ảo tự phát

Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giaodịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp đượcthực hiện một cách thuận lợi Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giágiá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trịcủa đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặcnếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đaitrong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ

bị thất thoát lớn

Hoạt động định giá quan trọng không những trong vệc định giá hàng loạt quy

mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhànước mà còn cần thiết cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ phục vụmục đích sử dung của người dân, mục đích đầu tư của các nhà đầu tư…

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúnggiá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt trong các giao dịch mua bán hoặctrao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường Các giao dịch về thừa

kế, thế chấp v.v cũng sẽ có tính công bằng hơn Nhà đầu tư và người dân sẽyên tâm hơn với sự lựa chọn bất động sản của họ, quyết định sử dụng bất độngsản một cách hợp lý, phù hợp với giá trị

Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là mộtnguồn lực xã hội một cách hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân

bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" Khi tất cả nguồn lực đất đaiđều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu tiên đặc biệt nàođối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cáchtốt nhất Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá

2.Căn cứ, nguyên tắc định giá bất động sản.

2.1.Căn cứ định giá bất động sản.

Trước hết, định giá bất động sản căn cứ vào bản thân các yếu tố bất độngsản Đó là các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản như cácyếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu; chi phí cơ hội của việc sử dụngđất và công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc

sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại thời điểm định giá; giá trịđóng góp của từng bộ phận cấu thành bất động sản vào tổng giá trị của bất độngsản; tác động của vị trí bất động sản đến giá trị của nó, sự phù hợp và đóng gópcủa bất động sản vào quần thể bất động sản trong khu vực; công dụng và khảnăng duy trì lợi ích do công dụng đó mang lại

Căn cứ vào điều kiện thị trường: Dựa vào khả năng cạnh tranh và thay thếcủa các bất động sản, thể hiện ở việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Dựavào đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền – canh tranh, tiêu dùng –đầu tư: nếu là tiêu dùng, cầu quan tâm đến yếu tố vật chất hiện tại; nếu là đầu

tư, cầu quan tâm đến luồng thu nhập trong tương lai Thực trạng nền kinh tế vàphân khúc thị trường, các biến động của thị trường cũng là căn cứ để định giábất động sản

Căn cứ vào luật pháp: Các căn cứ vào luật pháp gồm các quy định hiện tạicủa luật pháp về các quyền năng đối với bất động sản, những xu hướng thay đổiluật pháp, chính sách và thái độ của địa phương, luật pháp về công tác định giá

và mục đích định giá

2.2.Nguyên tắc định giá bất động sản.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là

sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đóđang được sử dụng hợp pháp, đang cho thu nhập ròng hoặc có khả năng cho giátrị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốtnhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản

Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xácđịnh bằng sự tương tác của cung, cầu Khi lượng cung tăng lên, lượng cầukhông tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi lượng cung giảm, lượngcầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng ; khi lượng cung và lượngcầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng,giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngượclại

Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, giá thị trường của một bất độngsản cần định giá có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thaythế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản này, với giảthiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc phù hợp: Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụngvào nhiều mục đích, song khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mụcđích sử dụng chính của nó - mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tốcấu thành bất động sản - để định giá Không những vậy, giá bất động sản phảiphù hợp với các yếu tố bên ngoài như điều kiện hạ tầng, môi trường

Nguyên tắc thay đổi: Theo nguyên tắc này, giá trị bất động sản luôn thayđổi, do thay đổi về công năng bất động sản, cải tạo các yếu tố cấu thành bấtđộng sản; hơn nữa sự thay đổi theo thay đổi của các yếu tố trong thị trường,

thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng làm cho giá thịtrường của bất động sản không bao giờ gữ nguyên Việc ước tính giá thị trườnghay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm địnhgiá, nhưng nó phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắcnày luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo.

Nguyên tắc cân đối: Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là

sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sảnhoặc giữa các bất động sản trong cùng một khu vực xác định, để giá trị thuđược từ chúng đạt tới mức cao nhất Có nghĩa rằng, khi áp dụng đối với một bấtđộng sản riêng biệt, các yếu tố tạo ra bất động sản cân đối mới phát huy tácdụng; khi áp dụng vào một vùng cụ thể, giá thị trường tối đa của một bất độngsản có thể đạt tới khi nó cân đối với các yếu tố bên ngoài và quỹ đất cho việcxây dựng bất động sản được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng gópcủa mỗi yếu tố bộ phận cấu thành Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị củabất động sản thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp,ví dụ sự cải tạo cầu thang,nhà vệ sinh, lắp điều hòa…làm tăng giá trị tòa nhà chung cư nào đó một lượngnhất định Hơn nữa, đóng góp của bất động sản vào vùng, khu vực tồn tại bấtđộng sản cũng làm tăng giá trị khu vực đó Bởi vậy, nguyên tắc này là nguyêntắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất độngsản khi định giá viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệuquả nhất

Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của bất độngsản đặc biệt, bởi các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thaythế được cho nhau, người mua sẽ không mua một bất động sản tương đồng vớibất động sản khác mà giá lại cao hơn Bên cạnh đó, cạnh tranh về các mục đích

sử dụng có thể làm tăng giá trị bất động sản hay các lợi thế đặc biệt của bấtđộng sản cũng làm tăng giá trị bất động sản

Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị bất động sản chịu sự tác động của các yếu tốbên ngoài nó và ngược lại, giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động

ngoại ứng của bản thân bất động sản dẫn đến có ngoại ứng tích cực hoặc tiêucực đến giá bất động sản

Nguyên tắc dự báo: Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc

dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Hơn nữa, giá trị tài sản cũng chịu ảnhhưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và nhữngthay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Theonguyên tắc này, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triểnvọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản củangười mua

3.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.

và lợi thế về vị trí, môi trường; các quyền năng gắn liền với bất động sản ; mứcsinh lợi hiện tại và triển vọng của nền kinh tế; mức sinh lợi và triển vọng củalĩnh vực sử dụng bất động sản

Vị trí địa lý, kích thước, hình thể, diện tích lô đất; kiến trúc bên ngoài của bấtđộng sản; địa hình nơi bất động sản toạ lạc cũng có tác động đến giá trị bấtđộng sản

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trịcủa BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Có thể thấy, độ màu mỡ của đất

có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp,nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao, khả năng mang lại thu nhập từ bấtđộng sản càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn

Do bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sáchcủa nhà nước nên các yếu tố pháp lý cũng ảnh hưởng mạnh đến giá bất độngsản.Có nhiều quyền năng gắn liền với bất động sản như sở hữu, cho thuê,chuyển nhượng… thì giá cao, ít quyền thì giá thấp Nếu các giấy tờ chứng thưpháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có đầy đủ thì giácao và ngược lại.Thời hạn sử dụng đất đai gắn liền bất động sản càng dài thì giátrị càng cao, tương ứng với mỗi hình thức sử dụng là mỗi mức giá khác nhau Những rủi ro xuất hiện do tranh chấp, do thay đổi quy hoạch, giới hạn quyhoạch… cũng làm giảm giá trị bất động sản

Sự cố của thiên tai( bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho nhữngbất động sản nằm trong những vùng chịu tác động của thời tiết này giảm giá trị.Môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào; quá trình đô thị hóa, sựphát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bấtđộng sản

Điều kiện cơ sở vật chất có ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá Nếuđiều kiện cơ sở vật chất tốt, có thể định giá được chính xác bất động sản yêucầu Chẳng hạn, đảm bảo về máy tính không bị trục trặc trong khi thực hiệntính toán và lưu trữ dữ liệu, các công cụ tính toán, đo vẽ hay kiểm tra bất độngsản phải đc đảm bảo tính chính xác

Điều kiện áp dụng: cac thông tin dễ thu thập, được đảm bảo chính xác thìmới đem lại kết quả chính xác Nếu không tiếp cận bất động sản trên thực tế,sốliệu thu thập được không chính xác sẽ đưa kết quả định giá sai lệch hoàn toàn

Người định giá phải có năng lực về chuyên môn, phải trải qua các khóa đàotạo, và phải hoạt động trong lĩnh vực bất động sản một số năm để tạo kinhnghiệm Phải làm việc một cách tốt nhất không dựa vào tính chủ quan Nhiềubất động sản được định giá dựa trên nhận xét chủ quan của nhà định giá sẽ tạonhiều sai lệch về giá trị, kết quả không chính xác, đối với mỗi nhà định giá chonhững kết quả khác nhau, làm mất tính khách quan trong việc định giá.

Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá vàđịnh giá viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi íchvật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực khach quan củaviệc định giá Nếu định giá viên định giá cho các tổ chức, cá nhân mà có quan

hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế; định giá cho các đơn vị có người thân củamình giữ vị trí trong hội đồng quản trị có tài sản cần định giá thì định giá sẽkhông đảm bảo tính chính xác, có những thiện vị

Định giá viên phải thẳng thắn trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phântích các yếu tố tác động khi định giá Định giá viên phải là người có đạo đứctốt, yêu nghề, chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của kết quả định giá dựa trênnhững cơ sở vững chắc bảo vệ kết quả đúng của họ

II.Các phương pháp định giá bất động sản.

1.Phương pháp so sánh

1.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu.

Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêucần định giá với các bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường để xácđịnh giá của bất động sản mục tiêu từ giá bán của các bất động sản so sánh.Phương pháp này được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất trong thực tế để địnhgiá các bất động sản có thị trường và là cơ sở của nhiều phương pháp định giákhác

Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng: giá thị trường của mộtbất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá thị trường của các bất động sảntương tự có thể so sánh đã được mua bán, đã hình thành giá trị thị trường; giátrị thị trường bất động sản là giá trị tổng hòa giá trị nội tại của nó và giá trị tự

do của các yếu tố khách quan khác, thực tế loại hàng hóa này không hoàn toàn

giống nhau như các hàng hóa khác, do đó phải so sánh để định giá cho một bấtđộng sản tương đồng bằng cách cộng trừ các yếu tố.

Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế - một nhà đầu tư có lý trí sẽ khôngtrả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà cócùng một sự hữu ích như nhau; nguyên tắc sự đóng góp - quá trình điều chỉnh

có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sảnđối với tổng giá trị thị trường

1.2.Ưu nhược điểm

Ưu điểm: là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật , chỉ dựa vào sự

hiện diện của các giao dịch thị trường Do kết quả định giá dựa trên các chứng

cứ thị trường cụ thể, trực quan nên dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao.Bởi vậy, nó thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để kháchhàng và cơ quan quản lý công nhận

Nhược điểm của phương pháp: Khi định giá phải có giao dịch về các bấtđộng sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được.Nếu chất lượng thông tin không tốt về các bất động sản so sánh hay thông tinkhông dùng so sánh được thì sẽ ảnh hưởng xấu đến kết quả định giá Khi thịtrường yếu, số lượng các giao dịch ít, không đủ bằng chứng thì việc áp dụngphương pháp này rất hạn chế Không những vậy, khó dùng được để phân tích

so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập; đối với những bất động sản lần đầuđược đổi mới trong khu vực hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽkhông có số liệu để so sánh Nếu thị trường không ổn định, các điều kiện kinh

tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tính thực tiễn của phươngpháp Chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan của người định giá cũng là một nhượcđiểm của phương pháp này

1.3.Áp dụng

Phương pháp so sánh chỉ so sánh được với các bất động sản tương đồngtrong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính chất đồng nhất;việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thờigian gần đây; chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được; thị trườngphải ổn định; đòi hỏi người định giá phải có nhều kinh nghiệm về kiến thức thị

trường Bởi vậy, phương pháp thường sử dụng để định giá bất động sản trongcác trường hợp các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung

cư, các dãy nhà cùng xây dựng 1 kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt,các phân xưởng, các nhà kho trên 1 mặt bằng, các văn phòng hoặc cửa hiệu, đấttrống Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, thế chấp,góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản Thường sử dụng phương pháp so sánhkết hợp với các phương pháp khác để định giá bất động sản

2.Phương pháp chi phí

2.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu.

Phương pháp chi phí là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí đểlàm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế

Phương pháp luận của phương pháp này: thực tế có một số bất động sảnđược xây dựng và sử dụng cho mục đích riêng biệt, khi tiến hành định giá mộtbất động sản nào đó ta thấy rằng không tìm được trên thị trường bất động sảntương đồng về mặt kỹ thuật với bất động sản cần định giá, do đó không có cơ

sở để so sánh Nhất là ở nước ta, thị trường bất động sản cho những tài sản nàychưa có giao dịch, chuyển nhượng nên không thể tìm được bất động sản để sosánh Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở thị trường

Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốtnhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc ngoại ứng

2.2.Ưu nhược điểm

Ưu điểm: cho độ chính xác khá cao và dùng để đánh giá các bất động sản rấthiếm khi thay đổi chủ sở hữu, thiếu cơ sở dự báo lợi ích cho tương lai

Nhược điểm: Do phương pháp dựa trên số liệu thị trường nên cũng có nhữnghạn chế như ở phương pháp so sánh, phụ thuộc yếu tố thị trường Hơn nữa, chiphí thực chất không bằng giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị;phương pháp sử dụng cách cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đãbằng với giá trị của toàn bộ; cách ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vàochủ quan của người định giá vì chưa có phương pháp thống nhất để tính phầngiảm giá tích lũy Mặt khác, phương pháp này không có giá trị trong việc đưa

ra các giá trị dự báo phù hợp; ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giátrị hiệu quả.

và chi phí là yếu tố chính để tạo ra giá trị bất động sản; đinh giá nhều loại bấtđộng sản có mục đích sử dụng riêng biệt Định giá cho việc đánh thuế và thuếsuất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm Định giá đền bùgiải phóng mặt bằng; xác định giá bồi thường thiệt hại Định giá cho mục đíchbảo hiểm (xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm).Thẩm định giá công trình trong đấu thầu hoặc đặt hàng cho nhà thầu Thườngđược sử dụng phương pháp chi phí để kiểm tra đối với các phương pháp địnhgiá khác

3.Phương pháp đầu tư

3.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu

Phương pháp đầu tư( phương pháp vốn hóa, phương pháp thu nhập) là quátrình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Bởi vậy, nódựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quanđến nhau Có thể tìm ra giá trị vốn của bất động sản qua thu nhập hàng năm màbất động sản tạo ra được biết trước

Phương pháp dựa trên quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương laithành giá trị bất động sản hiện tại được xem như quá trình chuyển hóa vốn.Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập Cơ sở lýluận: giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả cáckhoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó

Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyêntắc cung cầu, nguyen tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.

3.2.Ưu nhược điểm

Ưu điểm: là phương pháp đơn giản; tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà bấtđộng sản mang lại cho nhà đầu tư; nếu được áp dụng một cách hợp lý sẽ chogiá trị đầu tư chính xác đối với bất động sản mục tiêu; mang lại độ chinh xáccao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được

Hạn chế: Phương pháp đòi hỏi người định giá phải tự báo cáo dòng tiềntrong tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nêntính chính xác sẽ không cao; xác định tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất, màhoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá đòi hỏi người định giáphải hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ; có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thunhập tương lai; cần điều chỉnh nhiều mặt như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn chothuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai; kết quả định giá có độ nhạylớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán

4.1.Khái niệm, đặc điểm,yêu cầu

Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách giả định pháttriển bất động sản đó thành một công trình có thể đạt được mục tiêu sử dụngcao nhất, tốt nhất và tương ứng giá trị cao nhất, tốt nhất đó để trừ đi chi phíphát triển sẽ có được giá trị của bất động sản ban đầu

Phương pháp luận: phương pháp này áp dụng để tính toán giá trị vốn của các

vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức

giá trị của vị trí đó Bởi vậy, được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản cótiềm năng phát triển Nguyên tắc sử dụng: phương pháp sử dụng cao nhất và tốtnhất

4.2.Ưu nhược điểm

Đây là phương pháp thực tế có thể áp dụng định giá bất động sản có giá trịtiềm năng, có rất ít nghi ngờ Song bị phê bình là phương pháp không gọn vàchứa quá nhiều biến số; khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốtnhất, hiệu quả nhất của bất động sản đang tồn tại; mọi ước tính về chi phí vàgiá bán có thể thay đổi theo điều kiện của thị trường; việc xác định lợi nhuậncủa nhà đầu tư phát triển phức tạp và chưa cso hướng dẫn của cơ quan có thẩmquyền; Giá trị cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính cácchi phí và giá bán, nếu thị trường biến động mạnh hoặc có sự thay đổi chủtrương chính sách của nhà nước thì kết quả khó chính xác; cần có kiến thức, kỹnăng và kinh nghiệm tốt để ước lượng các khoản mục khác nhau; không tínhđến giá trị thời gian của tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thờiđiểm, mà giả định này không thực tế

4.3.Áp dụng

Phương pháp chỉ sử dụng để định giá đối với những bất động sản có tiềmnăng phát triển, một tài sản có thể coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nàomột phần giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản

đó Cụ thể, được áp dụng trong trường hợp định giá một mảnh đất trống hoặcchưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự chophép đó; định giá một bất động sản trên đó có công trình đang tồn tại có tiềmnăng để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo; định giá một lô đất hoặc côngtrình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phéphoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó

5.Phương pháp lợi nhuận

5.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụngtài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá phương phápnày dựa trên giả thiết giá trị của bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể

thu được từ việc kinh doanh bất động sản Trong đó, lợi nhuận từ việc kinhdoanh bất động sản bao gồm 2 phần: trả cho người kinh doanh để trả lãi trênvốn bỏ vào kinh doanh, trả cho các kỹ năng kinh doanh, kỹ năng quản lý, trangtrải các rủi ro và khó khăn trong công việc đã bỏ vốn vào kinh doanh; số tiềncòn lại được tính cho việc trả tiền thuê bất động sản.

Nguyên tắc được áp dụng: nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

5.2.Ưu nhược điểm

Ưu điểm: không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của bất động sản Thích hợpvới việc xác định giá trị cho thuê bất động sản mà ít có giao dịch trên thị trườngdựa trên cơ sở lợi nhuận của một hoạt động kinh doanh có sự đóng góp từ bấtđộng sản

Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản;việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận giữa bất động sản và kỹ năng củangười kinh doanh dựa vào sự hiểu biết của người định giá về ngành kinh doanh

đó, do đó tỷ lệ phân bổ mang tính chủ quan của người định giá; việc trả phầntrăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể; khó khăn trong việc xác định lãisuất vốn hóa; chỉ áp dụng với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ralợi nhuận; lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhậpthực (một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quámức của người điều hành tài sản đó)

5.3.Áp dụng

Phương pháp này chỉ áp dụng cho những bất động sản có khả năng sinh lợi,trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản phụthuộc nhiều vào dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị chotài sản Phương pháp đặc biệt áp dụng cho bất động sản trong ngành vui chơigiải trí, bất động sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng, nhà hàng vànhững tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn

do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản

Khi sử dụng phương pháp cần lưu ý đến nguồn gốc của số liệu sử dụng.Trong khi kiểm tra sổ sách kế toán để đánh giá các khoản thu nhập và chi phí

mà đã được đánh giá trong các năm trước( ít nhất là 3 năm trước đó), một mặt