nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam techcombank chi nhánh bắc ninh

Có thể đề cập một số khái niệm thườngđược sử dụng về dự án như sau: - Nghị định 42/CP ngày 16/07/1996: Dự án đầu tư là tập hợp những đềxuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập

Tác giả luận văn

Lê Thị Hoa

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4 Phương pháp nghiên cứu

5 Nội dung và kết cấu khóa luận

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN VÀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.Tổng quan về dự án đầu tư

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư

1.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư

1.1.3 Phân loại dự án đầu tư

1.2 Thẩm định dự án đầu tư

1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư

1.2.2 Sự cần thiết khách quan thẩm định dự án đầu tư

1.2.3 Mục đích của thẩm định dự án đầu tư

1.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư

1.2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư

1.3 Thẩm định tài chính dự án đầu tư

1.3.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư

1.3.2 Mục đích thẩm định tài chính dự án đầu tư

1.3.3 Sự cần thiết khách quan phải thẩm định tài chính dự án đầu tư

1.3.4 Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư

1.3.5 Nội dung thẩm định tài chính dự án

1.3.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư

1.4 Đầu tư bất dộng sản và các rủi ro trong đầu tư bất động sản

1.4.1 Khái niệm đầu tư bất động sản

1.4.2 Các loại rủi ro trong đầu tư bất động sản

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM TECHCOMBANK

2.1 Khái quát về ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam Techcombank

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ

2.1.3 Đặc điểm chủ yếu về hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

2.1.4 Cơ cấu tổ chức

2.1.5 Tình hình hoạt động kinh doanh

2.2 Công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam Techcomabank

2.2.1 Những căn cứ để tiến hành công tác thẩm định

2.2.2 Chất lượng thẩm định dự án tài chính

2.3 Thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam Techcombank Dự án đầu tư xây dựng “trung tâm dịch vụ công nghệ phần mềm internet- Vit Tower”

2.3.1 Thông tin tóm tắt

2.3.2 Thông tin về doanh nghiệp

2.3.3 Đánh giá tính khả thi của dự án

2.3.4 Đánh giá về các thuận lợi, rủi ro đối với dự án

2.4 Đánh giá chung về công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư

2.4.1 Những kết quả đạt được

2.4.2 Một số hạn chế trong công tác thẩm định tài chính dự án

2.4.3 Nguyên nhân của hạn chế

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM TECHCOMBANK

3.1 Phương hướng, mục tiêu của Techcombank trong thời gian tới

3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng Techcombank

3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng Techcombank

3.3.1 Kiến nghị với chính phủ và các Bộ ngành có liên quan

3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước

3.3.3 Kiến nghị với ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam Techcombank

3.3.4 Kiến nghị với chủ dự án đầu tư

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Trong tiến trình thực hiện công cuộc công nghiệp hóa- hiện đại hóa ởViệt Nam hiện nay, hoạt động đầu tư diễn ra rất sôi nổi, hàng loạt các dự án đầu

tư lớn nhỏ đã ra đời Một dự án đầu tư được coi là thành công phải đảm bảonhiều yêu cầu cũng như phải chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau Lựachọn dự án đầu tư phù hợp, có hiệu quả thì vấn đề thẩm định dự án đầu tư làcần thiết hơn bao giờ hết Vì vậy, xây dựng một quy trình thẩm định dự án đầu

tư hoàn thiện cả về phương pháp luận lẫn thực tiễn phù hợp với pháp luật vàtình hình thực tiễn của nước ta hiện nay là rất cần thiết

Mặt khác, do đặc thù của ngành ngân hàng là kinh doanh trên lĩnh vựctiền tệ, rủi ro trong hoạt động tín dụng là rất lớn, nên công tác thẩm định dự áncủa ngân hàng đòi hỏi phải được xem xét một cách cẩn thận trước khi cho vayvốn Để đi đến chấp nhận cho vay, thì thẩm định dự án đầu tư về mặt tài chính

dự án đầu tư là một khâu rất quan trọng, quyết định chất lượng cho vay theo dự

án của ngân hàng Thẩm định tài chính dự án đầu tư ngày càng có ý nghĩa vôcung to lớn, đảm bảo lợi nhuận và sự an toàn cho ngân hàng Nhận thấy tínhcấp thiết của đề tài, sau một thời gian thực tập, tìm hiểu thực tế tại ngân hàngthương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank chi nhánh Bắc Ninh,

em đã chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tạingân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank chi nhánhBắc Ninh” để làm luận văn tốt nghiệp của mình

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài.

Nghiên cứu lý luận chung về dự án và thẩm định tài chính dự án đầu tưbất động sản

Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngânhàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank chi nhánh BắcNinh.

Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài chính

dự án đầu tư tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt NamTechcombank

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.

Đối tượng nghiên cứu: Khóa luận tập trung nghiên cứu các vấn đề có liênquan đến thẩm định tài chính dự án đầu tư

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định tài chính dự án đầu

tư tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank

4 Phương pháp nghiên cứu.

Trong quá trình nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp duy vât biệnchứng và duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận Ngoài ra luận văn sửdụng thêm phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp quá trình nghiêncứu

5 Nội dung và kết cấu khóa luận.

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luậnđược chia làm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về dự án và thẩm định tài chính dự án đầu tưbất động sản

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư taị ngânhàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank chi nhánh BắcNinh

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tàichính dự án đầu tư tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt NamTechcombank

Đây là đề tài nghiên cứu một nội dung nhỏ trong tổng thể những nộidung cần xem xét khi thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng thương mại Vì vậy,

đối tượng và phạm vi nghiên cứu của bài viết này chỉ giới hạn và tập trung chủyếu vào công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư Thời gian thực tập ngắncùng với hạn chế về kiến thức lý luận nên bài viết không tránh khỏi những saisót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô và các cô chú làmviệc tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank.

Em xin chân thành cảm ơn cô Vũ Thị Lan Nhung, các thầy cô giáo cùngtoàn thể cán bộ công tác tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương ViệtNam Techcombank đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận này

Chương 1: Lý luận chung về dự án và thẩm định tài chính dự án

đầu tư bất động sản.

1.1 Tổng quan về dự án đầu tư

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư.

Nói đến dự án đầu tư có nhiều quan điểm khác nhau tùy theo / cách tiếpcận dự án theo các mục tiêu khác nhau Có thể đề cập một số khái niệm thườngđược sử dụng về dự án như sau:

- Nghị định 42/CP (ngày 16/07/1996): Dự án đầu tư là tập hợp những đềxuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhấtđịnh nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chấtlượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định

- Luật đấu thầu (ngày 29/11/2005): Dự án là tập hợp các đề xuất để thựchiện một phần hay toàn bộ công việc để đạt được mục tiêu hoặc yêu cầu nào đótrong một thời gian nhất định dựa trên nguồn vốn xác định

- Theo ngân hàng thế giới (WB): “Dự án đầu tư là tổng thể các chínhsách, hoạt động và chi phí liên quan đến nhau được hoạch định nhằm đạt đượcnhững mục tiêu nào đó trong thời gian nhất định.”

- Theo luật đầu tư (ngày 29/11/2005): Dự án đầu tư là tập hợp các đềxuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụthể, trong khoảng thời gian xác định

Với các quan điểm khác nhau, có thể có các khái niệm khác nhau về dự

án Song, một cách tổng quát nhất, dự án được hiểu là một tập hợp các hoạtđộng đặc thù liên kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau nhằm đạt được trongtương lai

Dự án có vai trò rất quan trọng với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tácđộng trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế xã hội Do vậy, hiểu được đặcđiểm của dự án đầu tư là một trong những yếu tố quyết định sự thành công của

dự án

1.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư.

Xuất phát từ khái niệm của dự án đầu tư, có thể nhận biết những đặcđiểm cơ bản sau đây của dự án:

* Dự án không chỉ là một ý tưởng hay phác thảo mà còn hàm ý hànhđộng với một mục tiêu cụ thể

* Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng hay ứng dụng mà phảinhằm đáp ứng một nhu cầu cụ thể đã được đặt ra, tạo nên một thực tế mới

* Dự án tồn tại trong một môi trường không chắc chắn Môi trường triểnkhai dự án thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tố bất định nên trong

dự án rủi ro thường là lớn và có thể xảy ra

* Dự án bị khống chế bởi thời hạn Là một tập hợp các hoạt động đặc thùphải có thời hạn kết thúc Mọi sự chậm trễ trong thực hiện dự án sẽ làm mất cơhội phát triển, kéo theo những bất lợi, tổn thất cho nhà đầu tư và cho nền kinhtế

* Dự án chịu sự ràng buộc về nguồn lực Thông thường, các dự án bịràng buộc về vốn, vật tư, lao động

Một dự án đầu tư sẽ thành công nếu các đặc điểm của dự án được các nhàquản lý dự án nhận biết và đánh giá một cách đúng đắn

1.1.3 Phân loại dự án đầu tư.

Trên thực tế, các dự án rất đa dạng về cấp độ, loại hình, quy mô và thờihạn và được phân loại theo các tiêu thức khác nhau Dự án được phân loại theomột số tiêu thức sau:

Theo người khởi xướng: Dự án được phân thành dự án cá nhân; dự án tậpthể; dự án quốc gia; dự án quốc tế

Theo (kiểu) lĩnh vực dự án: Dự án được phân thành dự án xã hội; dự ánkinh tế; dự án tổ chức; dự án kỹ thuật; dự án hỗn hợp

Theo loại hình dự án: Dự án được phân loại thành dự án Giáo dục đàotạo; dự án Nghiên cứu và phát triển; dự án đổi mới; dự án hỗn hợp

Theo thời hạn: Dự án ngắn hạn; dự án trung hạn; dự án dài hạn

Theo tính chất của đối tượng đầu tư, dự án đầu tư được chia làm 3 loại:

Dự án về sản xuất, kinh doanh dịch vụ có khả năng hoàn vốn; Dự án thuộc lĩnhvực đầu tư cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội; Dự án tổng hợp phát triển kinh tếvùng

Theo phương diện quản lý của Nhà nước, người ta phân chia thành nhóm

dự án đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước và nhóm dự án đầu tư từ các nguồnvốn khác

Theo mức độ chi tiết của dự án đầu tư, người ta chia dự án thành 3 loại:

Dự án tiền khả thi, dự án khả thi và báo cáo kinh tế kỹ thuật

Theo cấp độ: Dự án được phân loại thành dự án lớn và dự án nhỏ Đây làcách phân loại tổng hợp nhất đối với dự án

1.2 Thẩm định dự án đầu tư.

1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư.

Dự án dù được chuẩn bị, phân tích kỹ lưỡng đến đâu vẫn thể hiện tínhchủ quan của người phân tích và lập dự án, những khiếm khuyết, lệch lạc tồn tạitrong quá trình dự án là lẽ đương nhiên Để khẳng định được một cách chắcchắn hơn mức độ hợp lý và hiệu quả, tính khả thi của dự án cũng như quyếtđịnh đầu tư thực hiện dự án, cần phải xem xét, kiểm tra lại dự án một cách độclập với quá trình chuẩn bị, soạn thảo dự án, hay nói cách khác, cần thẩm định

dự án

Đứng trên góc độ chủ đầu tư, thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét đánh giá một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả của dự án để từ

đó xem xét có nên thực hiện dự án hay không.

Đứng trên giác độ ngân hàng, thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét, phân tích một cách khách quan, toàn diện, độc lập với những nội dung

cơ bản của dự án đầu tư đồng thời đánh giá chính xác những nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án nhằm đưa ra quyết định cho vay đảm bảo hiệu quả, an toàn.

Thẩm định dự án đầu tư tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư cóhiệu quả Các kết luận rút ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các đơn vị, cơ

sỏ, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tưhoặc tài trờ cho dự án

1.2.2 Sự cần thiết khách quan phải thẩm định dự án đầu tư.

Thẩm định dự án đầu tư là cần thiết bắt nguồn từ vai trò quản lý của Nhànước đối với hoạt động đầu tư Nhà nước sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọncác dự án đầu tư, đảm bảo cho việc đầu tư đúng pháp luật và đóng góp chungvào lợi ích của toàn xã hội

Một dự án đầu tư dù được soạn thảo kỹ lưỡng đến đâu cũng mang tínhchủ quan của người soạn thảo, vẫn có thể có những sai sót, còn mang tính chủquan Các nhà thẩm định thường có cái nhìn rộng hơn trong việc đánh giá dự ánnhằm đánh giá chuẩn xác tính đúng đắn hợp lý của dự án

Trong hoạt động của ngân hàng thương mại, thẩm định dự án đầu tư làvấn đề rất quan trọng, là công việc không thể thiếu trong cho vay của ngânhàng Thông qua thẩm định dự án đầu tư, ngân hàng đánh giá chính xác về tínhkhả thi, tính hiệu quả và khả năng hoàn trả nợ của dự án đầu tư Trong quá trìnhthẩm định, ngân hàng có thể tham gia đóng góp ý kiển cho chủ đầu tư với mụcđích nâng cao hiệu quả hoạt động của dự án đầu tư

Qua đó chúng ta thấy rằng, thẩm định dự án đầu tư là cần thiết và là một

bộ phận quan trọng trong hoạt động đầu tư nhằm đem lại hiệu quả cao cho dự

án và tránh được những thiệt hại đáng tiếc xảy ra

1.2.3 Mục đích của thẩm định dự án đầu tư.

Mục đích của thẩm định dự án đầu tư là lựa chọn được dự án có tính khảthi cao Bởi vậy, mục đích cụ thể được đặt ra cho công tác thẩm định dự án đầu

- Đánh giá khả năng thực hiện của dự án: Đây là mục đích hết sức quantrọng trong thẩm định dự án Một dự án hợp lý và hiệu quả cần phải có khảnăng thực hiện Tất nhiên hợp lý và hiệu quả là hai điều kiện quan trọng để dự

án có thể thực hiện được Nhưng khả năng thực hiện của dự án còn phải xemxét đến các kế hoạch tổ chức thực hiện, môi trường pháp lý của dự án…

Ba mục đích trên đồng thời là những yêu cầu chung đối với mọi dự ánđầu tư Tuy nhiên, mục đích cuối cùng của việc thẩm định dự án còn phụ thuộcvào chủ thể thẩm định dự án

- Đối với các cơ quan thẩm định Nhà nước, mục đích của việc thẩm định

dự án là nhằm xem xét lợi ích kinh tế- xã hội mà dự án mang lại, từ đó ra quyếtđịnh cho phép đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư

- Đối với các định chế tổ chức trong và ngoài nước, ngoài việc xem xétkhả năng sinh lời cho bên đầu tư, sự đóng góp của dự án đối với nền kinh tếquốc dân, việc thẩm định dự án còn xem xét hướng phát triển lâu dài, ổn địnhcủa dự án mà định hướng tài trợ hay cho vay vốn

1.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư.

Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát Việc thẩmđịnh này được tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với từng nội dung của dự án Mỗi nộidung xem xét đều đưa ra những ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổithêm hoặc không thể chấp nhận được Tuy nhiên, mức độ tập trung cho những

nội dung cơ bản có thể khác nhau tùy theo đặc điểm và tình hình cụ thể của dựán.

Trong bước thẩm định chi tiết, kết luận rút ra nội dung trước có thể làđiều kiện để tiếp tục nghiên cứu Nếu một số nội dung cơ bản của dự án bị bác

bỏ thì có thể bác bỏ dự án mà không cần đi vào thẩm định toàn bộ nội dung tiếptheo

1.2.4.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.

Đây là phương pháp thường được sử dụng trong thẩm định dự án đầu tư.Nội dung của phương pháp này là so sánh, đối chiếu nội dung dự án với cácchuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thíchhợp, thông lệ cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọnphương án tối ưu Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêusau:

- Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do Nhànước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được

- Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư côngnghệ quốc gia, quốc tế

- Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi

- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư

- Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nhiên liệu, nhân công,tiền lương, chi phí quản lý…của ngành theo các định mức kinh tế- kỹ thuậtchính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế

Trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định có thể sử dụng những kinhnghiệm đúc kết trong quá trình thẩm định các dự án tương tự để so sánh, kiểmtra tính hợp lý, tính thực tế của các giải pháp lựa chọn

- Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư

- Phân tích so sánh lựa chọn các phương án tối ưu

- Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành củaNhà nước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp

Trong việc sử dụng phương pháp so sánh cần lưu ý, các chỉ tiêu dùng để

so sánh phải được vận dụng phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của dự án

và doanh nghiệp, tránh so sánh máy móc, cứng nhắc

1.2.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy.

Phương pháp này thường được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệuquả tài chính của dự án đầu tư

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quảtài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ…) khicác yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi Phân tích độ nhạy nhằm xemxét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố có liênquan Hay nói một cách khác, phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của dự

án trong điều kiện biến động của các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quảtài chính đó, giúp chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay yếu tốnào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét, để từ đó cóbiện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án

Theo phương pháp này, trước hết phải xác định được những yếu tố gâyảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án Sau đó dự kiếnmột số tình huống bất trắc có thể xảy ra trong tương lai theo chiều hướng xấuđối với dự án như: vượt chi phí đầu tư, giá các chi phí đầu vào tăng và giá tiêuthụ sản phẩm giảm, có thay đổi về chính sách thuế theo hướng bất lợi…Đánhgiá tác động của các yếu tố đó đến hiệu quả tài chính của dự án

Mức độ sai lệch so với dự kiến của các yếu tố ảnh hưởng đến dự án trongnhững tình huống xấu thường được chọn từ 10% đến 20% dựa trên cơ sở phântích những tình huống đó đã xảy ra trong quá khứ, hiện tại và tương lai Nếu dự

án vẫn đạt được hiệu quả kể cả trong trường hợp có nhiều bất trắc phát sinhđồng thời thì đó là những dự án có độ an toàn cao Trong trường hợp ngược lại,cần phải xem lại khả năng xảy ra các tình huống xấu đó để đề xuất các biệnpháp hữu hiệu nhằm khắc phục hay hạn chế chúng

1.2.4.4 Phương pháp dự báo.

Hoạt động đầu tư là hoạt động mang tính lâu dài Do đó việc vận dụngphương pháp dự báo để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án là vô cùngquan trọng.

Nội dung của phương pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê

và vận dụng các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về sảnphẩm của dự án, về giá cả sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vàokhác… ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án Các phương pháp dựbáo thường được sử dụng là: phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp

mô hình hồi quy tương quan, phương pháp sử dụng hệ số co giãn của cầu,phương pháp định mức, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia

1.2.4.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro.

Dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương lai, từ khi thực hiện

dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn thường rất dài, do đó cónhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án Để đảm bảo tínhvững chắc về hiệu quả dự án, phải dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để cóbiện pháp thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro hoặc phân tán rủi rocho các đối tác có liên quan đến dự án

Rủi ro thường được phân ra làm hai giai đoạn như sau:

- Giai đoạn thực hiện dự án: Rủi ro chậm tiến độ thi công, rủi ro vượttổng mức đầu tư, rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật- công nghệ không đúngtiến độ và chất lượng, rủi ro về tài chính như thiếu vốn, giải ngân không đúngtiến độ, rủi ro bất khả kháng

- Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động: Rủi ro về cung cấp các yếu tốđầu vào không đầy đủ, không đúng tiến độ, rủi ro về tài chính như thiếu vốnkinh doanh, rủi ro về quản lý điều hành, rủi ro bất khả kháng

Hiện tại một số loại rủi ro trên đã được quy định bắt buộc phải có biệnpháp xử lý như: đấu thầu, bảo hiểm xây dựng, bảo lãnh hợp đồng

Việc sử dụng các phương pháp trên tùy thuộc vào từng nội dung thẩmđịnh, tùy thuộc vào nguồn số liệu đầu tư thực hiện dự án, thông tin thu thậpđược của dự án

1.2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư.

Xuất phát từ vai trò quan trọng của thẩm định dự án đầu tư, ngân hàngphải thành lập một bộ phận thẩm định với các chuyên gia có nghiệp vụ caotrong công tác thẩm định nhằm đạt được kết quả cao trong công tác thẩm định.Thẩm định dự án đầu tư bao gồm nhiều bước thẩm định khác nhau có quan hệchặt chẽ và theo một logic cụ thể Tuy nhiên, trên thực tế, để phù hợp với thựctiễn các bước thẩm định này có thể được tiến hành đầy đủ và theo đúng trình tự,hay có thể bỏ qua một số nội dung không cần thiết

* Thẩm định tư cách và uy tín khách hàng.

Khách hàng đến vay vốn phải có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành

vi dân sự theo quy định của pháp luật trong quan hệ vay vốn và phải có nhucầu vay chính đáng, phù hợp với quy định của pháp luật

Đối với pháp nhân, phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh pháp nhân đó đượcthành lập hợp pháp, có giấy phép kinh doanh, điều lệ hoạt động, quyết định bổnhiệm người đại diện pháp nhân trước pháp luật Trường hợp khách hàng vayvốn là tổ chức kinh tế tập thể, công ty cổ phần, xí nghiệp liên doanh, công tytrách nhiệm hữu hạn phải kiểm tra tính pháp lý của người đại diện đứng ra ký

hồ sơ thủ tục vay vốn

Thẩm định tư cách và uy tín khách hàng là điều kiện ban đầu giúp chongân hàng hạn chế được rủi ro chủ quan do khách hàng gây ra như: rủi ro đạođức, rủi ro về thiếu năng lực, trình độ, kinh nghiệm, khả năng thích ứng với môitrường, đề phòng và phát hiện những âm mưu lừa đảo ngay từ đầu của một sốkhách hàng

* Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng.

Ngân hàng phải tiến hành thẩm định năng lực tài chính của khách hàngnhằm đánh giá chính xác thực trạng tài chính, khả năng độc lập tự chủ củadoanh nghiệp trong kinh doanh, khả năng tự cân đối các nguồn tiền có thể sửdụng chi trả khi cần thiết mà đặc biệt là khả năng thanh toán và chỉ tiêu sinhlời

Báo cáo tài chính của một doanh nghiệp bao gồm:

- Bảng cân đối kế toán

- Báo cáo kết quả kinh doanh

- Báo cáo lưu chuyển tiền tệ

- Thuyết minh báo cáo tài chính

Khi tiến hành phân tích tài chính doanh nghiệp, ngân hàng cần xem xétđến tất cả các bộ phận cấu thành của báo cáo tài chính và phải thu thập số liệu

từ 3 đến 5 năm liên tiếp liền kề với thời điểm thẩm định

* Thẩm định sự cần thiết và mục tiêu đầu tư của dự án.

Dự án được thực hiện sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế, xã hội, đến ngườidân nên khi tiến hành thẩm định dự án, trước hết ngân hàng cần phải xem xétđến các mục tiêu, định hướng của dự án Từ đó giúp ngân hàng hiểu và phânloại được dự án đầu tư, đồng thời giúp chủ đầu tư nhìn nhận lại một cách chínhxác hơn nữa về dự án mà họ đầu tư Cũng qua đó cán bộ thẩm định có thể tưvấn cho chủ đầu tư lựa chọn được mục tiêu đầu tư sao cho phù hợp nhất vớiđiều kiện thực tế

Đế tiến hành tốt nội dung thẩm định này, cán bộ thẩm định cần tiến hànhtìm hiểu và trả lời các câu hỏi sau:

- Đánh giá xem dự án có thực sự cần thiết hay không, tại sao phải thựchiện?

- Nếu được thực hiện thì dự án đầu tư sẽ đem lại lợi ích gì cho chủ đầu

tư, cho ngân hàng và cho nền kinh tế xã hội?

* Thẩm định nội dung thị trường của dự án.

Nội dung thị trường của dự án đầu tư là một nội dung quan trọng vì ýtưởng đầu tư xuất phát từ đòi hỏi của thị trường và thị trường là nơi cuối cùngđánh giá chất lượng của sản phẩm, về khả năng tiêu thụ và hiệu quả của dự án.Một dự án có khả năng đứng vững và chiếm lĩnh trên thị trường thì khả năngthu hồi vốn của ngân hàng càng cao

Nội dung thẩm định thị trường của dự án đầu tư bao gồm:

- Xem xét tính đầy đủ, chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầuthị trường về sản phẩm của dự án.

+ Kết luận khái quát về mức độ thỏa mãn cung cầu thị trường tổng thể vềsản phẩm của dự án Tình hình tiêu thụ của sản phẩm cùng loại trong thời gianqua, khả năng nắm bắt thông tin về thị trường của chủ đầu tư, dự báo cung cầu

về sản phẩm

+ Kiểm tra tính hợp lý trong việc xác định thị trường mục tiêu của dự án

- Xem xét tính hợp lý, hợp pháp và mức độ tin cậy của các văn bản giaodịch sản phẩm, các biên bản đã đàm phán, hợp đồng tiêu thụ hay bao tiêu sảnphẩm

- Đối với sản phẩm xuất khẩu cần phân tích thêm:

+ Sản phẩm có khả năng đạt các yêu cầu về tiêu chuẩn xuất khẩu haykhông

+ Phải đánh giá đúng tương quan giữa hàng xuất khẩu và hàng ngoại vềchất lượng, hình thức bao bì, mẫu mã

+ Thị trường dự kiến xuất khẩu có bị hạn chế bởi hạn ngạch hay không.+ Đánh giá tiềm năng xuất khẩu sản phẩm của dự án

+ Cần hết sức tránh so sánh đơn giản, thiếu cơ sở dẫn đến quá lạc quan

về ưu thế sản phẩm xuất khẩu

* Thẩm định nội dung kỹ thuật của dự án.

Thẩm định nội dung kỹ thuật của dự án là việc kiểm tra, phân tích cácyếu tố kỹ thuật và công nghệ, trang thiết bị, địa điểm xây dựng…Việc thẩmđịnh này khá phức tạp với các dự án lớn đòi hỏi công nghệ hiện đại và chuyênmôn nghiệp vụ cao Đánh giá được yếu tố này của dự án đầu tư, ngân hàng sẽbiết được sự phù hợp về cơ cấu đầu tư của chủ đầu tư, có nghĩa là đánh giáthêm được một yếu tố đảm bảo được tính khả thi của dự án Thông qua đó, cán

bộ thẩm định có thể tư vấn cho các chủ đầu tư những thông tin phù hợp về kỹthuật của dự án sao cho có hiệu quả cao nhất, và quan trọng nhất, nó đóng vaitrò chính trong việc quyết định sự thành bại trong hoạt động cho vay dự án đầu

tư của ngân hàng Cán bộ thẩm định cần thực hiện các nội dung sau:

Đánh giá công suất của dự án

- Xem xét các yếu tố cơ bản để lựa chọn công suất thiết kế và mức sảnxuất dự kiến hàng năm của dự án Đánh giá chính xác quy mô công suất của dự

án có hợp lý không

- Cán bộ thẩm định sẽ không chỉ xem xét quy mô công suất có phù hợpvới nhu cầu thị trường hay không mà còn xem xét quy mô này có cân đối vớikhả năng cung cấp nguồn đầu vào, nguồn nhân lực và khả năng quản lý của dự

- Cần xem xét phương án chuyển giao kỹ thuật công nghệ, chuyên giahướng dẫn vận hành, huấn luyện nhân viện và chế độ bảo hành, bảo trì thiết bị,đặc biệt đối với công nghệ mới đưa vào Việt Nam

- Kiểm tra tính đồng bộ với công suất của các thiết bị, các công đoạn sảnxuất với nhau, mức độ tiêu hao nguyên liệu, năng lượng, tuổi thọ, yêu cầu sửachữa, bảo dưỡng, khả năng cung ứng phụ tùng

- Giá cả và phương thức thanh toán có hợp lý không

- Thời gian giao hàng và lắp đặt có phù hợp với tiến độ thực hiện dự ánkhông

- Uy tín của các nhà cung cấp

Thẩm định nguồn cung cấp đầu vào của dự án

- Xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu cho dự án:

+ Nguồn cung cấp nguyên vật liệu xa hay gần nơi xây dựng dự án, điềukiện giao thông…

+ Phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận

+ Khối lượng khai thác có thỏa mãn công suất dự án không.Cần chú ýđến tính thời vụ của nguyên vật liệu cung cấp, chính sách nhập khẩu nguyên vậtliệu

+ Giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu

+ Yêu cầu và khả năng đáp ứng về chất lượng nguyên vật liệu

+ Yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu

- Nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu

+ Xem xét nhu cầu sử dụng điện, nước, nhiên liệu của dự án

+ Các giải pháp về nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu để đảm bảocho sự hoạt động của dự án với công suất đã xác định

Các dự án đầu tư nên tìm hiểu nhiều nguồn cung cấp nguyên vật liệuhoặc ký các hợp đồng dài hạn để tránh hiện tượng phụ thuộc hoặc bị lệ thuộc,

ép giá nguyên vật liệu đầu vào

Thẩm định về địa điểm và mặt bằng xây dựng dự án

Các dự án đầu tư mới, mở rộng quy mô sản xuất lớn cần phải có cácphương án về địa điểm để xem xét lựa chọn

- Đánh giá sự phù hợp về quy hoạch của địa điểm:

Tuân thủ các quy định về quy hoạch xây dựng và kiến trúc của địaphương và các quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền vềphòng cháy, chữa cháy, quản lý di tích lịch sử

- Tính kinh tế của địa điểm

+ Gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu chủ yếu, nơi tiêu thụ sản phẩm.+ Tận dụng được các cơ sở hạ tầng sẵn có trong vùng

+ Các chất phế thải, nước thải nếu độc hại đều phải qua khâu xử lý vàgần tuyến thải cho phép

- Mặt bằng được chọn phải đủ rộng để có thể phát triển trong tương laiphù hợp với tiềm năng phát triển doanh nghiệp

- Nếu việc đầu tư đòi hỏi phải xây dựng ở địa điểm mới cũng cần xemxét kỹ năng thực thi việc giải phóng mặt bằng, đền bù để có thể ước lượngtương đối đúng chi phí và thời gian

Phân tích đánh giá các giải pháp xây dựng

- Giải pháp mặt bằng

- Giải pháp kiến trúc

- Giải pháp kết cấu

- Giải pháp về công nghệ và tổ chức xây dựng

Căn cứ vào yêu cầu công nghệ, các định mức, tiêu chuẩn xây dựng củaloại dự án, nhu cầu xây dựng các hạng mục công trình chính, phụ trợ, hạ tầng

kỹ thuật được xác định để đánh giá các giải pháp xây dựng

Thẩm định ảnh hưởng của dự án đến môi trường

Cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp, ô nhiễm môi trường cũngđang ngày càng trở nên nghiêm trọng Trong thẩm định dự án đầu tư các cán bộthẩm định cũng phải quan tâm đến vấn đề này

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến môi trường

- Đánh giá các giải pháp bảo vệ môi trường

* Thẩm định nội dung về mô hình tổ chức quản trị và nhân lực của dự án

- Xem xét hình thức tổ chức quản lý dự án

- Xem xét cơ cấu, trình độ tổ chức vận hành của dự án

- Đánh giá nguồn nhân lực của dự án: Số lao động, trình độ kỹ thuật taynghề, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng Dự kiến hình thức trả lương,mức lương, bảo hiểm xã hội…đối với công nhân và đội ngũ quản lý Từ đó tính

ra tổng quỹ lương hàng năm

* Thẩm định tài chính dự án

Quá trình phân tích tài chính là khâu tổng hợp đầu tiên các biến số tàichính với các biến số kỹ thuật đã được tính toán trong các phần nêu trước đây

và là dữ liệu đầu vào cho các khâu thẩm định kinh tế- xã hội về sau

Điều quan trọng trong thẩm định tài chính dự án là phải xây dựng đượcmột hệ thống định mức tiêu chuẩn các chỉ tiêu thông qua việc nghiên cứu kỹ thịtrường cũng như mặt bằng hàng hóa, dịch vụ cung ứng ở thời điểm tiến hànhtriển khai dự án

Thẩm định tài chính là khâu hết sức quan trọng để các nhà đầu tư cũngnhư các nhà tài trợ hay các nhà quản lý có thể đưa ra các quyết định đầu tưđúng đắn Vấn đề này sẽ được đề cập kỹ hơn ở phần sau.

* Thẩm định về lợi ích kinh tế xã hội

Đánh giá về mặt kinh tế quốc gia và lợi ích của xã hội mà dự án mang lạithông qua việc xem xét các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội mà dự ánmang lại Các chỉ tiêu này cần được kiểm tra và đánh giá cụ thể để thấy đượccác tác động của dự án đối với nền kinh tế và xã hội Các chỉ tiêu thường đượcxem xét: Số lao động có việc làm từ dự án, số lao động có việc làm tính trênmột đơn vị vốn đầu tư, mức giá trị gia tăng phân phối cho các nhóm dân cư vàvùng lãnh thổ, mức tiết kiệm ngoại tệ, mức đóng góp cho ngân sách thông quacác khoản thuế, tác động đến sự phát triển của ngành, địa phương và lãnh thổ

Một dự án đầu tư tốt là một dự án đáp ứng được cả 3 vấn đề kinh tế- xãhội- tài chính Khi xét duyệt một dự án đầu tư, ngân hàng không thể coi nhẹmột yếu tố nào Vì vậy cán bộ thẩm định cần làm tốt nghiệp vụ thẩm định dự ánđầu tư về mọi mặt

1.3 Thẩm định tài chính dự án đầu tư

1.3.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư

Thẩm định tài chính của dự án là việc xem xét các chỉ tiêu tài chính, kinhtế- kỹ thuật của dự án, xem xét đánh giá các bảng dự trù tài chính, trên cơ sở đóxác định luồng chi phí và lợi ích tài chính của dự án, so sánh các nguồn lợi íchcủa dự án trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc giá trị thời gian của tiền với chi phí vàvốn đầu tư ban đầu Từ những kết quả thẩm định đánh giá hiệu quả tài chínhcủa dự án để đi đến kết luận có thể tài trợ hay không tài trợ cho dự án

1.3.2 Mục đích thẩm định tài chính dự án đầu tư

Thẩm định tài chính dự án nhằm xác định chi phí và lợi ích của dự án, từ

đó xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánh giá dự án Thông qua phân tích, taxác định được quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ cho dự án, tínhtoán thu chi lỗ lãi, những lợi ích thiết thực mang lại cho nhà đầu tư và cho cảcộng đồng

Đánh giá được hiệu quả về mặt tài chính của việc đầu tư nhằm quyếtđịnh có nên đầu tư hay không? Nhà nước cũng căn cứ vào đây để xem xét lợiích tài chính có hợp lý hay không? Dự án có đạt được các lợi ích tài chính haykhông và dự án có an toàn về mặt tài chính hay không? Thẩm định tài chính là

cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế xã hội

Thẩm định tài chính dự án đầu tư giúp bảo vệ dự án tốt khỏi bị bác bỏ,ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng có hiệu quảvốn đầu tư

1.3.3 Sự cần thiết khách quan phải thẩm định tài chính dự án đầu tư

Ngân hàng thu lợi chủ yếu nhờ hoạt động cho vay Chính vì vậy mỗikhoản tín dụng được cấp ra nhất thiết phải mang lại hiệu quả, điều đó đồngnghĩa với việc đảm bảo cho hoạt động của ngân hàng được an toàn và hiệu quả

Vì vậy, điều ngân hàng quan tâm nhất là khả năng hoàn trả khoản vay cả gốclẫn lãi đúng thời hạn Do đó, việc ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự ántrên mọi phương diện kỹ thuật, thị trường, tổ chức quản lý, tài chính, kinh tế xãhội… là rất cần thiết

Có thể nói thẩm định tài chính dự án là nội dung quan trọng nhất và phứctạp nhất trong quá trình thẩm định dự án Bởi vì nó đòi hỏi sự tổng hợp của tất

cả các biến số tài chính, kỹ thuật, thị trường đã được lượng hóa trong các nộidung thẩm định trước nhằm phân tích, tạo ra những bảng dự trù tài chính,những chỉ tiêu tài chính phù hợp và có ý nghĩa Và những chỉ tiêu này sẽ làthước đo quan trọng hàng đầu giúp ngân hàng thương mại đưa ra quyết địnhcuối cùng: chấp thuận tài trợ hay không?

Về mặt nghiệp vụ, Ngân hàng thương mại với phương châm hoạt độnghiệu quả và an toàn, công tác thẩm định tài chính của ngân hàng giúp cho:

- Ngân hàng có cơ sở tương đối vững chắc để xác định được hiệu quả đầu

tư vốn cũng như khả năng hoàn vốn của dự án, quan trọng hơn cả là xác địnhkhả năng trả nợ của chủ đầu tư

- Ngân hàng có thể dự đoán được những rủi ro có thể xảy ra, ảnh hưởngtới quá trình triển khai thực hiện dự án Trên cơ sở này, phát hiện và bổ sung

thêm các biện pháp khắc phục hoặc hạn chế rủi ro, đảm bảo tính khả thi của dự

án đồng thời tham gia ý kiến với các cơ quan quản lý Nhà nước và chủ đầu tư

để có quyết định đầu tư đúng đắn

- Ngân hàng có phương án hạn chế rủi ro tín dụng đến mức thấp nhất khixác định giá trị khoản vay, thời hạn, lãi suất, mức thu nợ và hình thức thu nợhợp lý, tạo điều kiện cho dự án hoạt động hiệu quả

- Ngân hàng tạo ra các căn cứ để kiểm tra việc sử dụng vốn đúng mụcđích, đúng đối tượng và tiết kiệm vốn đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư dựán

- Ngân hàng rút ra kinh nghiệm trong cho vay để thực hiện và phát triển

có chất lượng hơn Xuất phát từ tính cần thiết, tính thực tế, tính hiệu quả củacông tác thẩm định tài chính dự án bản thân nó đã và đang tiếp tục trở thànhmột bộ phận quan trọng mang tính quyết định trong hoạt động cho vay của mỗingân hàng

1.3.4 Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư

1.3.5 Nội dung thẩm định tài chính dự án

Một dự án đầu tư được coi là khả thi về mặt tài chính khi đảm bảo cácđiều kiện:

- Số liệu về mặt tài chính đầy đủ, chính xác

- Huy động đủ các nguồn lực tài chính và thực hiện có hiệu quả tài chính

- Mức độ rủi ro về mặt tài chính có thể chập nhận được

1.3.5.1 Thẩm định tổng mức đầu tư của dự án

Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích

dự án Việc thẩm định chính xác tổng mức vốn đầu tư có ý nghĩa rất quan trọngđối với tính khả thi của dự án Nếu mức vốn đầu tư dự tính quá thấp dự án sẽkhông thực hiện được, ngược lại nếu dự tính quá cao sẽ không phản ánh chínhxác hiệu quả tài chính của dự án

Tùy thuộc quy mô dự án, mức độ hiện tại của dự án để xem xét sự hợp

lý về vốn đầu tư của mỗi dự án Sự hợp lý này thể hiện ở tổng mức đầu tư, cơcấu vốn đầu tư và cả thời gian thực hiện dự án

Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết để thiếtlập và đưa dự án vào hoạt động Tổng mức vốn này được chia ra thành hai loại:vốn đầu tư vào tài sản cố định và vốn lưu động ban đầu.

Vốn đầu tư vào tài sản cố định bao gồm: đầu tư vào trang thiết bị, dây

truyền sản xuất Tuy nhiên, cũng cần phải chú ý đến chi phí “chìm” tức là chiphí mà doanh nghiệp bỏ ra không liên quan đến việc dự án có khả thi haykhông Điển hình là các chi phí khảo sát địa điểm xây dựng dự án, chi phí tưvấn thiết kế dự án

Vốn lưu động ban đầu bao gồm: vốn đầu tư vào tài sản lưu động ban đầu

nhằm đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động bình thường theo các điềukiện kinh tế, kỹ thuật đã dự tính Nó bao gồm: nguyên vật liệu, điện nước,nhiên liệu, phụ tùng, tiền lương, hàng dự trữ và vốn dự phòng

1.3.5.2 Xác định các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn của mỗi nguồn về số lượng và tiến độ

Trên cơ sở tổng vốn đầu tư cho dự án, ngân hàng tiến hành xem xét cácnguồn tài trợ cho dự án, trong đó phải tìm hiểu về khả năng đảm bảo vốn từ mỗinguồn về quy mô và tiến độ Các nguồn tài trợ cho dự án có thể do chính phủtài trợ, ngân hàng cho vay, vốn tự có của chủ đầu tư, vốn liên doanh liên kết,vốn cổ phần và các nguồn vốn khác

Muốn thực hiện được dự án cần phải đảm bảo đầy đủ vốn Phải xem xét

tỷ lệ tương quan hợp lý giữa các nguồn vốn Đối với các dự án vay vốn cầnphải phân tích cụ thể hình thức vay vốn: tín dụng thương mại, tín dụng xuấtkhẩu, tín dụng thuê mua, tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước

Để đánh giá khả năng huy động vốn, chúng ta có thể sử dụng một số tiêuthức cơ bản sau:

- Tỷ lệ vốn tự có tham gia trong tổng vốn đầu tư: tỷ lệ này thông thườngphải lớn hơn 1/2, tỷ lệ này càng lớn thì càng dễ huy động vốn

- Tỷ lệ tài sản lưu động = Tài sản Có lưu động/ Tài sản Nợ lưu động Tỷ

lệ này xác định khả năng thanh toán các khoản nợ của dự án Tỷ lệ này nếu lớnhơn 2 và càng lớn thì việc huy động vốn càng dễ dàng

- Tỷ lệ nhanh = (Tài sản Có lưu động - Hàng dự trữ)/Tài sản Nợ lưuđộng Tỷ lệ này xác định khả năng thanh toán các khoản nợ của dự án trongtừng thời kỳ trên cơ sở các tài sản Có và khả năng chuyển đổi thành tiền mặt.

- Lợi nhuận trên tài sản = Thu nhập ròng/Tổng tài sản Tỷ lệ này xác địnhmột đồng tài sản của dự án tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận Tỷ lệ này đánh giáhiệu quả của dự án và được các cổ đông cũng như các nhà tài trợ quan tâm Tỷ

lệ này càng cao, dự án càng hấp dẫn các nhà đầu tư

- Lợi nhuận trên vốn tự có = Thu nhập ròng/Vốn tự có Tỷ lệ này xácđịnh một đồng vốn tự có tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận Tỷ lệ này càng cao,càng hấp dẫn các nhà đầu tư bỏ vốn vào dự án

Việc xác định các tiêu thức trên cần dựa vào một số báo cáo tài chính cơbản như: Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, Báo cáo dòng tiền và Bảng cânđối kế toán

1.3.5.3 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của chu trình dự án Xác định dòng tiền của dự án.

Các báo cáo thường lập và cần lập là Báo cáo chi phí sản xuất kinhdoanh, Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, Bảng cân đối kế toán Các báo cáotài chính là phương tiện thuận lợi và dễ hiểu để tóm tắt các thông tin phù hợp về

dự án Trên các báo cáo tài chính này sẽ một phần nào dự tính các luồng tiềncủa dự án Từ các thông tin trên các báo cáo tài chính này, các cán bộ thẩm định

sẽ tính được các chỉ tiêu phản ánh về chất lượng dự án, từ đó ra quyết định đốivới dự án

* Dòng tiền của dự án đầu tư

Dòng tiền chính là dòng đầu vào (nguồn lực) và đầu ra (kết quả) hàngnăm được quy thành đơn vị giá trị (tiền) Dòng tiền là cơ sở cho việc xác địnhtính khả thi của dự án đầu tư

Dòng tiền của dự án đầu tư gồm 3 bộ phận cơ bản: Dòng đầu tư, dòng chiphí vận hành hàng năm và dòng thu hàng năm

- Dòng đầu tư: gồm đầu tư hàng năm và giá trị còn lại hàng năm Đầu tưchủ yếu tập trung vào giai đoạn đầu của dự án (đầu tư ban đầu) và giá trị còn lại

chủ yếu tập trung vào giai đoạn cuối (khi dự án chấm dứt hoạt động) Vốn đầu

tư cho dự án bao gồm vốn đầu tư vào tài sản cố định và vốn hoạt động tăngthêm trong năm

- Dòng chi phí vận hành hàng năm: Là dòng tập hợp tất cả các chi phí(trừ khấu hao) xảy ra với dự án trong năm Những chi phí này có thể là chi phínguyên nhiên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí bảo dưỡng…

- Dòng thu hàng năm: Kết quả của dự án đầu tư thường được thể hiệnthông qua doanh thu Có thể xác định được doanh thu hàng năm dựa vào côngthức đơn giản sau:

TR = P × QHay: Doanh thu = Đơn giá × Số lượngTrong trường hợp dự án sản xuất nhiều sản phẩm khác nhau thì tổngdoanh thu TR được xác định theo công thức:

TR = ∑

=

n i

PiQi

1

Trong đó: Pi: Đơn giá sản phẩm i

Qi: Số lượng sản phẩm in: Số sản phẩm do dự án tạo raNhư vậy, vấn đề đặt ra ở đây là muốn xác định được doanh thu hàngnăm, cần xác định được số lượng và giá bán của từng năm hoạt động của dự ánđầu tư trên cơ sở các số liệu dự đoán chính xác

- Dòng tiền chung của dự án đầu tư: Trên cơ sở dòng đầu tư, dòng doanhthu và dòng chi phí vận hành, chúng ta có thể xác định dòng tiền chung của dự

án đầu tư Trên cơ sở dòng tiền này chúng ta có thể xác định được hiệu quả của

dự án đầu tư thông qua các chỉ tiêu hiệu quả của phương án đầu tư Đây là dòngtiền đơn giản đối với một dự án đầu tư, chưa tính đến yếu tố thuế nên có thể gọiđây là dòng tiền trước thuế Nếu xác định được thuế của các năm chúng ta sẽxác định được dòng tiền sau thuế, trong đó:

Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền trước thuế - Dòng thuế

Để có thể xác định được các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, chúng

ta cần xác định được tỷ lệ chiết khấu (r) chung của dự án Để xác định r phảixuất phát tùy điều kiện cụ thể của từng dự án Tỷ xuất r được xác định dựa vàochi phí sử dụng vốn của dự án

1.3.5.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

(1) Thời gian hoàn vốn đầu tư:

Thời gian hoàn vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết mà dự án tạo radòng tiền thuần bằng chính số vốn đầu tư ban đầu để thực hiện dự án Thời gianhoàn vốn càng ngắn, dự án càng hấp dẫn

Nếu dự án đầu tư tạo ra dòng tiền thuần đều đặn hàng năm thì thời gianthu hồi vốn đầu tư được xác định theo công thức:

Thời gian thu hồi vốn

hồi ở cuối năm t =

Số VĐT chưa thu hồi ởcuối năm (t-1) -

Dòng tiền thuầncủa đầu tư năm t

VĐT còn phải thu hồi ở cuối năm t = số VĐT chưa thu hồi ở cuối năm 1) - dòng tiền thuần của đầu tư năm t

Vốn đầu tư còn

phải thu hồi ở cuối năm t

+ Khi số vốn đầu tư còn phải thu hồi ở cuối năm nào đó nhỏ hơn dòngtiền thuần của đầu tư năm kế tiếp thì cần xác định thời gian (số tháng) thu hồinốt vốn đầu tư trong năm kế tiếp.

Số tháng thu hồi

VĐT trong năm t =

Số VĐT chưa thu hồi cuối năm (t-1)

x 12Dòng tiền thuần của năm t

Số tháng thu hồi VĐT trong năm t = (số VĐT chưa thu hồi cuối năm 1)/ dòng tiền thuần của năm t )x 12thu hồi vốn

đầu tư trong năm t

Tổng hợp số năm và số tháng thu hồi vốn đầu tư chính là thời gian thuhồi vốn đầu tư của dự án

Ưu điểm của phương pháp này là đơn giản, dễ tính toán Phương phápnày rất phù hợp với việc xem xét các dự án đầu tư quy mô vừa và nhỏ hoặc vớichiến lược thu hồi vốn nhanh, tăng vòng quay vốn

Hạn chế là phương pháp này chú trọng xem xét lợi ích ngắn hạn hơn làlợi ích dài hạn, ít chú trọng xem xét các khoản thu sau thời gian hoàn vốn Do

đó kỳ hoàn vốn ngắn chưa chắc là một sự hướng dẫn chính xác để lựa chọn dự

án Phương pháp này cũng không chú trọng đến yếu tố giá trị thời gian của tiền

tệ Để khắc phục hạn chế này người ta có thể áp dụng phương pháp thời gianthu hồi vốn có chiết khấu bằng cách đưa tất cả các khoản thu và chi của dự án

về giá trị hiện tại để tính thời gian hoàn vốn

(2) Giá trị hiện tại thuần NPV

Tiêu chuẩn đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư chủ yếu là giá trị hiện tạithuần của dự án

Theo chỉ tiêu này tất cả các khoản thu nhập đạt được trong tương lai vàvốn đầu tư bỏ ra để thực hiện dự án đều phải quy về giá trị hiện tại theo một tỷ

lệ chiết khấu nhất định Trên cơ sở đó so sánh giá trị hiện tại của thu nhập vàgiá trị hiện tại của vốn đầu tư để xác định giá trị hiện tại thuần của dự án.

Công thức tính như sau:

Trong đó: NPV: Giá trị hiện tại thuần (ròng) của dự án đầu tư

CFt: Dòng tiền thuần của đầu tư năm t

CFo: Vốn đầu tư ban đầu của dự ánn: Vòng đời của dự án

r: Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hiện tại hóa

Tỷ lệ chiết khấu được sử dụng trong việc tính giá trị hiện tại thuần của dự

án đầu tư thường là chi phí sử dụng vốn, đó chính là tỷ suất sinh lời mà ngườiđầu tư đòi hỏi

Như vậy, giá trị hiện tại thuần thể hiện giá trị tăng thêm do đầu tư đưa lại

có tính đến yếu tố giá trị thời gian của tiền

Việc sử dụng giá trị hiện tại thuần làm tiêu chuẩn đánh giá và lựa chọn

dự án đầu tư được thực hiện như sau:

Ưu điểm của chỉ tiêu này là:

- Đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án có tính đến giá trị thời gian của tiền

- Cho phép đo lường trực tiếp giá trị tăng thêm do vốn đầu tư tạo ra, từ đó giúpcho việc đánh giá và lựa chọn dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuậncủa doanh nghiệp

- Có thể tính giá trị hiện tại thuần của dự án kết hợp bằng cách cộng giá trị hiệntại thuần của các dự án với nhau

Hạn chế:

- Chỉ tiêu NPV không phản ánh mức sinh lời của đồng vốn đầu tư

- Chỉ tiêu này không cho thấy mối liên hệ giữa mức sinh lời của vốn đầu tư vàchi phí sử dụng vốn

(3) Chỉ tiêu tỷ suất doanh lợi nội bộ IRR

Tỷ suất doanh lợi nội bộ hay còn gọi là lãi suất hoàn vốn nội bộ là mộtlãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại của các khoảntiền thuần hàng năm trong tương lai do đầu tư mang lại bằng với vốn đầu tư banđầu Hay nói cách khác, tỷ suất hoàn vốn nội bộ là một lãi suất mà chiết khấuvới mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại thuần NPV của khoản đầu tư bằngkhông (=0)

Nếu giá trị hiện tại thuần của dự án không tương đối lớn thì tiếp tục thửlại bằng cách nâng mức lãi suất lên (nếu NPV >0) hoặc hạ mức lãi suất xuống(nếu NPV <0) Cứ làm như vậy cho đến khi tìm được mức lãi suất làm cho giátrị NPV = 0 hoặc xấp xỉ = 0 thì lãi suất đó chính là IRR của dự án

- Phương pháp nội suy: Theo phương pháp này, việc xác định IRR đượcthực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chọn một mức lãi suất tùy ý r1 và tính NPV1 theo r1

Bước 2: Chọn một mức lãi suất r2 thỏa mãn điều kiện:

+ Nếu NPV1 > 0 thì chọn r2 > r1 sao cho r2 sẽ làm cho NPV2 < 0 và ngược lại+ Để đảm bảo mức độ chính x

ác cao hơn thì chênh lệch giữa r1 và r2 trong khoảng 5%

Bước 3: Tính IRR của dự án: nằm trong khoảng r1 và r2 và được xác địnhtheo công thức:

+ Nếu IRR < r thì loại bỏ dự án, nếu IRR > r thì lựa chọn dự án

+ Nếu IRR = r thì tùy điều kiện cụ thể và sự cần thiết của dự án mà chấp nhậnhay loại bỏ dự án

Ưu điểm của IRR:

- Cho phép đánh giá được mức sinh lời của dự án có tính đến yếu tố giá trị thờigian của tiền

- Cho phép dễ dành so sánh mức sinh lời của dự án với chi phí sử dụng vốn,thấy được mối liên hệ giữa việc huy động vốn và hiệu quả sử dụng vốn trongviệc thực hiện dự án đầu tư

- Cho phép đánh giá khả năng bù đắp chi phí sử dụng vốn của dự án đầu tư sovới tính rủi ro của nó

Tuy nhiên phương pháp này có những hạn chế nhất định:

- Trong phương pháp này thu nhập của dự án được giả định tái đầu tư với lãisuất bằng với IRR của dự án Điều đó không thật phù hợp với thực tế nhất làvới dự án có IRR cao

- Không chú trọng đến quy mô vốn đầu tư nên có thể dẫn đến trường hợp kếtluận chưa thỏa đáng khi đánh giá dự án vì IRR luôn cao đối với dự án có quy

Chỉ số sinh lời được xác định bằng tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của cáckhoản thu nhập từ dự án và vốn đầu tư ban đầu của dự án

Trong đó: PI: Chỉ số sinh lời của dự án

r: Tỷ lệ chiết khấuChỉ số PI cho biết thu nhập ròng của dự án sẽ được đủ để hoàn trả vốngốc, trả lãi, còn lại là phần giá trị tăng thêm tương đương 4,1% của vốn đầu tưban đầu

+ Nếu PI < 1 thì loại bỏ dự án, nếu PI > 1 thì lựa chọn dự án

+ Nếu PI = 1 thì tùy điều kiện có thể chấp nhận hay loại bỏ dự án

Ưu điểm của chỉ số PI:

- Cho phép đánh giá khả năng sinh lời của vốn đầu tư có tính đến yếu tố giá trịthời gian của tiền

- Cho thấy mối liên hệ giữa các khoản thu nhập do dự án đưa lại với số vốn bỏ

(5) Chỉ tiêu điểm hòa vốn của dự án

Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu của dự án vừa đúng bằngtổng chi phí hoạt động Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng số đơn vị sản phẩmhoặc giá trị của doanh thu

Cách tính:

Gọi x là khối lượng sản phẩm sản xuất hoặc bán được

Gọi xo là khối lượng sản phẩm tại điểm hòa vốn

f là chi phí cố định

v là chi phí biến đổi cho một đơn vị sản phẩm

v.x là tổng chi phí biến đổi

p là đơn giá sản phẩm

Ta có: Doanh thu: yDT = px

Chi phí: yCF = vx + f Tại điểm hòa vốn thì: pxo = vxo + f

=> sản lượng hòa vốn x0 = p−f v

=> Doanh thu hòa vốn yo = p

v p

f ×

−Nếu điểm hòa vốn càng thấp tức là xo và yo càng nhỏ thì khả năng thu lợinhuận của dự án càng cao, rủi ro thua lỗ càng thấp Thời gian phân tích hòa vốnthường được tính cho từng năm hoạt động, cho một năm đại diện nào đó hoặccho cả thời gian hoạt động của dự án

1.3.5.5 Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án

Một dự án thường có tuổi thọ dài nhưng các tính toán trong dự án lại dựatrên giả định mà thực tế thường không đúng giả định, do đó dự án không thểbền vững Khi một yếu tố đầu vào thay đổi sẽ kéo theo sự thay đổi của các yếu

tố đầu ra và ảnh hưởng đến các chỉ tiêu tài chính của dự án (IRR, NPV) Phântích độ nhạy của dự án chỉ ra chính xác sự thay đổi của các chỉ tiêu tài chính khi

có sự thay đổi của các yếu tố đầu vào, đầu ra dự tính

Khi tính độ nhạy của dự án người ta thường cho các yếu tố đầu vào biếnđổi 1% để xem NPV, IRR thay đổi bao nhiêu %, và quan trọng hơn cả là phảixác định được xu thể và mức độ thay đổi của các yếu tố ảnh hưởng Phươngpháp này bao gồm các bước:

Xác định các yếu tố dễ bị thay đổi do ảnh hưởng của các nhân tố bênngoài (giá cả sản lượng, sản phẩm, chi phí, tỷ giá)

Đo lường % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi củacác yếu tố

Tính độ nhạy của dự án theo công thức:

= % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án

% thay đổi của các yếu tố đầu vào gây ra sự thay đổi đó

= % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án/% thay đổi của các yếu tốđầu vào gây ra sự thay đổi đó

Chỉ số nhạy cảm thường mang dấu âm, trị tuyệt đối của chỉ số càng lớnthì độ rủi ro càng lớn, do các yếu tố đầu vào quá biến động ảnh hưởng tới kếtquả tài chính của dự án

Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư và nhà cung cấp tín dụng khoanhđược hành lang an toàn cho hoạt động của dự án

Ngoài ra, để đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án thì việc đánhgiá kết quả của dự án trong các trường hợp tốt nhất, xấu nhất và so sánh cáctrường hợp dự tính cũng rất cần thiết

Trong phân tích độ nhạy, kinh nghiệm của các cán bộ thẩm định rất quantrọng bởi vì chỉ có các chuyên gia kinh nghiệm mới dự kiến được khả năng,nhân tố nào có thể biến đổi và biến đổi như thế nào Nếu các chỉ tiêu đạt yêucầu thì dự án được coi là ổn định, ngược lại ngân hàng sẽ cân nhắc kỹ hơn khiquyết định cho vay

1.3.5.6 Phân tích dự án trong trường hợp có sự tác động của nhân tố khách quan

Để đánh giá về mặt an toàn tài chính của dự án thì việc đánh giá kết quả

của dự án trong các trường hợp xấu nhất, tốt nhất và so sánh các trường hợp dựtính cũng rất cần thiết Mỗi tình huống đều gắn với một xác suất có thể xảy ra Một dự án được triển khai chịu tác động của nhiều nhân tố: lãi suất, lạmphát, cạnh tranh, cung cầu…Khi các yếu tố này thay đổi đều ảnh hưởng mức độnhất định đến dự án

1.3.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư

Muốn chất lượng của hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư đượcnâng cao, các ngân hàng phải xem xét kỹ lưỡng các nhân tố ảnh hưởng tới hoạtđộng thẩm định, từ đó tăng cường các mặt tích cực, hạn chế các mặt tiêu cựccủa các nhân tố ảnh hưởng đó Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩmđịnh tài chính dự án đầu tư gồm có:

1.3.6.1 Nhân tố chủ quan

 Nhân tố con người: Là nhân tố quyết định trực tiếp tới chất lượng thẩm

định dự án đầu tư Nếu cán bộ thẩm định có năng lực, có chuyên môn tốt, thựchiện tốt quy trình thẩm định thì kết quả thẩm định thường đáng tin cậy Do tínhphức tạp và phạm vi liên quan của dự án, cán bộ thẩm định không những phải

có kiến thức chuyên sâu mà còn phải có hiểu biết rộng, có phẩm chất đạo đứctốt

 Nhân tố thông tin: Để có những kết quả tính toán chính xác về hiệu quả dự

án thì phải dựa trên những thông tin, số liệu đầy đủ, có chất lượng, chính xác về

dự án trên nhiều mặt, nhiều góc độ khác nhau Chất lượng và sự đầy đủ nhữngthông tin này một phần phụ thuộc vào việc lập, thẩm định dự án của chủ đầu tư

và cung cấp thông tin của các chủ thể liên quan khác, một phần phụ thuộc vàokhả năng của ngân hàng trong việc tiếp cận, thu thập các nguồn thông tin phục

vụ cho công tác thẩm định tài chính dự án Bên cạnh đó, phương pháp thu thập,

xử lý, lưu trữ và sử dụng thông tin của ngân hàng cũng rất quan trọng Nó ảnhhưởng đến chất lượng thông tin và khả năng đảm bảo thông tin cho công tácthẩm định tài chính dự án

 Nhân tố phương pháp thẩm định: Với nguồn thông tin có được, công việc

của cán bộ thẩm định là phải lựa chọn được phương pháp thích hợp để thẩmđịnh dự án Việc sử dụng phương pháp nào cho từng dự án phụ thuộc vào độnhanh nhạy của ngân hàng và cán bộ thẩm định Tuy nhiên áp dụng phươngpháp nào thì ngân hàng đều phải quan tâm tới giá trị thời gian của tiền Tuổi thọcủa dự án càng cao thì việc xác định một tỷ lệ chiết khấu là vô cùng quan trọng

 Nhân tố trang thiết bị, kỹ thuật: Các thiết bị hiện đại ngày nay đã hỗ trợ

rất nhiều cho công tác thẩm định tài chính dự án Sự phát triển của máy tính

hiện đại và việc ứng dụng các phần mềm chuyên dụng giúp ngân hàng thu thậpđược thông tin và tính toán các chỉ tiêu nhanh chóng, chính xác hơn, từ đó rútngắn được thời gian thẩm định tài chính dự án Đồng thời chất lượng thẩm địnhtài chính dự án ngày càng được nâng cao hơn.

 Nhân tố tổ chức, điều hành: Công tác thẩm định tài chính dự án được tổ

chức một cách khoa học, chặt chẽ sẽ phát huy được sức mạnh tổng hợp, liên kếtđược các cá nhân, bộ phận trong toàn ngân hàng, sử dụng hợp lý có hiệu quảtrang thiết bị Việc sắp xếp, phân bổ chức năng, nhiệm vụ cho mỗi cá nhân, loại

bỏ được các rủi ro đạo đức và rút ngắn thời gian thẩm định Nhân tố này ảnhhưởng gián tiếp tới chất lượng thẩm định

Như vậy, tổ chức thẩm định dự án khoa học sẽ góp phần khai thác tối đamọi nguồn lực của ngân hàng, từ đó nâng cao rất nhiều chất lượng thẩm định tàichính dự án

1.3.6.2 Nhân tố khách quan

 Điều kiện kinh tế xã hội: Là nhân tố tác động không nhỏ tới chất lượng

thẩm định tài chính dự án đầu tư Nếu nền kinh tế ổn định, tăng trưởng trongthời gian của dự án thì nó sẽ không gây ra những sai sót hoặc sai sót không lớntrong tính toán của cán bộ thẩm định và dự án sẽ khả thi như đã tính toán.Ngược lại, nền kinh tế không ổn định, suy thoái, làm phát hay xảy ra khủnghoảng kinh tế…sẽ làm tăng độ rủi ro, làm sai lệch các chỉ tiêu đã tính toán

 Điều kiện tự nhiên: Cũng ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài chính dự

án đầu tư Nếu điều kiện tự nhiên không thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến thời gianthực hiện dự án, hoặc làm cho dự án không thực hiện được…Làm cho tính toántrước khi thực hiện dự án sai lệch hoàn toàn

 Các quy định của Nhà nước: Khi thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm

định phải nắm vững các quy định hiện hành để dựa trên cơ sở lý thuyết nêntảng cùng tình hình thực tiễn áp dụng vào thẩm định cho từng dự án Việc thẩmđịnh tài chính dự án cần tuân theo các quy định của nhà nước Khi đưa ra sốliệu về vốn đầu tư, các báo cáo tài chính…cán bộ thẩm định phải dựa vào dự án

cụ thể cùng các căn cứ nhà nước, quy định về vốn đầu tư, chế độ thuế khóa…

Các quy định của nhà nước hợp lý, rõ ràng sẽ giúp cho cán bộ thẩm định thựchiện công việc được dễ dàng, chính xác Ngoài ra, các quy định còn có tính chấtđịnh hướng, hỗ trợ cho hoạt động đầu tư của ngân hàng, cán bộ thẩm định cầnnắm vững để không chỉ thẩm định dự án mà còn điều chỉnh dự án sao cho quyếtđịnh đầu tư đạt hiệu quả nhất Quy định của nhà nước còn là căn cứ để đánh giátính hợp lệ của dự án đầu tư, đánh giá kết quả thẩm định có được các cấp Nhànước chấp nhận hay không.

Ngoài ra các nhân tố như sức ép cạnh tranh trong ngành, các văn bảnđiều chỉnh lãi suất, quy chế cho vay của ngân hàng trung ương cũng tác độngđến chất lượng thẩm định dự án

Tất cả các nhân tố trên tác động tới công tác thẩm định tài chính dự ánxét cả nhân tố chủ quan và khách quan đều có tác động hai chiều Nếu nhân tốnày thuận lợi sẽ là điều kiện đảm bảo tốt và phát triển công tác thẩm định tàichính dự án Nhưng ngược lại, nếu như chính những yếu tố này còn chưa chínhxác, rõ ràng, nhiều mâu thuẫn thì nó sẽ tác động xấu đến chất lượng thẩm địnhtài chính dự án, làm sai lệch, méo mó chất lượng và mục đích của công tácthẩm định tài chính dự án

1.4 Đầu tư bất động sản và các rủi ro trong đầu tư bất động sản

1.4.1 Khái niệm đầu tư bất động sản

Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực nhằm đạt được các mục tiêunhất định trong những khoảng thời gian nhất định

Đầu tư Bất động sản là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS nhằmthu được những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (Thu nhậphoặc lợi nhuận)

1.4.2 Các loại rủi ro trong đầu tư Bất động sản

Rủi ro là một trong những nhân tố cơ bản quyết định tỷ suất lợi nhuậncủa các hoạt động đầu tư Lý thuyết về đầu tư coi các quyết định đầu tư như là

sự đánh đổi giữa rủi ro và mức lãi suất mà hoạt động đầu tư mang lại Rủi rocàng cao thì mức lãi suất kỳ vọng sẽ càng cao

Rủi ro được phân loại theo nhiều tiêu thức khác nhau:

- Căn cứ vào đối tượng phát sinh rủi ro, người ta chia thành 2 loại: rủi ro liênquan đến một loại tài sản và rủi ro liên quan đến một danh mục các tài sản.Thông thường, đa dạng hóa danh mục đầu tư bằng cách xây dựng một danhmục đầu tư hợp lý sẽ làm giảm rủi ro so với từng tài sản riêng lẻ.

- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành có thể chia thành các loại rủi ro:

+ Rủi ro liên quan đến dòng thu nhập: ví dụ giá cho thuê biến động theochiều hướng xấu, tỷ lệ diện tích cho thuê giảm (tỷ lệ sử dụng công suất…), tỷ lệthất thu

+ Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản: tài sản bị hư hỏng trước thời hạn

dự kiến, tài sản bị lạc hậu do tiến bộ KH và công nghệ, tài sản bị giảm giá dobiến động thị trường và kéo theo giá cho thuê cũng giảm

+ Rủi ro liên quan đến các khoản chi phí: giá đầu vào tăng lên, mức tiêuhao các yếu tố tăng, tình trạng thất thoát, lãng phí…

+ Rủi ro liên quan đến quản trị rủi ro: sử dụng các kỹ năng quản trị rủi rokhông phù hợp có thể làm tăng nguy cơ rủi ro

- Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh rủi ro có thể chia thành rủi ro từ bên ngoài vàrủi ro bên trong

+ Rủi ro có nguồn gốc từ bên ngoài bao gồm:

* Rủi ro thị trường: những biến động của quan hệ cung cầu ngoài dự kiếnlàm ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh BĐS

* Rủi ro chính sách, những thay đổi chính sách bất lợi cho hoạt độngkinh doanh BĐS như tăng thuế, thay đổi chính sách về đất đai, thay đổi chínhsách xuất nhập khẩu…

* Rủi ro thiên nhiên gây ra…

+ Rủi ro bên trong có thể gồm:

* Rủi ro có nguyên nhân từ công nghệ: máy móc thiết bị trục trặc kỹthuật, nguyên liệu hư hỏng bất thường, những yếu tố công nghệ khác dẫn đếnchất lượng tài sản bị giảm sút…