Nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 thuộc Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam

LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài “Nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty cổ phần xây dựng số 2 thuộc tổng Công ty cổ phần xuất nhập khẩu & xây dựng Việt Nam

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

TRẦN THỊ KIỀU TRANG

NÂNG CAO KHẢ NĂNG TIẾP CẬN VỐN VAY

NGÂN HÀNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 2 THUỘC TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU &

XÂY DỰNG VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

TRẦN THỊ KIỀU TRANG

NÂNG CAO KHẢ NĂNG TIẾP CẬN VỐN VAY

NGÂN HÀNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 2 THUỘC TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU &

XÂY DỰNG VIỆT NAM

Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ

Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS HỒ VĂN VĨNH

THÁI NGUYÊN - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các số liệu, trong luận văn này là trung thực Kết quả phân tích, lý luận gắn với thực tiễn hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần xây dựng số 2

- 52 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà nội Luận văn này là kết quả lao động, công trình nghiên cứu khoa học của tôi

Thái Nguyên, tháng 5 năm 2014

Tác giả luận văn

Trần Thị Kiều Trang

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài “Nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay

ngân hàng của Công ty cổ phần xây dựng số 2 thuộc tổng Công ty cổ phần xuất nhập khẩu & xây dựng Việt Nam ” tối đã nhận được sự quan tâm giúp

đỡ của các thầy, cô giáo Khoa Đào tạo sau đại học, Trường Đại học kinh tế và Quản trị Kinh doanh - Đại học Thái Nguyên

Đặc biệt xin chân thành cảm ơn GS.TS Hồ Văn Vĩnh đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, cán bộ nhân viên trong các phòng Ban - Công ty cổ phần xây dựng số 2 đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Thái Nguyên, tháng 5 năm 2014

Tác giả luận văn

Trần Thị Kiều Trang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 4

5 Kết cấu của luận văn 4

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VÀ THỰC TIỄN VỀ TIẾP CẬN VỐN VAY NGÂN HÀNG CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò về doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm 6

1.1.2 Vai trò của doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản 9

1.2 Tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS 17

1.2.1 Quan điểm tiếp cận vốn vay 17

1.2.2 Phương pháp tiếp cận 19

1.2.3 Quy trình tiếp cận 22

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS 25

1.3.1 Yếu tố từ phía doanh nghiệp 25

1.3.2 Yếu tố từ phía ngân hàng 29

1.3.3 Yếu tố vĩ mô 31

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Các câu hỏi nghiên cứu 34

2.2 Phương pháp nghiên cứu 34

2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu 34

2.2.2 Phương pháp xử lý thông tin 35

2.2.3 Phương pháp phân tích đánh giá 35

2.3 Hệ thống chỉ tiêu đánh giá khả năng tiếp cận vốn vay của Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng công ty Vinaconex 38

2.3.1 Hệ thống chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty 38

2.3.2 Hệ thống chỉ tiêu khả năng thanh toán được đánh giá trong quá trình tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng 38

2.3.3 Hệ số nợ (Ncsh) của doanh nghiệp: 39

2.3.4 Chỉ tiêu về năng lực hoạt động của doanh nghiệp 39

2.3.5 Chỉ tiêu về khả năng sinh lời của Công ty 40

Chương 3: THỰC TRẠNG TIẾP CẬN VỐN VAY NGÂN HÀNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 2 - VINACONEX HOẠT ĐỘNG TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG & KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 42

3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh của Công ty CPXD số 2 42

3.1.1 Sự ra đời của Công ty cổ phần xây dựng số 2- vinaconex 42

3.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần xây dựng số 2- Vinaconex 45

3.1.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần xây dựng số 2 48

3.2 Thực trạng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty CPXD số 2 55

3.3 Những đánh giá hiệu quả tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty cổ phần xây dựng số 2 thuộc Tổng công ty cổ phần vinaconex 62

3.3.1 Những thuận lợi trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty 62

3.3.2 Những khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của

Công ty 67

3.3.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến tiếp cận vốn 68

Chương 4: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO KHẢ NĂNG TIẾP CẬN VỐN VAY NGÂN HÀNG CỦA CÔNG TY CPXD SỐ 2- VINACONEX TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 73

4.1 Định hường kinh doanh, phát triển của Công ty CPXD số 2 trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư bất động sản 73

4.1.1 Vị thế và chiến lược kinh doanh của Công ty 73

4.1.2 Định hướng vay vốn cho các dự án của Công ty CPXD 2-Vinaconex 76

4.2 Giải pháp nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty 78

4.2.1 Nâng cao năng lực tài chính và khả năng lập phương án, dự án xây dựng và đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty 78

4.2.2 Thiết lập quan hệ lành mạnh giữa Công ty với ngân hàng 82

4.2.3 Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ quản lý của Công ty 84

4.3 Kiến nghị 86

4.3.1 Kiến nghị đối với Tổng Công ty Vinaconex 86

4.3.2 Kiến nghị đối với ngân hàng 88

4.3.3 Kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước 92

KẾT LUẬN 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DNNVV : Doanh nghiệp nhỏ và vừa

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Quy trình tiếp cận vốn vay ngân hàng đối với các DN 22

Bảng 3.1 Tình hình lao động của Công ty CPXD số 2 47

Bảng 3.2: Một số dự án đang triển khai giai đoạntừ năm 2010 đến năm 2015 51

Bảng 3.3: Cơ cấu doanh thu thuần năm 2011 đến năm 2013 52

Bảng 3.4: Bảng tóm tắt kết quả hoạt động sản xuất kinh doanhcủa Công ty CPXD số 2 giai đoạn 2011 - 2013 53

Bảng 3.5 Bảng báo cáo tổng kết tình hình lao động năm 2011 - 2013 54

Bảng 3.6 Bảng kế hoạch và thực hiện SXKD của Công ty CPXD số 2 56

Bảng 3.7: Tỷ lệ tiếp cận vốn vay ngân hàng cho từng dự án 58

Bảng 3.8 Khó khăn khi tiếp cận vốn vay ngân hàngcủa Công ty CPXD số 2 61

Bảng 3.9 Bảng tóm tắt một số chỉ tiêu về hoạt động SXKDgiai đoạn 2011- 2014 65

Bảng 3.10 Các chỉ tiêu tài chính chủ yếu của Công ty giai đoạn 2011 đến 2013 666

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Sơ đồ 1.1 Vai trò của ngành xây dựng - trong nền kinh tế quốc dân 11

Sơ đồ 1.2: Vai trò và vị trí của kinh doanh BĐS 15

Sơ đồ 3.1 Sơ đồ tổ chức Công ty CP XD số 2 45

Biểu đồ 1.1: Biểu đồ cơ cấu GDP 16

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua, ngành xây dựng bao gồm các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế không ngừng phát triển, đóng góp đáng kể vào

sự tăng trưởng kinh tế của đất nước, có tỷ trọng đóng góp trong cơ cấu GDP ngày càng tăng, năm 2010, tỷ trọng khu vực công nghiệp - xây dựng đạt 41% GDP, trong đó lĩnh vực xây dựng chiếm khoảng 10,3% GDP Trong thành tựu

to lớn đó có sự đóng góp không nhỏ của Tổng Công ty cổ phần xuất nhập khẩu & xây dựng Việt Nam (Tổng Công ty Vinaconex) Từ năm 2006 đến

2011, Tổng Công ty Vinaconex chuyển sang hoạt động theo mô hình Tổng Công ty cổ phần Sau khi trở thành Tổng Công ty cổ phần, Vinaconex tiếp tục giữ vững vai trò là một trong những đơn vị hàng đầu của ngành xây dựng Việt Nam trên lĩnh vực xây lắp, hiện nay với trên 40 doanh nghiệp thành viên là các công ty con, tham gia vào 5 công ty liên doanh và 14 công ty liên kết hoạt động trong nhiều lĩnh vực trên khắp mọi miền của đất nước Các Công ty này đều là các doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV), tiềm lực hạn chế lại phải đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính của thế giới và trong nước nên hoạt động kinh doanh càng thêm khó khăn, phải đối diện với những thách thức, khó khăn vô cùng lớn Đó là sự thiếu hụt về vốn, sự lạc hậu về công nghệ, sự kém cạnh tranh trong mẫu mã, chất lượng sản phẩm, và sự thiếu linh hoạt trong

quản lý, chất lượng lao động còn thấp

Cũng như các doanh nghiệp thành viên của Vinaconex nói chung, Công

ty cổ phần xây dựng số 2 (Công ty CPXD số 2) nói riêng vẫn gặp phải nhiều khó khăn như trình độ lao động còn thấp, công nghệ lạc hậu, chi phí nguyên vật liệu cao, năng lực quản lý còn hạn chế và khả năng tiếp cận thị trường còn nhiều bất cập Nguyên nhân chủ yếu của những khó khăn trên xuất phát từ tiềm lực tài chính còn hạn chế, trong đó thiếu vốn luôn luôn là trở ngại lớn cho khả năng mở rộng hoạt động và phát triển sản xuất kinh doanh Đặc biệt,

trong bối cảnh khó khăn hiện nay của nền kinh tế trong nước thì các Công ty xây lắp nói chung, Công ty CPXD số 2 nói riêng càng phải đối mặt với nhiều thách thức như các dự án bị đình trệ, hàng tồn kho các công trình xây dựng dân dụng không bán được, hoạt động kinh doanh bất động sản bị đóng băng nhất là vốn vay từ ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn

Để mở rộng và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh thì vấn đề khó khăn về tài chính được coi là trở ngại chính cho sự phát triển của Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex Ngoài nguồn vốn tự có từ trước như bất động sản, tiền vốn do cổ đông đóng góp, liên doanh liên kết thì vay vốn ngân hàng là kênh quan trọng và chủ yếu của Công ty, nhưng việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty CPXD số 2 là rất khó khăn Nguyên nhân xuất phát cả từ phía Công ty và các ngân hàng

-Về phía Công ty, không hiểu thật sâu cơ chế tín dụng của ngân hàng thương mại, có tâm lý e ngại thủ tục vay vốn của ngân hàng rườm rà, phức tạp, việc giải quyết cho vay của ngân hàng khó khăn Nội dung của phương

án, kế hoạch sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư đôi khi được thiết lập sơ sài, bởi vậy thiếu thuyết phục ngân hàng khi xem xét thẩm định cho vay, việc thiết lập thủ tục vay vốn của ngân hàng không đúng quy định mà ngân hàng yêu cầu Năng lực tài chính nội tại của Công ty yếu, các hệ số tài chính vẫn chưa đảm bảo theo yêu cầu của ngân hàng, không xác định rõ ràng được dòng tiền lưu chuyển của các dự án xây dựng cũng như các dự án bất động sản, bởi vậy không tính toán được đúng khả năng trả nợ trong tương lai Trong quan

hệ với ngân hàng còn thiếu kinh nghiệm, việc bố trí cán bộ quan hệ giao dịch với ngân hàng không hợp lý, cán bộ có tư tưởng e ngại, thiếu tự tin trong quan

hệ, khả năng thuyết trình, đàm phán với ngân hàng còn yếu

- Về phía ngân hàng, định kiến của ngân hàng thương mại về tính rủi ro cao trong việc cho vay các Công ty trong xây lắp và hoạt động kinh doanh bất động sản trong thời gian qua cũng gây khó khăn cho các Công ty xây lắp khi

tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng Việc cứng nhắc trong quyết định cho vay, yêu cầu khắt khe về tài sản, dự án đấu thầu đảm bảo tiền vay và sự yếu kém

về chuyên môn của cán bộ ngân hàng cũng là những nguyên nhân dẫn đến việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty rất khó khăn Bên cạnh đó, cơ chế chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp tiếp cận vốn vay ngân hàng chưa phát huy tác dụng

Trước thực trạng đó, việc tìm ra các giải pháp để nâng cao hiệu quả tiếp cận vốn vay của ngân hàng cho Công ty cổ phần xây dựng số 2 đang hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư bất động sản là vấn đề cấp thiết hiện nay, cần được nghiên cứu giải quyết Từ góc độ đó, tác giả chọn đề tài

“Nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty cổ phần xây dựng số 2 thuộc tổng Công ty cổ phần xuất nhập khẩu & xây dựng Việt Nam ” làm đề tài luận văn thạc sĩ kinh tế, với mong muốn nêu lên được thực

trạng nhu cầu vốn của Công ty CPXD số 2, đánh giá khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty, trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty cổ phần xây dựng

số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex đang hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực xây lắp và kinh doanh bất động sản nhằm đề xuất một số giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty CPXD số 2

Để đạt được mục tiêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

1 Phân tích lý luận và thực tiễn về khả năng tiếp cận vay vốn ngân hàng của các công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản nói chung và Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex nói riêng;

2 Nghiên cứu thực trạng tiếp cận vốn của Công ty xây dựng số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex và những yếu tố ảnh hưởng

3 Đề ra phương hướng và một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn ngân hàng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng công ty Vinaconex

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

- Hoạt động sản xuất kinh doanh và tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty cổ phần xây dựng số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex trong lĩnh vực xây lắp và đầu tư kinh doanh bất động sản

Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

- Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề quản trị sản xuất kinh doanh và tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty cổ phần xây dựng số 2, đồng thời nghiên cứu cả cơ chế cho vay vốn của ngân hàng thương mại mà Công ty tiếp cận

- Thời gian nghiên cứu: về thực trạng từ năm 2010 đến 2013, về phương hướng và giải pháp đến năm 2020

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Luận văn kế thừa có chọn lọc những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan tới một số nội dung của đề tài

- Thông qua đề tài trên, luận văn sẽ làm sáng tỏ tình hình thực tế thiếu vốn của Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex hoạt động trong lĩnh vực xây lắp và đầu tư bất động sản hiện nay để tìm ra những hạn chế, khó khăn vướng mắc và nguyên nhân, từ đó đề ra phương hướng, nêu lên những giải pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn nhằm tiếp cận được nguồn vốn vay

từ ngân hàng và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn vay cho các dự án đầu tư cho Công ty CPXD số 2, do đó luận văn có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phần nội dung chính của luận văn gồm 4 chương:

Chương 1: Lý luận chung và thực tiễn về tiếp cận vốn vay ngân hàng

của doanh nghiệp ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng tiếp cận vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp

hoạt động trong lĩnh vực xây dựng & kinh doanh BĐS nói chung và Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex

Chương 4: Một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay

ngân hàng của Công ty CPXD số 2 thuộc Tổng Công ty Vinaconex trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư kinh doanh bất động sản

Luật Doanh nghiệp hiện hành quy định “Doanh nghiệp là tổ chức kinh

tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”

Doanh nghiệp là một trong các chủ thể kinh doanh chủ yếu của xã hội,

“Doanh nghiệp là đơn vị kinh doanh được thành lập để thực hiện hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lời”

Do doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản (BĐS) là loại hình doanh nghiệp đặc thù nên để đưa ra khái niệm doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản thì chúng ta cần hiểu một cách đầy đủ về doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS, trước tiên cần đưa ra định nghĩa về lĩnh vực hoạt động thi công xây dựng và kinh doanh BĐS:

+ Hoạt động thi công xây dựng được hiểu một cách cơ bản là những công việc thuộc quá trình xây dựng các hạng mục công trình (bao gồm cả lắp

đặt thiết bị) Theo khoản 2 điều 3 luật Xây dựng năm 2003 “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước được xây dựng theo thiết kế Công trình xây dựng bao gồm

công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác”

+ Hoạt động kinh doanh bất động sản

Khái niệm kinh doanh BĐS theo điều 4 khoản 2 Luật kinh doanh BĐS

năm 2006 quy đinh “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”

Hoạt động kinh doanh BĐS cần tuân thủ các nguyên tắc sau (theo điều

5 của luật kinh doanh BĐS)

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS phải bình đẳng trước pháp luật

- BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo qui định của luật kinh doanh BĐS và các qui định khác của pháp luật có liên quan

- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai và minh bạch Doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS cũng là một tổ chức kinh

tế phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc xây dựng

và phát triển đất nước

1.1.1.2 Đặc điểm của hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS

+ Đặc điểm của xây dựng:

Là quá trình xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo, hiện đại hoá, khôi phục công trình nhà máy, xí nghiệp, đường xá, nhà cửa nhằm phục vụ cho đời sống, sản xuất của xã hội Sản phẩm của nó là các công trình đã xây dựng, lắp đặt hoàn thành có thể đưa vào sử dụng phục vụ cho sản xuất và đời sống So với ngành sản xuất khác, ngành xây dựng cơ bản có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở sản phẩm và quá trình sản xuất chính vì vậy, ở mỗi sản phẩm hay từng công trình đều có khâu tổ chức, quản lý và biện pháp thi công khác nhau tùy thuộc vào địa điểm, tiến độ thi công … để có hiệu quả cao nhất

+ Đặc điểm của kinh doanh BĐS:

Là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đối tượng kinh doanh là một hàng hóa đặc biệt không thể di dời Kinh doanh BĐS đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn, đặc biệt khi nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp… thì các dự án thường có quy mô vốn đầu tư lớn và diện tích chiếm đất cũng lớn Chính vì vậy nó là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng cao

1.1.1.3 Mối quan hệ giữa hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS

Hoạt động xây dựng ở nước ta đang diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng các khu đô thị mới trong cả nước Việc đồng bộ hóa giữa cơ sở hạ tầng, nhà chung cư, biệt thự, nhà vườn … và các dịch vụ đi kèm tại các khu đô thị mới đã tạo niềm tin cho người dân khi quyết định lựa chọn nơi ở để an cư lạc nghiệp Chính vì vậy sự phát triển, hoạt động của các Công ty xây dựng luôn luôn bao gồm cả hoạt động kinh doanh BĐS

Vì mối quan hệ giữa xây dựng và đầu tư kinh doanh BĐS luôn có sự liên kết chặt chẽ Hầu hết các Công ty hoạt động trong xây dựng bao giờ cũng có sự tìm hiểu, các mối quan hệ chặt chẽ, thông tin đa chiều và sự nhạy bén về thị trường như tìm hiểu nhu cầu của các khách hàng mục tiêu trên cơ sở đó hợp tác với các nhà tư vấn thiết kế nhằm đưa ra những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của khách hàng Mặt khác, các sản phẩm của Công ty xây dựng đa phần trở thành hàng hóa BĐS như nhà ở, buộc các Công ty xây dựng phải kinh doanh

cả BĐS Do đó các Công ty xây dựng ngoài việc tìm kiếm thị trường xây dựng thì luôn tìm kiếm các cơ hội đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực BĐS Ngoài việc đầu tư trực tiếp, các Công ty xây dựng còn hợp tác, liên doanh với các chủ đầu tư lớn khác để thực hiện các dự án có quy mô lớn tại các tỉnh, thành trong cả nước Từ đó, các Công ty này đa dạng hóa hình thức hoạt động sản xuất kinh doanh của mình để tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp

1.1.2 Vai trò của doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản

Đối với sự phát triển kinh tế của một đất nước thì phải kể đến sự đóng góp của các DN nói chung Đối với các nước đang phát triển thì các DN có vị trí và vai trò hết sức quan trọng Ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới, các DN đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh

tế và có vai trò quan trọng trong mạng sản xuất và chuỗi cung ứng hàng hóa và dịch vụ Các DN có khả năng tạo ra nhiều việc làm với chi phí thấp, cung cấp cho xã hội khối lượng đáng kể hàng hóa, dịch vụ, làm tăng GDP cho nền kinh

tế, tăng cường kỹ năng quản lý và đổi mới công nghệ, góp phần giảm bớt chênh lệch về thu nhập trong xã hội, xóa đói giảm nghèo, tăng nguồn tiết kiệm

và đầu tư của dân cư địa phương, làm cho nền kinh tế năng động và hiệu quả hơn, cải thiện mối quan hệ giữa các khu vực kinh tế khác nhau Đặc biệt ở các nước đang phát triển thì việc xây dựng nhà cửa, khu đô thị mới, khu công nghiệp hiện đại, đầu tư hệ thống giao thông như cầu, đường, bến bãi … là rất quan trọng Ở Việt nam các DN xây dựng và kinh doanh BĐS có tỷ trọng đóng góp trong cơ cấu GDP hàng năm là rất lớn Theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm

2010 tỷ trọng khu vực công nghiệp - xây dựng đạt 41% GDP, trong đó lĩnh vực xây dựng chiếm khoảng 10,3% GDP Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, theo quy mô và trình độ phát triển của nền kinh tế thị trường, nếu tổng tích lũy thấp thì cũng chiếm từ 5- 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 - 20% GDP Do đó ngành Xây dựng và kinh doanh BĐS ngày càng khẳng định là ngành kinh tế quan trọng của đất nước

Vị trí và vai trò của DN xây dựng và kinh doanh BĐS được thể hiện qua các đặc điểm nội dung chủ yếu như sau:

* Đối với xây dựng:

Các DN xây dựng là một bộ phận kinh tế không thể thiếu được đối với một nước đang phát triển Theo thống kê của Bộ Xây dựng năm 2012, cả nước có trên 300.000 DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, trên 90% này

là các doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) hoạt động trên tất cả các lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ yếu của ngành xây dựng như tư vấn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS DN xây dựng hoạt động ở hầu hết các lĩnh vực như đường xá, cầu, các khu công nghiệp, các dự án đô thị, các nhà máy thủy điện… Xây dựng là ngành duy nhất tạo ra tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân dưới dạng công trình xây dựng Hoạt động trong lĩnh vực xây dựng là những hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội Sản phẩm xây dựng trực tiếp tạo nên tổng sản phẩm quốc gia và đóng góp vào ngân sách quốc gia thông qua thuế Do đó, các DN xây dựng đóng góp rất đáng kể vào GDP của cả nước Ngoài ra DNNVV ngành xây dựng thu hút rất nhiều lao động phổ thông, lao động thời vụ….tạo công ăn việc làm với chi phí đầu tư thấp, giảm thất nghiệp, góp phần ổn định và phát triển xã hội Việc mở rộng và phát triển DN xây dựng góp phần không nhỏ trong việc làm tăng GDP

Các DN ngành xây dựng có mặt khắp ở các vùng miền trong cả nước,

nó đã và đang thu hút được hàng triệu việc làm mỗi năm, tạo ra nguồn thu nhập ổn định cho dân cư, góp phần quan trọng trong việc tạo lập sự phát triển cân bằng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Việt nam cho đến nay chủ yếu vẫn là một nước nông nghiệp, tính đến năm 2012 nông nghiệp chiếm tỷ trọng 21,5%, nên thu nhập của người dân vẫn còn thấp, nhất là dân cư nông thôn chỉ dựa vào nền nông nghiệp thuần nông Việc phát triển các DNNVV ngành xây dựng đã thu hút lao động thời

vụ của người nông dân làm tăng thu nhập của dân cư nông thôn một các đáng

kể, góp phần xóa đói giảm nghèo, giảm khoảng cách về thu nhập giữa nông thôn và thành thị

Việc phát triển các DN nói chung và các DNNVV ngành xây dựng nói riêng dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo khía cạnh vùng kinh tế, ngành kinh tế và thành phần kinh tế Trước tiên, đó là sự thay đổi cơ cấu kinh tế

vùng, nhờ sự phát triển xây dựng đường xá, cầu đường, xây dựng các khu công nghiệp … đã tạo cho giao thông khai thông, nên dân cư được giao thương một các dễ dàng, tạo thu nhập cho người nông dân, xóa dần tình trạng thuần nông Bên cạnh đó sự phát triển của ngành xây dựng còn có tác dụng làm cho cơ cấu thành phần kinh tế thay đổi, thu hút được nhiều doanh nhân và lao động, trong đó nhờ sự phát triển xây dựng các khu công nghiệp và dịch vụ tăng, nhờ đó mà một lượng lớn lao động nông thôn trẻ sẽ được thu hút vào các DN công nghiệp và dịch vụ thuộc nhiều thành phần kinh tế, chính vì vậy

mà thu nhập của dân cư được đa dạng hóa và nâng cao, góp phần giảm khoảng cách về thu nhập giữa các tầng lớp dân cư Chính ngành xây dựng phát triển đã tạo điều kiện phát huy lợi thế của mỗi vùng, giảm bớt khoàng cách giữa các vùng miền trên toàn quốc, đa dạng hóa các nghành nghề xóa

bỏ mức chênh lệch về thu nhập giữa các vùng dân cư Nó làm chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thông qua sự phát triển xây dựng tao điều kiện giao thương được

dễ dàng, thúc đẩy sự phát triển các ngành nghề truyền thống và sản xuất ra các sản phẩm mang bản sắc văn hóa dân tộc, khai thác thế mạnh của đất nước

Sơ đồ 1.1 Vai trò của ngành xây dựng - trong nền kinh tế quốc dân

xuất của xã hội

Vai trò của ngành xây dựng trong nền kinh tế

quốc dân

Ngành xây dựng

là quá trình xây dựng, cải tạo góp phần quan trọng trong việc tạo lập

sự phát triển cân bằng và chuyển dịch cơ cấu kinh

tế

Động thái phát triển ngành xây dựng tác động đến đời sống của công nhân lao động thời vụ, tạo giao thương dễ dàng, tăng thu nhập cho người dân

Ngành xây dựng tạo điều kiện phát huy lợi thế mỗi vùng miền, giảm khoảng cách kinh tế giữa các vùng miền

* Đối với kinh doanh bất động sản:

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn

cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước đang phát triển rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ USD

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động, nếu BĐS có đủ điều kiện theo pháp luật thì nó sẽ trở thành hàng hóa và được định giá theo thị trường và sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra Theo thống kê của phòng quản lý thị trường BĐS - Cục quản

lý nhà cho thấy tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội

Kinh doanh BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN) Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo Tổng cục thống kê, lực lượng lao động tham gia vào ngành BĐS đã tăng rất nhanh trong thời gian qua Tính đến năm 2011, ngành xây dựng sử dụng 3,22 triệu lao động, tăng gấp hơn 1,6 lần so với năm 2005 và cũng trong thời gian đó số lao động hoạt động kinh doanh BĐS tăng tới 6,3 lần, tăng thêm 119 ngàn người vào cuối năm 2011 Tổng số lao động trong ngành BĐS năm 2011 là 3,34 triệu người, chiếm vị trí thứ 4 trong các ngành sử dụng nhiều lao động nhất, chỉ đứng sau

nông nghiệp, công nghiệp chế biến chế tạo và thương mại Phát triển và kinh doanh tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế thì các khoản thu ngân sách có liên quan đến kinh doanh BĐS mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được

và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu

bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân

Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

Kinh doanh BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố

cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản

xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Đồng thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường hàng hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người

Kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các DN kinh doanh BĐS Kinh doanh BĐS chính là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh BĐS

Kinh doanh BĐS còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính - tiền tệ Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu được

từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng Mặt khác ở nước ta hiện nay, giá đất thường được giao bán bằng vàng vì vậy khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất Giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua khiến thị trường nhà đất biến động mạnh, việc lên xuống thất thường của của thị trường BĐS tạo tâm lý bất an cho những người mua bán

Với nền kinh tế ổn định, việc kinh doanh BĐS và thị trường tài chính tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển, vì những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ Từ mối quan hệ này, không ít

ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh

tế quốc dân, được đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế Theo Tổng cục thống kê, qui mô vốn đầu tư vào BĐS tăng liên tục trong những năm gần đây Đến năm 2011 đã có gần 43.500 tỷ đồng đầu tư vào xây dựng - tăng 3,5 lần so với năm 2005 - và cũng chừng đó đầu tư vào kinh doanh BĐS - tăng tới 9,8 lần so với năm 2005 - trong khi tổng vốn đầu tư toàn xã hội chỉ tăng tương ứng gần 2,6 lần khiến cho tỷ trọng vốn đầu

tư vào ngành BĐS trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đã tăng từ 4,9% năm

2005 lên 9,9% năm 2011

Ngoài ra kinh doanh BĐS tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực Nhà nước và khu vực tư nhân trong việc cung ứng các loại hình kinh doanh BĐS Nó còn thúc đẩy thị trường BĐS sôi động, có hiệu quả, chính quy và lành mạnh hơn Kinh doanh BĐS là cầu nối giữa cung và cầu đáp ứng sự tìm kiếm của các khách hàng khi có nhu cầu

Sơ đồ 1.2: Vai trò và vị trí của kinh doanh BĐS

Vai trò và vị trí của kinh doanh BĐS (thị trường BĐS) - trong nên kinh tế quốc dân

Động thái của kinh doanh BĐS tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh

tế đặc biệt là thị trường tài chính tiền tệ

Kinh doanh BĐS tạo sự cạnh tranh lành mạnh trong thị trường BĐS

Trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam hiện nay , với xu thế hội nhập và phát triển, nước ta đang thu hút một lượng vốn đầu tư rất lớn từ phía nước ngoài Các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS đó ở nhiều lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế: Dự án giao thông, dự án đô thị, xây khu công nghiệp, điện, nước, nông nghiệp, y tế, giáo dục, …Tất cả các dự án này đều

có sự tham gia của các DNNVV thuộc ngành xây dựng và kinh doanh BĐS

Theo Nghị quyết Đại hội XI của Đảng trong đó cơ cấu GDP là nội dung quan trọng mà nhiệm vụ thực hiện kế hoạch kinh tế - xã hội đã đề ra, thì mục tiêu của việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ 2011- 2015 là giảm tỷ trọng của nhóm ngành nông, lâm nghiệp- thủy sản, tăng mạnh tỷ trọng của nhóm ngành công nghiệp- xây dựng và giữ tỷ trọng của nhóm ngành dịch vụ, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, để đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại Ngành xây dựng và kinh doanh BĐS thu hút mạnh vốn đầu tư, kể cả vốn đầu tư của khu vực kinh tế nhà nước Theo thống kê của Tổng cục thống kê vốn nhà nước đầu tư vào ngành xây dựng năm 2011 lên đến hơn 18 ngàn tỷ đồng, gần gấp 3 lần so với năm 2005 và đầu tư vào kinh doanh BĐS tăng tới hơn 5 lần so với năm 2005, lên đến gần 8.400 tỷ đồng Từ kết quả đã thực hiện được, có thể nêu một số vấn đề khi nhìn nhận mục tiêu cả thời kỳ 2011-2015

Biểu đồ 1.1: Biểu đồ cơ cấu GDP

Cơ cấu GDP 2010, mục tiêu 2015 và thực hiện tính đến 2012 Nguồn

1.2 Tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS

1.2.1 Quan điểm tiếp cận vốn vay

Để tồn tại, phát triển và nâng cao năng lực cạnh tranh, các DN thuộc lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS rất cần vốn để hoạt động, nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm, đổi mới trang thiết bị, đầu tư vào các dự án có tiềm năng Cũng như các DN nói chung , DN xây dựng và kinh doanh BĐS cũng

có nhu cầu vốn ngắn hạn và dài hạn Nhu cầu vốn ngắn hạn - vốn lưu động là nhu cầu thường xuyên, nhu cầu vốn dài hạn rất cần cho các dự án xây dựng, dự

án đầu tư BĐS của các DN Các DN xây dựng và kinh doanh BĐS mặc dù có vốn điều lệ lớn, nhưng do đặc thù trong hoạt động sản xuất kinh doanh như mua dự án, bỏ vốn đầu tư, xây dựng sau đó chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại nên phần lớn các DN vẫn phải huy động vốn từ nhiều kênh để phục vụ sản xuất kinh doanh Ngoài nhu cầu vốn lưu động, nhu cầu vốn dài hạn để DN đầu tư vào tài sản cố định, xây dựng các dự án và thực hiện các dự án đầu tư BĐS cũng rất lớn Về nguyên tắc, các DN có thể sử dụng nguồn vốn dài hạn, bao gồm vốn chủ sở hữu và nợ dài hạn để tài trợ cho những loại dự án này DN

có thể vay dài hạn thông qua ngân hàng, thông qua phát hành trái phiếu huy động vốn trên thị trường vốn, hoặc liên doanh liên kết với các DN khác

Ở nhiều nước trên thế giới, vốn vay ngân hàng giữ một vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ vốn cho các DN nói chung Vốn vay ngân hàng là một

kênh hỗ trợ vốn để thúc đẩy sự ra đời và phát triển của các DNNVV Tại

những nước có nền kinh tế phát triển như Mỹ, Anh, Đức, Nhật Bản thì việc tài trợ vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các DN không phải là cổ phiếu, trái phiếu của các DN phát hành mà lại là nguồn vốn tài trợ từ các trung gian tài chính, trong đó có nguồn vốn vay của ngân hàng Nguồn vốn vay của ngân hàng còn góp phần hỗ trợ vốn cho các DN để thực hiện đầu tư chiều rộng và chiều sâu

Ở Việt Nam, để tồn tại và phát triển, các DN phải liên tục đổi mới thiết

bị và công nghệ, tìm những dự án khả thi hoặc tìm những đối tác có tiềm lực kinh tế vững chắc để liên doanh liên kết Nhưng nguồn vốn vay của Ngân hàng vẫn là nơi mà các DN của ngành xây dựng và kinh doanh BĐS tìm đến đầu tiên và chủ yếu Vốn vay ngân hàng trở thành đòn bẩy kinh tế quan trọng nhất giúp các DN xây dựng và kinh doanh BĐS thực hiện quá trình tái sản xuất mở rộng và tăng cường năng lực kinh doanh, nâng cao khả năng cạnh tranh của các sản phẩm trên thị trường

Như vậy, nguồn vốn vay ngân hàng là nguồn vốn vô cùng quan trọng đối với các DN thuộc ngành xây dựng và kinh doanh BĐS Việc tiếp cận vốn vay ngân hàng đối với các DN này trở thành yếu tố quyết định đến việc duy trì và mở rộng hoạt động sản xuất, đầu tư kinh doanh của DN

Quan điểm về tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN thuộc ngành xây dựng và kinh doanh BĐS có thể được diễn giải như sau:

Tiếp cận vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp thuộc ngành xây dựng

và kinh doanh BĐS là quá trình từ khi DN phải tìm tòi, nghiên cứu, đưa ra những dự án, phương án khả thi, thuyết phục được ngân hàng một cách cụ thể Đặc biệt phải tìm hiểu thông tin về sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng, nộp hồ sơ vay vốn đến khi DN nhận được nguồn vốn tín dụng của ngân hàng

Khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS là những DN phải tìm hiểu được những thông tin về sản phẩm, dịch vụ, chính sách của ngân hàng trong từng bối cảnh kinh tế Điều quan trọng là các

DN phải có khả năng tạo lập hồ sơ vay vốn, chi tiết từng vấn đề để hai bên có thể giải quyết những khó khăn vướng mắc, để phía ngân hàng chấp thuận

Khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN nói chung và các DN thuộc ngành xây dựng và kinh doanh BĐS nói riêng cũng có thể hiểu là những thuận lợi và khó khăn từ phía chủ quan DN và từ phía khách quan của các ngân hàng cũng như các yếu tố khách quan khác khi các DN đến vay vốn của ngân hàng thương mại

1.2.2 Phương pháp tiếp cận

Các DN xây dựng và kinh doanh BĐS có thể tiếp cận nguồn vốn của ngân hàng để hỗ trợ cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực xây dựng và các dự án BĐS của mình bằng các hình thức khác nhau tùy thuộc vào cách thức quản lý của từng DN, cách chào thầu các dự án, các bảng số liệu của từng hạng mục công trình, thông tin về dự án mà DN có được và khả năng đáp ứng các yêu cầu tín dụng của các ngân hàng và quỹ bảo lãnh tín dụng Các phương pháp tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN có thể kể đến như sau:

* Tiếp cận trực tiếp: Các DN thuộc ngành xây dựng và kinh doanh

BĐS có thể tìm hiểu thông tin về những chính sách hỗ trợ cho vay của Nhà nước, các sản phẩm và dịch vụ của ngân hàng qua nhiều kênh như trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông qua các hoạt động marketing ngân hàng Qua tiếp xúc với cán bộ ngân hàng, DN có thể được tư vấn về các sản phẩm cũng như cách lập hồ sơ vay vốn ngân hàng để tài trợ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Tiếp đó, DN có thể nộp hồ sơ vay vốn cho ngân hàng mình lựa chọn Nếu đáp ứng được các điều kiện của ngân hàng thì DN tiếp cận được vốn vay ngân hàng

* Tiếp cận gián tiếp: Các DN xây dựng và kinh doanh BĐS có thể tiếp

cận vốn vay ngân hàng thông qua bên thứ ba, đó là thông qua sự bảo lãnh của Tổng công ty, tập đoàn lớn, các hội, hiệp hội, hoặc qua quỹ bảo lãnh tín dụng Với uy tín và khả năng tài chính lớn của bên thứ ba, các DN có thể tìm kiếm

được thông tin về ngân hàng mình cần, cách thức lập hồ sơ tín dụng và tăng khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng

+ Thông qua Tổng công ty, Tập đoàn: Các DN xây dựng và kinh doanh BĐS thuộc Tổng Công ty hoặc Tập đoàn lớn cũng có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng thông qua sự bảo lãnh của Tổng Công ty hoặc Tập đoàn lớn có uy tín của mình và đã có quan hệ với ngân hàng mà DN lựa chọn, từ đó có khả năng tiếp cận vốn vay một cách dễ dàng hơn Ngoài ra, chính các ngân hàng

có mối quan hệ thân thiết với DN cũng có thể bảo lãnh cho DN tiếp cận vốn vay từ ngân hàng khác

+ Thông qua hội, hiệp hội: Các DN tìm hiểu để được tư vấn về các sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng, các phương pháp thực hiện chế độ kế toán tài chính đơn giản, hỗ trợ việc lập kế hoạch xây dựng các dự án đầu tư một cách chặt chẽ, đưa ra những phương hướng, kế hoạch đầu tư hợp lý Việc này rất quan trọng trong việc nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN Ngoài ra, các DN thuộc ngành xây dựng và kinh doanh BĐS có thể tiếp xúc với các ngân hàng, tạo mối quan hệ với các ngân hàng, từ đó tiếp cận vốn vay ngân hàng

+ Thông qua quỹ bảo lãnh tín dụng: DN xây dựng và kinh doanh BĐS

cũng có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng qua quỹ bảo lãnh tín dụng Quỹ bảo lãnh tín dụng cho các DN thuộc ngành xây dựng và kinh doanh BĐS là một công cụ hỗ trợ tín dụng quan trọng đối với các DN Quỹ bảo lãnh tín dụng được thành lập nhằm bảo lãnh cho các DN khi không đủ tài sản thế chấp, cầm

cố, vay vốn của các tổ chức tín dụng

* Tiếp cận thông tin giữa ngân hàng và doanh nghiệp: DN và ngân

hàng cần thẳng thắn trao đổi thông tin vì lợi ích của cả đôi bên Việc trao đổi thông tin giữa DN và ngân hàng là điều cần thiết để tiếp cận vốn ngân hàng

DN chủ động công khai thẳng thắn nói ra những dịch vụ, yêu cầu ngân hàng

có phù hợp hay không, có điều gì mà DN cho là không hợp lý từ phía ngân

hàng DN nên thông báo thường xuyên cho ngân hàng các kế hoạch sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính để ngân hàng chủ động có giải pháp trợ giúp

DN khi gặp khó khăn Như vậy, những “mâu thuẫn” giữa ngân hàng và DN mới được giải quyết, từ đó hỗ trợ cho DN hoàn thiện các yêu cầu vay vốn ngày càng nghiêm ngặt của ngân hàng

Ở Việt Nam, các DN có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng thông qua sự trợ giúp của quỹ bảo lãnh tín dụng trung ương DN là đối tượng đang được sự quan tâm mật thiết của các cấp quản lý và mới đây nhất, Chính phủ đã chỉ đạo một trong những giải pháp hỗ trợ các DN là cải tiến hoạt động của các quỹ bảo lãnh tín dụng, thông qua Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) Quỹ bảo lãnh tín dụng giúp các DN vay vốn ngân hàng thông qua bảo lãnh của bên thứ ba, quỹ cũng có nhiệm vụ thẩm định các dự án và tính an toàn cho các khoản vay, ngoài ra còn hỗ trợ DN hoàn thiện hồ sơ vay vốn Điều kiện để được bảo lãnh tín dụng là DN có phương án sản xuất, kinh doanh khả thi, có tài sản thế chấp, cầm cố tại ngân hàng tối thiểu bằng 10% giá trị khoản vay và quỹ chỉ cấp bảo lãnh tín dụng tối đa bằng 80% phần chênh lệch giữa giá trị khoản vay và giá trị tài sản thế chấp, cầm cố của DN tại ngân hàng Khi bảo lãnh qua quỹ, DN sẽ trả phí bảo lãnh là 0,5%/năm trên tổng số tiền được bảo lãnh

* Thông qua Quỹ phát triển DN: Các DN cũng có thể tiếp cận vốn vay

ngân hàng với lãi suất ưu đãi thông qua Quỹ phát triển DN Thông qua Quỹ, các DN được trợ giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của các DN, chú trọng hỗ trợ hoạt động đổi mới, phát triển sản phẩm có tính cạnh tranh cao và thân thiện với môi trường; đầu tư, đổi mới trang thiết bị kỹ thuật, công nghệ tiên tiến; phát triển công nghiệp hỗ trợ; nâng cao năng lực quản trị DN Quỹ sẽ ủy thác cho các tổ chức tín dụng cho vay ưu đãi đối với các DN có dự án khả thi thuộc lĩnh vực ưu tiên, khuyến khích của Nhà nước

1.2.3 Quy trình tiếp cận

Thủ tục vay vốn ngân hàng của các DN nói chung bao gồm những yêu cầu bắt buộc từ phía ngân hàng khi cho các DN muốn vay vốn Quy trình tiếp cận vốn vay của ngân hàng đối với DN thuộc ngành xây dựng và kinh doanh BĐS là bảng tổng hợp mô tả các bước đi của DN từ khi có thông tin về sản phẩm, dịch vụ ngân hàng phù hợp với nhu cầu vốn của DN, lập hồ sơ đề nghị vay vốn đến lúc được ngân hàng chấp thuận ra quyết định cho vay Quy trình này có thể được tóm tắt ở bảng dưới đây:

Bảng 1.1: Quy trình tiếp cận vốn vay ngân hàng đối với các DN Các giai đoạn của quy trình Nhiệm vụ của DN ở mỗi giai đoạn

Tiếp cận thông tin tín dụng DN có thể tìm hiểu thông tin sản phẩm,

những gói kích cầu, dịch vụ ngân hàng qua nhiều kênh (trực tiếp hoặc gián tiếp)

Lập hồ sơ đề nghị vay vốn Cung cấp thông tin về các dự án đầu tư xây

dựng, dự án đầu tư BĐS… , hay còn gọi là

hồ sơ vay vốn

Ký kết hợp đồng tín dụng Thực hiện các thủ tục (do ngân hàng yêu cầu)

trong việc ký kết hợp đồng tín dụng (nếu được chấp thuận cho vay)

Việc hiểu rõ quy trình tiếp cận vốn vay của ngân hàng giúp các DN nhận thức rõ hơn về hoạt động tín dụng nói chung và cho vay nói riêng của các ngân hàng DN cũng chuẩn bị các điều kiện cần thiết khi tiếp cận vốn vay ngân hàng, nâng cao khả năng chấp thuận hồ sơ vay vốn từ phía ngân hàng, đồng thời cũng tránh những rủi ro cho ngân hàng khi DN hiểu rõ và thực hiện đúng theo quy trình tín dụng của ngân hàng Quy trình tiếp cận vốn vay ngân hàng làm cơ sở cho DN trong việc thiết lập các hồ sơ và thực hiện các thủ tục vay vốn về mặt hành chính Bên cạnh đó, quy trình tiếp cận cũng chỉ rõ mối

quan hệ giữa DN và ngân hàng trong từng bước từ khi DN lập hồ sơ vay vốn đến khi DNvay được vốn

Các giai đoạn căn bản của một quy trình tiếp cận được thể hiện cụ thể như sau:

* Giai đoạn tiếp cận thông tin tín dụng: DN có thể tiếp cận thông tin tín

dụng bằng các phương pháp khác nhau như đã đề cập ở phần trên

* Giai đoạn lập hồ sơ đề nghị vay vốn: Lập hồ sơ là khâu đầu tiên khi

DN tiếp cận vốn vay của ngân hàng, nó được thực hiện ngay sau khi DN tiếp xúc được với cán bộ tín dụng của ngân hàng Tùy theo quan hệ giữa DN và ngân hàng, tùy theo quy mô khoản vay hay hình thức vay vốn của DN mà hồ

sơ DN phải đảm bảo các thông tin khác nhau Nhìn chung, một bộ hồ sơ đề nghị vay vốn của DN phải đảm bảo các thông tin sau:

- Thông tin về năng lực pháp lý và năng lực hành vi của DN

- Thông tin về khả năng sử dụng và hoàn trả vốn của DN

- Thông tin về đảm bảo tín dụng (đảm bảo cho khoản vay)

Để đảm bảo các thông tin này cung cấp cho ngân hàng, DN cần phải lập và nộp cho ngân hàng các giấy tờ sau:

- Giấy đề nghị vay vốn

- Các tài liệu chứng minh năng lực pháp luật, giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân của khách hàng (chẳng hạn như giấy phép thành lập DN, giấy đăng ký kinh doanh, quyết định bổ nhiệm giám đốc, điều lệ hoạt động ….)

- Phương án đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS khả thi và kế hoạch trả

nợ hoặc dự án đầu tư

- Hồ sơ chứng minh năng lực tài chính, hợp đồng mua, bán hàng, biên lai thuế, hóa đơn, chứng từ, Bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, thuyết minh báo cáo tài chính, báo cáo lưu chuyển tiền tệ của ít nhất hai năm gần nhất của thời kỳ gần nhất

- Các tài liệu chứng minh tính hợp pháp và giá trị các tài sản bảo đảm

nợ vay: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu

- Các giấy tờ liên quan nếu cần thiết

- Nếu thiếu một trong các yếu tố trên, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng trở lên khó khăn hơn, và chúng ta tạm gọi là thủ tục vay vốn chưa hoàn chỉnh

* Giai đoạn ký kết hợp đồng tín dụng: Khi được chấp thuận cho vay,

DN cần thực hiện các thủ tục do ngân hàng yêu cầu trong việc ký kết hợp đồng tín dụng Hợp đồng tín dụng bao gồm các nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức đảm bảo, giá trị tài sản đảm bảo, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thỏa thuận Hợp đồng tín dụng cũng nêu rõ quyền và nghĩa vụ của cả DN và ngân hàng

Ở khâu này, DN cần kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng tín dụng

mà DN ký kết, đặc biệt là các điều kiện tín dụng mà ngân hàng đưa ra DN cần xem xét khả năng thực hiện cũng như đánh giá về mặt lợi ích và mức độ rủi ro của khoản vay mang lại trong các điều kiện tín dụng này Trong trường hợp không thể chấp nhận DN có thể đề xuất ngân hàng sửa đổi các điều kiện tín dụng trong hợp đồng

DN cũng phải có nghĩa vụ sử dụng vốn vay theo đúng mục đích, thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và các cam kết khác; trả nợ gốc và lãi vay theo thỏa thuận; chịu trách nhiệm trước pháp luật khi không thực hiện đúng các thỏa thuận về việc trả nợ vay và thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo nợ vay đã cam kết Việc sử dụng vốn vay đúng mục đích góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn vay, đồng thời giúp DN đảm bảo khả năng hoàn trả nợ cho ngân hàng Từ đó nâng cao uy tín của DN đối với ngân hàng và củng cố quan hệ vay vốn giữa khách hàng và ngân hàng, điều này đặc biệt quan trọng đối với DN

DN cần chuẩn bị các báo cáo tài chính theo định kỳ do ngân hàng yêu cầu để đảm bảo cho khoản vay DN cũng phải có nghĩa vụ trả nợ cả gốc lẫn

lãi theo đúng thời hạn trong hợp đồng vay vốn Trong trường hợp không trả

nợ theo đúng thời hạn trong hợp đồng (có thể trước hạn hoặc quá hạn), DN

có thể đề nghị hoặc thỏa thuận với ngân hàng xin điều chỉnh tín dụng như xin gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ và chịu các mức phí theo quy định của ngân hàng

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của

DN xây dựng và kinh doanh BĐS

Trong quá trình tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS, có nhiều yếu tố tác động đến khả năng DN có vay được vốn ngân hàng hay không Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS được nhìn nhận từ ba phía: từ phía DN, từ phía ngân hàng và các yếu tố vĩ mô

1.3.1 Yếu tố từ phía doanh nghiệp

Các DN xây dựng và kinh doanh BĐS để tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng ngoài việc phải có một phương án, dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS cụ thể và khả thi còn phải đáp ứng được những yêu cầu từ phía ngân hàng Ngân hàng có thể đặt ra những yêu cầu về tài sản đảm bảo hay DN phải có khả năng tài chính nhất định Nhưng yếu tố chính vẫn là từ chính bản thân nội tại các DN ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng như tài chính của DN, tính khả thi của các dự án đầu tư xây dựng và đầu tư BĐS, tài sản đảm bảo tiền vay, trình độ quản lý DN, khả năng tiếp cận thông tin, khả năng hợp tác với ngân hàng

* Khả năng tài chính

Khả năng tài chính của DN đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết là một trong những điều kiện ưu tiên đối với DN khi đi vay vốn ngân hàng Điều kiện này đặt ra vừa tốt cho DN, vừa tốt cho ngân hàng Đối với DN, có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ giúp DN yên tâm sẽ trả được nợ khi đến hạn, và giữ được uy tín cũng như cam kết đã thỏa thuận Đối với ngân hàng, khả năng

tài chính giúp ngân hàng yên tâm hơn về khả năng trả nợ của DN Vốn vay ngân hàng sẽ được đảm bảo an toàn hơn nếu được giao vào tay những người biết quản lý và tạo sinh lời cho đồng tiền Khả năng này thể hiện trong cách điều hành và quản lý của người lãnh đạo DN Do đó, khi tiếp cận vốn vay ngân hàng, DN sẽ phải cung cấp các báo cáo tài chính và kết quả thể hiện trong các báo cáo tài chính Những DN có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng phát triển sẽ tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn những DN làm ăn không hiệu quả, thua lỗ Vì vậy, tình hình tài chính của DN là một trong những yếu

tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay của ngân hàng DN có tình hình tài chính càng tốt thì khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng càng lớn Trong

đó, vốn tự có là một trong những yếu tố quan trọng phản ánh khả năng tự chủ tài chính của mỗi DN Quy mô vốn tự có của DN quyết định quy mô của DN,

sự chủ động trong kinh doanh, sự chủ động về tài chính… Hiện nay, các DN muốn vay vốn ngân hàng thì phải bảo đảm một phần vốn tự có tham gia vào

dự án đầu tư và phương án sản xuất Do vậy, nếu DN có vốn tự có quá thấp nhưng có nhu cầu đầu tư lớn thì sẽ không thể vay vốn được ngân hàng Do vậy, vốn tự có của DN chính là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN

* Tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng và phương án kinh doanh BĐS

Khả năng tài chính của DN chỉ đánh giá được khả năng trả nợ của DN trong quá khứ và hiện tại, trong khi trả nợ lại xảy ra trong tương lai Chính vì vậy, khả năng trả nợ trong tương lai phụ thuộc rất lớn vào tính khả thi của phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư và phụ thuộc rất nhiều vào thị trường trong tương lai, đặc biệt là đối với DN xây dựng và kinh doanh BĐS

Do đó, phương án đầu tư của các DN này mà tốt là nguồn trả nợ quan trọng cho khoản vay của DN

Để đảm bảo khả năng thu hồi được vốn vay từ các DN, ngân hàng phải chọn những phương án có dự án đầu tư, kinh doanh có khả năng thực hiện

được và thực sự có hiệu quả Do vậy, việc DN có khả năng vay vốn ngân hàng phụ thuộc vào việc các phương án sản xuất dự án đầu tư của DN có khả thi và có hiệu quả hay không Đây được coi là điều kiện quan trọng để ngân hàng xem xét cho vay và là một yếu tố ảnh hưởng đến khả tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN

* Tài sản đảm bảo tiền vay:

Theo quy định của ngân hàng, các DN muốn vay vốn của ngân hàng phải có tài sản đảm bảo tiền vay Bảo đảm tiền vay là việc các ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho DN vay Bảo đảm tiền vay có thể thực hiện bằng nhiều cách bao gồm bằng tài sản thế chấp, tài sản cầm cố, tài sản hình thành

từ vốn vay hoặc bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh của bên thứ ba Tài sản bảo đảm tiền vay là điều kiện quan trọng để đảm bảo thu hồi vốn vay trong trường hợp rủi ro mất vốn xảy ra Đối với các DN xây dựng và kinh doanh BĐS, ngay cả khi là DN có uy tín hoặc đã từng có quan hệ với ngân hàng thì tài sản đảm bảo tiền vay vẫn là yếu tố quan trọng hiện nay giúp DN tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng Để bảo đảm tiền vay có hiệu quả thì tài sản DN sở hữu cần phải đảm bảo những điều kiện: giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa

vụ được bảo đảm, tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá trị và có thị trường tiêu thụ), có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay

Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp là việc DN thế chấp tài sản của mình cho ngân hàng để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn vay Thế chấp tài sản

là DN sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng Vấn đề thế chấp tài sản được quy định trong Luật Dân sự và Luật Đất đai

Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của DN mà giá trị của tài sản được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay ngân hàng Bảo đảm tiền

vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc DN dùng chính các tài sản này

để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ ngân hàng

Bảo lãnh là việc bên thứ ba cam kết với ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa

vụ trả nợ thay cho DN trong trường hợp đến hạn DN không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ

Trong quá trình phân tích và thẩm định, tín dụng ngân hàng thường kiểm tra tính pháp lý của loại tài sản đảm bảo tiền vay này Do đó, tài sản bảo đảm tiền vay có tính pháp lý hay không là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay của ngân hàng đối với DN

* Trình độ quản trị doanh nghiệp:

Trình độ quản trị DN của lãnh đạo DN và bộ phận tham mưu cho ban lãnh đạo, đặc biệt người đứng đầu DN có vai trò hết sức quan trọng quyết định hiệu quả sản xuất, kinh doanh, năng lực cạnh tranh của DN, đặc biệt là hiệu quả sử dụng vốn vay của DN Lãnh đạo DN có trình độ quản lý tốt sẽ xác định được nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và có phương

án huy động vốn sao cho chi phí vốn là giảm thiểu nhất Thêm nữa, một DN

có trình độ quản lý tốt, nhất là quản trị tài chính sẽ có kế hoạch tài chính trong ngắn, trung và dài hạn, từ đó DN cũng có kế hoạch chuẩn bị nguồn lực và các bước cần thiết để tiếp cận nguồn vốn huy động Đây cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng đối với DN

* Mối quan hệ giữa doanh nghiệp với ngân hàng:

DN là nơi cung cấp đầu vào và đầu ra cho ngân hàng Khi DN mở tài khoản, ngân hàng có thể sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi của DN Ngoài ra, DN

có nhu cầu sử dụng nhiều dịch vụ ngân hàng, do đó, đây chính là đầu ra cho ngân hàng Ngược lại, ngân hàng không chỉ là nơi cung cấp tín dụng mà còn giúp đưa ra các giải pháp tài chính cho DN Mối quan hệ giữa hai đối tác này

là hỗ tương, đồng thuận Vì vậy, DN muốn phát triển lâu dài, bền vững thì không thể thiếu một mối quan hệ tốt với ngân hàng Cũng do vậy mà thông

thường, các ngân hàng thường ưu tiên cho vay những DN đã từng có quan hệ với ngân hàng như mở tài khoản thanh toán hoặc có quan hệ tín dụng và có lịch sử thanh toán các khoản nợ đúng hạn… Điều này sẽ làm giảm rủi ro cho ngân hàng, giảm chi phí thẩm định khoản vay Do đó, các DN có quan hệ tốt với ngân hàng sẽ có khả năng tiếp cận vốn vay của ngân hàng cao hơn

1.3.2 Yếu tố từ phía ngân hàng

Bên cạnh những yếu tố chủ quan từ phía DN ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của các DN còn có các yếu tố từ phía ngân hàng như chính sách tín dụng của ngân hàng, chất lượng cán bộ tín dụng, hoạt động marketing ngân hàng, thông tin tín dụng, thủ tục vay vốn…

* Chính sách tín dụng:

Tín dụng trong ngân hàng phản ánh mối quan hệ giữa hai bên - Một bên là người cho vay (ngân hàng), và một bên là người đi vay (DN) Quan hệ giữa hai bên ràng buộc bởi cơ chế, chính sách tín dụng, thỏa thuận thời gian cho vay, lãi suất phải trả, Thực chất, chính sách tín dụng là biểu hiện mối quan hệ kinh tế gắn liền với quá trình tạo lập và sử dụng quỹ tín dụng nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu vốn tạm thời cho quá trình tái sản xuất và đời sống Tùy theo mục đích và điều kiện của từng ngân hàng mà chính sách tín dụng hướng đến đối tượng khách hàng khác nhau

- Hình thức vay vốn:

Thực tế cho thấy, ngân hàng nào có hình thức vay vốn đa dạng sẽ thu hút được nhiều khách hàng, tăng khả năng phục vụ khách hàng đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động ngân hàng Hiện nay, các ngân hàng thương mại thường chỉ thực hiện những nghiệp vụ tín dụng truyền thống Trong khi đó để đáp ứng các điều kiện vay vốn của các nghiệp vụ này các DN gặp nhiều khó khăn Do vậy, tính đa dạng của hình thức vay vốn phù hợp sẽ tăng khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN

- Lãi suất vay vốn:

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố mà mọi DN xây dựng và kinh doanh BĐS phải cân nhắc khi lựa chọn nguồn vốn huy động cho kế hoạch đầu tư và kinh doanh của mình Đây là nhân tố ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của DN Cơ cấu nguồn tài trợ phải đảm bảo có chi phí sử dụng vốn bình quân thấp nhất Nếu lãi suất ngân hàng đẩy lên quá cao, chi phí đầu tư của DN sẽ bị đẩy lên cao, DN không chịu được mức chi phí này sẽ khó tiếp cận vốn vay ngân hàng

* Chất lượng cán bộ ngân hàng:

Con người là yếu tố quyết định đến sự thành bại trong hoạt động kinh doanh nói chung, trong hoạt động ngân hàng thì nó lại càng quan trọng Xuyên suốt quy trình tiếp cận vốn vay của DN luôn có mặt của các cán bộ ngân hàng từ nhân viên marketing ngân hàng, cán bộ tín dụng đến cán bộ thẩm định tín dụng và các cấp lãnh đạo ngân hàng Nhân viên marketing ngân hàng tiếp xúc với DN tìm hiểu nhu cầu và giới thiệu, thuyết phục DN sử dụng sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng Cán bộ tín dụng phân tích, đánh giá hồ sơ vay vốn của DN, từ việc đánh giá trình độ lãnh đạo DN trên phương diện doanh nhân, phân tích và đánh giá các chỉ số, số liệu tài chính từ các báo cáo

DN cung cấp, kiểm tra tài sản đảm bảo tiền vay đến việc kiểm tra, giám sát việc sử dụng tiền vay có đúng mục đích hay không… Cán bộ thẩm định kiểm tra lại tính chính xác của hồ sơ tín dụng Cán bộ lãnh đạo ngân hàng quyết định việc cho vay DN Như vậy, chất lượng cán bộ ngân hàng có ảnh hưởng trực tiếp đến việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của các DN Cán bộ ngân hàng

có đạo đức tốt, giỏi chuyên môn nghiệp vụ sẽ giúp ngân hàng ngừa tối đa những sai phạm có thể xảy ra để đem lại một khoản tín dụng có chất lượng và không bỏ sót những đối tượng khách hàng là những DN

* Hoạt động maketing ngân hàng:

Ngân hàng sử dụng chiến lược marketing để xác định nhu cầu của khách hàng và thuyết phục khách hàng sử dụng sản phẩm, dịch vụ của mình