hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần sài gòn thương tín - sacombank chi nhánh thăng long

Chính vì những lý do trên mà em chọn đề tài bài viết của mình với nội dung: “ Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín - Sa

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

Bảng 1.5 Kết quả kinh doanh của Công ty Vinaconex 2

Bảng 1.6 Tình hình tài chính của Công ty Vinaconex 2

Bảng 1.7 Các chỉ số tài chính của Công ty Vinaconex 2

Bảng 1.8 Cơ cấu chi phí cho các hạng mục công trình

Bảng 1.9 Nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn cho DAĐT xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai

Bảng 1.10 Chi phí hàng năm của DAĐT xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai Bảng 1.11 Doanh thu hàng năm của DAĐT xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai

Bảng 1.12 Dòng tiền của DAĐT xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai

Bảng 1.13 Kế hoạch trả nợ

SV: Nguyễn Thị Phượng Lớp: LTĐH 5B

SV: Nguyễn Thị Phượng Lớp: LTĐH 5B

LỜI MỞ ĐẦU

Trong thời kỳ hiện nay, nước ta đang thực hiện các chiến lược phát triển kinh tế

xã hội 10 năm (2001 – 2010, 2011 – 2020), kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm(2001 – 2005, 2006 – 2010, 2011 – 2015), chủ trương “Đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiệnđại hóa theo định hướng xã hội chủ nghĩa Xây dựng nền tảng đến 2020 nước ta cơ bảntrở thành một nước công nghiệp” Để thực hiện được những mục tiêu đó, không thểkhông kể đến sự đóng góp của các trung gian tài chính, đặc biệt là hệ thống Ngân hàngthương mại Là một mắt xích không thể thiếu trong nền kinh tế, giữ vai trò là trung giantài chính gián tiếp và luân chuyển vốn, thực hiện các chức năng thanh toán, các Ngânhàng thương mại đã đáp ứng được nhu cầu về vốn cho các chủ thể kinh tế ngày càngnhiều, giúp cho hoạt động đầu tư được diễn ra một cách có hiệu quả

Đối với các nhà đầu tư thì mong muốn của họ là dự án hoạt động mang lại hiệuquả, làm tăng lợi nhuận cho chủ sở hữu Còn đối với Ngân hàng thương mại nói riêng vàcác tổ chức trung gian tài chính nói chung thì là tạo ra lợi nhuận từ hoạt động cho vay.Tuy nhiên hoạt động của Ngân hàng luôn chứa đựng những rủi ro cao hơn nhiều so vớidoanh nghiệp vì không những nó phụ thuộc vào bản thân Ngân hàng mà còn phụ thuộcvào tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp vay vốn Vậy nêntrong hoạt động tín dụng của Ngân hàng, thẩm định dự án là nghiệp vụ không thể thiếu –khâu cơ bản dẫn đến quyết định cho vay hay không cho vay, là khâu quan trọng để giảmthiểu rủi ro sau này

Hoàn thiện công tác thẩm định một cách chặt chẽ, chính xác, quản lý rủi ro mộtcách toàn diện sẽ tạo cơ sở cho việc ra quyết định cho vay an toàn, nhanh chóng quayvòng vốn, nâng cao hiệu quả đầu tư của Ngân hàng, đồng thời góp phần thúc đẩy quátrình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế

Chính vì những lý do trên mà em chọn đề tài bài viết của mình với nội dung:

“ Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ

phần Sài Gòn Thương Tín - Sacombank chi nhánh Thăng Long”.

Chuyên đề tốt nghiệp ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo gồm cácnội dung sau:

Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại Ngân hàngSacombank chi nhánh Thăng Long

Chương II: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tạiNgân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long

Do thời gian có hạn, kiến thức thực tế chưa nhiều, trình độ lý luận và năng lực bảnthân còn hạn chế, chuyên đề tốt nghiệp này không tránh khỏi những thiếu sót, em rấtmong được sự giúp đỡ của các thầy, cô và các bạn để bài viết của em đạt kết quả tốt hơn

Em xin chân thành cám ơn!

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TẠI

NGÂN HÀNG SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG

1.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng Sacombank, Chi nhánh Thăng Long

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Chi nhánh

NH Sài Gòn Thương Tín chính thức thành lập và đi vào hoạt động vào ngày21/12/1991 theo giấy phép số 06/NH – GP ngày 05/12/1991 Xuất phát điểm là một NHnhỏ, ra đời trong giai đoạn khó khăn của đất nước với số vốn điều lệ ban đầu 03 tỷ đồng

và chỉ hoạt động chủ yếu tại vùng ven TP Hồ Chí Minh Sau 17 năm hoạt động,16/5/2008, Sacombank Group được hình thành và ra mắt công chúng với 11 thành viênhoạt động chủ yếu trong lĩnh vực tài chính – tiền tệ nhằm khai thác lợi thế so sánh củacác công ty thành viên để phát huy sức mạnh của cả Tập đoàn, hỗ trợ lẫn nhau cùng tồntại và phát triển bền vững lâu dài Tháng 11/2009, Sacombank Group chào đón sự gianhập của 2 thành viên mới, góp phần vào mục tiêu phong phú hóa, đa dạng hóa các sảnphẩm, dịch vụ cung ứng cho khách hàng Sacombank Group hoạt động theo mô hình:Sacombank là hạt nhân và là trung tâm điều phối hoạt động chiến lược của Tập đoàn.Còn các công ty thành viên hoạt động độc lập, tuy nhiên có bổ sung, hỗ trợ nhau trongcác nghiệp vụ có liên quan

Do nhu cầu mở rộng mạng lưới trên cả nước, đầu tháng 8/2007, NH Sacombankliên tiếp thành lập 4 Chi nhánh ở cả 3 miền:

- Chi nhánh Thăng Long và Chi nhánh Thanh Trì tại Hà Nội

- Chi nhánh tại Gia Lai

- Chi nhánh đặc thù Hoa Việt tại TP Hồ Chí Minh

Ngân hàng Sacombank, Chi nhánh Thăng Long được chính thức thành lập vàongày 08/08/2007, và được đặt trụ sở tại 60A Nguyễn Chí Thanh – Đống Đa – Hà Nội Từ

đó đến nay, Chi nhánh đã từng bước mở rộng mạng lưới, thành lập và quản lý thêm 4phòng giao dịch trên địa bàn

- 09/2009: thành lập phòng giao dịch Đội Cấn

- 11/2009: thành lập phòng giao dịch Trần Duy Hưng

- 12/2009: thành lập phòng giao dịch Hoàng Cầu

- 08/2010: thành lập phòng giao dịch Đốc Ngữ

Hiện nay, Chi nhánh cũng đang trong thời gian tích cực liên hệ, đàm phán thuêđịa điểm để mở rộng thêm phòng giao dịch khác nữa, phủ khắp địa bàn để cung cấp cácdịch vụ, sản phẩm của Sacombank đến tay khách hàng nhanh và chuyên nghiệp nhất,đồng thời hoàn thành được các mục tiêu đã đề ra, phấn đấu là Chi nhánh xuất sắc nhất

toàn hệ thống.

Tại Chi nhánh, Sacombank đã triển khai tất cả các dịch vụ NH truyền thống vàhiện đại, như huy động vốn, cấp tín dụng đa dạng, chuyển tiền nhanh, thanh toán quốc tế,bao thanh toán, bảo lãnh, phát hành thẻ

Hoạt động được hơn 3 năm nhưng Chi nhánh Thăng Long đã liên tục giành nhiềugiải thưởng, được đánh giá cao trong khu vực cũng như toàn hệ thống:

Năm 2009: - Đạt Chi nhánh xuất sắc nhất khu vực Hà Nội

- Đạt Chi nhánh xuất sắc toàn hệ thống

Năm 2010: - Quý I,II,III: Đạt Chi nhánh xuất sắc nhất khu vực Hà Nội

Chi nhánh đã từng bước khẳng định và nâng cao vị thế của mình với hệ thống

Sacombank Đồng thời, góp phần xây dựng mục tiêu hàng đầu “hoạt động kinh doanh

an toàn, hiệu quả, phát triển bền vững”, trở thành NH bán lẻ hiện đại và đa năng hàng

đầu ở Việt Nam và khu vực

1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ của Chi nhánh

Chi nhánh Thăng Long cũng như các Chi nhánh khác trong hệ thống Sacombankđều thực hiện các nhiệm vụ sau:

- Huy động vốn: Nhận tiền gửi của dân cư và các tổ chức kinh tế với nhiều hình thứcphong phú; đi vay của các TCTD khác, vay trên thị trường vốn, và các nguồn khác… bằngVNĐ và ngoại tệ

- Cho vay, đầu tư: Cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn với các sản phẩm theonhiều mục đích khác nhau; cho vay và đồng tài trợ các DAĐT lớn và hiệu quả; tài trợxuất nhập khẩu; đầu tư liên doanh liên kết với các TCTD và các định chế tài chính trongnước và quốc tế…

- Cung cấp các dịch vụ thanh toán: Phát hành thẻ (thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ, thẻ trảtrước); thanh toán ủy nhiệm thu, ủy nhiệm chi, sec; chuyển tiền nhanh trong và ngoàinước; phát hành, xác nhận, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu (L/C); nhờ thu theo hìnhthức chấp nhận thanh toán giao chứng từ (D/A); nhờ thu theo hình thức thanh toán giaochứng từ (D/P); nhờ thu giao chứng từ theo điều kiện khác (D/OT)…

- Cung cấp các dịch vụ khác: Phát hành và xác nhận bảo lãnh, bao thanh toán;mua bán ngoại tệ và các giấy tờ có giá; quản lý tiền mặt; thu chi hộ tiền mặt bằng VNĐ

và ngoại tệ; quản lý tài khoản Nhà đầu tư chứng khoán; cho thuê ngăn tủ sắt; bảo lãnhNH; dịch vụ NH điện tử; các dịch vụ khác…

Để thực hiện được những nhiệm vụ trên, đem lại lợi nhuận cho NH, Chi nhánhphải lập kế hoạch, phương án kinh doanh; tuyển dụng và đào tạo những nhân viên có tài;quản lý kho quỹ…

1.1.3 Mô hình tổ chức và chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban

1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Ngân hàng Sacombank

chi nhánh Thăng Long

1.1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban

Từ khi thành lập đến nay, cán bộ công nhân viên NH đều luôn phấn đấu hoànthành xuất sắc nhiệm vụ, tạo nên sự phát triển nhanh chóng của Chi nhánh so với các Chinhánh khác trên địa bàn thủ đô Hà Nội, góp phần tích cực vào sự phát triển chung củatoàn hệ thống

Ban giám đốc: Giám đốc chi nhánh, Phó giám đốc chi nhánh

+ Giám đốc Chi nhánh Sacombank Thăng Long chịu trách nhiệm điều hành vàquản lý về mọi hoạt động của Chi nhánh trước Chủ tịch Tập đoàn Giám đốc cũng làngười đại diện theo uỷ quyền và là người chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hoạtđộng kinh doanh, về các mục tiêu nhiệm vụ, về kết quả kinh doanh của Chi nhánh

+ Phó giám đốc Chi nhánh có nhiệm vụ điều hành trực tiếp và chịu trách nhiệmcác hoạt động của Chi nhánh trong thẩm quyền của mình, giúp giám đốc điều hành hoạtđộng của một số đơn vị trực thuộc và một số nghiệp vụ tại Chi nhánh theo sự phân côngcủa giám đốc Phó giám đốc Chi nhánh thường đại diện Chi nhánh ký kết các văn bảnhợp đồng, chứng từ thuộc phạm vi hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Thăng Long

Phòng kế toán và kế toán quỹ:

.+ Thực hiện quy trình hạch toán kế toán, thống kê và thanh toán, lưu giữ chứng

Ban giám đốc

Phòng Kế toán

và Kế toán quỹ

Phòng Hỗ trợ kinh doanh Phòng Dịch vụ khách hàng

Phòng Hành chính

Kế

toán

quỹ

Thanh toán quốc tế

Hỗ trợ tín dụng

Xử lý giao dịch

Quan

hệ khách hàng

Thẩm định

Hành chính Nhân sự

Bảo vệ

Lái xe

Tạp vụ

Công nghệ thông tin

Cá nhân

Doan

h nghiệp

Doan

h nghiệp

Cá nhân

Kế

toán

từ, lập báo cáo hỗ trợ tín dụng và giám sát bên giao dịch.

+ Quản lý kho quỹ an toàn

+ Thực hiện đúng quy trình ngân quỹ như thu chi tiền mặt, thu đổi ngoại tệ

+ Thực hiện theo dõi sổ sách thu chi, xuất nhập kho quỹ đầy đủ, kịp thời

Phòng hỗ trợ kinh doanh:

 Bộ phận thanh toán quốc tế

+ Thực hiện đúng quy trình thanh toán quốc tế

+ Tiếp xúc và tư vấn khách hàng về trình tự, thủ tục hoàn thiện hồ sơ

+ Nhận và chuyển hồ sơ thanh toán lên Hội sở

+ Giao dịch trực tiếp các dịch vụ thanh toán với khách hàng

+ Tư vấn, hướng dẫn cho khách hàng về các sản phẩm của NH

+ Thẩm định các dự án cho vay, tài trợ và xác định các mức cho vay hợp lý

+ Tổ chức, quản lý các dự án NH tài trợ, cho vay

+ Thu thập và quản lý cung cấp những thông tin phục vụ cho việc thẩm định, quản

lý rủi ro tín dụng

+ Tái thẩm định các DA khi đến thời gian kiểm tra định kỳ

Phòng hành chính:

 Bộ phận hành chính – nhân sự

+ Quản lý công việc hành chính của Chi nhánh

+ Tuyển dụng, quản lý công nhân viên

+ Đảm nhiệm vai trò tổ chức công đoàn

 Bộ phận bảo vệ

- Trách nhiệm: Bảo vệ tài sản cho Chi nhánh và khách hàng đến giao dịch

 Bộ phận lái xe

- Trách nhiệm: Lái xe ô tô cho ban giám đốc.

 Bộ phận tạp vụ

- Trách nhiệm: Dọn dẹp

 Bộ phận kỹ thuật – công nghệ thông tin

+ Xử lý các nghiệp vụ có liên quan như quản lý hệ thống máy tính, nghiên cứucác giải pháp mới để nâng cao công nghệ…

+ Hỗ trợ công việc chung của Chi nhánh

1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh tại Chi nhánh

1.1.4.1 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu

Thành lập được hơn 3 năm, Chi nhánh Thăng Long đã hoạt động rất hiệu quả,phát triển nhanh chóng, trở thành một trong những Chi nhánh xuất sắc nhất, đóng gópkhông nhỏ vào sự thành công của toàn hệ thống Sacombank Điều này thể hiện rõ nétqua các chỉ tiêu về: huy động vốn, sử dụng vốn, và kết quả kinh doanh (lợi nhuận) cùngmột số các loại dịch vụ khác

Huy động vốn

Hiện cung cấp hơn 150 sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng,chính sách lãi suất được điều chỉnh linh hoạt, được hỗ trợ bởi các phương thức marketinghiệu quả, Sacombank nói chung và Chi nhánh Thăng Long nói riêng ngày càng thu hútđược đông đảo sự quan tâm của khách hàng dân cư và các tổ chức kinh tế trong và ngoàinước

Bảng 1.1: Tình hình huy động vốn tại Sacombank, chi nhánh Thăng Long

Đơn vị: triệu đồng n v : tri u ị: triệu đồng ệu đồng đồng ng

1 Theo loại tiền gửi

Năm 2010, tổng tiền gửi của Chi nhánh đạt 860,3 tỷ đồng, tăng 130,5% so vớinăm 2009 Cuối năm 2010, tổng huy động vốn đạt 1.233 tỷ đồng, tăng 47,32% so vớinăm 2009 Sau 06 tháng đầu năm 2011, tổng tiền gửi 1.074 tỷ đồng, tăng 213,7 tỷ đồng

so với năm 2010, tương ứng với 24,8% Tổng huy động vốn đến 30/06/2011 đạt 1.400,6

tỷ đồng, tăng 167,3 tỷ đồng tương ứng tăng 13,56% so với năm 2010 Qua số liệu trên,

có thể dễ dàng nhận thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ và ổn định về huy động vốn trong thờigian hoạt động của Chi nhánh

Theo bảng tổng hợp kết quả kinh doanh trên thì huy động đồng nội tệ luôn chiếmtrên 80% so với tổng vốn huy động (năm 2009 chiếm 83,55%, năm 2010 chiếm 80,53%,quý 2/2011 chiếm 80,2%) Điều này là hợp lý với nền kinh tế hiện nay Số liệu trên còncho thấy sự ưa thích gửi ngoại tệ đang dần tăng do tâm lý thích ngoại tệ, sợ lạm phát làmmất giá đồng nội tệ ở Việt Nam trong những năm gần đây

Nguồn vốn huy động tại Chi nhánh tăng trưởng nhanh và ổn định, đảm bảo cho sựphát triển bền vững và đáp ứng được nhu cầu tăng trưởng tín dụng của Chi nhánh, đồngthời hứa hẹn nhiều thành công mới trong tương lai của Chi nhánh

Sử dụng vốn

 Hoạt động tín dụng

Chi nhánh Thăng Long sử dụng vốn huy động được cho các nghiệp vụ tín dụng,thanh toán, bảo lãnh,… nhưng chủ yếu vẫn là hoạt động tín dụng Do Chi nhánh nằm trênđịa bàn nội thành Hà Nội nên hoạt động tín dụng chủ yếu là cho vay ngắn hạn, bao gồm chovay SXKD nhỏ, vay phục vụ đời sống, bổ sung vốn lưu động,…

Bảng 1.2: Tình hình dư nợ tín dụng tại Sacombank,

Chi nhánh Thăng Long

n v : tri u ng Đơn vị: triệu đồng ị: triệu đồng ệu đồng đồng

1 Phân tích theo kỳ hạn cho vay

(Nguồn: BCTC Chi nhánh năm 2009, 2010, quý 2/2011)

Tổng dư nợ cuối năm 2010 đạt 902,8 tỷ đồng, tăng 73,1% so với năm 2009 Trong

đó, năm 2010, cho vay ngắn hạn chiếm 60,47% tổng dư nợ Sang năm 2011, mới chỉ qua

06 tháng đầu năm nên tổng dư nợ chỉ mới tăng trên 250 tỷ đồng, tương ứng bằng 27,72%

so với cả năm 2010 Trong đó, vay ngắn hạn chiếm 53,77%, vay trung hạn 21,75%, vay

dài hạn chiếm 24,48% tổng dư nợ Chi nhánh chủ yếu là cho vay nội tệ (năm 2009 chiếm78%, năm 2010 chiếm 83,3%, năm 2011 chiếm 81,4% tổng dư nợ), gấp 3,5 – 5 lần chovay ngoại tệ.

Ngoài ra, Chi nhánh còn là tiêu biểu cho các Chi nhánh có tỷ lệ nợ xấu thấp, đượchạn chế đến mức tối đa, đem lại lợi nhuận cao cho Chi nhánh nói riêng và cho cả hệthống nói chung:

Bảng 1.3: Chỉ số tài chính tại Sacombank,

chi nhánh Thăng Long

n v : % Đơn vị: triệu đồng ị: triệu đồng

(Nguồn: BCTC Chi nhánh năm 2009, 2010, quý 2/2011)

Nhìn vào bảng chỉ số tài chính qua các năm, có thể dễ dàng nhận thấy sự cố gắngcủa Chi nhánh trong việc hạn chế tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn Có được kết quả này là nhờ

sự đóng góp của đội ngũ CBTD đã làm việc với phương châm “trách nhiệm, hiệu quả,lấy lợi ích của Chi nhánh và NH đặt lên hàng đầu”

 Hoạt động thanh toánHoạt động thanh toán là một trong những hoạt động trọng tâm của NH Sacombanknói chung và Chi nhánh Thăng Long nói riêng Để đáp ứng được nhu cầu đổi mới vànâng cao chất lượng hoạt động bằng hệ thống tin học hiện đại, Sacombank đã chuyển đổi

và nâng cấp hệ thống NH Lõi T24 – R8, đặt nền tảng cơ bản để nâng cao chất lượng vàchuẩn hoá hoạt động dựa trên công nghệ hiện đại Do đó, mọi nghiệp vụ phát sinh tronghoạt động thanh toán đều được xử lý một cách nhanh chóng và chính xác

Ngoài ra, Sacombank còn dẫn đầu về hệ thống Chi nhánh cũng như số lượng cán

bộ công nhân viên với 335 điểm giao dịch và hơn 7.200 cán bộ công nhân viên, trong đó

có 70 Chi nhánh/Sở giao dịch, 1 Chi nhánh ở Lào, 1 Chi nhánh ở Campuchia.Sacombank có trên 6.180 đại lý ở 289 NH tại 80 quốc gia và vùng, lãnh thổ trên trên thếgiới Điều này giúp cho các dịch vụ thanh toán trong nước và quốc tế, chuyển tiền vàngoại hối của Sacombank tiện ích hơn cho khách hàng, tạo lợi thế cạnh tranh so với các

NH khác, xứng đáng với danh hiệu là NH có hoạt động thanh toán quốc tế tốt nhất, NHbán lẻ tốt nhất Việt Nam

 Hoạt động bảo lãnhCác sản phẩm bảo lãnh mà Chi nhánh cũng như NH Sacombank cung cấp gồm:bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng và

các hình thức bảo lãnh khác theo quy định của Sacombank.

Hoạt động bảo lãnh tại Chi nhánh tăng trưởng nhanh qua các năm, trên 80% mỗinăm, đặc biệt là năm 2011 Chỉ mới 6 tháng đầu năm 2011 đạt doanh số: 19.974 triệuđồng đã xấp xỉ cả năm 2010 (20.399 triệu đồng) Chi nhánh chủ yếu là thực hiện bảolãnh thanh toán (chiếm trên 55% tổng doanh số bảo lãnh hàng năm) và bảo lãnh thựchiện hợp đồng (chiếm từ 18% – 26% tổng doanh số bảo lãnh hàng năm)

1.1.4.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh

Thành lập được hơn 3 năm (tháng 08/2007 đến nay) nhưng những đóng góp củaSacombank Chi nhánh Thăng Long vào thành công trong việc huy động vốn và sử dụngvốn hiệu quả của NH Sacombank là không nhỏ Chi nhánh được đánh giá là một trongnhững Chi nhánh xuất sắc của khu vực miền Bắc và là tiêu biểu của toàn hệ thống

Bảng 1.4: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Sacombank

chi nhánh Thăng Long

n v : tri u ng Đơn vị: triệu đồng ị: triệu đồng ệu đồng đồng

Tổng thu nhập từ hoạt động kinh doanh 32.635 52.053 32.479

(Nguồn: BCTC năm 2009, 2010, quý 2/2011 – Chi nhánh Thăng Long)

Mặc dù trong năm 2010, tình hình kinh tế vẫn chưa thực sự thuận lợi cho ngành

NH, nhưng Chi nhánh Thăng Long cũng như hệ thống NH Sacombank cũng đã đạt đượcnhững kết quả kinh doanh khá tốt Tổng dư nợ cho vay đạt 902,8 tỷ đồng, tăng 64,44%

so với năm 2009, mức tăng này khá cao, nguyên nhân là do trong năm, nhu cầu vốn củanền kinh tế tăng khá mạnh sau suy thoái kinh tế Lợi nhuận sau thuế tăng 8,7 tỷ đồng,tương ứng với 74,3% so với năm 2009 Lợi nhuận sau thuế 06 tháng đầu năm 2011 đạttrên 13 tỷ đồng, tăng trên 30% so với cùng kỳ năm trước Nhìn chung, tình hình kinhdoanh thể hiện qua các chỉ tiêu về hoạt động kinh doanh năm 2011 của Chi nhánh là khátốt Với những thành tích đạt được trong những tháng đầu năm 2011, Chi nhánh xứngđáng là Chi nhánh xuất sắc nhất trong khu vực Hà Nội của hệ thống NH Sacombank quý1,2/2011 và có thể tin rằng sẽ đạt được danh hiệu Chi nhánh xuất sắc toàn hệ thống năm

2011 trong tương lai

1.2 Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư vay vốn tại Ngân hàng Sacombank Chi nhánh Thăng Long

1.2.1 Công tác tổ chức thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại Chi nhánh

Nghiệp vụ kinh doanh chính của Chi nhánh là thu nhận tiền gửi và sử dụng tiềngửi để cho vay tương ứng Vì vậy, việc cho vay có cơ sở sẽ đảm bảo được khả năng sinhlời của ngân hàng Để đảm bảo có được cơ sở đó một cách chắc chắn và chính xác thìcông tác thẩm định là không thể thiếu trong quy trình cấp tín dụng Nếu không thiệt hại

từ những khoản nợ xấu sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến lợi nhuận của chi nhánh Có thể nóikhía cạnh thẩm định, quản lý rủi ro và quản lý danh mục cho vay là ưu tiên hàng đầu vàkhông thể thiếu với bất kỳ một hoạt động tín dụng nào

Công tác tổ chức thẩm định dự án đầu tư tại chi nhánh được tổ chức rất chặt chẽ,sau khi CBTD nhận hồ sơ vay vốn từ phía khách hàng và chuyển qua cho bộ phận thẩmđịnh tiến hành thẩm định Trưởng bộ phận thẩm định sẽ phân công CBTĐ trực tiếp chịutrách nhiệm thẩm định dự án và giao trong bao lâu phải thẩm định xong, để từ đó có thểđưa ra ý kiến trình lên trên là có cho vay hay không? Các phòng ban khác có trách nhiệm

mà dự án đầu tư mang lại

- Quản lý quá trình đầu tư dựa vào chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của Nhànước, quy hoạch phát triển ngành địa phương từng thời kỳ

- Thực thi luật pháp và các chính sách hiện hành

- Lựa chọn phương án khai thác, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của đất nước

- Thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

- Bảo đảm nhịp độ tăng trưởng kinh tế đề ra trong chiến lược phát triển kinh tế –

xã hội của đất nước

Căn cứ thẩm định

- Hồ sơ tín dụng của khách hàng:

Hồ sơ tín dụng của khách hàng là căn cứ thẩm định quan trọng nhất trong quá tìnhthẩm định Căn cứ vào đây CBTĐ của Sacombank mới biết được nhu cầu vay vốn củakhách hàng để từ đó có những phương pháp thẩm định phù hợp Hồ sơ tín dụng củakhách hàng gồm:

+ Giấy đề nghị tín dụng

+ Hồ sơ pháp lý của khách hàng

+ Hồ sơ tình hình tài chính của khách hàng

+ Hồ sơ về dự án đầu tư / phương án sản xuất kinh doanh

- Căn cứ pháp lý

+ Căn cứ pháp lý bao gồm các chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách pháttriển kinh tế - xã hội của nhà nước, đại phương, văn bản pháp luật quy định có liên quantới hoạt động đầu tư xây dựng và công tác tín dụng

Sacombank đã ban hành quy trình thẩm định áp dụng cho toàn hệ thống, từ Hội sởcho đến tất cả các Chi nhánh Điều này giúp cho việc thẩm định được tiến hành thốngnhất và nhanh chóng, tránh được những thiếu sót không đáng có Từ đó làm tăng hiệuquả hoạt động của NH cũng như từng Chi nhánh

Theo quy trình đã được qui định chung, hoạt động này được tiến hành theo 5 bướcnhư sau:

Bước 1: Gặp gỡ và tiếp nhận hồ sơ khách hàng

Trong bước này cán bộ của phòng dịch vụ khách hàng sẽ gặp gỡ và tiếp nhận hồ

sơ của khách hàng Trong giai đoạn này thì CBTD sẽ hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh

hồ sơ theo các quy định trong quy trình tín dụng của Hội sở Các hồ sơ cần nộp khi vayvốn cho dự án đầu tư tại chi nhánh bao gồm: Hồ sơ khách hàng; Hồ sơ dự án đầu tư; Hồ

sơ tài chính; Hồ sơ đảm bảo tiền vay Kết thúc bước này thì chi nhánh sẽ tiếp nhận đầy

đủ các hồ sơ theo quy định

Bước 2: Thẩm định dự án

Trên cơ sở đối chiếu các quy định, thông tin có liên quan và các nội dung yêu cầu(hoặc tham khảo) được quy định tại các hướng dẫn thuộc quy trình này, CBTĐ tổ chứcxem xét, thẩm định dự án đầu tư và khách hàng xin vay vốn Nếu cần thiết, đề nghịCBTD hoặc khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm

Bước 3: CBTĐ lập báo cáo thẩm định DA trình trưởng bộ phận thẩm định xemxét

Bước 4: Trưởng bộ phận thẩm định kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, thông quahoặc yêu cầu CBTĐ chỉnh sửa, làm rõ các nội dung

Bước 5 Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung báo cáo thẩm định, trình trưởng

bộ phận thẩm định thông qua, lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết và gửi trả hồ sơ kèm báo cáothẩm định cho Phòng Tín dụng

Cụ thể: Thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai

Công ty cổ phần xây dựng số 2- VINACONEX 2 đến Chi nhánh Thăng Long xinvay vốn để đầu tư dự án xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai

Quy trình thẩm định DA xây dựng dự án khu đô thị mới Hoàng Mai của công tyVINACONEX2 cũng tuân theo đúng quy trình tín dụng của NH Sacombank Chinhánh Thăng Long

Bước 1: Chi nhánh ( Phòng DVKH ) tiếp nhận hồ sơ vay vốn của Công ty, kiểmtra tính đầy đủ của các hồ sơ vay vốn mà Ngân hàng Sacombank yêu cầu

Bước 2: Phòng DVKH phân công cho cán bộ QHKH Trần Minh Tân và CBTĐHoàng Thái Dương phụ trách hồ sơ Tiếp nhận hồ sơ hoàn chỉnh của Công ty CBTĐ tiếnhành công tác thẩm định tư cách pháp lý, năng lực kinh doanh, TSBĐ Cuối cùng sửdụng hệ thống xếp hạng tín dụng tự động của hệ thống Ngân hàng Sacombank để đưa raquyết định

Bước 3: CBTĐ lập báo cáo thẩm định trình trưởng bộ phận thẩm định xem xét.Bước 4: Trưởng bộ phận kiểm tra, khiểm soát về nghiệp vụ nhận thấy đây là 1 dự

án khả thi Tuy nhiên, CBTĐ cần làm rõ thêm một số nội dung yêu cầu

Bước 5: CBTĐ hoàn chỉnh nội dung báo cáo thẩm định trình trưởng bộ phậnthông qua lưu hồ sơ và chuyển gửi trả phòng tín dụng

1.2.3 Phương pháp thẩm định các dự án đầu tư vay vốn tại Chi nhánh

Để tiến hành thẩm định, CBTD tại Chi nhánh đã sử dụng nhiều phương pháp thẩmđịnh khác nhau như: phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh, đốichiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích tối ưu, phương pháp dự báo, phương phápphân tích độ nhạy, phương pháp triệt tiêu rủi ro, phương pháp chuyên gia, phương phápthống kê kinh nghiệm Các phương pháp này sẽ được CBTĐ vận dụng linh hoạt, kết hợpkhoa học để đạt được các kết quả thẩm định chính xác

1.2.3.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự

Phương pháp thường được sử dụng đầu tiên và sử dụng nhiều nhất khi tiến hànhquy trình thẩm định là phương pháp thẩm định theo trình tự, từ tổng quát đến chi tiết, lấykết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau

Thẩm định tổng quát là việc xem xét một cách khái quát các nội dung cơ bản của

DA để đánh giá, phân tích tính đầy đủ, tính phù hợp, tính hợp lý Thẩm định một cáchtổng quát về DAĐT vay vốn như: quy mô, tầm quan trọng của DA trong chiến lược pháttriển của đất nước, Ngoài ra, các căn cứ pháp lý của DA cũng là cơ sở để đảm bảo khảnăng DA được thực hiện và hoàn thành theo đúng dự kiến, đồng thời kiểm soát được của

bộ máy quản lý DA Vì vậy, khi thẩm định tổng quát, nếu DA không phù hợp với cácyêu cầu về pháp lý, không thỏa mãn các thủ tục quy định và không có lợi ích cho chiếnlược phát triển kinh tế xã hội chung thì DA sẽ bị bác bỏ luôn Từ đó, tiết kiệm được thờigian và chi phí cho việc thẩm định chi tiết.

Tuy nhiên, để xem xét tổng quát các nội dung của DA ở giai đoạn này thì khóphát hiện được các vấn đề cần bác bỏ, sai sót và bổ sung cho DA Vậy nên, từ những kếtquả của quá trình thẩm định tổng quát, NH bắt đầu tiến hành thẩm định chi tiết từng nộidung của DA như sự cần thiết của DA, thị trường của DA, phân tích kỹ thuật, phân tíchtài chính, tổ chức quản lý, Mỗi nội dung sẽ được phân tích, đánh giá và đưa ra kết luậnmột cách khách quan và chi tiết trên nhiều phương diện Chi phí thẩm định các DAĐT vayvốn rất lớn nên nếu trong quá trình thẩm định từng nội dung, thấy có nội dung cơ bản nào

mà không khả thi thì có thể bác bỏ DA ngay để tránh những chi phí không cần thiết khithẩm định các nội dung tiếp theo sau này

Cụ thể, công tác thẩm định DA vay vốn đầu tư xây dựng khu đô thị mới Hoàng

Mai

Đây là một DA lớn do Công ty cổ phần xây dựng số 2 – VINACONEX 2 làm chủđầu tư, với tổng mức đầu tư là 1.935.383 triệu đồng Khi công ty cổ phần xây dựng số 2đến NH xin vay vốn, CB QHKH của Chi nhánh sẽ hướng dẫn các thủ tục xin vay vốn vàyêu cầu công ty cung cấp cho NH những hồ sơ cần thiết theo danh mục hồ sơ đã quy định.Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, CB QHKH sẽ cùng với CBTĐ thẩm tra trực tiếp kháchhàng những thông tin tổng quan của DA nhằm đánh giá một cách chung nhất tính phù hợpcủa DA như quy mô DA, mục đích của DA, tầm quan trọng của DA trong chiến lược pháttriển kinh tế xã hội của đất nước, Tiếp đó, CBTĐ sẽ thẩm định tư cách pháp lý của công

ty cổ phần xây dựng số 2 qua bộ hồ sơ pháp lý và hồ sơ dự án Đồng thời, sẽ thẩm địnhnăng lực kinh doanh của ban lãnh đạo công ty, lịch sử nợ vay tín dụng tại các TCTD của

cá nhân giám đốc cũng như công ty, và tình hình tài chính của công ty thông qua hồ sơ tàichính và hồ sơ đảm bảo của công ty

1.2.3.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

Đây là phương pháp phổ biến được áp dụng với hầu hết các nội dung thẩm định: từkhía cạnh pháp lý đến khía cạnh thị trường, kỹ thuật, tài chính, nhân sự, Với các DAĐTmang tính đặc thù như đầu tư xây dựng, các CBTĐ không có kiến thức chuyên môn nênviệc so sánh, đối chiếu với các văn bản pháp luật, các tiêu chuẩn, các định mức, giải pháp

kỹ thuật của DA với các chính sách, quy định của Nhà nước, với các DA thực tế đã vàđang được thi công là rất cần thiết

Cụ thể, trong công tác thẩm định DA vay vốn đầu tư xây dựng khu đô thị mới

Hoàng Mai CBTĐ đã phải so sánh, đối chiếu rất nhiều các chỉ tiêu, định mức để làm cơ sở

tính toán, phân tích các nội dung Trong khía cạnh pháp lý của dự án CBTĐ phải thamchiếu hồ sơ dự án với các văn bản pháp luật, các quy định của Nhà nước như Luật đất đaingày 26/11/2003, Luật xây dựng ngày 26/11/2003, Luật đầu tư ngày 29/11/2005 Nghịđịnh số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/2/2005 của Chính phủ về Quản lý DAĐT xây dựng côngtrình Khía cạnh thị trường, phương pháp này được sử dụng đánh giá sản phẩm của dự án,

so sánh khu đô thị khác để thẩm định lợi thế của DA trên thị trường BĐS, xác định khảnăng cạnh tranh của DA Trên phương diện kỹ thuật, một nội dung phức tạp thì CBTĐ phỉkết hợp nhiều phương pháp để có kết quả chính xác Trong nội dung tài chính phươngpháp này sử dụng để dự báo doanh thu và chi phí, tính toán các chỉ tiêu tài chính Ngoàiviệc tham chiếu với các văn bản pháp quy CBTĐ còn so sánh, đối chiếu với các dự án đã

và đang thi công xây lắp để có thể đánh giá dự án một cách chính xác và toàn diện hơn

số co giãn của cầu, phương pháp định mức, phương pháp kịch bản, phương pháp môphỏng, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia, phương pháp dự báo tổng hợp,

Phương pháp này thường được sử dụng trong nội dung thẩm định thị trường và tàichính để đánh giá cung cầu về sản phẩm của DA, về giá cả sản phẩm, nguyên vật liệu,…nhằm dự báo doanh thu và chi phí trong quá trình thi công DA và vận hành kết quả đầu tư

Cụ thể, trong nội dung thẩm định thị trường của DA vay vốn đầu tư xây dựng khu

đô thị mới Hoàng Mai, trên cơ sơ tham khảo nhiều nguồn thông tin từ các cơ quan quản lýNhà nước ( Cục quản lý nhà, Bộ xây dựng), từ các tập đoàn, doanh nghiệp, Công ty BĐS( Savills Việt Nam), từ các phương tiện thông tin đại chúng cùng những kinh nghiệm tíchlũy của bản thân, CBTĐ sử dụng phương pháp này để xác định cung cầu thị trường nhà ởtrên địa bàn Hà Nội Từ những kết quả đó, dự báo doanh thu của DA khi DA hoàn thành

và đi vào giai đoạn kinh doanh

1.2.3.4 Phương pháp phân tích độ nhạy

Với các DA lớn và phức tạp, khi phân tích về hiệu quả tài chính và tính khả thi của

DA, CBTĐ thường sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để kiểm tra lại độ an toàn vàtính vững chắc của DA

Phân tích độ nhạy của DA là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chínhcủa DA (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố có liên quanđến chỉ tiêu đó thay đổi Trước tiên, CBTĐ phải xác định được các nhân tố ảnh hưởng đếncác chỉ tiêu hiệu quả tài chính Sau đó cho các nhân tố đó biến động theo thời gian như: chiphí tăng, doanh thu giảm, thay đổi chính sách thuế theo hướng bất lợi,… rồi đánh giá tácđộng của sự thay đổi đó với hiệu quả tài chính Mức độ sai lệch so với dự kiến của các bấttrắc tuỳ điều kiện cụ thể và thường theo trực quan của CBTĐ Tuy nhiên, mức độ sai lệch

so với dự kiến thường được chọn là từ 5% – 20%

Nếu DA vẫn đạt được hiệu quả kể cả trong trường hợp các nhân tố bất lợi này gâyảnh hưởng lớn đến hiệu quả tài chính thì DA có độ an toàn cao Ngược lại thì cần xem xétlại tính khả thi của DA và đề xuất biện pháp hữu hiệu để khắc phục hoặc hạn chế chúng

Áp dụng phương pháp này vào DA, CBTĐ đã sử dụng phân tích độ nhạy một chiều vànhiều chiều để kiểm tra độ vững chắc của DA

1.2.3.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Các DAĐT thông thường có đặc điểm là rất phức tạp, mức độ rủi ro rất cao do thờigian thực hiện và thời gian khai thác kinh doanh đều rất dài Nhằm đảm bảo tính hiệuquả chắc chắn của DA, nhất là khả năng trả nợ vay của DN, CBTĐ phải nhận diện, dựđoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro vàphân tán rủi ro NH không chỉ phải quản lý các rủi ro trong đầu tư DA mà còn phải quản

lý rủi ro tín dụng NH

Rủi ro đầu tư:

- Rủi ro chậm tiến đô thực hiện dự án: để hạn chế rủi ro này, cần kiểm tra việc đấuthầu, chọn thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng

- Rủi ro vượt tổng mức đầu tư: để hạn chế rủi ro này cần làm hợp đồng một giáhoặc các điều kiện về phát sinh tăng giá, giá cả khối lượng

- Rủi ro về tài chính như thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ Để hạn chế rủi ronày kiểm tra các cam kết đảm bảo nguồn vốn của bên góp vốn, bên cho vay hoặc tài trợvốn

- Rủi ro về quản lý điều hành: Để hạn chế rủi ro này, đánh giá năng lực quản lý củadoanh nghiệp hiện tại và xem xét hợp đồng thuê quản lý dự phòng

- Rủi ro bất khả kháng: Để hạn chế rủi ro này, kiểm tra bảo hiểm đầu tư, bảo hiểmxây dựng

Rủi ro tín dụng là các rủi ro làm DN không thể trả được nợ: Để hạn chế rủi ro này,

NH phân loại nợ định kỳ đối với mọi khoản nợ, làm cơ sở để đánh giá chất lượng tín

dụng và trích lập dự phòng rủi ro tín dụng, giám sát và kiểm tra khách hàng thườngxuyên, thực hiện tái thẩm định theo định kỳ, kiểm soát tỷ lệ dư nợ so với giá trị TSĐB,

Cụ thể, trong báo cáo thẩm định DA vay vốn đầu tư xây dựng khu đô thị mới

Hoàng Mai, CBTĐ đã đưa ra các đánh giá: rủi ro về nhu cầu sản phẩm, rủi ro cạnh tranh,rủi ro về chi phí Để hạn chế rủi ro cũng như đảm bảo được khoản vay, quản lý rủi rotrong đầu tư và rủi ro tín dụng, Chi nhánh yêu cầu CĐT phải thực hiện các biện phápsau:

- Tăng cường công tác tiếp thị và quảng bá hình ảnh khu đô thị mới Hoàng Mai

- Thường xuyên đôn đốc và phối hợp chặt chẽ với đơn vị tư vấn quản lý DA vàgiám sát thi công để đảm bảo công trình được xây dựng theo đúng tiến độ và chất lượng

đã đề ra

- Mua bảo hiểm khi thi công công trình (đề nghị các nhà thầu thi công mua loạibảo hiểm này) và bảo hiểm cho toàn bộ công trình khi đi vào hoạt động trong thời giancòn dư nợ vay NH, quyền thụ hưởng thuộc về NH Sài Gòn Thương Tín Chi nhánh ThăngLong

Tuy nhiên, Chi nhánh mới chỉ nhận diện những rủi ro có thể kiểm soát được, cònnhững rủi ro bất khả kháng (sấm sét, bão lụt…) và những lý do khách quan như vượttổng mức tăng giá, cung cấp dịch vụ kỹ thuật không đúng tiến độ và không đảm bảo chấtlượng,… thì NH chưa đề cập đến Đây là một thiếu sót rất lớn có thể ảnh hưởng đến chấtlượng công tác thẩm định

1.2.4 Nội dung thẩm định các dự án vay vốn của Chi nhánh

1.2.4.1 Thẩm định tư cách pháp nhân và năng lực chủ đầu tư

Thẩm định tư cách pháp nhân và năng lực CĐT là nội dung đầu tiên được CBTĐthực hiện sau khi đã thu thập và tổng hợp đầy đủ các thông tin về DN và DAĐT Đây lànội dung không thể thiếu trong công tác thẩm định, có ảnh hưởng không nhỏ đến quyếtđịnh cho vay vốn của NH

Thẩm định DN bao gồm các nội dung:

 Tìm hiểu thông tin chung về khách hàng: tên khách hàng, địa chỉ đăng kýkinh doanh, vốn điều lệ của DN, ngành nghề kinh doanh, sản phẩm kinh doanh chính, tên

và chức vụ người đại diện theo pháp luật

 Tình trạng pháp lý: Các thông tin về giấy đăng ký kinh doanh/giấy phép đầu

tư, chứng nhận mã số thuế, điều lệ, giấy chấp thuận vay vốn của HĐQT, đặc điểm hoạtđộng và lịch sử hình thành và phát triển của DN

 Quan hệ tín dụng: Tra cứu thông tin tín dụng của khách hàng qua trung tâmthông tin tín dụng Nhà nước để đánh giá khả năng trả nợ vay của khách hàng

 Tình hình thị trường đầu vào, đầu ra: tình hình thị trường đầu vào (các hàng

hóa, nguyên vật liệu, các nhà cung cấp chính, các phương án thay thế, ), tình hình thịtrường tiêu thụ và kênh phân phối

 Năng lực cán bộ quản lý và nhân viên: đánh giá cơ cấu tổ chức và các cán bộquản lý, điều hành đứng đầu DN (về trình độ học vấn, kinh nghiệm, khả năng quảnlý, ), tình hình nhân viên

 Tình hình kinh doanh – tài chính

- Tình hình kinh doanh: Căn cứ vào báo cáo tài chính của DN, CBTĐ lập bảngphân tích tình hình kinh doanh, bao gồm các chỉ tiêu: doanh thu thuần, giá vốn hàng bán,lợi nhuận gộp, chi phí bán hàng, chi phí quản lý, lãi lỗ tài chính, lãi lỗ bất thường, lợinhuận trước thuế, thuế thu nhập, lợi nhuận sau thuế trong 2,3 năm gần nhất CBTĐ phântích, so sánh với các DA tương tự và chỉ tiêu chung của ngành để đánh giá tình hình kinhdoanh của công ty

- Tình hình tài chính: CBTĐ lập bảng phân tích tài chính bao gồm các chỉ tiêu:tổng tài sản, tài sản ngắn hạn, tồn kho, các khoản phải thu, vốn chủ sở hữu, các khoảnphải trả, vay ngân hàng, vốn lưu động thường xuyên Trên cơ sở đó, CBTĐ phân tích,đánh giá tình hình tài chính của công ty theo từng chỉ tiêu và đưa ra kết luận chung.Cácchỉ số tài chính bao gồm: : Hệ số thanh toán ngắn hạn; Hệ số thanh toán nhanh; Hệ số

nợ so với vốn chủ sở hữu; Hệ số nợ so với tài sản; Hệ số tự tài trợ; Khả năng trả lãi vay;Khả năng hoàn trả nợ vay

- Tình hình lưu chuyển tiền tệ: Qua báo cáo lưu chuyển tiền tệ của DN, CBTĐ tổnghợp và phân tích chênh lệch dòng tiền thu chi từ hoạt động SXKD, hoạt động đầu tư,hoạt động tài chính qua các năm

Cụ thể, công tác thẩm định DAĐT xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai

- Tên khách hàng: Công ty cổ phần xây dựng số 2 – VINACONEX2

- Địa chỉ: Số 52, đường Lạc Long Quân, phường Bưởi, quận Tây Hồ, TP HàNội

- Ngành nghề kinh doanh: Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, xâydựng phát triển nhà, kinh doanh BĐS…

Công ty Vinaconex 2 đến vay vốn tại Ngân hàng Sacombank chi nhánh ThăngLong Chi nhánh thẩm định tư cách pháp pháp nhân và năng lực của Công ty như sau:

- Chi nhánh kiểm tra các hồ sơ liên quan đến DN vay vốn như: giấy đăng ký kinhdoanh, giấy chứng nhận mã số thuế, giấy chứng nhận đăng ký mã số xuất nhập khẩu,điều lệ của DN, cơ cấu tổ chức…

- Chi nhánh tiến hành tra cứu lịch sử tín dụng của NH: Theo báo cáo của CIC số1664774/2010 ngày 21/4/2010 Công ty đang phát sinh dư nợ đủ tiêu chuẩn với tổng sốtiền là 95.145 triệu đồng tại NH Công thương – Chi nhánh Nam Thăng Long Trong đó

dư nợ ngắn hạn là 47.367 triệu đồng, dư nợ trung hạn là 26.677 triệu đồng và dư nợ tíndụng dài hạn số tiền là 21.101 triệu đồng Công ty được đánh giá là DN lớn, có thươnghiệu mạnh nên nhiều NH muốn tiếp cận và thiết lập quan hệ cấp tín dụng nhưng hiện tạicông ty chỉ có NH Công Thương – Chi nhánh Nam Thăng Long đáp ứng nhu cầu vốn.

- Về thị trường đầu ra, đầu vào: Nguyên vật liệu đầu vào chủ yếu thép, gạch,cát Công ty luôn chủ động đảm bảo được nguồn đầu vào ổn định trên cơ sở hợp tác vàbền vững với các nhà cung cấp chính như: Công ty TNHH Nhà thép tiền chế Zamil,Công ty cổ phần Thép và vật tư công nghiệp, Công ty luôn được hưởng các chính sách

ưu đãi từ các nhà cung cấp như trả chậm

Thị trường tiêu thụ và kênh phân phối: Công ty thực hiện công trình xây dựng ởtất cả các tỉnh thành trên cả nước và được nhiều đối tác tin tưởng lựa chọn Hiện tại, công

ty đã xây dựng được mối quan hệ với một số đối tác nước ngoài như Shimizu, Huyndai

- Về năng lực cán bộ quản lý và nhân viên: Cơ cấu bộ máy hoạt động của công tygồm có HĐQT, Ban kiểm soát, Giám đốc, Phó giám đốc chuyên trách và các phòng ban.Dưới là các đội công trình, các đội xây dựng, các cơ sở sản xuất vật liệu xây dựng, các

cơ sở dịch vụ xuất khẩu lao động Các thành viên trong ban lãnh đạo, HĐQT đều lànhững người có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm lâu năm trong ngành xây dựng,đội ngũ CBCNV nhiệt huyết và gắn bó với công ty Vinaconex 2 và đóng góp nhiềucông sức cho sự phát triển chung của công ty

- Về tình hình kinh doanh – tài chính:

 Tình hình kinh doanh

Bảng 1.5: Kết quả kinh doanh của công ty Vinaconex 2

Đơn vị: triệu đồng

(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động SX – KD năm 2008, 2009 của công ty Vinaconex 2)

Nhận xét: Các chỉ tiêu kết quả hoạt động SXKD đã phản ánh phần nào hiệu quả hoạtđộng kinh doanh trong thời gian gần đây Công ty luôn duy trì ở mức tăng trưởng ổn định,doanh thu và lợi nhuận tăng qua các năm đảm bảo được các nghĩa vụ thanh toán đến hạn

Lãi cơ bản trên cổ phiếu luôn duy trì ở mức cao.

(Nguồn: Bảng phân tích tài chính năm 2008,2009 công ty Vinaconex 2 của Chi nhánh)

Nhận xét: Nhìn chung, các khoản trong bảng cân đối kế toán của công ty phát sinhkhá hợp lý, phù hợp với quy mô kinh doanh và biến động thị trường Công ty kinh doanhbằng vốn tự có và vốn chiếm dụng (nhà cung cấp, vốn vay NH) là chủ yếu Cơ cấunguồn vốn được duy trì ở mức độ hợp lý, đảm bảo an toàn trong kinh doanh Tình hìnhtài chính lành mạnh, khả năng tự tài trợ của công ty đạt mức khá, đáp ứng được việc mởrộng hoạt động kinh doanh, phát triển thị trường tiêu thụ, tăng thị phần kinh doanh

 Các chỉ số tài chính

Bảng 1.7: Các chỉ số tài chính của công ty Vinaconex 2

(Nguồn: Bảng phân tích tài chính năm 2008,2009 công ty Vinaconex 2 của Chi nhánh)

Nhận xét: Nhìn chung, các chỉ số thanh toán luôn được công ty duy trì ở mức ổnđịnh, hợp lý và đảm bảo khả năng thanh toán các khoản nợ vay đến hạn Chỉ số nợ vaycủa công ty là khá cao, tuy nhiên tương đối phù hợp với đặc thù ngành nghề kinh doanhtrong lĩnh vực xây lắp Các chỉ số khả năng sinh lời của công ty khá đảm bảo, phản ánhđược hiệu quả kinh doanh của công ty

Thăng Long đã tiến hành thẩm định nội dung đầu tiên “tư cách pháp nhân và năng lực tài chính của công ty Vinaconex 2” rất đầy đủ, tỉ mỉ và chi tiết Trong nội dung này, CBTĐ Chi nhánh chủ yếu sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp so sánh, đối chiếu với các văn bản pháp quy như Luật doanh nghiệp, Luật lao động, để thẩm định Sau khi kiểm tra tính đầy đủ của các hồ sơ cần thiết

mà NH quy định, CBTĐ đã tiến hành thẩm tra, đánh giá tính hợp pháp và hợp lý của các thông tin bằng những kinh nghiệm thẩm định của bản thân Qua những hồ sơ mà khách hàng cung cấp, những thông tin mà CBTĐ khai thác được khi đi thẩm định thực tế, những dữ liệu mà trung tâm thông tin tín dụng Nhà nước (CIC) cung cấp CBTĐ có thông tin rất đầy đủ về các phương diện: tình trạng pháp lý, quan hệ với các TCTD, tình hình thị trường đầu vào đầu ra, năng lực quản lý và nhân viên, tình hình kinh doanh tài chính của DN Từ đó, CBTĐ có thể đưa ra các nhận xét, đánh giá chung nhất về tư cách pháp nhân và năng lực kinh doanh của công ty Vì vậy, nếu DA

có tính khả thi và hiệu quả thì công ty hoàn toàn có khả năng thực hiện và đảm bảo trả nợ vay của DA cho NH theo quy định.

1.2.5.2 Khía cạnh pháp lý

Thẩm định khía cạnh pháp lý, cần thẩm định trên 2 phương diện: sự phù hợp của

DA với quy hoạch kiến trúc và sự phát triển kinh tế xã hội của TP, đánh giá hồ sơ thủ tụcpháp lý của DA trên cơ sở các hồ sơ (hồ sơ pháp lý, hồ sơ giao dịch, hồ sơ tài chính, hồ

sơ TSĐB)

Nội dung này CBTĐ chủ yếu sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự,phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu với các văn bản quy phạm pháp luật, cácchính sách, các quyết định của Nhà nước Chỉ cần nội dung này không phù hợp thìCBTD có thể từ chối hồ sơ ngay, giảm thiểu chi phí thẩm định xuống mức nhỏ nhất cóthể

Cụ thể: thẩm định DA vay vốn đầu tư xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai

Đặc điểm pháp lý của DA:

- Nhóm DA: Nhóm A

- Thẩm quyền quyết định quy hoạch chi tiết, cho phép đầu tư: UBND TP Hà Nội

- Thẩm quyền quyết định giao đất, thuê đất, quyền sử dụng đất: UBND TP Hà Nội

- Thẩm quyền quyết định kế hoạch, hồ sơ mời thầu, kết quả trúng thầu (thuộcnguồn ngân sách TP): UBND TP Hà Nội

- Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng: Sở xây dựng Hà Nội

Các văn bản pháp lý liên quan đến DA

- Luật đất đai ngày 26/11/2003, Luật xây dựng ngày 26/11/2003, Luật nhà ở ngày29/11/2005, Luật đầu tư ngày 29/11/2005

- Nghị định số 02/2006/NĐ – CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ về việc banhành Quy chế đô thị mới

- Quy hoạch chi tiết quận Hoàng Mai tỷ lệ 1/2000 được UBND TP Hà Nội phêduyệt tại quyết định số 225/2005/QĐ – UB ngày 16/12/2005

- Công văn số 535/UB – XDĐT của UBND TP Hà Nội về việc giao Liên danhCông ty cổ phần Xây dựng số 2 – Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 tổ chức nghiên cứuđầu tư xây dựng DA khu đô thị mới Hoàng Mai

- Thông báo số 305/TB – UBND ngày 19/08/2009 của UBND TP Hà Nội về việcgiao cho công ty cổ phần xây dựng số 2 làm CĐT DA

- Các văn bản khác có liên quan

Nhận xét: Căn cứ vào quy định hiện hành của Luật pháp Việt Nam, DAĐT xâydựng khu đô thị mới Hoàng Mai được các cấp có thẩm quyền phê duyệt Hiện nay, CĐT

đã được UBND TP Hà Nội ban hành quyết định giao đất, đã ký hợp đồng với Trung tâmphát triển quỹ đất và Quản lý duy tu hạ tầng đô thị quận Hoàng Mai để thực hiện côngtác đền bù giải phóng mặt bằng Nói chung, các giấy tờ, văn bản liên quan đến DA đềuđầy đủ và hợp lệ

Đánh giá: Nội dung thẩm định khía cạnh pháp lý của DAĐT là nội dung không thể thiếu đối với công tác thẩm định DA Nội dung này đảm bảo cho DA có tính khả thi được thực hiện thành công NH chỉ chấp nhận cho vay vốn các DA đã được các cơ quan

có thẩm quyền, cơ quan chuyên môn liên quan thẩm định và phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng Các DAĐT thường liên quan đến rất nhiều các văn bản pháp quy như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật đầu tư, và cần rất nhiều các cơ quan phê duyệt như UBND TP, Sở xây dựng, Sở quy hoạch kiến trúc, Vậy nên, thẩm định các DAĐT đòi hỏi các CBTĐ phải so sánh, đối chiếu các thông tin một cách cẩn thận và chính xác Đặc biệt, phương pháp thẩm định theo trình tự được CBTĐ sử dụng để đảm bảo tính đầy

đủ của hồ sơ, tránh được tình trạng chấp thuận cho vay các DA chưa được tất cả các cơ quan chức năng có liên quan phê duyệt, ảnh hưởng đến việc đánh giá tính khả thi của

DA và thi công DA sau này, gây thiệt hại cho NH Trên cơ sở đó, CBTĐ đưa ra những nhận định, đánh giá về tính đầy đủ và tính hợp lý, hợp pháp của DA

1.2.4.3 Khía cạnh thị trường của dự án

Các DAĐT có giá trị rất lớn, thời gian thực hiện rất dài nên nếu đánh giá sai nhucầu thị trường thời điểm DA hoàn thành thì sẽ dẫn đến hậu quả rất nghiêm trọng Có thểnói, khía cạnh thị trường không là cơ sở cho các nội dung kỹ thuật, tài chính mà còn ảnhhưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả, quyết định tính khả thi của DA.Hiểu rõ tầm quan trọng của thị trường đối với DA, CBTĐ đã phân tích khá đầy đủ, kỹ

càng và chính xác từng nội dung cung cầu thị trường về sản phẩm của DA:

- Thẩm định khái quát mức độ thỏa mãn cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩmcủa DA trên phương diện: Xem sản phẩm tiêu thụ của DA thuộc loại nào (công trìnhphục vụ cho sản xuất, cho kinh doanh, nhà ở,…), khách hàng mục tiêu của sản phẩm(cao cấp, trung bình, diện chính sách…) để từ đó xác định thị trường mục tiêu của sảnphẩm, nhận định các chính sách ưu đãi đầu tư của Nhà nước

- Đánh giá sản phẩm của DA có những thế mạnh, khả năng cạnh tranh nào so vớicác sản phẩm cùng loại như về địa điểm, cơ sở hạ tầng, giá cả, chất lượng công trình, thịhiếu khách hàng mục tiêu, các điều kiện kinh tế xã hội xung quanh…

- Xác định tổng cung, tổng cầu hiện tại và dự báo cho tương lai: Dựa vào các sốliệu thống kê của các cơ quan chức năng, các công ty chuyên nghiệp về nghiên cứu,…CBTĐ đánh giá nhu cầu về sản phẩm của DA trên thị trường hiện tại Trên cơ sở đó,bằng các phương pháp dự báo, dự tính tổng cung, tổng cầu sản phẩm của DA trongtương lai Đồng thời, khả năng bị thay thế của sản phẩm DA cũng rất cần được quan tâm

Cụ thể, thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai

Sản phẩm dự án và tổng thể thị trường tiêu thụ của DA

- Sản phẩm của DA là khu nhà ở cao tầng, thấp tầng, và biệt thự

- Theo báo cáo thị trường BĐS quý I/2010 của Savills Việt Nam, thị trường nhà ởvẫn luôn sôi nổi, nhu cầu vẫn ở mức cao

- Tại Hà Nội, thị trường sơ cấp có tổng cung là 1.816 căn hộ từ 115 DA đang bán.Quận Cầu Giấy chiếm thị phần cao nhất (36%) trong nguồn cung sơ cấp, tiếp theo là quậnHoàng Mai với gần 22% và Từ Liêm 18%

- Tại thị trường thứ cấp, quận Hoàng Mai là quận quy nhất có giá chào thứ cấpbình quân giảm nhẹ trong quý I/2010, trong khi giá chào thứ cấp ở 10 quận/huyện khácđều tăng từ 2% – 12% so với quý trước

- Thống kê của Cục quản lý nhà Bộ xây dựng vào năm 2009 cho thấy tại HàNội, nguồn cung nhà ở mới chỉ đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu Đến năm 2010, nhucầu về nhà ở tại Hà Nội sẽ lên đến xấp xỉ 30.000 căn hộ Trong khi đó, nguồn cung chỉđáp ứng được 10.000 căn.Tình trạng thiếu nhà ở vẫn tiếp tục ngày một căng thẳng hơntrong khi giá nhà đất cũng ngày càng tăng với tốc độ phi mã so với tốc độ tăng thu nhập

Khả năng cạnh tranh, thế mạnh của sản phẩm DA so với các sản phẩm

cùng loại trên thị trường, khả năng bị thay thế:

- Do DA được thực hiện tại địa bàn quận Hoàng Mai, các khu nhà ở cao tầng, nhà

ở thấp tầng và nhà biệt thự được bố trí gần khu vực đường vành đai 3 liên thông giữađường Khuất Duy Tiến và đường Giải Phóng, đây là trục đường giao thông huyết mạchcủa TP Hà Nội nên rất thuận lợi cho việc đi lại, sản xuất, kinh doanh

- Khu đô thị Hoàng Mai gần với trung tâm thủ đô Hà Nội, đây là địa bàn có hoạtđộng kinh tế, thương mại nhộn nhịp nhất của thủ đô Hà Nội.

- Khi thực hiện DA, đất ở khu vực này trở thành “đất vàng” nên thu hút được rấtnhiều mối quan tâm của các tổ chức, cá nhân

Thị trường tiêu thụ và kế hoạch kinh doanh

- Đối với các phần đất công cộng, đất thương phẩm: CĐT sẽ giao lại cho Nhà nước

và các CĐT thứ cấp sẽ thanh toán cho công ty trên cơ sở phân bổ chi phí đầu tư

- Đối với đất công ty được kinh doanh: CĐT sẽ chuyển nhượng các căn hộ tạitòa nhà cao tầng cho các cá nhân, tổ chức có mức thu nhập trung bình và khá

- Công ty thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo quy địnhcủa pháp luật hiện hành, thực hiện bán cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu riêng lẻ hoặcliên doanh, liên kết với các đơn vị khác

Đánh giá: Phương diện thị trường của DAĐT đã được CBTĐ thẩm định khá đầy đủ các nội dung cần thiết CBTĐ xem xét, phân tích các khía cạnh, bao gồm: đặc tính sản phẩm của dự án, tổng thể thị trường tiêu thụ và khu vực thị trường tiêu thụ, nhu cầu của sản phẩm tiêu thụ trên thị trường và cung sản phẩm, khả năng cạnh tranh và thế mạnh của sản phẩm, chiến lược cạnh tranh của công ty Vinaconex 2 Trên cơ sở của nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy như thống kê của Cục quản lý nhà Bộ xây dựng, cùng phương pháp so sánh, đối chiếu với sản phẩm của các DA đã thẩm định tương tự

và trong thực tế, kết hợp với phương pháp dự báo phân tích cung cầu thị trường tiêu thụ trong tương lai, CBTĐ đã thẩm định được nhu cầu tiêu thụ nhà ở và đánh giá về cung sản phẩm trên thị trường Ngoài ra, bằng phương pháp so sánh, đối chiếu với nhu cầu thực tế mà CBTĐ có thể thẩm định khả năng cạnh tranh, thế mạnh của sản phẩm DA trên thị trường và kế hoạch kinh doanh trong tương lai Vận dụng một cách linh hoạt các phương pháp thẩm định, CBTĐ Chi nhánh đã thẩm định những nội dung trên phương diện thị trường nói chung là chi tiết và có độ chính xác cao, đảm bảo các số liệu dự báo đáng tin cậy Từ đó, có nhận định thị trường tiêu thụ sản phẩm của DA là một thị trường tiềm năng

1.2.4.4 Khía cạnh kỹ thuật của dự án

Với tất cả các DA, khía cạnh kỹ thuật luôn là nội dung thẩm định quan trọngnhưng rất khó cho CBTĐ vì nó đòi hỏi những kiến thức rất chuyên sâu về từng lĩnh vực.Vậy nên, để thẩm định được nội dung này, CBTĐ chủ yếu là trên cơ sở DA, đồng thời sửdụng phương pháp so sánh, đối chiếu với các tiêu chuẩn, định mức pháp luật quy định,với các DA tương tự đã và đang thi công, hoặc có thể tham khảo ý kiến của các chuyêngia trong ngành để chất lượng thẩm định được tốt hơn

Cụ thể, trong DA xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai, CBTĐ đã thẩm định

những vấn đề sau:

Hình thức đầu tư:

Hình thức đầu tư của DA là đầu tư trực tiếp DA được sử dụng trên cơ sở sửdụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kỹ thuật

Địa điểm thực hiện DA:

Khu đất DA xây dựng nằm ở cụm dân cư Kim Văn – Kim Lũ, phường Đại Kim,quận Hoàng Mai, Hà Nội Tổng diện tích đất quy hoạch chi tiết trên khu đô thị mớiHoàng Mai tỷ lệ 1/500 khoảng 269.025 m²

Khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào của DA:

 Trong quá trình thi công xây dựng:

Nguyên vật liệu chủ yếu về phần kết cấu công trình (sắt, thép, xi măng ) đều là nhữngloại vật liệu thông dụng và do công ty kinh doanh Đối với phần thiết bị và vật liệu hoànthiện sẽ lựa chọn các sản phẩm phù hợp cho từng loại công trình (nhà ở cao tầng, thấptầng) có chất lượng tốt đảm bảo được tính hợp lý cho công trình

 Trong quá trình vận hành DA:

- Điện: Sử dụng nguồn điện lưới của trạm biến áp 110/35/22 – 6KV Thượng Đình

- Nước: Sử dụng nguồn nước từ trạm cấp nước phường Đại Kim

- Các loại công cụ, dụng cụ thay thế thường xuyên: Lựa chọn những nhà cung cấp ổnđịnh, giá cả hợp lý

Nhận xét: Các yếu tố đầu vào về xây dựng được đảm bảo do đây cũng là một trongnhững hoạt động kinh doanh của công ty Tuy nhiên, nguồn cung cấp điện, nước thì chưađược đảm bảo, cần nâng cấp hoặc xây dựng mới mạng lưới cung cấp cho phù hợp

Các giải pháp xây dựng

Do đây là DA nhóm A nên các giải pháp thiết kế, xây dựng đều được các cấp cóthẩm quyền liên quan (Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội, Sở xây dựng Hà Nội ) thẩm địnhchi tiết Còn về cơ bản, kiến trúc công trình được bố trí như sau:

+ 3 khu nhà ở thấp tầng

+ 2 khu chung cư cao tầng

+ Công trình dịch vụ thương mại, trụ sở văn phòng, công trình hỗn hợp côngcộng

+ Các hạng mục khác: Các công trình phúc lợi công cộng, công viên, cây xanh,mặt nước, thể dục thể thao, hành chính sự nghiệp,

Các tác động tới môi trường:

Trong quá trình xây dựng DA, không thể tránh khỏi các tác động tiêu cực đến môitrường như gây ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm nước Tuy nhiên, các tácđộng này chỉ mang tính cục bộ, tạm thời vì các tác động này sẽ không còn khi DA kết

thúc xây dựng Đồng thời, công ty cũng có những giải pháp khắc phục hạn chế các tácđộng này ở mức thấp nhất.

Kế hoạch thực hiện dự án: 06 năm ( từ năm 2009 – 2015 )

Đánh giá: Nội dung kỹ thuật là một trong những nhân tố quyết định kết quả và hiệu quả của DAĐT Đây là khía cạnh được các nhà lập DA đầu tư nhiều thời gian và công sức nhất Nhưng cũng là lĩnh vực chuyên môn mà các CBTĐ không am hiểu nhiều nên công tác thẩm định nội dung này khá khó khăn và chủ yếu là dựa vào DA và kết quả thẩm định của các cơ quan chức năng có thẩm quyền như UBND TP Hà Nội, Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội, Sở xây dựng Hà Nội, Nội dung kỹ thuật của DA xây dựng khu

đô thị mới Hoàng Mai nói chung là cũng đủ các nội dung cần thiết như địa điểm xây dựng, khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào, các giải pháp xây dựng, các tác động tới môi trường và tiến độ thực hiện Tuy nhiên, khía cạnh lựa chọn địa điểm xây dựng mới chỉ nêu được các ưu điểm của vị trí xây dựng mà chưa có sự so sánh với các khu vực khác để lựa chọn được vị trí tối ưu Sử dụng linh hoạt phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu với các văn bản pháp luật liên quan đến môi trường và các DA xây dựng tương tự đã thẩm định, khía cạnh tác động tới môi trường được CBTĐ Chi nhánh phân tích rất chi tiết Còn khía cạnh các giải pháp xây dựng do đây không phải là chuyên môn, hơn nữa NH cũng không có kinh phí cho việc tham khảo ý kiến của chuyên gia nên chưa được CBTĐ chú trọng, thẩm định khá sơ sài Nói chung, các khía cạnh đã thẩm định trong nội dung kỹ thuật chưa cân xứng với mức độ quan trọng cần có tương ứng

1.2.4.5 Khía cạnh tổ chức, quản lý thực hiện dự án

Đây là việc phân tích làm rõ những đề xuất về nhân sự mà DA đã đưa ra trong quátrình thực hiện và quá trình vận hành DA Để việc thẩm định nội dung này thì CBTĐ tạichi nhánh ngoài việc kiểm tra đánh giá thông qua hồ sơ vay vốn (đăng ký kinh doanh,quyết định thành lập, quyết định bổ nhiệm, điều lệ, báo cáo tài chính ), cần thiết phảilàm việc với đại diện doanh nghiệp (cả trực tiếp và gián tiếp), đồng thời thu thập thêmcác thông tin bổ sung (như thông tin từ các cơ quan nhà nước , thông tin từ các kênh báochí và dân cư… ), nhằm có được nhiều kênh thông tin khác nhau, để từ đó có thể đánhgiá được khách hàng chính xác hơn, sát thực hơn Nội dung chính cần phân tích đánh giákhi phân tích ở chi nhánh gồm hai nội dung chính sau :

- Mô hình tổ chức, bố trí lao động, cơ cấu lao động theo chức danh công tác vàtrình độ chuyên môn;

- Quản trị điều hành của lãnh đạo: Năng lực chuyên môn, năng lực quản trị điềuhành, phẩm chất tư cách, uy tín trong và ngoài doanh nghiệp, thành tích; sự đoàn kếttrong lãnh đạo và trong doanh nghiệp

Tuy nhiên, đây là một trong những nội dung khá quan trọng của DA, có ảnh hưởng

lớn đến khả năng hoàn thành DA nên cần phải thẩm định chi tiết hơn

Cụ thể: Việc quản lý DA khu đô thị mới Hoàng Mai được thực hiện với hình thức

CĐT là công ty cổ phần xây dựng số 2 – Vinaconex 2 trực tiếp quản lý, thực hiện DA Công

ty thành lập Ban quản lý DA để trực tiếp triển khai và thực hiện đầu tư DA

Đánh giá: Nội dung thẩm định phương diện tổ chức, quản lý thực hiện DA trong công tác thẩm định DA xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai quá sơ sài Đây là nội dung thường bị các nhà soạn thảo DAĐT cũng như các CBTĐ ở các NH coi nhẹ Thông thường, các DA mà khía cạnh tổ chức, quản lý, giám sát thường là do các công ty tư vấn

và giám sát trúng thầu thực hiện nên thường không có kế hoạch cụ thể Còn với DA xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai, công ty Vinaconex 2 vừa là CĐT, vừa thi công công trình

và kinh doanh nên việc đánh giá năng lực, uy tín cũng như lao động của công ty đã được thẩm định khi thẩm định khách hàng Tuy nhiên, dù xây dựng, thi công dưới hình thức trực tiếp hay thuê thầu thì người lập DA cũng như CBTĐ vẫn cần phải nêu chi tiết hơn về số lượng cụ thể nguồn nhân lực DA cần, yêu cầu trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn lao động trong từng giai đoạn, từng thời kỳ, kinh nghiệm, uy tín của đơn vị trúng thầu (cả thiết kế, tư vấn, giám sát, thi công, ), tiến độ thi công công trình và các phương án thực hiện, quản lý, giám sát.

1.2.4.6 Khía cạnh tài chính của dự án

CBTĐ cũng như người lập DA phân tích tài chính của DA nhằm đánh giá tính khảthi và tính hiệu quả chắc chắn của DA trong tương lai Vì vậy, có thể nói, đây là khíacạnh quan trọng nhất luôn được các CĐT cũng như NH quan tâm đặc biệt Khía cạnh nàybao gồm rất nhiều nội dung:

Thẩm tra tính hợp lý của tổng vốn đầu tư

Khi xem xét tổng mức đầu tư của dự án thì các CBTĐ thường xem xét lại giá trịcũng như cơ cấu tổng mức vốn đầu tư, có thể so sánh với các DA tương tự trước đã từngđược cho vay hoặc có thể xác định lại dựa trên các hạng mục của DA

Thẩm tra nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn huy động và khả năng đáp ứngnguồn vốn

Hiện nay theo quy định của hầu hết các NH cũng như NH Sacombank thì khi cấptín dụng cho các DA thì mức vay không quá 70% giá trị tổng mức đầu tư, vì vậy CBTĐphải xem xét phương án và tiến độ góp vốn của các nguồn khác so với nhu cầu thực tếcủa DA Sau khi thẩm định nếu thấy khả năng đáp ứng không đúng theo nhu cầu thìCBTĐ sẽ thông báo cho DN và đề nghị DN bổ sung cho đến khi đảm bảo theo đúng nhucầu

Thẩm tra mức độ chuẩn xác của các báo cáo tài chính dự án:

Các báo cáo tài chính được đưa ra kiểm tra bao gồm: Dự trù chi phí, doanh thu

hàng năm; dự trù lỗ lãi hàng năm … Khi phân tích nội dung và tính chính xác của cácbáo cáo này thì CBTĐ thường chú ý xác định giá tính chi phí và doanh thu được dựa vàocăn cứ tính giá nào và có hợp lý hay không?

- Thẩm tra tỷ suất “r” trong phân tích tài chính DA

Tỷ suất “r” được tính bằng chi phí sử dụng vốn bình quân:

k m 1 k

k k m

Trong đó: - Ik: số vốn đầu tư của nguồn thứ k (k = 1 , m)

- rk: lãi suất tương ứng của nguồn đó

- m: số nguồn vốn huy động được cho DATuy nhiên, trên thực tế, cũng có thể tính tỷ suất “r” bằng với lãi suất vay vốn đểcông việc tính toán được đơn giản nhưng vẫn đảm bảo an toàn cho các chỉ tiêu tài chính

Thẩm tra dòng tiền của DA:

Đây là nội dung thẩm định được CBTĐ đánh giá là quan trọng nhất vì đây là

cơ sở để đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án Các khoản thu và chi phí của dự

án từng năm sẽ được tạo thành dòng thu và chi phí của dự án Để những phân tích, đánhgiá được chính xác nhằm xác định dự án có hiệu quả về mặt tài chính hay không CBTĐtiến hành thẩm định dòng tiền của dự án

Dòng tiền ròng = Tổng các khoản thu trong kỳ - Tổng các khoản chi trong kỳ

NCF = B - C

Trong đó: - B: Các khoản thu trong kỳ bao gồm doanh thu thuần của các nămtrong kỳ, giá trị thanh lý TSCĐ ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản này hết tuổithọ quy định) và ở cuối đời DA…

- C: Các khoản chi trong kỳ bao gồm chi phí vốn đầu tư ban đầu đểtạo ra TSCĐ và vốn lưu động ở thời điểm đầu, tạo ra TSCĐ ở các thời điểm trung gian,chi phí hàng năm của DA (không bao gồm khấu hao và lãi vay)

Thẩm tra các chỉ số hiệu quả tài chính:

Có rất nhiều các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, tùy quy mô và tầm quan trọng của DA đểxác định các chỉ tiêu Thông thường, các DA bắt buộc phải xác định 3 chỉ tiêu cơ bảnsau:

+ Giá trị hiện tại của thu nhập thuần NPV (Net Present Value): NPV là thu nhậpròng có được do thực hiện DA tính ở thời điểm hiện tại Chỉ tiêu NPV cho phép ta đánhgiá được một cách đầy đủ quy mô lãi của cả đời DA Với ý nghĩa như vậy, NPV đượcxem như là chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá và lựa chọn DA

NPV được tính theo công thức sau:

C0 i ) 1 (

CF

n

1 i

Trong đó: - CFi : dòng tiền ròng của DA năm thứ i (i = 1 , n)

- Co : vốn đầu tư ban đầu của DA

- r : LSCK

- n : tuổi thọ của DA i

Điều kiện chấp thuận DA khi sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá: chỉ chấp nhậncác DA có NPV ≥ 0, bác bỏ khi DA có NPV < 0 Nếu lựa chọn DA trong một tập hợpcác DA được chọn thì chọn DA có NPV lớn nhất

+ Hệ số hoàn vốn nội bộ IRR (Internal Rate of Returns): còn gọi là tỷ suất thu lợinội tại, tỷ suất nội hoàn hay suất thu hồi nội bộ Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất

mà nếu dùng nó làm lãi suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu và chi của DA vềmặt bằng thời gian hiện tại, thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi, hay nói cách khác làNPV = 0

IRRDA được tính theo công thức:

0 ) 1 ( )

C r

B

Trong đó: - Bi : khoản phải thu của DA năm i (i = 1 , n)

- Ci : khoản phải chi của DA năm i

- r : LSCK

- n : tuổi thọ của DASau khi tính được IRR, CBTĐ so sánh với chi phí vốn bình quân của DA NếuIRR ≥ chi phí vốn bình quân của DA thì chấp nhận DA Ngược lại, IRR < chi phí vốnbình quân của DA thì bác bỏ DA

+ Thời gian hoàn vốn (Payback Period): Thời gian hoàn vốn của DA là khoảngthời gian cần thiết để DA hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu đã bỏ ra Nó chính

là khoảng thời gian cần thiết để hoàn trả số vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuậnthuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm

Các NHTM sử dụng thời gian hoàn vốn để đánh giá DA bằng cách thiết lập chỉtiêu thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận được của

DA Những DA có thời gian hoàn vốn lớn hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại bỏ.Khi chọn một trong nhiều DA loại trừ nhau thì chấp nhận DA có thời gian hoàn vốn nhỏhơn thời gian quy định và thời gian hoàn vốn nhỏ nhất

Cụ thể, Công tác thẩm định DA xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai