Bài giảng Phương pháp so sánh giá trị bất động sản

Tham khảo Bài giảng Phương pháp so sánh giúp bạn nắm được tổng quan về khái niệm, quy mô diện tích, các đặc điểm về vật chất, các đặc điểm về mặt kinh tế, cơ sở của phương pháp, phương pháp so sánh và các bước thực hiện.

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

sản tương tự đã được bán trên thị

trường, sau đó thực hiện những

điều chỉnh đối với các mức giá bán

của những BĐS so sánh đó để tìm

ra mức giá chỉ dẫn của BĐS cần

Tổng quan

Phương pháp so sánh tập trung vào phân tích những điểm tương tự và những điểm khác biệt của các BĐS mà nó tác động đến giá trị; đó là:

• Pháp lý về BĐS

• Vị trí

• Các điều kiện thanh toán

• Thời gian mua bán, giao dịch thành công (giá thay đổi theo thời gian)

Tổng quan

• Cơ sở của phương pháp:

Giá trị thị trường của một bất động sản có liên quan trực tiếp với giá bán của các bất động sản cạnh tranh có thể so sánh được

Tổng quan

• Khả năng áp dụng:

- Phù hợp với tất cả các loại bất động sản nếu có đủ số liệu về những giao dịch gần với thời điểm định giá, đáng tin cậy

- Khi dữ liệu có sẵn, thì đây là phương pháp trực tiếp và lô-gic nhất đối với việc ước tính giá trị

• Những ưu điểm của phương pháp:

 Coi giá trị được phản ảnh tự động trong giá thị trường

 Đơn giản, trực tiếp; dễ hiểu, dễ áp dụng

 Những hạn chế:

 Khi thông tin, số liệu không đầy đủ thì độ tin cậy của phương pháp này không cao

Sử dụng số liệu lịch sử nên khi thị trường

có sự thay đổi nhanh thì cũng làm giảm

độ tin cậy của kết quả

 Dấu điều chỉnh, độ lớn điều chỉnh

Tổng quan

• Yêu cầu của phương pháp

- Định giá = thống kê + ước lượng

- Phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản tương tự có thể so sánh được

- Chỉ sử dụng giá bán trong các giao dịch bình thường trên thị trường

- Các thông tin phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ

Các bước thực hiện

Gồm 4 bước:

- Bước 1: Thống kê, thu thập thông tin, số

liệu về BĐS cần định giá và những BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịch thành công hoặc đang giao dịch

- Bước 2: Thẩm định và xác minh thông tin

• Tài liệu do khách hàng cung cấp

• Khảo sát thực địa

– Xác định rõ khách hàng, bên thứ ba,

ngày định giá

2 Nghiên cứu thị trường để tìm kiếm và thu thập thông tin về những BĐS so sánh mới được mua bán:

– Tìm kiếm những BĐS tương tự và cạnh tranh:

• Có cùng sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất;

• Có vị trí, tuổi, diện tích, mục đích sử dụng, và các đặc điểm tương tự

• Giao dịch trong thời gian gần nhất, với các điều kiện thị trường tương tự

– Thu thập được đầy đủ thông tin:

• Số lượng và chất lượng

• Thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt

– Nghiên cứu, phân tích các xu hướng trên thị trường của loại BĐS cần định giá

– Đối với từng BĐS so sánh phải thẩm định và xác minh các thông tin sau:

• Giá cả và điều kiện thanh toán

• Ngày giao dịch thành công

• Đặc điểm pháp lý, quyền, lợi ích nằm

15

⇒Việc xác minh thông tin nhằm bảo đảm cho định giá viên sử dụng những thông tin, số liệu chính xác, đúng với thực tế.

Để xác minh thông tin, định giá viên phải liên hệ với những tổ chức, cá nhân nắm được những thông tin, đặc biệt là những người tham gia trực tiếp giao dịch (người mua, người bán), người môi giới BĐS

– Xem xét từng điểm khác nhau đáng

kể giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh để điều chỉnh giá bán của BĐS

 Điều kiện thanh toán

 Điều kiện giao dịch (động cơ, quan

hệ của người mua và người bán)

 Điều kiện thị trường

+ Chất lượng xây dựng + Tuổi thọ của tòa nhà, công trình + Thực trạng của nhà cửa, công trình

 Đặc điểm kinh tế (BĐS thương mại, …)

 Điều kiện về kết cấu hạ tầng; cảnh quan môi trường xung quanh

 Quy hoạch.

– Áp dụng cách thức điều chỉnh phù hợp:

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: sử

dụng để điều chỉnh những khác biệt về những điều kiện thị trường hoặc vị trí của BĐS.

+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối:

dùng để điều chỉnh những khác biệt về mặt vật lý giữa BĐS so sánh và BĐS cần định giá.

– Trật tự điều chỉnh: Điều chỉnh giá bán theo các đặc điểm pháp lý, các điều kiện thanh toán, điều kiện thị trường trước; điều chỉnh theo vị trí và các đặc điểm vật lý sau

– Kết quả của bước này sẽ cung cấp một

số mức giá trị chỉ dẫn đối với BĐS cần định giá

Bước 6

Điều hòa các mức giá trị chỉ dẫn để ước tính giá trị của BĐS cần định giá

– Cần phải có đánh giá để đưa ra kết luận:

• Mức giá của BĐS so sánh nào gần sát nhất với BĐS cần định giá

– Kết luận này không đơn giản là con số bình quân của các mức giá đã điều chỉnh ở bước 5 – Những mức giá trị chỉ dẫn chỉ là cơ sở để đánh giá, phân tích và đưa ra kết luận về giá trị của BĐS cần định giá

Xin cám ơn!