Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận hà đông thành phố hà nội

Nhà nước với vai trò là người ñại diện các chủ thể sử dụng ñất, thống nhất quản lý, ñã và ñang khai thác, phát triển thị trường bất ñộng sản bằng những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LÊ NGỌC KHOA

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI QUẬN HÀ ðÔNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LÊ NGỌC KHOA

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI QUẬN HÀ ðÔNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai

Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Hồ Thị Lam Trà

Hà Nội - 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Ngọc Khoa

Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp ựỡ của các cơ quan ựơn

vị ngành Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, quận Hà đông ựã nhiệt tình giúp ựỡ tôi trong thời gian ựiều tra số liệu và có những ý kiến ựóng góp quý báu cho luận văn của tôi

Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia ựình, bạn bè, ựồng nghiệp ựã khắch lệ và tạo ựiều kiện tốt nhất ựể tôi hoàn thành luận văn này

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lê Ngọc Khoa

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN 1

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

PHẦN I MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích của ñề tài 2

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 3

PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản 4

2.1.1 Thị trường bất ñộng sản thế giới 4 2.1.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam 6 2.1.3 Phân cấp thị trường bất ñộng sản 9 2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 13

2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới 13 2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS 14 2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 15

2.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 15 2.3.2 Giá ñất và ñịnh giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð 20 2.3.3 Những quy ñịnh chung của Nhà nước về ñấu giá quyền sử dụng ñất 27 2.3.4 Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam 30 2.3.5 Vai trò, ý nghĩa của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 37 PHẦN III ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

3.1 đối tượng nghiên cứu 39 3.2 Phạm vi nghiên cứu 39 3.3 Nội dung nghiên cứu 40 3.3.1 Khái quát ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà đông,

3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu, phân tắch thông tin 41

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà đông 43

4.1.3 định hướng phát triển ựô thị và các ựiểm dân cư tập trung 51 4.2 Tình hình quản lý ựất ựai 54

4.2.3 đăng ký ựất ựai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 58

4.3 Tình hình ựấu giá QSDđ quận Hà đông trong những năm qua 60

4.3.1 Hệ thống các văn bản về ựấu giá quyền SDđ 60

4.3.3 Công tác xác ựịnh giá sàn khi thực hiện ựấu giá QSDđ 71 4.4 Kết quả ựấu giá quyền SDđ tại một số dự án ựiều tra 71 4.4.1 Dự án ựấu giá quyền SDđ các thửa ựất thuộc khu ựất Mậu Lương Ờ

đợt 3 thuộc xã Kiến Hưng, phiên ựấu giá ngày 16/8/2008 71 4.4.2 Dự án ựấu giá quyền SDđ các thửa ựất thuộc khu ựất Mậu Lương

phường Kiến Hưng, phiên ựấu giá ngày 17/10/2009 77 4.4.3 Dự án ựấu giá quyền SDđ các thửa ựất khu tái ựịnh cư Kiến Hưng

Ờ phường Kiến Hưng, phiên ựấu giá ngày 24/12/2011 80 4.5 đánh giá hiệu quả công tác ựấu giá QSDđ trên ựịa bàn quận Hà đông82 4.5.1 Ưu ựiểm và hạn chế của công tác ựấu giá quyền SDđ 82 4.5.2 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền SDđ 86 4.6 Một số giải pháp về công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất 89

5.1.4 Quy hoạch, mức ựộ ựầu tư cơ sở hạ tầng và môi trường 93 5.2 Kiến nghị 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 PHẦN PHỤ LỤC 99

Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả ựấu giá quyền SDđ các thửa ựất thuộc khu

ựất Mậu Lương Ờ đợt 3 xã Kiến Hưng, thành phố Hà đông Ờ

Bảng 4.7 So sánh giữa giá trúng và giá sàn của các thửa ựất thuộc khu

ựất Mậu Lương Ờ đợt 3 xã Kiến Hưng Ờ phiên ựấu giá ngày

Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả ựấu giá quyền SDđ các thửa ựất thuộc khu

ựất Mậu Lương phường Kiến Hưng, Quận Hà đông Ờ phiên ựấu

Bảng 4.9 So sánh giữa giá trúng và giá sàn của các thửa ựất thuộc khu

ựất Mậu Lương phường Kiến Hưng, Quận Hà đông Ờ phiên ựấu

Bảng 4.10 Tổng hợp kết quả ựấu giá quyền SDđ các thửa ựất khu tái

ựịnh cư Kiến Hưng Ờ phường Kiến Hưng, phiên ựấu giá ngày

Bảng 4.11 So sánh giữa giá trúng và giá sàn của các thửa ựất thuộc khu

khu tái ựịnh cư Kiến Hưng, phường Kiến Hưng, phiên ựấu giá

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Bản ựồ hành chắnh quận Hà đông, thành phố Hà Nội 43 Hình 4.2 định hướng phát triển ựô thị quận Hà đông 53 Hình 4.3 Biểu ựồ cơ cấu ựất ựai năm 2011 của quận Hà đông 54

PHẦN I MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðối với mỗi quốc gia, ñất ñai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá

và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội ðất ñai ñược xem là một TLSX ñặc biệt trong hoạt ñộng sản xuất của con người, là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản xuất, Do vậy hiệu quả kinh tế mà ñất ñai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả

ñó ñược thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao ñổi của ñất ñai

Ở nước ta ñất ñai ñược xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có nhiều hạn chế trong công tác quản lý ñất ñai, các chủ sử dụng ñất không nhận thức ñầy ñủ vai trò của ñất ñai trong nền kinh tế, ñồng thời sự chậm phát triển của nền kinh tế nên thị trường bất ñộng sản chưa ñược phát triển, mang tính chất là thị trường ngầm, chưa thể hiện ñược hiệu quả kinh tế của thị trường ñối với nền kinh tế ñất nước ðến nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, ñặc biệt là các chủ thể sử dụng ñất nhận thức ñược vai trò quan trọng và tiềm năng kinh tế của ñất ñai trong nền kinh tế Thị trường bất ñộng sản ñã có những bước phát triển rõ rệt Nhà nước với vai trò là người ñại diện các chủ thể sử dụng ñất, thống nhất quản

lý, ñã và ñang khai thác, phát triển thị trường bất ñộng sản bằng những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục ñích của mình, trong ñó công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất là một biện pháp hữu ích, ñược mọi quốc gia trên thế giới

áp dụng, giao ñất cho các chủ thể sử dụng ñất ñồng thời tạo nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh tế, ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

Dùng quỹ ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ ñất ñai ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự

án ñược Chính phủ phê duyệt Hiện nay, ở nước ta dự án ñầu tư sử dụng quỹ

ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ựược thực hiện theo một trong hai cách sau:

- đấu giá quyền sử dụng ựất ựối với quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng

- đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình bằng quỹ ựất (hay còn gọi là ựổi ựất lấy hạ tầng)

Thực tế hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất tạo vốn xây dựng cơ sở

hạ tầng ựã ựược thắ ựiểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơ quan có thẩm quyền ựưa ra các quyết ựịnh, quy ựịnh áp dụng thực hiện ựấu giá quyền

sử dụng ựất từ năm 2002

Qua mười năm triển khai công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở tại Thành phố Hà Nội ựã ựem lại hiệu quả to lớn ựối với yêu cầu phát triển Kinh

tế - Xã hội Không chỉ thế, ựấu giá quyền sử dụng ựất còn thể hiện ựược tắnh

ưu việt của nó hơn các hình thức giao ựất khác như: ựấu giá ựất ựảm bảo tắnh công khai, rõ ràng; ựảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng ựất

và có khả năng tài chắnh ựều ựược tham gia ựấu giá ựất; giúp bình ổn thị trường Bất ựộng sản, ựem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cải thiện ựời sống nhân dân

Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược sự phân công của Tài nguyên và Môi Trường, dưới

sự hướng dẫn của PGS TS Hồ Thị Lam Trà, chúng tôi ựã tiến hành thực hiện

ựề tài:

ỘNghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ựến công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

tại quận Hà đông Ờ Thành phố Hà NộiỢ

1.2 Mục ựắch của ựề tài

Tìm hiểu công tác ựấu giá và cơ chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ở một

số dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Hà đông, thành phố

Hà Nội

Tìm hiểu sự tác ựộng của giá thị trường ựến giá trúng ựấu giá trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất tại quận Hà đông

Phân tắch ảnh hưởng của giá ựấu giá quyền sử dụng ựất tới công tác quản lý và sử dụng ựất ở tại quận Hà đông Ờ Thành phố Hà Nội

đánh giá hiệu quả kinh tế và hiệu quả sử dụng ựất và kết quả ựạt ựược qua những lần ựấu giá quyền sử dụng ựất ở tại quận Hà đông Ờ Thành phố Hà Nội

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài

- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn công tác ựấu giá quyền

sử dụng ựất;

- đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả ựấu giá quyền sử dụng ựất

trên ựịa bàn nghiên cứu

PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hóa

Thị trường bất ñộng sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch quyền

sử dụng ñất Thị trường bất ñộng sản có thể ñược hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các mối quan

hệ về giao dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh Theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch bất ñộng sản Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở nước ta Tại ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu, do ñó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường bất ñộng sản trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng ñất [25]

2.1.1 Thị trường bất ñộng sản thế giới

Tại các nước tư bản phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường bất ñộng sản cũng mang tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng ñoạn, ở những nước ñang phát triển, trong giai ñoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh ñầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá ñất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu ñô thị Khi các cơn

sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút ñầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường bất ñộng sản

Có thể lấy thí dụ ở một số nước phát triển, như cơn sốt tăng giá nhà ñất

ở Pháp từ năm 1989 - 1990 ñã làm cho khối lượng giao dịch nhà ñất ở Paris giảm 11,5% trong các năm 1991 và nửa ñầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn ñến giảm giá nhà ñất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp ñã ban hành các ñạo luật nhằm giúp người mua giảm ñược tiền thuế tương ñương 10% giá mua một chỗ ở mới

Cơn sốt nhà ñất cuối thập kỷ 80 cũng ñã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất ñộng sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật ñã phải khống chế mức tăng giá nhà ñất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà ñất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà ñất giảm ñến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn ñề nhà ñất ñến 53 ngàn tỷ yên

Các quốc gia ñang phát triển rút kinh nghiệm của các nước ñi trước ñã

và ñang thi hành các chính sách nhằm ñiều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc ñộ và quy mô tích tụ ñất ñai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về ñất ñai trong nền kinh tế thị trường

Ở Rumani, một số mảnh ñất bị quy ñịnh không ñược bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh ñất khác bị quy ñịnh không ñược bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không ñược quyền chuyển nhượng những mảnh ñất nhận ñược từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước

Một ñặc ñiểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà ñất trên thế giới là thị trường này ñã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường

Nhật Bản, đài Loan là những nước ựi ựầu trong lĩnh vực kinh doanh bất ựộng sản ở nước ngoài

Trong ựiều kiện nền kinh tế thế giới ựang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chắnh sách ựiều chỉnh sở hữu ruộng ựất nhằm giảm bớt quy mô tắch

tụ ựất của các nước ựang phát triển rất ựáng ựược phân tắch tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường bất ựộng sản ở Việt Nam

2.1.2 Thị trường bất ựộng sản Việt Nam

Nghị quyết Hội nghị lần thứ chắn Ban Chấp hành Trung ương đảng khóa IX ựã khẳng ựịnh một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong nữa nhiệm kỳ còn lại của đại hội lần thứ IX là hình thành ựồng bộ các loại thị trường, trong ựó yêu cầu khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật đất ựai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác ựể phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất ựộng sản

* Trước Luật đất ựai 1993

Giai ựoạn trước năm 1945, thời kỳ này giá ựất ựược thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi ựược quy ựổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân ựối với các tầng lớp ựịa chủ bóc lột

Giai ựoạn từ 1945 ựến trước năm 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ựã khẳng ựịnh có 3 hình thức sở hữu ựất ựai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong ựó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ựược ưu tiên Tuy nhiên luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán ựất ựai nhưng những loại ựất ựược mua bán theo quá trình công hữu hoá ựất ựai Thị trường bất ựộng sản hầu như không ựược pháp luật thừa nhận trên thực tế, giá ựất hình thành theo tắnh chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật

Luật ựất ựai ựầu tiên ựược Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm 1988 quy ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước giao ựất cho hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ổn ựịnh, lâu dài

và trao cho họ một số quyền sử dụng ựất nhất ựịnh phù hợp với cơ chế quản lý

ñất ñai thời kỳ ñó, có một số chế ñịnh quan trọng như quy ñịnh về những ñối tượng ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng ổn ñịnh lâu dài, sử dụng có thời hạn

và sử dụng tạm thời (ðiều 1), các nguyên tắc sử dụng ñất, quy ñịnh nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai (ðiều 5), chế ñộ quản lý ñất, phân loại ñất và quy ñịnh cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất nhưng quyền sử dụng ñất trong Luật ðất ñai 1988 chưa ñược mở rộng

Trong thời kỳ ñổi mới, quá trình ñô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật ðầu tư nước ngoài thì nhu cầu về ñất ñai tăng lên, Nhà nước

bỏ chế ñộ bao cấp về nhà ở, các giao dịch có yếu tố ñất ñai, nhà ở trở nên sôi ñộng, chủ yếu ñược thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở (ñối với dân cư), nhà xưởng (ñối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng ñất ðến ñầu những năm 1990, trong ñiều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất

là lĩnh vực ñất ñai, kinh tế thị trường ngày càng ñược mở rộng, hiện tượng giá ñất tăng cao dần, cùng với việc góp vốn liên doanh của các doanh nghiệp, ñất ñai, nhà cửa ñược phát mại ñể trả nợ v.v thị trường bất ñộng sản bùng nổ, giá ñất nhảy vọt ñến mức lên ‘cơn sốt’ ñể lại nhiều hậu quả ñến nay chưa giải quyết ñược như giao dịch ñất ñai ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, quỹ ñất

bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách Nhà nước bị thất thoát tạo nên

sự bất bình ñẳng trong xã hội, khiếu kiện về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng Trước tình hình ñó, việc sửa ñổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương ñúng ñắn, sáng tạo của ðảng và Nhà nước, trên cơ sở ñó Luật ñất ñai mới năm 1993 ñược Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật ñất ñai 1988

* Sau Luật ðất ðai 1993

Luật ðất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng ñất (Khoản 3- ðiều 3), theo ñó các quyền năng của người sử dụng ñất ñược xác ñịnh, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất,

giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ựất Giai ựoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất khu vực ựô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm"; trước tình hình ựó, Chắnh phủ ban hành các Nghị định số 61/1994/Nđ - CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị ựịnh số 60/1994/Nđ - CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ựất và Nghị ựịnh số 18/1995/Nđ - CP ngày 13/2/1995, ựây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất ựai có tắnh ựiều hành cao, trong ựó quy ựịnh chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất

Sau 5 năm thi hành Luật đất ựai 1993, sự phát triển của hoạt ựộng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất có những hạn chế ựòi hỏi phải có sự sửa ựổi, bổ sung Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Luật đất ựai 1993 ựược Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng ựược bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân ựược Nhà nước cho thuê ựất cũng ựược thực hiện các quyền sử dụng ựất; theo ựó, Luật và các Nghị ựịnh hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật ựất ựai sửa ựổi ựược bổ sung, trong ựó việc thừa nhận ựất ựai có giá và quy ựịnh khung giá ựất có một ý nghĩa to lớn Nghị ựịnh 17/1999/Nđ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này, nó quy ựịnh các thủ tục chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền

sử dụng ựất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất ựã tạo lập ựược khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng ựất vận hành, chắnh vì vậy mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng ựất ngày càng phổ biến, sôi ựộng và trở thành một lĩnh vực hoạt ựộng kinh doanh; thị trường bất ựộng sản hình thành ngày càng rõ nét Tuy nhiên, thị trường bất ựộng sản ở Việt Nam trong những năm qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tắnh chất của thị trường ngầm

đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - ựất trong tình hình mới, ựồng thời ựể tăng cường tắnh ựồng bộ giữa chắnh sách pháp luật ựất ựai

ñối với các ñạo luật khác, Quốc Hội khoá X thông qua Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai lần 2 ngày 29/6/2001, tại lần sửa ñổi này có quy ñịnh các ñiều kiện mua nhà có kèm theo quyền sử dụng ñất

ðến nay ở nước ta, hệ thống khung pháp lý quy ñịnh về thị trường quyền sử dụng ñất nói riêng và thị trường bất ñộng sản nói chung ñã ñược hình thành và dần hoàn thiện, tổng hợp hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, chính sách pháp luật ñất ñai hiện hành ñã tạo ra ñược một khung thể chế nhất ñịnh, tạo ñiều kiện cho các thị trường này hoạt ñộng ñó là :

- Thị trường quyền sử dụng ñất ñược công nhận

- Nhà nước quản lý, quyết ñịnh hàng hoá quyền sử dụng ñất cho thị trường hoạt ñộng thông qua việc giao ñất, cho thuê ñất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền

sử dụng ñất

- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñầu tư, xây dựng nhà ở ñể bán, cho thuê; ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt ñể ñấu

giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

ðể quản lý ñất ñai một cách triệt ñể hơn và có hiệu quả hơn thì Luật ñất ñai 2003 ñã ñưa hẳn quyền sử dụng ñất vào một mục riêng (mục 7 : QSDð

trong thị trường BðS), ñiều ñó chứng tỏ quyền sử dụng ñất ngày càng ñược chú trọng và quan tâm ñến nhằm khai thác một cách tối ña nguồn lực từ ñất, Luật ðất ñai 2003 ñã thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất ñộng sản (thị trường QSDð) [25]

2.1.3 Phân cấp thị trường bất ñộng sản

Theo qui ñịnh của pháp luật nước ta, chỉ có quyền sử dụng các loại ñất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường bất ñộng sản Như vậy các chủ sử dụng ñất trước tiên phải có ñược quyền sử dụng ñất, muốn vậy họ phải ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất (thị trường sơ cấp); bước tiếp theo họ phải

sự thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng ñất (thị trường thứ cấp) Việc phân ñịnh thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về ñất ñai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban ñầu (Nhà nước - người sử dụng),

và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng - người sử dụng)

* Thị trường sơ cấp

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với

tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai tiến hành việc giao ñất và cho thuê ñất ñối với các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân trong xã hội gọi tắt là các chủ sử dụng ñất

Theo quy ñịnh mới, ngoài ñối tượng ñược Nhà nước giao ñất xây dựng nhà ở, xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê của Luật ñất ñai hiện hành, quy ñịnh mới còn cho phép thực hiện giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, ñất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh ; cho phép nhà ñầu tư tự lựa chọn hoặc giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuê ñất

Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng ñất có thời hạn ñối với ñất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, ñất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối Quy ñịnh này tạo ñiều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng ñất

Bên cạnh ñó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng ñất bằng việc ñấu giá quyền

sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ ñất ñai cho ngân sách nhà nước; góp phần thực hiện sự bình ñẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế ñược Nhà nước giao ñất, xóa bỏ cơ chế xin cho

Các cơ quan chức năng cũng sẽ ñơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dân

ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà phải nộp tiền sử dụng ñất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường ðấu giá quyền sử dụng ñất là một hình thức của thị trường sơ cấp vì cơ quan tổ chức ñấu giá là cơ quan ñại diện cho Nhà nước và người tham gia ñấu giá chính là những người sử dụng ñất Hình thức này là một phương pháp quản lý và sử dụng ñất rất tốt của nhà nước ñối với tài nguyên ñất ñai

* Thị trường thứ cấp

ðây là thị trường thực hiện quyền sử dụng ñất của các chủ sử dụng ñất ñược pháp luật qui ñịnh như chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất Thị trường này,

về mặt pháp lý ñã ñược công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về ñất cho các chủ

sử dụng ñất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất)

Thị trường bất ñộng sản trong những năm qua chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau: 1.Thị trường bất ñộng sản mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường bất ñộng sản những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung- cầu về BðS và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh BðS diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ

và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước

2.Thị trường bất ñộng sản những năm qua biến ñộng bất thường gây thiệt hại ñáng kể cho nền kinh tế và cho xã hội

Trong gần 10 năm qua, trên thị trường bất ñộng sản ñã diễn ra nhiều cơn sốt giá nhà ñất, ví dụ vào các năm 1993 – 1995, 2000 – 2002 và gần ñây nhất là ñầu năm 2010 Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng mà chủ yếu là do các hoạt ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên Chính vì những biến ñộng bất thường về giá ñất

ñã tác ñộng tiêu cực ñến hoạt ñộng kinh tế và ñời sống dân cư, gây thiệt hại không phải là nhỏ cho Nhà nước và toàn xã hội Sở dĩ thị trường không chính thức hình thành vì nước ta chưa xây dựng kịp và chưa ñủ khuôn khổ thể chế trên thị trường, thị trường bất ñộng sản hiện nay chủ yếu là thị trường ñầu cơ, hậu quả của việc ñầu cơ ñất là làm giá ñất tăng cao trong một thời gian ngắn, tạo ra giá ảo, xảy ra hiện tượng giá ñất không phải là giá trị thực của nó, từ ñó tạo ra nhiều hướng nhìn sai lệch về thị trường bất ñộng sản của những người tham gia vào thị trường

3 Phần lớn các hoạt ñộng chuyển nhượng, mua bán trên thị trường bất ñộng sản nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư chủ yếu ñược thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các ñô thị, hoạt ñộng môi giới của các tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các

“văn phòng nhà ñất”, “trung tâm nhà ñất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không ñăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước

ðể tránh thuế, rất nhiều giao dịch trên thị trường bất ñộng sản tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức, gây thất thu thuế nghiêm trọng

và trở ngại trong quản lý vĩ mô với thị trường ñối với Nhà nước

Vì vậy, trong những năm qua và cả giai ñoạn hiện nay Nhà nước ñã chủ trương thực hiện rất nhiều chính sách nhằm khắc phục ñược những vấn ñề tồn tại, tạo ñiều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch như từng bước hoàn thiện hệ khung pháp lý, thực hiện giao ñất cho các chủ sử dụng ñất thông qua hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñưa giao dịch của thị trường lên sàn giao dịch bất ñộng sản

2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới

2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDð Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh [9].Theo Luật ðất ñai năm 2003, giá ñất là

số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền SDð [25]

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh

là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ, thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh [14, 16]

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường [25]

Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất

Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng

2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS

Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước ñã phát triển thành bộ luật BðS [29]

Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất

và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống nhau, cụ thể là:

- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước

- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết

2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam

a Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất trên thị trường Luật ðất ñai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về ñất ñai giữa Nhà nước với người ñược giao, cấp ñất Chính ñiều ñó ñã làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát ñược

Trong hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản trong ñó có quyền sử dụng ñất chuyển sang một giai ñoạn mới của chích sách pháp luật ñất ñai Luật ðất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng ñất Tuy nhiên, trong giai ñoạn này thị trường nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng ñất khu vực ñô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các “kênh ngầm”, trước tình hình ñó Nhà nước cũng ñã có những sửa ñổi bổ sung của Luật ñất ñai

Thực trạng thị trường bất ñộng sản nước ta nói chung cũng như thị trường nhà ñất tại ñô thị và khu vực phát triển ñô thị những năm qua ñã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào thúc ñẩy kinh tế - xã hội của ñất nước phát triển với nhịp ñộ tương ñối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ ñã phát huy nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay ñổi bộ mặt của nông thôn, ñô thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công

nước ta, môi trường ñầu tư cũng như cơ sở pháp lý ñược hình thành theo hướng phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa

Bên cạnh những hướng tích cực, hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản nói chung và thị trường quyền sử dụng ñất nói riêng cũng ñã bộc lộ những mặt yếu kém: Do chưa nhận thức ñầy ñủ về vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản ñối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tài sản nhà ñất chưa ñược khai thác sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu trong quản lý và ñiều tiết thị trường bất ñộng sản, tình trạng ñầu cơ nhà ñất, kích cầu ảo ñể nâng giá bất ñộng sản diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái quy ñịnh, mua bán trao tay và xây dựng tự phát gây ảnh hưởng không tốt ñến hoạt ñộng ñầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác ñộng xấu tới tâm lý và ñời sống của nhân dân nhất là các ñối tượng có thu nhập thấp Mặt khác, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất rất thấp so với giá trị thực tế, ngược lại giá ñất trên thị trường lại tăng ñột biến, có nơi tăng ở mức rất cao tạo nên sự chênh lệch giữa hai loại giá, những yếu tố cơ bản trên là nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước

ðể khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương “ñổi ñất lấy cơ sở

hạ tầng” với hai hình thức ñấu thầu dự án và ñấu giá quyền sử dụng ñất, trong

ñó thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức ñấu giá quyền sử dụng ñất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn ñầu tư trực tiếp cho các ñịa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước, khắc phục ñược những nhược ñiểm của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñất

Với chủ trương “ðổi ñất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố

ñó chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ñịa phương Với chủ trương

này, trong khoảng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT ñó ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương ñó huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp

hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn

Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng CSHT tại các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 2: UBND cấp tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình Sau khi hoàn tất công trình, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND cấp tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán Với

số tiền thu ñược, UBND cấp tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình

Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó bộc lộ những

chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ñất do Nhà nước ñặt ra

là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn Bên cạnh ñó, Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao mà chưa chú ý ñến kiểm soát, ñặc biệt là sự chênh về thời giá dẫn ñến không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách [30, 35]

b Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thành

Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh

Cơ chế ñấu giá quyền SDð tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng CSHT là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn

Từ ñó ñến nay, công tác ñấu giá quyền SDð ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và SDð trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [2] [25] [26]

c Khái niệm về ñấu giá quyền sử dụng ñất

ðấu giá quyền sử dụng ñất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà ñầu tư là các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có ñủ ñiều kiện về vốn và khả năng ñảm bảo về kỹ thuật của dự án ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất, nhằm tạo vốn ñầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội

ðấu giá ñất là hoạt ñộng của những người tham gia ñấu giá tự ñặt giá ñất ñối với quỹ ñất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng ðấu giá ñất ñối với quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là ñưa quyền sử dụng ñất tham gia vào thị trường bất ñộng sản, tránh tình trạng cơ chế xin cho trong quản lý ñất ñai và khai thác nguồn vốn to lớn từ ñất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tăng các công trình hạ tầng kỹ thuật, góp phần nâng cao ñời sống nhân dân, phát triển kinh tế - xã hội

Khái niệm trên sẽ cho ta cái nhìn tổng quát về công tác ñấu giá quyền

sử dụng ñất và từ ñó có thể thấy ñược tầm quan trọng của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

d Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ðất ñai 2003

Ngày 01/7/2004, Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực Trong Luật ðất ñai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy ñịnh tài chính về ñất ñai và giá cả, mục 7 quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS ñã nêu rõ:

- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Bên cạnh ñó, Luật ðất ñai năm 2003 có quy ñịnh cho phép doanh nghiệp

có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao

dịch quyền SDð; Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền SDð và ñấu thầu dự án trong ñó có quyền SDð; Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS

ðể cụ thể hóa Luật ðất ñai năm 2003, Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ra ñời và tại chương VI, từ ñiều 59 ñến ñiều 67 có quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS

Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với ñất ñược qui ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð, dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập

ðến nay một số ñịa phương ñã xác ñịnh ñược tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BðS nên ñang tiến hành xây dựng và từng bước chẩn bị cơ sở vật chất ñể ñưa Sàn giao dịch BðS sớm ñi vào hoạt ñộng

Cho tới nay công tác ñấu giá quyền SDð ñã ñược thực hiện rộng khắp trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñã tiến hành thực hiện khá tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương [10]

2.3.2 Giá ñất và ñịnh giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð

a Khái niệm giá ñất

Theo khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về QSDð

Giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy ñịnh giá

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc do ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Trên thực tế có hai loại giá ñất: Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Nhà nước là người ñại diện chủ sở hữu quy ñịnh ra giá ñất, sử dụng giá ñất làm công cụ kinh tế ñể người quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai Như vậy giá ñất do Nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế ñất giữa Nhà nước - chủ sở hữu ñất và người

sử dụng ñất - người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ñất, thế chấp, bão lãnh giữa các chủ sử dụng ñất Ngược lại giá thị trường là giá ñược hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản ñất giữa các chủ sử dụng ñất Hai giá này ñều có mặt trong việc xử lý các quan hệ ñất ñai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất và giữa người sử dụng ñất với nhau Do ñó, ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ñất ñai nói trên cần phải có hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất

b ðịnh giá ñất

Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó [29]

ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ñất ñai còn chịu sự chi phối và tác ñộng bởi

các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ñình, các nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục ñích xác ñịnh Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDð [22, 25] Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñó ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh"

c Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền SDð

ðấu giá là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì ñược [29]

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, việc xác ñịnh giá ñất phải dựa trên giá thị trường, khả năng sinh lời của ñất, và phân tích các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Lấy kết quả ñó làm cơ sở ñể xây dựng giá ñất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố như sau:

- Vị trí của khu ñất

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, vị trí ñóng vai trò to lớn trong hoạt ñộng sản xuất kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có ñiều kiện thuận lợi ñối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dich vụ ) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuân lợi về giao thông, về môi trường và các

sự thuận lợi của các dịch vụ ñối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí

ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền)) Tóm lại vị trí của khu ñất có tác ñộng rất lớn ñến giá trị sử dụng và giá của khu ñất

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau

Giá trị sử dụng của khu ñất tùy thuộc vào từng mục ñích sử dụng của khu ñất ñó, ñối với mỗi khu ñất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục ñích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục ñích nào ñem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu ñất và khẳng ñịnh tầm quan trọng của vị trí khu ñất ñối với mục ñích sử dụng ñó

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu vực ñược ñầu tư cơ sở hạ tầng như: hệ thống ñường giao thông hoàn chỉnh ñến mức ñộ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt ñược xây dựng ra sao?

Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc ñược trang bị hiện ñại ñến mức ñộ nào? Hệ thống ñiện sinh hoạt và chiếu sáng ñược lắp ñặt với qui mô như thế nào ðây là một trong những yếu tố làm tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất

- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm

d Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền SDð ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền SDð, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:

Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán có thể so sánh ñược trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong

ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau

ñó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

- Phương pháp giá thành:

Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng

ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác ñịnh giá ñất là vấn ñề nhạy cảm, nó không chỉ tác ñộng ñến việc thu tiền SDð, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, tính thuế SDð mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu giá quyền SDð

Giai ñoạn các ñịa phương thực hiện công tác ñấu giá quyền SDð, Bộ Tài chính chưa ban hành quy ñịnh về cơ chế sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các ñịa phương thực hiện công tác xác ñịnh giá sàn khi ñấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ñịnh giá sàn ñấu giá ñều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá ñất do Chính phủ qui ñịnh (Nghị ñịnh 87/CP và Nghị ñịnh 17/CP), bảng giá ñất do UBND tỉnh ban hành ñối với các khu vực

có CSHT gần giống với khu vực tổ chức ñấu giá

- Căn cứ vào mức ựầu tư xây dựng CSHT

- Chi phắ bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu ựất

- Giá ựất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ựấu giá quyền SDđ hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tắnh giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ựịnh giá sàn

ựể tổ chức ựấu giá ựã ựáp ứng ựược khá ựầy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựã ựạt ựược kết quả ựáng kắch lệ Tuy nhiên, giá sàn xác ựịnh ựể ựưa ra ựấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ựấu giá (có những lô ựất giá trúng ựấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

ự đánh giá những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong công tác ựấu giá quyền SDđ hiện nay ở nước ta

Thực chất của việc ựấu giá là nhà nước giao quyền SDđ hoặc cho thuê ựất với phương thức ựấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với ựiều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Nhờ ựó, các bên tham gia có thể ựược SDđ tại các vị trắ thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu ựược tiền SDđ (hoặc tiền thuê ựất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy ựịnh

Tuy nhiên, tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ựề bất hợp lý cần phải ựược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ựồng bộ trong thời gian sớm nhất ựể khắc phục hạn chế, ựồng thời ựịnh hướng xây dựng khung giá ựất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ựộng của thị trường BđS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới

điểm tồn tại, hạn chế về giá ựất là: Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh và giá ựất thực tế - giá ựất thị trường

Xuất phát từ mục ñích của việc quy ñịnh giá ñất, ðiều 12 Luật ðất ñai

2003 quy ñịnh "Nhà nước quy ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất"

Từ quy ñịnh này cho thấy, giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ñất - người SDð - người ñược nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDð, thế chấp giá trị quyền SDð giữa những người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất ("giá ñất trên thực tế” hay “giá ñất thị trường”)

Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó

có thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDð trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;

Nhưng trên thực tế có hai loại giá ñất là giá ñất do nhà nước quy ñịnh

và giá ñất thị trường Hai giá này ñều có mặt trong các quan hệ ñất ñai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDð và giữa người SDð với nhau Do ñó, ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ñất ñai nói trên cần phải có hình thức ñấu giá quyền SDð

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi ñó giá thị trường thường lại ở trạng thái ñộng, mức ñộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người SDð trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất

Sự chênh lệch lớn về giá ñất thị trường so với giá ñất do nhà nước quy ñịnh (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy ñịnh theo khung giá ñất tại Nghị

ñịnh 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ñô thị - nơi mà thị trường BðS (trong ñó có ñất ñai) diễn ra sôi ñộng

Cho tới nay việc thực hiện giá ñất mới theo nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP

ñó ñược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ñất vẫn chưa ñược khắc phục triệt ñể, giá ñất vẫn mang nặng tính hành chính

Như vậy, giá ñất quy ñịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ñất thị trường, trong khi ñó nhà nước chưa có quy ñịnh về giá ñất ñấu giá quyền SDð và khi Nhà nước giao ñất thu tiền SDð theo giá quy ñịnh sẽ dẫn ñến nhà nước bị thất thu, người ñược giao ñất lại rất lợi, ñã có không ít trường hợp sau khi nhận ñất ñược giao lại chuyển nhượng ñất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người ñó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá ñất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng ñịa vị, chức vụ ñể liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi ñất” của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là ñem ñất của nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ñây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước ñây

2.3.3 Những quy ñịnh chung của Nhà nước về ñấu giá quyền sử dụng ñất

ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường QSDð, từ năm 1994 ñến trước khi có Luật ñất ñai 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñã ban hành một số VBQPPL liên quan ñến thị trường mở này theo từng lĩnh vực:

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP

- Tài chính - Xây dựng - TCðC hướng dẫn thi hành Nð số 87/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nð

số 193/Nð-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 89/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDð

- Nghị ñịnh số 85/Nð-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao, cho thuê ñất

- Nghị ñịnh số 86/Nð-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh

- Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế ñấu thầu, Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số 66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa ñổi bổ sung một

số ñiều của Quy chế ñấu thầu

- Nghị ñịnh số 19/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð;

- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các TT hướng dẫn số 1417/TT-TCðC ngày 19/9/2999, TT số 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp

và ñiều kiện ñược cấp GCNQSDð cho các trường hợp chưa có GCNQSDð

ñể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDð theo quy ñịnh của pháp luật;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nð số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Lðð

- Nghị ñịnh số 38/Nð-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDð;

- Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ Tài chính quy ñịnh về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT

[iii] Từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các

Bộ ngành có liên quan ñã ban hành một số VBQPPL liên quan ñến thị trường bất ñộng sản này như sau:

- Luật Tổ chức HðND và UBND ngày 26/11/2003;

- Luật ðất ñai ngày 26/11/2003;

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất,

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/Nð-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫ việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá

- Quyết ñịnh số 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất;

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính

Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004;

- Nghị ựịnh số 17/2010/Nđ-CP ngày 04/3/2010 của Chắnh phủ về bán ựấu giá tài sản;

Theo các quy ựịnh này, giá ựất ựể thu tiền sử dụng ựất trong các trường hợp ựấu giá quyền sử dụng ựất là giá trúng ựấu giá Giá trúng ựấu giá là mức giá ựấu giá ựất cao nhất

2.3.4 Thực trạng ựấu giá quyền SDđ ở Việt Nam

Sau 25 năm thực hiện công cuộc ựổi mới, nền kinh tế Việt Nam ựã thực hiện nhiều chuyển ựổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường ựịnh hướng XHCN, trong ựó yếu tố thị trường chưa có, nay ựã hình thành và

từng bước phát triển đối với thị trường bất ựộng sản cũng vậy, tuy nó có

những tắnh chất ựặc trưng khác với thị những thị trường hàng hóa khác, nhưng cùng với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế thị trường, thị trường bất ựộng sản ựã hình thành và từng bước phát triển Trong những năm gần ựây với việc hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, ựặc biệt, Nhà nước với vai trò người ựịnh hướng ựã áp dụng chủ trương, chắnh sách mới ựáp ứng ựược những yêu cầu hiện tại Một trong những chắnh sách ựó là công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất, tuy là hoạt ựộng mới ựược triển khai thực hiện ở một

số ựịa phương nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người sử dụng ựất và Nhà nước Một số mô hình ựấu giá QSDđ ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như ựấu giá quyền sử dụng ựất tại TP Hà Nội, đà Nẵng, Bình định, TP HCM

a Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất tại Hà Nội

đấu giá quyền sử dụng ựất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật ựất ựai và các