Định Giá Bất Động Sản_ĐH Nông Lâm TP.HCM

Thẩm định giá có mặt ở Việt Nam từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trườngđịnh hướng XHCN. Hoạt động thẩm định ra đời đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và đa dạng trên nhiều lĩnh vực khác nhau, thẩm định giá phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp... Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

I. Thông Tin Khách Hàng

Khách hàng yêu cầu thẩm định giá:

+ Ông : Lưu Quang Long

Ngày hiệu lực của thẩm định giá

Ngày thẩm định hiện trường :06/05/2014

Mục đích thẩm định giá: Để biết giá trị thị trường

Thời điểm thẩm định giá: tháng 05/ 2013

Nhóm thẩm định giá đã tiến hành thẩm định hiện trạng , thu thập và xử lý thông tin thị trường liên quan đến giá trị tài sản thẩm định giá tại địa chỉ 347/24/4 đường Lê Văn Thọ , phường 9, quận Gò Vấp , TP Hồ Chí Minh

Theo yêu cầu thẩm định giá của ông Lưu Quang Long và bà Nguyễn Thị Thái Thời gian khảo sát thị trường từ ngày 02/05/2014 đến ngày 06/2014

II. Kết quả định giá.

1. Đặc điểm tài sản.

CH 03994cấp ngày23/9/2013

Chứng nhận Ông : Lưu Quang Long và Bà: Nguyễn Thị Thái được quyền sở hữu 50,7m2 đất

và 202,1.m2 nhà ở tại địa chỉ

347/24/4 đường Lê Văn Thọ, phường 9, quận Gò Vấp , TP

Hồ Chí Minh

Ủy ban nhândân quận GòVấp, TP HồChí Minh

Nhận xét chung về pháp ly: giấy tờ pháp lý tương đối đầy đủ nhưng nhà do

chủ tự xây, không có Bản vẽ và Biên bản hoàn công của công trình xâydựng

b. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản

1.Quyền sử dụng đất

Pháp lý - Sổ địa chính: Thửa đất số 522, tờ bản đồ số 46- Nguồn gốc sử dụng : Nhà nước công nhận quyền sở

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất

Vị trí Tài sản thẩm định nằm trong hẻm 6m , xe hơi có thể ra

vào được, cách Quốc Lộ 1A 1km, Công Viên Hoa Gò Vấp 500m, thuộc địa phận phường 9, Quận Gò Vấp , TP.HCM

Diện tích đất 50.7 m2

Quy hoạch

- Quy hoạch : Đất ở

- Thời hạn sử dụng : Lâu dài

- Hiện trạng khu đất : Trên đất xây dựng nhà ở.Hình dáng Vuông vức

Môi trường tư

nhiên và Kinh

tế - Xã hội

 Môi trường tự nhiên:

Cảnh quan: Bất động sản thẩm định giá thuộc khu vực nộithành TP HCM, khu vực đã được chỉnh trang đô thị, khuvực kinh doanh nhỏ lẻ,…

 Môi trường kinh tế - xã hội:

− Độ ô nhiễm không khí: Bất động sản thẩm định giá có

vị trí mặt tiền đường số 10 nhưng ở vị trí hẻm so vớiđường Cây Trâm nên lưu lượng xe lưu thông khôngnhiều , ít chịu ảnh hưởng của khói bụi và tiếng ồn

Cơ sở hạ tầng:

+ Giao thông : Đường Lê Văn Thọ tại thờiđiểm thẩm đinh trải nhựa hoàn chỉnh rộng khoảng 6mthuận lợi cho việc lưu thông

+ Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống cấp nước thủy cục

và thoát nước công cộng đã được xây dựng hoàn chỉnh.

Kinh doanh : Khu vực để ở và kinh

doanh, buôn bán nhỏ lẻ.

Nhà ở Hướng: Nam Cổng trước: làm bằng sắt, sơn bình thường

Sân trước: sân xi măng, có mái che Kết cấu nhà: 1 trệt, 3 lầu đúc Tường gạch 10 cm , khung

sàn bê tông cốt thép, mái bê tông cốt thép Thời gian xây dựng: năm 2013

2. Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá.

Báo cáo của nhóm được thực hiện theo đúng các tiêu chuẩn của thẩm định giá và các nguyên tắc sau:

a. Yêu cầu của khách hàng

Cụ thể là yêu cầu của Ông Lưu Quang Long yêu cầu thẩm định tài sản tại tại địa chỉ 347/24/4 đường Lê Văn Thọ , phường 9, quận Gò Vấp , TP Hồ Chí Minh vào ngày02/05/2014

b. Cơ sở pháp lý

Việc thẩm định được dựa trên:

- Các văn bản của Quốc Hội, các nghị định của Chính Phủ các thông tư của các Bộ, các quyết định của UBND TP.HCM

- Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam năm 2008 của Bộ Tài Chính

- Giấy tờ pháp lý của khách hàng cung câp

c. Cơ sở giá trị

- Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản thẩm định giá, tổ thẩm địnhgiá quyết định chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá

- “ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị

trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và mộtbên là người bán sẵn sàng bán , trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,

trong điều kiện thương mại bình thường” (Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá 01- Hê thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Viêt Nam)

d. Nguyên tắc sử dụng trong định giá

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu

quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế –xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, về pháp lý, về tài chính và

đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản (Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá 06- Hê thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Viêt Nam)

- Nguyên tắc thay thê: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau

trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động

lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác(Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá 06- Hê thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Viêt Nam)

- Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và

cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đếncung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch

với cung về tài sản (Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá 01- Hê thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Viêt Nam)

e. Phương pháp định giá

- Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản thẩm định giá và cơ sở giá trị đãchọn ở trên, tổ thẩm định giá chọn phương pháp chi phí để thẩm định giá, trong đódung 3 phương pháp để xác định giá trị của quyền sử dụng đất gồm : Phương pháp sosánh , Phương pháp thu nhập , Phương pháp chi phí

- Các dữ liệu được sử dụng trong các phương pháp được thu thập từ thị trường,chủ bấtđộng sản,nhà kinh doanh bất động sản tư nhân và tham khảo giá xây dựng công trìnhtại Cty CP tư vấn XD Quang Minh (số 5 Nguyễn Văn Nghi, P 4, Q Gò Vấp,Tp HồChí Minh )

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 1 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ TàiChính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

- Những tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế năm 2000- Nhà xuất bản TP.HCM-2003

- Các tài liệu và thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá do Ông ( Bà) Lưu Quang Long cung cấp

- Kết quả thẩm định thực tế tại hiện trường của Tổ Thẩm định giá

- Căn cứ vào sơ đồ quy hoạch chung của Uỷ Ban Nhân Dân TP.HCM về quy hoạchchung về sử dụng đất đai đến năm 2020 ( Số: 6789/QĐ-UB-QLĐT)

- Căn cứ vào bản đồ quy hoạch chung sử dụng đất đai của UBND phường 9- Quận GòVấp

4. Phương thức tiến hành định giá.

- Nhóm đã nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin do Ông ( Bà) Lưu Quang Longcung cấp

- Tiến hành thẩm định hiện trạng vào ngày 06/05/2013

- Ghi chép và quan sát tình trạng thực tế của công trình, chụp hình và lập biên bản xácđịnh chất lượng còn lại của công trình

- Tham khảo, nghiên cứu, phân tích và so sánh giá trị thị trường thời điểm tháng10/2013

5. ứng dụng các phương pháp để định giá

- Căn cứ vào mục đích (yêu cầu của khách hàng) thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản

để làm cơ sở tham khảo bán đấu giá

- Căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá: BĐS được phép chothuê, chuyển nhượng

Điều kiện, tính chất thông tin thị trường: Thị trường có ít giao dịch thành công,người rao bán nhiều, người mua ít

a. Phương pháp thẩm định

- Sử dụng phương pháp chủ yếu là phương pháp chi phí để ước tính giá trị tài sản

- Cơ sở lý luận: “Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chiphí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá trị thị trường của tài sản cầnthẩm định giá”

b. Thông tin các tài ản so sánh

1 Địa chỉ

26/3 đường số 09,P.09, Q.GòVấp,Tp.HCM

94/7 đường số 05,P.09, Q.GòVấp,Tp.HCM

220/79 đường số

10, P.09, Q.GòVấp,Tp.HCM

14 Giá thương lượng 2.700.000.000 3.700.000.000 3.200.000.000

- TSSS2 hình dáng đất nở hậu, nhà được xây theo hình thức để ở nên hình dáng nở hậurất được quan tâm, vì theo tâm lý khách hàng sẽ thuận lợi cho gia chủ, dễ trang trí nộithất trong nhà Theo phong thủy thì nhà nở hậu khí tụ ở phía sau nhiều hơn như một

cái túi có miệng thắt lại và bụng phình ra, bản thân sự nở hậu này là khiến phần saucủa ngôi nhà tạo nên một hậu chẩm làm hậu thuẫn cho chủ nhân đắc lợi.

c. Ước tính đơn giá quyền sử dụng đất:

Lợi thế kinh doanh Bình thường Bình thường Bình

thường Bình thường

E

Hình dáng lô đất Vuông vức Vuông vức Nở hậu Vuông vức

5 Số điều chỉnh thuần (trđ) -3.870.160,7 -6.430.283,3 -3.909.182,7

6 Số điều chỉnh tuyệt đối 3.870.160,7 6.430.283,3 3.909.182,7

Căn cứ theo Tiêu chuẩn thẩm định giá 07 thì mức giá chỉ dẫn cho tài sảnthẩm định là mức giá có số lần điều chỉnh thấp nhất,có tổng mức điều chỉnh nhỏnhất,có số điều chỉnh thuần và số điều chỉnh tuyệt đối thấp nhất Nhóm thẩm địnhđề xuất chọn TSSS3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định

- Đơn giá quyền sử dụng đất ước tính cho tài sản thẩm định tại số 248A/8 đường số

10, P.09, Q.Gò Vấp,Tp.HCM tại thời điểm tháng 5/2014 là: 28.381.176 đồng/m2

Giá trị quyền sử dụng đất :

28.381.176 đồng/m2 x 50,7 m2 = 1.438.925.623 đồng.

Căn nhà mới hoàn thành tháng 8 năm 2013 nên chất lượng căn nhà là 98%,Nhóm thẩm định có hỏi được giá xây dựng của chủ nhà tại thời điểm tháng 5.2014 là6.200.000 đồng So sánh với kết quả khảo sát thị trường đơn giá xây dựng các côngtrình đối với các công trình có kết cấu tương tự như tài sản thẩm định giá và các tài sản

so sánh trên, Nhóm thẩm định ước tính đơn giá xây dựng của các tài sản thẩm định tại

- Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ

thửa đấtLãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồngViệt Nam kỳ hạn 12 tháng

Tổng thu nhập hàng năm đồng 240.000.000 88.800.000Tiền sử dụng đất hàng năm đồng 6.692.400 6.996.600

+ Tổng thu nhập của 2 năm là 328.800.000đồng

+ Tổng chi phí đóng tiền sử dụng đất 2 năm là 13.689.000đồng

+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là :

6. hạn chế của định giá

- Trong khu vực của tài sản khó kiếm được tài sản có quy mô tương đồng dùng đề sosánh

- Giá của các tài sản so sánh là giá thương lượng của thẩm định viên và chủ tài sản nên

có sự chênh lệch giá so với thị trường

- Thời gian thẩm định tương đối ngắn nên khó khăn trong việc tìm tài sản so sánh và tìmcác hệ số điều chỉnh

7. điều kiện kết quả của định giá

- Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng cho mục đích thẩm định giá duy nhất theo yêucầu của khách hàng (đuợc ghi tại phần đầu của báo cáo và chứng thư thẩm định giá).Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm khi sử dụng sai mục đích đã yêu cầu

- Kết quả báo cáo và chứng thư thẩm định giá được sử dụng làm căn cứ hỗ trợ chokhách hàng và các tổ chức khác có liên quan trong các giao dịch để quyết định đến tàisản thẩm định theo quy định của pháp luật hiện hành

- Kết quả báo cáo và chứng thư thẩm định giá có giá trị sử dụng trong vòng 06 (sáu)tháng kể từ ngày phát hành báo cáo và chứng thư thẩm định giá (theo qui định củapháp luật)

- Chỉ bản chính và bản sao chứng thư thẩm định giá do công ty Viethome cấp mới cógiá trị Mọi bản sao chứng thư thẩm định giá mà không có xác nhận của công tyViethome đều không có giá trị về mặt pháp lý, người sử dụng bản sao để chứng minhgiá trị tài sản là vi phạm pháp luật

- Khách hàng yêu cầu và người hướng dẫn Thẩm định viên thực hiện thẩm định giá hiệntrạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về thông tin liên quan đến địa điểm, ranhgiới, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính năng và tính pháp lý của tài sản thẩm định giá đãcung cấp cho công ty

- Công ty không có trách nhiệm kiểm tra thông tin của những bản sao chứng nhận quyềnsử dụng đất và các giấy tờ có liên quan khác đến tính pháp lý của tài sản yêu cầu thẩmđịnh giá so với bản gốc

III. Phụ lục

Phụ lục 1: Văn bản pháp luật.

I. Bên trong tài sản thẩm định

II. Bản đồ quy hoạch

III. Hình ảnh khu đất

Phụ lục 2: Giấy tờ pháp lý tài sản.

Phụ lục 3: Hình ảnh.

Phụ lục 4: Nguyên tắc, tiêu chuẩn định giá.

File đính kèm