tổng quan về định giá tài sản

Nguyên tắc sử dụng cao nhất & Thu nhập tăng/giảm Phân phối thu nhập Đóng gópPhù hợp Cạnh tranh Dự tính lợi ích tương lai Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá Định giá tài s

TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1Định giá tài sản (Asset Valuation)

2

Nguyên tắc

sử dụng cao nhất &

Thu nhập tăng/giảm

Phân phối thu nhập

Đóng gópPhù hợp

Cạnh tranh

Dự tính lợi ích tương lai

Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá

Định giá tài sản (Asset Valuation)

3

– Ví dụ ?

• Nguyên tắc đóng góp– Khái niệm

– Ví dụ ?

Định giá tài sản (Asset Valuation)

4

Nguyên tắc cung -

cầu

Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc định giá (tt)

Định giá tài sản (Asset Valuation)

5

THỊ TRƯỜNG

Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Thu nhập/Đầu tư (R)

Đầu tư

RmaxĐịnh giá tài sản (Asset Valuation)

6

Quản lý Đất đai Lao động Vốn

Nguyên tắc phân phối thu nhậpĐịnh giá tài sản (Asset Valuation)

7

Nguyên tắc định giá tài sản (tt)

• Nguyên tắc cân bằng

• Nguyên tắc dự tính lợi ích tương laiĐịnh giá tài sản (Asset Valuation)

8

Các cách tiếp cận định giá cơ bản

• Cách tiếp cận định giá là cách thức, kỹ thuật được sử dụng để định giá một loại tài sản cụ thể.

• Căn cứ xác định và lựa chọn cách tiếp cận định giá thích hợp:

1 Đặc điểm kỹ thuật của tài sản.

2 Mục đích của thẩm định giá.

3 Mức độ tin cậy của thông tin và khả năng sử dụng

các dữ liệu trên thị trường.

Định giá tài sản (Asset Valuation)

9

Các cách tiếp cận

cơ bản

Tiếp cận so sánh (Comparison approach)

Tiếp cận chi phí (cost approach)

Tiếp cận thu nhập (Income approach)

Các cách tiếp cận định giá cơ bản

Định giá tài sản (Asset Valuation)

10

Cách tiếp cận so sánh

• Nội dung: dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các

ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.

• Cơ sở: giá trị các tài sản tương tự đã/đang giao dịch

trên thị trường.

• Điều kiện thực hiện:

– Các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường– Chất lượng thông tin cao

– Thị trường ổn định

11

Định giá tài sản (Asset Valuation)

và TS cần thẩm định giá => điều chỉnh? (kiểm chứng lại từ thị trường?)

– Ước tính giá trị TS thẩm định giá.

• Công thức tính:

– chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường

– không có công thức/mô hình cố định.

Định giá tài sản (Asset

Valuation)

12

Cách tiếp cận so sánh (tt)

• Trường hợp áp dụng:

– Các tài sản có giao dịch, mua bán phổ biến trên thị trường (căn hộ chung cư; máy móc, thiết bị thông thuờng;…)

• Ưu nhược điểm

– Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, dựa vào chứng cứ giá trị

Cách tiếp cận chi phí

• Nội dung: dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá .

Cách tiếp cận chi phí (tt)

• Các bước thực hiện:

– Ước tính chi phí tái tạo/thay thế để sản xuất và đưa tài sản

vào sử dụng.

– Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp

– Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế/ tái tạo

• Công thức tính:

– BĐS = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo/chi phí thay

thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.

– Máy móc, thiết bị: = Chi phí tái tạo/thay thế MMTB – Giá trị

hao mòn tích lũy (hao mòn hữu hình & vô hình)

Định giá tài sản (Asset Valuation)

15

Cách tiếp cận chi phí (tt)

• Trường hợp áp dụng:

– các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ

biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng cách tiếp cận so sánh.

– Ví dụ:

• Sử dụng để bổ sung/kiểm tra đối với các pp định giá khác

• Là pp của người đấu thầu/kiểm tra đấu thầu

• Ưu điểm: Áp dụng với ts không có cơ sở so sánh trên thị trường.

• Nhược điểm:

– Chi phí không luôn luôn bằng giá trị;

– Phải có dữ liệu từ thị trường;

– Khấu hao mang tính chủ quan;

– Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.

Định giá tài sản (Asset Valuation)

16

Cách tiếp cận thu nhập

• Nội dung : dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.

• Cơ sở:

– Giá trị tài sản = giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích

tương lai từ ts có thể nhận được;

• Sử dụng cao nhất và tốt nhất.

• Cung cầu

• Lợi ích tương lai.

Định giá tài sản (Asset Valuation)

17

Cách tiếp cận thu nhập (tt)

cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu)

phải nộp,…)

phí phát sinh hàng năm.

những ts tương tự giao dịch trên thị trường.

– Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài

sản

Định giá tài sản (Asset Valuation)

18

Cách tiếp cận thu nhập (tt)

• Công thức tính

Giá trị hiện tại của ts = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

– Tỷ suất vốn hóa:

• Mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị ts

• Lợi tức mong đợi/năm trên tổng giá trị ts

• Các yếu tố tác động: rủi ro; lạm phát/giảm phát; tỷ suất hoàn vốn;cung cầu quỹ đầu tư;thuế

Giá trị của tài sản tương tự trên thị trường

Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tài sản tương

tự

Thu nhập dự tính tạo ra trong tương lai từ tài

sản

Trường hợp

áp dụng

• Tài sản giao dịch phổ biến trên thị trường

• Thị trường ổn

định

• Chất lượng thông tin cao

• Tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt/chuyên dùng/ts không

đủ thông tin để

áp dụng pp so

sánh.

• Tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai

• Bất động sản

có tiềm năng phát triển

So sánh các cách tiếp cận định giá

Định giá tài sản (Assets Valuation)

22

Tiêu chí Tiếp cận So sánh Tiếp cận Chi phí Thu nhập Tiếp cận

Ưu điểm

• đơn giản, dễ áp dụng, dựa vào chứng cứ giá trị thị trường => có cơ sở vững chắc

• Áp dụng được với các tài sản không có cơ sở

Nhược điểm

• Bắt buộc phải có thông tin từ thị trường,

• Dữ liệu mang tính lịch sử,

• Khó tìm 1 ts đang được mua bán trên thị trường GiỐNG HOÀN TOÀN với ts thẩm định giá

• Chi phí không luôn luôn bằng giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng

bộ phận cộng lại;

• Phải có dữ liệu từ thị trường;

• Khấu hao mang tính chủ quan;

• Thẩm định viên phải có kinh nghiệm

• Khó xác định tỉ suất vốn hóa,

tỉ suất chiết khấu