Giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Sự cần thiết của vấn đềThứ nhất, xuất phát từ lý luận, đây là những dự án có thể dành cho những hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

Nhóm 7 lớp CQ49/11.8_LT2:

Bá Thị Tuyết Nhung 11.10Nguyễn Thị Cẩm Thảo 11.10

I GIỚI THIỆU CHUNG

1 Khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở cho người thu nhập thấp hay còn gọi là nhà ở cho người nghèo là

thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà những dự án xây dựng nhà ở được

chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm xây dựng để

giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng có khó khăn trong việc bố trí, xắp xếp nhà ở thông qua hình thức nhà

nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi Nhà ở cho người có thu nhập thấp thường được điều hành bởi chính quyền địa phương chẳng hạn như chính quyền cấp quận, huyện hay thành phố

2 Sự cần thiết của vấn đề

Thứ nhất, xuất phát từ lý luận, đây là những dự án có thể dành cho những hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội theo quy hoạch quốc gia và địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hay hàng ngàn lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu công nghiệp, các nhà máy, công trường, các cặp gia đình trẻ “tách hộ” khỏi nhà bố mẹ để ra ở riêng, hoặc đáp ứng nhu cầu nhà ở khác cho những người có thu nhập thấp gắn với quá trình xê dịch địa điểm làm việc, nơi công tác, học tập, chữa bệnh và nghỉ dưỡng dài hạn, hoặc đơn thuần chỉ là để cải thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, không gian sống vốn quá khó khăn của mình

Quá trình di chuyển các dòng dân cư và xác lập chỗ ở mới “bằng và tốt hơn chỗ ở cũ” cho các cư dân này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc trong xu thế phát triển chung năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội hiện đại, cũng như với quá trình tổng tái cơ cấu các khu vực và hoạt động kinh tế – xã hội vĩ mô và vi mô trong nền kinh tế chuyển đổi và đang phát triển như ở nước ta…

Do đó, quần thể quy mô, chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn là thước

đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ

đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phươngvà toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp,

đặc biệt là Thủ đô.

Thứ hai, xuấtphát từ thực tế tại Việt Nam hiện nay giá trị nhà vẫn còn

lớn hơn nhiều lần so với thu nhập Nguyên nhân là do giá nhà đất đã tăng

lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm.

Theo thống kê năm 2013 của Numbeo (một trang web chuyên thống kê về chỉ số mức sống tại các thành phố và quốc gia trên thế giới) cho thấy chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Hà Nội lên đến 34,59 lần, đứng thứ 4 trong số gần 400 thành phố trang web này khảo sát Giá nhà Hà Nội chỉ thấp hơn Phnom Penh của Campuchia (45,45), Tbilisi của Georgia (45,33) và Thẩm Quyến của Trung Quốc (35,14) Theo thống kê này thì giá nhà đất tại Hà Nội hiện tại cao hơn nhiều tại Hong Kong, Bắc Kinh, Thượng Hải, Bangkok khi so với thu nhập trung bình Giá nhà đất tại Hà Nội vượt xa giá nhà tại TP HCM trung bình 11,02 lần

Bởi vậy, đối với người thu nhập thấp vấn đề nhà ở lại càng trở nên nan giải hơn Họ phần lớn phải sống ở nơi chật hẹp, chất lượng công trình kém, chủ yếu

là bán kiên cố và nhà tạm, tiện nghi trong nhà rất thấp Mặc dù vậy còn phải sử dụng diện tích chật hẹp đó để làm các dịch vụ sản xuất: bán hàng tạp hoá, sửa

xe, sản xuất thủ công… Tại các khu chung cư hạ tầng kỹ thuật cũng rất kém: đường xá chật hẹp, hệ thống điện nước không đảm bảo thường xuyên và thiết yếu

Từ những điều trên, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có

thu nhập thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao

quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền

vững, và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng XHCN như Việt Nam

II THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP

THẤP Ở NƯỚC TA HIỆN NAY

1 Thành quả đã đạt được

Trong thời điểm cách đây hơn 1 năm trước, khi thị trường bất động sản đóng băng, hàng loạt các doanh nghiệp đã xếp hàng xin chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng. Phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể được coi như là cứu cánh cho thị trường bất động sản

đi xuống suốt trong thời gian mấy năm qua vì nhận được rất nhiều sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước theo hướng tích cực để tạo điều kiện, khơi dậy được tiềm năng của nhân dân trong xây dựng quỹ nhà ở

Theo quy định, đối tượng có diện tích bình quân thấp dưới 8m2 mỗi người, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ được mua nhà thu nhập thấp

Điểm sáng trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập nhấp phải nói đến gói tín dụng nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng , cụ thể là một số điểm đáng chú ý sau :

- Kéo dài thời gian vay từ 10 năm lên 15 năm Cùng với việc kéo dài thời gian hỗ trợ, Chính phủ cũng quyết định bổ sung đối tượng được vay vốn mua nhà, gồm:

- Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp nhưng khó khăn về nhà ở, khi mua nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán kể cả nhà

và đất không vượt quá 1,05 tỷ đồng

- Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và người lao động tại đô thị đã có đất ở phù hợp với quy hoạch đang khó khăn về nhà ở nhưng chưa được

Nhà nước hỗ trợ dưới mọi hình thức, được vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình.

Ngân hàng Nhà nước quy định cụ thể mức vay vốn tối đa của các đối tượng này, đảm bảo nguyên tắc thấp hơn số tiền mà mỗi hộ gia đình, cá nhân được vay

để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn

- Hộ gia đình, cá nhân có phương án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà

ở xã hội phù hợp với quy định của pháp luật để cho thuê, cho thuê mua và để bán cho các đối tượng là công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao, các

cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế; người lao động thuộc các thành phần kinh tế tại khu vực đô thị; sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân và các đối tượng khác thuộc diện được giải quyết nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định 188/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Bên cạnh đó, theo Sở Xây dựng Hà Nội, trên cơ sở thăm dò nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, học sinh, sinh viên, thành phố đã xây dựng

Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm

2030 Chương trình đáp ứng cùng lúc 3 mục tiêu: Tăng mỹ quan đô thị, đáp ứng

cơ bản nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp; góp phần đẩy mạnh công tác bảo đảm an sinh xã hội trên địa bàn thành phố.Hà Nội hiện có 66 dự án xây dựng nhà ở xã hội đã và đang triển khai với 5.016.977m2 sàn xây mới Trong

đó, có 44 dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, tương đương 37.800 căn hộ;

10 dự án xây dựng nhà ở sinh viên với 362.775m2 sàn xây dựng, đáp ứng cho 39.114 sinh viên; 12 dự án nhà ở công nhân

Nhờ vậy mà trong những năm qua, quỹ nhà ở đã được tăng lên đáng kể cả

về số lượng cũng như chất lượng các công trình giải quyết được một bước nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp dân cư trong xã hội Cụ thể là:

Tại Hà Nội hiện nay đã có rất nhiều khu đô thị mới mọc lên với quy mô chất lượng cơ sở hạ tầng đúng tiêu chuẩn hiện đại Các công trình dịch vụ thương mại, thể thao,vui chơi giải trí đảm bảo tiêu chuẩn môi trường, xử lý nước thải ,chất thải Các đô thị đó như là: Linh Đàm, Định Công, Khu làng quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hòa Nhân Chính, Trung Yên…Bên cạnh đó cũng có nhiều khu nhà tái định cư.Khu nhà ở cho người có thu nhập thấp , khu nhà ở cho sinh viên giáo viên cũng đã và đang xây dựng như: Nhà ở cho người

có thu nhập thấp tại Xuân Đỉnh - Quận Tây Hồ, khu tái định cư Nam Đại Cồ Việt…

Tính đến hết tháng 4/2014, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 98 dự án nhà ở xã hội

Theo Bộ Xây dựng, hiện đã có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng

Tại Hà Nội, có 21 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà

ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 11.400 căn với tổng mức đầu tư khoảng 9.000 tỷ đồng; 12 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô xây dựng ban đầu 3.734 căn xin điều chỉnh tăng lên 5.234 căn

Tại Hồ Chí Minh, có 24 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 14.800 căn, tổng mức đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng

2 Hạn chế cần khắc phục

II.1 Chậm tiến độ thi công

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, quá trình thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho người TNT trên địa bàn thành phố đã gặp phải không ít khó khăn, vướng mắc Trong đó, một số dự án nhà ở cho người TNT đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu

tư, cho phép đầu tư nhưng chưa triển khai thực hiện, như: dự án nhà ở tại Bắc An Khánh của Tổng công ty Vinaconex và Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội (khoảng hơn 5.000 căn); dự án nhà ở tại Thanh Lâm, Đại Thịnh của Tập đoàn Phát triển Nhà và đô thị

Hà Nội (khoảng 1.500 căn); dự án nhà ở thu nhập thấp tại Đông Anh của Tổng công ty Đầu

tư phát triển nhà Hà Nội (khoảng 1.500 căn);

Dự án NOXH Tân Nam Linh đàm động thổ từ 5/2013 đến nay vẫn đang miệt mài ở khâu làm móng

II.2 Thủ tục hành chính phức tạp

Đối tượng có nhu cầu thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại HN Nếu đối tượng thuộc lực lượng vũ trạng chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn phải có xác nhận của đơn vị đang công tác về chức vụ, thời gian công tác và tình trạng nhà ở

Chỉ tính các loại thủ tục thuê mua nhà đất người dân đã phải chuẩn bị hơn

10 loại giấy tờ Trong đó việc xin xác nhận tình trạng nhà ở tại UBND xã phường là hết sức khó khăn Bên cạnh đó,việc tiếp cận với gói vay 30000 tỷ đồng để vay vốn mua nhà là hết sức khó khăn,chỉ doanh nghiệp vay dễ dàng còn người dân vay lại trải qua rất nhiều quy trình thủ tục phức tạp

Còn với các chủ dự án, trong lúc giá vật liệu xây dựng, giá đất, giá nhân công ngày càng tăng cao, các DN muốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án BĐS để hạ giá thành sản phẩm, giúp người dân mua được nhà với giá rẻ nhất Tuy nhiên, các thủ tục về hành chính lại mất rất nhiều thời gian, từ việc chấp thuận chủ trương dự án, đền bù, giải phóng mặt bằng, cấp giấy phép xây dựng cho đến việc cấp sổ cho người mua nhà là cả một quá trình rất dài Do đó, các

dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp thực hiện càng lâu thì giá cả càng tăng lên

II.3 Giá nhà quá cao và mức độ chênh lớn

Khu nhà ở xã hội ở Kuala Lumpur, Malaysia có giá bán bằng 1/3 ở Việt Nam

Cùng hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, vay vốn ưu đãi, những các dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội chênh nhau gấp đôi, có dự án dưới 9 triệu đồng/m2, nhưng có những dự án lên tới 14-15 triệu đồng/m2…

Khảo sát trên thị trường, dự án NOXH tại 143 Trần Phú (Hà Đông) do Cty CP Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà – SDU (thuộc TCty Sông Đà) làm chủ đầu tư, có giá tạm tính ở mức 16 triệu đồng/m2 (tính cả thuế, phí bảo trì).

Dự án NOXH tại 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy) do Cty CP Đầu tư xây dựng và Thương mại dịch vụ Bắc Hà làm chủ đầu tư cũng có mức giá tới khoảng 14,9 triệu đồng/m2.

Tại khu vực quận Hà Đông, nhà xã hội đang có giá cao hơn từ 1,5 đến hơn 2 triệu đồng/m2 với nhà thương mại cùng khu vực.

II.4 Điều kiện cơ sở vật chất chưa phù hợp và đồng bộ

Một số nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở xa trung tâm thành phố, chưa thuận tiện về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thiếu hệ thống hạ tầng xã hội nên chưa hấp dẫn với người mua nhà TNT như dự án Thanh Lâm, Đại Thịnh (huyện Mê Linh)

Bên cạnh đó, một số dự án đã đầu tư xây dựng nhưng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội xung quanh chưa đầu tư xây dựng đồng bộ (đường vào chưa xây dựng hoàn chỉnh, chưa có đèn chiếu sáng) nên chưa thuận tiện cho nhu cầu sử dụng của người dân, như dự án nhà ở xã hội cho người TNT tại Kiến Hưng (quận Hà Đông)

Dự án nhà ở xã hội cho người TNT Kiến Hưng các hộ dân đã đến ở nhưng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội xung quanh chưa được đầu tư xây dựng đồng bộ

II.5 Đạo đức của những người kinh doanh

Một số nơi vẫn còn tình trạng nhà ở cho người thu nhập thấp, mua rồi bỏ không, và thông qua việc mua bán như vậy đã tạo siêu lợi nhuận cho những người tham gia kinh doanh và trục lợi, những đầu nậu nhà đất.

Điều dễ nhận thấy tại các dự án ồ ạt chuyển sang nhà ở xã hội là nhằm mục đích tiếp cận vốn của gói 30.000 tỉ chứ không phải do nhu cầu của khách hàng trên hết Như giải thích của ông Phó Tổng giám đốc Phan Tuấn Anh, dự

án BrightCity - AZ Thăng Long, thì mục đích chuyển đổi dự án của đơn vị này

là để tiếp cận nguồn vốn của Chính Phủ.

III NGUYÊN NHÂN

1 Nguyên nhân từ phía Nhà nước

Lý giải về nguyên nhân khiến tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội còn chậm, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, chủ yếu là do

thiếu quỹ đất và thủ tục hành chính rườm rà của các địa phương.Nhiều khu

công nghiệp được hình thành, nhưng chưa bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân, một số địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% tại các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại theo quy định dành để xây dựng nhà ở xã hội.Ngoài ra, một số cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như hỗ trợ đầu

tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án; hỗ trợ từ nguồn ngân sách địa phương chưa được quan tâm đúng mức, nên chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp

Chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp chưa được các cơ quan chức năng thực hiện đầy đủ

Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà TNT được miễn thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp (Theo khoản 2, điều 5 Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg): Được áp thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm kể khi có thu nhập chịu thuế; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo; và được

áp thuế suất thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động

Tuy nhiên, chỉ sau gần 3 tháng tại Quyết định số 96/QĐ-TTg ngày 22/07/2009 thì chủ đầu tư chỉ được giảm 50% thuế GTGT trong thời hạn hết ngày 31/12/2009 và chỉ được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2009 Điều này khiến cho các nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng “nản” do sự thay đổi về ưu

Sau đó, Chính sách của Nhà nước với nhà đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp (được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước): được quy định tại Điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 như sau: Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật

về thuế giá trị gia tăng; Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp

Trên thực tế, theo các doanh nghiệp, Quyết định 67 của Chính phủ ban hành năm 2009, quy định một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thu nhập thấp thì doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng dự án hiện nay mới chỉ được miễn tiền sử dụng đất Các ưu đãi về miễn thuế VAT, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn nêu trong Quyết định 67 đến nay doanh nghiệp vẫn không được áp dụng Điều này khiến doanh nghiệp đã thiếu vốn lại càng khó khăn hơn trong đầu tư dự án

Bên cạnh đó, mặc dù chính sách khuyến khích ghi rõ: doanh nghiệp được

ưu tiên vay vốn, được hỗ trợ lãi suất… nhưng lại không chỉ định ngân hàng nào phải cho vay nên việc này cũng không hề đơn giản Các hỗ trợ về lãi suất trong đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp chưa thu hút được các nhà đầu tư

Chính phủ chưa ban hành những văn bản pháp luật cụ thể, chi tiết về các dự

án nhà TNT Khung giá chung cho các dự án chưa có, khiến giá căn hộ các dự

án không thống nhất và thiếu tính minh bạch; tiêu chuẩn thiết kế cho các căn hộ cũng chỉ quy định chung chung về diện tích với khoảng chênh lệch về diện tích tối thiểu (30m2 ) và diện tích tối đa (70m2) là lớn Do quy định mang tính chung chung nên người dân có nhu cầu sử dụng nhà không có căn cứ chính xác để so sánh chất lượng và giá thành các dự án để có sự lựa chọn