Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận lê chân, thành phố hải phòng

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi ñất của công dân ñể phục vụ phát triển các dự án ñầu tư trong nước, nước ngoài và việc bồi thường cho những người khi Nhà nước thu hồi ñất là

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LÊ QUANG CHÍNH

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LÊ QUANG CHÍNH

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Quang Chính

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của các cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Tôi vô cùng biết ơn TS Hoàng Xuân Phương ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban chỉ ñạo Giải phóng mặt bằng, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Lê Chân, phường Vĩnh Niệm ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài tại ñịa bàn

Tôi xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Lê Quang Chính

1.1.1 Các khái niêm liên quan ñến bồi thường, giải phóng mặt bằng 4

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 7 1.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu

1.2.1 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực 13 1.2.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức ngân hàng

1.3 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam khi Nhà nước

1.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998, 2001 22

1.4 Ảnh hưởng của chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến ñời sống,

1.4.1 Tình hình ựời sống, việc làm và thu nhập, của người dân sau khi Nhà

1.4.2 Phân tắch một số tồn tại trong quá trình thực hiện thu bồi thường và giải

1.5 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất ở

1.5.2 Những hạn chế, tồn tại trong giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ựất:36

3.2 Tình hình chung về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng khi Nhà

3.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ cụ thể của các dự án nghiên cứu 51

3.3.2 Dự án xây dựng các khu tái ựịnh cư phục vụ giải phóng mặt bằng dự án

3.3.3 đánh giá chung về việc thực hiện các chắnh sách bồi thường giải phóng

3.3.4 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng

3.4 đánh giá chung 77 3.4.1 Việc làm, thu nhập, ựời sống của người dân có ựất thu hồi 77 3.4.2 Nguyên nhân dẫn ựến lao ựộng nông nghiệp có ựất bị thu hồi không có

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

DANH MỤC BẢNG

3.1: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ ñất tại Dự án xây dựng hồ ñiều hoà

3.2: Tổng hợp bồi thường hỗ trợ ñất tại khu tái ñịnh cư phục vụ giải phóng

3.3: Kết quả phỏng vấn về thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân

3.4: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân thuộc dự án

3.5: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân thuộc Dự án

3.6 : Trình ñộ văn hoá, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi lao ñộng tại

3.7: Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự án Hồ

3.8 : Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự án khu

3.9 : Tình trạng số người làm việc trong ñộ tuổi lao ñộng trước và sau khi thu

3.11 : Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án Hồ ñiều hòa 74 3.12: Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án Hồ

3.13: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án khu tái

DANH MỤC BIỂU ðỒ

3.2 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất dự án Xây dựng

3.3 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự án khu tái

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trong những năm trở lại ñây, với chính sách ñổi mới ñúng ñắn của Nhà nước, nền kinh tế nước ta ñạt tốc ñộ tăng trưởng cao Bên cạnh những thành tựu ñã ñạt ñược của việc ñổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp luật về ñất ñai vẫn tồn tại những bất cập chưa ñược giải quyết kịp thời Trong khi ñó, nhu cầu sử dụng ñất ñể xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển ñô thị và khu dân cư nông thôn trong quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước ngày càng tăng Quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh, thành phố ñã làm ảnh hưởng sâu sắc ñến ñời sống kinh tế và văn hóa của người dân, làm biến ñổi sâu rộng xã hội nông thôn truyền thống Sự biến ñổi ñời sống của người nông dân có ñất khi Nhà nước thu hồi là một vấn ñề mang tính thời sự cấp bách Vấn ñề thiếu việc làm ở nhiều ñịa phương, ñặc biệt là có sự di chuyển tự do của lao ñộng nông thôn lên thành phố ñể tìm việc làm ñã làm việc phát sinh các vấn

ñề xã hội: quản lý hộ tịch, hộ khẩu, an ninh trật tự, bố trí chỗ ở, vệ sinh môi trường… tại các khu tập trung ñông lao ñộng của các khu công nghiệp

ðảng, Nhà nước ñã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về bồi thường, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, giải quyết việc làm cho người lao ñộng có ñất khi Nhà nước thu hồi và ñạt nhiều kết quả tích cực Tuy nhiên, tình trạng lao ñộng trong vùng thu hồi ñất không tìm ñược việc làm hoặc tìm ñược việc làm nhưng không ổn ñịnh, tình trạng các doanh nghiệp sau khi tuyển dụng lao ñộng theo cam kết, sau ñó sa thải lao ñộng hoặc trả lương quá thấp khiến người lao ñộng tự bỏ việc không phải là hiện tuợng cá biệt

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi ñất của công dân ñể phục vụ phát triển các dự án ñầu tư trong nước, nước ngoài và việc bồi thường cho những người khi Nhà nước thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của người dân có ñất khi Nhà nước thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi ñất ñể dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là những khiếu kiện tập thể ñông người, sẽ trở thành vấn ñề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng ñến

tình hình an ninh trật tự, mất ổn ựịnh xã hội và phần nào ảnh hưởng ựến lòng tin của người dân ựối với các chắnh sách của Nhà nước Nếu việc thu hồi ựất bị lạm dụng, quỹ ựất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia

Ngoài ra nếu không có những chắnh sách hướng dẫn về việc ựào tạo, chuyển ựổi nghề nghiệp cho người dân bị mất ựất; về bồi thường, tái ựịnh cư phù hợp thì việc giải quyết mâu thuẫn giữa lợi ắch của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất gặp nhiều khó khăn

Vì vậy, giải quyết việc làm giúp người lao ựộng ổn ựịnh ựời sống, tăng thu nhập, nhất là ở vùng thu hồi ựất là vấn ựề cấp thiết có tắnh bức xúc không chỉ ở quận Lê Chân mà còn là vấn ựề có tắnh thời sự ựối với các ựịa phương có ựất chuyển ựổi mục ựắch sử dụng sang phát triển các khu, cụm công nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng nông nghiệp, nông thôn

Nhằm kịp thời có những giải pháp tắch cực trong công tác bồi thường giải

phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi ựất, góp phần hoàn thiện chắnh

sách quản lý ựất ựai theo hướng ổn ựịnh và phát triển bền vững, tôi thực hiện ựề tài:

ỘNghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số dự án trên ựịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải PhòngỢ

2 Mục ựắch nghiên cứu

- đánh giá ảnh hưởng của quá trình thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB ựến ựời sống, việc làm và thu nhập của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất ở một

số dự án trên ựịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng

- đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn ựịnh và nâng cao ựời sống của người dân có ựất bị thu hồi

3 Yêu cầu của ựề tài

- Nguồn số liệu, tài liệu ựiều tra thu thập phải có ựộ tin cậy, chắnh xác, trung thực và khách quan, phản ánh ựúng quá trình thực hiện các chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ựã ựược thực hiện trên ựịa bàn nghiên cứu

- ðề xuất các giải pháp hợp lý nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB và nâng cao ñời sống của nhân dân có ñất bị thu hồi

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở luận về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1 Các khái niêm liên quan ñến bồi thường, giải phóng mặt bằng

Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng ñất nước của ðảng và Nhà nước ta

là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh” Trong nhiều

chiến lược phát triển của ñất nước có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo ñiều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của ñất nước

Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu

ñó không ñược ñáp ứng tối thiểu thì con người không thể làm khoa học và hoạt ñộng chính trị

Bài học của một số nước phát triển cho chúng ta một cách nhìn mới, ñó là bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những khu

nhà “ổ chuột” của dân lao ñộng - công bằng và nhân quyền không thể chỉ thông qua

tuyên truyền mà thực tế lại không thực hiện

ðất nước ta ñang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, chúng ta không thể chỉ có những ñô thị ñẹp, hiện ñại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo ñó chỗ ở của người dân phải ñược nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện, không thể có một hiện tượng một công trình mới ra ñời là kéo theo những

người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù ñó là một gia ñình

Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn ñề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự

án ñầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia ñình không có chỗ ở thì ñã có hàng ngàn gia ñình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ Như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không ñạt ñược Vấn ñề thiếu chỗ ở không chỉ dừng lại ở ñó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng ñến tiến trình phát triển của ñất nước

1.1.1.2 Hỗ trợ

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác Hỗ trợ là giúp

ñỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người khi Nhà nước thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới (Nguyễn Xuân Hiếu, 2002)

* Theo Nghị ñịnh Số: 197/2004/Nð-CP thì bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược bố trí tái ñịnh

cư bằng một trong các hình thức sau:

a Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi

b Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí ñầu tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi

c Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề

và hỗ trợ khác cho người khi Nhà nước thu hồi ñất

d Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư

1.1.1.3 Tái ñịnh cư

TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại sản xuất và ổn ñịnh cuộc sống tại ñó

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở

Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

ñó, GPMB cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt

1.1.2.2 Tính phức tạp thể hiện:

ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế -

xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn

do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình

hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng, không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi thường

ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;

+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và do cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên;

+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu;

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển;

+ Do tập quán sinh hoạt của gia ñình

+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.3.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về ñất ñai

- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai

và tổ chức thực hiện các văn bản ñó:

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi Quốc hội thông qua Luật ðất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ

thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ðất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng, an ninh và ổn ñịnh xã hội (Chính sách thu hút ñầu tư vào thị trường Bất ñộng sản Việt Nam, 2006)

Theo ñó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB , phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ðất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã

cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ðất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Chính sách thu hút ñầu tư vào thị trường Bất ñộng sản Việt Nam, 2006)

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu

Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có

trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ địa chắnh, Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

đất ựai và không gian sử dụng ựất ựai có hạn để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình, con người phải dựa vào ựất ựai, khai thác và sử dụng ựất ựai ựể sinh sống Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế - xã hội và các ựịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm

vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ựều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt ựược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất có tác ựộng tới chắnh sách bồi thường ựất ựai trên hai khắa cạnh:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ựể thực hiện việc giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, mà theo quy ựịnh của Luật đất ựai, việc giao ựất, cho thuê ựất chỉ ựược thực hiện khi có quyết ựịnh thu hồi ựất ựó của người ựang sử dụng;

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; từ ựó tác ựộng tới giá ựất tắnh bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ựồng bộ, chưa hợp lý, tắnh khả thi thấp, ựặc biệt là thiếu tắnh bền vững

Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

- Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất:

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác bồi thường hỗ trợ Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha)

- Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính:

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy

ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN) ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ

ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại

HSðC là rất cần thiết

- Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð Chức năng của ñăng

ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về

sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

- Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai: Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hồi ñồng thẩm ñịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân (Vũ Thị Hương Lan, 2003)

1.1.3.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Trong cơ chế thị trường, những người có quan ñiểm coi ñất ñai cũng là hàng hoá không có gì sai Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan ñến ñất ñai, chủ trương ñịnh giá ñất bồi thường sát giá thị trường mà quên ñi tính chất hết sức ñặc biệt, ñặc thù của ñất ñai sẽ giải thích

ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá ñặc biệt quý giá

khác con người ñều có thước ño giá trị ñể ñịnh giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao ñộng làm ra sản phẩm… Nhưng với ñất ñai thì không thể áp dụng một cách giản ñơn các phạm trù, quy luật kinh tế ñó bởi ñất ñai không ñơn thuần là sản phẩm do sức lao ñộng con người sáng tạo ra

Giá thị trường xác ñịnh ở thời ñiểm nào thì ñược các bên chấp nhận là hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ ñồng cho một dự án, làm cho ñất ñai ñang rẻ bỗng chốc trở nên ñắt hơn vàng? Trong những trường hợp như vậy, ngay cái ñược coi là giá bình quân cũng rất khó xác ñịnh Bình quân là chia ñôi giữa hai thời ñiểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay nhà ñầu tư cũng không thể ñủ sức bồi thường, kèm theo ñó lại còn vô số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên ñược hưởng lợi mà không hề bị ñiều tiết Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù ñược bồi thường giá cao, nhưng ñiều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn ñịnh, là vấn ñề tình cảm, tâm linh

Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác ñịnh giá ñất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa ñất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp

và ngược lại

1.1.3.3 Thị trường bất ñộng sản

Ngày nay thị trường bất ñộng sản thể hiện nhiều ñiểm tương tự với thị trường chứng khoán và nó ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân

Luật ðất ñai 1987 và Pháp lệnh về Nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển Luật ðất ñai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện

ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, “Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng”

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu

cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người khi Nhà nước thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng quốc tế

1.2.1 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu Nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ðất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường

do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài

ra, pháp luật ðất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp lệ phí trợ cấp ñời sống cho người khi Nhà nước thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người khi Nhà nước thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho người dân khi Nhà nước thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ ở Bắc kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này ðối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền Giá tiền bồi thường do các tổ chức do các tổ chức tư vấn về giá ñất xác ñịnh căn cứ vào giá bất ñộng sản tại thời ñiểm thu hồi Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những ñặc ñiểm riêng biệt Ở Trung Quốc Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo ñiều kiện cho họ ñược hưởng những thành quả công nghiệp hóa, ñô thị hóa khu thu hồi ñất khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp hoặc là thu hồi ñất ở thuộc khu vực nông thôn ñể sử dụng vào mục ñích khác thì người nông dân ñược lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như ñược bồi thường một cách hợp lý Một vấn ñề rất quan trọng ñó là gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn ñề

xã hội Thông thường khi khi Nhà nước thu hồi ựất, người nông dân khó tìm ựược việc làm thắch hợp với khả năng của mình để giải quyết vấn ựề này, Trung Quốc ựã thực hiện chế ựộ dưỡng lão ựối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người ựang trong ựộ tuổi lao ựộng ựể các ựối tượng này

tự tìm việc làm mới Tiền dưỡng lão ựược trả từ 90.000 ọ 110.000 nhân dân tệ/một lần

do Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ khoảng 100.000 ọ 120.000 nhân dân tệ/người

1.2.1.2 đài Loan

Ở đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai: Sở hữu của Nhà nước (công hữu): chiếm 69% so với tổng diện tắch tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhân chiếm 31%, bao gồm ựất ở, ựất sản xuất nông nghiệp của nông dân và ựất của các tổ chức tư nhân khác

Pháp luật đất ựai đài Loan cũng quy ựịnh rõ về những trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu như ựất ựai tư hữu khi thiên nhiên biến ựổi thành ựầm hồ, hoặc thuỷ ựạo có thể vận chuyển ựược thì quyền sở hữu tự triệt tiêu Hoặc người có quyền sở hữu và gia ựình ựã ựi khỏi huyện thị nơi có ựất ựó liên tục trong thời gian

5 năm liền (Dương Tùng Linh, 1999)

Trong Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh cụ thể các loại ựất không ựược trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của bờ biển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hồ ựầm và hồ ựầm hình thành tự nhiên cần dùng cho công cộng, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và thuỷ ựạo có thể làm ựường vận chuyển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và hồ ựầm, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, ựường giao thông công cộng, ựất suối nước khoáng, ựất thác nước, ựất dùng cho nguồn nước công cộng, ựất danh lam thắng cảnh và những loại ựất khác

mà pháp luật cấm không ựược tư hữu Những loại ựất này pháp luật quy ựịnh nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ựịnh của pháp luật Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền ựất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của ựất

Pháp luật đài Loan còn quy ựịnh những diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong ựất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân đất ựai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý Qua các quy ựịnh trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tắch ựất thuộc

sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không ựồng ý bán thì lúc ựó Nhà nước mới trưng thu

đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển ựi nơi khác người dân vẫn mua ựược ựất và xây dựng ựược nhà ở

Trước ựây, tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng nay Chắnh phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không bán ựược ựất lại muốn Chắnh phủ mua lại

Ở đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp

- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới ựứng ra thoả thuận mua ựất của dân, nếu dân không ựồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu ựể lấy ựất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ựất

- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu ựất nếu tư nhân không thoả thuận ựược với dân Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn Nhà nước không can thiệp

vì việc kinh doanh, tư nhân phải tắnh toán lợi nhuận nếu thấy giá ựất tuy ựắt, nhưng thấy khả năng ựầu tư có triển vọng thì nhà ựầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển cả thôn thì Nhà nước xây dựng khu tái ựịnh cư

Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chắnh sách kinh tế ựược phép trưng thu ựất ựai tư hữu trong giới hạn quy ựịnh của pháp luật Nhà nước thực hiện 2 hình thức trưng thu: trưng thu từng khu ựoạn ựể thực thi các chắnh sách kinh tế của Nhà nước, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai, nhưng thời

hạn bảo lưu không quá 3 ñến 5 năm, tuỳ theo tính chất từng loại công trình, quá thời hạn quy ñịnh trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực

ðất ñai trưng thu nếu làm giảm hiệu quả sử dụng ñất của người sử dụng ñất gần ñó thì ñược bồi thường tương ñương nhưng không vượt quá mức giá ñất của các thửa ñất bị trưng thu

ðất ñai trưng thu theo khu ñoạn, sau khi chỉnh lý, phân khu ñoạn mới, nếu còn thừa ñưa ra bán hoặc cho thuê, thì người có quyền sở hữu ñất ñai cũ ñược quyền ưu tiên mua lại

Người có quyền sở hữu ñất ñai cũ (người bị trưng thu ñất), kể từ ngày ñược bồi thường ñầy ñủ trong vòng 1 năm ñến 5 năm, ñược làm ñơn mua lại ñất (theo mức giá trưng thu) trong trường hợp sau 1 năm Nhà nước vẫn chưa bắt ñầu sử dụng ñất theo kế hoạch trưng thu

1.2.1.3 Australia

Luật ðất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật ðất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa

kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy ñất ñai Luật cũng quy ñịnh Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu ñó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường (Dương Tùng Linh, 1999)

Theo luật của Australia có hai loại thu ñất, ñó là thu hồi ñất bắt buộc và thu hồi ñất tự nguyện

Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu hồi ñất tự nguyện không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thỏa thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thỏa thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia

Thu ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác Thông thường, Nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán

Trình tự thu ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó Chủ sở hữu mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng

Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn ñề thu hồi ñất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn ñề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ Sau ñó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu ñất nhận ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong quá trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá trị ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TðC (Dương Tùng Linh, 1999)

1.2.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức ngân hàng quốc tế

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế ñầu tiên ñưa ra chính sách về TðC bắt buộc Tháng 02/1980, lần ñầu tiên chính sách TðC ñược ban hành dưới dạng một Thông báo Hướng dẫn Hoạt ñộng nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ ñó ñến nay chính sách TðC ñã ñược sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần

Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và TðC thì những người BAH

là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng ñồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế

sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng văn hoá và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau ñể ñảm bảo ñời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Kinh nghiệm của WB cho thấy việc TðC không tự nguyện do các dự án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu ñược, thường dẫn ñến những hiểm hoạ nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải ñối mặt với sự bần cùng hoá khi những tài sản, công cụ sản xuấ hay nguồn thu nhập của họ bị mất ñi Tất cả những ñiều ñó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn ñến những khó khăn, căng thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần cùng hoá ñời sống dân cư

Từ tháng 02/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt ñộng của WB về TðC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này ñã

có chính sách riêng của Ngân hàng về TðC bắt buộc

Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB ñều có xu hướng giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất, ñồng thời có chính sách thoả ñáng, phù hợp ñảm bảo cho người BAH không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ðể thực hiện ñược phương châm ñó, thì chìa khoá dẫn tới sự thành công ñó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, TðC thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ: nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền ñịa phương và trình ñộ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân Bên cạnh ñó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu tố ñồng hành trong quá trình thức hiện các dự án

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường, chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế

hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc té quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các

hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập

kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

1.3 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ

1.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai 1993

Ở nước ta, sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946 ðến năm

1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật Cải cách ruộng ñất ñược ban hành Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151/TTg quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc ñền bù và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước

và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên Bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 về việc thi hành Nghị ñịnh số 151/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết

cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước (Luật ðất ñai, 1988)

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện ñền bù về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện ñền bù những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên Sau ñó Luật ðất ñai năm 1988 ban hành cũng dựa trên những ñiều cơ bản ñó

Ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào

mục ñích khác thì phải bồi thường Tại quyết ñịnh này, mức ñền bù còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời, ñồng thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền ñền bù ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thuỷ lợi

1.3.2 Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993

Luật ðất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập

kế hoạch ñền bù GPMB theo qui ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mạng tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền bù bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải ñền bù, ñối tượng ñược ñền bù, phạm

vi ñền bù, ñặc biệt người có ñất khi Nhà nước thu hồi có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án ñền bù bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền

Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung ñền bù cho ñất khi Nhà nước thu hồivà các tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng ñền bù GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án ñền bù, xác ñịnh mức ñền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện ñền bù theo phương án ñược phê duyệt, tạo sự

chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án ñền bù phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội, quỹ ñất của ñịa phương

1.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998, 2001

Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998, vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế

Tháng 10/1999, Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về việc sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/1998/CP về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã ñược ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức ñất ñể tính ñền bù, giá ñền bù, lập khu tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người khi Nhà nước thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư, Hội ñồng ñền bù GPMB và thẩm ñịnh phương án ñền bù GPMB (Hoàng Thị Anh, 2006)

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội dung và chế

ñộ quản lý, phương án ñền bù và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản -

Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác ñền bù GPMB Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29/6/2001 quy ñịnh

cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:

- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người

sử dụng ñất vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người khi Nhà nước thu hồi ñất ñược bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy ñịnh của Chính phủ

- Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi Trong trường hợp người khi Nhà nước thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở thì ñược mua nhà ở của Nhà nước hoặc ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ñược công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy ñịnh của pháp luật mà người khi Nhà nước thu hồi ñất không thực hiện quyết ñịnh thu hồi thì cơ quan quyết ñịnh thu hồi ñất có quyền ra quyết ñịnh cưỡng chế Trong trường hợp

Chính phủ ra quyết ñịnh thu hồi ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh cưỡng chế

- Trong trường hợp cộng ñồng dân cư xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng ñồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân ñóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có ñất ñược sử dụng ñể xây dựng công trình do cộng ñồng dân cư và người có ñất ñó thoả thuận

1.3.4 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003

Sau khi Luật ðất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

ðể tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường GPBM ngày 25/5/2007, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại

về ñất ñai

Thông tư 06/2007/TT - BTNMT hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP, Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh

số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh ñất; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số ñiều Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước tu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 08 năm 2013 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất,

bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày

01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất…

- Về Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số ñiều Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh số 84/2006/Nð-CP… về một số những vấn ñề cơ bản về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Những nội dung mới ñề cập trong Nð 69/2009/Nð-CP:

- Quy ñịnh các nguyên tắc bồi thường hỗ trợ

- Trách nhiệm ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với người ñược giao ñất khi Nhà nước thu hồi

- Quy ñịnh về bồi thường ñất nông nghiệp bị thu hồi

- Quy ñịnh danh mục các khoản hỗ trợ, quy ñịnh chi tiết các khoản hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái ñịnh cư, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn ao không ñược công nhận là ñất

ở, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm, các loại hỗ trợ khác ñể ổn ñịnh ñời sống, sản xuất, ñảm bảo chỗ ở

- Quy ñịnh về bồi thường ñối với nhà, công trình xây dựng trên ñất

- Quy ñịnh về cơ quan Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

- Quy ñịnh về việc sử dụng kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

Những thay ñổi về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP như sau:

* Về nguyên tắc xác ñịnh giá ñất bồi thường: Theo quy ñịnh trước ñây, áp dụng

áp dụng giá ñất ñể tính tiền bồi thường ñược xác ñịnh là thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi Trên thực tế, từ thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi tới thời ñiểm duyệt phương án bồi thường có khoảng thời gian hàng năm, thậm chí 3 ñến 4 năm Trong khi ñó giá ñất trên thị trường luôn biến ñộng, tạo ra sự chênh lệch về giá trong phương án bồi thường so với giá tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất Sự bất hợp lý này gây ra nhiều thắc mắc, khiếu kiện về giá bồi thường Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh việc tính lại giá ñất bồi thường vào thời ñiểm duyệt phương án bối thường nếu giá ñất xác ñịnh tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất không còn sát với giá thị trường tại thời ñiểm phê duyệt phương án bồi thường (ðiều 11)

* Về trách nhiệm ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư:

Theo quy ñịnh trước ñây, Nhà ñầu tư nước ngoài không ñáp ứng ñược tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh cả Nhà ñầu tư trong nước và nước ngoài ñều có trách nhiệm như nhau trong việc ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư cho người có ñất khi Nhà nước thu hồi ñể giao cho nhà ñầu tư ñó

* Về hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi: Pháp luật ðất ñai trước ñây không

quy ñịnh tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ Trên thực tế , tiền hỗ trợ của Nhà nước cho người có ñất khi Nhà nước thu hồicao hơn tiền bồi thường, gây tâm lý Nhà nước bồi thường chưa thỏa ñáng Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh rõ các khoản hỗ trợ (ðiều 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23) bao gồm hỗ trợ di chuyển, tái ñịnh cư, hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất, ñời sống, chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm ñối với các trường hợp thu hồi ñất nông nghiệp, hỗ trợ khi thu hồi ñất nông nghiệp trong khu dân cư, ñất vườn ao không ñược công nhận là ñất ở, các hỗ trợ khác

* Về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên ñất Về việc phân

loại nhà và công trình ñể tính tiền bồi thường áp dụng theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương với tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng ban hành Giá bồi thường tính bằng giái xây mới (giá thay thế), ñơn giá xây dựng và công trình do UBND cấp tỉnh ban hành (ðiều 24)

1.4 Ảnh hưởng của chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến ñời sống, việc làm và thu nhập tại Việt Nam

1.4.1 Tình hình ñời sống, việc làm và thu nhập, của người dân sau khi Nhà nước thu hồi ñất

Nước ta bước vào thời kỳ ñẩy mạnh CNH, HðH chính vì vậy việc chuyển dịch mục ñích sử dụng ñất từ ñất nông nghiệp sang ñất xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, và xây dựng ñô thị tăng nhanh, ñiều này dẫn ñến một bộ phận không nhỏ lao ñộng trong nông nghiệp rơi vào tình trạng không có việc làm hoặc thiếu việc làm trong khi Nhà nước chưa có chính sách ñồng bộ ñể giải quyết việc làm cho số lao ñộng nói trên Do ñó thất nghiệp, tăng trưởng kinh tế, lạm phát là 3 vấn ñề quan trọng trong nền kinh tế thị trường ñã và ñang thể hiện rõ

ở nước ta Ba chỉ số này phản ánh một cách khái quát nhất, toàn diện nhất thực trạng nền kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia

Vấn ñề chuyển dịch mục ñích sử dụng ñất dẫn ñến chuyển dịch lao ñộng cũng

ñang diễn ra mạnh mẽ cả tự phát và trong quy hoạch ''ñất xây dựng kết cấu hạ tầng phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây dựng ñô thị tăng tương ñối nhanh'' ñiều này tất

yếu dẫn ñến một bộ phận không nhỏ lao ñộng nông nghiệp không còn tư liệu sản xuất rơi vào tình trạng thất nghiệp hoặc thiếu việc làm Hiện tượng lao ñộng nông nghiệp có ñất bàn giao mất việc làm hoặc bị giảm việc làm do quá trình ñô thị hoá và hình thành các khu công nghiệp tập trung diễn ra mạnh mẽ nhất là 15 tỉnh thuộc vùng ðồng bằng sông Hồng

Do tốc ñộ ñô thị hóa nhanh cùng với việc tăng cường ñầu tư phát triển công nghiệp và ñô thị ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong những năm gần ñây nên một diện tích lớn ñất nông nghiệp ñã phải chuyển sang ñể xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị mới và các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật… Việc chuyển mục ñích ñối với ñất nông nghiệp nêu trên ñã ảnh hưởng không nhỏ ñến ñời sống, việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất Theo kết quả ñiều tra thì trung bình cứ mỗi hộ dân khi Nhà nước thu hồi ñất có 1,5 lao ñộng bị mất việc làm Tại thành phố Hà Nội, chỉ tính trong giai ñoạn 3 năm từ 2003 ñến 2006 ñã có gần 90.000 lao ñộng bị mất việc làm Tính ñến hết năm 2008, Hà Nội có khoảng

300.000 người thất nghiệp do mất ñất sản xuất Thành phố ñã có nhiều giải pháp như hỗ trợ ñào tạo nghề cho một người trong ñộ tuổi lao ñộng là 3,8 triệu ñồng nhưng việc sử dụng khoản hỗ trợ này chưa có hiệu quả cao

Tại thành phố Hồ Chí Minh thì trong vòng năm năm trở lại ñây, Thành phố

ñã triển khai 412 dự án, diện tích ñất ñã thu hồi của các hộ dân lên tới 60.203.074

m2; tổng số hộ bị ảnh hưởng là 53.853 hộ, trong ñó có 20.014 hộ bị giải tỏa trắng; tổng dự toán chi phí bồi thường cho các hộ dân khi Nhà nước thu hồi ñất lên tới hơn 12.300 tỷ ñồng Tuy nhiên, nhiều người sau khi nhận tiền bồi thường, tiền hỗ trợ ñã

sử dụng vào việc mua sắm phương tiện ñi lại, vật dụng sinh hoạt chứ không chú tâm ñến việc học nghề, giải quyết việc làm Có gia ñình trở nên giầu có sau khi nhận tiền bồi thường (có cả tỷ ñồng) nhưng chỉ sau một vài năm lại rơi vào tình cảnh khó khăn do thất nghiệp

Trước khi khi Nhà nước thu hồi ñất, phần lớn người dân ñều có cuộc sống ổn ñịnh vì họ có ñất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà ñất sản xuất, tư liệu sản xuất ñó ñược ñể thừa kế từ thế hệ này cho các thế hệ sau Sau khi khi Nhà nước thu hồi ñất, ñặc biệt là những hộ nông dân khi Nhà nước thu hồi hết ñất sản xuất, ñiều kiện sống

và sản xuất của họ bị thay ñổi hoàn toàn Mặc dù nông dân ñược giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa ñịnh hướng ngay ñược những ngành nghề hợp

lý ñể có thể ổn ñịnh ñược cuộc sống

1.4.2 Phân tích một số tồn tại trong quá trình thực hiện thu bồi thường và giải phóng mặt bằng

1.4.2.1 Người nông dân chưa sẵn sàng cho việc khi Nhà nước thu hồi ñất

Theo quy ñịnh của pháp luật ðất ñai (khoản 2 ðiều 39 Luật ðất ñai): “Trước khi thu hồi ñất, chậm nhất là chín mươi ngày ñối với ñất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày ñối với ñất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư.”

Mặt khác theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñất ñai và pháp luật xây dựng thì khi

có quy hoạch chuyển mục ñích sử dụng ñất sang xây dựng các khu công nghiệp, khu

ựô thị ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì trong vòng 30 ngày các quy hoạch ựó sẽ ựược công khai ựể nhân dân ựược biết

Theo quy ựịnh tại khoản 2 điều 42 Luật đất ựai năm 2003: ỘNgười sử dụng ựất khi Nhà nước thu hồi loại ựất nào thì ựược bồi thường bằng việc giao ựất mới có cùng mục ựắch sử dụng, nếu không có ựất ựể bồi thường thì ựược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi.Ợ Tuy nhiên, ựối với các tỉnh ựồng bằng thì không còn quỹ ựất nông nghiệp ựể bồi thường bằng ựất nên người nông dân buộc phải chuyển nghề

Như vậy, nếu thực hiện ựúng quy ựịnh thì việc thu hồi ựất nông nghiệp ựể chuyển sang mục ựắch khác ựã ựược báo trước, tuy nhiên nhiều khi người nông dân chưa sẵn sàng ựể chuẩn bị cho việc ựó như: học nghề, chuyển nghề, mua sắm tư liệu sản xuất khác Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng vấn ựề hướng nghiệp chuyển nghề là vấn ựề nan giải ựối với cả các cấp chắnh quyền thì người nông dân cũng rất khó khăn trong việc lựa chọn học nghề gì, chuyển nghề như thế nào ựể có việc làm và có thu nhập Mặt khác, kể cả khi ựã có hướng chuyển nghề cụ thể thì lại gặp khó khăn về mặt tài chắnh Trong khi ựó chỉ ựến khi thu hồi ựất mới có ựược tiền bồi thường

1.4.2.2 Quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện chưa ựầy ựủ

Một số ựịa phương, cơ quan quản lý thực hiện không thực hiện ựầy ựủ, hoặc thực hiện chưa tốt những chắnh sách ựã ban hành về thu hồi ựất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư ựến khiếu kiện kéo dài

điều này thường thấy qua việc thu hồi ựất ựể xây dựng công trình mà nhân dân khu vực không biết, chỉ ựến khi sắp trả tiền bồi thường và giải phóng mặt bằng thì người dân mới ựược biết đó là biểu hiện của việc thiếu công khai minh bạch, việc cắt xén quy trình, thủ tục thu hồi ựất: quy hoạch không công khai ựến nhân dân, quyết ựịnh thu hồi ựất không công khai ựến nhân dân, kiểm ựếm tài sản lập phương án trên giấyẦ chỉ ựến khi có quyết ựịnh phê duyệt phương án bồi thường và trả tiền cho dân thì người dân bị Nhà nước thu hồi ựất mới biết

Mặc dù pháp luật ựã có những quy ựịnh rất cụ thể nhưng thời gian vừa qua nhiều ựịa phương vẫn vi phạm những quy ựịnh này Bên cạnh ựó, những tồn tại và tiêu cực trong quá trình giải phóng mặt bằng ở một số ựịa phương chậm ựược giải quyết, gây bất bình lớn trong nhân dân

1.4.2.3 Nhiều ñịa phương còn quá vội vàng trong việc thu hồi ñất

ðịa phương chưa chuẩn bị tốt công tác tái ñịnh cư, tái ñịnh canh, chuyển nghề, ổn ñịnh cuộc sống cho người dân có ñất bị thu hồi Trong thời gian qua các

dự án ñầu tư khi ñược duyệt luôn có hạng mục báo cáo về phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và ñặc biệt luôn có báo cáo những dự kiến về công tác tái ñịnh

cư, chuyển nghề cho người có ñất bị thu hồi, nhưng thực tế triển khai thì quá kém

Do các ñịa phương chưa thực sự vào cuộc, coi nhẹ công tác tái ñịnh cư, còn có tình trạng buông xuôi và phó thác nhiệm vụ này cho các chủ dự án; các cơ quan chức năng mới chỉ làm công tác duyệt dự án ñầu tư mà chưa làm tốt công tác hậu kiểm dẫn ñến tình trạng các nhà ñầu tư làm ẩu, ñã thu hồi ñất, nhà máy ñi vào hoạt ñộng

mà các khu tái ñịnh cư vẫn chưa thấy ñâu

1.4.2.4 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn

Người dân không chịu bàn giao ñất, không chịu nhận tiền bồi thường do một

số nguyên nhân sau:

- Giá bồi thường quá thấp so với thực tế: Người nông dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp, ngoài ra còn có một số nghề phụ mang lại cho họ thu nhập ñáng

kể trong những lúc nông nhàn (nghề mộc, nghề xây dựng, làm ñậu phụ, làm thủ công…) Tuy nhiên hầu hết ñối với các hộ gia ñình thuần nông thì việc thu hồi ñất ñối với họ ñã dẫn ñến một thay ñổi lớn, ñòi hỏi phải có một nguồn vốn ñáng kể ñể

có thể chuyển ñổi nghề nghiệp cho cả gia ñình hoặc một số lao ñộng dư thừa

- Tình trạng không nhất quán trong giá bồi thường ñất nông nghiệp tại một vùng ở các thời khác nhau

- Tình trạng không nhất quán trong giá bồi thường ñất nông nghiệp có ñiều kiện tương ñương nhau nhưng thuộc các ñịa phương khác nhau: Hiện tượng chênh lệch quá lớn về giá bồi thường ñất nông nghiệp ở các khu vực có ñiều kiện tương ñương nhau nhưng thuộc 2 ñịa phương khác nhau cũng là một nguyên nhân quan trọng gây khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng Trên cùng một cánh ñồng

có ñiều kiện tương tự nhau nhưng lại thuộc 2 tỉnh có ñiều kiện, có tiềm năng phát triển kinh tế khác nhau lại có giá bồi thường chênh lệch qúa lớn khiến người dân không ñồng tình

- Tình trạng một số doanh nghiệp tự nâng giá bồi thường: Trước tình trạng chậm trễ trong việc giải phóng mặt bằng do người dân không chịu nhận tiền bồi thường quá thấp, một số doanh nghiệp ñã “phá rào” tự ñộng ñiều chỉnh nâng mức bồi thường cao hơn so với quy ñịnh chung của ñịa phương ñể ñẩy nhanh tiến ñộ bàn giao Tình trạng này ñã gây khó khăn cho các doanh nghiệp khác tuân thủ nghiêm chỉnh quy ñịnh, người dân không chịu nhận tiền bồi thường thấp, không bàn giao ñất chờ ñược nâng giá cao hơn

1.4.2.5 Chính sách bồi thường hỗ trợ ñất nông nghiệp bằng ñất dịch vụ còn gặp nhiều khó khăn

Trước những vấn ñề khó khăn trong công tác bồi thường hỗ trợ, một số ñịa phương ñã ñề ra chính sách ñề bù ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồibằng ñất có khả năng phát triển dịch vụ Tuy nhiên, các chính sách này ñi sau quy hoạch nên vấn ñề thực hiện gặp nhiều khó khăn ðể thực hiện ñược chính sách ñề bù ñất dịch

vụ, việc lựa chọn vị trí, xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu vực này trên một khu vực

ñã ñược quy hoạch tổng thể sẽ làm thay ñổi quy hoạch và cần nhiều kinh phí

1.5 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ở Hải Phòng

Theo thống kê của ngành chức năng, từ năm 2003 ñến nay, toàn Thành phố ñã tiến hành kiểm kê, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho hơn 460 dự án trên tổng diện tích hơn 3.000 ha, tương ứng với hơn 48.900 hộ dân có ñất bị thu hồi; tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ ñã ñược phê duyệt là hơn 2.482 tỷ ñồng

Song hành cùng với việc ñẩy mạnh CNH, HðH và ðTH ñể thực hiện các mục tiêu phương hướng của Nghị quyết 32 của Bộ Chính trị về “Xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước”, Thành ủy, UBND Thành phố xác ñịnh công tác GPMB và tái ñịnh cư là một nhiệm

vụ trọng yếu, then chốt ñể phát triển thành phố, tạo tiền ñề cho việc phát triển các KCN, KðT mới và giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất nông nghiệp