Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án tại xã đồng văn, huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc

Trong đó, có 3 điều Điều 35, 36 và 45 quy định về cơ chế thu hồi đất; chính sách bồi thường đối với diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày Nghị đ

TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2014

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đặng Văn Minh

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

TÁC GIẢ

Nguyễn Ngọc Thái

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô Khoa Tài nguyên và Môi trường và Khoa Sau Đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản

thân, tôi nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Đặng Văn

Minh, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài

và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND xã Đồng Văn, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Lạc; Ban Giải phóng mặt bằng

và Phát triển quỹ đất huyện Yên Lạc; UBND huyện Yên Lạc, các anh chị em

và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Thái

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3

3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 4

5

1.2 Khái quát những vấn đề về bồi thường, giải phóng mặt bằng 7

1.2.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7

1.2.2 Hệ thống văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai 8

1.2.2.1 Thời kỳ trước 1987 8

1.2.2.2 Từ năm 1987 đến năm 1993 8

1.2.2.3 Từ năm 1993 đến năm 2003 9

1.2.2.4 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003 10

1.2.3 Đặc điểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 11

1.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB 12

1.2.4.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 12

1.2.4.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 13

1.2.4.3 Công tác giao đất, cho thuê đất 13

1.2.4.4 Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai 13

1.2.4.5 Yếu tố giá đất và định giá đất 13

1.2.4.6 Thị trường Bất động sản 15

15

1.2.5.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 16

1.2.5.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế 16

1.2.6 Những quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 17

1.2.6.1 Bồi thường về đất 17

1.2.6.2 Bồi thường về tài sản 21

1.2.7 Những quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 21

1.2.7.1 Hỗ trợ di chuyển 21

1.2.7.2 Hỗ trợ tái định cư 22

1.2.7.3 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản suất 22

1.2.7.4 Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở 23

1.2.8 Những quy định về tái định cư 24

1.3 Sơ lược về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở Việt Nam 25

1.3.1 Sơ lược công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới 25

1.3.1.1 Trung Quốc 25

1.3.1.2 Thái Lan 26

1.3.1.3 Hàn Quốc 27

1.3.2 Sơ lược công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở trong nước 28

1.3.2.1 Đà Nẵng 28

1.3.2.2 Thành phố Việt Trì 29

1.3.3 Sơ lược công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Vĩnh Phúc 30

1.3.3.1 Công tác giải phóng mặt bằng tỉnh Vĩnh Phúc 30

1.3.3.2 Công tác giải phóng mặt bằng ở huyện Yên Lạc 32

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 35

2.3.1 Tình hình cơ bản của xã Đồng Văn, huyện Yên Lạc 35

2.3.2 Khái quát 02 dự án nghiên cứu, đánh giá quy trình thu hồi đất của 02 dự án nghiên cứu 35

2.3.3 Đánh giá kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng của 02 dự án

nghiên cứu 35

2.3.4 Đánh giá ý kiến của người dân về công tác bồi thường GPMB 36

2.3.5 Những khó khăn, thuận lợi và giải pháp khắc phục trong công tác bồi thường GPMB hai dự án nghiên cứu 36

2.4 Phương pháp nghiên cứu 36

2.4.1 Phương pháp thu thập, nghiên cứu số liệu, tài liệu thứ cấp 36

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp 36

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu và xử lý số liệu 37

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 Tình hình cơ bản của xã đồng văn 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.1.1 Vị trí địa lý 38

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 38

3.1.1.3 Khí hậu 38

3.1.1.4 Tài nguyên 39

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 40

3.1.2.1 Dân số 40

3.1.2.2 Lao động, việc làm và thu nhập 40

3.1.2.3 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 41

3.1.3 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của xã Đồng Văn 42

3.1.3.1 Tình hình quản lý đất đai của xã Đồng Văn 42

45

3.2 Đánh giá quy trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của hai dự án nghiên cứu 48

3.2.1 Khái quát 02 dự án nghiên cứu 48

3.2.1.1 Khái quát về dự án Cụm công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn 48

3.2.1.2 Khái quát về dự án Khu nhà ở dịch vụ xã Đồng Văn 49

3.2.2 Đánh giá thực hiện quy trình thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng của 02 dự án nghiên cứu 49

3.2.2.1 Đánh giá thực hiện quy trình thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án Cụm công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn 49

3.2.2.2 Đánh giá thực hiện quy trình thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án Khu nhà ở dịch vụ xã Đồng Văn 51

3.2.2.3 So sánh thực hiện quy trình thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng của hai dự án so với quy định của pháp luật hiện hành 52

3.3 Đánh giá kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án cụm công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn và dự án khu nhà ở dịch vụ xã Đồng Văn 54

3.3.1 Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp của hai dự án

nghiên cứu 54

3.3.2 Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất phi nông nghiệp của hai dự án

nghiên cứu 59

3.3.3 Kết quả bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất của hai dự án

nghiên cứu 61

3.3.4 Tổng hợp về diện tích bị thu hồi để thực hiện hai dự án nghiên cứu 62

3.3.5 Tổng hợp về kinh phí bồi thường GPMB của hai dự án nghiên cứu 64

3.4 Đánh giá ý kiến của người dân bị thu hồi đất để thực hiện hai dự án nghiên cứu 66

3.4.1 Đánh giá sự hiểu biết đúng của người dân bị thu hồi đất về chế độ, chính sách khi nhà nước thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng 66

3.4.2 Đánh giá ý kiến của người dân bị thu hồi đất về đơn giá bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất 69

3.4.3 Đánh giá ý kiến của người dân bị thu hồi đất về việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 72

3.5 Những thuận lợi, khó khăn của hai dự án nghiên cứu và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thúc đẩy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 74

3.5.1 Khó khăn 74

3.5.2 Thuận lợi 75

3.5.3 Đề xuất các giải pháp khắc phục 76

76

77

77

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78

1 Kết luận 78

2 Đề nghị 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tình hình biến động dân số 41Bảng 3.2 Chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 42Bảng 3.3 Diện tích, cơ cấu các loại đất năm 2010 xã Đồng Văn 46Bảng 3.4 Đơn giá bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện hai dự án đối với đất nông

nghiệp Quỹ 1 55Bảng 3.5 Đơn giá hỗ trợ khi thực hiện hai dự án đối với đất nông nghiệp

Quỹ 2 56Bảng 3.6 Đơn giá bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện dự án đối với đất nông

nghiệp không giấy tờ về Quyền sử dụng đất 57Bảng 3.7 Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp thuộc dự án Cụm

công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn 58Bảng 3.8 Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp thuộc dự án Khu nhà

ở dịch vụ xã Đồng Văn 58Bảng 3.9 Kết quả bồi thường, hỗ trợ đối với đất phi nông nghiệp khi thực

hiện hai dự án nghiên cứu 60Bảng 3.10 Kết quả bồi thường, hỗ trợ tài sản và cây trồng trên đất khi thực

hiện dự án Cụm công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn 61Bảng 3.11 Kết quả bồi thường, hỗ trợ tài sản và cây trồng trên đất khi thực

hiện dự án Khu nhà ở dịch vụ xã Đồng Văn 62Bảng 3.12 Tổng hợp các loại đất bị thu hồi của dự án Cụm công nghiệp làng

nghề xã Đồng Văn 63Bảng 3.13 Tổng hợp các loại đất bị thu hồi của dự án Khu nhà ở dịch vụ xã

Đồng Văn 63Bảng 3.14 Tổng hợp kinh phí bồi thường GPMB của dự án Cụm công nghiệp

làng nghề xã Đồng Văn 65

Bảng 3.15 Tổng hợp kinh phí bồi thường GPMB của dự án Khu nhà ở dịch

vụ xã Đồng Văn 66Bảng 3.16 Kết quả điều tra sự hiểu biết đúng về chế độ, chính sách bồi

thường GPMB của người dân bị thu hồi đất thực hiện dự án Cụm công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn 67Bảng 3.17 Kết quả điều tra sự hiểu biết đúng về chế độ, chính sách bồi

thường GPMB của người dân bị thu hồi đất thực hiện dự án Khu nhà ở dịch vụ xã Đồng Văn 68Bảng 3.18 Ý kiến của người dân bị thu hồi đất về đơn giá bồi thường, hỗ trợ

khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Cụm công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn 70Bảng 3.19 Ý kiến của người dân bị thu hồi đất về đơn giá bồi thường, hỗ trợ

khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Khu nhà ở dịch vụ xã Đồng Văn 71Bảng 3.20 Ý kiến của người dân bị thu hồi đất về việc thực hiện công tác bồi

thường GPMB dự án Cụm công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn 73Bảng 3.21 Ý kiến của người dân bị thu hồi đất về việc thực hiện công tác bồi

thường GPMB dự án Khu nhà ở dịch vụ xã Đồng Văn 74

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực, nguồn vốn quan trọng để chúng ta thực hiện chiến lược đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp Nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ Tuy nhiên, để thực hiện được các nhiệm vụ trên một cách hiệu quả thì mặt bằng xây dựng là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến việc thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Để có quỹ đất làm mặt bằng xây dựng các dự án đầu tư, cần làm tốt công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng Công việc này càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất cao, nhịp độ phát triển lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và là một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên phạm vi vùng, quốc gia Công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện các dự án phát triển, nếu không được thực hiện tốt thì nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống vật chất cũng như tinh thần của tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đất bị thu hồi mà còn ảnh hưởng tới toàn xã hội

Hiện nay, trên địa bàn huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc có rất nhiều dự

án lớn nhỏ đã và đang triển khai thực hiện nhằm phát triển kinh tế, xã hội của địa phương như dự án: Xây dựng đường mới Yên Lạc – Vĩnh Yên, Xây dựng Cụm công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn, Khu nhà ở dịch vụ xã Đồng Văn,…Tuy nhiên, hầu hết các dự án đều gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng như việc người dân bị thu hồi đất đòi bồi thường theo giá thị trường, hay đòi hỏi các khoản bồi thường, hỗ trợ không

có trong quy định, Ngoài ra, còn phải giải quyết vấn đề công ăn việc làm, tái định cư và các hậu quả sau GPMB Do gặp nhiều khó khăn như vậy nên việc đánh giá công tác thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để thấy được những thuận lợi và hạn chế nhằm đưa ra phương án khả thi để giải quyết các vấn đề khó khăn một cách có hiệu quả là việc làm cần thiết và rất quan trọng Xuất

phát từ lý do đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án tại

xã Đồng Văn, huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án tại xã Đồng Văn, huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc, cụ

thể tại hai dự án: “Cụm công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn” và “Khu nhà ở

dịch vụ xã Đồng Văn” để thấy được những thuận lợi, khó khăn,

nhằm đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các dự án khác một cách hiệu quả nhất

- Đánh giá được kết quả công tác bồi thường GPMB tại 2 dự án: “Cụm

công nghiệp làng nghề xã Đồng Văn” và “Khu nhà ở dịch vụ xã Đồng Văn”

- Đánh giá được những ý kiến của người dân bị thu hồi đất về công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong việc bồi thường GPMB 2 dự án trên, từ đó đề xuất các giải pháp có tính khả thi

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Nắm vững được các Nghị định, Thông tư, Quyết định liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật Đất đai

3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Việc học tập và nghiên cứu đề tài, không những góp phần đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện công tác GPMB một cách nhanh chóng và hiệu quả

mà còn giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội với lợi ích của những người có đất bị thu hồi

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn

đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả

Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí

và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án

Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập chung vốn cho mở rộng đầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Vấn đề bồi thường GPMB ở nước ta đã được đặt ra từ rất sớm, Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 đã đặt ra vấn đề trưng dụng đất; Thông tư

1972/TTg ngày 11/01/1970 của Chính phủ quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mới Sau khi luật đất đai ra đời và bước vào thời kỳ đổi mới thì bồi thường GPMB đã được chú trọng xử lý đồng bộ hơn để phù hợp với giai đoạn mới Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác cùng hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn đề có liên quan như giá đất, quy hoạch đã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thường GPMB Sau nhiều lần bổ sung chúng ta đang áp dụng Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.3 Cơ sở phá

:

- Luật Đất đai 2003 (Luật Đất đai) được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật Đất đai có 7 Chương 146 Điều; trong đó có 7 điều (từ Điều

38 đến Điều 44) quy định về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [6]

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, có 16 Chương 186 Điều nhằm cụ thể hóa một số quy định của Luật Đất đai Trong đó, có 3 điều (Điều 35, 36 và 45) quy định về cơ chế thu hồi đất; chính sách bồi thường đối với diện tích đất

ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng sau khi được xác định lại theo quy định tại khoản 1 Điều 45 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP mà có diện tích lớn hơn diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận đã cấp; xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các Khoản 2 đến Khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [8]

- Nghị định số 198/2004NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ Về việc thu tiền sử dụng đất [9]

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai [10]

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai [11]

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư [12]

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ [13]

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 11 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất [30]

- Quyết định số 59/2009/QĐ-UBND ngày 10 tháng 11 năm 2009 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc Vv ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc [15]

- Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc Về việc quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2010 [16]

- Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc Về việc quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2011 [17]

- Quyết định số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc Về việc quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012 [19]

- Quyết định số 18/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 04 năm 2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc Vv ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc [18]

1.2 Khái quát những vấn đề về bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.2.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Công tác GPMB là việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế

Theo điều 4 Luật Đất đai 2003:

* Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để

di chuyển đến địa điểm mới

* TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;

di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Tái định cư khi người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

+ Bồi thường bằng nhà ở

+ Bồi thường bằng giao đất mới

+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

GPMB là giải pháp quan trọng mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư xâu dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội Quá trình thực hiện GPMB phải đảm bảo hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của doanh nghiệp và đặc biệt là lợi ích của người dân

1.2.2 Hệ thống văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm

1960 Cách bồi thường như vậy được thực hiện đến khi Hiến pháp 1980 ra đời

mục đích sử dụng vào mục đích khác Mức đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng được tính bằng thóc, thu bằng tiền và được phân biệt theo thời hạn

sử dụng đất lâu dài hoặc tạm thời Căn cứ để tính mức đền bù xác định vào vị trí, hạng đất hoặc loại đất để tính tiền đền bù

Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền

bù bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất.v.v

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/NĐ-CP;

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/NĐ-CP nói trên;

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ

* Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy định rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện [1]

1.2.2.4 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003

- Luật Đất đai 2003 (Luật Đất đai) được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật Đất đai có 7 Chương 146 Điều; trong đó có 7 điều (từ Điều

38 đến Điều 44) quy định về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, có 16 Chương 186 Điều nhằm cụ thể hóa một số quy định của Luật Đất đai Trong đó, có 3 điều (Điều 35, 36 và

45) quy định về cơ chế thu hồi đất; chính sách bồi thường đối với diện tích đất

ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày NĐ 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng sau khi được xác định lại theo quy định tại khoản 1 Điều 45 của NĐ 181/2004/NĐ-CP mà có diện tích lớn hơn diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận đã cấp; xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các Khoản 2 đến Khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 198/2004NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ Về việc thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư [12]

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 11 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

1.2.3 Đặc điểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác

nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định

Ở khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê [5]

1.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB

1.2.4.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng

ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ

Đến nay, cả nước đã đo đạc, lập bản đồ địa chính đạt 74,9% tổng diện tích

tự nhiên và đã cấp GCNQDSĐ nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất ở nông

thôn đạt 82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5% (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2012) [25]

1.2.4.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Để tồn tại

và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế -

xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng [25]

1.2.4.3 Công tác giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường [25]

1.2.4.4 Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính

sử dụng đất”

Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị trường Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của luật này)

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003)

Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Là công cụ để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình Nhà nước, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng trong giao dịch dân sự như: chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giá này được gọi là “Giá thực tế ” hay “Giá thị trường”

* Định giá đất:

Trong quá trình đổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường được hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu Đồng thời khái niệm về thị trường bất động sản cũng hình thành và đang được hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh

tế Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai chưa đề cập đến việc đất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu

sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất có giá

Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Điều 12

Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm

1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để thuê chuyển quyền sử dụng đất Thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi đất GPMB hầu hết đều bị ách tắc trong việc định giá đất để xác định giá trị bồi thường, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã được điều chỉnh so với khung giá đất hiện hành, để tính mức thuế thì ít người phản đối, nhưng tính tiền bồi thường thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn

- Các tài sản gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Từ các khái niệm trên cho thấy bất động sản có thể là đất đai, cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định hai hình thức tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đầu tư bao gồm: Hình thức Nhà nước thu hồi đất và hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án đầu

tư Trong hai hình thức trên, hình thức Nhà nước thu hồi đất được thực hiện trong các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Khoản 3, Khoản 4 Điều 2 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Cụ thể gồm các trường hợp sau:

1.2.5.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh;

- Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền Sử dụng đất;

- Sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

- Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;

- Sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn;

- Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

- Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo;

- Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

1.2.5.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 của Luật Đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật Đất đai, khu kinh tế quy định tại Điều 92 của Luật Đất đai;

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch

vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

- Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khoáng sản; sử dụng đất để làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch mà không thể bố trí vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phục vụ công cộng bao gồm các công trình giao thông, điện lực, thuỷ lợi, cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc, đường ống dẫn xăng dầu, đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hoá, khoa học kỹ thuật, y tế, thể dục, thể thao, chợ”

1.2.6 Những quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.6.1 Bồi thường về đất

* Nguyên tắc bồi thường

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định

cư nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;

- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch

đó Trường hợp không nhận đất ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó [18]

* Điều kiện để được bồi thường về đất

Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường đất nếu có một trong các điều kiện sau đây:

- Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) theo quy định của pháp luật về đất đai

- Đất có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 5 của Điều 50 Luật Đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư và không có tranh chấp

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau:

+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

* Giá đất để tính bồi thường

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định

về khung giá các loại đất Không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng [18]

* Bồi thường đối với đất nông nghiệp

- Đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác

- Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của

xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Bồi thường đối với đất nông nghiệp do tổ chức đang sử dụng:

+ Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp,

mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

+ Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường [18]

* Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp

- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Tổ chức đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí đầu tư đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Đối với đất phi nông nghiệp do cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu

tư vào đất còn lại

1.2.6.2 Bồi thường về tài sản

* Nguyên tắc bồi thường tài sản

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương [18]

* Bồi thường tài sản bao gồm:

- Nhà, công trình khác xây dựng trên đất

- Nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở

- Bồi thường về di chuyển mồ mà

- Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu

- Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1.2.7 Những quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.7.1 Hỗ trợ di chuyển

- Đối tượng được hỗ trợ di chuyển:

+ Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ

ở thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt

+ Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

- Mức hỗ trợ di chuyển cụ thể đối với từng trường hợp do UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương quy định cho phù hợp

1.2.7.2 Hỗ trợ tái định cư

Nhà ở, đất ở tại nơi tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi

trả của người được tái định cư

Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu do UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu TĐC thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó

Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở

mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trừ trường hợp hộ gia đình,

cá nhân đã nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

1.2.7.3 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản suất

Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi được tính để hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất là diện tích đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng bị thu hồi bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu

năm, đất được giao để trồng rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác.[18]

Mức hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp được giao theo Nghị định số 64/CP, Nghị định số 02/CP, Nghị định số 84/1999/NĐ-CP, Nghị định số 163/1999/NĐ-CP và Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 01 tháng cho mỗi nhân khẩu theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương

Mức hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất đối với tổ chức kinh

tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh được tính cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm toán hoặc được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu thập sau thuế được căn cứ vào thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế

1.2.7.4 Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở

- Đối tượng được hỗ trợ:

+ Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất

có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn,

ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông

+ Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư

- Mức hỗ trợ cụ thể như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà

ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh

mương, dọc tuyến đường giao thông: Mức hỗ trợ 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

+ Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư: Mức hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương [18]

1.2.8 Những quy định về tái định cư

- Đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư)

+ Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để xây dựng nhà ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

+ Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để xem xét bố trí tái định cư cho phù hợp

- Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ

khoản chênh lệch đó Trường hợp không nhận đất ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó Diện tích một suất tái định cư tối thiểu quy định là 50m2

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở

mà tự lo chỗ ở (không nhận đất ở tái định cư) thì được hỗ trợ một khoản tiền trừ trường hợp đã nhận tiền hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 3 Điều này Khi có biến động về giá thì UBND tỉnh sẽ xem xét điều chỉnh mức hỗ trợ cho phù hợp

1.3 Sơ lược về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới và

Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các chủ sử dụng

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại Thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà

nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước

có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ

xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố

1.3.1.2 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc

cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình

tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ

ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án[31]

1.3.1.3 Hàn Quốc

- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc quy định hai thể chế sau:

+ Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất công đã được giao theo “quy định” của pháp luật

+ Hai là: Luật “Sung công đất” thực hiện theo quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế cần rất nhiều đất vào mục đích

sử dụng công trong một thời gian ngắn nên luật “Sung công đất” đã được thiết lập vào năm 1962 Theo pháp luật này ngoài mục đích thương lượng để thu hồi đất công, phải đảm bảo quyền tài sản của người sử dụng đất nên luật này

đã được bổ sung vào năm 1975 Dựa vào luật sửa đổi Hàn Quốc đã triển khai các hoạt động bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của người đang sử dụng cho đến nay Tuy nhiên trong hai thể chế luật thì luật “Đặc lệ” được áp dụng trước, nếu như thương lượng không đạt được thoả thuận thì áp dụng luật

“Sung công đất” bằng cách cưỡng chế, nhưng phải lặp đi lặp lại quá trình này, thời gian thu hồi có thể bị kéo dài, hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do đó luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời gần đây đã quy định thực hiện bồi thường theo 3 giai đoạn:

+ Thứ nhất: tiền bồi thường thiệt hại về đất đai sẽ được giám định viên chuyên môn đánh giá trên cơ sở giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá đất quy định để bồi thường không dựa vào mức sinh lời do diện tích đang sử dụng tạo ra, để đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

+ Thứ hai: pháp luật quy định việc bồi thường không được gây thiệt hại nhiều cho người đang sử dụng đất trong quá trình thương lượng giá Quy trình theo thứ tự là: công nhận mục đích đang sử dụng, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

+ Thứ ba: biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Công việc này được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt cuộc sống bình thường của người bị thu hồi đất Đây là công việc quan trọng

có tác dụng tạo tâm lý thoả mãn và lôi cuốn người dân tự nguyện di dời, có ý nghĩa rất tích cực tới việc giải phóng mặt bằng Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng, xây nơi cư trú hoặc hỗ trợ bằng 30% giá trị của toà nhà đó đối với người bị thu hồi Còn nếu là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành Đối với các đối tác kinh doanh có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, chăn nuôi thì có chính sách mang tính chất ưu đãi và ngoài biện pháp di dời

còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh

1.3.2 Sơ lược công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở trong nước

1.3.2.1 Đà Nẵng

Thành phố Đà Nẵng là nơi thực hiện công tác BT&GPMB nhanh gọn

và hiệu quả nhất trong toàn quốc UBND thành phố Đà Nẵng đã thành lập Ban giải toả mặt bằng để thực hiện nhiệm vụ chuyên trách về công tác BT&GPMB Tuỳ theo quy mô từng dự án mà UBND thành phố thành lập hội đồng GPMB cấp thành phố do phó Chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch hội đồng Các hoạt động của cơ quan chuyên môn dưới sự chỉ đạo của Chủ