Thực trạng và một số giải pháp nhằm thúc đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Hà Nội

Thực trạng và một số giải pháp nhằm thúc đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Hà Nội

Lời nói đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trớc lao động nhng đồng thời nó còn

là sản phẩm của lao động, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của con ng ời vàmọi sinh vật trên mặt đất Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sốngxã hội, nó là một trong ba yếu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất

Nhà ở là nhu cầu bức thiết đối với mọi cá nhân trong xã hội, nó không chỉ là tàisản có giá trị lớn và có vai trò quan trọng đối với mỗi gia đình và nó còn là mộttrong những thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốcgia Nhìn vào nhà ở ta có thể thấy đợc phong tục, tập quán, thẩm mỹ, đặc điểmkiến trúc về nhà ở của mỗi cộng đồng dân c Do tầm quan trọng của đất đai vànhà ở trong đời sống kinh tế xã hội đòi hỏi cần có sự quản lý thống nhất tậptrung của Nhà nớc đối với đất đai và nhà ở

Thủ đô Hà Nội với bề dày lịch sử rất đáng tự hào với gần 1000 năm ThăngLong, là trung tâm về mọi mặt của cả đất nớc Hiện nay Hà Nội đang trong quátrình thực hiện Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá thì đất đai và nhà ở càng trởthành những vấn đề bức thiết hơn bao giờ hết nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tếxã hội, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ đề ra

Từ sau ngày giải phóng đến nay công tác quản lý nhà cửa trên địa bànThành phố Hà Nội đã đạt đợc những kết quả rất đáng ghi nhận Song do chuyển

từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trờng với nhiều vấn đề đặt ra trong khi đội ngũ cán

bộ quản lý có trình độ chuyên môn lại thiếu nhiều và cha có kinh nghiệm nêncông tác quản lý nhà cửa trên địa bàn Thành phố còn gặp nhiều khó khăn Trong

đó vấn đề quản lý và sử dụng nhà ở chính sách là một vấn đề nan giải Nhà ởchính sách gồm nhiều loại và đợc hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, donhiều đầu mối quản lý với đặc điểm là đan xen giữa nhiều hình thức sở hữu theokiểu “xôi đỗ” nên rất khó khăn trong quản lý và sử dụng, gây nên những tranhchấp, khiếu kiện kéo dài, làm ảnh hởng tới đời sống của ngời dân Thủ đô

Từ đó đặt ra yêu cầu là cần phải đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở thuộc diện chính sách.,tạo điều kiện cho ngời dân ổn định đời sống, yên tâm đầu t phát triển để khaithác tốt nhất tiềm năng của ngôi nhà Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở chính sách còn tạo cơ sở pháp lý choNhà nớc quản lý tập trung , thống nhất đối với nhà ở và góp phần tạo điều kiệncho thị trờng bất động hình thành và phát triển

Với những lý do đó nên sau thời gian thực tập tại phong chính sách - nhà

đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất (Sở TNMT&NĐ) Hà Nội em đã

nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề này và quyết định chọn đề tài: “Thực trạng và

một số giải pháp nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội”.

2 Mục đích nghiên cứu

-Tìm hiểu thực trạng và quy trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Thànhphố Hà Nội

-Từ thực trạng đi đến phân tích, đánh giá đa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm

đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội

4 Kết cấu của chuyên đề

- Lời Nói đầu

- Nội dung chuyên đề gồm các phần:

Chơng I: Cơ sở lý luận của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách

Chơng II:Thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách trên địa bàn Thành phố Hà nội

Chơng III: Một số quan điểm, giải pháp , kiến nghị nhằm đẩy mạnh việccấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhàchính sách trên địa bàn Thành phố Hà nội

Mặc dù đã có nhiều cố gắng song đề tài không tránh khỏi thiếu sót, em rấtmong đợc sự giúp đỡ của các thầy cô và các bạn

Em xin thanh cảm ơn các cô chú trong phòng chính sách và các thầy côtrong trung tâm đặc biệt là cô giáo -Thạc sĩ Vũ Thị Thảo đã giúp em trong thờigian thực tập và trong quá trình thực hiện chuyên đề này

Chơng I: cơ sở lý luận của việc câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà

chính sách

I Vai trò của đất đai và nhà ở trong đời sống kinh tế xã hội

1 Vai trò của đất đai

1.1 Đất đai là tài nguyên và là tài sản

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên đồng thời đất đai là điều kiện của lao

động, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài ngời Đất đai là tài sản vôcùng quý giá đối với mỗi quốc gia , đó là điều kiện tồn tại và phát triển của conngời và các sinh vật trên mặt đất Theo C.Mác thì:”đất đai là tài sản mãi mãi đốivới loài ngời, là điều kiện cần để sinh tồn , là điều kiện không thể thiếu để sảnxuất, là t liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”

Đất đai trớc hết là tài sản của cả quốc gia, là thớc đo sự giàu có của mỗiquốc gia Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tặng vật của tự nhiên ban cho conngời nhng cùng với quá trình khai thác và sử dụng con ngời đã chiếm hữu vàbiến đất đai thành tài sản của riêng mình(thành sở hữu t nhân về đất đai) TheoLuật đất đai quy định thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhng quyền của ngời sửdụng đất ngày càng đợc mở rộng và đợc pháp luật bảo vệ( các quyền đó baogồm: quyền chuyển đổi , chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốnliên doanh, bảo lãnh cho bên thứ ba) do đó quyền sử dụng đất đai đã trở thành tàisản của ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động trong đời sống kinh tế xã hội,

nó là địa điểm , là cơ sở để xây dựng các thành phố, các làng mạc, các công trìnhcông nghiệp, giao thông, thuỷ lợi…ở nở nớc ta hiện nay cùng với quá trình côngnghiệp hoá, hiện đại hoá và quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ thì hơn bao giờhết chúng ta càng thấy rõ đợc vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế xãhội đất nớc

Quyền sở hữu về đất đai không chỉ đem lại ích về mặt kinh tế mà quantrọng hơn nó còn thể hiện địa vị xã hội và quyền lực chính trị, thông qua đất đaingời ta nắm đợc chủ quyền lãnh thổ của mỗi quốc gia Trong chế độ tự hữu về

đất đai kẻ nào nắm giữ nhiều ruộng đất thì kẻ đó không chỉ giàu có mà quantrọng hơn là họ có uy lực về mặt chính trị, có địa vị xã hội, còn kẻ nào không córuộng đất thì sẽ trở thành kẻ làm thuê phụ thuộc vào chủ đất do đó cuộc sống sẽbấp bênh, thu nhập thấp , không có tiếng nói trong xã hội

ở nớc ta thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, điều này đã đợc quy định rõràng trong Luật đất đai:”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhấtquản lý”, Nhà nớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang nhân dân,các cơ quan nhà nớc, các tổ chức chính trị xã hội, các hộ gia đình, cá nhân sửdụng lâu dài Nhà nớc còn cho các chức, các hộ gia đình , cá nhân…ở n ợc quyền đthuê đất Do vậy để đảm bảo đợc quyền quản lý tập trung thống nhất đất đai,

đảm bảo đợc quyền lợi chính trị của Nhà nớc nhng đồng thời cũng phải tạo ranhững điều kiện thuận lợi để ngời sử dụng đất có điều kiện sử dụng ổn định, tiếtkiệm và mang lại hiệu quả kinh tế cao thì Nhà nớc cần phải có những biện pháp ,chính sách trong quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp , mềm dẻo và linhhoạt.

Tóm lại thì đất đai có vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển kinh

tế xã hội, đối với từng ngành , từng lĩnh vực của sản xuất, đối với việc nâng cao

điều kiện sống của con ngời và có vai trò đặc biệt quan trọng về mặt chính trị

Đặc biệt trong điều kiện hiện nay khi đất nớc ta đang tiến hành công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nớc và thực hiện chiễn lợc phát triển kinh tế với mục tiêu là đếnnăm 2020 về cơ bản đa nớc ta trở thành một nớc công nghiệp, do đó nhiệm vụ

đặt ra đối với chúng ta trong thời gian tới là hết sức nặng nề, chúng ta cần huy

động hết các nguồn lực , các thế mạnh của từng ngành , từng lĩnh vực để tạo đàcho sự phát triển và để đạt đợc mục tiêu đã đề ra Nhận thức đợc vai trò và tầmquan trọng của đất đai trong việc phát triển kinh tế xã hội thì chúng ta cần phải

có các biện pháp hữu hiệu trong quản lý và sử dụng đất đai để có thể đa đất đaithực sự trở thành động lực cho sự phát triển xứng đáng với vai trò và vị trí vốn cócủa nó

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con ngời, nó là tổ

ấm hạnh , là nơi bảo vệ con ngời trớc các hiện tợng của tự nhiên nh nắng, ma ,gió rét…ở nCon ngời muốn tồn tại và phát triển thì trớc hết phải đảm bảo đợc các

điều kiện cơ bản nh :ăn , mặc, ở và những t liệu sinh hoạt khác trong đó nhà ở làcơ sở đầu tiên để con ngời thiết lập các mối quan hệ xã hội khác vì ông cha ta đãdạy:” an c lập nghiệp”.Ph.Ăngghen đã nhấn mạnh:”con ngời trớc hết cần phải

ăn, uống, có chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm trị, khoa học , nghệ thuật , tôngiáo…ở n” Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình –tế bào của xã hội tiến hànhcác sinh hoạt hàng ngày, là nơi mà mỗi thành viên của gia đình trở về đó saumỗi ngày làm việc, lao động, học tập vất vả để cùng quây quần bên nhau vớinhững bữa cơm gia đình đầm ấm, với những san sẻ cùng nhau để làm vơi bớt đinhững lo toan , những gánh nặng mà các thành viên phải gánh chịu, là nơi diễn

ra những sinh hoạt hằng ngày khác, là trờng học đầu tiên cho những đữa trẻ đểcha mẹ dạy cho chúng những tiếng nói đầu tiên, những bài học làm ngời vànhững kinh nghiệm trong lao động, trong học tập của mỗi ngời cũng chịu tác

động lớn nơi gia đình Tại đó con ngời thực hiện quá trình tái sản xuất sức lao

động Cùng với việc thu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu về nhà ở cũng tănglên Nhà ở dần không chỉ đơn thuần là nơi trú ngụ, nó còn thể hiện cách sống,thẩm mỹ,địa vị xã hội của chủ ngôi nhà

Cùng với sự phát triển của xã hội, cuộc sống của con ngời đã không ngừngthay đổi cả về mặt chất và lợng, khi mà các nhu cầu của con ngời về ăn mặc đãthay đổi , ngời ta không còn mong đợc ăn no mặc ẫm nữa mà ngời ta có nhu cầu

ăn ngon mặc đẹp thì nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng Trớckia, mỗi gia đình chỉ cần có chỗ ở là đủ thì đến nay nhu cầu về nhà ở đã cao hơnrất nhiều, mỗi ngời cần có phòng riêng, mỗi căn hộ, mỗi ngôi nhà cần có đầy đủcác phòng với các chức năng khác nhau, nhà ở phải có đầy đủ tiện nghi Thậmchí những gia đình giàu có ở các thành phố còn có nhu cầu có thêm những ngôinhà ở các vùng nông thôn với không khí mát mẻ, trong lành, không gian rộng đểlàm nơi nghỉ cuối tuần của gia đình

Sự hình thành và phát triển của các cộng đồng làng, xã, thôn, xóm cũng

nh sự phát triển của các khu dân c và các khu đô thị luôn gắn liền với sự pháttriển nhà ở Nhìn vào nhà ở chúng ta có thể thấy đợc phong tục tập quán cũng

nh đời sống vật chất cũng nh tinh thần của từng gia đình cũng nh của cả cộng

đồng Nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở – là phần diện tích đất mà trên đóchúng ta xây dựng nhà ở và phần diện tích hành lang, lối đi , đất vờn, khuôn viêngắn lền với nhà ở

Đối với mỗi quốc gia thì nhà ở không chỉ là nuồn tài sản có giá trị lớn mà

nó còn thể hiện trình độ và tiềm năng trong phát triển kinh tế, nhà ở còn gópphần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể Các chủ trơng, nhính sách cũng nh các

định hớng của nhà nớc liên quan đến nhà ở thì đều tác dụng lớn đến các lĩnh vựckhác nh : phân bố dân c, hệ thống tài chính, tín dụng, ngân hàng, sự phân bốcũng nh quy mô của các loại hình dịch vụ liên quan…ở nVì vậy mà Chính phủ cácnớc luôn quan tâm đến sự phát triển nhà ở thông qua hệ thống pháp luật và cácchơng trình phát triển nhà ở để giải quyết tốt vấn đề về nhà ở cho nhân dân Đặcbiệt là ở các nớc đang phát triển thì vấn đề về nhà ở càng trở nên cần thiết hơnbao giờ hết

II Phân loại và đặc điểm của nhà ở chính sách

điểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sử khác nhau

Phần lớn nhà vắng chủ đợc hình thành do sự kiện bỏ nhà đi Nam củahàng nghìn hộ trong 2 năm 1954-1955 và một phần nhà vắng chủ do chủ nhà bỏ

đi nớc ngoài, do thực hiện chính sách cải cách ruộng đất

Trong nhiều năm qua, các loại nhà vắng chủ này đã bố trí cho các cơ quan

và nhân dân sử dụng ổn định , nhiều nhà đã bị đổ nát , h hỏng nên đã đợc xâydựng hoặc cải tạo lại thành nhà nhiều tầng, thành trụ sở cơ quan…ở nđể ổn địnhhiện trạng nhà cửa, ổn định đời sống nhân dân, kể từ ngày1/7/1991 các loại nhàvẵng chủ do Nhà nớc đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sở hữu Nhà nớc

Để ổn định hiện trạng nhà cửa, ổn định đời sống nhân dân, kể từ ngày1/7/1991các loại nhà vẵng chủ do Nhà nớc đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sởhữu Nhà nớc

1.2 Nhà công t hợp doanh

Sau khi hòa bình lập lại, miền Bắc bớc vào thời kỳ quá độ tiến lên Chủnghĩa xã hội (CNXH) Dới sự lãnh đạo của Đảng, Cách dân tộc dân chủ nhândân chuyển sang cuộc Cách mạng CNXH Nhiệm vụ cơ bản của miền Bắc lúcnày là đẩy nhanh cuộc cách mạng XHCN trọng tâm trớc mắt là đẩy mạnh cuộccải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ công,cuộc cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế t bản t doanh và cuộc cải tạo đốivới những ngời có nhiều nhà cho thuê, đồng thời phải ra sức phát triển thànhphần kinh tế quốc doanh để đa nó trở thành lực lợng lãnh đạo toàn bộ nền kinh tếquốc dân

Chúng ta đi lên xây dựng CNXH với xuất phát điểm rất thấp, cơ sở vậtchất hầu nh không có gì do chúng ta trải qua một thời gian chiến tranh quá dài

đã tàn phá kiệt quệ nền kinh tế và chúng ta đi lên CNXH khi cha qua giai đoạnphát triển TBCN Do đó để thực hiện đợc mục tiêu tốt đẹp đã đề ra thì chúng tacần huy động đợc hết mọi tiềm năng của đất nớc Với chủ trơng nh vậy ngay từnăm 1958 Thành phố Hà Nội đã tiến hành cuộc cải tạo công thơng nghiệp t bản

t doanh (CTNTBTD) nhằm kêu gọi các nhà t sản dân tộc, những ngời có vốn , tàisản hãy góp vào để cùng Nhà nớc tiến hành sản xuất kinh doanh(Công t hợpdoanh) Các tài sản của nhân dân góp vào gồm một phần lớn là nhà đất, cơ sở sảnxuất kinh doanh Từ đó hình thành nên loại nhà công t hợp doanh (CTHD)

1.3 Nhà cải tạo

Cũng trong cuộc cải tạo XHCN thì đến năm 1960 Hà Nội bắt đầu thựchiện cuộc cải tạo XHCN với những hộ có nhiều nhà cho thuê Cuộc cải tạo nàykéo daì từ năm 1960-1964 nhằm tăng cờng việc quản lý nhà nớc đối những nhà ở

t nhân cho thuê, hạn chế đi sự bóc lột TBCN về việc cho thuê nhà , giải quyếttình trạng sử dụng nhà không hợp lý, sau khi những hộ có nhiều nhà cho thuêgiao cho Nhà nớc quản lý thì theo tinh thần của chính sách sẽ đợc Nhà nớc để lạicho họ một phần diện tích để ở, phần này hoàn toàn thuộc sở hữu của họ

Nh vậy nhà cải tạo là loại nhà đợc hình thành trong quá trình thực hiệnchính cải tạo XHCN( về nhà ở ) đối với những hộ có nhiều nhà cho thuê

1.4.Ngoài các loại nhà chính sách ở trên còn có nhà chính sách quản lý theo

thông t 73/TTg và nhà ngời Hoa

Nhà ngời Hoa đợc xuất hiện sau sự kiện “ ngời Hoa bỏ nhà ra nớc ngoài”

Sự kiện này xuất hiện vào quý 4 năm1978 và kéo dài qua năm 1979 ở Hà Nộithì nhà ngời Hoa đợc xếp vào loại nhà vẵng chủ còn ở các thành phố, thị xã khácthì loại nhà này đợc xếp vào loại nhà của những ngời xuất cảnh hợp pháp hoặckhông hợp pháp

*Nếu xét theo loại hình sở hữu thì trên cơ sở hồ sơ và thực tiễn đã tổng hợp

đợc 5 dạng nhà tiêu biểu nh sau:

(1).Nhà thuộc sở hữu t nhân nhng có 2 thành phần t nhân sử dụng bao gồm:

- T nhân chủ nhà cũ sử dụng phần diện tích đợc Nhà nớc để lại để ở sau cảitạo XHCN về nhà đất

- T nhân khác có nhà giao Nhà nớc quản lý và đợc Nhà nớc điều chuyển đến

ở vào phần diện tích đợc chủ nhà cũ giao Nhà nớc quản lý

(2)Nhà có 2 thành phần sở hữu: Sở hữu t nhân và sở hữu Nhà nớc gồm:

- T nhân chủ nhà đợc sử dụng phần diện tích đợc Nhà nớc để lại để ở sau cảitạo XHCN về nhà đất hoặc phần diện tích thuộc kỷ phần sở hữu của mình trongnhà cộng đồng sở hữu chủ

- Các hộ ký hợp đồng thuê nhà với Nhà nớc hoặc phần diện tích Nhà nớc đãquản lý của chủ vắng mặt tại miền Bắc trong nhà cộng đông sở hữu chủ

(3) Nhà có 2 thành phần sơ hữu:sở hữu t nhân và sở hữu Nhà nớc gồm

- T nhân chủ nhà sử dụng phần diện tích đợc Nhà nớc để lại để ở sau cải tạoXHCN về nhà đất

- Các đơn vị đợc Nhà nớc giao cho tự quản, sử dụng phần diện tích chủ nhà

đã đa vào công t hợp doanh(CTHD)

n-2 ưặc Ẽiểm cũa nhẾ chÝnh sÌch

Dợi thởi PhÌp thuờcvẾ nhứng nẨm tỈm chiếm(1947-1954), ThẾnh phộ HẾNời lẾ mờt ẼẬ thÞ lợn, trong thởi kỷ Ẽọ chÝnh quyền cú Ẽ· xẪy dỳng vẾ tỗ chựcviệc quản lý nhẾ Ẽất theo nhứng NghÞ ẼÞnh Ẽ· Ẽùc ban hẾnh cũa chÝnh quyềnPhÌp trong toẾn cói ưẬng DÈng vẾ chÝnh quyền Bảo ưỈi Tử nẨm 1927 chế Ẽờquản thũ Ẽiền thỗ Ẽùc thi hẾnh ỡ ThẾnh phộ HẾ Nời dựa tràn cÈ sõ sộ liệu Ẽo ẼỈc

ẼÞa chÝnh, tỗ chực Ẽiều tra cẬng khai lỈi trong nhẪn dẪn, sau Ẽọ lập bÍng khoÌn

Ẽiền thỗ cấp cho cÌc chũ sỡ hứu

Trợc nẨm 1940 HẾ Nời cọ diện tÝch lẾ 12km2 vợi tỗng nhẾ trong thẾnhphộ lẾ 21.132 nhẾ trong Ẽọ cọ 14.503 nhẾ trong nời thẾnh, vợi tỗng diện tÝch ợctÝnh lẾ 1.500.000m2 vẾ sộ dẪn lẾ 30 vỈn dẪn do Ẽọ bỨnh quẪn lẾ 5m2 /ngởi Mốithữa Ẽất mối ngẬi nhẾ chì cọ mờt thẾnh phần sỡ hứu lẾ sỡ hứu t nhẪn hoặc sỡ hứucũa ThẾnh phộ HẾ nời CÌc chũ sỡ hứu cọ nhẾ cho thuà, cho mùn thỨ cọ toẾnquyền trong việc ẼÞnh ẼoỈt về cÌc diện tÝch cũa ngẬi nhẾ Ẽọ

Sau ngẾy tiếp quản Thũ ẼẬ ngẾy 10/10/1954 tỨnh hỨnh nhẾ cữa ỡ HẾ Nờinỗi làn nhiều vấn Ẽề bề bờn cần Ẽùc giải quyết, mỡ Ẽầu lẾ việc Ẽiều tra n¾m lỈitỨnh hỨnh nhẾ ỡ , ẼẨng ký quản lý cÌc nhẾ v¾ng chũ

ưể củng vợi cÌc tình thẾnh khÌc tràn kh¾p miền B¾c tiến làn xẪy dỳngCNXH thỨ b¾t Ẽầu tử nẨm 1958 ThẾnh phộ Ẽ· tiến hẾnh cải tỈo XHCN, trong Ẽọ

cọ việc cải tỈo nhẾ cữa cũa thẾnh phần CTNTBTD vẾ cÌc hờ t nhẪn cọ nhẾ chothuà thẬng qua cÌc chÝnh sÌch về cẬng t hùp doanh, chÝnh sÌch cải tỈo về nhẾ ỡ.Cuờc cải tỈo XHCN Ẽội vợi CTNTBTD kÐo dẾi tử 1958-1960 còn cuờc cải tỈo vềnhẾ cữa Ẽội vợi cÌc hờ t nhẪn cọ nhẾ cho thuà Ẽùc b¾t Ẽầu tử nẨm1960 Ẽến 1964

ThẬng qua cÌc chÝnh sÌch cải tỈo về nhẾ ỡ, cẬng t hùp doanh, quản lý nhẾv¾ng chũ…ỡ nẼ· mỡ Ẽầu cho việc thộng nhất quản lý nhẾ v¾ng chũ, nhẾ cho thuà,nhẾ cẬng t hùp doanh, tập trung phần lợn nhẾ cho thuà vẾo tay NhẾ nợc, hỈn chếnhẾ t nhẪn cho thuà Qua Ẽọ NhẾ nợc dần xoÌ bõ chế Ẽờ ngởi bọc lờt ngởi vẾthiết lập mờt quan hệ mợi XHCN

Nhng cúng chÝnh thẬng qua cÌc chÝnh sÌch nẾy Ẽ· lẾm cho nhẾ chÝnh sÌchmang mờt Ẽặc Ẽiểm nỗi bật lẾ sỳ xen ké giứa cÌc hỨnh thực sỡ hứu theo kiểu xẬi

Ẽố tực lẾ trong mờt ngẬi nhẾ, mờt biển sộ nhẾ tổn tỈi nhiều hỨnh thực sỡ hứu.ChÝnh Ẽặc Ẽiểm nẾy lẾ mấu chột gẪy ra nhứng khọ khẨn trong quản lý, sữ dừngnhẾ chÝnh sÌch nọi chung cúng nh trong cẬng tÌc xÌc lập quyền sỡ hứu, ẼẨng kýcấp giấy chựng nhận (GCN) quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ quyền sữ dừng Ẽất ỡ(QSHNơ&QSDươ) thuờc dỈng chÝnh sÌch Nọ lẾ nguyàn nhẪn cũa hầu hết cÌc

vừ tranh chấp về nhẾ ỡ chÝnh sÌch(tràn 80%)

Do mợi chuyển tử cÈ chế kế hoỈch hoÌ tập trung sang cÈ chế thÞ trởng nànchụng ta còn gặp nhiều bớ ngớ song Ẽời ngú cÌn bờ cọ trỨnh Ẽờ trong ngẾnh quản

lý nhẾ Ẽất lỈi thiếu rất nhiều nàn cha thấy hết Ẽùc vấn Ẽề phực tỈp, khọ khẨnxung quanh vấn Ẽề về chung Ẽừng sỡ hứu vẾ trong quản lýloỈi nhẾ nẾy gặp rấtnhiều khọ khẨn

Trong thởi gian tợi muộn Ẽẩy nhanh Ẽùc cẬng tÌc ẼẨng ký cấp giấy chựngnhận QSHNơ&QSSDươ) thỨ trong quản lý nhẾ Ẽất nọi chung vẾ trong quản lýnhẾ chÝnh sÌch nọi riàng chụng ta cần nhận thực Ẽụng Ẽ¾n về vấn Ẽề nẾy vẾ cọnhứng chÝnh sÌch , biện phÌp quản lý cho phủ hùp ưẪy lẾ yàu cầu bực thiết Ẽặt

ra Ẽội vợi cÌc cÈ quan quản lý nhẾ Ẽất ỡ Trung Èng cúng nh ThẾnh phộ HẾ Nời

III KhÌi niệm vẾ sỳ cần thiết phải cấp giấy chựng nhận QSHNơ&

QSDươ Ẽội vợi nhẾ chÝnh sÌch

1 KhÌi niệm về giấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ

Giấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ lẾ chựng th phÌp lý nhÍm xÌc nhậnQSHNơ& QSDươ hùp phÌp Ẽùc cấp cho ngởi sÈ hứu nhẾ ỡ vẾ sữ dừng Ẽất ỡ Ẽể

hồ cọ cÈ sỡ phÌp lý thỳc hiện cÌc quyền , nghịa vừ trong quÌ trỨnh sỡ hứu nhẾ ỡ

vẾ sữ dừng Ẽất ỡ cũa hồ theo phÌp luật ,tử Ẽọ hồ yàn tẪm Ẽầu t , cải tỈo nẪng caohiệu quả sữ dừng cũa ngẬi nhẾ

Do vậy mẾ giấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ lẾ chựng th phÌp lý nhÍmxÌc nhận quyền sỡ hứu hùp phÌp Ẽội vợi dỈng nhẾ chÝnh sÌch ,nọ Ẽùc cấp chongởi cọ nhẾ ỡ chÝnh sÌch Ẽể hồ cọ cÈ sỡ phÌp lý thỳc hiện cÌc quyền, nghịa vừcũa mỨnh Ẽội vợi việc sỡ hứu nhẾ ỡ Ẽọ theo phÌp luật

QuÌ trỨnh tỗ chực thỳc hiện việc cấp giấy chựng nhận QSHNơ& QSDươcho nhẾ chÝnh sÌch lẾ quÌ trỨnh nhÍm xÌc lập cẨn cự phÌp lý Ẽầy Ẽũ Ẽể giảiquyết cÌc quan hệ trong quÌ trỨnh sỡ hứu vẾ sữ dừng nhẾ chÝnh sÌch Ẽể cọ ẼùccÌc tẾi liệu cần thiết cho việc cấp giấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ cho chũ

sỡ hứu

Việc cấp giấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ phải Ẽùc dỳa tràn cÈ sỡ lẾviệc ẼẨng ký nhẾ ỡ chÝnh sÌch vẾ phải Ẽùc sỳ quan tẪm cũa ưảng vẾ cÌc cấpchÝnh quyền

Giấy chựng nhận nhận QSHN QSHNơ& QSDươ do cÈ quan quản lý nhẾ

Ẽất ỡ Trung Èng phÌt hẾnh

Giấy chựng quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ quyền sữ dừng Ẽất ỡ cọ mẫu giộng nhgiấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ Ẽùc ban hẾnh theo NghÞ ẼÞnh sộ 60/CPngẾy 5/7/94 Ẽể cấp cho cÌc tỗ chực, hờ gia ẼỨnh, cÌ nhẪn cọ quyền sỡ hứu nhẾ ỡ

vẾ quyền sữ dừng Ẽất ỡ tỈi ẼẬ thÞ

Giấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ lẾ mờt chựng th phÌp lý nàn cúnggiộng nh bất kỷ cẨn cự phÌp lý nẾo nọ cúng phải Ẽảm bảo cÌc yàu cầu sau:

- Thể hiện Ẽũ, Ẽụng quy cÌch nời dừng cũa giấy chựng nhận(GCN), nờidung khẬng cọ thẬng tin phải Ẽùc gỈch bõ bÍng mờt nÐt ngang(-)

- CÌc nời dung viết tràn giấy phải chÝnh xÌc , thộng nhất vợi ẼÈn ẼẨng ký Ẽ·

Ẽùc duyệt, vợi quy ẼÞnh cấp GCN vẾ vợi sỗ ẼÞa chÝnh

- Tràn trang 2 cũa GCN chì viết mờt kiểu chứ, mờt loỈi mực theo ngẬn ngứtiếng việt, chứ viết ró rẾng, khẬng sữa chứa

*GCN cọ thể cấp theo tửng thữa Ẽất(mối thữa mờt giấy) hồẨc cọ thể cấptheo hờ(mối hờ mờt giấy ghi tất cả cÌc thữa Ẽất vẾ cÌc nhẾ mẾ chũ Ẽang sữ dừng

vẾ sỡ hứu)

2.Sỳ cần thiết cũa việc cấp GCN QSHNơ& QSDươ Ẽội vợi nhẾ ỡ chÝnh sÌch

Nọi Ẽến nhẾ ỡ thỨ chụng ta khẬng thể tÌch rởi nọ vợi Ẽất Ẽai mẾ cừ thể lẾ

Ẽất ỡ Ta Ẽ· biết rÍng Ẽất Ẽai lẾ sản phẩm cũa tỳ nhiàn nhng Ẽổng thởi nọ cúng lẾsản phẩm cũa lao Ẽờng ,nọ lẾ nguổn cũa cải vẬ củng quý giÌ vẾ lẾ tẾi sản cũamối quộc gia ưất Ẽai vẾ nhẾ ỡ khẬng chì lẾ nhứng vấn Ẽề cọ ý nghịa về mặt kinh

tế mẾ quan ttồng hÈn nọ còn cọ ý nghịa lợn về mặt chÝnh trÞ do Ẽọ sỳ quản lýNhẾ nợc về Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ lẾ mờt sỳ cần thiết khÌch quan trong Ẽọ cẬng tÌc cấpGiấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ lẾ mờt nời dung lợn TẨng cởng nẨng lỳc

vẾ hiệu quả quản lý nhẾ nợc Ẽội vợi Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ Ẽùc b¾t nguổn tử yàu cầukhÌch quan cũa việc sữ dừng hiệu quả, tiết kiệm nguổn tẾi nguyàn Ẽất nhÍm ẼÌpựng yàu cầu phÌt triển kinh tế x· hời cũa Ẽất nợc vẾ do tÝnh ẼÞnh hợng XHCN ỡnợc ta quy ẼÞnh Cấp GCN Giấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ sé tỈo Ẽiều kiện

Ẽể NhẾ nợc cọ thể tập trung thộng nhất trong quản lý Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ

Khi mẾ quyền cũa ngởi sữ dừng Ẽất vẾ sỡ hứu nhẾ ỡ cẾng Ẽùc mỡ rờng thỨQSHNơ& QSDươ cẾng trỡ nàn nhứng tẾi sản quan trồng Ẽội vợi nhứng ngởi cọ

nọ ưặc biệt lẾ trong Ẽiều kiện kinh tế thÞ trởng phÌt triển thỨ cÌc giao dÞch về

Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ ngẾy cẾng trỡ nàn sẬi Ẽờng vẾ cọ vai trò quan trồng trong phÌttriển kinh tế Khi Ẽọ thỨ việc cấp GCN QSHNơ& QSDươ Ẽ· trỡ thẾnh Ẽòi hõitất yếu cũa nhứng sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ sữ dừng Ẽất ỡ

ưội vợi nhẾ chÝnh sÌch thỨ do Ẽặc Ẽiểm lẾ Ẽan xen giứa nhiều hỨnh thực sỡhứu vẾ cÈ sỡ nhÍm xÌc ẼÞnh ẼẪu lẾ phần sỡ hứu cũa t nhẪn ẼẪu lẾ phần sỡ hứucũa NhẾ nợc lẾ rất khọ khẨn nàn thởng xuyàn xảy ra tranh chấp (Ẽặc biệt lẾnhứng phần diện tÝch phừ), Ẽiều nẾy ảnh hỡng nhiều Ẽến Ẽởi sộng kinh tế vẨnhọa, x· hời, an ninh, trật tỳ, ẼỈo Ẽực x· hời…ỡ nHÈn nứa việc quản lý nhẾ chÝnhsÌch liàn quan trỳc tiếp Ẽến cÌc chÝnh sÌch cải tỈo nhẾ cữa, CTHD, quản lý nhẾv¾ng chũ…ỡ nDo vậy việc cấp GCN QSHNơ& QSDươ cẾng trỡ thẾnh mờt nhucầu bực thiết Ẽội vợi cả cẬng tÌc quản lý NhẾ nợc vẾ Ẽội vợi cả nhứng ngởi sỡhứu, sữ dừng nhẾ ỡ chÝnh sÌch

2.1.ưội vợi NhẾ nợc

Cấp GCN QSHNơ& QSDươ lẾ mờt nời dung trong cẬng tÌc quản lý NhẾnợc về Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ ThẬng qua việc cấp GCN QSHNơ& QSDươ vửa giụpcho NhẾ nợc xÌc lập Ẽùc cÈ sỡ phÌp lý cho việc tiến hẾnh cÌc biện phÌp quản lývửa giụp NhẾ nợc n½m ch¾c Ẽùc tỨnh hỨnh quản lý, sữ dừng vẾ cÌc giao dÞch diễn

ra Ẽội vợi nhẾ ỡ chÝnh sÌch, tử Ẽọ NhẾ nợc n¾m Ẽùc thỳc trỈng về quý nhẾ chÝnhsÌch

CẬng tÌc ẼẨng ký cấp GCN QSHNơ& QSDươ cho nhẾ chÝnh sÌch lẾ mờtnời dung trong cẬng tÌc ẼẨng ký cấp GCN QSHNơ& QSDươ tỈi Ẽo thÞ do Ẽọ

Ẽẩy nhanh tiến Ẽờ trong cẬng tÌc cấp GCN QSHNơ& QSDươ cho nhẾ chÝnhsÌch chÝnh lẾ thục Ẽẩy Ẽể sợm hoẾn thẾnh cẬng tÌc xÌc lập quyền sỡ hứu cho nhẾ

ỡ tỈi ẼẬ thÞ

Trong mờt thởi gian dẾi cẬng tÌc quản lý nhẾ Ẽất bÞ buẬng lõng vẾ do sỳphÌt triển nhẾ ỡ nhiều nẨm trợc ẼẪy cọ sỳ nhận thực khẬng Ẽầy Ẽũ nàn tỨnh trỈngnhẾ ỡ hiện nay cũa HẾ Nời còn rất lờn xờn , trật tỳ kỹ cÈng khẬng Ẽùc Ẽảm bảo.TỨnh trỈng cÈi nợi trÌi phÐp vẾ xẪy dỳng khẬng phÐp diễn ra thởng xuyàn dẫn

Ẽến lẾm giảm hiệu lỳc cũa cÌc cẬng cừ phÌp luật,tỨnh trỈng tranh chấp, khiếukiện thởng xuyàn xảy ra

ưội vợi nhẾ chÝnh sÌch thỨ do Ẽặc Ẽiểm xen ké giứa sỡ hứu t nhẪn vẾ sỡhứu NhẾ nợc theo kiểu xẬi Ẽố, mặt khÌc lỈi do cÌc chÝnh sÌch cải tỈo nhẾ ỡ,CTHD, quản lý nhẾ v½ng chũ …ỡ nẼ· Ẽể lỈi nhứng lố hỗng lợn trong quản lý nhẾchÝnh sÌch nàn vấn Ẽề về nhẾ ỡ chÝnh sÌch còn lờn xờn vẾ phực tỈp hÈn nhiều

Do vậy mẾ ccẬng tÌc ẼẨng ký cấp GCN QSHNơ& QSDươ nọi chung vẾcẬng tÌc ẼẨng ký cấp giấy chựng nhận quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ quyền sữ dừng Ẽất

ỡ Ẽội vợi nhẾ chÝnh sÌch nọi riàng ngẾy cẾng trỡ thẾnh mờt Ẽòi hõi cấp thiếttrong cẬng tÌc quản lý nhẾ nợc về Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ Nọ nhÍm thiết lập Ẽầy Ẽũ hổsÈ ẼÞa chÝnh, giụp chÝnh quyền cÌc cấp cọ cÈ sỡ quản lý chặt ché, Ẽầy Ẽũ Ẽội vợinhẾ Ẽất Cúng tử Ẽọ NhẾ nợc cọ cÌc biện phÌp quản lý, sữ dừng tột nhất Ẽội vợinhẾ chÝnh sÌch gọp phần vẾo việc phÌt triển nhẾ ỡ, phÌt triển kinh tế x· hời cũa

HẾ Nời, gọp phần lẾm thay Ẽỗi bờ mặt cũa HẾ Nời xựng ẼÌng vợi vai trò lẾ thũ

ẼẬ cũa Ẽất nợc vẾ sÌnh kÞp vợi sỳ phÌt triển cũa cÌc ẼẬ thÞ trong khu vỳc vẾ trànthế giợi

2.2 ưội vợi ngởi sỡ hứu , sữ dừng nhẾ chÝnh sÌch

Khi Ẽùc cấp GCN QSHNơ& QSDươ thỨ ngởi sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ sữ dừng Ẽất

ỡ cọ thể yàn tẪm, chũ Ẽờng khai thÌc tột nhất mồi tiềm nẨng cũa ngẬi nhẾ

Trợc hết cúng xuất phÌt tử Ẽặc Ẽiểm cũa nhẾ chÝnh sÌch lẾ cọ sỳ Ẽan xen,lổng ghÐp giứa nhiều hỨnh thực sỡ hứu do Ẽọ sỳ tranh chấp liàn quan Ẽến nhẾchÝnh sÌch thởng xuyàn xảy ra gẪy ảnh hỡng Ẽến trật tỳ, an toẾn x· hời, vi phỈm

Ẽến cÌc quan hệ tỨnh cảm cũa con ngởi , cọ khi còn dẫn Ẽến cẩ tỨnh trỈng anh

em, hồ hẾng chÐm giết lẫn nhau, kiện từng Ẽa nhau ra toẾ…ỡ nưẪy lẾ Ẽiều mẾchỊng ai muộn

Ậng cha ta Ẽ· nọi “an c lập nghiệp”, do Ẽọ muộn lẾm Ẩn kinh tế, phÌt triểncÌc mặt khÌc cũa con ngởi thỨ trợc hết mối ngởi cần cọ nÈi Ẩn chộn ỡ an toẾn, ỗn

ẼÞnh VỨ vậy quyền cọ chố ỡ an toẾn, ỗn ẼÞnh lẾ quyền chÝnh ẼÌng cũa con ngởi

vẾ Ẽ· Ẽùc phÌp luật quy ẼÞnh, bảo vệ ưiều 62 cũa Hiến phÌp nẨm 1992 cũa nợcViệt Nam cọ quy ẼÞnh “CẬng dẪn cọ quyền cọ nhẾ ỡ NhẾ nợc mỡ rờng việc xẪydỳng nhẾ ỡ Ẽổng thởi khuyến khÝch, giụp Ẽớ tập thể vẾ cẬng dẪn xẪy dỳng nhẾ ỡtheo quy hoỈch chung, nhÍm tửng bợc thỳc hiện quyền Ẽọ Việc phẪn phội diệntÝch nhẾ ỡ do NhẾ nợc phẪn phội phải cẬng bÍngvẾ hùp lý”

HÈn nứa khi chuyển sang cÈ chế thÞ trởng thỨ mồi thự Ẽều trỡ thẾnh hẾnghoÌ, chÝnh Ẽiều nẾy lẾm cho nền kinh tế thÞ trởng ngẾy cẾng phÌt triển vẾ phÌttriển mỈnh mé Cúng nÍm trong xu thế tất yếu Ẽọ mẾ nhẾ ỡ nọi chung vẾ nhẾ ỡchÝnh sÌch nọi riàng cúng Ẽặt ra yàu cầu lẾ lẾm sao Ẽể cọ thể thỳc hiện Ẽùc cÌcgiao dÞch cọ kiàn quan Ẽến nhẾ ỡ chÝnh sÌch vẾ cÌc giao dÞch nẾy phải Ẽùc phÌp

luật bảo vệ Ẽể tử Ẽọ gọp phần thục Ẽẩy sỳ hỨnh thẾnhvẾ phÌt triển thÞ trởng bất

Ẽờng sản ỡ nợc ta nọi chung vẾ ỡ ThẾnh phộ HẾ Nời nọi riàng

Quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ quyền sữ dừng Ẽất ỡ lẾ mờt quyền tẾi sản, nọ lẾmờt bờ phận cấu thẾnh cũa tẾi sản Quyền sỡ hứu nhẾ ỡ bao gổm cÌc quyền:quyền chiếm hứu, quyền sữ dừng vẾ quyền ẼÞnh ẼoỈt Quyền sỡ hứu tẾi sản phải

Ẽùc quy ẼÞnh trong phÌp luật vẾ Ẽùc phÌp luật bảo vệ Khi tham gia vẾo thÞ trởngbất Ẽờng sản thỨ nọ trỡ thẾnh cÌc hẾng hoÌ bất Ẽờng sản Chì khi nẾo Ẽảm bảo Ẽ-

ùc cÌc quyền về tẾi sản thỨ cÌc giao dÞch Ẽọ tràn thÞ trởng mợi Ẽụng phÌp luật ,nếu cÌc quyền về tẾi sản khẬng Ẽùc Ẽảm bảo thỨ cÌc giao dÞch cúng khẬng Ẽùc

Ẽảm bảo Ẽặc biệt Ẽội vÈi nhẾ nợc phÌp quyền thỨ quyền tẾi sản phải Ẽùc ghitrong phÌp luật Do Ẽọ muộn cho cÌc giao dÞch Ẽội vợi nhẾ ỡ nọi chung vẾ Ẽộivợi nhẾ ỡ chÝnh sÌch nọi riàng Ẽùc diễn ra theo Ẽụng phÌp luật vẾ Ẽùc phÌp luậtbảo vệ thỨ QSHNơ& QSDươ phải Ẽùc phÌp luậ bảo vệ tực lẾ nhẾ ỡ phải Ẽùc cấpGCN về QSHNơ& QSDươ

NhẾ ỡ lẾ mờt tẾi sản cọ giÌ trÞ lợn nàn mồi ngởi rất quan tẪm tợi tÝnh hùpphÌp cũa tẾi sản nẾy vẾ s½n sẾng bõ ra mờt khoản tiền ẼÌn kể Ẽể Ẽùc thửa nhậntÝnh hùp phÌp cũa tẾi sản Ẽọ, Ẽội vợi mờt ngẬi nhẾ Ẽùc thửa nhận tÝnh hùp phÌp

vẾ khẬng xảy ra tranh chấp sé bÌn Ẽùc giÌ cao hÈn rất nhiều so vợi nhứng ngẬinhẾ tÈng tỳ mẾ cha Ẽùc thửa nhận tÝnh hùp phÌp CÌc quyền : Mua bÌn, chuyểnnhùng, thửa kế, thế chấp,cho thuà…ỡ n ùc thửa nhận vẾ bảo vệ lẾ cÈ sÈ Ẽể thÞ tr- Ẽởng bất Ẽờng sản hỨnh thẾnh, phÌt triển vẾ hoỈt Ẽờng mờt cÌch hùp phÌp, tử Ẽọgọp phần hỨnh thẾnh Ẽổng bờ cÌc loỈi thÞ trởng, gọp phần thục Ẽẩy sỳ phÌt triểnkinh tế x· hời vẾ lẾm thay Ẽỗi bờ mặt cũa HẾ Nời

Nh vậy, Ẽựng tràn cả giÌc Ẽờ quản lý nhẾ nợc vẾ xÐt tràn cả gọc Ẽờ ngởi sỡhứu thỨ việc cấp GCN về QSHNơ& QSDươ Ẽội vợi nhẾ chÝnh sÌch Ẽều lẾ Ẽòihõi khÌch quan vẾ lẾ mờt nhu cầu bực thiết nhÍm quản lý tập trung thộng nhất

Ẽội vợi nhẾ ỡ , tử Ẽọ tỈo Ẽiều kiện cho ngởi sỡ hứuvẾ sữ dừng nhẾ chÝnh sÌch cọ

Ẽiều kiện chũ Ẽờng trong việc khai thÌc, sữ dừng tột nhất ngẬi nhẾ cũa mỨnh

ưổng thởi nọ còn gọp phần thục Ẽẩy sỳ hỨnh thẾnh vẾ phÌt triển thÞ trởng bất

ưể thỳc hiện cẬng tÌc kà khai Ẽ¾ng ký cấp cấp GCN QSHNơ& QSDươ

Ẽội vợi nhẾ ỡ ẼẬ thÞ ChÝnh phũ Ẽ· ra NghÞ ẼÞnh sộ 60/CP ngẾy 5/7/1994 vẾ NghÞ

ẼÞnh sộ 45/CP ngẾy 3/8/1996 cũa ChÝnh phũ về xÌc lập quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾquyền sữ dừng Ẽất ỡ tỈi ẼẬ thÞ nhÍm Ẽảm bảo thỳc hiện cÌc chÝnh sÌch cũa NhẾnợc về nhẾ ỡ , Ẽất ỡ ẼẬ thÞ mờt cÌch chặt ché , chÝnh xÌc vẾ cọ hiệu quả , Ẽổngthởi ẼÌp ựng nguyện vồng chÝnh ẼÌng cũa cÌc tỗ chực, cÌ nhẪn , hờ gia ẼỨnhtrong việc sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ sữ dừng Ẽất ỡ

ưể nẪng cao hiệu quả trong quÌ trỨnh triển khai thỳc hiện cẬng tÌc kàkhai ẼẨng ký cấp giấy chựng nhận QSHNơ& QSDươ tràn ẼÞa bẾn ThẾnh phộ

HẾ Nời thỨ ThẾnh phộ Ẽ· ra Quyết ẼÞnh sộ 3564/Qư-UB ngẾy 16/9/1997 về việcban hẾnh “ quy ẼÞnh kà khai ẼẨng ký nhẾ ỡ, Ẽất ỡ , cấp GCN QSHNơ& QSDươtỈi ẼẬ thÞ ThẾnh phộ HẾ Nời” vẾ gần ẼẪy nhất UBND ThẾnh phộ lỈi ra Quyết

ẼÞnh sộ 69/1999/Qư-UB ngẾy 18/8/1999 về việc ban hẾnh sữa Ẽỗi “quy ẼÞnh kàkhai ẼẨng ký nhẾ ỡ, Ẽất ỡ , cấp GCN QSHNơ& QSDươ tỈi ẼẬ thÞ ThẾnh phộ HẾNời”

VỨ nhẾ ỡ chÝnh sÌch bao gổm rất nhiều loỈi, Ẽùc hỨnh thẾnh tử nhiềunguổn khÌc nhau, do nhiều Ẽầu mội quản lý vẾ nọ liàn quan Ẽến cÌc chÝnh sÌchcải tỈo nhẾ ỡ,CTHD, quản lý nhẾ v¾ng chũ…ỡ n nàn Ẽể cừ thể hoÌ việc kà khai

ẼẨng ký nhẾ ỡ, Ẽất ỡ ,cấp quy ẼÞnh kà khai ẼẨng ký nhẾ ỡ, Ẽất ỡ , cấp GCNQSHNơ& QSDươ Ẽội vợi nhẾ ỡ chÝnh sÌch thỨ ỡ cấp Trung Èng cúng nh ThẾnhphộ Ẽ· ban hẾnh mờt sộ vẨn bản hợng dẫn cừ thể Ẽội vợi tửng loỈi nhẾ nh: NghÞquyết sộ 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngẾy20/8/1998 cũa Uỹ ban Thởng vừ Quộchời về giao dÞch dẪn sỳ về nhẾ ỡ Ẽùc xÌc lập trợc ngẾy 1/7/1991(gồi t¾t lẾ NghÞquyết sộ 58) trong Ẽọ cọ quy ẼÞnh Ẽội vợi nhẾ v¾ng chũ; NghÞ ẼÞnh sộ 25/Nư-CPcũa chÝnh phũ về phÈng thực trả nhẾ , giÌ cho thuà nhẾ ỡ khi cha trả lỈi nhẾ vẾthũ từc xÌc lập quyền sỡ hứu nhẾ ỡ Ẽùc quy ẼÞnh tỈi NghÞ quyết sộ58 ;Ẽể triểnkhai NghÞ ẼÞnh sộ 25/Nư-CP ỡ tràn thỨ UBND ThẾnh phộ lỈi ban hẾnh Quyết

ẼÞnh sộ41/2001/Qư-UB ngẾy 15/6/2001

1 ưội tùng Ẽùc cấp GCN QSHNơ& QSDươ chÝnh sÌch

CÌc Ẽội tùng Ẽùc cấp GCN QSHNơ& QSDươ chÝnh sÌch bao gổm nhứngngởi cọ Ẽũ Ẽiều kiện ẼẨng ký nhẾ ỡ vẾ Ẽất ỡ thuờc diện chÝnh sÌch

Trong quÌ trỨnh kế khai ẼẨng ký nhẾ ỡ chÝnh sÌch , cÌc Ẽội tùng ẼẨng ký cọthể Ẽùc cấp GCN mợi hoặc Ẽùc chựng nhận tràn GCN Ẽ· Ẽùc cấp nh sau:

1.1 CÌc trởng hùp Ẽùc cấp GCN QSHNơ& QSDươ chÝnh sÌch

- CÌc Ẽội tùng sỡ hứu nhẾ ỡ chÝnh sÌch Ẽũ Ẽiều kiện Ẽùc ẼẨng ký trong lần

- Thay GCN mợi theo quy ẼÞnh cũa Tỗng cừc ưÞa chÝnh

1.2.Việc chựng nhận biến Ẽờng tràn GCN quyền sỡ hứu nhẾ ỡ chÝnh sÌch Ẽ· cấp Ẽùc thỳc hiện khi Ẽội tùng cọ GCN Ẽùc ẼẨng ký biến Ẽờng khi cọ thay Ẽỗi

về cÌc mặt:

- Thay Ẽỗi mừc ẼÝch sữ dừng nhẾ ỡ

- Thay Ẽỗi hỨnh thể khi xẪy dỳng lỈi, xẪy dỳng thàm, sữa chứa nhẾ ỡ

- Thay Ẽỗi giảm bợt diện tÝch Ẽ· Ẽùc cấp khi NhẾ nợc thu hổi, chuyển Ẽỗi,chuyển nhùng, thửa kế quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ quyền sữ dừng Ẽất ỡ dỈng chÝnhsÌch cho cÌc Ẽội tùng khÌc

1.3 Chựng nhận tỨnh trỈng Ẽang thế chấp hoặc thẬi thế chấp quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ quyền sữ dừng Ẽất ỡ thuờc dỈng chÝnh sÌch; chựng nhận tỨnh trỈng

Ẽang cho ngởi khÌc thuà hoặc thẬi cho thuà QSHNơ& QSDươ chÝnh sÌch

2 ưiều kiện cấp

*Khi ngởi sữ dừng nhẾ ỡ , Ẽất ỡ cọ mờt trong cÌc giấy tở sau ẼẪy thỨ Ẽùc xÐtcấp GCN:

- Quyết ẼÞnh giao Ẽất , cho thuà Ẽất Ẽể lẾm nhẾ ỡ cũa cÈ quan NhẾ nợc cọthẩm quyền quy ẼÞnh trong phÌp luật về Ẽất Ẽai

- Nhứng giấy tở Ẽùc cÈ quan NhẾ nợc cọ thẩm quyền giao Ẽất, cho thuà Ẽất

Ẽể lẾm nhẾ ỡ cấp trong quÌ trỨnh thỳc hiện cÌc chÝnh sÌch về Ẽất Ẽai qua cÌc thởi

kỷ cũa NhẾ nợc VNDCCH, NhẾ nợc CHXHCNVN mẾ ngởi Ẽùc giao Ẽất, thuà

Ẽất vẫn sữ dừng liàn từc tử Ẽọ Ẽến nay

2.1 Nhứng giấy tở về Ẽất ỡ do cÈ quan cọ thẩm quyền cũa NhẾ nợc VNDCCH, NhẾ nợc CHXHCNVN cấp bao gổm:

- GCN quyền sỡ hứu, sữ dừng Ẽất ỡ cũa Chũ tÞch Uỹ ban hẾnh chÝnh ThẾnhphộ cấp trong thởi kỷ cải cÌch ruờng Ẽất

- Quyết ẼÞnh giao, cấp Ẽất ỡ cũa UBND ThẾnh phộ hoặc quyết ẼÞnh giao,cấp Ẽất ỡ cũa UBND quận, huyện, cÈ quan nhẾ Ẽất, xẪy dỳng cấp theo uỹ quyềncũa UBND ThẾnh phộ tử trợc khi cọ Luật Ẽất Ẽai nẨm 1993

- Giấy chựng nhận quyền sỡ hứu hoặc sữ dừng Ẽất Ẽai chÝnh thực hoặc tỈmthởi do cÈ quan NhẾ nợc cọ thẩm quyền cấp hoặc cọ tàn trong sỗ ẼÞa chÝnh hùplệ; khẬng cọ tranh chấp

- Giấy tở về quyền sỡ hứu nhẾ theo quy ẼÞnh cũa thẬng t 47/BXD ngẾy5/9/1989 vẾ thẬng t 02/BXD-ưT ngẾy29/4/1992 cũa Bờ xẪy dỳng Ẽến trợc ngẾy5/7/1994 mẾ trong giÌ nhẾ Ẽ· tÝnh Ẽến giÌ Ẽất ỡ cũa nhẾ Ẽọ

- Giấy tở về thửa kế, cho tặng nhẾ Ẽất Ẽ· Ẽùc UBND cấp cọ thẩm quyền xÌcnhận vẾ khẬng cọ tranh chấp

- Giấy tở mua bÌn, chuyển nhùng nhẾ ỡ Ẽ· Ẽùc ẼẨng ký trợc bỈ sang tàn Ẽỗichũ hoặc Ẽùc cÌc cÈ quan cọ thẩm quyền xÌc nhận lẾ nhẾ Ẽất cọ nguổn gộc hùpphÌp

- Bản Ìn cọ hiệu lỳc thi hẾnh cũa ToẾ Ìn về việc giải quyết tranh chấp nhẾ ỡg¾n liền vợi quyền sữ dừng Ẽất hoặc quyết ẼÞnh cũa cÈ quan NhẾ nợc cọ thẩmquyền giải quyết tranh chấp Ẽất Ẽai khẬng thuờc diện Ẽ· giao cho ngởi khÌc sữdừng do thỳc hiện cÌc chÝnh sÌch cũa NhẾ nợcVNDCCH, NhẾ nợc CHXHCNVN

- TrÝch lừc, trÝch sao bản Ẽổ Ẽiền thỗ, bản Ẽổ phẪn chiết thữa, chựng thỳc

ẼoỈn mỈi Ẽ· thÞ thỳc, ẼẨng Ẽiền sang tàn tỈi vẨn phòng trỡng khế, ty Ẽiền ẼÞa,nhẾtrợc bỈ

- Giấy tở mua bÌn sang nhùng Ẽất ỡ cọ nguổn gộc hùp phÌp Ẽùc cÈ quan

ẼÈng thởi cÌc cấp xÌc nhận

- ưÈn xin thuà Ẽất ỡ cũa NhẾ nợc Ẽùc cÈ quan ẼÈng thởi xÌc nhận

- Giấy cũa Ty Ẽiền ẼÞa chựng nhận Ẽất ỡ do chÝnh quyền cú cấp

*Ngởi sỡ hứu nhẾ , sữ dừng Ẽất cọ giấy tở hùp lệ vợi tàn chÝnh chũ , khi

Ẽùc cấp GCN QSHNơ& QSDươ phải nờp lệ phÝ cấp GCN vẾ thuế nhẾ Ẽất

3 Thẩm quyền vẾ trÌch nhiệm cũa cÌc cấp trong việc kà khai ẼẨng ký cấp GCN QSHNơ& QSDươ Ẽội vợi nhẾ chÝnh sÌch

- Uỹ ban nhẪn dẪn cấp phởng tiếp nhận hổ sÈ Sau khi nhận Ẽùc ẼÈn xinxÌc nhận lập quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ cấp giấy chựng nhận quyền sỡ hứu nhẾ ỡchÝnh sÌch do cÌc hờ, cÌc cÌ nhẪn, tỗ chực, cÈ quan yàu cầu thỨ UBND phởngphải cọ trÌch nhiệm:

*+ XÌc nhận cÌc giao dÞch về nhẾ ỡ chÝnh sÌch

+ Chựng nhận cÌc diện tÝch lẾm thàm, nhẾ ỡ xẪy mợi(nếu cọ)

+ Chựng nhận nhứng ngởi cọ quyền thửa kế nhẾ ỡ (nếu lẾ thửa kế nhẾ ỡ)+ XÌc nhận ngởi quản lý, sữ dừng nhẾ v¾ng chũliàn từc tử 30 nẨm trỡnàn kể tử ngẾy b¾t Ẽầu quản lý Ẽến trợc ngẾy 1/1/1999(ngẾy NghÞ quyết 58/1998

*lẾm thũ từc trÝch sao bản Ẽổ ẼÞa chÝnh(nếu cọ bản Ẽổ ẼÞa chÝnh) hoặcxÌc nhận vẾo hổ sÈ ký thuật thữa Ẽất do ẼÈn vÞ cọ t cÌch phÌp nhẪn lập(Ẽội vợinÈi cha cọ bản Ẽổ ẼÞa chÝnh) nÈi cọ nhẾ ỡ xin xÌc lập quyền sỡ hứu vẾ cấp Giấychựng nhận

- Do tÝnh phực tỈp cũa loỈi nhẾ chÝnh sÌch mẾ UBND cấp quận khẬng cọthẩm quyền cấp giấy chựng nhận Ẽội vợi nhẾ chÝnh sÌch

- Sỡ TẾi nguyàn MẬi trởng vẾ NhẾ Ẽất lẾ cÈ quan tiếp nhận vẾ thừ lý hổsÈ Sau khi thẩm ẼÞnh vẾ hoẾn thẾnh hổ sÈ Sỡ TẾi nguyàn MẬi trởng vẾ NhẾ ẼấttrỨnh UBND ThẾnh phộ quyết ẼÞnh cấp GCN

- Việc thừ lý hổ sÈ Ẽội vợi nhẾ chÝnh sÌch Ẽùc giao cho phòng chÝnhsÌch

- Việc giải quyết hổ sÈ trong phòng chÝnh sÌch Ẽùc giao cho mờt cÌn bờ

cừ thể trong phòng chÞu trÌch nhiệm Khi giải quyết xong thỨ cÌn bờ thừ lý trỨnhtrỡng phòng Ẽể trỡng phòng bÌo cÌo giÌm Ẽộc

- Sau khi nhận Ẽùc tở trỨnh cũa Sỡ TẾi nguyàn MẬi trởng vẾ NhẾ

Ẽất,UBND ThẾnh phộ xem xÐt ra quyết ẼÞnh xÌc lập quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ cấpgiấy chựng nhận

4 Hổ sÈ xin cấp

4.1 ưội vợi nhẾ ỡ v¾ng chũ thỳc hiện quy ẼÞnh tỈi NghÞ quyết sộ 58/1998 cũa

Uỹ ban Thởng vừ Quộc hời

v¾ng chũ thỨ hổ sÈ gổm cọ:

- ưÈn xin cấp GCN QSHNơ& QSDươ cọ xÌc nhận cũa UBND phởng vềdiện tÝch xin cấp GCN cọ hay khẬng cọ tranh chấp, khiếu kiện(theo mẫu)

- Tở khai nhẾ ỡ , Ẽất ỡ

- Hổ sÈ ký thuật thữa Ẽất do CẬng ty ẼÞa chÝnh thỳc hiện

- Hổ sÈ hiện trỈng nhẾ do ẼÈn vÞ cọ t cÌch phÌp nhẪn thỳc hiện

- XÌc nhận cũa UBND phòng về hờ khẩu thởng trụ cũa nhứng ngởi thửa kế

- Chựng nhận cũa UBND phởng về việc ngởi lẾm ẼÈn lẾ ngởi thửa kế hùpphÌp cũa ngởi cọ quyền sỡ hứu Ẽội vợi nhẾ ỡ v¾ng chũ Ẽọ sau khi Ẽ· niàm yếtcẬng khai 07 ngẾy tỈi trừ sỡ UBND phởng nÈi cọ nhẾ ỡ Ẽọ Nếu cọ tranh chấpphải cọ trÝch lừc bản Ìn hoặc quyết ẼÞnh cũa ToẾ Ìn Ẽ· cọ hiệu lỳc phÌp luật

- CÌc giấy tở cọ liàn quan(bản chÝnh)

- Tở khai nhẾ ỡ , Ẽất ỡ

- Hổ sÈ ký thuật thữa Ẽất do CẬng ty ẼÞa chÝnh thỳc hiện.

- Hổ sÈ diện trỈng nhẾ do ẼÈn vÞ cọ t cÌch phÌp nhẪn thỳc hiện

- XÌc nhận cũa UBND phòng về hờ khẩu thởng trụ cũa nhứng ngởi lẾ bộ, mẹ,

vù, chổng, con cũa chũ sỡ hứu nhẾ v¾ng chũ Ẽọ

- CÌc giấy tở cọ liàn quan(bản chÝnh)

nhẾ ỡ v¾ng chũ, hổ sÈ gổm cọ:

- ưÈn xin cấp GCN QSHNơ& QSDươ cọ xÌc nhận cũa UBND phởng vềdiện tÝch xin cấp GCN cọ hay khẬng cọ tranh chấp, khiếu kiện(theo mẫu)

- Tở khai nhẾ ỡ , Ẽất ỡ

- Hổ sÈ ký thuật thữa Ẽất do CẬng ty ẼÞa chÝnh thỳc hiện

- CÌc giấy tở liàn quan(bản chÝnh)

4.2 ưội vợi dỈng nhẾ NhẾ nợc Ẽ· thỳc hiện chÝnh sÌch về quản lý nhẾ Ẽất vẾ chÝnh sÌch cải tỈo XHCN liàn quan Ẽến nhẾ Ẽất thỨ hổ sÈ gổm :

- ưÈn xin cấp GCN QSHNơ& QSDươ cọ xÌc nhận cũa UBND phởng vềdiện tÝch xin cấp GCN cọ hay khẬng cọ tranh chấp, khiếu kiện(theo mẫu)

- Tở khai nhẾ ỡ , Ẽất ỡ

- Hổ sÈ ký thuật thữa Ẽất do CẬng ty ẼÞa chÝnh thỳc hiện

- Hổ sÈ diện trỈng nhẾ do ẼÈn vÞ cọ t cÌch phÌp nhẪn thỳc hiện

- CÌc giấy tở liàn quan(bản chÝnh)

- Giấy uỹ quyền (do phòng cẬng chựng NhẾ nợc lập) trong trởng hùp Ẽổng sỡhứu chũ hoặc thửa kế cha chia

- Giấy khai nhận di sản thửa kế cọ xÌc nhận cũa UBND phởng Ẽội vợi trởnghùp Ẽùc thửa kế nhẾ ỡ

5 TrỨnh tỳ kà khai ẼẨng ký cấp GCN quyền sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ quyền sữ dừng

Ẽất ỡ Ẽội vợi nhẾ chÝnh sÌch

5.1.Tỗ chực thỳc hiện kà khai ẼẨng ký.

- UBND phởng phÌt hẾnh mẫu ẼÈn ẼẨng ký, hợng dẫn vẾ tỗ chực cho chũ

sỡ hứu kà khai ẼẨng ký nhẾ ỡ, Ẽất ỡ

- Chũ sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ sữ dừng Ẽất ỡ dỈng chÝnh sÌch thỳc hiện việc kàkhai Ẽầy Ẽũ , ró rẾng nời dung theo mẫu quy ẼÞnh, sao chừp cÌc giấy tở cọ liànquan về nhẾ Ẽất vẾ nờp hổ sÈ tỈi UBND phởng, thÞ trấn

- UBND phởng tiếp nhận hổ sÈ kà khai ẼẨng ký cũa cÌc chũ sỡ hứu nhẾ ỡ

vẾ sữ dừng Ẽất ỡ , kiểm tra nời dung kà khai vẾ vẾo sỗ kà khai ẼẨng ký Ẽể thỳ`chiện cẬng tÌc quản lý

5.2.Lập hồ sơ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Những cá nhân, cơ quan, tổ chức có đủ điều kiện theo quy định muốn làmthủ tục xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN phải nộp đơn theo quy địnhtại UBND phờng

Sau khi tiếp nhận hồ sơ UBND phờng thành lập hội đồng đăng ký nhà ở,

đất ở theo quy định để kiểm tra và phân loại hồ sơ kê khai đăng ký Việc phânloại hồ sơ đợc tiến hành nh sau:

- Hội đồng đăng ký nhà ở cấp phờng có trách nhiệm xác nhận cho từng hồsơ về diện tích nhà ở, đất ở, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, ranh giới, mốcgiới sử dụng, tình trạng tranh chấp hoặc khiếu nại về nhà đất

- Hội đồng lập biên bản phân loại hồ sơ: UBND phờng lập danh sách các

hồ sơ đăng ký của nhà chính sách kèm theo hồ sơ kê khai đăng ký và chuyển lên

Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất hoặc đề nghị chủ trực tiếp nộp hồ sơ tại SởTài nguyên Môi trờng và Nhà đất để Sở thẩm định và trình UBND Thành phố xétcấp GCN

- Trớc khi các hồ sơ đợc chuyển lên Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đấtthì tron g thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đợc đơn xin xác lập quyền sở hữunhà ở và cấp giấy chứng nhận UBND phờng phải niêm yết công khai kết quảphân loại hồ sơ tại trụ sở và thông báo cho nhân dân trong địa phơng biết Các tr-ờng hợp có khiếu nại thì Hội đồng kê khai đăng ký nhà ở phải tổ chức thẩm tra,xác minh và lập biên bản chuyển lên cơ quan Nhà nớc có thẩm để xử lý theo quy

định

5.3.Tiếp nhận, xác minh và thẩm định hồ sơ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở

và cấp giấy chứng nhận.

Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất là cơ quan tiếp nhận và thụ lý hồ sơ:

- Hồ sơ đợc nộp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủtục hành chính(gọi tắt là bộ phận tiếp nhận hồ sơ hành chính)

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất tiến hánhcác công việc sau:

+ Thẩm tra hồ sơ, xác định thửa đất theo số thửa, tờ bản đồ mới với sốthửa , tờ bản đồ cũ để xác định biển số nhà, vị trí , diện tích xin cấp GCN

+ Đối chiếu vị trí, diện tích xin cấp GCN với hồ sơ gốc hiện đang lu giữtại Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất, kiểm tra thực địa để xác định diện tíchxin cấp GCN đủ điều kiện đợc cấp GCN Nếu không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ

và thông báo bằng văn bản cho đơng sự biết rõ lý do, hoặc yêu cầu bổ sung hồsơ (nếu thiếu)

+ Trờng hợp đợc thừa kế nhà ở nếu ngời có đơn xin cấp GCN có giấy khainhận di sản thừa kế hoặc khớc từ quyền thừa kế thì Sở Tài nguyên Môi trờng vàNhà đất có văn bản gửi báo Hà Nội mới đề nghị cho đăng 3 số báo liên tiếp vàgửi UBND phờng nơi có nhà ở đề nghị niêm yết tại trụ sở UBND phờng trongthời hạn 30 ngày(thời gian đăng báo không tính vào thời gian giải quyết của Sở)

+ Trờng hợp diện tích xin cấp giấy chứng nhận là diện tích xây dựng tráiphép, không phép thì Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất có văn bản gửi UBNDquận(huyện) xử lý việc xây dựng trái phép, không phép.

+ Hoàn chỉnh hồ sơ , lập tờ trình báo cáo UBND Thành phố về việc xáclập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN cho ngời đợc công nhận có quyền sở hữunhà ở

5.4 Quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN.

Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận đợc tờ trình của Sơ Tài NguyênMôi trờng và Nhà đất, UBND Thành phố xem xét ra quyết định xác lập quyền sởhữu nhà ở và cấp GCN cho ngời đợc công nhận có quyền sở hữu nhà ở

5.5 Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

+ Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày UBND Thành phố ra quyết định xáclập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN, Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất phải

có thông báo cho đơng sự đến nhận quyết định và thực hiện các khoản nghĩa vụvới Nhà nớc trớc khi nhận GCN

+ Kể từ ngày nhận đợc thông báo ngời đợc cấp GCN phải đến cơ quanthuế để xác định số tiền phải nộp Sau 03 ngày kể từ ngày nhận đợc hồ sơ cơquan thuế phải có trách nhiệm thông báo cho ngời nộp biết trong tổng số tiềnphải nộp và tổ chức thu nộp ngân sách

+ Trờng hợp ngời đợc cấp GCN có đơn xin chậm nộp các khoản nghĩa vụtài chính đối với Nhà nớc thì Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất xác nhận cáckhoản chậm nộp vào GCN , thực hiện theo Thông t liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính

*Các trờng hợp có đơn xin chậm nộp các khoản nghĩa vụ tài chính màmuốn thực hiện các giao dịch về nhà ở đó thì trớc hết phải thanh toán hết cáckhoản chậm nộp đó

5.6 Tổ chức giao GCN.

- Sau khi ngời đợc cấp GCN đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đợcxác nhận chậm nộp các khoản thu theo quy định thì Sở Tài nguyên Môi trờng vàNhà đất giao GCN cho ngời đợc cấp GCN đồng thời thu các giấy tờ gốc về nhà

đất để quản lý và lu trữ

- Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất hớng dẫn UBND phờng hoàn thành

hồ sơ địa chính sau khi cấp GCN theo quy định của pháp luật

*Các trờng hợp có các giấy tờ gốc về nhà đất theo quy định đợc cấp đổiGCN thay cho giấy chứng nhận cũ Khi đó chủ nhà có thể nộp trực tiếp hồ sơ tạitại Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất, trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ Sở có trách nhiệm thẩm định hồ sơ trình UBND Thành phố cấpGCN

V.Các nhân tố ảnh hởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc diện chính sách

1 Nhân tố khách quan

1.1 Nguồn gốc của đất đai và sự hình thành của nhà ở chính sách.

- Đất đai của chúng ta có nguồn gốc phức tạp: đất đai ở nớc ta đợc chuyển

từ hình thức đa sở hữu sang chế độ sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân đã gây ranhiều khó khăn trong quản lý và sử dụng nhà đất đặc biệt là trong việc xử lý cácvấn đề tồn đọng từ trong quá khứ về đất đai

- Thông qua việc thực hiện các chính sách cải tạo nhà cửa, Công t hợpdoanh, quản lý nhà vắng chủ…ở nđã để lại một lỗ hổng lớn đối với việc quản lý nhàchính sách

- Cơ cấu quỹ nhà chính sách rất đa dạng, phức tạp Nó đợc hình thành từnhiều nguồn với nhiều đầu mối quản lý khác nhau

- Do bối cảnh lịch sử hình thành đã quy định đặc điểm nổi bật của nhàchính sách là sự xen kẽ giữa nhiều hình thức sở hữu

*Chính do các yếu tố trên đặc biệt là do có sự chung đụng giữa nhiều hìnhthức sở hữu nên thờng xảy ra tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng nhà chínhsách, mà các tranh chấp khiếu kiện này rất khó giải quyết do không có đủ căn cứpháp lý nên đã gây ra những khó khăn trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở vàcấp GCN đối với nhà chính sách Do vậy có thể nói đây là yếu tố tác động mạnhnhất đến việc cấp GCN quyền sở hữu cho nhà ở chính sách

1.2.Chuyển từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trờng.

Khi chuyển từ cơ chế Kế hoạch hoá sang cơ chế thị trờng có sự quản lýcủa Nhà nớc theo định hớng XHCN thì có rất nhiều vấn đề đặt ra và cần giảiquyết, trong khi chúng ta lại thiếu kiến thức, thiếu kinh nghiệm trong việc giảiquyết các vấn đề mà cơ chế thị trờng đặt ra, đặc biệt là vấn đề làm sao để vừaquản lý đợc nền kính tế thị trờng song lại có thể tạo điều kiện cho các đơn vị cóthể chủ động trong vấn đề sản xuất kinh doanh

Trong một thời gian dài bao cấp do có sự nhận thức không đúng đắn trongviệc phát triển nhà ở nên đơn thuần chỉ dựa vào khả năng của Nhà nớc, cha pháthuy đợc khả năng của nhân dân Khi chuyển sang cơ chế thị trờng thì không còn

có sự bao cấp trong vấn đề nhà ở nữa nhng do vẫn cha thích ứng với điều kiệnmới nên trong quá trình phát triển nhà ở vẫn còn có sự trông chờ vào sự bao cấpcủa Nhà nớc

Trong cơ chế thị trờng thì mọi thứ đều trở thành hàng hoá, điều này cũngtác động ngợc trở lại làm cho nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển Đất đai

và nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật này Cùng với sự phát triển của nềnkinh tế thì các giao dịch trên thị trờng nhà đất ngày càng trở nên sôi động vớidiễn biến rất phức tạp Đặc biệt là khi các quyền của ngời sở hữu nhà ở và sửdụng đất ngày càng đợc mở rộng và đợc pháp luật bảo vệ đã tạo điều kiện thúc

đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản ở nớc ta nói chung và

ở Hà Nội nói riêng

2 Nhân tố chủ quan

2.1 Từ phía quản lý nhà nớc

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở

- Quy hoỈch sữ dừng Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ lẾ việc cÌc cÈ quan NhẾ nợc cọ thẩmquyền bộ trÝ, s¾p xếp cÌc loỈi Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ cho cÌc Ẽội tùng sữ dừng theophỈm vi thởi gian vẾ khẬng gian nhất ẼÞnh vợi mừc ẼÝch phừc vừ tột nhất chomừc tiàu phÌt triển kinh tế x· hời cũa Ẽất nợc hay mờt ẼÞa phÈng tử Ẽọ cho phÐp

sữ dừng hùp lý, tiết kiệm vẾ hiệu quả nhất cÌc yếu tộ Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ xựng ẼÌngvợi vai trò, vÞ trÝ vẾ tiềm nẨng cũa chụng

- ThẬng qua quy hoỈch NhẾ nợc cọ thể kiểm soÌt vẾ theo dói tỨnh hỨnh sữdừng Ẽất Ẽai, nhẾ ỡ tử Ẽọ NhẾ nợc kÞp thởi ngẨn chặn tỨnh trỈng sữ dừng l·ngphÝ, khẬng Ẽụng mừc ẼÝch, phỈm vi quy hoỈch Ẽổng thởi Ẽa ra Ẽùc cÌc biệnphÌp, giải phÌp hứu hiệu nhÍm xữ lý cÌc trởng hùp vi phỈm

- Quy hoỈch vẾ kế hoỈch sữ dừng Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ lẾ cẨn cự quan trồngtrong việc sữ dừng Ẽất Ẽai vẾ xẪy dỳng nhẾ ỡ Nọ lẾ cẬng cừ quản lý NhẾ nợc cọtÝnh phÌp lý cao, nhÍm cớng chế cÌc Ẽội tùng phải tuẪn theo vẾ chì Ẽùc sữ dừngtrong phỈm vi cho phÐp ưẪy cúng lẾ cẨn cự, lẾ cÈ sỡ Ẽể NhẾ nợc quản lý Ẽất Ẽai,nhẾ ỡ Ẽổng thởi giải quyết cÌc tranh chấp, vợng m¾c diễn ra trong quÌ trỨnh quản

tế…ỡ n Do Ẽọ sỳ phÌt triển cũa HẾ Nời sé ảnh hỡng Ẽến cả Ẽất nợc vẾ ảnh hỡng

Ẽến sỳ nhỨn nhận cũa bỈn bè quộc tế Ẽội vợi Việt Nam ChÝnh vỨ thế mẾ quyhoỈch sữ dừng Ẽất Ẽai vẾ xẪy dỳng nhẾ ỡ cũa HẾ Nời cọ tầm quan trồng Ẽặc biệt

- CẬng tÌc sữ dừng Ẽất Ẽai cọ vai trò quan trồng trong quản lý NhẾ nợc về

Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ, Ẽặc biệt nọ ảnh hỡng rất lợn Ẽến việc kà khai ẼẨng ký, cấp giấychựng nhận QSHNơ &QSDươ VỨ trong việc xÌc lập QSHNơ &QSDươ vẾ cấpgiấy chựng nhận phải Ẽặc biệt quan tẪm tợi yếu tộ phủ hùp vợi quy hoỈch Nọ lẾ

Ẽiều kiện quan trồng cần xem xÐt trong trởng hùp cấp giấy chựng nhận, hùp thựchoÌ nhẾ Ẽất khi thiếu Ẽiều kiện Ẽể cấp giấy chựng nhận

Vậy quy hoỈch, kế hoỈch sữ dừng Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ Ẽọng vai trò quantrồng trong việc quản lý NhẾ nợc về nhẾ Ẽất nọi chung vẾ trong việc cấp giấychựng nhận QSHNơ &QSDươ nọi riàng

b) CẬng tÌc Ẽiều tra, Ẽo ẼỈc, khảo sÌt lập bản Ẽổ ẼÞa chÝnh

Mờt vấn Ẽề quan trồng trong kà khai ẼẨng ký cấp giấy chựng nhậnQSHNơ &QSDươ lẾ phải cọ vẨn bản xÌc ẼÞnh mộc giợi, ranh giợi, hỨnh thể,

kÝch thợc, diện tÝch cũa thữa Ẽất, ngẬi nhẾ Kết quả cũa việc Ẽiều tra, Ẽo ẼỈc,khảo sÌt sé lập nàn bản Ẽổ ẼÞa chÝnh ưẪy lẾ cÈ sỡ khoa hồc, lẾ cẨn cự cho việccấp giấy chựng nhận QSHNơ &QSDươ theo Ẽụng hiện trỈng vẾ chũ sỡ hứu, sữdừng Nếu cẬng tÌc Ẽiều tra, Ẽo ẼỈc, khảo sÌt, lập bản Ẽổ ẼÞa chÝnh khẬng chÝnhxÌc sé dẫn Ẽến việc cấp giấy chựng nhận sai hiện trỈng sữ dừng, tử Ẽọ kÐo theohẾng loỈt cÌc vấn Ẽề về

tranh chấp khiếu kiện QSHNơ &QSDươ ảnh hỡng Ẽến trật tỳ, an ninh x· hời,

ẼỈo Ẽực, gia phong…ỡ n

c) ChÝnh sÌch thuế vẾ phÝ liàn quan Ẽến Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ

TẾi chÝnh lẾ cẬng cừ Ẽể cÌc Ẽội tùng sữ dừng Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ thỳc hiệnnghịa vừ vẾ trÌch nhiệm cũa hồ Ẽội vợi NhẾ nợc Nọ lẾ cẨn cự quan trồng giụpNhẾ nợc thỳc hiện quyền bỨnh ẼỊng giứa cÌc Ẽội tùng sữ dừng Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ,thẬng qua cẬng cừ tẾi chÝnh NhẾ nợc thục Ẽẩy cÌc tỗ chực, cÌ nhẪn sữ dừng nhẾ

Ẽất mờt cÌch hùp lý, tiết kiệm vẾ cọ hiệu quả TẾi chÝnh còn lẾ cẬng cừ cÈ bản

Ẽể NhẾ nợc tẨng nguổn thu cho ngẪn sÌch

Mặc dủ vợi vai trò quan trồng nh vậy nhng hiện nay chụng ta vẫn chathỳc sỳ sữ dừng vẾ phÌt huy hết hiệu quả cũa nọ Ẽặc biệt lẾ cÌc khoản thu tẾichÝnh xung quanh việc cấp giấy chựng nhận QSHNơ &QSDươ ưội vợi Ẽất ỡ

vẾ nhẾ ỡ ẼẬ thÞ lẾ nhứng tẾi sản cọ giÌ trÞ rất lợn thỨ cÌc khoản thu nẾy tÌc ẼờngmỈnh Ẽến cẬng tÌc xÌc lập QSHNơ &QSDươ, cấp giấy chựng nhận Hiện naycÌc khoản thu chÝnh Ẽội vợi việc cấp giấy chựng nhận lẾ: Thuế chuyển quyền sữdừng Ẽất = 4% giÌ trÞ quyền sữ dừng Ẽất; phÝ trợc bỈ lẾ 1%giÌ trÞ nhẾ vẾ Ẽất VợigiÌ trÞ nhẾ vẾ Ẽất nh hiện nay ỡ cÌc thẾnh phộ vẾ thÞ x· nọi chung vẾ thẾnh phộ

HẾ Nời nọi riàng thỨ sộ tiền nẾy làn tợi hẾng trẨm triệu Ẽổng Do Ẽọ cọ thể nọi

ẼẪy cúng lẾ mờt trong nhứng nhẪn tộ cọ tÝnh chất quyết ẼÞnh tợi việc kà khai

ẼẨng ký cấp giấy chựng nhận QSHNơ &QSDươ Ẽặc biệt lẾ ỡ nhứng ẼẬ thÞ lợn

nh HẾ nời, ThẾnh phộ HCM…ỡ n lẾ nhứng nÈi mẾ giÌ trÞ cũa nhẾ vẾ Ẽất lẾ rất lợn

d) TrỨnh Ẽờ cũa cÌn bờ quản lý NhẾ nợc về Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ

Do chuyển tử cÈ chế cú sang cÈ chế thÞ trởng nàn cọ rất nhiều vấn Ẽề cầngiải quyết trong khi Ẽời ngú cÌn bờ quản lý lỈi thiếu vẾ yếu về trỨnh Ẽờ chuyànmẬn do thiếu kinh nghiệm vẾ cha Ẽùc ẼẾo tỈo mờt cÌch hệ thộng ưiều nẾy Ẽ·gẪy ra nhứng trỡ ngỈi khẬng nhõ cho chụng ta trong cẬng tÌc quản lý NhẾ nợcnọi chung vẾ Ẽặc biệt trong ngẾnh quản lý nhẾ Ẽất nọi riàng Mờt bờ phận lợncÌn bờ quản lý vẫn quen vợi nề lội lẾm việc trong cÈ chế cú- chế Ẽờ kế hoỈchhoÌ quan liàu, bao cấp, Ìp Ẽặt Do vậy mẾ mờt sộ chũ trÈng cũa chụng ta cha Ẽùc

cừ thể hoÌ nh: vấn Ẽề sỡ hứu toẾn dẪn lẾ gỨ? Thế nẾo lẾ chũ Ẽờng tỗ chực tràn thÞtrởng bất Ẽờng sản?…ỡ n CÌc vẨn bản quản lý NhẾ nợc về Ẽất Ẽai vẾ nhẾ ỡ banhẾnh tuy nhiều song nhiều nời dung lỈi chổng chÐo, nhiều nời dung còn bÞ buẬnglõng trong quản lý gẪy ra nhứng khọ khẨn, vợng m¾c trong quÌ trỨnh triển khaithỳc hiện ưội vợi việc cấp giấy chựng nhận QSHNơ &QSDươ do khẬng n¾m

ró Ẽùc quyền hỈn vẾ trÌch nhiệm cũa mỨnh trong việc cấp giấy chựng nhận nàn

cọ rất nhiều giấy chựng nhận QSHNơ &QSDươ Ẽ· Ẽùc cấp ra sai thẩm quyềngẪy ra nhứng khọ khẨn, phực tỈp trong việc giải quyết cÌc tranh chấp, khiếu nỈiliàn quan Ẽến nhẾ vẾ Ẽất

2.2 Nhận thực cũa chũ sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ quyền sữ dừng Ẽất ỡ Ẽội vợi việc cấp GCN QSHNơ &QSDươ

ưội vợi việc cấp giấy chựng nhận QSHNơ &QSDươ thỨ nhận thực cũacÌc chũ sỡ hứu nhẾ ỡ vẾ sữ dừng Ẽất ỡ Ẽội vợi việc cấp giấy chựng nhận nẾy lẾrất quan trồng Khi nhận thực Ẽùc vai trò, ý nghịa cũa việc cấp giấy chựng nhận

Ẽội vợi nhẾ ỡ vẾ Ẽất ỡ cũa hồ thỨ hồ sé tỳ giÌc vẾ chũ Ẽờng trong việc kà khai

ẼẨng ký nhÍm xÌc lập quyền sỡ hứu cũa hồ Ẽội vợi nhẾ ỡ Do vậy việc kà khai

ẼẨng ký ẼẨng ký cấp giấy chựng nhận QSHNơ &QSDươ cần cọ sỳ quan tẪmchì ẼỈo cũa cÌc cấp, cÌc ngẾnh Ẽổng thởi phải biết phội hùp vợi cÌc cÈ quantruyền thẬng nhÍm nẪng cao việc tuyàn truyền, giÌo dừc, phỗ biến việc kà khai

ẼẨng ký cấp giấy chựng nhận Ẽến tửng tỗ dẪn phộ, tửng hờ gia ẼỨnh Qua Ẽọ hồ

sé thấy rÍng nhở việc kà khai ẼẨng ký cấp giấy chựng nhận mẾ cÌc quyền cũa hồ

về nhẾ vẾ Ẽất sé Ẽùc phÌp luật bảo vệ, cÌc giao dÞch cũa hồ về nhẾ Ẽất cũa hồtràn thÞ trởng sé Ẽùc Ẽảm bảo vẾ giÌ trÞ nhẾ Ẽất cũa hồ tràn thÞ trởng sé Ẽùc tẨnglàn rất nhiều ưổng thởi hồ cúng thấy rÍng qua việc kà khai ẼẨng ký cấp giấychựng nhận sé giụp cho NhẾ nợc trong việc quản lý tập trung thộng nhất nhẾ ỡ

vẾ Ẽất ỡ, ỗn ẼÞnh x· hời

ưội vợi nhẾ chÝnh sÌch thỨ do bội cảnh lÞch sữ ra Ẽởi, do cÌc chÝnh sÌch

về cải tỈo về nhẾ ỡ, cải tỈo CTHD, chÝnh sÌch quản lý nhẾ v½ng chũ…ỡ nẼ· Ẽể lỈinhứng vấn Ẽề tổn Ẽồng rất khọ giải quyết trong quản lý, sữ dừng nhẾ ỡ chÝnhsÌch nàn việc giÌo dừc, tuyàn truyền Ẽể chũ sỡ hứu, sữ dừng nhẾ ỡ chÝnh sÌchthay Ẽỗi nhận thực cũa hồ Ẽội vợi việc kà khai ẼẨng ký cấp giấy chựng nhận lẾvẬ củng quan trồng Ẽể hồ tham gia tÝch cỳc vẾo cẬng tÌc nẾy, tử Ẽọ hồ sé gọpphần cờng tÌc vợi nhẾ nợc trong việc thÌo gớ, giải quyết dần nhứng dần nhứng v-ợng m¾c trong quản lý, sữ dừng nhẾ ỡ chÝnh sÌch Ẽặc biệt lẾ trong cẬng tÌc kàkhai ẼẨng ký cấp giấy chựng nhận QSHNơ &QSDươ Ẽội vợi nhẾ ỡ chÝnh sÌch

Vậy nhứng nhẪn tộ ảnh hỡng Ẽến việc cấp giấy chựng nhận QSHNơ

&QSDươ xuất phÌt tử cả nhứng nhẪn tộ chũ quan vẾ nhứng nhẪn tộ khÌch quan.Tràn ẼẪy lẾ nhứng nhẪn tộ chÝnh ảnh hỡng Ẽến cẬng tÌc kà khai ẼẨng ký cấpgiấy chựng nhận Ẽội vợi nhẾ ỡ vẾ Ẽất ỡ ưể nẪng cao hiệu quả cũa cẬng tÌc cấpgiấy chựng nhận Ẽội vợi nhẾ ỡ nọi chung vẾ Ẽội vợi nhẾ ỡ chÝnh sÌch nọi riàngchụng ta cần Ẽi sẪu phẪn tÝch, ẼÌnh giÌ tửng nhẪn tộ Ẽể thấy ró Ẽùc sỳ tÌc Ẽờngcũa tửng nhẪn tộ vẾ tử Ẽọ cọ chụng ta cọ Ẽùc cÌc biện phÌp, chÝnh sÌch cho phủhùp vợi tửng giai ẼoỈn, tửng hoẾn cảnh, tửng trởng hùp cừ thể Ẽể cẬng tÌc cấpgiấy chựng nhận Ẽội vợi nhẾ ỡ nọi chung vẾ Ẽội vợi nhẾ ỡ chÝnh sÌch nọi riàngngẾy cẾng cọ Ẽùc nhứng chuyển biến tÝch cỳc

Chơng II Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyến sử dụng đất ở thuộc diện chiính

đô thị trung tâm Trong thời gian này việc quản lý nhà đất đợc tổ chức, quản lýthực hiện theo các văn bản đã đợc chính quyền Pháp ban hành thống nhất trêntoàn cõi Đông Dơng và theo các chính sách về nhà đất của chính quyền Bảo Đại.Ngay từ năm 1927 chế độ quản thủ điền thổ đã đợc ban hành và thực hiện tại HàNội dựa trên các số liệu thu thập đợc thông qua việc đo đạc địa chính, tổ chức

điều tra, khảo sát trên thực và các tài liệu thu thập đợc trong nhân dân Dựa trêncác số liệu thu thập đợc các cơ quan quản lý về đất đai đã thiết lập lên hệ thốngBằng khoán điền thổ để cấp cho các chủ sở hữu Đây là một trong những căn cứpháp lý đầu tiên nhằm chứng minh tính hợp pháp đối với nhà đất của các chủ sởhữu, sử dụng nhà ỏ, sử dụng đất ở nhằm phục vụ công tác kê khai đăng ký, xáclập quyền sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở

Hà Nội trớc năm 1940 có tổn diện tích là 12 km2, khi đó toàn Thành phố

có 21.132 ngôi nhà trong đó số nhà nằm trong nội thành là 14.530 với diện tích

-ớc tính là 1.500.000 m2 và số dân vào khoảng 300.000 ngời do đó nhà ở bìnhquân thời kỳ này của Hà Nội vào khoảng 5 m2/ngời Khi đó mỗi thửa đất, mỗingôi nhà trên địa bàn Thành phố hà Nội chỉ có duy nhất một thành phần sở hữu

là sở hữu t nhân hoặc sở hữu của Thành phố Hà Nội Quyền sử dụng và số phậnpháp lý của từng mảnh đất, từng ngôi nhà đều nằm trong tay của ngời sở hữu nótức là các chủ sở hữu nhà có toàn quyền quyết định về các phần diện tích củangôi nhà trong các quan hệ cho thuê, cho ở nhờ, mua bán, cho tặng…ở n

Từ sau ngày giải phóng Thủ đô, các cơ quan quản lý Nhà nớc về nhà đất

ở Trung ơng cũng nh chính quyền Thành phố đã có nhiều chính sách về quản lý

và cải tạo nhà cửa nhằm kịp thời giải quyết các vấn đề đặt ra đối với nhà ở lúcbấy giờ Cũng chính trên co sở các chính sách đó đã tạo nên các diện nhà chínhsách khác nhau Nhà chính sách bao gồm nhiều loại nh nhà vắng chủ, nhà công

t hợp doanh, nhà cải tạo, nhà ngời Hoa, nhà quản lý theo Thông t 73/TTg Mỗiloại này đợc hình thành tại những thời điểm khác nhau và gắn với những hoàn

cảnh lịch sử cụ thể liên quan đến các chính sách của Nhà nớc về quản lý, cải tạonhà cửa.

a Nhà vắng chủ.

Sau ngày tiếp quản Thủ đô 10/10/1954 bên cạnh nhiều mặt khó khăn,

bề bộn khác về kinh tế xã hội, an ninh trầt tự, thì tình hình nhà cửa ở Hà Nộicũng nổi lên nhiều vấn đề bề bộn, khó khăn cần giải quyết Một mặt hàng trămcơ quan, hàng nghìn cán bộ, hàng vạn gia đình nờm nợp trở về yêu cầu nơi làmviệc, tìm kiếm chỗ ở, đòi lại nhà cửa bị ngời khác chiếm dụng trong khi đi vắng,nhiều cuộc trao đổi thoả thuận tự phát giữa các cơ quan, cá nhân, hộ gia đình vớicác chủ có nhà cho thuê, cho mợn cho ở nhờ mà thành phố không hớng dẫn,kiểm soát nổi thì mặt khác lại diễn ra sự ra đi hấp tấp vội vàng của hàng vạn ng-

ời hoặc có quan hệ thân nhân với những ngời làm việc cho chính quyền cũ, chínhquyền Pháp hoặc là những ngời kinh doanh lớn có máu mặt của thành phố trong

đó có cả các thành phần lao động, công chức cũ bị sự dụ dỗ, đe doạ lung lạc củacác phần tử xấu…ở n bỏ lại nhà cửa hoặc chuyển dịch vội vã nhà cho những ngờithân thích để xuống Hải Phòng hoặc đi vào Nam hoặc ra nớc ngoài

Đợc sự giúp đỡ của nhân dân chính quyền đã thu xếp đợc cho nhiều hộdân cha có nhà ở, mới ở vùng kháng chiến về vào các diện tích nhà vắng chủ bị

bỏ trống, vận động nhân dân nhờng nhà cho cán bộ, cơ quan sử dụng, hàng trămtrờng hợp có diện tích lớn, trong đó có những nhà cho mợn không lấy tiền thuê.Trớc tình hình nhà vắng chủ nh vậy thành phố đã nhanh chóng có chỉ thị và triểnkhai việc kiểm kê nhà vắng chủ Lúc đầu phát hiện có 4355 nhà trong đó có 779nhà ngoại kiều, sau đó tăng lên 4866 nhà trong đó có 1481 nhà ngoại kiều.Nhiều nhà còn để nguyên đồ đạc, giờng tủ và các phơng tiện sinh hoạt khác,thành phố tiến hành quản lý ngay 1491 nhà ngời Việt, 1037 nhà ngoại kiều trong

đó đa phần đã có cơ quan hoặc nhân dân vào sử dụng Nhà nớc đã tiến hành thuxếp, hợp thức hoá chỗ ở cho khoảng 2 vạn hộ với gần 8 vạn ngời Số nhà còn lạithành phố đã cấp giấy chứng nhận quản lý nhà vắng chủ cho các thân nhân củacác chủ sở hữu đi vắng từ đó xuất hiện dạng nhà vắng chủ tự quản

Nh vậy trong 2 năm 1954-1955 số nhà vắng chủ của Hà Nội đã tăng lênrất nhanh Cuối 1955 đã thống kê đợc 4866 nhà vắng chủ trong đó cho nhân dânthuê 2629 nhà với khoảng 20 vạn hộ( gần 80vạn ngời) và giao cho t nhân(trực hệvới chủ sở hữu) quản lý 2237 nhà Sự hình thành của loại nhà vắng chủ đã khởi

đầu cho một mảng chính sách lớn về nhà cửa- dạng nhà vắng chủ(đi nam là chủyếu) và nó vẫn còn kéo dài cho đến bây giờ Cũng chính từ đây đã khởi đầu vềviệc Nhà nớc đứng ra quản lý nhà cho thuê trực tiếp với nhân dân với ngời sửdụng-một công việc đầy mới mẻ cha có kinh nghiệm của chính quyền dân chủnhân dân Từ bối cảnh ra đời này đã để lại bao nhiêu vấn đề khó khăn cần giảiquyết và hậu quả của nó còn kéo dài đến ngày nay đối với nhà chính sách

b Nhà cải tạo và nhà công t hợp doanh

Ngay sau ngày hoà bình lập lại trên Miền Bắc nớc ta, dới sự lãnh đạocủa Đảng và Nhà nớc cuộc Cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân chuyển sangcuộc Cách mạng Xã hội chủ nghĩa Đây là một sự phát triển tất yếu, vớ sự lựachọn này đã mở ra cho miền Bắc một trang sử mới đó là thời kỳ quá độ đi lênCNXH Dới sự lãnh đạo của Đảng, Cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân chuyểnsang cuộc Cách mạng XHCN Nhiệm vụ cơ bản của Miền Bắc lúc này là phải

đẩy mạnh cuộc Cách mạng XHCN để làm hậu phơng vững chắc phục vụ chonhiệm vụ giải phóng Miền Nam thống nhất nớc nhà Do xuất phát điểm củachúng ta trong thời kỳ quá độ đi lên CNXH là rất thấp với sự què quặt về kinh tế,không có sự cân đối giữa các ngành, cơ sở vật chất bị tàn phá nặng nề, tiền đềvật chất cho xã hội mới là hầu nh cha có.Trớc tình hình đó thì nhiệm vụ trọngtâm trớc mắt của Miền Bắc đợc xác định là đẩy mạnh cuộc cải tạo XHCN đối vớicác thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ công, cuộc cải tạo XHCN

đối với thành phần kinh tế t nhân trong đó đặc biệt chú trọng tới việc cải tạo đốivới thành phần kinh tế T bản t nhân và cuộc cải tạo đối với những ngời có nhiềunhà cho thuê Cùng với các cuộc cải tạo đó thì chúng ta phaỉ ra sức xây dựng,phát triển thành phần kinh tế quốc doanh để nó xứng đáng trở thành lực lợnglãnh đạo đối với toàn bộ nền kinh tế quốc dân

*Ngay từ năm 1958 thành phố Hà Nội đã bắt đầu tiến hành cuộc cải tạoXHCN đối với CTNTBTD, chuộc lại và trả dần t liệu sản xuất của giai cấp t sảndân tộc…ở n Cuộc cải tạo này nhằm dần xoá bỏ quan hệ sản xuất TBCN trong cáclĩnh vực công nghiệp, thơng nghiệp, vận tải…ở n các cuộc cải tạo CTNTBTD hầuhết đều có đụng chạm đến nhà đất gây nên những xáo trộn lớn trong quản lý và

sử dụng nhà đất Tại cuộc cải tạo này có 1586 chủ tham gia học tập trong đó có

344 chủ đã đa 59882m2 với 55.438 m2 chính và 4.444 m2 phụ của 373 ngôi nhàthuộc sở hữu của họ vào CTHD với Nhà nớc

Vậy sau khi Miền Bắc dành đợc hoà bình thì Đảng và Nhà nớc ta đã lựachọn con đờng đa Miền Bắc tiến lên CNXH Đây là sự lựa chọn của lịch sử là kếtquả tất yếu của cuộc Cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân và phù hợp với xu thếcủa thời đại Song chúng ta đi lên CNXH trong điều kiện hết sức khó khăn: Trảiqua hàng nghìn năm đô hộ của phơng Bắc và gần 100 năm dới ách thống trị củathực dân Pháp đã làm cho cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng bị tàn phá nặng

nề, kinh tế què quặt Do vậy để xây dựng đợc phơng thức sản xuất mới XHCNthì chúng ta phải huy động đợc mọi nguồn lực hiện có trong nhân dân với tinhthần đó thành phố Hà Nội đã thực hiện cuộc cải tạo công thơng nghiệp, kêu gọingời dân đa tài sản của mình để cùng với Nhà nớc tiến hành sản xuất kinh doanhtrong đó nhà cửa là phần tài sản có giá trị lớn, từ đó hình thành nên dạng nhàcông t hợp doanh

*ở miền Bắc nớc ta, dới chế độ cũ thì nhà cửa làm một phơng tiện, mộtcông cụ bóc lột của giai cấp bóc lột đối với nhân dân lao động Chủ có nhà chothuê phần đông là những nhà T sản công thơng nghiệp, địa chủ, quan lại, sĩ quan

Nguỵ cũ, những viên chức cũ đợc bọn thống trị u đãi Trong đó cũng có một sốchủ có nhiều nhà cho thuê không thuộc thành phần bóc lột, nhng hầu hết nhữngnhà họ có đều có nguồn gốc bóc lột của ông cha để lại hoặc do mua đợc rẻ trongtình hình rối ren Những chủ nhà có nhà cho thuê ở địa vị kinh tế của mình thìngoài việc họ chiếm hữu diện tích ở rộng rãi, đầy đủ tiện nghi, họ còn lợi dụngtình trạng khan hiếm nhà thờng xuyên và nghiêm trọng nên họ đã tìm đủ mọi thủ

đoạn bóc lột ngời lao động thông qua đầu cơ, tăng giá thuê nhà liên tục, đuổinhà, cấu kết với bọn trung gian, mối lái hòng bắt ngời thuê đặt cọc trớc, bắt lễlạt, biếu xén, giỗ tết, làm không công hoặc cho thuê cả những gầm cầu thang,buồng để đồ đạc, và những chỗ ẩm thấp, thiếu ánh sáng, thiếu không khí…ở ntìnhtrạng nhiều nhà cho thuê đã quá cũ kỹ nhng chủ nhà cho thuê đã lấy tiền màkhông sửa chữa là một hiện tợng phổ biến làm cho nhà càng xuống cấp và luônluôn đe doạ đến sự an toàn của những ngời sống dới các ngôi nhà đó

Bằng việc cho thuê nhà, chủ nhà đã bòn rút và tớc đoạt một phần thunhập quan trọng của ngời lao động Từ sau ngày hoà bình lập lại, chính quyền ta

đã có một số biện pháp nhằm quản lý nhà tại các thành phố, thị xã và đã thu đợcmột số kết quả Tuy chủ nhà không còn công khai đối xử tàn tệ với ng ời đi thuê

nh trớc nữa song họ vẫn tiếp tục đầu cơ, tăng giá thuê, lấy tiền đặt cọc, cấu kếtvới bọn trung gian…ở n nhất là tìm đủ mọi cách trốn tránh thi hành chính sách củaNhà nớc nh bán chạy nhà, chia gia tài, kéo họ hàng đến ở để thu tiền thuê ngầm

để trốn thuế Những chính sách của các cơ quan Nhà nớc đã áp dụng trong thờigian trớc đó còn thiếu sót và đến lúc này không còn phù hợp nữa Từ đó đặt rayêu cầu là phải tích cực cải tạo quan hệ giữa chủ nhà cho thuê nhà vơí ngời đithuê

Trớc tình hình chung đó thì đến năm 1960 Thành phố Hà Nội tiến hànhcuộc cải tạo đối với những ngời có nhiều nhà cho thuê Cuộc cải tạo này nhằmxoá bỏ chế độ ngời bóc lột ngời trong quan hệ cho thuê nhà, góp phần xoá bỏquan hệ sản xuất cũ, xây dựng quan hệ sản xuất mới XHCN Những nhủ nhà cónhiều nhà cho thuê thuộc diện phải cải tạo sau khi đã giao những nhà cho thuêtheo quy định cho Nhà nớc quản lý thì dựa theo tinh thần của chính sách khi đó

mà Nhà nớc để lại cho chủ nhà một phần diện tích hợp lý để ở và phần diện tích

để lại đó hoàn toàn thuộc sở hữu của họ

Cuộc cải tạo XHCN đối với những ngời có nhiều nhà cho thuê kéo dài

từ năm 1960-1964 và theo số liệu thống kê trên hồ sơ đang lu trữ thì toàn Thànhphố có 1897 chủ có nhà cho thuê, cho thuê nhà đã kê khai giao qua Nhà nớcquản lý 4562 ngôi nhà với diện tích là 624.550 m2

c Nhà quản lý theo Thông t 73/TTg

Loại nhà này xuất hiện sau khi ra đời Thông t số 73/TTg ngày 7/7/1962của Thủ tớng chính phủ quy định về việc quản lý đất t nhân cho thuê, đất vắngchủ, đất bỏ hoang ở nội thành, nội thị

Đất ở đô thị chủ yếu là dùng để phục vụ nhu cầu về xây dựng cơ bản,

mở mang đô thị, phát triển kinh tế nhng lúc đó một số t nhân vẫn còn chiếm hữu

đất để cho thuê, bóc lột, một số khác lại chiếm hữu bất hợp pháp một số đấtcông, đất vắng chủ để cho thuê, tự sử dụng và mua đi bán lại…ở n Việc cho thuê vàquản lý đất không hợp pháp của t nhân nh vậy đã gây trở ngại đến đời sống củangời dân, ngời lao động đi thuê đất, ảnh hởng đến việc xây dựng, mở mang thànhphố…ở n Hình thức bóc lột về cho thuê đất nh vậy là không phù hợp trong giai đoạnCách mạng XHCN ở Miền Bắc nớc ta

Trớc tình hình đó đòi hỏi Nhà nớc phải tiến hành việc quản lý toàn bộ

đất đai ở đô thị Trớc mắt là phải quản lý đất cho thuê của t nhân, đất vắng chủ,

đất bỏ hoang để xoá bỏ tàn d bóc lột lạc hậu về đất đai, chấm dứt tình trạngchiếm hữu không hợp pháp về các loại đất công, đất vắng chủ, góp phần thuậnlợi cho sự nghiệp xây dựng XHCN ở thành thị Sự ra đời của Thông t 73/TTgngày 7/7/1962 của Thủ tớng Chính phủ nhằm vào các yêu cầu đó Cùng với sự ra

đời của thông t này đã khởi đầu cho việc quản lý một loại nhà chính sách mới ởcác thành phố, thị xã nói chung và ở Hà nội nói riêng đó là loại nhà chính sáchquản lý theo thông t 73/TTg

đi Đùng một cái lại có sự chỉ đạo từ trên thay đổi chủ trơng không cho ngời Hoabán nhà gây nên tình trạng dở dang về mặt chính sách quản lý, giải quyết rấtphức tạp kéo dài đến tận ngày nay Theo số liệu thu thập lúc đó có 1237 hộ Hoa

có nhà t nhân bỏ lại với diện tích bằng 260099 m2 từ đây lại xuất hiện thêm mộtdạng nhà vắng chủ mới của ngời Hoa trong đó không ít trờng hợp đã bán sangtay cho ngời Việt nhng không đợc sang tên

ở thành phố Hà nội thì nhà ngời Hoa đợc xếp vào một trong các loại nhàvắng chủ còn ở các thành phố khác thì loaị nhà này đợc liệt kê vào loại nhà củanhững ngời xuất cảnh hợp pháp hoặc không hợp pháp

Theo số liệu thống kê đã rà soát năm 1995 hiện có 215 ngôi nhà quản lýtheo các văn bản về quản lý nhà của ngời Hoa ra nớc ngoài trong giai đoạn từ

1978 đến 1979

Tóm lại thì nhà chính sách bao gồm nhiều loại : nhà vắng chủ, nhà CTHD,nhà cải tạo, nhà ngời Hoa Mỗi loại nhà lại đợc phân ra thành nhiều loại nhỏkhác nhau Sự hình thành của từng loại nhà chính sách thờng gắn với các chính

sách của Nhà nớc về quản lý và cải tạo nhà cửa, nó gắn cùng với cả lịch sử vàocác thời điểm nhất định

2.Điều kiện tự nhiên

Thành phố Hà nội là thủ đô của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,

Hà nội nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, giới hạn trong khoảng toạ độ địa lý

là 200 54' đến 21022' vĩ độ Bắc 105042' đến 106002' kinh độ Đông

- Phía bắc giáp Bắc Ninh, Thái Nguyên

- Phía đông giáp Hng Yên

- Phía nam giáp Hà Tây

- Phía tây giáp Hà TâyThành phố Hà nội có bề dày lịch sử rất đáng tự hào với gần 1000 nămThăng Long Ngay từ xa xa nơi đây đã là nơi đóng đô của nhiều thời đại phongkiến, là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của cả nớc

Trớc đây Hà nội gồm có 4 quận nội thành: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trng,

Đống Đa, Ba Đình với diện tích là 40 km2, 83 phờng, 109 xã cùng với sự pháttriển kinh tế xã hội của Hà nội, với tốc độ đô thị hoá diễn ra rất nhanh thì sốquận nội thành của Hà nội cũng đợc tăng lên và cho đến nay gồm có 9 quận nộithành : Hoàn Kiếm, Hai Bà Trng, Đống Đa, Ba Đình, Tây Hồ, Thanh Xuân, CầuGiấy, Hoàng mai, Long Biên

Hà nội nằm trong vùng châu thổ sông Hồng với điạ hình đẹp, bằng phẳng

ít phức tạp rất thuận lợi cho việc phát triển đa dạng nền kinh tế với các ngànhnông nghiệp, công nghiệp, thơng mại, dịch vụ du lịch, xây dựng…ở n Đây cũng làmột trong những điều kiện thuận lợi tạo ra những u thế cho Hà nội trong việcthúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng nhà đất

Hà nội có rất nhiều đầm, hồ tự nhiên hệ thống kênh rạch và sông ngòi khádày đặc dùng để tới tiêu trong nông nghiệp và sử dụng trong sinh hoạt cũng nhtrong các ngành khác Do yêu cầu của quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ mànhiều ao hồ đã bị san lấp để lấy đất cho xây dựng Hiện nay một số đầm lầy vàvùng trũng ở Thanh Trì và Đông Anh đã đợc cải tạo để kết hợp giữa thả cá vớitrồng lúa, trồng hoa…ở n Khu vực nội thành tập trung khá nhiều hồ nh hồ HoànKiếm, hồ Bảy Mẫu, Ba Mẫu, Thiền Quang, Văn Chơng, Thủ lệ, Giảng Võ…ở nCùng với hệ thống sông ngòi tạo nên hệ thống thuỷ văn rất đa dạng của Hà nộivới ý nghĩa rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo đời sốngsinh hoạt cho nhân dân thủ đô đặc biệt trong giao thông, sinh hoạt,sản xuất, đảmbảo cảnh quan môi trờng, điều hoà không khí, giảm tác hại của ô nhiễm môi tr-ờng do sản xuất, sinh hoạt của thành phố gây nên

Khí hậu của Hà nội khá tiêu biểu cho khí hậu của Miền Bắc với đặc điểm

là khí hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, mùa hè nóng lắm ma nhiều và mùa đông lạnhkhô và hanh

Nằm trong vùng nhiệt đới Hà nội quanh năm nhận đợc lợng bức xạ rất dồidào, số giờ nắng trung bình lớn với năng lợng bức xạ trung bình cao và nhiệt độtrung bình cũng cao( 23,50C) Do ảnh hởng của biển mà Hà nội có độ ẩm và lợng

ma khá lớn với lợng ma trung bình hàng năm khoảng 1680 kế toán Đặc điểmkhí hậu rõ nét của Hà nội là sự thay đổi khác biệt rõ ràng của hai mùa trong năm

là mùa đông và mùa hè Mùa hè thờng kéo dài từ tháng 5 đến tháng 9, mùa đôngthờng kéo dài từ tháng 11 đến tháng3 năm sau

Với điều kiện thời tiết khí hậu nh vậy tạo điều kiện cho Hà nội có thể pháttriển một nền nông nghiệp sinh thái đa dạng đặc biệt trong điều kiện hiện naykhi đòi hỏi của cuộc sống tăng lên, nhu cầu của con ngời không chỉ dừng lại ở

"ăn no, mặc ấm" mà nhu cầu của họ đã trở thành "ăn ngon, mặc đẹp"và hởng thụcác thành quả lao động với thu nhập ngày càng cao thì đây cũng chính là điềukiện để phát triển một thị trờng rau quả sạch với giá trị kinh tế rất cao đồng thờitạo điều kiện để phát triển các cây trồng hoa, trồng cây cảnh và các khu du lịchsinh thái

Bên cạnh những lợi thế do điều kiện tự nhiên mang lại thì nó cũng gây ranhững khó khăn cho sản xuất và đời sống nh tạo điều kiện cho các loại vi khuẩn,

vi rút gây bệnh sinh trởng phát triển nhanh gây ảnh hởng đến sức khoẻ con ngời

và làm cho các thiết bị sản xuất, các vật liệu xây dựng nhanh bị h hỏng, xuốngcấp Do đó trong sinh hoạt, ta cần có những biện pháp để phòng chống sự gâybệnh của các vi khuẩn có hại còn trong sản xuất và xây dựng ta cần lựa chọn cácthiết bị và các vật liệu phù hợp với điều kiện của Hà nội

Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội của Hà nội thì quá trình đô thị hoádiễn ra rất mạnh mẽ làm cho quy mô của thành phố cũng đợc mở rộng và cónhiều thay đổi Trớc đây Hà nội chỉ có 4 quận nội thành nhng nay quy mô thànhphố mở rộng và số quận nội thành đã tăng lên đến 9 quận Song do bối cảnh lịch

sử hình thành của loại nhà chính sách và sự ra đời của nó gắn liền với các chínhsách về quản lý, cải tạo nhà cửa từ hơn 40 năm trớc nên các loại nhà chính sáchchỉ tập trung ở 4 quận cũ của Hà nội là : Hoàn Kiếm, Hai Bà Trng, Ba Đình,

Đống Đa và hai phờng của quận Tây Hồ là phờng Yên Phụ và phờng Thuỵ Khuê(do tách từ quận Ba Đình sang) Trong đó Hoàn Kiếm là quận tập trung số lợngnhà chính sách lớn nhất sau đó đến Hai Bà Trng rồi đến Ba Đình Còn ở quận

Đống Đa thì chỉ có một số lợng nhỏ nhà chính sách, vì thế mà đến nay các loạinhà này tập trung một phần lớn trong các khu phố cổ của Hà nội nên việc quản

lý và sử dụng nó còn đợc thực hiện theo một cơ chế riêng nhằm bảo tồn các giátrị văn hoá riêng của Hà nội với những nét kiến trúc độc đáo, cổ xa

Nh vậy với thời gian tồn tại lâu dài kết hợp với điều kiện thời tiết khí hậucủa Hà nội đã làm cho chất lợng nhà ở các khu phố cổ, khu phố cũ nói chung vàcác loại nhà chính sách nói riêng đã xuống cấp rất nhiều, không đảm bảo cho đờisống của nhân dân Vì thế mà tình trạng cơi nới, sả chữa, nâng cấp trái phép đốivới các loại nhà này diễn ra thờng xuyên và ở mọi nơi với tỷ lệ cao Điều này đặt

ra cho ngành quản lý đất đai, nhà đất cũng nh các cơ quan hữu quan cần cónhững biện pháp phù hợp trong tổ chức quản lý, sử dụng các loại nhà này đặcbiệt là đối với việc sửa chữa, nâng cấp để vừa đảm bảo cho ngời dân có đợc chỗ

ở an toàn, thuận tiện nhng đồng thời cũng gìn giữ, bảo tồn và phát huy đợc cácgiá trị văn hoá đặc trng của Hà nội nơi các phố cổ

3.Điều kiện kinh tế xã hội

Hà nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, khoa học kỹ thuật, giáo dục

đào tạo, du lịch, dịch vụ, thơng mại của cả nớc và là đầu mối giao thông quantrọng trong nớc và quốc tế Hà nội thuộc loại đô thị đông dân với dân số tính đếnngày1 tháng4 năm 99 là 2.655.493 ngời trong đó dân nội thành là 1.409.255 ng-ời(50,07%) Mật độ dân số của Hà nội 2883,3 ngời / km2, mật độ này cao gấp 12lần mật độ trung bình của cả nớc Tuy nhiên sự phân bố dân c không đồng đềuvới sự tập trung chủ yếu ở các quận nội thành

Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội ngày càng mạnh tạo ra sức hút về lao

động và việc làm càng lớn làm cho dân nông thôn đổ ra Hà nội ngày càng đông

và tăng lên một cách nhanh chóng gây ảnh hởng đến đới sống kinh tế xã hộicũng nh an ninh trật tự của Hà nội

Kinh tế của Hà nội ngày càng phát triển với cơ cấu phức tạp điều này phụthuộc vào sự đa dạng phong phú trong các nguồn lực về tự nhiên, kinh tế, xã hội.Gần đây cùng với sự phát triển của thủ đô Hà nội thì cơ cấu kinh tế nông nghiệp

và nông thôn ngoại thành cũng có những chuyển biến tích cực

Do sự thay đổi của điều kiện kinh tế xã hội làm cho nhu cầu về nhà ở cũngthay đổi nhiều Trớc đây mỗi gia đình bao gồm nhiều thế hệ cùng sống chungtrong một ngôi nhà và yêu cầu về nhà ở phần lớn chỉ đơn giản là có đợc một nơi

ở an toàn, ổn định Nhng đến nay thì mô hình gia đình truyền thống không cònchiếm u thế mà thay vào đó là những mô hình gia đình hạt nhân (gồm 2 thế hệ)với yêu cầu tách hộ ngày càng nhiều và các yêu cầu về nhà ở cũng thay đổinhiều Trong mỗi ngôi nhà cần có nhiều phòng với những chức năng riêng với

đầy đủ tiện nghi và mỗi thành viên trong gia đình cũng cần có những phòngriêng để thuận lợi cho sinh hoạt, học tập, làm việc Qua đó ta thấy khi điều kiệnkinh tế xã hội thay đổi thì nhu cầu về nhà ở cũng thay đổi rất lớn, nó kéo theo sựthay đổi về công năng, kết cấu của ngôi nhà theo hớng hiện đại, phù hợp với sựphát triển kinh tế xã hội

Hà nội là đầu mối tập trung hầu hết các trờng đại học lớn và có điều kiệnphát triển nên rất thuận lợi trong việc thu hút lao động và có điều kiện đợc sử

dụng những lao động với trình độ cao và tay nghề thành thạo Đây là điều kiệnrất quan trọng để thúc đẩy và khơi dậy những tiềm năng vốn có của mình làmcho kinh tế Hà nội phát triển xứng đáng với vai trò, vị trí của thành phố

Bên cạnh những thuận lợi tạo ra do điều kiện kinh tế xã hội của Hà nội thì

nó cũng gây ra những khó khăn và áp lực cần giải quyết trong quá trình pháttriển Cùng với dòng lao động đổ tới Hà nội từ các vùng nông thôn phụ cận thì

nó cũng làm đảo lộn đời sống, sinh hoạt của nhân dân thủ đô; gây ra nhiều vấn

đề về trật tự an ninh, tệ nạn xã hội mà các cơ quan Nhà n ớc và chính quyềnthành phố cũng nh các tổ chức xã hội có liên quan cần phải có biện pháp quản lýcho phù hợp

II Tổng quan về tình hình quản lý và sử dụng.

1. Thực trạng về tình hình quản lý và sử dụng nhà ở trên địa bàn Hà nội

Trớc ngày 1/11/1992, do nhận thức không đầy đủ về vấn đề phát triển nhà

ở đô thị nói chung và nhà ở tại Hà nội nói riêng nên chỉ đơn thuần dựa vào khảnăng của Nhà nớc là chủ yếu Do yêu cầu của tình hình mới đặt ra nên từ ngày1/1/1992 Đảng và Nhà nớc thực hiện việc xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở và cóchủ trơng t nhân hóa đối với nhà ở vì vậy để thấy rõ đợc thực trạng trong quản lý

và sử dụng nhà ở trên địa bàn thành phố Hà nội ta chia quá trình phát triển nhà ởtại Hà nội thành hai thời kỳ:

- Nhà ở Hà nội dới thời bao cấp ( từ năm 1954 đến ngày 30/10/1992)

- Nhà ở Hà nội trong thời kỳ đổi mới( từ 1/11/1992 đến nay)

1.1.Trong thời kỳ bao cấp (từ 1954 đến 30 tháng 10 năm 1992)

Hà nội là một thành phố đông dân và có tổng quỹ nhà ở lớn thứ hai của cảnớc trong đó vấn đề nhà ở tại các khu phố cổ và các khu phố cũ là một vấn đềquan trọng:

- Nhà ở trong các khu phố cổ: Phần lớn nằm trong36 phố phờng cũ với đặcthù là nhà hìnhống, xây dựng đã quá lâu( khoảng đầu thế kỷ 20 ) đến nay đã hếtniên hạn sử dụng, vệ sinh môi trờng rất kém với khoảng 4.000 hố xí hai ngăn và

hố xí thùng, cống rãnh xuống cấp, nhiều đoạn bị h hỏng nặng đó là những ngôinhà hình ống chỉ dựa vào nhau mà tồn tại với điều kiện ở không đảm bảo, tìnhtrạng nhà ở bị dột, thấm, thiếu ánh sáng là tình trạng phổ biến

Theo số liệu điều tra năm 1980 của Sở nhà đất ở phờng Hàng Buồm có :+ 10% nhà thuộc diện h hỏng nặngnguy hiểm đến tính mạng và có nguy cơsụp đổ,phỉphá bỏ và xây dựng lại

+ 50% nhà bị h hỏng nặng phải sửa chữa lớn

+ 30% nhà h hỏng vừa phải cần đợc trùng tu

+10% nhà còn tốt, h hỏngnhẹ, cần sửa chữa và duy trì thờng xuyên

-Nhà ở tại các khu phố cũ:các nhà này nẳmtong các quận Hoàn Kiếm,Hai BàTrng,Ba Đình; đa số lànhữngnhà biệt thự theo kiểu Pháp với kiến trúc rất đẹp cần

đợc gìn giữ và tôn tạo Những khu phố này hiện nay đã xuống cấp rât nhiều dothời gia sử dụng đã lâu, do thời tiết do sử dụng sai mục đích,quá tải, chung

Mặt khác do Hà nội chịu ảnh hởng lớn cúa các cuộ chiến tranh cộng thêmvới điều kiện về thời tiết và khí hậu của Hà nội, đã làm cho hầu hết các ngôi nhà

ở các khu phố cổ và các khu phố cũ, bị xuống cấp, h hỏng nhiều làm cho tìnhtrạng sửa chữa, nâng cấp, cơi nới nhà ở tại các khu phố này cũng diễn ra rất lộnxộn mà các cơ quan hữu quan không thể kiểm soát đợc Trớc thực trạng nh vậy

đòi hỏi các cơ quan, ban ngành liên quan cần có nhữngbiện pháp kịp thời trongquản lý và sử dụng nhà ở tại các khu vực này nhằm ngăn chặn tình trạng trên,

đồng thời bảo đảm đợc điều kiện ở cho nhân dân và bảo tồn đợc các giá trị kiếntrúc cổ

Trong thời kỳ này với hình thức bao cấp về nhà ở Nhà nớc đã đứng ra quản

lý, sử dụng và phân phối nhà ở cho nhân dân do nhận thức không đầy đủ nên sựphát triển nhà ở tại Hà nội trong thời kỳ này chủ yếu dựa vào khả năng của Nhànớc là chính, cha phát huy đợc khả năng của nhân dân trong xây dựng, phát triểnnhà ở Cơ chế quản lý bao cấp, buông lỏng quản lý trong một thời gian dài đãkìm hãm đáng kể sự phát triển nhà ở trong nhân dân với hậu quả là nhà ở thì chậtchội, diện tích ở quá hẹp, không đảm bảo và đã ảnh hởng tới việc bố trí sinh hoạttrong gia đình, ảnh hởng tới quá trình tái sản xuất sức lao động và qua đó ảnh h-ởng tới quá trình sản xuất kinh doanh Đặc biệt là những gia đình truyền thốngvới mô hình truyền thống, có thành phần nhân khẩu phức tạp nhng do khônggian chật hẹp phải chung đụng khiến cho không khí trong gia đình trở nên căngthẳng, có khi xảy ra xung đột trong gia đình, gây ảnh hởng đến việcgiáo dục concái Trong nhiều hộ với diện tích ngôi nhà rất nhỏ( chỉ khoảng trên dới 10 m2 )

đã đợc dùng vào rất nhiều việc nh làm nơi ở nơi tiếp khách, chỗ học tập của concái điều này đã ảnh hỏng lớn tới các sinh hoạt của mọi thành viên trong gia đình

đặc biệt là ảnh hởng tớiviệcgiáo dục học tập của con cái Điều kiện ở không đảmbảo còn là những nguyên nhân gây ảnh hởng tới những mối quan hệ giữa nhữnggia đình sống cạnh nhau

Theo điều tra xã hội học trong các năm 1979,1980 đa số các gia đình đợc hỏi

ý kiến đều cho là điều kiện ở đã gây ảnh hởng tới sức khoẻ của họ

- 72% số gia đình cho là điều kiện ở hiện tại đã có ảnh hởng xấu tới việcnâng cao năng suất lao động và trình độ chuyên môn nghiệp vụ

- 25% số gia đình cho điều kiện ở kém là một trong những nguyên nhângây bất hoà trong gia đình

Đối với nhà ở chính sách thì do đặc điểm là chung đụng, đan xen giữanhiều hình thức sở hữu nên tình trạng sử dụng chung các phần diện tích phụ nh:sân, công trình phụ, cầu thang, lối đi…ở n là hiện tợng phổ biến Đây là một trongnhững nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại,kiện tụng (khoảng80% các vụ tranh chấp về nhà ở thuộc loại này phát sinh do tranh chấp diện tíchphụ) đối với nhà thuộc diện chính sách Qua một số nghiên cứu đã khẳng định đ-

ợc mối tơng quan giữa điều kiện ở chật chội, chung đụng sở hữu nhất là sử dụngchung các phần diện tích phụ với những xích mích, va chạm trong việc sử dụng,

sở hữu nhà chính sách giữa các gia đình có liên quan

Cũng do đặc điểm của nhà chính sách là đan xen giữa nhiều hình thức sởhữu trong cùng một ngôi nhà, một biển số nhà đặc biệt là tình trạng sử dụngchung diện tích phụ nhiều khi đã dẫn đến tình trạng "cha chung không ai khóc",mỗi ngời đều không có ý thức, không tự giác trong việc quản lý, sử dụng cácphần diện tích sử dụng chung gây nên mất vệ sinh, ô nhiễm môi trơng, tự do cơinới trái phép

Trong thời kỳ này Nhà nớc đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở

Ch-ơng trình quốc gia về nhà ở đợc thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho những ngờilàm việc trong khu vực kinh tế Nhà nớc ở các đô thị trong đó có Hà nội Bằngvốn ngân sách Nhà nớc đã xây dựng các khu tập thể 2-5 tầng theo mô hình củaLiên Xô thời kỳ đó để phân phối cho cán bộ công nhân viên làm việc trong khuvực kinh tế Nhà nớc

Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở nh chính sách vốn đầu t,cơ sở hạ tầng, chế độ phân phối, tiền thuê nhà…ở nđã góp phần giải quyết đợc một

bộ phận nhu cầu nhà ở cấp bách tại Hà nội Song theo cách thức này đã tạo ranhiều vấn đề nan giải đặc biệt là gây nên sự mất công bằng giữa các cơ quan, xínghiệp, các nhóm ngời lao động trong khu vực kinh tế Nhà nớc đồng thời dothiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị, Nhà nớc mới chỉ chú ý tới việcxây dựng nhà ở chứ cha chú ý tới quy hoạch không gian đô thị một cách tổngthể, thiếu cơ sở hạ tầng và không đồng bộ

Tính bao cấp tuyệt đối trong mô hình nhà ở còn đợc thể hiện trong việccấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1%lơng), chỉ mang tính chất tợngtrng Với tiền cho thuê nh vậy, Nhà nớc không đủ kinh phí để duy tu, sửa chữa,nâng cấp do đó nhà ở đã xuống cấp nhanh chóng và gây nên những thiệt hại,lãng phí lớn trong quản lý, sử dụng nhà ở

Trong khoảng thời gian từ 1975- 1985 một chơng trình nhà ở quốc gia đã

đợc ban hành và triển khai thực hiện Kết quả là tỷ lệ nhà ở xây dựng lớn của Hànội trong thời kỳ này đạt 37,1%

Qua đó ta thấy trong thời kỳ này Nhà nớc muốn đóng vai trò là ngời sảnxuất và cung cấp nhà ở cho một bộ phận dân c đô thị nói chung và dân c Hà nộinói riêng nhng thực tế Nhà nớc đã không thể thực hiện đợc do nhiều nguyênnhân trong đó có hai nguyên nhân chính

- Do mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở rất lớn Nhu cầu về nhà ở thìnhiều song kinh phí của Nhà nớc lại rất eo hẹp Việc phân phối nhà ở mặc dù có

sự kiểm soát chặt chẽ song không thể tránh khỏi sự mất công bằng giữa cácngành, các cơ quan, các xí nghiệp và các nhóm ngời lao động trong khu vực Nhànớc làm cho tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về nhà ở thờng xuyên xảy ra

- Việc cung cấp nhà ở theo hớng bao cấp làm cho ngời dân Hà nội không

có cơ hội và không có ý thức trong việc tự chăm lo đến vấn đề nhà ở của mình

mà chỉ thụ động, trông chờ vào Nhà nớc

- Mặc dù Nhà nớc đã có nhiều cố gắng, xây dựng thêm hàng triệu m2 đểgiải quyết nhà ơ cho hàng chục vạn gia đình nhng cũng chỉ mới giải quyết đợcnhà ở cho 30% số cán bộ công nhân viên chức trong khu vực Nhà nớc, 70%cònlại vẫn phải tự lo lấy nhà ở của mình bằng nhiều cách thức khác nhau hoặc sốngtrong những điều kiện hết sức khó khăn

1.2.Nhà ở trong thời kỳ đổi mới ( từ 1.11.1992 đến nay)

Sau một thời gian dài thực hiện cơ chế bao cấp về nhà ở và tình trạngbuông lỏng trong quản lý nhà ở đã để lại một lỗ hổng lớn và kìm hãm sự pháttriển của nhà ở trớc tình hình đó Đảng và Nhà nớc đã có những thay đổi trongquản lý đối với nhà ở Từ đây Nhà nớc xoá bỏ bao cấp đối với nhà ở, khuyếnkhích, tạo điều kiện để ngời dân tự xây dựng nhà ở cho mình

Trong giai đoạn này cùng với việc các chính sách đổi mới, đa nền kinh tế

từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trờng với chủ trơng phát triểnnền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nớc theo định h-ớng của Nhà nớc trong đó có lĩnh vực nhà ở Từ đó các vấn đề liên quan đếnquản lý, sử dụng nhà ở cũng có nhiều thay đổi

Sau khi Đảng và Nhà nớc thực hiện việc xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở,

có chủ trơng t nhân hoá về nhà ở, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 113/TTg ngày 27/11/1992 về giá cho thuê nhà ở và đa tiền nhà ở vào tiền lơng, Quyết

định số 33/ TTg ngày 5/2/1993 về chuyển việc quản lý quỹ nhà thuộc sở hữuNhà nớc sang phơng thức kinh doanh, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về bánnhà thuộc quyền sở hữu Nhà nớc cho ngời đang thuê

Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đã

đợc triển khai Pháp lệnh nhà ở đợc ban hành ngày 6/4/1991 đã đợc thực hiệncùng với hàng loạt các văn bản dới luật của Chính phủ và các Bộ ngành liên quan

đặc biệt là việc khuyến khích, tạo điều kiện để nhân dân tự lo chỗ ở cũng nhquyền của ngời sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở ngày càng đợc mở rộng và đợcpháp luật bảo vệ đã tạo ra hành lang pháp lý để ngời dân yên tâm đầu t phát triểnnhà ở và

khai thác tối đa công dụng, lợi ích của ngôi nhà Vì vậy mà tình hình xây dựngnhà ở diễn ra khắp nơi nhà ở mọc lên nh nấm Đến năm 1990 tại các đô thị đã có1/3 số lợng nhà ở đợc xây dựng bằng tiền của nhân dân và đến năm 1992 vốn

đầu t xây dựng nhà ở của các cơ quan, xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn củaNhà nớc (không kể một phần tơng tự do nhân dân xây dựng trái phép)

Mặc dù Nhà nớc đã xoá bỏ bao cấp về nhà ở, tạo điều kiện cho nhân dân

tự lo chỗ ở song do cơ chế bao cấp kéo dài, ngời dân cha quen với cơ chế mới

nên nhiều ngời vẫn trông chờ vào Nhà nớc, làm chậm tốc độ xây dựng, phát triểnnhà ở trên địa bàn thành phố Hà nội, nhịp độ xây dựng của Hà nội cha đáp ứngkịp với nhu cầu của ngời dân và tốc độ xây dựng nhà ở của Hà nội so với tốc độbình quân tại các đô thị trong cả nớc vào loại thấp (đạt 5,1% trong giai đoạn1991-1995) Song sự chuyển biến trong cơ cấu chủ thể tham gia xây dựng, pháttriển nhà ở thì rất rõ ràng, theo số liệu thống kê của Sở nhà đất Hà nội thì tronggiai đoạn từ 1991-1995 Hà nội xây dựng đợc 700.000m2 nhà ở mới (theo kếhoạch phải xây dựng 1.000.000m2) trong đó 70% là do nhân dân tự xây dựng và

tỷ lệ này có xu hớng tăng dần, đến năm 1994 thì tỷ lệ này đạt 84% nhà ỏ mới dodân tự xây dựng

Trong những năm trở lại đây do cơ chế quản lý thay đổi, đợc Nhà nớckhuyến khích tạo điều kiện nên ngời dân Hà nội đã bỏ vốn xây dựng, cải tạo, sửachữa, cơi nới thêm hàng triệu m2 nhà ở Nhng do tỷ lệ tăng dân số của thành phốcòn cao do tác động đô thị hoá mạnh và bùng nổ trong việc di c từ các nơi kháckéo về Hà nội nên diện tích nhà ở bình quân tính theo đầu ngời của Hà nội vẫncòn quá thấp

Theo thống kê thì diện tích nhà ở bình quân đầu ngời của Hà nội qua một

số năm đợc thể hiện trong bảng dới đây

Đàm, Định công, một số khu nhà ở cao tầng…ở n Đây là mô hình nhà ở hiện đại,

đạt hiệu quả kinh tế và nó góp phần giải quyết một lợng lớn về nhu cầu nhà ởtrên điạ bàn Hà nội trong thời gian qua Để thực hiện đợc kế hoạch đặt ra là đếnnăm 2010 diện tích nhà ở bình quân tính theo đầu ngời tại Hà nội đạt 8m2 thìthành phố cần nghiên cứu phát triển nhà ở theo mô hình mở rộng việc xây dựngcác khu đô thị mới và các khu chung c cao tầng Đây là hớng phát triển nhà ởtrong tơng lai nhng đồng thời cũng là mô hình mới áp dụng tại Việt nam nênchúng ta cũng phải tập trung nghiên cứu để tìm ra những thuận lợi, khó khăntrong việc phát triển nhà ở theo mô hình này góp phần thúc đẩy việc xây dựng,

phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà nội, giải quyết đợc nhu cầu về nhà ởcho ngời dân thủ đô

Khi đời sống xã hội đợc chú trọng nâng cao cùng với nhu cầu ở rộng hơncủa mọi ngời, thì ai cũng muốn sinh hoạt khép kín, có đầy đủ tiện nghi, khôngchung đụng với ngời ngoài Khi diện tích sử dụng quá chật, các hộ đã tự lấnchiếm các diện tích phụ, công trình phụ trớc đây để sử dụng chung, để cải tạo lạithành diện tích ở hoặc diện tích phụ của riêng mình Tại những biển số nhàkhuôn viên rộng, hoặc ít hộ sử dụng thì việc thoả thuận tự hoạch định phân chiadiện tích phụ, công trình phụ rất dễ dàng, không phát sinh tranh chấp khiếu kiện.Tại những biển số nhà khuôn viên hẹp hoặc nhiều hộ sử dụng thì việc sử dụngdiện tích phụ, công trình phụ rất phức tạp, các hộ không thoả thuận thống nhất đ-

ợc với nhau từ đó dẫn đến tình trạng nẩy sinh tranh chấp về diện tích phụ ngàycàng nhiều và gay gắt, có khi dẫn đến hậu quả nghiêm trọng

Trong những ngôi nhà có phần diện tích thuộc sở hữu Nhà nớc, việc phânchia diện tích sử dụng mỗi khi cần chia tách hợp đồng thuê, bán nhà theo Nghị

định 61/CP hoặc giải quyết tranh chấp rất khó khăn

Để có căn cứ giải quyết, hạn chế các tranh chấp, rà soát lại hiện trạngquản lý, sử dụng, cơ quan quản lý nhà đất phải nhanh chóng nghiên cứu, xâydựng chính sách, đa ra các giải pháp, quy định trong việc hoạch định, phân chiadiện tích phụ trong biển số nhà có nhiều thành phần sở hữu, sử dụng

2. Thực trạng quản lý và sử dụng nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố

Hà Nội

2.1.Quỹ nhà ở do Nhà nớc quản lý

Trong quá trình thực hiện các chính sách nhà đất đợc hình thành từ nhiềunguồn khác nhau, do nhiều đầu mối quản lý: một số do ngành nhà đất quản lýcho thuê, một số do các cơ quan, tổ chức tiếp quản trớc đây tự quản, một số cơquan Nhà nớc giao nhà thuộc các diện trên cho ngời sử dụng tự quản lý Hiệntrạng sử dụng cũng có rất nhiều thay đổi về chủ sử dụng, về quy mô, cấu trúcnhà cũng nh công năng của ngôi nhà