tăng cường khả năng huy động vốn của công ty vinaconex – ITC cho dự án cát bà amatina

Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản nghỉ dưỡng vàBất động sản du lịch, hiện nay Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch VinaconexVinaconex- ITC đang là ch

LỜI MỞ ĐẦU

Trong quá trình vận động lên nền kinh tế thị trường của Việt Nam, vốn trở thànhđộng lực cơ bản, việc huy động vốn và sử dụng hiệu quả nguồn lực này là yếu tố quyếtđịnh cho sự thịnh vượng hay suy vong của doanh nghiệp

Một ý tưởng kinh doanh hay nhưng không có nguồn lực tài chính để tiến hành thìđơn thuần vẫn chỉ là một ý tưởng, rất khó biến ý tưởng thành hiện thực

Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản nghỉ dưỡng vàBất động sản du lịch, hiện nay Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex(Vinaconex- ITC) đang là chủ đầu tư của dự án Khu đô thị Cái Giá, Huyện Cát Bà,Thành phố Hải Phòng ( Dự án Cát Bà Amatina) với tổng mức đầu tư lên tới 1 tỷ USD,thời gian thực hiện từ năm 2008- 2016 Với một lượng vốn khổng lồ việc huy động đủvốn tài trợ cho dự án là hết sức cấp thiết Vấn đề đặt ra là huy động như thế nào, khốilượng cần huy động, thời gian huy động…để đảm bảo tiến độ và chất lượng đã đượcduyệt, tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư

Trước những yêu cầu về huy động vốn đặt ra đối với Công ty trong bối cảnh lãisuất vay vốn tăng cao, các Ngân hàng thắt chặt cho vay các dự án bất động sản, thị trườngBất động sản đang trong tình trạng đóng băng, Chính sách quản lí thị trường Bất động sản

có nhiều sự thay đổi, tôi nhận thấy đây là cơ hội thuận lợi để tập trung nghiên cứu, phântích tình hình tài chính và đề xuất các giải pháp huy động vốn thực hiện dự án Do đó tôi

quyết định chọn đề tài “ Tăng cường khả năng huy động vốn của Công ty ITC cho dự án Cát Bà Amatina” là đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình Một

Vinaconex-mặt nâng cao hiểu biết của mình trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh Bất động sản, Vinaconex-mặt khácđưa ra một số gợi ý về cách thức huy động vốn để Công ty Vinaconex- ITC tham khảo

Đề tài của em gồm ba chương :

Chương 1: Cơ sở lí luận về huy động vốn cho đầu tư phát triển các dự án bất động sản.Chương 2: Thực trạng huy động vốn của Công ty Vinaconex- ITC cho dự án Cát Bà Amatina.Chương 3: Một số giải pháp nâng cao khả năng hy động vốn cho dự án Cát Bà Amatina

Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS.TS Phạm Văn Hùng cùng các cán bộ tạiCông ty Vinaconex- ITC đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề này

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CHO ĐẦU TƯ PHÁT

TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định;

Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thể phân thành

3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tưxây dựng và bất động sản đặc biệt

Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản xuất,công trình thương mại – dịch vụ, công trình hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xãhội), trụ sở làm việc…Trong đó nhóm bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai gắnliền với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỉ trọng lớn cả về cơ cấuđầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường

Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu thuộcnhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản…

Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảotồn quốc gia, di sản văn hóa phi vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm của nhómbất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rất thấp

1.1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinhdoanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh bất động sản

Là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bấtđộng sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mụcđích sinh lời

Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất độngsản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giábất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản,quản lí bất động sản.

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

- Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưavào kinh doanh bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trìnhgiao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật, trừ một số loại nhà côngtrình sau đây: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật quốc gia,công trình an ninh, quốc phòng, các công trình được công nhận là di tích lịch sử,văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước, các công trình khác mà phápluật không cho phép kinh doanh

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định củapháp luật về đất đai

1.1.3 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1.3.1 Định nghĩa

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan tớiviệc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhằm mụcđích kinh doanh trong một thời gian nhất định

1.1.3.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản

Theo tính chất, mục đích thì dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể phânthành:

- Dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh

Với các loại hình dự án đầu tư khác, có thể không cần tới đất đai để triển khai,nhưng dự án bất động sản thì buộc phải gắn liền với đất đai và quy hoạch sử dụngđất Chủ đầu tư phải biết được vị trí khu đất, diện tích, các đặc điểm về địa chất, khíhậu, khả năng giải phóng mặt bằng dễ hay khó, tốn kém hay không Đồng thời,cũng phải mô tả được quy hoạch sử dụng đất của lô đất là gì, khu đất đó được quyhoạch là đất công cộng, đất văn phòng, đất ở hay đất hỗn hợp, mật độ xây dựng, hệ

số sử dụng đất…Đây là các yếu tố tác động trực tiếp đến mục đích và phương thứckinh doanh cũng như huy động vốn của dự án Khi biết được các thông tin về ô đất,chủ đầu tư mới tiến hành lập dự án đầu tư, xác định quy mô đầu tư, mục đích đầu

tư, tiến độ thực hiện, cách thức huy động vốn, phương thức kinh doanh

b, Thủ tục pháp lí phức tạp và thời gian thực hiện dự án kéo dài

Mặc dù thủ tục hành chính đối với các dự án đầu tư xây dựng đã được chỉnhsửa, bổ sung theo hướng đơn giản hóa nhưng các chủ đầu tư vẫn phải trải qua mộtdanh mục các thủ tục pháp lí phức tạp, trải dài từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giaiđoạn thực hiện đầu tư cho đến khi kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác sử dụng.Giai đoạn chuẩn bị đầu tư phải làm các thủ tục như: xin thông tin quy hoạch,xin chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập dự án, thủ tục này phải trải qua sự thẩmđịnh của các sở, ngành liên quan, sau đó Sở Kế hoạch đầu tư mới tổng hợp trìnhUBND tỉnh, thành phố xem xét đồng ý hoặc không đồng ý, xin chỉ giới đường đỏ,thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc, các thỏa thuận cấp điện, cấpnước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xin cấp giấy chứng nhận đầu

tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư

Giai đoạn thực hiện đầu tư: Lập phương án giải phóng mặt bằng xin ý kiến củacác ban ngành, nhân dân địa phương, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, lập hồ sơxin giao đất, làm thủ tục nộp tiền thuê đất, thuê thiết kế kĩ thuật, xin phép xây dựng…Giai đoạn kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác sử dụng: làm các thủ tụcthanh toán, xin chứng nhận chất lượng công trình…

Thời gian của cả quá trình từ lúc có ý tưởng dự án tới khi đưa công trình vào

sử dụng tùy vào quy mô có thể lên tới 5 năm hoặc kéo dài hơn nữa Trong đó riênggiai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay trung bình mất tới khoảng 3 năm Việc thủ tụcpháp lý phức tạp đã làm cho doanh nghiệp tốn kém rất nhiều về thời gian, tiền bạc,cũng như cơ hội kinh doanh

c, Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư thường rất lớn

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó quá trình đầu tư phát triển bấtđộng sản đòi hỏi ở nhà đầu tư phải bỏ ra lượng tiền vốn, vật tư, lao động rất lớn.Lượng vốn này nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư Do đó đối vớimỗi dự án cần phải tính toán, lên phương án huy động vốn cụ thể và chi tiết đảmbảo phát huy nguồn lực hiện có, thu hút tối đa các nguồn vốn từ bên ngoài nhằmcung ứng đủ vốn cho dự án hoàn thành đúng tiến độ, đạt được yêu cầu chất lượng

đề ra Những nguồn vốn sau khi huy động phải quản lí chặt chẽ, tránh thất thoátcũng như sử dụng kém hiệu quả

Lao động sử dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường rất lớn Do đó cầnthiết phải xây dựng kế hoạch hợp lí về tuyển dụng, đào tạo và sử dụng cũng nhưnhững chế độ đãi ngộ sao cho đáp ứng cả về số lượng và chất lượng nguồn lao độngcho từng giai đoạn của dự án

Sau mỗi dự án thì xuất hiện một lượng lớn đội ngũ lao động dôi dư Do đó cầnphải chú ý tới các biện pháp tạo việc làm cho các lao động sau dự án Trong quản lícông tác đầu tư cũng cần phải có biện pháp phân bổ các dự án sao cho sử dụng laođộng một cách ổn định, tránh tình trạng có thời điểm thiếu lao động, có thời điểmlại dư thừa lao động

d, Dự án bất động sản chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội vùng, địa phương

Đặc điểm của bất động sản là cố định hay rất khó di chuyển và các bất độngsản được tạo lập thường phát huy tác dụng ở ngay tại nơi nó được tạo dựng nên, do

đó quá trình đầu tư chịu ảnh hưởng của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế xã hội vùng.Trong đó yếu tố quy hoạch phát triển vùng, địa phương có vai trò quyết định tớichiều hướng của hoạt động đầu tư bất động sản Khi tiến hành công cuộc đầu tưnhà đầu tư cần phải nắm vững các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội nơi thực hiện

dự án đầu tư để có thể tính toán được ảnh hưởng của các yếu tố đó đến quá trìnhđầu tư hay các tác động sau này với hoạt động đầu tư

e, Dự án đầu tư phát triển Bất động sản có độ rủi ro cao

Do quy mô vốn lớn, thời kì đầu tư kéo dài, lại chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu

tố tự nhiên, kinh tế xã hội vùng… nên mức độ rủi ro của hoạt động đầu tư thườngcao Ví dụ như rủi ro do quản lí kém, chất lượng công trình không đạt yêu cầu, giánguyên vật liệu tăng, công suất không đạt công suất thiết kế, rủi ro thị trường…

1.2 Vốn và vai trò của vốn trong đầu tư phát triển bất động sản

1.2.1 Các khái niệm

Theo nghĩa chung nhất, Vốn đầu tư là toàn bộ lượng giá trị biểu hiện bằng tiềncủa các loại tài sản tồn tại dưới các hình thức khác nhau được sử dụng cho các hoạtđộng đầu tư Đó có thể là tiền, nguyên vật liệu, tài sản cố định sản xuất, nhân lực,thông tin, giá trị thương hiệu…

Nguồn vốn: là nguồn hình thành vốn đầu tư, đó chính là phần tích lũy được thể

hiện ở dạng giá trị được chuyển hóa thành vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển của

xã hội Xét trên góc độ doanh nghiệp nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp, đơn vịthực hiện đầu tư gồm hai nguồn chính: nguồn vốn bên trong và nguồn vốn bên ngoài

- Nguồn vốn bên trong: Nguồn vốn bên trong hình thành từ phần tích lũy từnội bộ doanh nghiệp (góp vốn ban đầu, thu nhập giữ lại) và phần khấu hao hàngnăm Nguồn vốn này có ưu điểm là đảm bảo tính độc lập, chủ động, không phụthuộc vào chủ nợ, hạn chế rủi ro tín dụng Tuy nhiên nếu chỉ dựa vào nguồn vốnbên trong để tiến hành đầu tư thì quy mô đầu tư sẽ bị hạn chế

- Nguồn vốn bên ngoài: Nguồn vốn này có thể hình thành từ việc vay nợ hoặcphát hành chứng khoán ra công chúng thông qua hai hình thức tài trợ chính: tài trợgián tiếp thông qua trung gian tài chính hoặc tài trợ trực tiếp (thông qua thị trườngchứng khoán, hoạt động tín dụng thuê mua)

Huy động vốn: là việc vận dụng các biện pháp, chính sách để tạo lập mới, bổ

sung nguồn lực tài chính cho dự án từ các nguồn vốn có thể huy động

1.2.2 Các kênh huy động vốn cho một dự án đầu tư bất động sản

1.2.2.1 Huy động vốn chủ sở hữu

a, Tăng vốn điều lệ

“ Vốn điều lệ” là số vốn do tất cả các thành viên góp vào và được ghi nhận vàoĐiều lệ Công ty (Khoản 6, điều 4, luật Doanh nghiệp 2005) Vốn góp có thể bằngtiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trịquyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kĩ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệcông ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty Vốn điều lệ do các thànhviên tự thỏa thuận và cam kết góp vốn Vốn điều lệ của công ty có thể được sử dụngvào các hoạt động kinh doanh, đầu tư của công ty

Theo Luật Doanh nghiệp 2005, tại Việt Nam có thể thành lập các hình thứcdoanh nghiệp: Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty hợp danh,

Công ty tư nhân Xu hướng hiện nay, các công ty được thành lập mới hoặc chuyểnđổi theo mô hình công ty cổ phần, vốn góp tương đương với số lượng cổ phần nắmgiữ, đây chính là hình thức phổ biến, hiệu quả và rất thuận lợi cho việc huy độngvốn, huy động nhân lực Theo điều 24 nghị định 102/2010/NĐ-CP về hướng dẫn chitiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp thì công ty cổ phần thực hiện chàobán cổ phần theo một trong các phương thức sau đây:

- Thông qua phương tiện thông tin đại chúng, kể cả internet;

- Chào bán cho từ một trăm nhà đầu tư trở lên, không kể nhà đầu tư chứngkhoán chuyên nghiệp;

- Chào bán cho một số lượng nhà đầu tư không xác định;

- Chào bán cho dưới một trăm nhà đầu tư đã được xác định;

Hồ sơ, trình tự, thủ tục và điều kiện chào bán cổ phần thực hiện theo quy định cóliên quan của pháp luật về chứng khoán Sau khi kết thúc đợt chào bán cổ phần, công

ty đăng ký lại vốn điều lệ theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Nghị định số43/2010/NĐ-CP ngày 15 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp

b, Quỹ khấu hao

Đây là nguồn vốn hình thành bằng tiền trích khấu hao tài sản cố định Quỹkhấu hao gồm 2 phần: Quỹ khấu hao cơ bản và Quỹ khấu hao sửa chữa lớn Quỹkhấu hao cơ bản dùng để mua sắm, thay thế những tài sản cố định bị đào thải bằngnhững tài sản cố định mới Quỹ khấu hao sửa chữa lớn dùng để sửa chữa, thay thếnhững bộ phận, chi tiết cơ bản bị hao mòn của tài sản cố định Khi doanh nghiệptrích khấu hao, lượng tài sản này sẽ được gửi tại ngân hàng hoặc để dưới dạng tiềnmặt Trong quá trình đó, lượng tiền này tạm thời nhàn rỗi, bên cạnh đó với nhiềudoanh nghiệp, do quá trình sử dụng và gìn giữ máy móc thiết bị tốt, ít phải sửachữa, máy móc hết khấu hao vẫn còn có thể sử dụng mà chưa cần thay mới, do đó

đã dôi ra một lượng vốn khá lớn Lượng vốn này có thể được bổ sung vào vốn kinhdoanh, hoặc vốn đầu tư của doanh nghiệp

Lợi thế của Quỹ khấu hao đó là khoản chi phí hợp lí được hạch toán do đó vừagiúp doanh nghiệp tăng doanh thu, vừa tiết kiệm được tiền thuế

c, Quỹ đầu tư phát triển

Tất cả các doanh nghiệp khi hạch toán được lợi nhuận, thường phải trích lậpcác loại quỹ : Quỹ dự phòng tài chính, quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, quỹ đầu tưphát triển…Đây là một lượng tiền mặt tương đối lớn thường được các doanh nghiệp

bổ sung vào các khoản đầu tư ngắn hạn, hoặc dùng để thanh toán các hợp đồng vớicác nhà thầu khi đến hạn.

1.2.2.2 Huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tài chính

Một công ty đầu tư kinh doanh bất động sản có thể đảm bảo ngân sách cho dự

án thông qua hình thức đi vay thế chấp một số tài sản của công ty như một hìnhthức đảm bảo cho khoản tiền vay Các ngân hàng thương mại và các công ty tàichính thường chấp nhận các loại tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đai, các loạimáy móc thiết bị, các loại bất động sản, những khoản kí quỹ có thời hạn, chứngkhoán, cổ phiếu Đối với các công ty đầu tư bất động sản khi vay vốn để tài trợ chomột dự án bất động sản thì tài sản thế chấp thường chính là quyền sử dụng đất, cácbất động sản sẽ được tạo dựng của chính dự án đó

Ngân hàng không chỉ là một kênh cấp vốn trực tiếp mà ngân hàng còn tham giamột số kênh huy động vốn khác cho việc đầu tư bất động sản như:

- Hối phiếu có đảm bảo bằng Bất động sản: tức là ngân hàng khi nhận thế chấpbằng bất động sản sẽ phát hành hối phiếu được đảm bảo bằng chính tài sản đó Hối phiếu

có giá trị đòi nợ khi đáo hạn, có thể chiết khấu, được giao dịch trên thị trường tiền tệ

- Nghiệp vụ tín thác Bất động sản: Ngân hàng được chủ đất chuyển quyền sử dụng

đất và chịu trách nhiệm quản lý Ngân hàng nhận uỷ thác sẽ cho vay thực hiện dự án Bấtđộng sản Nghiệp vụ tín thác này có tính chất nửa như trái phiếu nửa như cổ phiếu

- Chứng chỉ Bất động sản: Ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo

tiến độ thi công công trình Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa

ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ Chứng chỉBất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản

Theo ước tính hiện nay số vốn đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam có tới hơn60% là vốn vay ngân hàng, có nhiều dự án có tỷ lệ vay ngân hàng chiếm tới 70%-80% tổng vốn đầu tư Đa phần đó đều là các khoản vay trực tiếp có thế chấp, còncác hình thức huy động như hối phiếu có kì hạn, nghiệp vụ tín thác bất động sản haychứng chỉ bất động sản vẫn chưa được phổ biến

1.2.2.3 Vốn huy động từ tiền ứng trước của khách hàng

Có thể huy động tiền ứng trước của khách hàng là một đặc điểm khá nổi bậtcủa việc huy động vốn cho dự án bất động sản, đặc biệt là đối với các dự án xâydựng nhà ở để bán Một số hình thức khác cũng có thể huy động được từ tiền ứng

trước từ người mua, nhưng đối với các dự án bất động sản, do tính khan hiếm củađất đai nên việc này rất thuận lợi Tại Việt Nam nguồn vốn này được các công tybất động sản sử dụng rất phổ biến đặc biệt là với các loại bất động sản nhà ở, một số

dự án văn phòng cho thuê Theo quy định của pháp luật hiện hành của Việt Nam,chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợpđồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hìnhthức ứng tiền trước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

- Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, Chủ đầu tư được phép huyđộng tiền ứng trước lần đầu tiên khi đã hoàn thành một khối lượng công việc nhấtđịnh tùy thuộc vào pháp luật của mỗi nước quy định Ở Việt Nam, lần ứng tiền đầutiên được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng Việc xây dựngxong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp)được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần

xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trìnhnhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng đểđầu tư tạo lập bất động sản

- Khách hàng ứng tiền được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sảntại thời điểm kí hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

- Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thìphải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàngmột khoản lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mạitại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ

- Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trướctrong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trảcho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngânhàng thương mại tại thời điểm trả tiền ứng với thời gian trả chậm

- Việc chọn lãi suất ngân hàng thương mại để tính tiền lãi trả quá hạn đượcthỏa thuận trong hợp đồng

1.2.2.4 Huy động vốn từ các nhà đầu tư

Chủ đầu tư có thể kêu gọi các nhà đầu tư khác bỏ vốn vào để cùng thực hiện

dự án với mình Các dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn rất lớn, thậm chí vượt

xa lượng vốn mà chủ đầu tư có thể huy động được, do đó để cho dự án có thể triển

khai, đạt được những mục tiêu đã đề ra thì cần thiết phải kêu gọi các nhà đầu tưkhác có tiềm năng cùng chung sức để thực hiện dự án Chủ đầu tư có thể chuyểnnhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án cho các chủ đầu tư khác Một số hình thứckêu gọi các nhà đầu tư cho dự án được phép thực hiện tại Việt Nam quy định tạiNghị đinh 71/2010/NĐ- CP :

a, Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II

Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư vớichủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởicông xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án Sau khi đã có các công trình

hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp Iđược ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II

b, Kí hợp đồng hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản.

Để tiến hành các bước chuyển nhượng dự án, các bên liên quan cần phải xem

xét đánh giá hiện trạng của dự án Để có thể hợp tác kinh doanh thì dự án phải thỏamãn các điều kiện:

- Dự án không thuộc trường hợp bị cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồivăn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư do: chủ đầu tư vi phạm cácquy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lí đất đai màkhông có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩmquyền hoặc Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng kể

từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai dự án thực hiện dự án hoặc chậmtiến độ 24 tháng so với tiến độ được duyệt

- Dự án là dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, cóbiên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự

án phát triển nhà ở

- Chủ đầu tư mới phải đáp ứng được các điều kiện sau:

+ Là tổ chức, cá nhân có vốn pháp định từ 6 tỷ đồng Việt Nam trở lên,đăng kí kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật;

+ Đáp ứng được điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tư dự án;

+ Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt;

c, Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng

Tổ chức, cá nhân góp vốn vào dự án sẽ được phân chia lợi nhuận bằng tiền, cổphiếu, hoặc phân chia sản phẩm là nhà trên cơ sở tỉ lệ vốn góp theo thỏa thuận Vớihình thức này Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợpđồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự ánphát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở

và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở Trong trường hợp

mà hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ đượcphân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ởtrong mỗi dự không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

1.2.2.5 Phát hành trái phiếu

Trái phiếu là công cụ nợ do cơ quan công quyền, các công ty đang hoạt độngphát hành nhằm huy động vốn trên thị trường trong đó trái chủ được cam kết cả gốc

và lãi trong một thời gian nhất định Đây chính là một hình thức vay nợ, người mua

và sở hữu trái phiếu được gọi là trái chủ chính là chủ nợ của đơn vị phát hành

a, Trái phiếu công ty

Trái phiếu công ty là các trái phiếu do các công ty phát hành để vay vốn dài hạn.Trái chủ được trả lãi định kỳ và trả gốc khi đáo hạn, song không được tham dự vàocác quyết định của Công ty Nhưng cũng có loại trái phiếu không được trả lãi định

kỳ, người mua được mua dưới mệnh giá và khi đáo hạn được nhận lại mệnh giá Khicông ty giải thể hoặc thanh lý, trái phiếu được ưu tiên thanh toán trước các cổ phiếu

Có những điều kiện cụ thể kèm theo, hoặc nhiều hình thức đảm bảo cho khoản vay.Trái phiếu công ty bao gồm những loại sau:

- Trái phiếu chuyển đổi là loại trái phiếu có thể chuyển đổi thành cổ phiếu phổthông của cùng một tổ chức phát hành theo các điều kiện đã được xác định trongphương án phát hành

- Trái phiếu không chuyển đổi là loại trái phiếu không có khả năng chuyển đổithành cổ phiếu

- Trái phiếu có kèm theo chứng quyền (chứng quyền là quyền mua một số cổphiếu phổ thông nhất định với mức giá được xác định trước trong thời kỳ nhất định)

- Trái phiếu có bảo đảm là loại trái phiếu được bảo đảm thanh toán toàn bộhoặc một phần gốc, lãi khi đến hạn bằng tài sản của tổ chức phát hành hoặc bên thứ

ba hoặc bảo lãnh thanh toán của tổ chức tài chính tín dụng

- Trái phiếu không có bảo đảm là loại trái phiếu không được bảo đảm thanhtoán toàn bộ hoặc một phần gốc, lãi khi đến hạn bằng tài sản của tổ chức phát hànhhoặc bên thứ ba hoặc bảo lãnh thanh tóan của tổ chức tài chính tín dụng.

b, Trái phiếu bất động sản:

Trái phiếu bất động sản cũng là một dạng của trái phiếu công ty Đó là việcphát trái phiếu để đầu tư vào bất động sản hoặc người mua trái phiếu được kèmthêm quyền mua bất động sản - nhà ở hoặc trái phiếu có bảo đảm bằng bất độngsản Tuy nhiên tại nước ta chưa có một văn bản pháp luật chính thức nào đưa ra mộtkhái niệm cụ thể về trái phiếu bất động sản Do đó đây không phải là cách gọi chínhthức được ghi nhận tại các văn bản pháp luật, mà xã hội trong thời gian vừa qua tựđặt tên gọi “trái phiếu bất động sản” cho dễ hiểu, dễ phân biệt và phù hợp với việchuy động vốn phát triển dự án bất động sản Trái phiếu bất động sản có thể gắn vớiquyền mua bất động sản hoặc cũng có thể không gắn với quyền mua bất động sản

Ưu điểm của trái phiếu là công ty có thể gọi vốn đến từ nhiều đối tượng cótiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn bảo hiểm, tài chính… và thủtục pháp lý không quá phức tạp Hơn nữa doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản

và có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc, vàhoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác

Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình này là doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủkhi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu bấtđộng sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúckhoản vay sao cho dự án bất động sản luôn có khả năng trả lãi và gốc

Ở Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có một số công ty phát hành trái phiếugắn với quyền mua bất động sản Trước khi Nghị định 71/2010/NĐ- CP thì chưa cómột văn bản pháp luật nào quy định cụ thể là doanh nghiệp có được phát hành tráiphiếu bất động sản để huy động vốn cho dự án hay không, nhưng việc huy độngvốn qua hình thức phát hành trái phiếu bất động sản là hợp pháp, phù hợp trongkhuôn khổ pháp luật, vì Điều 19.9 của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy địnhchủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu côngnghiệp được “huy động vốn theo quy định của pháp luật” Đồng thời, Điều 77.3Luật Doanh nghiệp cũng ghi rõ “Công ty cổ phần có quyền phát hành chứng khoáncác loại để huy động vốn”, và Nghị định 52/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luậtdoanh nghiệp đã quy định và cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhằm

“thực hiện dự án đầu tư” (điều 4.1), bao gồm dự án bất động sản Việc kèm quyền

mua căn hộ, biệt thự đang thực hiện là quyền lợi của trái chủ, mà không phải nghĩa

vụ của họ và không chịu điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành về bất động sản nhưLuật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản Hay nói cách khác, thỏa thuận nàykhông vi phạm điều cấm của pháp luật, quyền mua căn hộ trong tương lai là mộtquyền gia tăng dành cho người mua trái phiếu, quyền này hợp pháp và đương nhiênchỉ thực hiện được khi đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua nhà theo Luật Nhà ở vàLuật Kinh doanh bất động sản Tuy vậy, để tăng tính minh bạch của thị trường bấtđộng sản, thì Nghị định 71/2010/NĐ- CP đã quy định cụ thể rằng các doanh nghiệpđược phép huy động vốn cho dự án bằng cách phát hành trái phiếu song không đượckèm theo quyền ưu tiên mua nhà hoặc ưu tiên đăng kí mua nhà (Điểm a, khoản 1điều 9, NĐ 71/2010/NĐ-CP)

1.2.2.6 Quỹ tín thác bất động sản

Quỹ tín thác bất động sản hay còn gọi là REIT ( Real estate investment trust) là

mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nóiriêng Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thôngqua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở Thông thường, REITđược đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa40%) REIT có mối liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính, chứng khoán.Chứng chỉ REIT nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu Người nắm giữ chứng chỉREIT cũng sẽ phải chấp nhận rủi ro vì các khoản đầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể

lỗ do thị giá của chứng chỉ qũy cũng sẽ tăng hoặc giảm theo diễn biến của thịtrường địa ốc

REIT được áp dụng khá thành công tại nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Anh,Nhật, Singapore Lần đầu tiên quỹ này xuất hiện tại Mỹ vào khoảng năm 1960, sau

đó lan rộng ra các nước phát triển khác Đến năm 2000, REIT được phát triển rộngrãi ở Châu Âu và Châu Á như Pháp, Đức, Italia, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản,Thái Lan, Malaysia, Hồng Kông,…hiện nay, một số nước khác đang có thị trườngbất động sản phát triển như Ấn Độ, Trung Quốc, Việt Nam,…cũng đang nghiên cứu

về quỹ này Tại Châu Á, mức vốn hóa của quỹ này khá lớn, năm 2010 lên đến 156,8

tỷ USD, riêng Singapore là 28,9 tỷ USD

Ưu điểm của quỹ tín thác bất động sản:

- Nhà đầu tư nào cũng có thể tham gia trực tiếp vào thị trường: ưu điểm lớnnhất mà quỹ này đem lại là bất kể cá nhân, tổ chức nào cũng có thể tham gia vào thị

trường bất động sản cho dù vốn của họ lớn hay nhỏ thông qua hình thức sở hữu mộtphần tỷ lệ tương ứng với vốn góp tại một dự án nào đó, trong khi theo hình thứcthông thường để đầu tư bất động sản cần khoản vốn tương đối lớn Tiền nhàn rỗitrong dân rất lớn, do đó REIT hoạt động thành công sẽ đem lại mức vốn hóa rất lớncho thị trường.

- Kênh huy động vốn mới: Trong tình hình tín dụng thắt chặt, nền kinh tế khókhăn Các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không mấy hiệu quả, thì REIT sẽ làmột kênh huy động vốn mới cần tính đến

- Lợi nhuận các nhà đầu tư được hưởng cao: đầu tư vào cổ phiếu của các công tybất động sản hay tham gia vào REIT có nhiều điểm giống nhau, tuy nhiên sự khácbiệt lớn nhất là mức cổ tức đem lại cho các nhà đầu tư lại khác biệt Gần như hầu hếtcác quỹ này trên thế giới đều chi ra 90% lợi nhuận của quỹ chia cho các nhà đầu tư,chỉ giữ lại khoảng 10% duy trì hoạt động của quỹ, trong khi đó các quỹ chứng khoánhiện nay tỷ lệ giữ lại duy trì và hoạt động thông thường đều khoảng 30% Đây là mộtlợi thế không nhỏ của REIT và là điểm hấp dẫn nhất nhà đầu tư hiện nay

- REIT được ưu đãi về thuế: chính vì được ưu đãi rất nhiều trong việc đóngthuế, cho nên mức cổ tức của quỹ này cho nhà đầu tư là rất cao Gần như trên thếgiới thuế thu nhập được miễn hoàn toàn cho các quỹ này

ro cho nhà đầu tư từ quỹ này Thứ nhất, quỹ này có sự liên thông với thị trườngchứng khoán, tài chính…do đó khi những thị trường này có sự biến động mạnh,thiếu ổn định thì REIT sẽ chịu ảnh hưởng lớn, đặc biệt là những quỹ niêm yết trênthị trường chứng khoán

- Rủi ro trong quản lý dòng vốn: khác với những quỹ đầu tư khác như quỹ đầu

tư chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản…khi quản lý dòng vốn của REIT sẽ khôngđảm bảo an toàn, bởi quỹ này đa phần lợi nhuận là chi cho các cổ đông, vì thế bộmáy hoạt động của quỹ chỉ là một hội đồng các nhà đầu tư, khác với quỹ khác, môhình giống như một Công ty quản lý Chẳng hạn như quỹ chứng khoán lợi nhuận

trích ra cho việc hoạt động khoảng 30%, trong khi đó REIT chỉ 10% Đây là cũng làmột hạn chế của REIT so với các quỹ khác.

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới khả năng huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản

Khả năng huy động vốn của doanh nghiệp là nói tới việc Doanh nghiệp đó cóthể thu hút được bao nhiêu tiền từ mọi nguồn khác nhau cả bên trong lẫn bên ngoàidoanh nghiệp để thực hiện một mục tiêu cụ thể của Doanh nghiệp đó Cụ thể trongtrường hợp này mục tiêu của Doanh nghiệp khi huy động vốn đó là để thực hiện dự

án bất động sản Khả năng huy động vốn được đánh giá trên các khía cạnh :

- Tổng lượng vốn mà công ty có thể huy động được;

- Khả năng đáp ứng nhu cầu về vốn trong từng giai đoạn của dự án;

- Thời gian được phép sử dụng vốn Tức là nói tới thời hạn mà Công ty phải thựchiện nghĩa vụ hoàn trả cả gốc và lãi với các khoản vốn vay;

- Chi phí huy động và chi phí sử dụng vốn huy động được;

- Kết quả do việc sử dụng vốn ;

Khả năng huy động vốn của Doanh nghiệp được đánh giá là tốt khi Dự ánđược đáp ứng đủ nhu cầu về vốn để thực hiện, không có hiện tượng chậm tiến độkéo dài hoặc ngưng thực hiện do không có vốn, thời gian sử dụng vốn phù hợp vớitiến độ dự án, chi phí thấp và sau khi sử dụng đồng vốn đó Doanh nghiệp đạt đượcmục tiêu đã đề ra

Các nhân tố ảnh hưởng tới khả năng huy động vốn của doanh nghiệp cho dự ánđầu tư bất động sản bao gồm:

1.3.1 Sự phát triển của thị trường vốn và thị trường bất động sản

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng lại cóthể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch, thịtrường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tích chấtkhu vực và biến động theo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa cácgiao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lí nhất định trong một thời điểmnhất định Do tính khan hiếm của đất đai, nên thị trường bất động sản bị giới hạnnguồn cung, trong khi dân số ngày một tăng, nhu cầu về bất động sản ngày càng giatăng nhanh chóng, từ đó xảy đến tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độcquyền trên thị trường Đánh giá mức độ phát triển của thị trường bất động sản cónhiều tiêu chí khác nhau, nhưng quan trọng hơn cả là xét đến mức độ tự do cạnh

lượng bên bán bên mua hay không? Khi thị trường bất động sản phát triển, bất độngsản không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống và công cụ tích trữ tài sản mà nó trở thànhmột kênh đầu tư thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Khi đó khả năng huyđộng vốn của các dự án từ vốn góp của các nhà đầu tư hay tiền mua ứng trước củakhách hàng sẽ trở nên thuận lợi và dễ dàng hơn Mặt khác, sự phát triển của thịtrường cũng làm giảm rủi ro khi đầu tư, tăng cường khả năng thu hồi vốn và trả nợcác dự án cũng có thể dễ dàng tiếp cận với các nguồn vốn vay tín dụng hơn.

Khả năng huy động vốn cho thị trường bất động sản còn chịu tác động khôngnhỏ từ thị trường vốn Sự phát triển của thị trường vốn mà biểu hiện rõ nhất là thịtrường chứng khoán đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn cho các dự án.Thông qua thị trường vốn các khoản tiền manh mún, rải rác trong dân cư và các tổchức kinh tế sẽ được huy động Vai trò này được biểu hiện trực tiếp tại thị trườngchứng khoán sơ cấp và sẽ được thúc đẩy, khuyến khích thông qua hành vi của thịtrường thứ cấp Với sự phát triển của thị trường chứng khoán, các công ty,các quỹđầu tư bất động sản ngoài nguồn vốn tự có và vốn vay ngân hàng còn có thể huyđộng thêm vốn cho dự án bằng các hình thức phát hành các chứng khoán liên quantới bất động sản sắp được hình thành So với các hình thức huy động vốn khác thìthị trường vốn có khả năng huy động với quy mô rộng rãi hơn, phương thức thựchiện linh hoạt, đa dạng có thể đáp ứng nhanh chóng nhu cầu về vốn đảm bảo vềhiệu quả và kịp thời trong quá trình thực hiện dự án

1.3.2 Chính sách tài chính tiền tệ

Hiện nay nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn huy động chủ yếu đối vớicác dự án bất động sản Việc thu hút vốn cho thị trường bất động sản nói chung vàcho các dự án nói riêng dễ hay khó tuỳ thuộc vào chính sách tín dụng của từng thời

kỳ là mở rộng hay thắt chặt tương ứng với những giai đoạn phát triển khác nhau củanền kinh tế Lãi suất tiền vay, thời hạn cho vay, lượng vốn vay cũng như các quyđịnh rằng buộc khác khi vay vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng sẽ là yếu tốrất quan trọng để các nhà đầu tư bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng Lãi suất

là công cụ của nhà nước, các tổ chức tín dụng nhằm điều tiết tăng hay giảm vốn chothị trường Nhà nước cũng có các chính sách khuyến khích đầu tư bằng việc sửdụng công cụ lãi suất ưu đãi, nhằm hỗ trợ cho các hoạt động đầu tư kém hấp dẫn(đầu tư các cơ sở hạ tầng, nhà ở xã hội…) Đầu tư bất động sản là lĩnh vực thu hồivốn chậm, do đó việc gia tăng thời hạn cho vay sẽ giúp cho các nhà đầu tư đủ thời

gian để chuẩn bị hoàn trả vốn Các quy định rằng buộc có tác dụng hạn chế rủi rotrong việc cho vay của các tổ chức tín dụng song nó lại cản trở việc tiếp cận vốn củacác dự án, việc nới lỏng hay thắt chặt các quy định rằng buộc này sẽ ảnh hưởngtrực tiếp đến việc tiếp cận vốn của các dự án.

Để nguồn vốn tín dụng có tham gia vào phát triển Bất động sản một cách dễdàng và hiệu quả thì tổ chức tín dụng cần minh bạch hoá và đơn giản quy trình vayđầu tư vào dự án bất động sản, nâng cấp trình độ cập nhật thông tin bất động sản vàthông tin tín dụng đối với bất động sản, đa dạng hoá các hình thức cho vay (ngắnhạn, dài hạn, tín chấp, thế chấp…)

1.3.3 Tính cạnh tranh của dự án

Yếu tố này có vai trò quyết định tới việc huy động vốn cho dự án Trong điềukiện nguồn vốn để phát triển bất động sản có hạn trong khi có rất nhiều các dự áncũng cần huy động vốn, thì yếu tố vượt trội hơn của dự án sẽ quyết định tới việc huyđộng các nguồn vốn từ bên ngoài Đối với các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các tráichủ, những chủ nợ của dự án thì họ quan tâm tới mức lãi suất, khả năng hoàn trả cảgốc và lãi ghi đến hạn Đối với các nhà đầu tư họ lại quan tâm tới mức độ sinh lời của

dự án Với những khách hàng mua nhà ở với nhu cầu sinh sống thì quan tâm tới vị trí

dự án, chất lượng công trình, các công trình phụ trợ…Như vậy tính cạnh tranh của dự

án được thể hiện ở nhiều điểm khác nhau ví dụ như: vị trí của dự án so với các côngtrình giao thông, sự phù hợp với quy hoạch phát triển chung, mức độ phù hợp của cácsản phẩm của dự án với xu thế của thị trường, tiện nghi của sản phẩm, giá bán sảnphẩm, chất lượng công trình, tính độc đáo trong kiến trúc, thời gian thực hiện dự án,lãi suất vay vốn, tỉ suất lợi nhuận, các ưu đãi khác với nhà đầu tư và với kháchhàng…Đặc biệt do đặc điểm của bất động sản là khan hiếm, khó di dời nên yếu tốcạnh tranh lớn nhất của dự án chính là vị trí, với một vị trí đẹp thì dự án luôn được sựquan tâm của tất cả mọi người nhờ đó việc huy động vốn sẽ trở nên dễ dàng hơn

1.3.4 Năng lực của chủ đầu tư

Năng lực của chủ đầu tư thể hiện ở quy mô vốn tự có, tỉ lệ vốn tự có trên tổng

số, vốn đầu tư lớn sẽ tăng khả năng huy động vốn Bên cạnh đó trình độ năng lựcquản lý của chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong tiến độ và hiệu quả của việcđầu tư, nó quyết định mức thành công của các dự án đầu tư thể hiện ở khả năng lập

dự án, tiến hành thực hiện dự án, thiết kế kỹ thuật phù hợp với nhu cầu xã hội, khả

năng đánh giá mức độ rủi ro khi tiến hành dự án Khả năng marketing, xây dựnghình ảnh doanh nghiệp cũng có vai trò quan trọng đối với quá trình huy động vốncho đầu tư phát triển bất động sản.

Ví dụ như Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Sài gòn Thươngtín( Sacomreal) Thành lập năm 2004, sau gần 10 năm hoạt động Sacomreal là mộtthương hiệu đã được khảng định trên thị trường Bất động sản khu vực phía Nam và ởphạm vi cả nước Trong dòng sản phẩm dịch vụ: Tư vấn Tiếp thị - Phân phối BấtĐộng sản, Tư vấn và Quản lý bất động sản, Pháp lý Nhà đất, Thẩm định giá Tài sản

và Bất Động sản, Tư vấn - Thiết kế - thi công Sacomreal đã luôn thể hiện được chất

lượng, uy tín và tính chuyên nghiệp cao Bên cạnh đó, sự trung thành giữ vững cáccam kết với khách hàng, phát triển đa dạng các gói sản phẩm dịch vụ hoàn chỉnh, cácgiá trị gia tăng trên từng sản phẩm đã khẳng định Sacomreal trở thành thương hiệubất động sản hàng đầu Việt Nam, trong việc đem đến cho khách hàng sự hài lòng vềmột cuộc sống chất lượng, tiện ích và hiện đại Sự thành công trong việc Tư vấn Tiếpthị độc quyền cho các Dự án như : Căn hộ An Phú - An Khánh, Sealinks ResortVillas …; cũng như hiệu quả mang về cho Công ty từ việc đầu tư vào các Dự án như

Căn hộ Sacomreal - 584, - Hòa Bình, Căn hộ Cao cấp Belleza,… chính là nhờ vào

mạng lưới khách hàng rộng lớn, đa dạng và kinh nghiệm trong ngành bất động sản;phần khác mỗi Dự án Bất Động sản mà Sacomreal tham gia đầu tư đều đã đượcnghiên cứu và phân tích rất kỹ lưỡng nhằm bảo đảm lợi ích cho Khách hàng và các

Cổ đông của Sacomreal Đội ngũ Sacomreal luôn luôn làm việc với tinh thần đoànkết và lòng nhiệt huyết nhằm mang lại dịch vụ tốt nhất cho khách hàng, đã chinhphục và trở nên một thương hiệu uy tín được khách hàng ưa chuộng cả trong nước

và sự quan tâm của các đối tác trong Khu vực Đông Nam Á Năm 2010, Sacomrealtrở thành một trong mười Nhà Đầu tư Bất Động sản hàng đầu Việt Nam Vốn điều

lệ là 3000 tỷ đồng, tổng giá trị tài sản tại thời điểm 31/12/2010 lên tới 7800 tỷ đồng.Các dự án mà Sacomreal đã hoàn thành gồm: Dự án Cao ốc căn hộ Sacomreal - HòaBình tọa lạc tại Số 47 Hòa Bình, Phường Tân Thới Hòa, Quận Tân Phú, TP HCM;

Dự án Căn Hộ Phú Lợi 1; Dự án khu căn hộ cao cấp Belleza Những dự án nàycùng những dự án đang triên khai mang lại thành công lớn cho Sacomreal, khảngđịnh được thương hiệu Sacomreal trong lĩnh vực Bất động sản

Chính vì vậy mà các dự án bất động sản tiếp theo mà Sacomreal là chủ đầu tưluôn được công chúng bao gồm cả những người tiêu dùng và những nhà đầu tư đặcbiệt chú ý tới Vì thế việc thực hiện huy động vốn của Công ty cũng được thực hiện

dễ dàng hơn sao với những chủ đầu tư khác Trong năm 2010, trong khi hầu hết cáccông ty Bất động sản gặp muôn vàn khó khăn trong việc thu xếp vốn thực hiện dự ánthì Sacomreal lại có được những thành công to lớn trong hoạt động huy động vốnthông qua việc phát hành trái phiếu Điển hình như dự án Cao ốc Sacomreal HùngVương Với tổng mức đầu tư khoảng 253 tỷ đồng, khởi công vào quý I/ 2011 và hoànthành vào quý I/2013 Công ty Sacomreal đã thực hiện phát hành 350 trái phiếuvào ngày 27/12/2010 với mục đích là tài trợ cho dự án Sacomreal Hùng Vương.Mệnh giá mỗi trái phiếu là 1 tỷ đồng kì hạn 30 tháng với lãi suất thả nổi, 3 thángthay đổi lãi suất một lần Chỉ trong một ngày toàn bộ 350 trái phiếu đã được bánhết, Sacomreal thu về 350 tỷ đồng nhiều hơn rất nhiều so với tổng vốn đầu tư của

dự án Trước đó Sacomreal còn tiến hành huy động bằng trái phiếu đối với các dự

án ; Dự án Tân Thắng, dự án khu căn hộ cao cấp Belleza- Phú Mỹ Hưng, Tổnglượng vốn huy động từ phát hành trái phiếu để đầu tư dự án của Sacomreal tính tới31/12/2010 lên tới 1700 tỷ đồng

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CỦA CÔNG TY

VINACONEX- ITC CHO DỰ ÁN CÁT BÀ AMATINA GIAI ĐOẠN 2008-2010 2.1 Giới thiệu về chủ đầu tư – Công ty cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vinaconex (Vinaconex –ITC)

2.1.1 Thông tin chung về công ty

Tên đầy đủ: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex

Tên viết tắt : Công ty Vinaconex – ITC., JSC

Tên giao dịch quốc tế : Vinaconex Investment and Toursim Development Joint – stock Company

Địa chỉ : Tầng 1, Tòa nhà 17T5, Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân chính, Phường

Nhân chính - Quận Thanh Xuân - Tp Hà Nội.

Điện thoại : 04.62815347 Fax : 04.62815349 Mã số thuế : 0102675516Website : www.vinaconexitc.com.vn Email : vitc@vinaconexitc.com.vnVốn điều lệ : 360 tỷ VNĐ

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển

2.1.2.1 Sự hình thành

Vinaconex –ITC, JSC được thành lập ngày 07 tháng 3 năm 2008 trên cơ sở Banquản lí dự án Cái Giá – Cát Bà của Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xâydựng Việt Nam (Vinaconex) Việc chuyển đổi mô hình từ Ban quản lí sang Công ty

cổ phần là sự thay đổi căn bản về tư duy triển khai thực hiện các dự án lớn Mô hình

Công ty Cổ phần sẽ tạo điều kiện tốt nhất để huy động các nguồn lực cần thiết, tạo

tiền đề không chỉ phát triển dự án Cát Bà Amatina thành công mà còn xây dựng mộtdoanh nghiệp phát triển mạnh mẽ lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng

và bất động sản nói chung Sự hình thành Công ty Vinaconex- ITC còn xuất phát bởi

sự cần thiết khách quan của dự án Cát Bà Amatina, dự án không chỉ lớn về quy môvốn mà còn cần sự quản lý vận hành lâu dài trong và sau khi đầu tư Điều đó đòi hỏiphải có một Công ty độc lập để triển khai thực hiện và quản lí vận hành

2.1.2.2 Các Cổ đông sáng lập

Vinaconex – ITC được thành lập bởi 3 cổ đông sáng lập:

- Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex).

Đây là một trong những Tổng công ty hàng đầu của Việt Nam trong lĩnh vực đầu tưkinh doanh Bất động sản và xây lắp Hiện nay Tổng công ty Vinaconex có hơn

47000 cán bộ công nhân viên, 96 đơn vị thành viên, với tổng giá trị tài sản 25000 tỷVNĐ Hiện đang nắm giữ 53,33% cổ phần của Vinaconex- ITC.

- TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) Eximbank là một trong

những Ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam, có mạng lưới rộng khắp cả nước

và có uy tín trọng quan hệ quốc tế Đến tháng 12 năm 2010, vốn điều lệ củaEximbank là 8800 tỷ đồng tổng tài sản đạt 65.448 tỷ đồng Hiện Eximbank nắm giữ10,67% cổ phần của Vinaconex- ITC

- Công ty Cổ phần chứng khoán Ngân hàng nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam (Agriseco) Là đơn vị thành viên của Ngân hàng nông nghiệp và phát

triển nông thôn Việt Nam với vốn điều lệ là 2.200 tỷ đồng, tổng giá trị tài sản đạt11.500 tỷ và hiện đang nắm giữ 10,00% cổ phần của công ty Vinaconex- ITC

2.1.2.3 Các mốc thời gian quan trọng

Ngày 7/3/2008 Thành lập công ty

Ngày 10/2/2009 Sàn giao dịch Bất động sản Vinaconex – ITC được thành lập(viết tắt VITR ) Sàn VITR được thành lập là điều kiện quan trọng hỗ trợ các hoạtđộng đầu tư và kinh doanh Dự án của Công ty và đặc biệt góp phần phát triển hoạtđộng kinh doanh dịch vụ bất động sản Bên cạnh đó sự hoạt động của Sàn góp phầnminh bạch hóa hoạt động kinh doanh thị trường Bất động sản và cũng góp phầnnâng cao vị thế của Công ty

Ngày 15/05/2009, sàn VITR chính thức là thành viên mạng các sàn giao dịchBất động sản miền Bắc Việt Nam

Tháng 8/2009, Vinaconex – ITC chính thức là thành viên của Hội bất động sản

du lịch Việt Nam và cũng là một trong những thành viên đầu tiên của Hội

Tháng 1/2010, Khách sạn Holiday View (Khách sạn đạt tiêu chuẩn 3* tại thịtrấn Cát Bà – Hải Phòng) chính thức sáp nhập vào Vinaconex- ITC Sự kiện nàyđánh dấu sự gia nhập của Vinaconex- ITC vào thị trường cung cấp dịch vụ du lịch.Đây là bước đi nền tảng để Công ty tiến tới hoạt động quản lí vận hành khu đô thị

du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina)

Tháng 5/2010, Công ty Vinaconex – ITC với mã cổ phiếu VCR chính thứcniêm yết giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) Cũng trong năm

2010, cổ phiếu VCR được bình chọn là thương hiệu chứng khoán uy tín của năm.Quý IV/2010, Tăng vốn điều lệ từ 300 tỷ lên 360 tỷ thông qua phát hành cổ phiếu

2.1.3 Định hướng phát triển và mục tiêu của Công ty

Định hướng phát triển của công ty

Vinaconex - ITC xác định sứ mệnh của mình là trở thành doanh nghiệp mạnhcủa Việt nam trong các lĩnh vực:

Mục tiêu

Nỗ lực phát triển để trở thành một Công ty lớn mạnh được biết đến trên thế giới

và mang lại lợi ích cao nhất cho người lao động, cho doanh nghiệp và các cổ đông

2.1.4 Lĩnh vực hoạt động chính đang thực hiện

- Kinh doanh bất động sản;

- Dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch bất động sản;

- Kinh doanh nhà hàng, khách sạn, dịch vụ vui chơi giải trí (không bao gồmkinh doanh quán bar, phòng hát karaoke, vũ trường);

- Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, cáccông trình văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí, các công trình di lịch, khách sạn;

- Tư vấn xây dựng (không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình); tư vấn các

dự án phát triển kinh tế - xã hội cho các đơn vị, ngành, địa phương;

2.1.5 Sơ đồ cơ cấu tổ chức

2.1.6 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh

Bảng 2.1:Tóm tắt tình hình tài chính của Công ty:

Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2010 (Dấu ( ) thể hiện các giá trị âm)

Năm 2008, Công ty mới thành lập và các hoạt động chủ yếu tập trung vào thựchiện đầu tư Dự án đô thị Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina), hoạt động kinh doanhcủa Công ty chưa có doanh thu từ hoạt động chính, doanh thu 2008 của Công ty chủyếu phát sinh từ lãi tiền gửi

Năm 2009, Công ty đã đưa khu biệt thự Tùng Thu dự án Cát Bà Amatina vàokinh doanh, giá trị doanh thu ghi nhận đạt trên 46,7 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớntrong tổng doanh thu của công ty Đồng thời, việc đưa vào hoạt động sàn giao dịchBất động sản trong năm 2009, công ty đã thực hiện việc mở rộng ngành nghề kinhdoanh, tạo kênh thuận lợi cho việc giao dịch các sản phẩm của dự án đầu tư Doanhthu dịch vụ từ hoạt động sàn giao dịch Bất động sản năm 2009 đạt 1,27 tỷ đồng.Tổng doanh thu đạt 50,1 tỷ đồng (Bao gồm doanh thu từ hoạt động đầu tư kinhdoanh Bất động sản, doanh thu hoạt động tài chính và doanh thu khác ) tăng 23,8%

so với năm 2008

Năm 2010 doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh chiếm 99,8% doanh thutrước thuế Lợi nhuận trước thuế vượt kế hoạch 70 tỷ đồng đã được Đại hội Cổđông thông qua Lợi nhuận thu được chủ yếu từ việc đưa 171 căn biệt thự tại khubiệt thự B2 và B3 vào kinh doanh

Bảng 2.2: Lợi nhuận trước thuế

Đơn vị: 1000 đồng

TT Khoản mục

lợi nhuận

8 Lợi nhuận trước thuế/Tổng tài sản (ROA) 1% 2% 5% 4% 6%

9 Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủsở hữu (ROE) 3% 4% 7% 4% 6%

2.1.7 Tình hình đầu tư phát triển

2.1.7.1 Tình hình đầu tư theo nội dung

Hoạt động đầu tư của công ty tập trung chủ yếu vào việc đầu tư vào tài sản cốđịnh là các hạng mục hạ tầng kĩ thuật của dự án Cát Bà Amatina giai đoạn I-A.

Bảng 2.4 : Tình hình phân bổ vốn đầu tư

Đơn vị : tỷ đồng

Nội dung Năm 2008 Vốn đầu tư Năm 2009 Năm 2010

Nguồn: Phòng Tài chính – kế toán

2.1.7.2 Tình hình đầu tư theo dự án.

Hiện nay Công ty đang tiến hành duy nhất một dự án là Dự án Cát Bà – Amatina.Hiện tại đã hoàn tất phần cơ sở hạ tầng giai đoạn I-A và đang thực hiện triển khai phần

hạ tầng cơ sở giai đoạn I-B dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina).Công ty đang thực hiện hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận đầu tưvới các dự án nhà ở đô thị tại Hà Nội : dự án nhà ở Xuân Phương, Dự án Mỹ Hưng,

Dự án Pháp Vân- Tứ Hiệp

Công ty cũng đang tiến hành nghiên cứu thị trường để tiến tới đầu tư các dự án

về khu resort, du lịch sinh thái ở Nha Trang, Mũi Né , và nhiều vị trí đặc sắc khác ởViệt Nam nhằm thiết lập một chuỗi khu du lịch mang thương hiệu Vinaconex – ITC

2.2 Giới thiệu về dự án khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina)

Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina)

- Tên dự án : Cát Bà Amatina

- Địa điểm : Thị trấn Cát Bà và Xã Trân Châu, huyện Cát Hải, Hải Phòng, Việt Nam

- Chủ đầu tư: Vinaconex – ITC

- Chức năng của dự án: Là khu đô thị và các chức năng: ở, công cộng, dịch vụ

du lịch – thương mại tổng hợp, văn hóa, thể dục thể thao, cây xanh – công viên – hồđiều hòa, giao thông và các chức năng khác

- Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới

- Khái quát quy hoạch: Tư vấn thiết kế quy hoạch là Group 70/Pacma, Inc(Hoa kỳ) và Vinaconex R &D Thiết kế điều chỉnh quy hoạch và thiết kế đô thị của

dự án do Công ty tư vấn Land Design và Công ty tư vấn đầu tư xây dựng ThànhNam thực hiện.

- Các chỉ tiêu về quy hoạch chủ yếu :

a, Những lợi thế nổi bật của Dự án trong việc huy động vốn

- Dự án Cát Bà Amatina nằm tại vịnh Cái Giá, Đảo Cát Bà, thành phố HảiPhòng – một trong ba đỉnh của tam giác phát triển kinh tế miền Bắc Việt Nam Hơnthế nữa, Hải Phòng còn là vị trí đầu mối chuyển tiếp trên vành đai hợp tác kinh tếViệt Nam – Trung Quốc Có thể nói đây là vị trí hết sức thuận lợi cho phát triểnkinh tế và du lịch bởi sự liên kết với những khu vực có thị trường lớn, tiềm năngnhư Hà Nội, Hải Phòng, Trung Quốc có thể dễ dàng di chuyển cả bằng đườngthủy và đường không với khoảng không xa để đến với dự án

- Cát Bà là một hòn đảo được thiên nhiên ưu đãi với nét độc đáo hòa trộn vẻđẹp của núi, biển, rừng, bên cạnh đó còn có khu dự trữ sinh quyển đa dạng và sẽđược bảo tồn nguyên vẹn Vì thế có thể phát triển du lịch đa dạng, đồng thời vớinhiều loại hình và cách thức khác nhau như du lịch mạo hiểm, nghỉ dưỡng, khámphá, Bên cạnh đó khí hậu và nhiệt độ ổn định để kinh doanh du lịch trong cả bốnmùa với những nét hấp dẫn của từng mùa

- Định hướng phát triển của Chính phủ: Trong định hướng phát triển tới năm

2020 của Chính Phủ, du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn, khu du lịchĐảo Cát Bà được xác định phát triển thành trung tâm du lịch tầm cỡ quốc gia vàquốc tế Bên cạnh đó những sự hỗ trợ chung để phát triển du lịch, Chính phủ cònđầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng của khu vực cũng như tại Cát Bà như Dự ánđường cao tốc 5B Hà Nội – Hải Phòng, cầu Đình Vũ nối liền đảo với đất liền

- Phù hợp với nhu cầu thị trường : Du lịch tại Cát Bà đang phát triển rất nhanhtrong thời gian qua, trong khi hạ tầng cơ sở chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của khách

đi du lịch tới Cát Bà, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển du lịch của Cát Bà.Bên cạnh đó thị trường Bất động sản du lịch đã và đang hình thành và trở thành xu

- Dự án là kết quả hợp tác giữa các đơn vị hàng đầu trong thiết kế, thi công,quản lí vận hành với kinh nghiệm lâu năm, tư duy mới, sự am hiểu về địa phương

và khu vực Dự án Bên cạnh đó Công ty cũng như Dự án còn nhận được sự hỗ trợhết sức quan trọng của các Cổ đông sáng lập về mặt tài chính và kinh nghiệm Với

sự hợp tác chặt chẽ và hiệu quả trên Dự án đang phát triển theo chiều hướng bềnvững, đáp ứng được tiêu chuẩn của một khu đô thị quốc tế, vừa thân thiệt với môitrường lại vừa mang tính hiệu quả kinh tế cao

b, Các giai đoạn của dự án

Giai đoạn I-A

Giai đoạn II- A

Giai đoạn II- B

Giai đoạn II- C

Giai đoạn III

c, Kế hoạch thực hiện và khai thác dự án

- Dự kiến thời gian đầu tư hạ tầng dự án là 2,5 năm Phân bổ doanh thu hàngnăm dựa trên tiến độ đầu tư hạ tầng và khả năng thu hút đầu tư tăng dần qua các năm

- Năm 2008 : Đã giao 1.792 m2 đất biệt thự Tùng Thu

- Năm 2009 : Kinh doanh khu biệt thự Tùng Thu

- Năm 2010 : Kinh doanh khu biệt thự B2, B3, thu hút đầu tư nước ngoài vàotrung tâm hội nghị quốc tế, các khách sạn 4 đến 5 sao, 50% khu nhà cao tầng phục

vụ Trung tâm hội nghị quốc tế

- Năm 2011 : 50% khu nhà cao tầng phục vụ Trung tâm hội nghị quốc tế, Trungtâm hội nghị quốc tế, khách sạn Tùng Thu, Biệt thự khu du thuyền Trân Châu

- Năm 2012 – 2016 : Kinh doanh hạ tầng của diện tích đất còn lại chia đều chomỗi năm

d, Doanh thu dự án

- Xác định trên cơ sở dòng tiền thu được từ việc chuyển quyền sử dụng đất

- Doanh thu từ đất biệt thự : 4.426,55 tỷ đồng

- Doanh thu từ đất ở cao tầng : 81,99 tỷ đồng

- Doanh tu từ đất khách sạn dịch vụ : 2.015,52 tỷ đồng

e, Hiệu quả tài chính

- Suất chiết khấu để xác định các chỉ tiêu hiệu quả của Dự án được xác địnhtrên cơ sở lãi vay ngân hàng (15%)

- Lợi nhuận sau thuế : 1.358,64 tỷ đồng.

- Giá trị hiện tại ròng : 226,64 tỷ đồng ( với r =15%)

- Tỉ suất hoàn vốn nội bộ (IRR ) : 21,25 %

- Tỷ số B/C (chưa chiết khấu) : 60,15%

f, Tiến độ thực tế của dự án

Giai đoạn I-A

Hoàn thiện hạ tầng kĩ thuật (hệ thống cấp thoát nước, điện, đường, trồng cây xanh ) giai đoạn I-A với quy mô 10 ha bao gồm các hạng mục sau:

Khu biệt thự (87 lô);

Khu thể dục thể thao đồng bộ với các dịch vụ du lịch đi kèm;

Khu vui chơi giải trí;

Bãi tắm Tùng Thu;

Giai đoạn I-B

Hoàn thiện hạ tầng kĩ thuật (hệ thống cấp thoát nước, điện, đường, trồng cây xanh ) giai đoạn I-B

Giai đoạn II-A

Triển khai thi công từ Quý I/2010 và dự kiến hoàn thành trong Quý I/2010 với các hạng mục:

Hạ tầng khu nghỉ dưỡng;

Hạ tầng khách sạn cao tầng;

Hạ tầng khu dịch vụ vui chơi giải trí;

Hạ tầng khu dịch vụ, kĩ thuật khác;

Giai đoạn II-B

Triển khai thi công từ Quý II/2010 và dự kiến hoàn thành trong Quý II/2013 với các hạng mục:

Hạ tầng khu nghỉ dưỡng, nhà ở cán bộ;

Hạ tầng khách sạn cao tầng;

Hạ tầng khu dịch vụ, thương mại;

Hạ tầng khu dịch vụ, kĩ thuật khác;

Giai đoạn II- C

Triển khai thi công từ quý II/2010 và dự kiến hoàn thành trong Quý II/2012 với các hạng mục:

Hạ tầng khu phức hợp đa chức năng;

Hạ tầng khu dịch vụ, kỹ thuật khác;

Giai đoạn III

Triển khai thi công từ Quý III/2010 và dự kiến hoàn thành trong Quý IV/2010 với các hạng mục:

Hạ tầng khu nghỉ dưỡng;

Hạ tầng khách sạn 5 sao casino;

2.3 Thực trạng huy động vốn cho dự án Cát Bà Amatina của công ty Vinaconex – ITC giai đoạn 2008- 2010

2.3.1 Các kênh huy động vốn mà công ty đã thực hiện

2.3.1.1 Huy động từ nguồn vốn góp chủ sở hữu

Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vinaconex (VINACONEX – ITC)được thành lập vào ngày 07/03/2008 trên cơ sở Ban QLDA Cái Giá – Cát Bà thuộcTổng Công ty CP Vinaconex Công ty ra đời với mục tiêu đầu tư và phát triển dự ánKhu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà trở thành một dự án tầm cỡ quốc tế, đồng thời

mở rộng đầu tư, kinh doanh bất động sản, du lịch - một lĩnh vực đang được ưu tiênphát triển ở Việt Nam Công ty có vốn điều lệ là 300 tỷ VNĐ với 3 cổ đông sáng lập

là Tổng công ty CP Vinaconex, nắm giữ 53,33% cổ phần của Vinaconex –ITC, Ngânhàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) nắm giữ 10,67 % cổ phần củaVinaconex –ITC và Công ty TNHH chứng khoán Ngân hàng nông nghiệp và pháttriển nông thôn Việt Nam (Agriseco) với 10,0% cổ phần của Vinaconex –ITC Sốvốn góp của các cổ đông sáng lập ngoài các khoản để duy trì hoạt động của bộ máycông ty, số còn lại được dành toàn để đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật của dự án Cát

Bà Amatina Tháng 5/2010, Công ty thực hiện niêm yết 30.000.000 cổ phiếu vớitổng giá trị mệnh giá là 300 tỷ đồng tại Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX)

Quý IV năm 2010 công ty tiến hành việc phát hành thêm cổ phiếu cho các cổđông hiện hữu để tăng vốn từ 300 tỷ đồng lên 360 tỷ đồng với mục đích huy độngvốn cho dự án Cát Bà Amatina giai đoạn I-B (giấy chứng nhận đăng kí chào bán số714UBCK- GCN do chủ tịch Ủy ban chứng khoán nhà nước cấp ngày 22/20/2010)

Số lượng cổ phiếu phát hành bổ sung là 6.000.000 cổ phiếu, mệnh giá 10.000VNĐ/Cổ phiếu Cổ phiếu được chào bán thêm cho cổ đông hiện hữu được thực hiệntheo phương thức phân bổ quyền mua cổ phiếu Mỗi cổ đông sở hữu 01 cổ phiếu cũ

sẽ nhận được 01 quyền mua cổ phiếu chào bán thêm Tỷ lệ thực hiện quyền muađược tính toán theo tỉ lệ sở hữu của cổ đông tại thời điểm chốt theo tỉ lệ 10:2,05

(nghĩa là cổ đông sở hữu 10 quyền mua sẽ được mua 2,05 cổ phiếu mới) Để đảm bảotổng số lượng cổ phần chào bán cho cổ đông hiện hữu không vượt quá số lượng cổphiếu đăng kí chào bán, số lượng cổ phiếu chào bán cho từng cổ đông sẽ được làmtròn xuống đến hàng đơn vị Đối với số lượng cổ phiếu lẻ phát sinh do làm tròn đếnhàng đơn vị, cổ phiếu không chào bán hết do cổ đông hiện hữu từ chối mua thì sẽ đượctiếp tục phân bổ cho các thành viên hội đồng quản trị, ban giám đốc, ban kiểm soát.

Trong thời gian đăng kí mua và nộp tiền từ 19/11/2010 tới 17/12/2010, sốlượng cổ phiếu đã được đăng kí mua và nộp tiền là 5.919.650 cổ phiếu Số lượng cổphiếu lẻ phát sinh do làm tròn tới hàng đơn vị, và lượng cổ phiếu không được cổđông hiện hữu đăng kí mua là 80.350 cổ phiếu tiếp tục được phân phối theo phươngthức chào bán trực tiếp cho các thành viên hội đồng quản trị, ban điều hành, bankiểm soát từ 05/01/2011 đến 15/01/2011 Giá chào bán cho đợt xử lí cổ phiếu sau là12.000 VNĐ/cổ phiếu

Kết thúc đợt chào bán bổ sung, toàn bộ 6.000.000 cổ phiếu đã được phânphối hết cho các cổ đông hiện hữu của công ty Tổng lượng vốn thu được sau đợtchào bán là: 60.160.700.000 VNĐ Vốn điều lệ công ty tăng lên 360 tỷ đồng Lượngvốn huy động được từ đợt chào bán này sẽ được sử dụng cho việc đầu tư xây dựng

dự án trong năm 2011 Với 60 tỷ huy động chiếm 6,33% kế hoạch huy động năm

2011 và chiếm 12% trong tổng lượng vốn trong kế hoạch sử dụng cho dự án màVinaconex- ITC đã đề ra

2.3.1.2 Huy động từ tiền ứng trước của khách hàng

Từ đầu từ năm 2009, Vinaconex-ITC tiến hành huy động tiền ứng trước của

khách hàng mua biệt thự dưới hình thức :“Hợp đồng góp vốn đầu tư về việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xây dựng biệt thự để được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng nhà biệt thự gắn liền với quyền sử dụng đất” Sau khi đã thực hiện xong

phần san nền đối với từng khu vực biệt thự

Thủ tục huy động vốn từ tiền ứng trước của khách:

Giai đoạn 1: Kí hợp đồng góp vốn đầu tư

- Khách hàng nộp đơn đăng kí góp vốn đầu tư theo mẫu của công tyVinaconex- ITC

- Công ty Vinaconex –ITC gửi thông báo góp vốn đợt 1 tới khách hàng, sau 10ngày kể từ khi gửi thông báo, khách hàng không tới làm thủ tục kí hợp đồng gópvốn thì quyền góp vốn của khách hàng sẽ bị hủy

- Khách hàng và Công ty Vinaconex –ITC kí “ Hợp đồng góp vốn đầu tư xâydựng hạ tầng kĩ thuật và xây dựng biệt thự để được quyền ưu tiên nhận chuyểnnhượng nhà biệt thự gắn liền với quyền sử dụng đất” (gọi tắt là Hợp đồng góp vốn).Sau khi kí hợp đồng khách hàng nộp ngay số tiền góp vốn đợt 1.

- Khách hàng và Công ty Vinaconex-ITC cùng kí biên bản nghiệm thu tiến độ

dự án theo từng giai đoạn và nộp tiền góp vốn theo tiến độ dự án:

+ Kí biên bản nghiệm thu phần san nền và nộp tiền góp đợt 1

+ Kí biên bản nghiệm thu phần bệ cọc móng kè, bệ móng kè, cọc cát vàgia tải nền đường và nộp tiền góp đợt 2

+ Kí biên bản nghiệm thu việc đầu tư thân kè, nền đường, mặt đường,mạng lưới cấp thoát nước, hệ thống hạ thế, điện chiếu sáng, hệ thống thông tin liênlạc và hệ thống cây xanh và nộp tiền đợt 3

- Khi Khách hàng đã nộp đủ 100% giá trị hợp đồng và Công ty Vinaconex –ITC

đã hoàn thành xong 100% phần hạ tầng kĩ thuật của khu đất Vinaconex-ITC tiếnhành bàn giao mốc giới lô đất cho khách hàng kèm theo các loại giấy tờ:

+ Biên bản bàn giao mốc giới lô đất;

+ Hồ sơ kĩ thuật lô đất;

+ Hồ sơ đấu nối hạ tầng kĩ thuật;

Giai đoạn 2: Kí phụ lục hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng biệt thự

- Trong vòng 30 ngày kể từ khi khách hàng nộp đủ 100% giá trị hợp đồngphần đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật và trước khi nhận bàn giao mặt bằng lô đất,hai bên kí Phụ lục hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng phần biệt thự, theo đóVinaconex -ITC sẽ chỉ định một nhà thầu có đầy đủ chức năng và năng lực để xâydựng biệt thự theo đúng thiết kế kiến trúc, thiết kế bản vẽ thi công và thiết kế nộithất, đảm bảo cảnh quan chung và đẳng cấp biệt thự trong toàn khu

Giá trị Phụ Lục hợp đồng góp vốn xây dựng biệt thự sẽ giá định là giá trịtạm tính dự trên suất đầu tư xây dựng 1 m2 sàn biệt thự Tiến độ góp vốn theo tiến

độ xây dựng

Do chủ trương kinh doanh dự án của Công ty là đầu tư kinh doanh hạ tầng kĩthuật nên hoạt động xây dựng biệt thự sẽ không chú trọng nhiều vào mục tiêu lợi nhuận

Giai đoạn 3: Giao dịch qua sàn VITR và kí hợp đồng mua bán

Sau khi xây xong móng biệt thự Công ty Vinaconex – ITC sẽ chuyển hồ sơgiao dịch qua sàn VITR để thực hiện các thủ tục giao dịch qua Sàn giao dịch bất

Giai đoạn 4: Cấp sổ đỏ cho khách hàng

Sau khi công ty và khách hàng hoàn thành nghiệm thu và bàn giao biệt thự,hai bên sẽ tiến hành thủ tục làm sổ đỏ cho khách hàng

Một số điều khoản quy định trong hợp đồng góp vốn đầu tư

- Bên A (chủ đầu tư) chấp thuận và Bên B (khách hàng) tự nguyện cam kếtgóp vốn không tính lãi suất và phân chia lỗ lãi

- Tiến độ góp vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật:

+ Góp vốn đợt 1: Vào ngày kí Hợp đồng góp vốn, Khách hàng góp40% giá trị hợp đồng

+ Sau 02 tháng kể từ ngày kí kết Hợp đồng góp vốn, Khách hàng góptiếp 30% giá trị hợp đồng

+ Sau 04 tháng kể từ ngày kí kết Hợp đồng góp vốn, Khách hàng góp30% giá trị hợp đồng

- Giá trị góp vốn đầu tư xây dựng phần hạ tầng kĩ thuật được tính dựa trêngiá cơ sở là 6.000.000 đồng/m2, diện tích lô đất, Hệ số vị trị (nếu có) và phần thuếgiá trị gia tăng Giá trị phần hạ tầng kĩ thuật không bao gồm chi phí xây dựng phầnbiệt thự và các phí, lệ phí khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Với hình thức này trong hai năm 2009 và 2010, Công ty Vinaconex- ITC đãhuy động được tổng số 260.610.685 nghìn đồng Năm 2009 thì nguồn vốn huy động

từ khách mua biệt thự chiếm tới 100% tổng lượng vốn huy động trong năm đó.Lượng vốn huy động từ khách hàng năm 2009 chiếm tới 34,53 % tổng lượng vốn sửdụng trong năm đó Sang năm 2010, thì lượng vốn huy động từ khách hàng cũngvẫn chiếm tới 83,16% tổng lượng vốn huy động và 46,1% tổng số vốn sử dụng.Theo kế hoạch huy động và sử dụng vốn năm 2011 của công ty vốn từ khách muabiệt thự sẽ đạt 488.210.311 nghìn đồng chiếm tới 51,48% tổng lượng vốn huy độngtrong năm Như vậy có thể thấy nguồn vốn huy động từ khách hàng mua biệt thự đã

và đang là nguồn vốn quan trọng nhất của dự án

2.3.1.3 Thực hiện huy động vốn cho dự án thông qua việc kêu gọi các nhà đầu tư

Công ty Vinaconex –ITC đã thực hiện huy động vốn từ các nhà đầu tư

thông qua hình thức kí “Thỏa thuận thực hiện khai thác Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới”

Nội dung chính của thỏa thuận là:

- Nhà đầu tư (Bên B) tự nguyện hợp tác góp vốn thực hiện khai thác Dự ánKhu đô thị mới Cái Giá- Cát Bà (Cát Bà Amatina) Vốn góp của bên B được sửdụng để thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật chung của dự án, hạ tầng

kĩ thuật đối với phần diện tích xây dựng các hạng mục hạ tầng xã hội và các côngtrình kiến trúc công cộng, dịch vụ của dự án theo quy định của pháp luật

- Công ty Vinaconex –ITC (Bên A) sử dụng vốn thực hiện đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng kĩ thuật chung của dự án; hạ tầng kĩ thuật đối với phần diện tích xâydựng các hạng mục hạ tầng xã hội và các công trình kiến trúc công cộng khác của

dự án, đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội và các công trình công cộng,dịch vụ, công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt Việc xây dựng cáchạng mục hạ tầng kĩ thuật với phần xây dựng nhà ở và xây dựng nhà ở của dự ánkhông nằm trong phạm vi hợp tác của Thỏa thuận

- Vốn góp của bên B do Công ty Vinaconex-ITC (bên A) toàn quyền quản lí,

sử dụng Toàn bộ việc đầu tư xây dựng Dự án do bên A toàn quyền quyết định theonội dung của dự án, thiết kế, dự toán, quy hoạch được duyệt Bên B không đượcquyền điều hành Dự án, mọi việc điều hành dự án do bên A chịu trách nhiệm

- Bên B được độc khai thác quỹ đất theo đặt điểm được mô tả trong thỏathuận theo hình thức: độc quyền khai thác và kinh doanh quỹ đất trong dự án Việcđộc quyền khai thác và kinh doanh sản phẩm của dự án thực hiện phù hợp với nộidung dự án đầu tư được phê duyệt và theo quy định của chủ đầu tư Bên B có quyềnchuyển giao cho một bên thứ ba để kế thừa việc khai thác, kinh doanh nhưng phảiđược sự đồng ý của bên A và tuân thủ các quy định của Bên A

- Bên B có quyền xác lập quyền sở hữu đối với các sản phẩm thuộc độcquyền khai thác và kinh doanh của Bên B

- Bên B có quyền chuyển nhượng các Bất động sản trong phạm vi độc quyềnkhai thác và kinh doanh của mình Bên B chuyển khách hàng sang bên A để thựchiện việc giao dịch mua bán Bất động sản theo quy định cua pháp luật Sau khi cácbên đã thực hiện thủ tục mua bán bất động sản theo quy định của pháp luật, Bên A

sẽ trực tiếp kí hợp đồng mua bán bất động sản với khách hàng Bên B chỉ đượcquyền chủ động thực hiện các hoạt động khai thác khách hàng có nhu cầu mua bấtđộng sản nêu trên sau khi Tòa nhà thuộc dự án đã hoàn thành xây dựng theo đúngquy định của pháp luật để sản phẩm trong dự án đủ điều kiện được giao dịch muabán chuyển nhượng, bàn giao cho khách hàng

- Bên B chủ động và tự chịu trách nhiệm đối với việc huy động vốn để thựchiện quyền độc quyền khai thác kinh doanh sản phẩm.

Hiện nay Công ty Vinaconex- ITC đang tiến hành tiếp xúc với các nhà đầu tưtrong nước và các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Trung Quốc, Đài Loan, Singapore.Tuy nhiên vì nhiều nguyên nhân gồm cả khách quan và chủ quan cho nên vẫn chưa

có nhà đầu tư nào kí kết thỏa thuận chính thực với Công ty Vinaconex- ITC để đầu tư

dự án Do vậy vẫn chưa huy động được vốn từ nguồn này

2.3.1.4 Vốn vay

Tổng dư nợ vay (Vay và nợ ngắn hạn và dài hạn) của Công ty tại thời điểm31/12/2008 và 31/12/2009 đều bằng 0 đồng Trong năm 2010 Công ty đã kí khếước vay vốn với thời hạn vay từ 1/3/2010 đến khi Công ty phát hành tăng vốn điều

lệ (không quá 31/12/2010) với Tổng công ty Cổ phần Xây dựng và Xuất nhậpkhẩu Việt Nam Mục đích của khoản vay là để đầu tư cho giai đoạn I-B của dự ánCát Bà Amatina Đây là biện pháp mà Công ty áp dụng để đáp ứng nhu cầu vốntrước mắt cho dự án Khoản vay sẽ được hoàn trả bằng tiền huy động được từ pháthành cổ phiếu tăng vốn

Tính tới thời điểm 20/03/2011, Công ty Vinaconex – ITC vẫn chưa thực hiệnviệc vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án mặc dù Công ty Vinaconex –ITC đãthực hiện việc thương thảo với một số Ngân hàng thương mại để xúc tiến vay vốncho dự án cụ thể:

- Ngày 12/5/2009, Vinaconex- ITC đã kí hợp đồng tín dụng trung hạn với Sởgiao dịch Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam số Hợp đồng1200-Lav-2009 Giá trị hợp đồng tín dụng : 400 tỷ đồng

- Ngày 31/12/2009, Tổng công ty Cổ phần Xây dựng và Xuất nhập khẩu ViệtNam đã kí hợp đồng bảo lãnh số 512/2009/HĐBL: Bên nhận bảo lãnh là Sở giao dịchngân hàng NN&PTNT Việt Nam; Bên nhận bảo lãnh là Công ty Vinaconex –ITC.Giá trị bảo lãnh : 395 tỷ đồng

- Ngày 31/12/2009, Tổng công ty Cổ phần Xây dựng và Xuất nhập khẩu ViệtNam đã kí hợp đồng cấp bảo lãnh số 513/VC- HĐBL/TCKH cho Công tyVinaconex- ITC Giá trị cấp bảo lãnh: 395 tỷ đồng

Qua các phân tích của Công ty về biến động lãi suất cuối năm 2009 và năm2010: tháng 12/2009 Ngân hàng Nhà nước đã nâng mức lãi suất cơ bản từ 7% lên8%, mức lãi suất cho vay trung và dài hạn phổ biến ở mức 16- 18% năm Cuối