THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ LƠ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

HÀ NỘI, 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi Các kết quảnêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các

số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy vàtrung thực

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lơ

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơnsâu sắc đến thầy giáo, Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Hội Khoa học đất ViệtNam, người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện khóa luậntốt nghiệp

Tôi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Tài nguyên Môitrường, Ban Quản lý Đào tạo trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã đàotạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại Trường Đại học Nông nghiệp HàNội

Tôi xin cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng kýĐất và Nhà huyện Từ Liêm đã giúp đỡ và tạo diều kiện cho tôi trong quá trìnhnghiên cứu thực hiện Đề tài trên địa bàn địa phương

Tôi xin cám ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điềukiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này

Trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lơ

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục bảng viii

Danh mục các hình ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 3

3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 5

1.1.1 Đất đai/bất động sản/thị trường bất động sản 5

1.1.2 Đăng ký đất đai/bất động sản 10

1.1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 14

1.2 Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước 14

1.2.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp 14

1.2.2 Đăng ký quyền ở Liên bang Úc 18

1.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc 20

1.3.2 Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995) 20

1.3 Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

1.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai 24

1.3.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 26

1.3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

ở Việt Nam 36

1.3.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội (Văn phòng đăng ký Đất và Nhà Hà Nội) 46

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 49

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 49

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 49

2.2 Nội dung nghiên cứu 49

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Từ Liêm, Hà Nội 49 2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Từ Liêm 49

2.2.3 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 49

2.2.4 Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký 49

2.2.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký 49

2.3 Phương pháp nghiên cứu 50

2.3.1 Phương pháp điều tra, khảo sát 50

2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh 50

2.3.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 50

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 50

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 51

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Từ Liêm, Hà Nội 51

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 51

3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 53

3.2 Tình hình quản lý đất đai 57

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 57

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 59

3.3 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Từ Liêm 65

3.3.1 Tổ chức bộ máy của VPĐKĐ&N huyện Từ Liêm 65

3.3.2 Cơ chế hoạt động của VPĐKĐ&N 69

3.3.3 Kết quả hoạt động của VPĐKĐ&N 72

3.4 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký huyện Từ Liêm 85

3.4.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 85

3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 87

3.4.3 Các khoản lệ phí phải đóng 89

3.4.4 Nhận xét 90

3.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKĐ&N huyện Từ Liêm 90

3.5.1 Chính sách pháp luật đất đai 91

3.5.2 Chức năng, nhiệm vụ 91

3.5.3 Tổ chức, cơ chế hoạt động 92

3.5.4 Đối tượng giải quyết 93

3.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 94

3.6.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 94

3.6.2 Giải pháp về tổ chức 95

3.6.3 Giải pháp về nhân lực 95

3.6.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 96

3.6.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 97

3.6.6 Giải pháp về cơ chế 97

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 98

1 Kết luận 98

2 Đề nghị 100

TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 3 năm (2010 - 2012) tại

3.4 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển quyền về đất đai trong 3

3.5 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác (giao dịch

đảm bảo, cấp lại, cấp đổi GCN) trong 3 năm 2010-2012 tại

3.6 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Từ Liêm 773.7 Hiện trạng hồ sơ địa chính huyện Từ Liêm 783.8 Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2012 824.9 Kết quả điều tra theo phiếu về mức độ công khai các thủ tục

10 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

11 VPĐKĐ&N Văn phòng đăng ký Đất và Nhà

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môitrường ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môitrường, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tàinguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng kýđất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữliệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cungcấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và cho các

tổ chức, cá nhân có nhu cầu Các nhiệm vụ này trước khi Luật Đất đai năm

2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh vàcấp huyện trực tiếp thực hiện

Đây là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đainăm 2003, thể hiện sự thay đổi về quan điểm, nhận thức đối với công việcđăng ký đất đai từ việc xác định là công việc chỉ do cơ quan hành chính củanhà nước thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động dịch vụcông và được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện

Sau hơn 8 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nayVPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương; VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 674/693huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chưa kể huyện đảo), chiếm 97% tổng

số huyện Việc thành lập và hoạt động của VPĐKQSDĐ đã khắc phục nhiềukhó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đấtđai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp GCNQSDĐ với kết

quả thực hiện trong 7 năm (từ năm 2005 đến 2012) tăng mạnh so với 16 nămtrước: đất sản xuất nông nghiệp cấp 16.439.360 giấy, 8.038.180 ha, đạt 81,8%

(tăng 26,6% số giấy và 8,9% diện tích); đất lâm nghiệp cấp 1.597.710 giấy, 9.904.900 ha, đạt 82,4% (tăng 58,6% số giấy và tăng 63,5 % diện tích); đất ở

đô thị cấp 4.142.540 giấy với 99.560 ha, đạt 71,7% (tăng 74,7% số giấy và tăng 155,4% diện tích); đất ở nông thôn cấp 11.261.600 giấy với 449.900 ha, đạt 82,3% (tăng 35,8% số giấy và tăng 74,0% diện tích); đất chuyên dùng: đã cấp 177.600 giấy với 522.100 ha, đạt 63,2% (tăng 35,8% số giấy và tăng 74,0% diện tích).

Tuy nhiên, hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt làVPĐKQSDĐ cấp huyện còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ vàđúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặcbiệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; tổ chức bộ máy củaVPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất; nhânlực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc VPĐKQSDĐ cấp huyện do một lãnhđạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường bịchi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồithường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai…

Huyện Từ Liêm là một huyện có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tếcủa thủ đô Theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô đến năm

2030 và tầm nhìn đến năm 2050, huyện Từ Liêm nằm trong vành đai phát triển

đô thị Sự biến động này làm huyện Từ Liêm chịu ảnh hưởng sâu sắc của quátrình đô thị hóa dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra phức tạp, đối tượng sửdụng đất biến động thường xuyên, theo đó là khối lượng lớn công việc đăng ký,cấp giấy chứng nhận như cấp giấy chứng nhận lần đầu, cập nhật, chỉnh lý biếnđộng hồ sơ địa chính mà chủ yếu là do chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách,chuyển quyền sử dụng đất và biến động do thực hiện các dự án Từ một huyện,kinh tế sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế

dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất, nhu cầu đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(sau đây viết tắt là GCN) ngày càng tăng, đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước

về đất đai càng phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, hoạt động có hiệu quả,đúng quy định của pháp luật Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai trên địabàn, đáp ứng nhu cầu về đăng ký, cấp GCN của người sử dụng đất, chủ sởhữu tài sản gắn liền với đất thì việc nâng cao hiệu quả hoạt động củaVPĐKQSDĐ có vai trò rất quan trọng

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp caohọc ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, tôi thực hiện

đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội”

nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệuquả hoạt động của VPĐKQSDĐ đáp ứng mọi nhu cầu giao dịch về đất đaicủa người sử dụng đất tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiệulực, hiệu quả và bền vững

3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ trên địabàn nghiên cứu

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

- Đề xuất các giải pháp khoa học, sát thực và có khả năng thực thi, phù hợpvới điều kiện hiện nay và đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiệu quả, bền vững

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG

a) Đất tự nhiên (Soil) Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng

(Soil) Thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển),nước (Thuỷ quyển), sinh vật (Sinh quyển), đá mẹ (Thạch quyển), qua thờigian lâu dài Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phonghoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác độngthực vật phân huỷ tạo thành Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặctính đặc trưng của đất mà đá không có Chất mùn còn làm tăng độ đệm củađất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ chocác sinh vật sống và phát triển V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiênphong trong lĩnhh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên

có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp

và đa dạng diến ra trong nó Đất được coi là khác biệt bởi với đá Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi” (Vũ Ngọc Tuyên, 1994) [24]

b) Đất đai (land): "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất,

bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bềmặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ,

sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của conngười, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại

để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhàcửa )".(West Publishing 1991) [27]

1.1.1.2 Bất động sản

a) Khái niệm: Bất động sản là các tài sản không di dời được Tuy tiêu

chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐSbao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

- Ở Nga: Pháp luật quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứkhông phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nóichung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khácbiệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật nàymột mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặtkhác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là "những đối tượng mà dịchchuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng" Bên cạnh đó, Luật này còn liệt

kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phươngtiện vũ trụ " cũng là các bất động sản

- Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt,trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nêu đã bứt khỏi cây được coi làđộng sản”

- Luật quản lý bất động sản đô thị Trung quốc quy định: Bất đồng sảngồm có đất, Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà nước của nướcCHNDTH ( sau đây gọi tất cả là đất quốc hữu) để xây dựng nhà cửa trongphạm vi quy hoạch xây dựng đô thị, hành ngề phát triển nhà đất , giao dịchbất động sản, thực thi việc quản lý nhà đất, đều phải tuân thủ luật này Nhàtrong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất ) (Quốc vụ viên

Nước CHND Trung Hoa, 1994) [22]

- Vương quốc Thái Lan: Luật Dân sự tại Điều 100 quy định: "Bất độngsản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắnvới việc sở hữu đất đai"

Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định" (Bộ

Luật Dân sự 2005) [17]

b) Hàng hoá bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bánhàng hoá đặc biệt-hàng hoá bất động sản (HHBĐS).Tính đặc biệt củaHHBĐS được xác định bởi thuộc tính đất đai mà các tài sản khác không có:

- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môitrường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xãhội, đất đai là tư liệu sản xuất, đất đai là di sản , đất đai là lãnh thổ cộngđồng, quốc gia

- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theothời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;

- Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS

Ngoài ra hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác so với hàng hoákhác:

- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở

hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở

hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ,nông nghiệp, công nghiệp;

- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;

- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và

được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ Đất đai là BĐS nhưngpháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch Ví dụ: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Uc,một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy định BĐS (đấtđai) hoặc BĐS (đất đai+tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thịtrường BĐS; Trung quốc BĐS (đất đai +tài sản trên đất) được phép giaodịch trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nướckhông được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc

sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu)mới được chuyển quyền sử dụng đất

- Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá, ví dụ:bất động sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá,danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa côngcộng (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005) [10]

1.1.1.3 Thị trường bất động sản

a) Khái niệm: Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu

thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản liênquan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường

chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ Thị trường

bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được traođổi (Trần Kim Chung, 2005) [12]

TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liênquan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giaodịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

“Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%” (Hernando

de Soto-Bí mật của Tư bản) [25]

b) Đặc điểm: i) TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng

hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu , quy luật cạnh tranh; ii) TTBĐS theo

mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, sốlượng và giá cả; iii) Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗinước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quyđịnh không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả cácloại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốcquy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và chothuê nhà

c) Thị trường bất động sản có những đặc trưng: i) TTBĐS không chỉ

là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch cácquyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản; ii) TTBĐS mang tính vùng,tính khu vực sâu sắc.; iii) TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật; iv) TTBĐSluôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo;v) cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản

d) Chức năng của thị trường Bất động sản: i) đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; ii) Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; iii) Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh

tranh của thị trường (UlfJensel, Lun University of Swden 2001) [26]

d) Vai trò,vị trí của thị trường bất động sản: TTBĐS có vị trí quan

trọng đối với nền kinh tế quốc dân: i) tham gia vào việc phân bố và sử dụnghợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quantrọng; ii) Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu

tư phát triển BĐS; iii) Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trườngchứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; iv) Liên quan đến một

số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở

1.1.2 Đăng ký đất đai/bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

a) Đăng ký Nhà nước về đất đai.

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đấtđai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tincậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệmnày chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền

tổ chức đăng ký đất đai;

- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp

lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây

hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính

b) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai.

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhànước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác vàhiệu quả;

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản

a) Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tàiliệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủquyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập đểphục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo choviệc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sửdụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanhchóng, an toàn và với một chi phí thấp

b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản đượccông khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luậtbảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bấtbiến về pháp lý

c) Đơn vị đăng ký - Thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặckhông liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng kývào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhậnbiết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề

quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửađất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giaodịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửađất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nộidung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồvới hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền vàđăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể

từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,

hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm

vi toàn quốc.(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [23]

sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan

hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bấtđộng sản đó Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực;khép kín và bảo hiểm

- Đăng ký giao dịch

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụcác giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thồng đăng ký Văn tựgiao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn

tự giao dịch Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyênvăn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.

Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng kýhay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳngđịnh quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền củamình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốccủa quyền đối với đất mà mình mua

- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ởcác nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức,

Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnhhưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một

số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan

là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tựđộng hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (NguyễnThanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [23]

1.1.2.4 Đăng ký đất đai và bất động sản

- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:

+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa đượccấp GCN

+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất01/7/2004 trở đi

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sửdụng đất

- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:

+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho, góp vốn

+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp

+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn

chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;

+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất+ Chuyển mục đích sử dụng đất,

+ Gia hạn sử dụng đất

+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất

+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa

1.1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thựchiện nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc,chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện cácquyền và nghĩa vụ

1.2 Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước

1.2.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp

1.2.1.1 Cơ sở pháp luật

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cáchmạng tư sản Pháp Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộluật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực củaviệc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa đượccông bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xáclập quyền và nghiã vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách

có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả nhữngquyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng

và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bấtđộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất

cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyểnnhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay

đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốnnguyên tắc chung:

Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộnghòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật LaMã; Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản

a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì

mục đích quốc gia hoặc công cộng Sở hữu đất đai của Nhà nước được hìnhthành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thểmua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốncủa chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS; Trưng dụng đất: Đây là một hìnhthức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đấtđai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng;

b) Sở hữu tư nhân: phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân.

Người dân có quyền sở hữu đối với đất đai Hiến pháp quy định quyền sở hữutài sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai cóquyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp

vì mục đích công cộng

Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về đấtđai, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác nhằmđảm bảo sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; cụ thể: Việcchuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở đều phải đượcphép của chính quyền cấp xã; Khuyến khích việc tích tụ đất đai thông quaviệc chuyển đổi ruộng đất; Việc bán đất nông nghiệp hay đất đô thị đều phảinộp thuế đất và thuế trước bạ là 10% Hơn nữa, việc mua bán đất không đượcthực hiện một cách tự do mà phải xin phép chính quyền Chỉ sau khi được cấp

có thẩm quyền cho phép mới được bán đất và phải ưu tiên bán cho ngườiđang thuê đất Nếu những người này không mua thì mới được quyền bán chongười khác

1.2.1.2 Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản

a) Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã đượcđưa vào Bộ luật Dân sự năm 1804 Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng kýtất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp

và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thànhmột hệ thống thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều vănbản, cụ thể

b) Các nguyên tắc đăng ký bất động sản là bắt buộc đối với tất cả cáchoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực vàhợp pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tincũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợpđồng, giao dịch đăng ký

c) Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Côngchứng viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụtrách địa bộ ở Vùng; Cơ quan địa chính

d) Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản đượcthực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng

ký thuộc Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính

1.2.1.3 Nguyên tắc giao dịch:

a) Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thựchiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viênchức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắcchắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cầnthiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất

kỳ sự tranh chấp nào

b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: mọihợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhậnquyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyêntắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảokhả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sởhữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thểquyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọihành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽkhông được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.

c) Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai điều hành một vịtrí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một hợpđồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngàytháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hônnhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp cómặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quanđến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở ,thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉnơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như

cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực củacông chứng viên

d) Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải cóđầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếpnối nhau đối với cùng một bất động sản thì thông tin đó phải luôn luôn giốngnhau Đối với một bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sởhữu hoặc thừa kế, cho tặng, đi tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàntoàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì nhữngthông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, sốthửa trên bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này,trong thực tiễn, người

ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thườnggọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi,…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thểphân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đãphân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó.Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch,bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhàchung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Nguyễn VănChiến, 2006) [11]

1.2.2 Đăng ký quyền ở Liên bang Úc

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bangthực hiện Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng

ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

1.2.2.1 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales.

Ở Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đấtđai của bang thực hiện

Hệ thống Tonens được đưa vào Bang New South Wales theo Luật BĐS

1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng kýtheo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai củaBang New South Wales gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trongkhoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũđược thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việcchuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thựchiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những

hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao

chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh

hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dướidạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệthống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thốngđăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Tonens được tin học hoáđầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 200l mục lục tên chủ mua trênMicrofiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động

1.2.2.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quanđăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai

1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng kýquyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửađất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản

ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến độngphải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địadịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan

2.2.2.3 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phậncủa Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng

ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,

hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bấtđộng sản đã đăng ký tại Northem Territory đều thuộc hình thức đăng kýquyền theo Toffens Trong hệ thống Tonens, sổ đăng ký là tập hợp của cácbản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền.Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuêcũng được ghi trên các Giấy chứng nhận này Từ ngày 0l tháng 12 năm 2000,bản lưu Giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ởdạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao

dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006) [11].

1.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc

1.2.3.1 Cơ sở pháp luật

Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở hữutoàn dân và chế độ sở hữu tập thể Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốcquy định: cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất

cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10) Từtháng năm 1988 đã bổ sung: “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và

sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật”

Luật Quản lý Đất đai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ1/1/1987quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổsung Luật Quản lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của HiếnPháp về “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thểchuyển nhượng theo đúng pháp luật;

Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (1998) với trọng tâm

là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soátchặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nôngnghiệp, thực hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thườngkhi thu hồi đất;

Trong giai đoạn Cải cách từ 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xâydựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản(thị trường nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn tronggiai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý

1.3.2 Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995)

Theo quy định của Luật quản lý đất đai nước CHNDT: “Luật quản lýnhà đất đô thị nước CHNDTH” để xây dựng chế độ đăng ký đất đai, duy trì

và bảo hộ chế độ công hữu XHCN về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợppháp của người có quyền lợi về đất đai, nay ban hành bản quy chế này

Đăng ký đất đai là việc nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật vềquyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai,quyền sử dụng đất đai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về đất đai.

Quyền lợi khác về đất đai nói trong bản quy tắc này là nói về nhữngquyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thếchấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hànhchính quy định phải đăng ký

Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến độngđất đai Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong mộtthời gian nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong cáckhu trực thuộc hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nóiđến việc đăng ký ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký quyền sửdụng đất, quyền sở hữu đất và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biếnđộng về tên, địa chỉ, mục đích sử dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai…

Người sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu đất đai tậpthể, người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xinđăng ký đất đai theo bản quy tắc này

Khi xin phép đăng ký, người xin phép có thể uỷ quyền cho người đạidiện Khi uỷ quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn được uỷ quyền

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và các quyền khác đã đăng kýtheo pháp luật thì được pháp luật bảo hộ, mọi đơn vị và cá nhân không đượcxâm phạm

Đơn vị hành chính cấp huyện tổ chức tiến hành đăng ký đất đai Cơ quanđịa chính của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể

Đơn vị đăng ký cơ bản là thửa đất

Người có quyền sử dụng hoặc sở hữu trên 2 thửa đất thì phải xin phéplần lượt từng thửa

Hai người trở lên cùng sử dụng 1 thửa đất, phải xin phép đăng ký từng

người một.

Người sử dụng đất đai vượt qua ranh giới cấp huyện thì phải xin phépđăng ký tại cơ quan địa chính thuộc UBND trên cấp huyện

Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:

- Xin phép đăng ký đất đai;

- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ-ND)

- Thẩm định thuộc quyền;

- Ghi sổ đăng ký;

- Phân phát hoặc đổi giấy chứng nhận đất đai

Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc

Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng

ký đất đai trong địa phương mình (Cục Quản lý đất đai Trung quốc, 1995) [8]Chế độ đăng ký tài sản nhà đất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế độđăng ký kiểu Đức kiêm chế độ đăng ký Torrens Tuy nhiên do đặc điểm củamình, nên khái quát lại chủ yếu có các mặt sau:

+ Việc đăng ký tài sản nhà đất do cơ quan đăng ký khác nhau tiến hành.Tài sản nhà đất gồm: đất các công trình xây dựng trên đất đó và các vật dụngkhác kèm theo cấu thành Đã là tài sản thì nhà cửa và đất đai không thể tách

ra được, do đặc điểm không tách được đó nên việc đăng ký sản quyền nhà vàđất phải tiến hành một lần, giấy chứng nhận cũng chỉ lĩnh cùng một giấy, thếnhưng thể chế quản lí về nhà và đất ở Trung Quốc lại chia ra các cơ quankhác nhau cho nên việc đăng ký thuộc quyền nhà đất nói chung phải đăng kýquyền sử dụng đất ở cơ quan quản lí đất đai và đăng ký quyền sở hữu nhà ở

cơ quan quản lí nhà cửa

+ Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất là đăng ký động thái quyền lợi

về nhà đất Đương sự phải theo pháp luật để đăng ký quyền có được, sự thayđổi và việc mất đi quyền lợi nhà đất, nếu không qua đăng ký thì không phátsinh hiệu lực về pháp luật, không thể đối kháng với người thứ 3 Đăng ký

thuộc quyền tài sản nhà đất không những đăng ký quyền lợi trong tình hìnhbình thường mà còn đăng ký trong quá trình biến động khiến mọi người biếtđược tình hình đăng ký và trạng thái quyền lợi tài sản nhà đất.

+ Việc đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất áp dụng theo chủ nghĩa thẩmtra thực chất Theo quy định của luật nhà đất Trung Quốc thì lúc đăng ký thuộcquyền nhà đất, người xin đăng ký phải có đơn cho cơ quan đăng ký, cơ quan nàykhông những phải thẩm tra kỹ càng về các văn bản cần thiết mà còn phải thẩmtra nghiêm túc về nguồn gốc quyền lợi của người xin đăng ký, lại kiểm tra thựcđịa Nếu tất cả kết quả thẩm tra như nhau thì mới được đăng ký

+ Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất có hiệu lực bắt buộc: quyền lợi

về nhà và đất khi đã được cơ quan đăng ký ghi trên giấy đăng ký thì quyền lợi

đó có hiệu lực tuyệt đối về mặt pháp luật đối với người thứ 3, quyền lợi đókhông thể xoá bỏ đi được

+ Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất thực hiện theo chế độ đăng kýbắt buộc Sau lúc đăng ký quyền lợi nhà đất, nếu quyền lợi muốn chuyển đổi,thay đổi thì người có quyền lợi phải xin đăng ký, nếu không đăng ký thìquyền lợi đó không được pháp luật bảo vệ và cũng phải chịu trách nhiệmtương ứng với pháp luật Khi điều 18, điều 19 của luật "Biện pháp tạm thời vềquản lí sản tịch sản quyền nhà cửa ở thành thị" quy định: "Nếu không theobản biện pháp này để xin phép đăng ký sản quyền nhà cửa thì việc sở hữu,chuyển dịch, thay đổi và xác định các quyền lợi khác về sản quyền nhà cửa đóđều không có hiệu lực" Vi phạm các quy định của bản biện pháp này thì cơquan chủ quản hành chính về nhà đất của chính phủ nhân dân cấp huyện trởlên căn cứ vào tình tiết để xử phạt hành chính Điều 69 của "Quy tắc đăng kýđất đai" quy định: nếu không theo quy định, kịp thời xin phép đăng ký thayđổi đất đai thì ngoài việc xử lý vi phạm về chiếm đất ra, còn xem tình tiếtnặng nhẹ, báo cáo lên chính phủ cấp huyện trở lên mà được phê chuẩn thì xoá

bỏ việc đăng ký và giấy chứng nhận đất đai

+ Cấp giấy chứng nhận về quyền lợi: Sau khi cơ quan đăng ký thuộcquyền tài sản nhà đất theo trình tự, hoàn thành việc đăng ký quyền lợi chongười xin đăng ký quyền lợi thì chính phủ nhân dân địa phương cấp giấychứng nhận về quyền lợi tài sản nhà đất, đó là chỗ dựa cho người có quyềnlợi, cần giữ gìn và bảo quản giấy đó.(Phòng địa sản pháp, 1997) [14]

1.3 Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai

1.3.1.1 Đăng ký đất đai trước khi có Luật Đất đai 1987

- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đođạc và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn

bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.3.1.2 Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 1987 đến trước khi có Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai 1987 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụnghoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại

cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, thị

xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chínhcho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính"

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTKngày 14/711989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thống tư số302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK

đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai củaViệt Nam"

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phươngthức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít

phức tạp

- Luật Đất đai năm 1993 quy định

"Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sửdụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"

"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng kýtại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản

lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động vềviệc sử dụng đất"

- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thựchiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuychưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trườngnày có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luậtxảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thôngqua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng kývới cơ quan Nhà nước có thấm quyền

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển cácquy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đaiđược chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chỉnh quyền các cấp ở địaphương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm

vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục,chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.3.1.3 Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ giađình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộgia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng kýquyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: "Đăng ký quyền sử

dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất" "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất".(Quốc Hội, 2003, Luật Đất đai) [16]

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trongquản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất chongười sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đấtcủa mình

- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng kýbiến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sửdụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp ), do thay đổi mụcđích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương cóVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiệnchức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ"

1.3.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Cơ sở pháp lý

a) Bộ Luật Dân sự năm 2005: Quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sựnăm 2005 quy định bao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạttài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164) Việc đăng kýquyền sở hữu tài sản được quy định (Điều 167); thời điểm chuyển quyền sởhữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền của người không phải là chủ sởhữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thế nhân tự xácđịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có

quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Quốc Hội,

2005, Bộ Luật Dân sự) [17]

b) Luật Nhà ở năm 2005: Luật này quy định về sở hữu nhà ở, pháttriển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.(Quốc Hội, 2005, Luật Nhà ở) [18]

c) Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: Luật này quy định về hoạtđộng kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạtđộng kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinhdoanh bất động sản

d) Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Việc đăng ký quyền sử dụng đấtđược thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trườnghợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhậnthừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảolãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổitên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Ngườiđược sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyếtđịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành" (Luật Đất đai,

2003, Điều 46) [16]

"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chínhgốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiệncác quyền và nghĩa vụ" (Luật Đất đai 2003, Điều 64) [16]

đ) Luật Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đếnđầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 (Quốc Hội, 2009) [21]

Luật quy định một số nội dung trong công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằmbảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Phân định rõ điều kiện ủy quyềncấp giấy chứng nhận.

e) Các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chínhphủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtthuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phốthuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyếtđịnh thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT.(Chính phủ, 2004, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [4]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớtnhững ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm

2009 của Chính phủ quy định về việc cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

Nghị định này quy định trách nhiệm của VPĐKQSDĐ trong việc thựchiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Vai tròcủa VPĐKQSDĐ các cấp phải đảm nhận thêm một nhiệm vụ mới là xác địnhnhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng gắnliền với đất; từ đó phải nghiên cứu thêm các văn bản có liên quan để xác nhậnquyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó Nghị định này cũngquy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp hồ sơ và trao giấychứng nhận nhằm đảm bảo đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện,

tăng trách nhiệm của VPĐKQSDĐ các cấp

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việcluân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luânchuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bướcthủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liênquan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từchuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của BộTài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư này quy định vềgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất; quy định việc sử dụng mẫu giấy chứng nhận chung trên toànquốc cho tất cả các loại đất và các loại tài sản gắn liền với đất; việc thể hiệncác thông tin trên giấy chứng nhận và hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện cácquyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của BộTài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 5 năm 2011 của BộTài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liênquan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai Thông tư này quy định bổsung một số nội dung của một số thủ tục, thời gian thực hiện thủ tục hànhchính về cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai đối với từng cơquan, đơn vị liên quan và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hơn so với quyđịnh tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; đồng thời thay đổi việc sử dụng một

số mẫu đơn cho thuận lợi hơn v.v

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11

năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đấttài sản gắn liền với đất Thông tư này quy định phạm vi điều chỉnh, cáctrường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐKQSDĐ; Các quy định liênquan đến thẩm quyền, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của VPĐKQSDĐ,quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế

và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Thông tư này VPĐKQSDĐ được thành lập ở tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương (cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh(cấp huyện) là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiệnđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định củapháp luật

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tàinguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ; VPĐKQSDĐ cấp huyệnthuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do UBND cấp huyện quyết địnhthành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường vàTrưởng phòng Nội vụ VPĐKQSDĐ có con dấu riêng, được mở tài khoảntheo quy định của pháp luật

g) Nhận xét chung

Nhà nước đã ban hành các quy định liên quan đến VPĐKQSDĐ trong

hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tương đối đầy đủ Đây là căn

cứ pháp lý đề VPĐKQSDĐ thành lập và hoạt động Tuy nhiên, các văn bảnpháp quy liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như:

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐKQSDĐ vàviệc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụngcủa tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chể, chính sách đưaVPĐKQSDĐ đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứngyêu cầu quản lý sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ côngnghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.3.2.2 Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐKQSDĐ thành lập ở cấptỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp

có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thốngnhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quantài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý,

sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

1.3.2.3 Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp UBND các cấp quản lý trựctiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ theothẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụngđất và chỉnh lý biển động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thựchiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đốivới tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốckhi có biến động về sử dụng đất theo thống báo của Phòng tài nguyên và môitrường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3chức năng chính là: quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụngười sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.3.2.4 Vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất