nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYấN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NễNG LÂM ------ NGUYỄN THỊ LOAN Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định gi

ĐẠI HỌC THÁI NGUYấN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NễNG LÂM

- -

NGUYỄN THỊ LOAN

Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin

đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm

thành phố thái nguyên

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NễNG NGHIỆP

Thỏi Nguyờn - 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYấN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NễNG LÂM

- -

NGUYỄN THỊ LOAN

Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin

đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm

thành phố thái nguyên

Chuyờn ngành: Quản lý đất đai

Mó số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NễNG NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS TRỊNH HỮU LIấN

Thỏi Nguyờn - 2010

LờI CảM ƠN

Hoàn thành luận văn này em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy giáo - TS Trịnh Hữu Liên, ng-ời đã tận tình, trực tiếp h-ớng dẫn em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu hoàn thành luận văn

Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà tr-ờng, các thầy cô giáo trong khoa Sau đại học, khoa Tài nguyên và Môi tr-ờng và các phòng ban trong Tr-ờng Đại học Nông lâm đã giúp đỡ, tạo điều kiện để em hoàn thành luận văn

Qua đây, em cũng xin đ-ợc gửi lời cảm ơn đến các cán bộ ph-ờng Tr-ng V-ơng, thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài

Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những ng-ời bạn, những ng-ời đã cùng em chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực hiện đề tài này

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2010

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

MỤC LỤC

Mở đầu 1

1 Tớnh cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đớch nghiờn cứu 4 3 í nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 5 Chương1 Tổng quan về giỏ đất, định giỏ đất và lý luận phõn vựng giỏ trị đất đai 6

1.1 Tổng quan về giỏ đất 6

1.1.1.Khỏi quỏt chung về giỏ đất 6

1.1.2 Cỏc đặc trưng của giỏ đất 8

1.1.3 Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất theo quy định hiện hành 9

1.1.4.Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất 12

1.2 Tổng quan về định giá đất đô thị và vai trò của hệ thống thông tin địa lý - GIS trong ph-ơng pháp CAMA 17

1.2.1 Định giá đất 17

1.2.2 Tổng quan về các ph-ơng pháp xác định giá đất trên thế giới 18

1.2.3 Tổng quan về các ph-ơng pháp xác định giá đất theo ph-ơng pháp CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các thông tin về giá 20

1.3 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị 22

1.3.1 Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị 22

1.3.2 Các nguyên tắc trong mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm 24

1.3.3 Nhân tố chủ yếu ảnh h-ởng đến phân vùng giá trị đất đai 24

1.3.4 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị trên cơ sở phân hạng định cấp đất

đô thị 25

1.4 Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 32

1.5 Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 39

1.5.1 Tìm vùng giá trị đất đai 39

1.5.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 40

1.5.3 Phõn vựng yếu tố ảnh hưởng đến vựng giỏ trị đất đai 41

1.6 Bản đồ địa chính, ảnh viễn thám có độ phân giải cao và khả năng cung cấp thông tin phục vụ phân vùng đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng tại Việt nam

44 1.6.1 Nội dung thông tin trên bản đồ địa chính theo quy định hiện hành 44

1.6.2 Đặc điểm của bản đồ địa chính với các dữ liệu phục vụ phân vùng 45

1.7 Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý tính giá đất dụa trên vùng giá trị đất đai 46

1.7.1 Giới thiệu về Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD- GIS 46

1.7.2 Modul quản lý vùng giá trị đất đai 47

1.7.3 Modul tính giá trị bất động sản và thuế theo vùng giá trị đất đai 48

1.8 Những vấn đề rút ra từ ch-ơng nghiên cứu tổng quan 48

Chương 2: Đối tượng, nội dung và phương phỏp nghiờn cứu 49

2.1 Đối tượng nghiờn cứu 49

2.2 Phạm vi nghiờn cứu 49

2.3 Nội dung và phương phỏp nghiờn cứu 49

Chương 3 Xõy dựng vựng giỏ trị đất đai ( vựng giỏ đất ) khu vực trung tõm thành phố Thỏi Nguyờn 52 3.1 Vị trớ địa lý và tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế xó hội phường Trưng Vương, thành phố Thỏi Nguyờn 52 3.2 Thực trạng về bản đồ địa chớnh tại khu vực thành phố Thỏi Nguyờn núi chung và phường Trưng Vương núi riờng 60

3.2.1 Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái nguyên 603.2.2 Thực trạng bản đồ địa chính của phường Trưng Vương 61

3.3 Công tác định giá đất tại Tỉnh Thái Nguyên 61

3.4 Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 623.5 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại Khu vực

trung tâm thành phố Thái Nguyên 623.6 Kết quả thu thập số liệu bổ trợ theo lý luận phân vùng tại khu vực trung tâm

thành phố Thái Nguyên 703.7 Sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá thực nghiêm tại khu vực trung

3.8 Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác định

MỤC LỤC

Mở đầu 1

1 Tớnh cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đớch nghiờn cứu 4 3 í nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 5 Chương1 Tổng quan về giỏ đất, định giỏ đất và lý luận phõn vựng giỏ trị đất đai 6

1.1 Tổng quan về giỏ đất 6

1.2 Tổng quan về định giá đất đô thị và vai trò của hệ thống thông tin địa lý - GIS trong ph-ơng pháp CAMA 17

1.3 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị 22

1.4 Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 32

1.5 Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 39

1.6 Bản đồ địa chính, ảnh viễn thám có độ phân giải cao và khả năng cung cấp thông tin phục vụ phân vùng đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng tại VN 44

1.7 Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý tính giá đất dụa trên vùng giá trị đất đai 46

1.8 Những vấn đề rút ra từ ch-ơng nghiên cứu tổng quan 48

Chương 2: Đối tượng, nội dung và phương phỏp nghiờn cứu 49

2.1 Đối tượng nghiờn cứu 49

2.2 Phạm vi nghiờn cứu 49

2.3 Nội dung và phương phỏp nghiờn cứu 49

Chương 3 Xây dựng vùng giá trị đất đai ( vùng giá đất ) khu vực trung tâm

3.1 Vị trí địa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội phường Trưng Vương,

3.2 Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái Nguyên nói

chung và phường Trưng Vương nói riêng 60

3.3 Công tác định giá đất tại Tỉnh Thái Nguyên 61

3.4 Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 623.5 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại Khu vực

trung tâm thành phố Thái Nguyên 623.6 Kết quả thu thập số liệu bổ trợ theo lý luận phân vùng tại khu vực trung tâm

thành phố Thái Nguyên 703.7 Sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá thực nghiêm tại khu vực trung

3.8 Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác định

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

NĐ-CP Nghị định chính phủ CMT8 Cách mạng tháng tám

HTTT Hệ thống thông tin TN - MT Tài nguyên - Môi trường CAMA Computer assisted

mass appraisal

UBND Ủy ban nhân dân

2 Bảng 3.2 Phân đoạn đường Bến Tượng theo phụ lục 2 65

3 Bảng 3.3 Phân đoạn đường Bến oánh theo phụ lục 2 68

4 Bảng 3.4 Phân đoạn đường Cách mạng Tháng tám theo phụ

lục 2

69

5 Bảng 3.5 Giá quy định theo thành phố năm 2010 78

6 Bảng 3.6 Kết quả tính giá đất theo quy định khu phố 19

12 Bảng 3.12 Kết quả tính giá đất thực tê 2010 Đường Bến Oánh

14 Bảng 3.14 Kết quả tính giá đất thực tế 2010 Đường Bến Oánh

DANH MỤC HÌNH

1 Hình 3.1 Cơ cấu các nhóm đất trên địa bàn phường Trưng Vương 60

2 Hình 3.2 Bản đồ phường Trưng Vương đã được chuẩn hoá sau

đó được chuyển về dạng Shap File và chuyển vào VICADGIS

63

3 Hình 3.3 Hệ thống giao thông phố phường Trưng Vương 64

4 Hình 3.4 Hệ thống giao thông phố phường Trưng Vương trong

VICAGIS

64

5 Hình 3.5 Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư theo hệ thống giao

thông chi tiết trên phường Trưng Vương (trong Modul quản lý giá đất và vùng giá trị đất đai)

65

6 Hình 3.6 Vùng giá trị theo vị trí đường Bến Tượng 67

7 Hình 3.7 Vùng giá trị theo vị trí đường Bến Oánh 68

8 Hình 3.8 Vùng giá trị theo vị trí đường CMT8 69

9 Hình 3.9 Vùng giá trị theo vị trí trên toàn phường 70

10 Hình 3.10 Vùng giá trị theo vị trí đường Bến Oánh 74

11 Hình 3.11 Kết quả vùng giá trị xây dựng vùng giá trị theo vị trí

quy định và kết quả điều tra chi tiết tại vùng 2 đường Bến Oánh

75

12 Hình 3.12 Kết quả vùng giá trị xây dựng vùng giá trị theo vị trí

quy định và kết quả điều tra chi tiết tại vùng 3 đường

76

Bến Oánh

13 Hình 3.13 Kết quả vùng giá trị xây dựng vùng giá trị theo vị trí

quy định và kết quả điều tra chi tiết tại đường Bến Tượng

77

MỞ ĐẦU

1 Tớnh cấp thiết của đề tài

Trong quỏ trỡnh đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa đó từng bước được hỡnh thành, cỏc thành phần kinh tế phỏt triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoỏ, trong đú đất đai là một trong những yếu tố quan trọng

Với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường cú sự quản lý của Nhà nước, dẫn đến những đũi hỏi đổi mới trong cụng tỏc quản lý đất đai Sự ra đời của Luật đất đai 1993 và quỏ trỡnh từng bước hoàn thiện của Luật Đất đai

2003 cũng như giai đoạn hiện nay cần tiếp tục hoàn thiệt bộ Luật Đất đai Nổi lờn trong quỏ trỡnh hoàn thiện này là những vấn đề về định giỏ đất và Bất động sản Giỏ đất là một cụng cụ quản lý vĩ mụ của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện phỏp kinh tế Mục tiờu quản lý tốt giỏ đất để giỏ đất trở thành cụng cụ đắc lực trong chớnh sỏch tài chớnh đất đai, đảm bảo nguồn thu

ổn định lõu dài cho ngõn sỏch nhà nước, sự phỏt triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kộm trong cụng tỏc quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Việc xỏc định chớnh xỏc giỏ đất sẽ trỏnh được cỏc tranh chấp đất đai về giỏ Cú thể núi đõy là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp

về giỏ trị đất đai khi khụng cú sự thống nhất giữa cỏc bờn Xỏc định đỳng giỏ trị đất đai là giỳp cho việc phõn bổ đất đai như là một nguồn lực xó hội một cỏch hiệu quả; khi đú đất đai sẽ được phõn bổ để sử dụng tốt và hiệu quả Với cơ chế thị tr-ờng, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và khụng cú sự ưu đói đặc biệt nào đối với một nhúm người sử dụng cụ thể, thỡ đất đai sẽ được sử dụng theo cỏch tốt nhất Việc giỏ đất được xỏc định sỏt với giỏ thị trường, cú thể giỳp tăng nguồn thu cho ngõn sỏch nhà

nước; mặt khác trong thị trường đất đai bình thường, việc xác định giá trị đất đai phù hợp, tiệm cận với giá trị thị trường là một việc hết sức cần thiết

Sự ra đời của các Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP): Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ về phương pháp

xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số

123/2007/NĐ-CP) đã phần nào giải quyết được đòi hỏi của thực tế quản lý Các phương pháp định giá đã được đưa ra áp dụng như: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp

thặng dư Gần đây ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ Tài chính với QĐ: 129

/2008/QĐ-BTC V/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩ m định : Tiêu chuẩn số 07: TĐGVN 07 - phương pháp so sánh; tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 - phương pháp chi phí; tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập; tiêu chuẩn số 10: TĐGVN 10 - Phương pháp thặng dư; tiêu chuẩn số 11: TĐGVN 11 - phương pháp lợi nhuận, đã mở ra cho công tác định giá những khả năng và tiềm năng mới Tuy nhiên còn khá nhiều bất cập, hoạt động định giá không phải chỉ giải quyết với một số thửa đất đơn lẻ, mà nhu cầu cần thiết của việc định giá hàng loạt với quy mô lớn của nhà nước để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

Để giải quyết tốt hơn bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nước

về đất đai cũng như đòi hỏi của thị trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá tất yếu phải tính đến sự kết hợp giữa các phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất Ở nước ta đã đến thời điểm cần tính đến lời giải của sự kết

hợp giữa các phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại

Các nước trên thế giới đã sử dụng phương pháp định giá dựa vào sự trợ giúp của máy tính và hệ thống thông tin địa lý vào công tác định giá Mô hình quản lý đất đai gần với mô hình nước ta là mô hình của Trung Quốc, việc giải quyết bài toán về định giá đất đô thị họ đã đưa ra mô hình về hệ thống phân hạng định cấp đất thành phố thị trấn Hệ thống lý luận này cho rằng đất đai thành phố thị trấn là vật mang của các hoạt động kinh tế xã hội trong thành phố thị trấn Do hình thức hoạt động xã hội rất đa dạng đất đai thành phố thị trấn có thể thoả mãn ở trình độ và phương thức khác nhau từ đó

mà biểu hiện thành chất lượng đất đai khác nhau Đánh giá chất lượng đất tốt xấu trong một khu vực nhất định, thường là lấy cả thành phố là một điểm để xem xét, một số thành phố thị trấn trong khu vực trở thành một số điểm Những thành phố thị trấn trong khu vực đó bị ảnh hưởng bởi những điều kiện

cụ thể về vị trí địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện kinh tế xung quanh và điều kiện tự nhiên, cộng thêm con người cải tạo đất, đầu tư vốn khác nhau, cho nên tác dụng phát huy trong khu vực và vị trí có sự chênh lệch rất lớn Sự chênh lệch này thông qua đất đai được biểu hiện bằng sự chênh lệch về thu lợi trong sản xuất và đời sống, dẫn đến sự chênh lệch về thu lợi tổng thể giữa các thành phố thị trấn

Thành phố Thái Nguyên là một thành phố thuộc tỉnh Thái Nguyên Trong những năm gần đây, tại các phường thuộc Thành phố Thái Nguyên có tốc độ

đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất

đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp của

TS Trịnh Hữu Liên tôi đã lựa chọn đề tài:

“ Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên”

2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

2.1 Mục đích

Sử dụng bản đồ địa chính và công nghệ GIS xây dựng vùng giá trị phục

vụ định giá đất đáp ứng nhu cầu của thực tiễn, đề tài tập trung vào các mục đích:

- Nghiên cứu luận cứ khoa học và công nghệ sử dụng bản đồ địa chính

và hệ thông tin đất đai để xây dựng bản đồ vùng giá đất và vùng giá trị đất ( giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên ) phục vụ công tác định giá tại thành phố Thái Nguyên

- Nghiên cứu các khái niệm cơ bản về vùng giá trị và quan hệ của chúng với công tác định giá đất

- Nghiên cứu về lý luận phân vùng đất đô thị và điều kiện áp dụng ở nước ta

- Sử dụng bản đồ địa chính và các thông tin đất đai và lý luận phân vùng đất đô thị để xây dựng vïng gi¸ trÞ đất một phường thuộc thành phố

- Phân tích khả năng sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất

2.2.Yêu cầu

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc

áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

2.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Phân vùng giá trị đất đô thị là một hệ thống lý luận và thực tiễn đã được Bộ

Tài Nguyên và Môi trường đặt ra, đã có những nghiên cứu về lý luân chung, tuy nhiên để áp dụng vào từng địa phương cần phải có những nghiên cứu cụ thể, phù hợp với thực tiễn Việc ứng dụng vào thực tiễn các phương pháp và nghiên cứu mô hình phù hợp dựa trên các thông tin sẵn có trên bản đồ địa chính và các thông tin trong quá trình đăng ký đất đai, bất động sản sẽ tạo ra công nghệ định giá hàng loạt phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương Không những vậy vùng giá đất và vùng giá trị còn tạo ra nhiều khả năng cho những ứng dụng thực tiễn khác

Chương 1- TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ LÝ

LUẬN PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái quát chung về giá đất

Theo quy định của Luật đất đai 2003 tại Điều 5, thì đất đai thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai) Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sử hữu đất đai

Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

Như vậy, giá đất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và tại Khoản 24, Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Điều 55, Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tại điều 56, Luật đất đai 2003 quy định: Giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

- Việc định giá đất của Nhà nước theo nguyên tắc:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử

lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 hàng năm Được sử dụng làm căn

cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đất thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với đất đai thông qua quy hoạch Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng trong một số trường hợp theo quy định Trong một số trường hợp khác

về quyền sử dụng đất Nhà nước cho phép các bên liên quan xây dựng và áp dụng một giá đất theo thị trường Giá này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quy luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh…) và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay

“giá thị trường” Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai loại giá đất: Giá đất do

Nhà nước quy định và giá đất thị trường

ở đó xuất hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi

đó mới có khái niệm giá và hình thành giá đất

- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật

- Giá đất không phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai, mà giá đất là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư Thật vậy, nếu giá đất phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai thì mọi thửa đất có diện tích bằng nhau, có chất đất ( kết cấu, độ phì nhiêu…) như

nhau đều có giá bằng nhau Tuy nhiên, trong thực tế lại không như vậy các thửa đất có diện tích bằng nhau nhưng sử dụng vào mục đích khác nhau, nếu thửa nào mang lại lợi ích cao hơn thì sẽ có giá cao hơn và ngược lại

Ví dụ: Các thửa đất cùng sử dụng vào mục đích nông nghiệp, có cùng điều kiện độ phì, khí hậu thời tiết, cùng điều kiện tưới tiêu…cùng trồng lúa nước, nhưng ở các vị trí khác nhau (gần, xa thị trường cung cấp giống, phân bón…., thị trường tiêu thụ) thì khả năng sinh lợi khác nhau và có mức giá khác nhau Hoặc ngay trong một đô thị, đất có kết cấu như nhau, sự chênh lệch về các điều kiện không nhiều, nhưng ở các vị trí thuận lợi cho thương mại, dịch vụ, đời sống thì mức giá cao hơn ở những vị trí kém thuận lợi hơn

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với hàng hoá thông thường Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất đai là có vị trí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai phương diện:

+ Trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở các khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí cụ thể cũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất lớn Những thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, ở các trung tâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các vị trí khác không thể có được Nhưng con người không có đủ khả năng trong một thời gian ngắn tạo ra được một thửa đất tương tự

+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác Nhưng con người không thể điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các

khu vực được Con người chỉ có thể mở rộng vùng, mở rộng đô thị, để mở rộng cung về đất đô thị, nhưng lại làm giảm cung về đất nông thôn, đất nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giá của đất đô thị

- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn

so với giá của các hàng hoá thông thường Thể hiện ở các mặt:

+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự điều tiết của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quy định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thành giá đất Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân

bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhu cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất

+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng với trình độ nhận thức, tâm lý xã hội…tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất

- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, cho tặng quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường khi thu hồi đất và tính thuế đất

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành

Để có thể phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trước hết chúng ta hãy xét đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành Theo quy định tại: Điều 10 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục

đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình

là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại

đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá

Trong đó:

1 Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước; Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V

2 Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi

áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ,

du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

3 Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu

hạ tầng kém thuận lợi hơn

1.1.4.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá đất, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :

1.1.4.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có

ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế

hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ

đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng

ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời

hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống

an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này

có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi

và gây tác động tới giá đất

đ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng

có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương

quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình

và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.1.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

1.1.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.2 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá đất

1.2.1 Định giá đất

Chúng ta đã biết định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế

- kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác định giá trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản là bất động sản không phải là luôn giống nhau với mọi mục đích sử dụng Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá được giá trị thị trường của tài sản, nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện cụ thể và theo đúng pháp luật Có hai khái niệm được các nhà định giá trên thế giới quan tâm:

1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke - Viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh)

2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu

tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan - Đại học quốc gia Singapore)

Đất đai là một tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường khác Mặt khác đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý

chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy định giá

đất chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

Sự không hoàn hảo của thị trường đất đai

Khi thị trường ổn định lâu dài và có nhiều người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán (một thị trường hoàn hảo), thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn những điều kiện này (một thị trường không hoàn hảo), thì giá trị và giá cả có thể khác nhau

Thị trường bất động sản là không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Thí dụ, một thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng từng lô/thửa đất

là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí cũng sẽ có tương đối ít người mua và người bán, và những người tham gia thị trường chỉ nắm được ít thông tin chưa đầy

đủ Ngoài ra, thị trường bất động sản có tính xác định và phân hoá cao theo

như kiểu/loại tài sản Tóm lại, cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi

đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định Từ những lí do đó, giá mua bán thực tế, vốn là những sự kiện mang tính lịch sử, và những ước tính giá trị, vốn

là giá cả giả định, sẽ không thể như nhau Nói cách khác, các thuật ngữ giá cả

và giá trị như sử dụng trong định giá bất động sản là không đồng nghĩa mặc

dù chúng thường xuyên được sử dụng như là chúng đồng nghĩa Giá cả là những chỉ số của giá trị Nhiệm vụ của người định giá là xác định mức độ để theo đó thị trường có tính cạnh tranh, do đó, họ có thể điều chỉnh giá mua bán chấp nhận được như thế nào để trở thành những chỉ số của giá trị

1.2.2 Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới

ở các nước đã có thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết

và trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản (valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai Các " giá trị thị trường" này đến lượt nó phải được xác định dựa trên các phương pháp mang

tính khoa häc và hợp lý mà trước hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai Nội dung của các nguyên tắc này thường đã được nêu khá nhiều ở các tài liệu về định giá đất đai Cho đến nay, trên thế giới có khá nhiều phương pháp khác nhau được áp dụng để xác định giá đất Mặt khác đất đai nói chung thường gắn liền với tài sản trên đất và vì vậy, việc xác định giá trị đất đai không thể tách rời với việc xác định giá trị của các tài sản này

Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất đai theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận mới Có những phương pháp có thể áp dụng đối với hầu hết các loại đất đai và bất động sản, có phương pháp chỉ áp dụng cho một số loại bất động sản nhất định

Trong cách tiếp cận truyền thống: 5 phương pháp thường được áp dụng, bao gồm:

1) Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán) (Sales Comparison Method or Comparative Method);

2) Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán (Cost/contractor's Method);

3) Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư (Income/investment Method);

4) Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán (Accounts/profits Method);

5) Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định (Residual Method or Hyphothetical Development Method)

6) Cách tiếp cận mới đó là: phương pháp dựa trên các mô hình toán học

và kỹ thuật máy tính Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính ( computer - assisted mass appraisal - CAMA)"

Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:

1 Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;

2 Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;

3 Kết hợp hai giải pháp

Nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA) xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi qui về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các đặc tính về vị trí và độ lớn của thửa đất Tổng quan về phương pháp này sẽ được đề cập sau trong phần dưới đây

1.2.3 Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất theo phương pháp CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các thông tin về giá

Như đã đề cập ở trên trong phương pháp định giá thứ 6: nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA) Phương pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing) Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng

là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị của một hàng hóa kinh tế nào đó phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp

Công thức tổng quát của mô hình giá trị đất đai/bất động sản với các yếu tố "thụ hưởng “ như sau:

P = f (z1, z2 zn) + ui Trong đó: P: giá của đất đai/bất động sản; Zi: Đặc tính i; N: số lượng các đặc tính của các thửa đất; ui: sai số

Dạng hàm số f là một trong những quan tâm trong quá trình ước lượng

và phụ thuộc vào các giả định của mối quan hệ cụ thể của thuộc tính với các thửa đất của địa phương đang xem xét

Kỹ thuật số hóa của các hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho phép các nhà đánh giá bất động sản có thể ghi lại được các thông tin về địa chính của đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai (kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai)

Kỹ thuật này cũng được dùng để đánh giá giá trị đất đai để so sánh hoặc kết hợp với các phương pháp khác Quá trình ước lượng được thực hiện với việc ước lượng bằng các phương trình toán học ở chỗ, có được phát triển bằng quá trình phân tích không gian (vị trí địa lý ) của GIS để ước lượng tác động của các yếu tố về vị trí địa lý, về không gian đến giá trị của đất đai và

so sánh với giá bán thực tế hoặc dữ liệu đánh giá từ các phương pháp khác

Kỹ thuật GIS cũng có thể giúp cung cấp các dữ liệu cho phương pháp CAMA và kết hợp với phương pháp này để trở thành một công cụ tốt trong quản lý đất đai và xác định giá trị đất đai một cách hệ thống, đồng bộ và hiện đại

Ưu điểm của phương pháp này là:

+ Ước lượng được tác động của nhiều yếu tố đến giá trị đất đai và tính chất "động" của các mối quan hệ này đã được tính đến;

+ Công cụ ước lượng hiện đại với kỹ thuật máy tính nên có thể rất linh hoạt trong xác định giá trị đất đai khi có sự thay đổi về các yếu tố kinh tế - xã hội hoặc các điều kiện khác liên quan đến đất đai;

+ Có cách nhìn tổng thể về giá trị đất đai của một vùng, tỉnh, hay cả nước

Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp này là:

+ Cần có số lượng lớn các quan sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các giá trị quan sát có độ tin cậy cao

+ Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mô hình Vì vậy, việc chọn dạng hàm số chính xác là rất quan trọng;

+ Nếu mô hình có độ tin cậy về thống kê không cao, sẽ không cho kết quả sát với thực tế thị trường;

+ Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết quả không đơn giản,

đòi hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn về phương pháp toán thèng

kª, phương pháp này có thời gian thực hiện và chi phí thường cao hơn các phương pháp truyền thống

Có thể đi sâu nghiên cứu vấn đề này theo mô hình tại một số nước dưới đây:

Tổng giá trị bất động sản danh nghĩa V của thửa đất được tính bằng

V = Sni=1V i= AREA i * ( P i * W i )

- V tổng giá trị bất động sản danh nghĩa của thửa đất;

- AREA I Diện tích của thuộc vùng tác động của yếu tố i

- P i - yếu tố giá thứ I ;

- W i trọng số của yếu tố thứ 1

Yêu cầu dữ liệu để phân tích định giá đất được nhận từ bất động sản, vùng, các tiêu chí bản đồ địa hình, và các dữ liệu thông tin liên quan khác định giá được trợ giúp của hệ thống

1.3 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị

1.3.1 Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị

Lý luận đất trung tâm là do nhà địa lý học người Đức Kristal đề xuất Trong đó đất trung tâm là đất thuộc trung tâm của một khu vực tương đối nào

đó, nó không phải chỉ chung cho một thành phố hoặc một điểm dân cư Khái niệm trung tâm có thể để chỉ khu vực trung tâm với phạm vi thành phố; có thể

là trung tâm của huyện hay điểm dân cư trung tâm trong khu vực mà ở đấy cung cấp các loại hàng hóa, dịch vụ cho các điểm cư dân và dân cư vùng quanh nó Trong đó cần lưu ý đến các khái niệm:

* Chức năng trung tâm: Chức năng đất trung tâm chủ yếu là những

hoạt động về kinh tế, về văn hóa, xã hội v.v (không bao gồm các hoạt động ngành nghề chế tạo công nghiệp)

* Tính trung tâm: Tính trung tâm là mức độ ảnh hưởng của đất trung

tâm đó đối với khu vực xung quanh Tính trung tâm có thể dùng khái niệm

"cao", "thấp", "mạnh", "yếu", "thông thường", "đặc thù" v.v để hình dung và

so sánh

* Ngƣỡng nhu cầu: Ngưỡng nhu cầu là chỉ nhu cầu thấp nhất về sức

mua và mức độ dịch vụ về cung ứng một loại hàng hóa hoặc dịch vụ lao động nào đó mà đất trung tâm nào đó có thể duy trì được

* Phạm vi tiêu thụ hàng hóa: Nếu các điều kiện khác không thay đổi thì

số lượng hàng hóa nào đó mà người tiêu dùng mua là quyết định bởi giá cả thực tế mà họ chuẩn bị chi trả Giá cả ấy chính là giá tiêu thụ của hàng hóa cộng với phí giao thông đi lại để mua hàng hóa đó Hiển nhiên, giá cả thực tế

là thay đổi theo khoảng cách xa gần của điểm cung cấp hàng hóa mà người tiêu dùng lựa chọn Cự ly càng ngắn, phí giao thông càng ít Giá hàng hóa thực tế càng thấp, kết quả là lượng nhu cầu của hàng hóa đó cũng sẽ càng lớn Nếu không sẽ ngược lại Từ đó có thể rút ra, phạm vi tiêu thụ hàng hóa là lộ trình thông thoáng xa nhất mà người tiêu dùng mong đến được để có hàng hóa

và dịch vụ, hoặc là cự ly tiêu thụ và bán kính phục vụ lớn nhất cung cấp hàng hóa và dịch vụ lao động của đất trung tâm

1.3.2 Các nguyên tắc trong mô hình cơ bản của hệ thống đất trung

tâm

* Nguyên tắc thị trường: Nguyên tắc thị trường là xuất phát từ gốc độ

có lợi nhất cho việc tổ chức cung tiêu hàng hóa, đảm bảo phạm vi cung cấp ứng lớn nhất cho hàng hóa và dịch vụ, và với cơ hội như nhau để bố trí số lượng của trung tâm đất các cấp và khu thị trường

* Nguyên tắc giao thông: Để bổ sung vào những khiếm khuyết của

nguyên tắc thị trường, theo nguyên tắc giao thông, tính ra hệ thống mạng luới thị trường đất trung tâm là K=4 Hệ thống giao thông được hình thành trên nguyên tắc dựa vào K = 4, vì đất trung tâm thấp hơn một cấp đều nằm trên tuyến giao thông chủ yếu liên hệ với đất trung tâm cấp cao hơn nên được xem

là hiệu xuất tiện lợi nhất, đây cũng là hệ thống đất trung tâm có khả năng nhất xuất hiện trong xã hội hiện thực

* Nguyên tắc hành chính: Để tiện cho việc quản lý, làm cho khu thị

trường không chia cắt khu hành chính, Kristal thiết kế hệ thống đất trung tâm K=7 có nghĩa là một khu quản lý mà cứ một đất trung tâm cao hơn 1 cấp thì khu vực nó quản lý là 7 khu đất trung tâm cấp thấp hơn Cũng có nghĩa là: Phạm vi quản hạt của mỗi đất trung tâm cấp trên ngoài phạm vi quản hạt của

6 trung tâm cấp dưới lân cận, do đó mà tự nhiên hình thành dạng tổ chim, thứ

tự đẳng cấp các khu quản lý hình thành theo cách này là: 1,7, 49, 343 ; hệ thống quan hệ phụ thuộc đất trung tâm các cấp là 1, 6, 42, 294 Hệ thống đất trung tâm được hình thành theo nguyên tắc hành chính là một hệ thống tự cấp

tự túc, khép kín, người mua phải đi cự ly dài nhất, hệ thống giao thông rất không thuận tiện

1.3.3 Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai

Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v

1 Nhân tố kinh tế xã hội: Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố

quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:

- Mức độ phồn hoa

- Mức độ thông thoáng

- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn

- Mật độ nhân khẩu

2 Nhân tố tự nhiên: Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố

trọng yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai Chất lượng môi trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình trạng ngập lũ và thoát nước, cấu tạo địa chất

và cảnh quan tự nhiên của thành phố đến gây ảnh hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai

- Độ dốc địa hình

- Lực chịu tải của đất

- Tình trạng ngập lụt và thoát nước

- Công viên và đất cây xanh

- Chất lượng môi trường

3 Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến

phân vùng đất đai là quy hoạch đô thị Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của quy hoạch đô thị Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai

1.3.4 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị trên cơ sở phân hạng

định cấp đất đô thị

1.3.4.1 Ý nghĩa của phân vùng giá trị đất đai trên cơ sở phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định Trong phạm trù khoa học về định giá đất,

nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn

Phân vùng giá trị đất đô thị dựa trên quá trình phân hạng định cấp đất

đô thị là một phần của công tác quản lý đất đai Là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp về giá trị sử dụng đất đai trong khu vực đô thị và phân chia các vùng giá trị trên toàn bộ khu vực đô thị; phân cấp giá trị sử dụng chi tiết trên từng vùng trong thành phố, thị trấn

Trong công tác quản lý đất đai, phân vùng giá trị đất đai đô thị là một

bộ phận hợp thành quan trọng Trong các hạng mục công tác này cần nắm chắc và quản lý số lượng, chất lượng và các quyền về đất đai, thì phân vùng giá trị lấy tình trạng chất lượng sử dụng đất đai làm đối tượng công tác cụ thể Cho nên, đó là biện pháp tất yếu để đo lường chất lượng sử dụng đất đai tốt hay xấu và cũng là một công tác có tính cơ sở để quản lý đất đai

Đối tượng phân vùng giá trị đất đai là tất cả đất đai trong thành phố đã định hình và vùng ngoại ô Công tác phân vùng giá trị lấy toàn bộ thành phố thị trấn làm đơn vị thực hiện Đất dùng cho khai khoáng độc lập gần thành phố cũng có thể cùng một lúc tiến hành đánh giá

1.3.4.2 Quan hệ của phân vùng giá trị đất đai với định giá đất đai