Phân tích tình hình căn hộ quận 12 đánh giá sản phẩm

Phân tích tình hình căn hộ quận 12 đánh giá sản phẩm Phân tích tình hình căn hộ quận 12 đánh giá sản phẩm Phân tích tình hình căn hộ quận 12 đánh giá sản phẩm Phân tích tình hình căn hộ quận 12 đánh giá sản phẩm Phân tích tình hình căn hộ quận 12 đánh giá sản phẩm

(NGUỒN: Ms HẰNG 0906 113305) TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUỐC TẾ HỒNG BÀNG

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

(Tên đề tài)

PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC GIÁ CƠ CẤU PHÒNG NGỦ CỦA DÒNG CĂN

HỘ TRUNG BÌNH CỦA QUẬN 12 VÀ FIRST HOME

SVTH : Nguyễn Văn Phương MSSV: 113366150

LỚP: 11CD-QT1 KHÓA: 2011-2014

TP.HCM, Tháng 10

LỜI CẢM ƠN

1

Từ khi bước chân vào trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng em đã nhận được sự quan tâm và giúp đỡ tận tình của quý thầy cô và các bạn sinh viên của trường, từng bước giúp em không chỉ về kiến thức mà còn dạy em rất nhiều để hòa nhập vào cuộc sống đầy năng động Nói đúng hơn là trường Hồng Bàng đã tạo cho sinh viên chúng em một môi trường rất tốt, vừa tu luyện kiến thức vừa học hỏi những kinh nghiệm sống của xã hội, đó cũng chính là hành trang quý báo để em có thể vững bước trên con đường tương lai Em vô củng tôn kính và biết ơn quý thầy cô.Em xin chân thành cảm ơn quý Thầy Cô của trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng đã tận tình giảng dạy cho em suốt những năm qua.

Em xin chân thành cảm ơn chị Phạm Thị Thu Hằng - Giám đốc đào tạo đã nhận và tạo điều kiện thuận lợi cho em thực tập tại Công ty Và xin cảm ơn mọi người trong Công ty đã tạo điều kiện cho em thu thập số liệu và hướng dẫn những vướng mắc

mà em không hiểu được trong thời gian qua

Em xin gửi lời chúc sức khỏe và lời cảm ơn chân thành nhất đến quý Thầy Cô của trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng và chúc cho Công ty cổ phần đầu tư Nam Việt ngày càng phát triển

2

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN CHẤM

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

3

TP.HCM Tháng 10

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

Công Ty BĐS Nam Việt

4

TP.HCM THÁNG 10

5

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH

DANH MỤC HÌNH ÀNH

Hình 1.1 Logo công ty

Hình 1.2 Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần BĐS Nam Việt

Hình 2.1:Căn hộ Besco an sương (QL 1A, phường chung mỹ tây, Q12)

Hình 2.2 Căn hộ Thới an (Mặt đường lê Thị Riêng, Phường Thới An, Quận 12, lộ giới 30m)

Hình 2.3 Căn hộ Thái an chung mỹ tây(Nằm ngay mặt tiền quốc lộ 1A, Phường Trung Mỹ Tây, Quận 12, ngay cạnh công viên phần mềm Quang Trung, )

Hình 2.4 Căn hộ thái an 1(Tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Quá, Phường Đông Hưng Thuận, Quận 12)

Hình 2.5 Căn hộ Thái an 2(Tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Quá, Phường Đông Hưng Thuận, Quận 12)

Hình 2.6 Căn hộ Thái an 3-4 (Tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Quá, Phường Đông Hưng Thuận, Quận 12)

Hình 2.7 Căn hộ 27 Trường chinh(Số 27 Trường Chinh, P.Tân Thới Nhất, Quận Hình 2.8 Căn hộ Cheery 2 apartment (tọa lạc tại TA15, Lê Văn Khương, P Thới An,Quận 12 )

12, TP Hồ Chí Minh)

Hình 2.9 Căn hộ First Home (Vườn Lài , Thạnh Lộc, Quận 12, TP.HCM)

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Doanh thu Công ty

Bảng 1.2: Tình hình thực hiện chi phí tại công ty Nam Việt

Bảng 1.3 Lợi nhuận công ty Nam Việt

Bảng 1.4 Tình hình tỷ suất tài chính của công ty

Bảng 2.1: So sánh đơn giá dự kiến của First Home với giá bán của thị trường Quận 12

Bảng 2.2 Đơn giá trung bình quận 12

Bảng 2.3 Khảo sát về tổng giá trị căn hộ quận 12

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1: Tình hình doanh thu công ty Nam Việt

Biểu đồ 1.2: Tình hình chi phí công ty

Biểu đồ 1.3: Tình hình lợi nhuận công ty BĐS Nam Việt

Biểu đồ 2.1 :Tỷ lệ nguồn cung của căn hộ Quận 12

Biểu đồ 2.2 : số căn hộ quận 12 theo tình trạng giao nhà (theo tin đăng)

Biểu đồ 2.3 : số căn hộ quận 12 tính theo phòng ngủ

Biểu đồ 2.4: Số tin đăng giao dịch căn hộ quận 12

Biểu đồ 2.5 Nguồn cung 2 phòng ngủ cho thị trường quận 12 từ 2013-2015

Biểu đồ 2.6: Đơn giá trung bình của quận 12 có VAT

Biểu đồ 2.7 So sánh tổng giá trị quận 12

Biểu đồ 2.8:so sánh đơn giá First Home với giá thị trường quận 12

Biểu đồ 2.9: So sánh tổng giá trị căn hộ First Home với diện tích trung bình và đơn giá dự kiến

MỤC LỤC

I LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản từ lâu đã gắn liền với cuộc sống của mọi người dân trong xã hội Cùngvới sự phát triển nhanh chóng của khu vực kinh tế miền nam, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và phức tạp ở thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quận 12 nói riêng Quận 12 được xem là nơi có quỹ đất lớn trong thành phố với các khu đất rộng, địa hình bằng phẳng thích hợp cho cáccông trình xây dựng nhà ở, khu chung cư bình dân và cả các khu căn hộ cao cấp Một số dự án căn hộ đang xây dựng dở dang hay đã hoàn thành như: 27 Trường Chinh, Cheery 2 Apartment, Thái An 1, Thái An 2, Thái An 3-4, Thới An, Thái An Chung Mỹ Tây, First Home, Besco An Sương Với những dự án công trình xây dựng mang tầm quy mô lớn như vậy, quận 12 được dự đoán là sẽ trở thành một trong những minh chứng rõ nét nhất cho công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóatại đất nước Việt Nam Khu vực Quận 12 cũng vì thế mà hiện đang trở thành xu hướng tìm đến của hầu như toàn bộ người dân có nhu cầu định cư tại TP HCM

Vì lý do trên, em chọn để tài “PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC GIÁ CƠ CẤU PHÒNG NGỦ CỦA DÒNG CĂN HỘ TRUNG BÌNH CỦA QUẬN 12 VÀ FIRST HOME”

để khảo sát về giá cả thị trường, vị thế dòng căn hộ tại khu vực quận 12 từ đây đưa

ra giải pháp xúc tiến cho dự án First Home của công ty sẽ được triển khai tại quận 12

1 Mục tiêu nghiên cứu

Thẩm định được thị trường dòng căn hộ trung bình tại quận 12

Đánh giá được nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng về mua căn hộ chung cư Thông qua bài nghiên cứu, thẩm định dòng căn hộ trung bình ở quận 12 về giá cả thị trường, kết hợp với khảo sát ý kiến cá nhân về việc mua căn hộ chung cư, từ đâyđưa ra hướng đi xúc tiến bán căn hộ chung cư dự án mới của công ty

2 Đối với Công ty

Hiểu được nhu cầu, thị hiếu, thị trường dòng căn hộ trung bình tại khu vực quận 12

để có thể tập trung vào triển khai dự án mới ở quận 12

3 Quy trình thực hiện

Phỏng vấn thu thập thông tin sơ cấp

Nghiên cứu định tính và định lượng

4 Phương pháp nghiên cứu (Định tính, định lượng, thống kê…)

· Phương pháp nghiên cứu tại bàn: thu thập các thông tin thứ cấp, các tài liệu liên quan đến các căn hộ trung bình tại khu vực quận 12

· Phương pháp nghiên cứu tại hiện trường:

+ Khảo sát thực tế các căn hộ tại quận 12

+ Khảo sát ý kiến khách hàng về nhu cầu, các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

· Phương pháp nghiên cứu định lượng: thu thập dữ liệu bằng số và giải quyết quan hệ trong lý thuyết và nghiên cứu theo quan điểm diễn dịch

5 Phạm vị và đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu tại khu vực quận 12 TP.HCM, đối tượng là dòng căn hộ trung bình

6 Giới hạn của chuyên đề

Do những điều kiện khách quan và chủ quan về thông tin thị trường nên đề tài chỉ tập trung thực hiện khảo sát đối với dòng căn hộ trung bình, không khảo sát tất cả các dòng căn hộ cao cấp, và khu vực khảo sát chỉ thực hiện ở địa bàn quận 12

II.CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT

• 1.1 Giới thiệu khái quát về Công ty Cổ phần BĐS Nam Việt (Navireal)

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Với vai trò là một nhà tư vấn chuyên nghiệp và nhà phân phối uy tín, chúng tôi mong muốn đóng góp và mang lại sự thành công cho đối tác và khách hàng Qua

đó, cùng góp sức để phát triển thị trường BĐS Việt Nam vững mạnh

Tháng 9 năm 2012, Chúng tôi khai trương Sàn giao dịch Bất động sản Nam Việt

Tên sàn giao dịch

Hình 1.1 Logo Công TyTên tiếng Việt: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT

Tên tiếng Anh: NAM VIET REAL ESTATE

Chức năng sàn

Tổ chức các hoạt động hỗ trợ giao dịch và dịch vụ bất động sản cho các tổ chức, cá nhân tham gia trong thị trường bất động sản

Nhiệm vụ

Kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm:

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Môi giới bất động sản

- Định giá bất động sản Đấu giá bất động sản Tư vấn bất động sản

- Quảng cáo bất động sản Quản lý bất động sản

Sản phẩm và Dịch vụ

Sản phẩm và Dịch vụ của chúng tôi là quá trình nghiên cứu có chiều sâu và như thế

sẽ mang lại cho khách hàng sự hài lòng cao nhất

- Nghiên cứu Tư vấn

Là cầu nối tin cậy, uy tín giữa người mua và người bán trong giao dịch bất độngsản

Tầm nhìn

Trở thành doanh nghiệp hàng đầu về đầu tư – kinh doanh bất động sản chuyênnghiệp tại Việt Nam.

Liên kết, phát triển mạnh trong lĩnh vực đầu tư dự án, đầu tư tài chính

Đào tạo – xây dựng đội ngũ nhân viên năng động, có trình độ chuyên môn giỏi,thích ứng nhanh nhạy thị trường và tâm huyết với nghề bất động sản

1.1.3 Giá trị cốt lõi

Góp phần đưa hoạt động lĩnh vực BĐS Việt Nam lên một tầm mới

1.1.4 Văn hóa công ty

Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Nam Việt (NAVIREAL) phát huy tốt giátrị văn hóa Ngay khi mới thành lập, Ban lãnh đạo Công ty đã nhận thức rằng:

“Muốn việc kinh doanh ngày càng phát triển vững mạnh, một tổ chức quản trị tốtchưa đủ mà phải nhanh chóng hòa nhập và gắn kết mọi nhân viên lại với nhau tạonên một môi trường văn hóa, thân thiện là điều không thể thiếu”

Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Nam Việt (NAVIREAL) –một môi trườnglàm việc văn hóa, hiện đại nơi các nhân viên phát huy tối đa năng lực bản thân vàphát triển kỹ năng làm việc một cách chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo Ban lãnhđạo NAVIREAL thực hiện nghiêm túc các quy định của Luật Lao động Việt Nam,luôn có chính sách đãi ngộ thích đáng đảm bảo đầu đủ quyền lợi cho nhân viên

“làm việc cho hôm nay và cho chính bản thân họ trong tương lai”

Tập thể nhân viên NAVIREAL quyết tâm hướng tới mục tiêu chung “Vì sự pháttriển của công ty và sự hài long tuyệt đối của khách hàng” Mỗi nhân viênNAVIREAL luôn là một mắt xích không thể tách rời, tạo nên một tập thể đoàn kếtvững mạnh, cùng nhau học tập – làm việc, cùng nhau trao đổi kiến thức về sảnphẩm, củng cố kỹ năng phục vụ khách hàng và cùng nhau chia sẻ thành quả domình tạo ra

Hơn thế nữa, NAVIREAL luôn mang lại giá trị tinh thần phong phú đến các đối tácnhững nét văn hóa hiếu khách Á Đông truyền thống, cũng như luôn quan tâm đếnđời sống tinh thần của các nhân viên thuộc công ty

1.1.5 Cơ cấu tổ chức

1.1.5.1 Sơ đồ tổ chức

Hình 1.2 Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần BĐS Nam Việt

Công ty có bộ máy tổ chức quản lý được sắp xếp một cách khoa học và đóng vai tròquan trọng trong việc tạo ra hiệu quả sản xuất kinh doanh

Mỗi phòng ban đảm nhận một nhiệm vụ, chức năng riêng, có cơ cầu tổ chức riêng

từ cao đến thấp nhưng lại thống nhất với nhau vì mục tiêu chung là trở thành công

ty BĐS hàng đầu Việt Nam về các khía cạnh: Sự hài lòng khách hàng, chất lượng và

uy tín và đem lại hiệu quả kinh doanh cao nhất

1.1.5.2 Chức năng - Nhiệm vụ các phòng ban Giám đốc

Quản trị tổng thể tất cả các hoạt động của công ty, bao gồm tài chính, nhân sự, kinh doanh và các hoạt động hằng ngày của công ty, chỉ đạo, điều hành các bộ phận liên kết thực hiện kế hoạch, nhiệm vụ kinh doanh theo quy chế quản lý, hoạt động nội

GIÁM ĐỐC

PHÓ GIÁMĐỐC

TRỢ LÝKINHDOANH

TRƯỞNGPHÒNGKINHDOANH

PHÒNGHÀNHCHÍNHNHÂN SỰ

KẾ TOÁN

NHÂN VIÊNSALE

bộ Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty Triển khai các quyết định của Chủ tịch Hội đồng quản trị Bảo toàn và phát huy hiệu quả

sử dụng vốn đầu tư của công ty

Phó Giám đốc

Phó Giám đốc hỗ trợ Tổng Giám đốc trong từng lĩnh vực cụ thể và chịu trách nhiệmtrước Tổng Giám đốc về các nội dung công việc được phân công và những công việc được Tổng Giám đốc ủy quyền

Kiểm tra, giám sát việc sử dụng quyền hạn, chấp hành các chính sách, chỉ thị và quyết định liên quan đến nhân sự của công ty Tổ chức đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ, đánh giá trình độ năng lực cho cán bộ nhân viên công ty

Có nhiệm vụ quản lý toàn bộ nhân viên của công ty, thực hiện các chức năng quản

lý và đào tạo nguồn nhân lực và phụ trách công tác hành chính văn thư của công ty

Phòng kế toán

Kiểm tra, giám sát việc thực hiện công tác tài chính kế toán của công ty Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của công ty theo từng thời kỳ, kiểm soát và thực hiện

các biện pháp khắc phục những tồn tại, thiếu sót trong quản lý thu chi và sử dụng tàichính của công ty

Tìm kiếm các nguồn vốn với chi phí sử dụng vốn tốt nhất, nhằm phục vụ nhu cầu tài chính ngắn hạn và chiến lược phát triển trung và dài hạn của công ty

• 1.2 Thực trạng hoạt động tại công ty Navireal

1.2.1 Môi trường kinh doanh tác động đến hoạt động công ty

1.2.1.1 Môi trường bên ngoài công ty

1.2.1.1.1 Môi trường vĩ mô

Môi trường kinh tế

Tỷ lệ lãi suất

Hiện nay tỷ lệ lãi suất từ 20%/năm, ngoài ra do tăng trưởng tín dụng năm 2013 được khống chế dưới 20%, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực BĐS bị hạn chế làm cho thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để đầu tư đáng kể

từ các ngân hàng Khách hàng thường xuyên phải vay nợ để thanh toán cho việc tiêu dùng sản phẩm vì vậy tỷ lệ lãi suất cao làm giảm sức mua của khách hàng, khả năng thanh toán các khoản nợ cũng khó khăn hơn

Tỷ lệ lãi suất cao làm cho các dự án không có tính khả thi vì tỷ lệ lãi suất cao làm chi phí về vốn tăng và giảm nguồn vốn đầu tư chủ yếu vay từ ngân hàng Thị trườngBĐS khó khăn làm cho lượng giao dịch chững và giá giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp không dám mở bán các dự án mới trong giai đoạn này do không có khách hàng, làm cho giao dịch và doanh thu của công ty giảm so với năm trước

Tỷ giá hối đoái

Tỷ giá biến động chỉ ảnh hưởng nhỏ đến giá BĐS bởi đa số nguyên vật liệu xây dựng là sử dụng nguồn sản xuất trong nước, chỉ có một số vật liệu như sắt, thép v.v

là phải nhập khẩu thì mới chịu ảnh hưởng của tỷ giá Khi tỷ giá giảm lại có tác độnggián tiếp tới đầu tư của dự án vì tỷ giá giảm sẽ ảnh hưởng đến lãi suất vay tiền và vay vốn ngân hàng sẽ được mức lãi suất thấp

Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ

Phát triển mạnh mẽ hệ thống kết cấu hạ tầng, đặc biệt là một số công trình hạ tầng

có quy mô lớn, hiện đại Tập trung vào hệ thống giao thông, hạ tầng đô thị và việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS Ngoài ra, các dự án giải tỏa các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức nhu cầu về BĐS

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

Tăng trưởng kinh tế (GDP) năm 2012 của Việt Nam đạt mức 5,03%, giảm 0,86% sovới năm 2011 (Theo công bố tại cuộc họp báo chiều 24-12-2012 của Tổng cục Thống kê)

Sự giảm sút trong tăng trưởng GDP dẫn đến thu nhập bình quân đầu người giảm, khả năng tiêu dùng giảm, làm giảm quá trình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm

Lạm phát

Lạm phát và thị trường bất động sản chịu tác động của cung tiền và sự kỳ vọng của các nhà đầu tư vào triển vọng của nền kinh tế Nếu tăng trưởng cung tiền lớn thì đồng nghĩa với việc một dòng tiền lớn sẽ đổ vào khu vực phi sản xuất và đẩy thị trường bất động sản tăng mạnh Sự kỳ vọng của người dân và nhà đầu tư vào tăng trưởng cũng sẽ khiến cho dòng tiền nước ngoài đổ nhiều vào Việt Nam và tình trạngđầu cơ cũng sẽ tăng mạnh dẫn đến bất động sản tăng giá

Lạm phát năm 2012 được kiềm chế ở mức 7,5% (Theo Tổng cục Thống kê)

Kết quả này là rất tích cực so với mức tăng 11,75% của năm 2010 và 18,58% của năm 2011

Như vậy, mức lạm phát đã được khống chế lại Việc giảm mạnh của lạm phát là mộttín hiệu vui với bất động sản vì lãi suất có thể giảm và chính sách tiền tệ nới lỏng hơn

(Theo CafeLand)

Môi trường dân số lao động

Sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển

Mỗi năm dân số Việt Nam tăng trên 1 triệu người, trong khi diện tích nhà ở bình quân của một người là 18,6m2 Do đó nhu cầu về BĐS của thị trường làm tăng nhu cầu về môi giới BĐS, và đây là một trong những yếu tố gián tiếp ảnh hưởng đến công việc của môi giới BĐS

Tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nha đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăngdân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về BĐS

Thu nhập của dân cư

Thu nhập của người dân cũng ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở, nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu, không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ thu nhập

Môi trường chính trị - pháp luật

Chính sách

Trước bối cảnh bất ổn của nền kinh tế và tình trạng rủi ro tín dụng BĐS, Ngân hàng Nhà nước ban hành chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011, buộc các ngân hàng thương mại phải đưa tỷ trọng tín dụng phi sản xuất từ mức 22% về tối đa 16% vào cuối năm 2011

Hiện tại phần lớn tín dụng phi sản xuất là tín dụng BĐS, còn lại là cho vay đầu tư chứng khoán và tiêu dùng Với quy trình này tín dụng BĐS bị co hẹp cùng với lãi suất quá cao và sự khó khăn của nền kinh tế đã đẩy thị trường BĐS vào một tình huống hết sức khó khăn Nhiều dự án BĐS phải dừng, thị trường BĐS “đóng băng”,giá nhà sụt giảm Biểu hiện rõ nhất là doanh thu và lợi nhuận của hầu hết các doanh nghiệp BĐS giảm rất mạnh

Việc ban hành nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 và thông thư 16 hướng dẫn nghị định này ngày 01/09/2010 đã gỡ rối cho thị trường bất động sản Thông qua đó, chỉ những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chứng minh được năng

lực, tài chính mới có thể cạnh tranh để tồn tại Đồng thời hạn chế được những hợp đồng mua nhà trên giấy, giảm hẳn tình trạng đầu cơ sinh lời.

Pháp luật

Luật kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và quy định khi kinh doanhdịch vụ môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS, một số giao dịch phải qua sàn giao dịch BĐS Đồng thời, hoạt động sản xuất kinh doanh của các công ty chịu

sự điều chỉnh của Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS,Luật Doanh nghiệp và các luật khác Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường BĐS phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

Môi trường văn hóa – xã hội

Tập quán truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê, mướn, thế chấp v.v trên thị trường BĐS, nó có tác dụng đẩy mạnh hoặc làm hạn chế các giao dịch đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua – bán, thuê – cho thuê v.v… Nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau

Thị hiếu cũng tác động trực tiếp đến thị trường BĐS Chẳng hạn, sự quan tâm của người có nhu cầu BĐS về vị trí, hình dạng, phương hướng, kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại – cổ điển v.v…của BĐS phù hợp với mục đích sử dụng cụ thể như làmvăn phòng, nhà ở, cho thuê v.v…

Không những thế, thị trường BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn cáchàng hóa thông thường khác Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

Môi trường công nghệ

Công nghệ thông tin là một yếu tố khá quan trọng ảnh hưởng tới công việc của người môi giới Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh

hoạt động của văn phòng môi giới Nó giúp cho văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế

1.2.1.1.2 Môi trường vi mô

Giá căn hộ giảm không ngừng và dự báo còn tiếp tục xuống giá gần với mong đợicủa người dân

Chưa bao giờ bất động sản phải hạ giá thành sản phẩm như giai đoạn này Khó khănkéo dài nhiều DN kiệt sức Để vượt qua khó khăn bản thân DN phải có những chiếnlược mới

Theo đó, không ít DN chấp nhận hy sinh lợi nhuận

Đối với căn hộ trung bình giá giảm 10-20%, cao cấp giảm 40-50% Dự báo, giá căn

hộ giảm chưa có điểm dừng, tiếp tục giảm trong thời gian tới

(Theo Báo Đất Việt)

Thị trường văn phòng cho thuê

Ở phân khúc văn phòng cho thuê, nhiều tòa nhà mới đi vào hoạt động, tỷ lệ trống cao không chỉ đối với các dự án mới ở khu vực ngoài trung tâm mà ngay cả những khu vực nội thành từ trước đến nay đắt khách nhưng hiện vẫn trong tình trạng thừa mặt bằng Chính vì thế, khách hàng luôn được “chiều” bằng hàng loạt chương trình

ưu đãi, khuyến mãi Nhiều tòa nhà cho thuê dài hạn tới 20-30 năm, thậm chí 50 năm

với giá ưu đãi Mặc dù vậy, để lấp đầy diện tích cho thuê không phải là chuyện một sớm một chiều, nó phụ thuộc nhiều vào nền kinh tế và “sức khỏe” của mỗi doanh nghiệp

So với tình hình BĐS chung thì thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội tương đối

ổn định với tỷ lệ trống dưới 10% ở các dự án đã đi vào hoạt động Giá chào thuê trung bình có xu hướng giảm đối với các dự án mới hoàn thành Cụ thể, tòa văn phòng Indochina Plaza Hà Nội có giá chào thuê trung bình 30 USD/m2/tháng trong ngắn hạn và thời gian dài hạn từ 2200 – 2500 USD/m2 chưa bao gồm thuế VAT; StarTower có giá chào thuê 18 usd/m2/tháng và VA Tower có giá thuê 20 USD/m2/tháng đối với thời gian ngắn hạn Hiện tại thị trường còn phụ thuộc nhiều vào khách thuê

vì nền kinh tế còn nhiều khó khăn

Còn ở TP.HCM mặc dù giảm nhẹ nhưng thị trường văn phòng cho thuê vẫn được ghi nhận có phần khả quan hơn các phân khúc thị trường khác Tại khu vực trung tâm, văn phòng hạng A và hạng B vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy và giá thuê ổn định Ở các khu vực ngoài trung tâm, nhu cầu văn phòng cho thuê kém, giá thuê trung bình dao động từ 10 -11 USD/m2/tháng Trước nhu cầu thuê văn phòng đang sụt giảm, các chủ đầu tư phải mở rộng các chính sách khuyến mãi, giảm giá thuê, nâng cao chất lượng dịch vụ, v.v… nhằm tìm kiếm khách thuê Vì thế, thị trường văn phòng

có thể sẽ có sự dịch chuyển giữa các hạng trong thời gian tới để có vị trí tốt, giá thuê hợp lý và chất lượng dịch vụ tốt hơn

Thị trường trung tâm thương mại

Nhu cầu đối với văn phòng hạng B và C đang rất lớn nhưng bên cạnh đấy thì

nguồn cung cho phân khúc này cũng đang tăng lên chóng mặt Vì vậy khả

năng dư thừa văn phòng ở phân khúc này có khả năng vẫn sẽ tiếp tục diễn ra

cho đến 2015 Bởi theo tính toán năm 2014 và 2015 nguồn cung cho phân

khúc văn phòng hạng B và C có thể sẽ gấp đôi so với năm 2012 và 2013 Thị

trường mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đang ở mức lý tưởng với tỷ lệ lấp đầy lên tới trên 90%.

Tuy nhiên, nguồn cung cho thị trường này cũng sẽ tăng mạnh trong tương lai Với thị trường Hà Nội cũng giống như thị trường TP.HCM, phân khúc bình

dân với những căn hộ có giá dưới 1200 USD/m2 vẫn được giao dịch tốt trong khi đó phân khúc trung và cao cấp những căn hộ đang trong quá trình hoàn

thiện ngày một nhiều thì lại không có khách mua Đến hết năm 2011, tổng diệntích bán lẻ trên thị trường Hà Nội đạt 636.349 m2, tăng 47,9% so với cùng kỳ năm trước Giá thuê và công suất thuê có xu hướng giảm và đặc biệt là khu

vực ngoài trung tâm với mức giảm hơn 25% so với năm 2010 Trong 3 năm

tới, khi tăng trưởng kinh tế dần ổn định và năng lực tài chính các doanh nghiệpđược cải thiện thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ tăng rất mạnh với khoảng

hơn 940.000 m2 Dự kiến, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại quận Cầu

Giấy, Hai Bà Trưng, Từ Liêm, Hà Đông và Thanh Xuân

Còn ở TP.HCM, theo số liệu thống kê sơ bộ hiện có khoảng 679.000 m2 mặt

bằng bán lẻ, bao gồm 96 trung tâm thương mại, khối bán lẻ tập trung chủ yếu tại các quận trung tâm Trong đó, trung tâm thương mại chiếm 44%, siêu thị

chiếm 31% tổng số nguồn cung Giá thuê ở khu trung tâm thành phố vẫn ổn

định ở mức 50 – 55 USD/m2 với công suất thuê đạt hơn 90% Giá chào thuê ở khu vực ngoài trung tâm trung bình từ 25-30 USD/m2

Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa, dịch vụ đạt trên 2,32 triệu tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2011 (Theo Tổng Cục thống kê) Điều này cho thấy triển vọng của lĩnh vựcbán lẻ và xu hướng mở rộng mặt bằng kinh doanh khi nền kinh tế ổn định, đặc biệt khu vực trung tâm thành phố

Thị trường khách sạn

Tình hình kinh tế toàn cầu và trong nước tác động đáng kể đến nguồn cầu cho phân khúc khách sạn 3 đến 5 sao và do đó tác động tiêu cực đến tình hình hoạt động của các khách sạn này

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong năm 2013 sẽ có bốn khách sạn 5 sao

và một khách sạn 4 sao sẽ tham gia vào thị trường Các khách sạn này cung cấp

khoảng 1.100 phòng làm làm nguồn cung phân khúc 3 đến 5 sao trong năm 2013 tăng 9% so với năm 2012.

Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Nhóm khách hàng này có nhu cầu đổi sang nhà

ở cao cấp hơn, do vậy họ mong muốn một không gian nhà lớn, tiện nghi, cao cấp,

có nhiều tiện ích xung quanh và gần khu trung tâm

Nhóm khách hàng kinh doanh địa ốc: Nhóm khách hàng này sẽ tìm hiểu về khả năng sinh lời của địa ốc Họ mong muốn khả năng bán lại của sản phẩm sẽ cao và sinh lời nhiều

Nhà cung cấp

Năng lực sản xuất

Nhà cung cấp của ngành BĐS chủ yếu từ khu vực dân cư, các doanh nghiệp làm trung gian trong việc trao đổi sản phẩm Đối với sản phẩm và dịch vụ như căn hộ, văn phòng cho thuê, khách sạn thì nhà cung cấp chủ yếu là các chủ đầu tư trong ngành nghề BĐS

Trong thời gian từ năm 2011-2013, thị trường căn hộ sẽ có thêm nguồn cung lớn , với khoảng 104.000 căn hộ sẽ hoàn thành theo kế hoạch xây dựng của các chủ đầu

tư Với việc tập trung vào dòng sản phẩm căn hộ tầm trung với giá bán từ 800 triệu đồng/căn đến 1,5 tỷ đồng/căn

Yêu cầu về vốn

BĐS ngoài là một hàng hóa thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp Đối với mỗi đối tượng tham gia trên thị trường BĐS đều có nhu cầu về tín dụng BĐS, cụ thể:

- Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng BĐS là một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận.Khi sử dụng tín dụng BĐS thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn Mặt khác BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu, nhất là đối với các chủ đầu tư các dự

án

- Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và góp vốn của mình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín dụng BĐS là một bộ phận Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho việc đầu

tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi v.v…

1.2.1.2 Môi trường bên trong công ty

Phòng kinh doanh: chịu trách nhiệm tiếp thị và phân phối các sản phẩm do các

phòng ban phụ trách, giúp cho phòng ban hiểu chuyên môn về sản phẩm mình phụ trách và hỗ trợ sang các phòng ban khác khi có sản phẩm tốt

Nguồn nhân lực

Dù ở bất kỳ doanh nghiệp nào, nguồn nhân lực luôn là yếu tố quan trọng nhất quyết định sức mạnh của doanh nghiệp, là tài sản vô hình quý giá và là năng lực cốt lõi của công ty Nhận thức được vai trò đó, Nam Việt luôn tìm cách gia tăng sự phù hợpgiữa chiến lược nguồn nhân lực với chiến lược công ty Đồng thời, luôn có những

chính sách đãi ngộ và chú trọng việc phát triển, đào tạo, sử dụng nguồn nhân lực một cách hiệu quả Từng bước đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, nâng cao năng lực cạnh tranh trong chiến lược phát triển lâu dài của công ty.

Hiện tại số lượng nhân viên trong công ty là 15 nhân viên Ngoài ra có thêm 5 học việc và một số các bạn sinh viên thực tập

Về chính sách tuyển dụng của công ty, để phục vụ cho việc mở rộng, phát triển công ty, công ty thường xuyên tuyển dụng nhân viên kinh doanh, cách 6 tháng lại cóchương trình tuyển dụng nhân viên

Về chương trình nhận các bạn học việc, đối với các bạn sinh viên mặc dù vẫn còn đang theo học tại trường, nhưng nếu các bạn yêu thích công việc sale BĐS và có mong muốn theo nghề sale BĐS thì công ty vẫn đón nhận các bạn vào học việc tại công ty Và thông qua chương trình đạo tạo học việc tại công ty sẽ giúp các bạn làmquen với nghề Sale BĐS Đồng thời, các bạn sẽ có cơ hội trở thành nhân viên chính thức tại công ty sau thời giant ham gia học việc

Bên cạnh đó, công ty luôn chào đón các bạn sinh viên từ các trường Đại học, Cao đẳng đến thực tập tại công ty Không chỉ nhận các bạn sinh viên thực tập, công ty còn có chương trình đạo tạo miễn phí cho các bạn, giúp các bạn trang bị kỹ năng tốtcho công việc thực tập

Với chính sách và chương trình tuyển dụng, đào tạo nhân viên hiệu quả, có thể nói nguồn nhân lực của công ty là một trong những yếu tố góp phần làm nên thành côngcho công ty

1.2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty Nam Việt

Theo số liệu từ phòng kế toán, kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ khi thành lập cho đến nay như sau:

1.2.2.1 Doanh thu

Bảng 1.1: Doanh thu Công ty(Đơn vị: tỷ đồng)

Tháng 10/2012

Tháng 11/2012

Tháng 12/2012

Tháng 1/2013

Tháng 2/2013

Nhận xét: Doanh thu công ty tăng dần qua các tháng Tốc độ tăng trưởng của doanh

thu tốt mặc dù trong những năm gần đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, đó là nhờ vào nhiều yếu tố các chiến lược kinh doanh, chiến lược marketing phù hợp

1.2.2.2 Chi phí

Bảng 1.2: Tình hình thực hiện chi phí tại công ty Nam Việt(Đơn vị: tỷ đồng)

Tháng 10/2012

Tháng 11/2012

Tháng 12/2012

Tháng 1/2013

Tháng 2/2013

Nhận xét: Từ khi thành lập đến nay, chi phí liên tục tăng qua các tháng Năm 2011,

tốc độ tăng của chi phí là 30% so với chi phí năm 2010 Tốc độ tăng chi phí vào đầunăm 2013 là cao nhất, tăng 22% Nguyên nhân là do điều kiện kinh tế ngày nay, vật giá leo thang cũng vì thế mà các chi phí như tiền thuê văn phòng, tiền điện, v.v… cũng vì vậy mà tăng đáng kể Tuy nhiên, đến tháng 2 năm 2013 tốc độ tăng trưởng giảm, chỉ còn 11% Chi phí vật giá leo thang nhưng mức tăng chi phí không cao chothấy các chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác đã được công ty kiểm soát tốt hơn

1.2.2.3 Lợi nhuận

Bảng 1.3 Lợi nhuận công ty Nam Việt(Đơn vị tính: tỷ đồng)

Tháng 10/2012

Tháng 11/2012

Tháng 12/2012

Tháng 1/2013

Tháng 2/2013

Nhận xét: Nhìn chung, lợi nhuận đạt được có xu hướng tăng dần qua các tháng từ

khi thành lập đến giờ Mặc dù mức tăng không cao nhưng cho thấy tình hình kinh doanh của công ty đang có bước phát triển tốt, trong thời điểm nền kinh tế có nhiều khó khăn và thị trường BĐS gần như “đóng băng” như hiện nay thì đây là một dấu hiệu khả quan cho sự phát triển của công ty trong tương lai

1.2.2.4 Các tỷ suất tài chính

Bảng 1.4 Tình hình tỷ suất tài chính của công ty

Các tỷ suất Tháng

10/2012

Tháng 11/2012

Tháng 12/2012

Tháng 1/2013

Tháng 2/2013

Lợi nhuận / Doanh

Tỷ suất lợi nhuận / doanh thu qua các năm có xu hướng giảm dần, nghĩa là khi thu

về 1 đồng doanh thu thì số đồng lợi nhuận thu được ngày càng giảm qua các tháng Tháng 10 năm 2012, tỷ suất này là cao nhất đạt 0,264 cho thấy thu 1 đồng doanh thu thì nhận được 0,264 đồng lợi nhuận Đến tháng 2 năm 2013, tỷ suất này là 0,221thấp nhất trong các tháng từ khi công ty thành lập cho đến hiện nay, cho thấy thu 1 đồng doanh thu nhận được 0,221 đồng lợi nhuận

Tỷ suất lợi nhuận / chi phí qua các tháng cho thấy tình hình thực hiện chi phí của công ty đang ở chiều hướng tốt khi mà bỏ ra 1 đồng chi phí thì lợi nhuận thu được

có xu hướng ngày càng tăng

Tỷ suất chi phí / doanh thu tăng dần qua các tháng cho thấy công ty chi trả cho các khoản chi phí ngày càng nhiều Tháng 10 năm 2012, tỷ suất chi phí / doanh thu là 0,736 thấp nhất trong các tháng Đến tháng 2 năm 2013, tỷ suất này tăng lên đến 0,779

1.2.3 Đánh giá chung hoạt động kinh doanh của công ty

Thuận lợi

Công ty hoạt động có uy tín, có thương hiệu trong lòng khách hàng

Sản phẩm phân khúc bình dân, đáp ứng nhiều đối tượng của khách hàng

Nhân viên nhiều, chất lượng, được đào tạo trước khi làm việc