Nghiên cứu năng lực cạnh tranh của công ty cổ phần bđs việt nam

Nghiên cứu năng lực cạnh tranh của công ty cổ phần bđs việt nam Nghiên cứu năng lực cạnh tranh của công ty cổ phần bđs việt nam Nghiên cứu năng lực cạnh tranh của công ty cổ phần bđs việt nam Nghiên cứu năng lực cạnh tranh của công ty cổ phần bđs việt nam Nghiên cứu năng lực cạnh tranh của công ty cổ phần bđs việt nam

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

Thành phố Hồ Chí Minh- 2014

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

Thành phố Hồ Chí Minh- 2014

Là một sinh viên, tôi chưa có điều kiện tiếp xúc với môi trường làm việc thực tế, chưa cókinh nghiệm làm việc Tuy nhiên, sau thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Dịch vụ BĐSNam Việt đã giúp tôi hiểu biết nhiều hơn, tích lũy được nhiều kinh nghiệm hơn.

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám Đốc Công ty Cổ Phần Dịch vụ BĐSNam Việt đã tạo điều kiện để tôi được thực tập tại quý công ty

Xin chân thành cảm ơn Chị Phạm Thị Thu Hằng – Giám Đốc Đào Tạo Công ty đãhướng dẫn, giúp đỡ và truyền đạt kinh nghiệm cho tôi trong thời gian thực tập

Và tôi xin cảm ơn Thầy Lê Cao Thanh – Giảng viên Trường Đại học Tài Chính –Marketing, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài

Đại diện Công ty

(Ký tên &đóng dấu)

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lí do chọn đề tài

Trong nền kinh tế nước ta hiện nay, Bất Động Sản được xem là một trong những ngànhkinh tế mũi nhọn giúp phát triển kinh tế đất nước Bởi nó tác động đến nhiều ngành nghềkhác trong xã hội như xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, tài chính tín dụng hay thịtrường lao động,…Khi thị trường bất động sản phát triển sẽ làm tăng khối lượng giao dịchhàng hóa bất động sản, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách nhà nước thôngqua thu các loại thuế liên quan đến bất động sản Ngoài ra, khi điều hành tốt thị trường bấtđộng sản sẽ góp phần vào sự tăng trưởng GDP của đất nước

Tuy nhiên, sau khi thị trường nhà đất bùng nổ vào năm 2007 và đầu 2008 thì từ đó đến nay bất động sản rơi vào một giai đoạn hết sức khó khăn, thị trường bất động sản coi như bị “ đóng băng” mà nguyên nhân là do thực hiện chính sách kiềm chế lạm phát của chính phủ, kinh tế thế giới rơi vào thời kì suy thoái, khủng hoảng Đặc biệt, trong năm 2012 giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh và nhiều doanh nghiệp trên bờ vực phá sản.Do đó để các doanh nghiệp bất động sản tồn tại và đứng vững trên thị trường trong

khi kinh tế đất nước vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khủng hoảng kinh tế thì các doanhnghiệp phải cạnh tranh với nhau để tìm khách hàng, phải không ngừng nâng cao năng lựchoạt động của doanh nghiệp

Vì vậy, để tìm hiểu rõ vấn đề trên, tôi đã chọn đề tài “Nghiên cứu năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt” để làm chuyên đề tốt nghiệp.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái quát hệ thống pháp lý điều chỉnhcác hoạt động kinh doanh bất động sản

Thông qua các hoạt động kinh doanh Bất Động Sản của Công ty Cổ phần dịch vụ Bất Động

giá cả cũng như các chính sách hỗ trợ khách hàng trong việc mua nhà, chương trình quảngcáo của Công ty về các dòng căn hộ đến với khách hàng.

Đánh giá được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng về các mẫu căn hộ, chung cư,… để từ đâyđưa ra các hướng đi xúc tiến bán căn hộ chung cư cho dự án mới của Công ty, nâng cao khảnăng cạnh trạnh của Công ty

Đánh giá được năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần dịch vụ Bất Động Sản Nam Việttrên thị trường bất động sản

3 Phạm vi nghiên cứu

Tiến hành khảo sát, nghiên cứu năng lực canh tranh của Công ty Cổ phần dịch vụ Bất ĐộngSản Nam Việt trên thị trường bất động sản thông qua các hoạt động kinh doanh của Côngty: nghiên cứu, tư vấn đầu tư; tiếp thị và quản lý Bất Động Sản

Số liệu tiến hành phân tích và khảo sát là từ năm 2011-2013 Thời gian tiến hành khảo sát

và làm bài báo cáo là trong vòng 3 tháng

4 Nội dung nghiên cứu

Tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần dịch vụ Bất Động SảnNam Việt trong thời gian gần đây

Đánh giá năng lực cạnh tranh của Công ty trên thị trường bất động sản và đề ra các biệnpháp nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của Công ty

5 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng phương pháp chuyên gia và phương pháp thống kê

6 Bố cục đề tài

Lời mở đầu

Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN

Chương 2: PHÂN TÍCH NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH

VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT

Chương 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA

CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT

Kết luận

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN

1.1 BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS)

1.1.1 Khái niệm về BĐS

Tài sản bao gồm nhiều loại và để phân chia chúng thì chúng ta có nhiều cách khác nhaunhưng cách phân chia khái quát nhất mà được sử dụng phổ biến là phân chia tài sản thành 2loại: “Bất động sản” và “Động sản” Bất động sản bao gồm không chỉđất đai, của cải tronglòng đất mà còn là tất cả những gì gắn liền với đất đai, được tạo ra do sức lao động của conngười trên mảnh đất đó như: công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… Tuy nhiên, hệthống pháp luật của mỗi nướclại có những nét đặc thù riêng trong quan điểm phân loại vàtiêu chí phân loại bất động sản khác nhau

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 cóqui định: “ BĐS là tài sản bao gồm: đất đai; nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai;các tài sản khác do pháp luật qui định” Mặc dù khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng nhưng

có thể nói một cách chung nhất về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất

không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.

1.1.2 Đặc điểm của BĐS

Ngoài những đặc trưng cơ bản của BĐS như: là một yếu tố vật chất có ích cho conngười; được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; có thể đo lường bằng giá trị nhấtđịnh; không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó khôngthay đổi; tồn tại lâu đời…thì bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau:

1.1.2.1. Thứ nhất: Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Do đấtđai trên trái đất là có hạn, diện tích của từng miếng đất tại những khu vực, địa phương bịgiới hạn và có sự khác nhau,…nên BĐS trở nên khan hiếm Ngoài ra, vì đất đaicó tính cốđịnh, không di dời được nên làm cho BĐS có tính cá biệt Trên thị trường BĐS khó tồn tạihai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trìnhcạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế, có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.

1.1.2.2. Thứ hai: Tính bền lâu

Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ khi có thiên tai).Các công trình xây dựng trên đất sau một thời gian xây dựng hoặc một thời gian sử dụngnếu được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Do đó, tínhlâubền của BĐS chính là tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

1.1.2.3. Thứ ba: Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động củaBĐS khác.Chẳng hạn, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu

hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực đó.Hiện nay, việcxây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổbiến

1.1.2.4. Thứ tư: Các tính chất khác

Tính thích ứng: Trong quá trình sử dụng BĐS chúng ta có thể điều chỉnh công năng mà

vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng củangười tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạtđộng khác

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí

lớn và cần thời gian dài nên việc quản lí BĐS đòi hỏi phải có khả năng và chi phí cao hơn

so với các hàng hoá thông thường khác

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về BĐS taị mỗi vùng,

mỗi khu vực là khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó

Do đó yếu tố tâm lý xã hội, các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,…sẽ chi phối nhu cầu

và hình thức BĐS

1.1.3 Phân loại BĐS

Bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xâydựng và BĐS sản đặc biệt

 Bất động sản có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình

thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làmviệc,

Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sảngắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao

và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Đặc biệt, nhóm BĐS nàychiếm tỉ lệ đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới

 Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôitrồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…

 Bất động sản đặc biệt:Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản

văn hoá vật thể, nhà thờ, đình, chùa, nghĩa trang,…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năngtham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là nhằm bảo đảm cho việc xây dựng cơ chếchính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tếxãhội của nước ta.

1.1.4 Các quyền liên quan đến bất động sản

Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của

chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác

có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản

Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài

sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trongcác trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định

Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho

người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặngcho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản

Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu

của mình.Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trườnghợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định

1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS

1.2.1.1 Khái niệm về thị trường

Có nhiều định nghĩa về thị trường khác nhau, tùy thuộc vào quá trình phát triển của nềnkinh tế hay tuỳ vào từng điều kiện và mức độ nghiên cứu khác nhau

Khái niệm cổ điển cho rằngthị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán

hàng hoá.Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm

mua bán hàng hoá cụ thể Còn khái niệm hiện đại về thị trường đượcdựa theo sự tương tác

của các chủ thể trên thị trường đó là: thị trường là quá trình người mua và người bán tác

động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán.Như vậy, người

bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường và là hình ảnh cụ thể nhất của

2 yếu tố cung-cầu của thị trường

Ngoài ra còn có một số khái niệm khác về thị trường như :

Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ nhằm thỏa

mãn nhu cầu của hai bênvề một loại sản phẩm nhất định theo các qui định hiện hành, từ đóxác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm và dịch vụ

Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn

đến khả năng trao đổi

1.2.1.2 Khái niệm về thị trường BĐS

Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự phát triển của hàng hóa bất độngsản.Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song đều có một điểm chung

là thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực

hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu

một cách khái quát đó là:Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản

dựa trên các quan hệ hàng hóa và tiền tệ, được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS

o Thị trường BĐS được hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung

hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi:Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà

của mình Trong giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cáinhà và được coi là BĐS; các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đấtđai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đây là giai đoạn hình thành các doanh nghiệp xây dựng Do

hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng nên không phải ai cũng có thể hình thành

và phát triển một toà nhà lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xâydựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Giai đoạn này là sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển

BĐS Bởi do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền

để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàngđóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào các dự án; những chính sách ngân hàng,các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô thị trường BĐS tăng cao và phát triển mạnh, do

hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng không thể tiếp tụccho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chínhhoá các khoản cho vay, khoản thế chấp nhằm huy động các nguồn vốn Trong cấp độ, cácthể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tàichính là những chủ thể có vai trò quyết định

Đối với một thị trường BĐS không nhất thiết phải tuần tự trải qua từng cấp bậc trên, cũngkhông nhất thiết thời gian trong mỗi giai đoạn phát triển thị trường là như nhau

o Trong mỗi cấp độ phát triển, quá trình vận động của thị trường bất động sản đều

có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (thị trường sôiđộng), suy thoái (thị trường có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (thị trường đóng băng) vàphục hồi (thị trường bắt đầu nóng dần lên có thể gây “sốt”) Thời gian diễn ra của từng giaiđoạn không giống nhau, có thể giai đoạn này kéo dài hơn so với các giai đoạn khác nhưngchu kì phát triển của thị trường BĐS phải trải qua tất cả 4 giai đoạn trên.

o Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời do đó nó chịu ảnh hưởng của cácyếu tố tập quán, văn hóa nơi nó đang tồn tại mà trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu củamỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐSmang tính địa phương sâu sắc

Ngoài ra, thị trường BĐS không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng miền của đấtnước.Mỗi thị trường BĐS tại mỗi địa phương sẽ có quy mô và trình độ phát triển khác nhau

do có sự phát triển không đều về kinh tế xã hội và các điều kiện tự nhiên giữa các vùngmiền Thị trường BĐS tại các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạtđộng sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi,…

o Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi người, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến các hoạtđộng kinh tếxã hội Do đó, những vấn đề liên quan BĐS đều chịu sự chi phối chặt chẽ của

trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Đất đai trên thịtrường sơ cấp (thị trường giao – thuê đất)phụ thuộc vào các quyết định của Nhà nước làmcho thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.Mặt khác, thị trường BĐSkhông hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tínhđộc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.

o Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Sự phát triển của thị trường này tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế.

Để đầu tư xây dựng BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thànhBĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS thìgiá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán,…nhằm giải quyết vấn

đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Vìvậy, thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.Ngoài ra, thị trường BĐS còn

có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng, từ đó liên quan tới các thị trường vật liệu xâydựng, đồ nội thất, thị trường lao động

1.2.3 Phân loại thị trường BĐS

Việc phân loại thị trường bất động sản được dựa theocác tiêu chuẩn như:

1.2.3.1 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước

o Thị trường chính thức (tức thị trường có sự kiểm soát của nhà nước) bao gồm cácgiao dịch mà nhà nước có thể kiểm soát được như giao dịch tại các trung tâm đấugiá

o Thị trường phi chính thức (hay thị trường không có sự kiểm soát của nhà nước)bao gồm các giao dịch về bất động sản không tiến hành các thủ tục có tính pháp

lý như: viêc mua bán trao tay, cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ,…

o Thị trường chuyển nhượng hay cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi là thị trườngđất đai.

o Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê

o Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình bất động sản đã được thuê hoặcmua

1.2.3.3 Căn cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường:

 Thị trường bất động sản đặc biệt như di tích lịch sử, di tích văn hóa,…

1.2.3.4 Căn cứ vào tính chất các giao dịch (tính chất kinh doanh)

 Thị trường mua bán bất động sản

 Thị trường cho thuê và thuê bất động sản

 Thị trường giao dịch các bất động sản để thế chấp, bảo hiểm

 Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh

 Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tưvấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS,…

1.2.4 Tình hình thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay.

Năm 2013là một năm khó khăn của bất động sản Việt Nam khi mà tổng tồn kho bấtđộng sản hiện vẫn là một con số khổng lồ, khả năng tiêu thụ của thị trường vẫn còn khá dè

dặt do người mua vẫn tiếp tục chờ giá giảm Nguồn cung sẽ gia nhập thị trường vào 2014 sẽtiếp tục tăng thêm gánh nặng phục hồi cho nhà đất.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng tính đến cuối tháng 12/2013, tổng giá trị tồn kho bấtđộng sản là gần 95.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 4,5 tỷ USD, giảm 26,5% so với quý I/

2013 Cụ thể, chung cư tồn khoảng hơn 20.000 căn với 29.230 tỷ đồng Con số này lên tớigần 35.000 tỷ đồng ở phân khúc đất nền Tồn kho nhà thấp tầng khoảng 24.000 tỷ đồng vớihơn 13.500 căn Tổng giá trị tồn kho chung cư và đất nền tại TP.HCM xếp hạng cao nhất,tới 17.400 tỷ đồng Bên cạnh đó, tồn kho chung cư và nhà thấp tầng tại Hà Nội cũng khôngkém cạnh, cán mức khoảng 12.900 tỷ đồng Các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nợđọng, chịu áp lực lớn từ phía các ngân hàng khi mà có tới 23.007 căn hộ và 12 triệu m2nềnđất vẫn chưa thể bán ra ngoài thị trường Ước tính có tới 70% doanh nghiệp đang lâm vàotình cảnh doanh thu giảm sút, tỷ lệ thất nghiệp cao…Không chỉ có thế, nhiều chủ đầu tư dokhó khăn về nguồn vốn đã phải chấp nhận dừng hoặc sang nhượng lại dự án, rồi sau đóhứng chịu khiếu nại, khiếu kiện của khách hàng

Tuy nhiên, bất động sản trong năm 2013 cũng có điểm sáng, khi mà tính thanh khoản đãđược cải thiện rõ rệt Lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn đầu tư nước ngoàiFDI, chiếm xấp xỉ 4% tổng nguồn vốn đầu tư

Trong năm qua, thị trường BĐS cũng chịu tác động của gói QE3 và tính chu kỳ của nềnkinh tế khi mà vào tháng 1/2014 gói cắt giảm QE3 mà Cục dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đưa

ra chính thức có hiệu lực Theo đó, Fed sẽ cắt giảm quy mô của chương trình mua tráiphiếu hàng tháng bớt 10 tỷ USD còn 75 tỷ USD.Điều đó đồng nghĩa với việc chính sáchthuế khóa giảm, thị trường chứng khoán và bất động sản mở ra nhiều cơ hội đầu tư và hứahẹn nền kinh tế Mỹ sẽ hồi phục.Một khi nền kinh tế đứng đầu thế giới là Mỹ tăng trưởngmạnh mẽ trở lại thì sự phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới trong đó có ViệtNam sẽ là điều tất yếu Tính chu kỳ của nền kinh tế sẽ tái vận hành trở lại

Theo Tổng Giám Đốc Danaland khẳng định: "Thị trường bất động sản Việt Nam cũngnhư của thế giới đều có tính chu kỳ là “bùng nổ - suy thoái” Kinh tế trong nước bắt đầusuy thoái từ năm 2009, thì trong năm 2014 chắc chắn thị trường sẽ từng bước hồi phục vàphát triển bởi một chu kỳ của thị trường này thường kéo dài trong vòng 5 năm".

Ngoài ra, thị trường BĐS nước ta năm 2014 được kì vọng sẽ có những tín hiệu khả quankhi có nhiều chính sách tác động trực tiếp tới đất đai, phát triển nhà ở, cũng như hướng tớilợi ích của khách hàng và các nhà đầu tư sẽ chính thức có hiệu lực trong năm 2014 này.Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014, theo đó sẽ có nhiềuđiểm mới trong thu hồi đất, định giá đất, quy hoạch sử dụng đất Bộ Tài chính cũng chophép người dân tự xác định mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đãgóp phần tạo động lực mới cho thị trường này

Cùng với việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp vay mua, thuê nhà,cuối tháng 11/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/CP về phát triển nhà ở xã hộivới nhiều nội dung đáng chú ý theo hướng có lợi cho người thu nhập thấp đã và đang sởhữu nhà ở xã hội Theo đó, thay vì được bán và cho thuê lại sau 10 năm, người mua nhà ở

xã hội sẽ được chuyển nhượng sau 5 năm sử dụng, kể từ thời điểm ký hợp đồng với chủđầu tư Ngay cả trong thời gian 5 năm, nếu cần chuyển nhượng thì người dân vẫn có thểbán lại cho nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theoquy định

Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định mới áp dụng đối với chủ đầu tư, các dự án nhà ở xãhội như: được nhà nước hỗ trợ, ưu đãi, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được ápdụng thuế suất ưu đãi, được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn như vay vốn của các tổ chức tíndụng…cũng chính thức có hiệu lực trong năm 2014

Những chính sách trên được coi là cơ sở để các nhà đầu tư cũng như người dân tin tưởngvào một thị trường bất động sản có nhiều bùng nổ trong năm 2014 này

1.3 CẠNH TRANH VÀ VAI TRÒ CỦA CẠNH TRANH TRONG DOANH NGHIỆP

1.3.1 Khái niệm về cạnh tranh

Cạnh tranh là một khái niệm có nhiều cách hiểu khác nhau và được sử dụng trong nhiềuphạm vi khác nhau (từ cạnh tranh trong các doanh nghiệp đến cạnh tranh giữa các ngànhtrong một nền kinh tế hay cạnh tranh giữa các quốc gia,…) Đối với một doanh nghiệp thìmục tiêuchủ yếu của cạnh tranh là tồn tại và tìm kiếm lợi nhuận, còn đối với một quốc giamục tiêu của cạnh tranh là nâng cao mức sống và phúc lợi cho nhân dân, …

Theo Từ điển Bách khoa Việt nam (tập 1),Cạnh tranh trong kinh doanh là hoạt động

tranh đua giữa những người sản xuất hàng hoá, giữa các thương nhân, các nhà kinh doanh trong nền kinh tế thị trường, chi phối quan hệ cung cầu, nhằm dành các điều kiện sản xuất , tiêu thụ thị trường có lợi nhất.Còn2 nhà kinh tế học Mỹ P.A Samuelson và

W.D.Nordhaus trong cuốn kinh tế học (xuất bản lần thứ 12) cho rằngCạnh tranh là sự kình

địch giữa các doanh nghiệp cạnh tranh với nhau để dành khách hàng hoặc thị trường.

Từ những định nghĩa trên có thể rút ra điểm chung là: Cạnh tranh là cố gắng nhằm

giành lấy phần hơn phần thắng về mình trong môi trường cạnh tranh.

1.3.2 Vai trò của cạnh tranh

Cạnh tranh có vai trò quan trọng trong nền sản xuất hàng hóa nói riêng và trong lĩnhvực kinh tếnói chung, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, góp phần vào sự phát triểnkinh tế

 Đối với nền kinh tế quốc dân.

Đối với nền kinh tế, cạnh tranh là môi trường và động lực thúc đẩy sự phát triển nói

thuật, góp phần gợi mở những nhu cầu mới của xã hội thông qua sự xuất hiện của nhữngsản phẩm mới.

 Đối với Doanh nghiệp

Sự cạnh tranh buộc người sản xuất phải năng động, nhạy bén hơn; biết nắm bắt tốt hơnnhu cầu của người tiêu dung cũng như phải tích cực nâng cao tay nghề và thường xuyên cảitiến kỹ thuật và áp dụng những tiến bộ khoa học vào trong sản xuất để nâng cao chất lượngsản phầm và hiệu quả kinh tế Doanh nghiệp nào đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng kịpthời, có đầy đủ các sản phẩm cũng như dịch vụ kèm theo với mức giá phù hợp thì doanhnghiệp đó mới có khả năng tồn tại và phát triển trên thị trường

 Đối với Ngành

Trong mỗi ngành kinh tế,cạnh tranh giúp nâng cao chất lượng sản phẩm của ngành để từ đócải thiện khả năng cạnh tranh của ngành so với các ngành khác.Một môi trường cạnh tranhbình đẳng và lành mạnh sẽ là bước đà vững chắc cho mọi ngành nghề phát triểndựa trên cơ

sở khai thác lợi thế và điểm mạnh của mỗi ngành

 Đối với sản phẩm

Nhờ có cạnh tranh mà sản phẩm sản xuất ra ngày càng được nâng cao về chất lượng,phong phú về chủng loại và mẫu mã làm thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng và đem lạilợi nhuận cho doanh nghiệp Bên cạnh đó, hiện nay các sản phẩm được sản xuất ra khôngchỉ để đáp ứng nhu cầu trong nước mà còn xuất khẩu ra nước ngoài nên khi có sự cạnhtranh giữa các doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài thì sản phẩm sẽ đạtchất lượng tốt hơn, đạt được các tiêu chuẩn quốc tế

 Đối với người tiêu dùng

Cạnh tranh mang lại nhiều lợi ích, đặc biệt cho người tiêu dùng.Người sản xuất phải tìmcách để làm ra sản phẩm có chất lượng tốt hơn với chi phí sản xuất rẻ hơn để đáp ứng vớithị hiếu của người tiêu dùng.Khi có nhiều doanh nghiệp cạnh tranh với nhau thì sản phẩm,dịch vụ cung cấp cho khách hàng sẽ càng có chất lượng và người tiêu dùng sẽ có nhiều lựachọn hơn.Vì vậy, cạnh tranh sẽ đem đến cho khách hàng giá trị tối ưu nhất đối với nhữngđồng tiền mà họ bỏ ra.

Tuy nhiên ngoài mặt tích cực mà cạnh tranh mang lại, cạnh tranh cũng đem lại những hệquả không mong muốn cho xã hội Nó tạo ra sự phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ, làm tổn hạimôi trường sinh thái khi có hành vi cạnh tranh không lành mạnh, dùng các thủ đoạn viphạm pháp luật hay bất chấp pháp luật (buôn lậu, trốn thuế, bán hàng giả, tung tin pháhoại, )

1.3.3 Các loại hình cạnh tranh

Cách phân loại cạnh tranh được dựa trên nhiều tiêu thức khác nhau như sau:

1.3.3.1. Căn cứ vào chủ thể tham gia thị trường

Cạnh tranh giữa người bán và người mua: là việc cạnh tranh diễn ra theo quy luật mua

rẻ-bán đắt Trên thị trường người rẻ-bán muốn rẻ-bán sản phẩm của mình với giá cao nhất, nhưngngười mua lại muốn mua hàng hoá với giá thấp nhất có thể.Giá cả cuối cùng được chấpnhận là giá cả thống nhất giữa người bán và người mua sau một quá trình mặc cả với nhau

Cạnh tranh giữa những người mua với nhau: là cuộc cạnh tranh dựa trên sự cạnh tranh

giữa những người mua Khi số lượng hàng hoá trên thị trường khan hiếm, cung nhỏ hơncầu thì cuộc cạnh tranh trở nên quyết liệt, giá cả sẽ tăng lên vì người mua sẵn sàng chấpnhận giá cao để mua được hàng hoá cần mua

Cạnh tranh giữa người bán với người bán: là việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp với

những doanh nghiệp nào không chịu được sức ép từ cuộc cạnh tranh sẽ phải rời khỏi thịtrường, nhường thị phần của mình cho các doanh nghiệp khác có sức cạnh tranh mạnh hơn.

1.3.3.2 Căn cứ vào phạm vi ngành kinh tế

Cạnh tranh trong nội bộ ngành: là sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong cùng một

ngành, cùng sản xuất một loại hàng hoánhằm mục đích tiêu thụ hàng hoá dễ dàng hơn

Cạnh tranh giữa các ngành: là việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong các ngành

với nhau nhằm giành giật thị trường và lợi nhuận

1.3.3.3 Căn cứ vào mức độ cạnh tranh:

Cạnh tranh hoàn hảo: là loại cạnh tranh diễn ra theo quy luật cung cầu trên thị trường,

không có sự can thiệp của nhà nước Cung nhiều cầu ít sẽ dẫn đến giá giảm, cung ít cầunhiều sẽ dẫn đến giá tăng.Trên thị trường có nhiều người bán và không người nào có ưu thế

để cung cấp một số lượng sản phẩm quan trọng mà có thể ảnh hưởng tới giá cả

Cạnh tranh không hoàn hảo: là cuộc cạnh tranh mà trên thị trường có sự can thiệp của nhà

nước và các tổ chức độc quyền, các doanh nghiệp phân phối hoặc sản xuất có đủ sức mạnh

và thế lực để có thể chi phối giá cả các sản phẩm của mình trên thị trường

Cạnh tranh độc quyền :là loại cạnh tranh mà ở đó người bán có thể kiểm soát gần như toàn

bộ số lượng sản phẩm hay hàng hoá bán ra trên thị trường Trong thị trường này không cócạnh tranh về giá cả mà một số người bán toàn quyền quyết định giá Họ có thể định giácao hơn hoặc thấp hơn tuỳ thuộc vào đặc điểm tiêu dùng của sản phẩm và cuối cùng họ thuđược lợi nhuận tối đa Cạnh tranh độc quyền gồm 2 loại là độc quyền nhóm và độc quyềntuyệt đối

1.3.3.4 Căn cứ vào tính chất của cạnh tranh

Cạnh tranh lành mạnh: là loại cạnh tranh theo đúng quy định của pháp luật, đạo đức xã hội,

đạo đức kinh doanh Các doanh nghiệp tham gia kinh doanh trên thi trường dùng chínhnăng lực của mình như: khả năng về tài chính, nguồn nhân lực, trình độ chuyên môn, uy tínhay hình ảnh công ty trên thị trường,…để cạnh tranh với các đối thủ

Cạnh tranh không lành mạnh: là việc cạnh tranh không bằng năng lực thực sự của doanh

nghiệp mà dùng các thủ đoạn, mánh khóe để cạnh tranh với các đối thủ của mình Chẳnghạn như trốn tránh các nghĩa vụ mà nhà nước yêu cầu và thực hiện những hành vi vi phạmpháp luật

1.3.4 Các công cụ cạnh tranh chủ yếu của Doanh nghiệp

1.3.4.1. Cạnh tranh sản phẩm:

Doanh nghiệp muốn đứng vững trong cuộc cạnh tranh khốc liệt trên thị trường thì doanhnghiệp phải luôn luôn cải tiến và không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm.Khi chấtlượng sản phẩm tăng lên sẽ thu hút được khách hàng, tăng đựơc khối lượng hàng hoá tiêuthụ, mở rộng được thị trường và từ đó lợi nhuận sẽ tăng lên cũng như hình ảnh công ty sẽvững vàng hơn

thấp, chính sách định giá cao, chính sách ổn định giá, định giá theo thị trường hay chínhsách giá phân biệt, chính sách bán phá giá.

1.3.4.3 Cạnh tranh bằng hệ thống phân phối sản phẩm

Đối với mỗi doanh nghiệp thì việc sản xuất sản phẩm xong chưa đủ.Để sản phẩm đượcđưa đến tay người tiêu dùng thì nhà sản xuất phải xây dựng được hệ thống phân phối chomình, biết tổ chức mạng lướt bán hàng Thông thường kênh tiêu thu sản phẩm của doanhnghiệp được chia thành các loại sau:

Kênh 1: Kênh trực tiếp, từ doanh nghiệp đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng

Kênh 2: Từ doanh nghiệp tới người bán lẻ, sau đó đến tay người tiêu dùng

Kênh 3: Từ doanh nghiệp tới các nhà bán buôn, rồi tiếp đó phân phối tới các người bán

lẻ và sau cùng đến tay người tiêu dùng

Kênh 4: Từ doanh nghiệp đưa tới tổng đại lí, rồi phân phối cho nhà bán buôn sau đó đưaxuống các nhà bán lẻ, cuối cùng là đến tay người tiêu dùng