cho vay bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam - thực trạng và giải pháp

Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thịtrường tài chính, trong đó vốn tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn hỗ trợ tích cực cho thị trường.. Là một trong 5 ngân

MỤC LỤC

2.1 K HÁI QUÁT VỀ N GÂN HÀNG Đ ẦU TƯ VÀ P HÁT TRIỂN V IỆT N AM 41

2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh 44

DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ BẢNG

2.1 K HÁI QUÁT VỀ N GÂN HÀNG Đ ẦU TƯ VÀ P HÁT TRIỂN V IỆT N AM 41

2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh 44

BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Tổng tài sản qua các năm Error: Reference source not found Biểu đồ 2.2: Lợi nhuận trước thuế qua các năm Error: Reference source not

found Biểu đồ 2.3: Cơ cấu thu nhập thuần từ các hoạt động năm 2010 Error:

Reference source not found Biểu đồ 2.4: Các chỉ tiêu về khả năng sinh lời năm 2009, 2010 Error:

Reference source not found Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu qua các năm Error: Reference source not found Biểu đồ 2.6: Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp TP Hồ Chí Minh Error:

Reference source not found Biểu đồ 2.7: Nguồn cung căn hộ TP Hồ Chí Minh Error: Reference source not

found Biểu đồ 2.8: Nguồn cung căn hộ TP Hà Nội Error: Reference source not

found Biểu đồ 2.9: Dư nợ cho vay BĐS qua các năm Error: Reference source not

found Biểu đồ 2.10: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ Error: Reference

source not found Biểu đồ 2.11: Tỷ trọng cho vay các loại hình năm 2010 Error: Reference source

not found Biểu đồ 2.12: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình NH năm 2010 Error:

Reference source not found Biểu đồ 2.13: Dư nợ cho vay BĐS qua các năm trên tổng dư nợ Error:

Reference source not found Biểu đồ 2.14: Tỷ trọng cho vay BĐS/tổng dư nợ của một số NHTM năm 2010

Error: Reference source not found

Biểu đồ 2.15: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu vốn vay năm 2010

Error: Reference source not found Biểu đồ 2.16: Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS phân theo nhu cầu vay

vốn năm 2010 Error: Reference source not found Biểu đồ 2.17: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo địa bàn năm 2010 Error:

Reference source not found Biểu đồ 2.18: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo thời hạn vay năm 2010

Error: Reference source not found

SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Error:

Reference source not found

MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Nền kinh tế Việt Nam đã có sự tăng trưởng liên tục và với tốc độ caotrong suốt 20 năm qua Xuất phát điểm với những điều kiện không thuận lợi,Việt Nam đã thành công trong việc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóasang nền kinh tế thị trường mở cửa Thị trường bất động sản là một bộ phậncấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản đã cónhững bước phát triển nhất định trong điều kiện công nghiệp hóa, hiện đại hóađất nước diễn ra mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa cao Theo đó, các dự án xây nhà ở,văn phòng, nhà nghỉ, khách sạn phát triển cao theo đà tăng trưởng của nền kinh

tế Một trong những điều kiện tiên quyết để phát triển thị trường bất động sản làyêu cầu về nguồn vốn Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thịtrường tài chính, trong đó vốn tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn

hỗ trợ tích cực cho thị trường Tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vaytrong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, chiếm trên 10% tổng dư nợ tín dụng

Là một trong 5 ngân hàng thương mại lớn, Ngân hàng Đầu tư và Pháttriển Việt Nam (BIDV) đã tài trợ ngồn vốn tín dụng lớn cho lĩnh vực bất độngsản trên cơ sở bám sát chủ trương, đường lối phát triển của Đảng và Nhà nước,định hướng hoạt động của Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Đầu tư và Phát triểnViệt Nam có những bước đi đúng đắn trong việc triển khai các hình thức chovay bất động sản như tài trợ vốn cho cá nhân sửa chữa, mua sắm nhà đất đápứng nhu cầu về nhà ở cho người dân; tài trợ vốn cho doanh nghiệp xây dựng cáccông trình nhà ở, văn phòng, khách sạn Tuy nhiên những hoạt động này cònmang tính phân tán và chưa được đẩy mạnh trong khi nhu cầu vốn để phát triểnthị trường bất động sản phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội đất nướccòn khá nhiều

Tuy nhiên, không khó khăn để có thể thấy thị trường bất động sản nước tanói chung chưa phát triển lành mạnh, thiếu ổn định ngay cả trong giai đoạn kinh

tế vĩ mô ổn định Vì vậy, xuất phát từ tính biến động thất thường của thị trườngbất động sản cũng như những rủi ro tiềm ẩn của thị trường này sẽ ảnh hưởng đếnchất lượng tín dụng của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cả nền kinh tếnói chung, Ngân hàng cần có những chiến lược và chính sách cụ thể trong pháttriển cho vay bất động sản

Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngânhàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay, đặc biệt là saucuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất dưới chuẩn tại Mỹ năm 2009 dẫn đến sự phásản của rất nhiều ngân hàng Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động cho vaybất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việcđẩy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèmtheo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạtđộng cho vay này là điều cần thiết

Từ những vấn đề trên, cùng với những kiến thức đã học, tác giả đã lựa

chọn đề tài “Cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Thực trạng và giải pháp” làm luận văn thạc sỹ kinh tế.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá hoạt động cho vay bất độngsản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Trên cơ sở đó rút ra nhữngmặt thành công, tồn tại cần hoàn thiện, từ đó đề xuất kiến nghị nhằm nâng caochất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triểnViệt Nam trong thời gian tới

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM.Phạm vi nghiên cứu của đề tài tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển ViệtNam với số liệu nghiên cứu từ năm 2006 đến 2011

4 Phương pháp nghiên cứu

Xuất phát từ thực tiễn hoạt động của Ngân hàng Đầu tư và Phát triểnViệt Nam, những vấn đề lý luận về cho vay bất động sản, luận văn sử dụngphương pháp luận duy vật lịch sử, phương pháp điều tra, thống kê, thu thập sốliệu sẵn có, tổng hợp, so sánh và phân tích trong quá trình nghiên cứu

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản và cho vay bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng

Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động

sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ

BẤT ĐỘNG SẢN VA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của Việt Nam, tại điều 174 có quy định:

“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền vớiđất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sảnkhác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định”

Nhìn chung, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và các quy định về BĐStrong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở

1.1.1.2 Phân loại bất động sản

BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khôngđầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng

và công trình thương mại, dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhómBĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhómBĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnhhưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rấtlớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển

đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa

số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới

Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc

gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trangv.v…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là cần thiết trong việc bảo đảm xâydựng cơ chế, chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phùhợp với điều kiện kinh tế xã hội của nước ta

1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá bất động sản

Giá bất động sản cũng như hàng hóa thông thường khác được hìnhthành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường Do vậy khicầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cầu thấp hơncung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vàonhiều yếu tố khác nhau như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật củathị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”…, sựcan thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạtầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…), tăng hoặcmiễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bánđấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người cóthu nhập thấp…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngườidân như không thích ở nhà chung cư, hoặc thích nhà nằm trên quốc lộ…

Tuy nhiên, BĐS cũng được xem là một loại hàng hóa được mua bán,chuyển nhượng, cho thuê…nên khi định giá BĐS còn chịu sự tác động củanhiều yếu tố cụ thể như sau:

- Nhóm các yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càngcao thì giá trị BĐS càng lớn Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay mộtvùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm trong cácvùng ven trung tâm Những BĐS nằm tại các ngã 3 hay ngã 4, trên các trụcgiao thông quan trọng có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác Việcxem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối vớiviệc xác định giá đất

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước

và diện tích thửa đất là tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa

số dân cư trong vùng Ví dụ tại Hà Nội, thửa đất có mặt tiền từ 4m đến 5m,chiều sâu 10m – 15m phù hợp với nhu cầu để ở của đa số người dân

+ Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình BĐS tọa lạc cao hay thấp so với cácBĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vựcthấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thìgiá của BĐS sẽ thấp, và ngược lại

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tínhchất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trênđến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡcủa đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đíchnông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc làcác công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐSnào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

+ Các tiện lợi hay nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ởnhững vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậukhắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngược lại.

- Nhóm các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từBĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khảnăng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá trị chuyển nhượng của nó càngcao và ngược lại

+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện nước, vệ sinh,điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chấtlượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụngđất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khuvực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối, chính sách của nhànước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thịtrường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tưbên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làmcho giá trị BĐS gia tăng

+ Các chính sách tác động trực tiếp như: chính sách cho phép Việt kiềumua BĐS tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩuthành phố được mua nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng đối với

những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…, chính sách tín dụng đốivới hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS, các chính sách về thuế của Nhà nướcđối với BĐS.

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:+ Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực

+ Đặc điểm của những người tham gia trị trường BĐS trong khu vực.+ Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộcnhóm cao, trung bình, hay thấp) so với các vùng khác

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.+ Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng

+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

+ Mức độ lạm phát chung

+ Tình hình lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.+ Các yếu tố xã hội: cũng có tác động lớn đến giá trị BĐS Một khuvực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thìgiá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ Mặt khác, cácyếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dântrí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giátrị của BĐS

Nhìn chung, việc xác định các yếu tố tác động đến việc định giá BĐS làquan trọng vì nó giúp cho việc định giá đúng giá trị thực của BĐS, làm cơ sởđảm bảo cho việc thế chấp, mua bán BĐS chính xác hơn, minh bạch hơn,tránh những biến động khó lường do giá ảo của BĐS gây nên [9]

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS Tuy nhiên, cóthể hiểu khái niệm về thị trường BĐS một cách tổng quát như sau: Thị trườngBĐS là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế

hỗ trợ thị trường và toàn bộ các hoạt động liên quan đến việc giao dịch BĐS

1.1.2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản

Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóathông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng:

- Tính cách biệt của hàng hóa với địa điểm giao dịch: Đối với hàng hóathông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giaodịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóaBĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS: có vị trí cố định, khôngthể di dời được Các địa điểm này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giaodịch lớn, cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vận dụng đơn sơ tốithiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, qua mạng internet…đều tạo nênđịa điểm giao dịch BĐS

Từ đặc điểm này cho thấy, kiểm soát thị trường BĐS không thể như vớithị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ, nguồngốc, chất lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc Quan

hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặpcác biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay

sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Điều đó buộc các bên phải ấn địnhquan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâucủa quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nângcao tỷ lệ thành công của các giao dịch BĐS thì điều quan trọng là tìm các giảipháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch

- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi íchchứa đựng trong bất động sản: đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quyđịnh Đặc điểm của đất đai là không hao mòn, không mất đi (trừ các trườnghợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không sửdụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyềnhay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, khôngthể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hóa thông thường mà phảixác định dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc: BĐS

là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnhhưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thịhiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt độngcủa thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng mọivùng miền Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thểđem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địaphương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữacác vùng miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa –

xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐSkhác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh

tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v…

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch BĐSthường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởngtrong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rấtchậm đến thị trường BĐS của các vùng, các khu vực khác Đồng thời nghiêncứu thị trường BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúngvới các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực

Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này

áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: sở dĩ như vậy là do cácthông tin về hàng hóa BĐS trong thị trường không đầy đủ và phổ biến rộngrãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khóchính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như các hàng hóakhác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địalý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác) BĐS mang tínhvùng và tính khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũngtìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, sốlượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ,không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

Điểm này dẫn đến những vấn đề sau:

+ Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trongnhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độcquyền, nhờ đó có thể thu lợi cao cho người có quyền đối với BĐS

+ Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăngthêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên cơn sốt về giá Thị trườngBĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên cơn sốt giá của BĐS

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu vàgiá cả bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thườngdiễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá lên sẽ kích thích tăngcung cân bằng với cầu và giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối vớihàng hóa BĐS, khi cầu tăng cung không thể phản ứng tăng nhanh như cácloại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúngthường lâu dài vì để xây dựng một công trình cần phải có thời gian tìm hiểu

mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết

kế thi công…

Sự phản ứng của cung không kịp với cầu sẽ dẫn đến sự biến động cuảgiá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS Do vậy nhànước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt

là có giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăngcủa cầu về BĐS không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo)

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa BĐS không được bày bán trên thị trườngnhư các loại hàng hóa khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủlượng thông tin để lựa chọn được thị trường BĐS cần giao dịch Hơn nữa, vìBĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệmtrong giao dịch đối với loại hàng hóa này, khi giao dịch phải hoàn tất nhiềuthủ tục do đó đối với cả người mua cũng như người bán đều mất rất nhiềucông sức để tìm hiểu thị trường, tìm kiếm thông tin

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần phải cócác nhà tư vấn, môi giới Đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiếnthức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của

họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy nếu lực lượng

tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kémhiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao

Do đó phải coi tư vấn môi giới trong giao dịch BĐS là một nghềchuyên nghiệp độc lập Ngoài việc tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cầnphát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịchBĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có nhữngbước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS làloại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằngpháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS Mọi giao dịchBĐS đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu, giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham giacủa Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thịtrường BĐS ổn định và an toàn hơn BĐS được đăng ký pháp lý theo đúngpháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định và an toàn hơn BĐS được đăng

ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất

cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, gópvốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhànước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn vàtài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thịtrường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đượcđầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thờigian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưuthông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem

ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v…giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thuhồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứngtỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS họat động tốt là cơ sở để huy động đượcnguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân(theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thếchấp bằng BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp vói thị trường xâydựng và qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị

trường lao động v.v…dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sựphát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

- Thị trường BĐS là thị trường mà việc gia nhập hoặc rút ra khỏi thịtrường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thịtrường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản, nhanh chóng nhưđối với các hàng hóa khác BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyểnđổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu

tư khai thác các công trình BĐS Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tưtham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phảitính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết địnhhướng đầu tư [9]

1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số củacải xã hội ở các nước khác nhau có khác nhau nhưng thường chiếm đến trêndưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đếnBĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của cácchuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở cácnước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lầntổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang pháttriển trong vòng 30 năm qua

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh

tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tếgia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thếgiới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảođảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học,chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn

để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiềnngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% tổng lượng vốncho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọngtrong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêucầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng củanền kinh tế

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền

sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nướccông nghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa thường chiếm từ 60 – 80% Như vậy, vấn

đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hóa ở nước ta là vấn

đề lớn và có tầm quan trọng Đặc biệt, khi nước ta chuyển sang cơ chế thịtrường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quyhoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển vàquản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quyhoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trườngtài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị

trường lao động…Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở cácnước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1USD thì sẽ có khảnăng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2USD Phát triển vàđiều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tếthông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhàxưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về

cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.

Thị trường nhà ở là một bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trongthị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trườngBĐS, nhưng cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏasang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhândân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổnthị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân

là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trườngBĐS nhà ở

1.1.2.4 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản

Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vậnhành của thị trường BĐS chịu sự tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đâychính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị,quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v…Trong đó đáng kểnhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả

Quy luật cung cầu: Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hànghóa cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thịtrường hàng hóa đó tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hànghóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi

cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu dẫn đếngiá cả thị trường giảm xuống.

Quy luật giá cả: Quan hệ cung – cầu là một khái niệm quả nền kinh tế

và người ta xem cung – cầu là một hàm số của giá Nghĩa là một sự thay đổicủa giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung – cầu Trong nền kinh tế thị trường giá

cả điều tiết quan hệ cung – cầu Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãncủa cung hay cầu theo giá Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co giãn củacung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn Trongdài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thịtrường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khốilượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngượclại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ làm tăng cung giảm cầu

Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung – cầu và tácđộng trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêudùng xã hội

có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn được thanh toán đủ trongvòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất nhưng cũng

có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 2 năm đến 30 năm, để cungcấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một ngôi nhà hoặc cải tạo,

nâng cấp chúng Trong vài thập kỷ qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào, cho vayBĐS vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng Tuy nhiên cũng theothống kê của Mỹ, hình thức cho vay BĐS lại là một trong những hình thứccho vay rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng, bên cạnh cho vaychứng khoán Cùng với việc bảo hiểm các khoản cho vay BĐS nhà ở, mứcthanh toán gia tăng, và việc tạo ra được thị trường thứ cấp, các khoản cho vayBĐS trở nên phổ biến hơn, và các luật lệ quy định đối với lĩnh vực cho vaynày được nới lỏng hoặc loại bỏ.

b Đặc điểm

Với những đặc tính riêng có, cho vay BĐS khác với phần lớn các hìnhthức cho vay khác

Thứ nhất, quy mô trung bình một món vay BĐS thường lớn hơn nhiều

so với quy mô trung bình của món vay thông thường, đặc biệt là cho vay tiêudùng theo phương thức thẻ tín dụng

Thứ hai, kỳ hạn của khoản cho vay BĐS, đặc biệt là cho vay mua nhà

thế chấp có thể có kỳ hạn rất dài (theo phương thức cho vay của nhiều ngânhàng trên thế giới, thời hạn thường khoảng từ 10 – 30 năm) Nhìn chung, chovay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể vìnhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điềukiện nền kinh tế, trong lãi suất thị trường, trong sức khỏe và thu nhập củangười vay, trong suốt kỳ hạn của món vay

Thứ ba, đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự

tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng cóquyết định cho vay hay không cho vay Tuy nhiên, trong cho vay BĐS, giá trị

và tình trạng của tài sản lại thường được coi như trọng tâm của món vay,chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay

Thứ tư, điểm khác biệt khá quan trọng của cho vay BĐS so với cho vay

thông thường là những đặc thù trong thẩm định đơn xin vay BĐS Để đánhgiá đơn xin vay BĐS, cán bộ tín dụng các ngân hàng Mỹ thường xem xétnhững điểm sau:

- Giá trị phần vốn góp của người vay so với giá mua các tài sản đượcmang thế chấp là một vấn để cần phải xem xét khi đánh giá mức độ an toàncủa khoản vay thế chấp Từ quan điểm của người cho vay, tỷ lệ giữa lượngvốn vay và giá mua càng cao, mong muốn của người vay về việc thanh toáncác khoản nợ khi đến hạn càng giảm, bởi vì người vay có ít vốn trong tài sảnhơn Khi tiền vay chiếm từ 90% giá mua tài sản trở lên, sự bảo đảm bằng tàisản trở nên vô cùng quan trọng và người cho vay phải chú trọng hơn trongviệc đánh giá tính cách, khả năng, mong muốn và thiện chí trả nợ của người vay

- Các khoản cho vay BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanhsinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng sẽ có thể nhận thêm tiền gửi hoặccho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn Vì vậy, chúng phải đượcxem xét trong mối quan hệ tổng thể giữa người vay và ngân hàng Ví dụ, ngânhàng sẵn sàng cung cấp cho người vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn

để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của kháchhàng và duy trì một khối lượng tiền gửi đáng kể tại ngân hàng Sự ổn định củatiền gửi là một yếu tố quan trọng đối với ngân hàng trong quá trình quyết định

sẽ cung cấp cho khách hàng hình thức cho vay BĐS nào và với khối lượng làbao nhiêu Ngân hàng với đồng tiền gửi ổn định thường sẵn sàng tìm kiếm vàthực hiện những khoản cho vay thế chấp dài hạn với mức sinh lời cao hơn

- Một vấn đề nữa là do đặc tính tiêu chuẩn hóa cao, các ngân hàngthương mại thường áp dụng hệ thống chấm điểm tín dụng tiêu dùng để có cáinhìn tổng thể về khách hàng vay vốn Tuy nhiên, điểm số tín dụng trong chovay BĐS cũng là một yếu tố tham khảo quan trọng đối với ngân hàng khi

quyết định cho vay, bên cạnh giá trị tài sản và các yếu tố khác liên quan đếnngười vay.

Thứ năm, các khoản cho vay BĐS cũng luôn nhạy cảm với triển vọng

của thị trường BĐS và sự biến động của lãi suất

Thứ sáu, qua nhiều minh chứng thực tế, cho vay BĐS luôn có mối liên

hệ chặt chẽ với những biến động của thị trường chứng khoán bởi thị trườngnày ảnh hưởng mạnh mẽ đến thu nhập của người đi vay và thị trường nợ thứ cấp

c Nguyên tắc

Cũng như các khoản vay thông thường khác, cho vay bất động sản cầndựa trên những nguyên tắc sau:

- Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả

Quan hệ đi vay phát sinh khi người đi vay đang thiếu hụt vốn tạm thời

và vay mượn từ người cho vay trong thời gian nhất định Do vậy, vốn được sửdụng vào mục đích nào đã được xác định ngay từ ban đầu thời điểm vaymượn Trường hợp người đi vay sử dụng vốn vay vào các mục đích khác dẫnđến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổsung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác Khi

đó, người đi vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho người chovay Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ BĐS sẽ càng khóthu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao Do vậy, tuân thủ nguyên tắc

sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo hoàn thành

kế hoạch của phương án vay ban đầu, đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũngnhư tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vayđúng hạn

- Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn

Thời hạn trả nợ vay thường được xác định rõ ràng theo thỏa thuận banđầu giữa người cho vay và người đi vay Khi đó, người đi vay phải có trách

nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi (lợi tức) cho người cho vay đúng thời hạn đã định.Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn chongười cho vay mà còn thể hiện uy tín của người đi vay cho các lần vay mượnsau này Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng [4].

1.2.2 Các loại cho vay bất động sản

Về lý thuyết, các nhà nghiên cứu có thể phân chia cho vay BĐS theonhiều tiêu thức khác nhau Tuy nhiên, với mục đích của người vay, các khoảnvay BĐS có thể chia thành cho vay BĐS cư trú và cho vay BĐS phi cư trú.Theo đó, các khoản cho vay BĐS cư trú liên quan đến mục đích của ngườivay là mua nhà, căn hộ để ở; hoặc vay xây dựng, sửa chữa, cải tạo ngôi nhà.Đối với cho vay phát triển BĐS phi cư trú, việc cấp tín dụng cho những khoảnvay hướng đến việc xây dựng những tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng chothuê cũng như việc phát triển các khu biệt thự cùng với cơ sở hạ tầng xungquanh khu biệt thự đó

a Cho vay bất động sản nhà cư trú

Về lý thuyết, cho vay BĐS cư trú thuộc nhóm vay tiêu dùng với mụcđích nhằm tài trợ những nhu cầu cư trú của các cá nhân Xét trên giác độ quản

lý khoản vay, cho vay BĐS cư trú có thể chia thành ba nhóm chính sau:

Cho vay BĐS nhà ở theo phương thức cổ điển Đây thực chất là

phương thức cho vay trả góp cổ điển mà đối tượng vay là ngôi nhà, căn hộhoặc các chi phí xây dựng, sửa chữa ngôi nhà, căn hộ Những khoản vay nàythường được trả gốc và lãi trong nhiều năm theo nhiều phương thức khác nhaunhư: lãi gộp, gốc đều và lãi theo số dư thực tế, hoặc niên kim Về nguyên tắc,chính sách cho vay của ngân hàng thay đổi tùy tình hình thị trường Tuy nhiên,ngân hàng sẽ yêu cầu người vay phải có ít nhất 10% - nghĩa là chỉ cho vay tối

đa 90% - trị giá căn nhà Số tiền trả góp hàng tháng thì không nên vượt quámức an toàn là một phần ba mức thu nhập trước khi tính thuế

Với phương thức cho vay BĐS nhà ở cổ điển, việc quyết định cho vayluôn dựa rất nhiều vào hai yếu tố: (1) chất lượng của BĐS (ở đây BĐS vừa làđối tượng vay cũng vừa là tài sản thế chấp tại ngân hàng) và (2) khả năng,mong muốn cũng như thiện chí trả nợ của khách hàng Trong đó, khả năng,mong muốn và thiện chí trả nợ của khách hàng được đánh giá trên cơ sở kếthợp hai phương thức: định tính và định lượng Định tính là việc sử dụng kinhnghiệm của cán bộ tín dụng để đánh giá toàn diện về khách hàng Định lượng

là phương pháp phổ biến hiện nay và thường được gọi là phương pháp chấmđiểm tín dụng Theo đó, tất cả các tiêu thức liên quan đến khả năng, mongmuốn và thiện chí trả nợ của khách hàng sẽ được quy ra hệ thống điểm số.Qua hệ thống này, ngân hàng sẽ xếp hạng khách hàng thành các nhóm nợ từchất lượng tốt (AAA) đến xấu (D) Đồng thời, với hệ thống điểm chuẩn, ngânhàng sẽ ra những quyết định tài trợ phù hợp Ngân hàng thường kết hợp cảphương pháp định tính và định lượng để đưa ra quyết định cho vay phù hợpnhất với chính sách tín dụng cũng như sự an toàn của chính ngân hàng

Nói chung, cho vay BĐS nhà ở theo phương thức cổ điển luôn là loạihình phổ biến tại các ngân hàng thương mại và xét về bản chất, phương thứccho vay này nếu được thực hiện bài bản thì sẽ không quá rủi ro với hoạt độngngân hàng Xét cho cùng, mọi con người đều có nhu cầu sở hữu một ngôi nhà

và họ sẽ cố gắng làm việc để chi trả nợ vay

Cho vay thế chấp BĐS dưới chuẩn Nợ dưới chuẩn liên quan đến

BĐS được hiểu là các khoản cho vay BĐS nhà ở của các đối tượng có mức tínnhiệm thấp Những đối tượng đi vay này thường là những người nghèo,không có công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanhtoán tín dụng không tốt trong quá khứ Những đối tượng này tiềm ẩn rủi rokhông có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó khăn trong việctiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng

trên chuẩn Chính vì vậy, nợ dưới chuẩn có mức độ rủi ro tín dụng rất caosong bù lại có mức lãi suất cũng rất hấp dẫn.

Cho vay dựa trên giá trị ròng của ngôi nhà.

Tại một số quốc gia, trên cơ sở cho phép của pháp luật, một hình thứccho vay BĐS mới được hình thành: cho vay trên giá trị ròng của ngôi nhà.Trong loại hình cho vay này, người sở hữu nhà có thể được vay trên cơ sở giátrị ròng của ngôi nhà, tức là mức chênh lệch giữa giá trị thị trường ước tínhcủa ngôi nhà và giá trị phần đi vay thế chấp của ngôi nhà đó Như vậy, nếunhà được mua với giá 100.000USD và khoản vay thế chấp là 70.000USD; dolạm phát cũng như việc gia tăng nhu cầu về nhà cửa, giá trị thị trường củangôi nhà đó là 120.000USD thì người chủ nhà sẽ có khoảng 50.000USD làm

cơ sở để đi vay (bằng 120.000USD – 70.000USD).Chủ nhà có thể sử dụng giátrị ròng này để vay nhằm các mục đích như hiện đại hóa ngôi nhà, mua ngôinhà khác hoặc dùng cho các mục đích hợp pháp khác

Có 2 loại vay trên giá trị ròng của ngôi nhà được sử dụng hiện nay làcho vay truyền thống và cho vay hạn mức tín dụng trên giá trị ròng của ngôi nhà

Thứ nhất, đối với loại cho vay truyền thống, khoản vay được cấp trong

một thời gian nhất định vài tháng hoặc vài năm và được sử dụng chủ yếu đểcải tạo nhà cửa Cho vay nhà theo kiểu truyền thống thường được hoàn trảbằng những khoản trả góp bằng nhau hàng tháng hoặc hàng quý

Thứ hai, đối với loại hình cho vay hạn mức tín dụng trên giá trị ròng

của ngôi nhà, các ngân hàng định ra một mức tín dụng tối đa bằng cách lấymột tỷ lệ phần trăm giá trị của ngôi nhà đã được định giá (ví dụ 75%) trừ đikhoản tiền người tiêu dùng còn nợ trên khoản vay thế chấp hiện tại Lượng tíndụng tối đa có thể được điều chỉnh dựa trên thu nhập của người tiêu dùng, cáckhoản nợ khác cộng với những món vay trong quá khứ của họ

Những hạn mức tín dụng này được sử dụng cho bất cứ mục đích hợppháp nào, không phải chỉ những khoản chi tiêu liên quan đến nhà cửa, chẳnghạn như việc mua ô tô hoặc tài trợ cho việc học đại học Hơn thế nữa, nhiềuhạn mức tín dụng mang tính luân chuyển, điều này có nghĩa là người tiêudùng có thể vay đến mức tối đa, hoàn trả tất cả hoặc một phần số tiền đã vay

và lại được vay tiếp có thể lên đến mức tối đa…cho tới khi dòng tín dụng đáohạn, nên nó thường mang một lãi suất thấp và thời gian hoàn trả dài hạn Nhờvậy, mức trả góp của người vay có thể thấp hơn mức thanh toán yêu cầu vớikhoản vay tiêu dùng thông thường Hình thức cho vay với giá trị ròng truyềnthống thường được đặt giá với mức lãi suất dài hạn trong khi lãi suất áp dụngcho hình thức hạn mức tín dụng lại được gắn chặt với lãi suất ngắn hạn

b Cho vay BĐS phi cư trú

Như đã trình bày ở trên, cho vay BĐS phi cư trú là cho vay xây dựngcác tòa nhà, khu chung cư, phát triển đất cũng như cơ sở hạ tầng liên quan đến BĐS

Tại Mỹ, các khoản cho vay phi cư trú ví dụng các khoản cho vay pháttriển đất cung cấp một khoản tín dụng để nhà đầu tư xây dựng đường xá, cầucống và các tiện nghi công cộng khác, chuẩn bị đất xây dựng để phát triểnquỹ đất với mục tiêu kinh doanh Thông thường, các ngân hàng Mỹ cho vaykhông quá 75% giá trị ước tính của lô đất và rất thận trọng trong việc lựachọn để cho vay Khoản cho vay phát triển đất đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ.Hợp đồng cho vay bao gồm một cơ chế chuyển nhượng được quy định trước,chỉ rõ khi nào, bằng cách nào và với giá nào lô đất được chuyển nhượng Hơnnữa, hợp đồng quy định số tiền bán từng lô phải được chuyển trả nợ vay.Khoản cho vay phát triển đất thường gặp nhiều rủi ro vì việc hoàn trả thườngdựa vào việc bán các lô đất Một đề nghị vay được tài trợ sau khi ngân hàng

đã đánh giá kỹ lưỡng kinh nghiệm và độ vững mạnh về tài chính của chủ đầu

tư Ngân hàng thương mại lưu tâm đến việc kinh doanh đất và buộc nhà kinh

doanh đất phải biết đầy đủ các sự kiện liên quan đến các lô đất sẽ bán Lý docủa hành động này là từng xuất hiện quá nhiều rủi ro liên quan đến kinhdoanh đất đai tại bất cứ quốc gia nào.

Nếu đem so sánh, có thể thấy, kiểu cho vay BĐS phi cư trú mang nhiềuđặc điểm của một khoản cho vay thương mại Khi quyết định số tiền cho vay,ngân hàng phải xem xét đến các chi phí xây dựng dự tính, giá thị trường dựđoán khi tòa nhà xây dựng xong, khả năng tài chính và quản lý của nhà thầu.Thông thường, các khoản cho vay xây dựng được cấp phát dần theo tiến trìnhxây dựng Cũng giống như tất cả các hình thức cho vay, rủi ro vẫn nằm trongcho vay xây dựng, và là nguyên nhân chủ yếu cần có sự giám sát nghiêm ngặt.Nhân viên ngân hàng phải có kiến thức trong nhiều lĩnh vực: chi phí xây dựng,giá nguyên vật liệu, giá địa điểm, nhu cầu về nhà cửa, các phát triển bất lợikhông thấy trước có thể xảy ra, thời tiết có thể làm cho việc xây dựng chậm lại,việc cung ứng nguyên liệu chậm, các chi phí xây dựng có thể gia tăng, nhu cầu

về sản phẩm cuối cùng có thể thay đổi…Các yếu tố này và những yếu tố khác,

có thể ảnh hưởng bất lợi đến khả năng hoàn trả dự án của nhà thầu

Việc điều hành một khoản vay BĐS phi cư trú rất phức tạp Theo kinhnghiệm của ngân hàng Mỹ, một cam kết hoàn thành hợp đồng, nghĩa là hoàntất tòa nhà, giữa ngân hàng và nhà thầu phải được ký kết Nếu nhà thầu khônghoàn thành, công ty bảo hiểm hay người bảo lãnh bảo vệ cho người có hợpđồng khỏi thiệt hại, bao gồm mức bồi thường theo hợp đồng Các tài liệu khácthường được ngân hàng yêu cầu đối với nhà đầu tư bao gồm bảo hiểm quyền

sở hữu, bảo hiểm hỏa hoạn và tai nạn, kiểm nghiệm, giấy phép xây dựng,nghiên cứu ảnh hưởng môi trường…Một tài liệu quan trọng khác là thư ủythác, đó là hợp đồng cam kết giữa người đi vay và người cho vay về việc cấptín dụng dài hạn Trong đó khoản cho vay xây dựng có thể phù hợp với cácyêu cầu của nó, nhưng ngân hàng có thể không sẵn sàng tài trợ cho khoản vay

dài hạn vì quy mô của nó, thời gian đáo hạn và hình thức cho vay này khôngđáp ứng các đòi hỏi về thanh khoản được ấn định

Nói tóm lại, việc phân loại khoản vay BĐS sẽ được dựa theo nhiều tiêuthức khác nhau tùy thuộc vào mục tiêu quản lý của ngân hàng Tuy nhiên,việc phân loại theo tiêu thức cư trú và phi cư trú sẽ giúp ngân hàng quản lýhiệu quả nguồn trả nợ bởi đặc tính khác nhau trong mục đích sử dụng vốn vàdòng tiền trả nợ của hai đối tượng cá nhân và doanh nghiệp [4]

1.2.3 Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản

Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế,đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức độ nhất định để kích thích thị trườngBĐS phát triển là điều cần thiết Trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tíndụng ngân hàng với các sản phẩm cho vay BĐS được xem là hữu hiệu và kháphổ biến hiện nay ở một số nước Bởi lẽ, kênh tín dụng ngân hàng dễ tiếp cận nhất

Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục tronghơn 10 năm qua thì cho vay BĐS càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơithông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường BĐS phát triển,

từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững Cụ thể,cho vay bất động sản có ý nghĩa như sau:

- Cho vay BĐS góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗitrong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và hiệu quả

- Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được chuyển vào thị trường bấtđộng sản nhanh hơn, góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triểnđồng bộ giữa các thị trường

- Cho vay BĐS giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnhdạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòanhà cao tầng, chung cư lớn…góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quátrình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước

- Cho vay bất động sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áplực về vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnhtranh trong quá trình hội nhập.

- Ngoài ra, nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay BĐS, người có thunhập thấp; cán bộ công chức, công nhân, có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay

sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn

- Cho vay BĐS là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đadạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để giatăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng

- Thông qua mức dư nợ cho vay BĐS, nhà nước sẽ có cách nhìn tổngquát hơn về sự phát triển của thị trường BĐS để có cách điều tiết hợp lý

Nhìn chung cho vay BĐS có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình pháttriển đất nước Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thịtrường BĐS có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hếttính thiết yếu của hoạt động cho vay BĐS luôn cần thiết cho những nhu cầuthiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản

1.2.4.1 Các nhân tố khách quan

a Môi trường vĩ mô

- Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đến hoạtđộng kinh doanh của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay BĐS nói riêng

+ Chu kỳ kinh tế

Sự biến động mang tính chu kỳ của nền kinh tế cũng có tác động mạnh

mẽ đến hoạt động cho vay BĐS Khi nền kinh tế tăng trưởng thì mức sốngcủa người dân được cải thiện, thu nhập cao hơn và ổn định hơn và vì thế tiếtkiệm cũng tăng lên Khoản tiết kiệm này có thể được đầu tư vào các kênhkhác như mua sắm nhà cửa, đất đai Và khi nhu cầu đầu tư vượt khỏi khảnăng vốn của mình thì họ tìm đến các ngân hàng để có được nguồn tài trợ

Ngược lại, trong những giai đoạn tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lạihoặc suy giảm, người dân có xu hướng giảm chi tiêu cho các nhu cầu muasắm nhà cửa và từ đó kéo theo sự thu hẹp hoạt động cho vay BĐS của cácngân hàng.

+ Chính sách kinh tế

Để đối phó với nền kinh tế suy thoái, phản ứng của chính phủ các nướcthường áp dụng chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất được cắt giảm xuống mứcthấp nhằm đưa thêm tiền vào nền kinh tế Điều này sẽ kích thích người dân đổ

xô đi vay tiền để mua nhà đất với mong muốn được sở hữu nhà riêng Để kíchthích tiêu dùng, Chính phủ có thể nới lỏng các điều kiện và khuyến khíchngười dân mua BĐS Các điều kiện trên khiến các tổ chức tín dụng dễ dànghơn trong việc cho vay mua nhà đất

Ở Việt Nam, nhu cầu tín dụng nhà ở còn rất lớn, cầu phát triển mạnhkhi thu nhập của dân cư tăng lên Điều quan trọng là cần hình thành cơ chếgiám sát rủi ro phù hợp, kể cả với hợp đồng tín dụng và các phương thức táitài trợ (chứng khoán hóa) Trong bối cảnh Việt Nam bị ảnh hưởng đà suythoái chung của toàn cầu, chính sách kích cầu được viện tới như một biệnpháp ngăn chặn khủng hoảng

+ Lạm phát

Khi nền kinh tế ở trong tình trạng lạm phát cao, đồng tiền mất giá, mứcthu nhập thực tế của người dân giảm xuống, người dân thay vì gửi tiền vàongân hàng thì họ thích nắm giữ hàng hóa hơn Huy động vốn của ngân hànggặp khó khăn, ảnh hưởng đến cho vay nói chung và cho vay BĐS nói riêng

+ Lãi suất trên thị trường

Khi lãi suất thị trường tăng lên, kênh đầu tư BĐS có xu hướng kém hấpdẫn hơn, bởi nhà đầu tư có xu hướng gửi tiền vào các ngân hàng hơn là đầu tưvào thị trường BĐS Hơn nữa, khi lãi suất thị trường cao, làm lãi suất đầu vào

tăng khiến cho lãi suất cho vay BĐS của các ngân hàng cũng tăng cao thì nhucầu vay này sẽ giảm đi.

+ Sự phát triển của thị trường tài chính: thị trường tài chính phát triển

sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển vì hai thị trường này có mối quan hệmật thiết với nhau

- Môi trường chính trị, pháp luật

+ Môi trường chính trị ổn định, không xảy ra xung đột sắc tộc, đảochính, nội chiến…sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, an toàn,tạo lòng tin cho nhân dân, từ đó tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại mởrộng kinh doanh trong đó có hoạt động cho vay BĐS

+ Pháp luật: Pháp luật ở đây được hiểu là những bộ luật chi phối đếnhoạt động của ngân hàng và cụ thể là chi phối đến hoạt động cho vay BĐS.Hoạt động kinh doanh của ngân hàng chịu tác động của rất nhiều các văn bản,quy định của nhà nước như: Luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự, luật doanhnghiệp…Nếu các văn bản quy định không rõ ràng, chặt chẽ, không đồng bộ sẽgây ra những khó khăn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung vàhoạt động cho vay nói riêng Ngược lại, một môi trường pháp lý chặt chẽ,đồng bộ, rõ ràng sẽ khuyến khích các nhà đầu tư, thúc đẩy sự phát triển củanền kinh tế, tăng nhu cầu đầu tư tiêu dùng của dân cư

- Môi trường công nghệ: Đây được coi là yếu tố nâng cao khả năngcạnh tranh cho các ngân hàng vì vậy các ngân hàng phải nhanh chóng nắm bắt

và ứng dụng những công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình.Việc ứng dụng những thiết bị công nghệ hiện đại như hệ thống máy tính, cácphần mềm xử lý nghiệp vụ…giúp ngân hàng giải quyết công việc một cáchnhanh chóng, an toàn và hiệu quả, thỏa mãn tốt nhất nhu cầu khách hàng, tạođiều kiện mở rộng hoạt động cho vay

- Môi trường tự nhiên: Được xem là yếu tố ảnh hưởng gián tiếp đếnhoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung Nếu môi trường tự nhiên cónhững yếu tố bất thường như thiên tai, dịch bệnh, lũ lụt sẽ gây tổn thất chotoàn xã hội nói chung, ảnh hưởng đến thu nhập của khách hàng và nhu cầuvay của họ Mặt khác, thiên tai làm gia tăng các khoản nợ xấu cho ngân hàng.

b Môi trường vi mô

- Các đối thủ cạnh tranh:

+ Các đối thủ cạnh tranh trực tiếp: là những tổ chức tài chính hoạt độngtrong cùng lĩnh vực và cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như các ngânhàng thương mại khác, các công ty tài chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổchức tài chính luôn tranh đua và dùng các biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh,xâm nhập thị phần của nhau Các đối thủ thì luôn đa dạng hóa kinh doanh,tung ra các sản phẩm mới, các hình thức cho vay mới để thu hút khách hàngtạo ra môi trường cạnh tranh vô cùng khắc nghiệt

+ Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: Là các tổ chức tín dụng sắp sửa hìnhthành mà hoạt động trong cùng lĩnh vực và cùng cung ứng các sản phẩm dịch

vụ, cùng chia lợi nhuận ngân hàng như: các ngân hàng liên doanh, ngân hàngnước ngoài, ngân hàng thương mại cổ phần… sắp ra đời Khi các đối thủ cạnhtranh tiềm ẩn xuất hiện sẽ có nhiều tổ chức tín dụng tham gia cung ứng cácsản phẩm dịch vụ ngân hàng nói chung Mặt khác, các đối thủ cạnh tranh tiềm

ẩn có lợi thế của người đi sau nên môi trường cạnh tranh sẽ gay gắt hơn, hoạtđộng cho vay của ngân hàng thương mại cũng sẽ gặp khó khăn

Như vậy, các ngân hàng hiện nay vừa phải đối mặt với những đối thủcạnh tranh trực tiếp, đồng thời vừa phải đối mặt với các đối thủ cạnh tranhtiềm ẩn do vậy môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn Nhiều ngânhàng đã hạ thấp điều kiện vay vốn để thu hút khách hàng nhằm tăng thị phần.Nhiều ngân hàng liên tục đưa ra các sản phẩm tiện ích phục vụ nhu cầu nhà ở

của người dân như cho vay siêu tốc, lãi suất cho vay hấp dẫn, kỳ hạn cho vaydài, cho vay tới 80% giá trị ngôi nhà…Đồng thời các ngân hàng còn chủ độngtiếp thị qua nhiều kênh khác nhau, phối hợp với chủ dự án nhà ở đi làm thủtục thay cho khách hàng…

- Khách hàng

+ Tư cách đạo đức của khách hàng: Đây là một yếu tố quan trọng, thểhiện sự sẵn lòng hay thiện chí trả nợ của người vay Một trong những vấn đềkhó khăn mà nhiều tổ chức tín dụng đề cập đến là thiếu thông tin về kháchhàng Việt Nam đang rất thiếu các trung tâm thông tin dữ liệu khách hàng cánhân, hộ gia đình, doanh nghiệp nhỏ và vừa…Trung tâm thông tin tín dụngcủa Ngân hàng Nhà nước (CIC) mới chỉ cung cấp thông tin doanh nghiệp

+ Khả năng tài chính của khách hàng: Khả năng tài chính của khách hàngquyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho ngân hàng Một khách hàng có khảnăng tài chính cao, lành mạnh sẽ đảm bảo an toàn hơn cho ngân hàng bởi đó làmột khoản vay có hiệu quả, có khả năng thu hồi nợ cao Ngược lại, khách hàngvới năng lực tài chính yếu kém luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng

1.2.4.2 Các nhân tố chủ quan

a Nguồn lực tài chính

- Vốn tự có: là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộcquyền sở hữu của ngân hàng Vốn tự có chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồnvốn của ngân hàng nhưng nó lại có vai trò hết sức quan trọng, nó được xemnhư là tấm đệm để chống đỡ sự giảm giá trị của những tài sản có của ngânhàng mà có thể đẩy ngân hàng đến tình trạng thiếu khả năng chi trả và phásản Nó quyết định quy mô hoạt động của ngân hàng cũng như góp phần làmtăng thêm lòng tin, hình ảnh, uy tín của người gửi tiền đối với ngân hàng Nhưvậy, việc huy động vốn của ngân hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn cho vaynhiều hơn và ngược lại Đối với hoạt động cho vay BĐS, các ngân hàng phải

đảm bảo mối tương quan giữa dư nợ cho vay BĐS so với vốn điều lệ vì sảnphẩm cho vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

- Khả năng huy động vốn: Khâu này cũng không kém phần quan trọng

vì vốn cấp cho khách hàng chủ yếu lấy từ nguồn vốn huy động Nguồn vốnhuy động lớn và đa dạng không chỉ tạo điều kiện cho vay phát triển mà cònnhiều hoạt động khác cũng phát triển theo Mặt khác, chi phí của nguồn vốnhuy động cũng ảnh hưởng tới lãi suất cho vay Vì vậy hiệu quả của hoạt độngcho vay luôn gắn liền với hiệu quả của hoạt động huy động vốn Nếu chi phíhuy động thấp, ngân hàng càng có điều kiện để cho vay với lãi suất cạnhtranh Điều này tạo thuận lợi cho việc mở rộng và phát triển cho vay BĐS.Tại Việt Nam, trong giai đoạn ngân hàng thiếu hụt thanh khoản vừa qua, cónhững lúc họ phải chấp nhận huy động các kỳ hạn ngắn với lãi suất rất cao.Đương nhiên lãi suất đầu ra sẽ phải đẩy lên mức cao nhất Với mức lãi suấtcao đặt trong tình hình thị trường BĐS trầm lắng thì cho dù ngân hàng cóchấp nhận cho vay cũng không mấy nhà đầu tư đủ mạo hiểm vay để kinhdoanh BĐS

b Chính sách tín dụng của ngân hàng.

Chính sách tín dụng của ngân hàng thương mại ảnh hưởng rất lớn tớihiệu quả cho vay, nó là công cụ dẫn đường cho các cán bộ tín dụng thực hiệnviệc cho vay đúng với yêu cầu của ngân hàng ví dụ như yêu cầu về điều kiệncấp tín dụng, đối tượng được cấp tín dụng, hình thức cấp tín dụng…Mộtchính sách tín dụng hợp lý là biết kết hợp hài hòa giữa lợi ích của ngân hàng

và lợi ích của khách hàng

Nếu ngân hàng thực hiện chính sách tín dụng mở rộng, tăng trưởng dư

nợ cho vay, chấp nhận rủi ro để thu lợi nhuận cao thì việc mở rộng cho vayBĐS sẽ thuận lợi hơn bởi loại cho vay này thường có mức lãi suất cao và giátrị lớn Tuy nhiên cũng phải chú ý đến chất lượng của hoạt động cho vay vì

nếu ngân hàng mở rộng quá mức tín dụng tiêu dùng mua nhà đất, khi thịtrường nhà đất xuống giá mạnh, kéo dài, số đông khách hàng không có nguồntrả nợ thì bắt buộc phải xiết nợ, thu hồi nhà để bán Đây là trường hợp khủnghoảng tín dụng nhà ở tại nước Mỹ từ năm 2007.

Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng thắt chặt, đặt mục tiêu an toànhơn so với mục tiêu lợi nhuận thì ngân hàng chỉ cho vay đối với các khoảnvay được đánh giá là an toàn mà cụ thể là ngân hàng sẽ đánh giá giá trị củaBĐS một cách thận trọng, chính xác; việc lựa chọn tài sản thế chấp hay đểcho vay sẽ khắt khe hơn Điều này ảnh hưởng tới việc mở rộng cho vay BĐS.Một chính sách tín dụng hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được nhu cầu đa dạng củakhách hàng sẽ là căn cứ đầu tiên để hoạt động cho vay BĐS của ngân hàngphát triển

c Quy trình, thủ tục cấp tín dụng

Quy trình thủ tục cấp tín dụng của ngân hàng cũng ảnh hưởng đến khảnăng mở rộng cho vay của ngân hàng thương mại Một khi ngân hàng có quytrình, thủ tục cấp tín dụng nhanh, gọn, không rườm rà, thuận lợi cho kháchhàng thì hoạt động cho vay của ngân hàng có điều kiện mở rộng Nếu quytrình, thủ tục của ngân hàng rườm rà, không hiệu quả gây mất thời gian thìcũng sẽ làm mất cơ hội đầu tư của khách hàng và họ sẽ không tìm đến ngânhàng để vay, ngân hàng mất đi khách hàng Tuy nhiên, cũng cần quan tâm đếnviệc đảm bảo an toàn cho các khoản vay được cấp ra nhằm nâng cao tính hiệuquả và chất lượng của quy trình tín dụng ngân hàng

d Trình độ và năng lực làm việc của đội ngũ cán bộ tín dụng

Đây là yếu tố mang tính chất quyết định đối với hoạt động ngân hàngnói chung mà cụ thể là hoạt động cho vay Một khách hàng có được xem xéthay không phụ thuộc vào việc cán bộ ngân hàng tiếp xúc với khách hàng Nếutrình độ, năng lực, phẩm chất của các cán bộ tín dụng không tốt sẽ không

hoàn thành nhiệm vụ và sẽ đưa đến những khoản vay không chất lượng, hiệuquả cho vay giảm, gây hậu quả không thể lường trước cho ngân hàng Ngượclại, một đội ngũ nhân viên năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên mônnghiệp vụ cao, tư cách đạo đức tốt sẽ nâng cao chất lượng cho vay, tạo đượchình ảnh, uy tín cho ngân hàng, là yếu tố cạnh tranh mạnh mẽ giúp ngân hàngthành công trong kinh doanh cũng như mở rộng cho vay thuận lợi hơn Đặcbiệt cho vay BĐS là sản phẩm tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro Ngân hàngkhông chỉ đối mặt với rủi ro tín dụng thông thường như với các khoản vaykhác mà còn với rủi ro phát sinh trên thị trường Điều này càng khẳng địnhnăng lực, trách nhiệm và sự nhạy cảm trong công việc của cán bộ tín dụngđóng một vai trò chính yếu.

e Các nhân tố khác

Mạng lưới chi nhánh và vị trí đặt chi nhánh cũng ảnh hưởng đến hoạtđộng cho vay BĐS vì đối tượng khách hàng cá nhân sử dụng sản phẩm chovay này là khá lớn

Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng ảnh hưởngtới việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu mở rộng cho vay Một cơ

sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phù hợp sẽ đáp ứng kịp thời các nhu cầungày càng cao của khách hàng, tạo sự thuận tiện thoải mái cho quá trình giaodịch giữa ngân hàng và khách hàng Bên cạnh đó, đẩy mạnh công tácmarketing trong lĩnh vực cho vay, xây dựng cho mình một hệ thống thu thập

và xử lý thông tin về khách hàng, đem lại hiệu quả cao nhất cho hoạt độngđiều tra và thẩm định khách hàng, từ đó giúp cho ngân hàng nâng cao khảnăng cạnh tranh, thu hút nhiều khách hàng hơn

Việc áp dụng công nghệ, tự động hóa trong xếp hạng tín dụng kháchhàng vay cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS Ưu điểmnổi bật của phương thức này là nhanh chóng, chi phí thấp và giảm rủi ro vì rủi

ro phát sinh từ sai sót và thiên vị cá nhân được loại bỏ tối đa trong hệ thốngxếp hạng tự động Theo đó, thông tin của khách hàng sẽ được thu thập theomẫu định sẵn Các tiêu chí đánh giá được chọn lọc từ thông tin dữ liệu vềkhách hàng trong quá khứ, chương trình phần mềm sẽ tự động phân loạikhách hàng vào nhóm tín dụng phù hợp nhất Sau đó kết quả xếp hạng đượctrả lại trực tiếp tới khách hàng Thông thường, đi kèm với kết quả này làthông báo của ngân hàng về việc chấp nhận hoặc từ chối yêu cầu của kháchhàng Áp dụng công nghệ cao ngoài việc giúp ngân hàng rút ngắn thời gian,tăng độ tin cậy tín dụng, còn giúp ngân hàng tạo cảm giác thỏa mãn, tin tưởngcho khách hàng [4].

1.2.5 Rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản

Rủi ro trong cho vay BĐS - một bộ phận của rủi ro tín dụng là sự thiệthại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng để sử dụng vốnvào các mục đích liên quan đến BĐS như cho vay mua nhà để ở, cho vay đầu

tư kinh doanh BĐS, cho vay đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng vănphòng cho thuê…Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:

+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay dẫn đến vốn vaykhông được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả.

+ Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàngthường “áp đặt” ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng như: cho vay íthơn so với yêu cầu của khách hàng, cho vay thời hạn ngắn hơn so với yêucầu và khả năng trả nợ của khách hàng mà không có phân tích, thẩm định liệuvới số tiền cho vay và thời hạn cho vay bị rút ngắn có làm khách hàng bị rủi

ro trong quá trình sử dụng vốn vay không? Chính yếu tố này là nguyên nhânlàm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại, mànguồn gốc là khách hàng, có thể, thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả

nợ trước hạn so với dự tính ban đầu

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào BĐS với trên 90% tài sản đảm bảo cũng

là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư BĐS mang tính dâychuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là BĐS khó phát mại

- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:

Thời hạn cho vay BĐS thường lớn hơn 1 năm Do vậy nếu lãi suất chovay BĐS không linh hoạt, không tính đến những biến động của thị trường sẽ

dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp