đánh giá hiệu quả công tác đấu giá qsdđ ở một số dự án trên địa bàn huyện nam sách tỉnh hải dương, giai đoạn 2007 - 2012

Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý tốt và phát triển bền vững ng

LỜI CẢM ƠN

Xin bày tỏ sự cảm ơn trận trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học Giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và môi trường, khoa sau đại học của trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Sở tài nguyên & môi trường, Sở tư pháp tỉnh Hải Dương, Phòng tài nguyên & môi trường, Phòng tài chính huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, trung tâm đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương, Công ty Cổ phần đấu giá Sao Khuê, lãnh đạo các cơ quan và đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Đắc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc

Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Đắc

MỤC LỤC

UBDSGĐ&TE Ủy ban dân số Gia đình và Trẻ em

PHẦN I: MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu

có cho mỗi dân tộc Năm 1776 nhà Kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quan điểm về đất đai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sự giàu có cho mỗi dân tộc"

Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp bức của chính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới, chúng ta đã trải qua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí

"Quốc gia có thu nhập trung bình" vào đầu năm 2012

Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trong toàn quốc

Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng XHCN Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình ra quyết định xuống các cấp chính quyền, địa phương Những vấn đề trên là động lực thúc đẩy một chính sách đổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đề lớn đó là:

+ Hiệu quả kinh tế

+ Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thị trường BĐS

+ Công bằng xã hội

Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếp tục xây dựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất"

Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vài thập niên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉ giảm sút không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nền kinh tế toàn cầu Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sự tăng trưởng GDP, tỷ lệ nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nay xuống còn 14% năm 2008 Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và

dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 của Chính phủ đã mô tả chi tiết quá trình chuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN

Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê Thực tế đã đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém

Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và

sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn

Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường bất động sản hầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường

Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến.

Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, đặc biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm

lý và đời sống của nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những

hộ bị thu hồi đất làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững

Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực

sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước về đất đai, do vậy tôi đã thực hiện đề tài:

"Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012"

1.2 Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài

1.2.1 Ý nghĩa khoa học

Đất đai được thừa nhận “có giá” Nhà nước xác định giá đất để quản lý,

từ đó, nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà còn quản lý cả về giá trị

Pháp luật đất đai cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS Đặc biệt là hình thức đấu giá QSDĐ đã mang một vai trò mới, nhằm khai thác thuộc tính có ích của đất, nâng cao hiệu quả kinh tế và hiệu quả sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường

Thị trường bất động sản và những chính sách đổi mới đó đã làm cho đất đai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn

bó lâu dài với đất, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Trên thực tế, giá đất do nhà nước ban hành, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, còn chênh lệch quá nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện bình thường trên thị trường.

Sự tồn tại hai hệ thống giá vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản

lý đất đai, tuy nhiên ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng giữa hai hệ thống giá đó không quá xa nhau và nó phản ánh đúng quan

hệ cung cầu trên thị trường Để giảm khoảng cách này cần phải xã hội hóa trong hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá, vừa không bị lãng phí nguồn thu

Để đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân và đất sản xuất, đảm bảo tính công khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả trong SDĐ, nhà nước cần nghiên cứu các chính sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đấu giá QSDĐ

Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu phương pháp tổ chức, khoa học, công khai minh bạch, và chính sách đồng bộ của nhà nước…

1.2.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nam sách là huyện có lịch sử lâu đời, con người đến sinh cơ lập nghiệp khá sớm Theo kết quả khảo cổ học gần đây nhất, cho thấy ngay từ đầu công nguyên mảnh đất này đã có người sinh sống Nam sách đã từng là đại bản doanh của nhiều triều đại như Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần Đây cũng là vùng đất của gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc

Nơi đây cũng là một vị trí đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, hoặc trả tiền hàng năm Đánh giá thực trạng và phương hướng hoàn thiện, để nhân rộng trong toàn tỉnh, mang lại hiệu quả cao, góp phần tăng thu ngân sách cho địa phương, tăng cường an sinh xã hội.

1.3 Mục đích yêu cầu của đề tài

1.3.1 Mục đích của đề tài

Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách

Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, giai đoạn 2007 - 2012

1.3.2 Yêu cầu của đề tài

Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương và địa phương

Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao

Đưa ra các ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực, trên cơ sở đó đánh giá đúng mức vai trò và hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ

Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn

PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm bất động sản và thị trường Bất động sản

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất

2.1.2 Khái niệm về thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

nó là hàng hóa đặc biệt, không giống các loại hàng hóa thông thường khác

Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định

Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và

theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

2.1.3 Một số khái niệm khác

Đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản là loại hình giao dịch dân sự, những quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam Đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản, theo đó có nhiều người tham gia trả giá Người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá)

Đấu giá QSDĐ: Căn cư vào định nghĩa trên thì tài sản là QSDĐ hoặc tài sản gắn liền trên đất…Theo đó phải có ít nhất từ 2 người trở lên tham gia trả giá, ai trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điển là người mua được tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá)

2.2 Cơ sở hình thành đấu giá quyền sử dụng đất

2.2.1 Nhà nước thừa nhận "Đất có giá"

Trước khi có luật đất đai 2003, Đảng và nhà nước đã có những văn bản pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội về đất đai, chỉ thị 100 - CT/TW ngày 13/01/1981 về cải tiến công tác khoán, chỉ thị số: 13-CT/TW ngày 28/03/1988 của ban chấp hành trung ương Đảng về việc thực thi luật đất đai năm 1987, chỉ thị 47 - CT/TW ngày 31/08/1988 của Bộ Chính trị giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất

Nghị quyết 10- NQ-TW ngày 5/4/1988 về đổi mới quản lý nông nghiệp, đặc biệt là luật đất đai năm 1987 Các văn bản, nghị quyết và luật nêu trên đã làm thay đổi căn bản quan hệ luật đất đai ở nước ta về mặt pháp lý như: khẳng định quyền sở hữu tối cao nhà nước đối với đất đai, cho phép người sử dụng đất được giao, được bán thành quả lao động và kết quả trên đất; giao đất cho

tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài; quy định những nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, Luật còn mang tính hành chính mệnh lệnh (người

đai dưới mọi hình thức, không thừa nhận “đất có giá” ) Những điều luật mang nặng tính hành chính đó đã làm cho đất đai không được vận động một cách tích cực, đất đai không còn là tài sản quý hiếm, tình trạng vô chủ, mất đất, sử dụng lãng phí, lấn chiếm liên tục diễn ra mà Nhà nước không thể quản lý nổi.

Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1987, lần đầu tiên , trong khi vẫn khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai 2003 qua hai lần sửa đổi, bổ sung năm

1998 và năm 2001 ghi nhận “đất có giá” Việc Nhà nước thừa nhận “ Đất có giá” và mở rộng quyền cho người sử dụng được phép chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh tùy vào hình thức sử dụng đất là nội dung quan trọng trong việc hàng hóa là quyền sử dụng đất

2.2.2 QSDĐ là hàng hóa đặc biệt

Nghị quyết lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đề ra quan điểm đổi mới chính sách "Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt" nó có 6 nét đặc trưng

Thứ nhất: Đất đai có trước con người… không phải sản phẩm do lao

động nên bản thân đất đai không có giá trị do vậy đất đai không phải là hàng hóa Nhưng trong điều kiện kinh tế hàng hóa, lao động lại sáng tạo, tạo nên những giá trị mới của đất đai, không phải chỉ là giá trị trực tiếp lên từng thửa ruộng, mà còn cả trong gián tiếp ảnh hưởng đến giá trị, do đó mà làm cho đất trao đổi trên thị trường

Thứ hai : Tính giới hạn (tính khan hiếm) và không tái tạo của đất đai

làm tổng lượng cung loại hàng hóa là không đổi, trong khi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng…

Thứ ba: Vị trí cố định của đất đai là yếu tố quyết định đến giá trị đất đai,

không có cái thứ hai giống nó "độc nhất vô nhị"

Thứ tư: Là hàng hóa không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp,

trong xây dựng cơ sở hạ tầng…

Thứ năm: Hình thức trao đổi trên thị trường phong phú hơn nhiều loại

hàng hóa khác, như đấu giá, giao đất, cho thuê (giữa nhà nước với người sử dụng), đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế (giữa những người sử dụng đất với nhau), …

Thứ sáu: Do tính độc quyền cao nên tính cạnh tranh của hàng hóa là đất

đai không hoàn hảo Giá cả biến động bất thường, hiệu quả đầu tư nhiều khi rất cao nhưng cũng dễ gặp phải nhiều rủi ro hơn

Cùng với việc thừa nhận “đất có giá”, Đảng và nhà nước ta coi trọng

“quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” đã làm cơ sở cho việc ra đời các văn bản pháp luật, xác định được đúng bản chất của quan hệ Đất đai, làm cho đất đai được vận động theo đúng vai trò của “hàng hóa đặc biệt” trong nền kinh tế thị trường

2.3 Giá đất, đấu giá đất của một số nước trên thế giới

2.3.1 Khái quát về giá đất trên thế giới;

Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

2.3.2 Đấu giá đất của một số nước trên thế giới

2.3.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất

có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền

sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất

2.3.2.2 Đấu giá đất của Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà

án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Ví dụ, Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên

2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây

Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện bằng sơ đồ dưới đây:

LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT

ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO

(chuyển nhượng

quyền Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BĐS(Trong trường hợp có người chiếm dụng)

-Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền;

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản

cụ thể riêng

2.4 Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS nước ta những năm qua

Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm Căn cứ vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thì thị trường BĐS có 3 cấp gồm:

+ Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao đất hoặc cho thuê đất (QSDĐ) hay còn gọi là thị trường đất đai

+ Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê,

…

+ Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại

2.4.1 Khái quát về sự hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước, trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề “giá đất” Qua quá trình đó có thể chia sự hình thành và phát triển thành 5 giai đoạn cụ thể là:

2.4.1.1 Giai đoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia

là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng

là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.

2.4.1.3 Giai đoạn từ 1980 đến 1992

Tại điều 19 của hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hóa điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 có quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận không có thị trường đất đai

mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở ( mặc dù thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị)

2.4.1.4 Giai đoạn từ 1993 đến 2002

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lí Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đó được chế định lại Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận, là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều

13 Luật Đất đai năm 1993)

2.4.1.5 Giai đoạn từ 2003 đến nay

Khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất” Công tác định giá đất ngày càng phát triển

2.5 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản ở Việt Nam

2.5.1 Sự hình thành và phát triển

Sự hình thành nên thai nghén của đấu giá đã cách đây gần ba ngàn ba trăm năm, từ thời vua Hùng Vương thứ 18 (khoảng hơn 3.000 năm) trước công nguyên, bằng việc thách cưới các lễ vật cho Sơn tinh và Thủy tinh

Căn cứ vào sự phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản, các giai đoạn

cụ thể là

2.5.1.1 Giai đoạn trước năm 1946

Nhà nước Pháp quyền thiết lập bộ máy cai trị trên cả 3 miền Bắc- Trung- Nam Các văn bản pháp luật thời kỳ này đều là khuôn mẫu của Pháp tức là luật “Mẫu quốc” xác định “Thừa phát lại có nhiệm vụ thi hành các bản án và thực hiện các trường hợp sử lý tài sản di nhượng được áp dụng theo quy định tại dụ số 31 ngày 23/7/1934” Khi phát mại nếu không có ai trả giá đã định trước thì thanh toán tùy theo tình hình và xin tòa án cho hạ giá…

2.5.1.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988

Hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu từ khi mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế năm 1986

2.5.1.5 Giai đoạn từ 2005 đến nay

Ngày 18/1/2005 chính phủ ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP về

bán đấu giá tài sản thay thế nghi định 86/1996 Đây là văn bản pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN

Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về ban hành quy chế đấu giá QSDĐ

Ngày 04/3/2010 chính phủ ban hành nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thay thế nghi định 05/2005 với những quy định mới, đẩy mạnh xã hội hóa về bán đấu giá tài sản

và bỏ vào hòm phiếu đúng thời gian quy định Có thể một vòng hoặc nhiều vòng thùy theo quy chế trước khi mở cuộc đấu giá

+ Cuộc bán đấu giá không thành

2.6.1 Các trường hợp đấu giá QSDĐ

Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đấu giá để thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, đấu giá để thuê đất trả tiền hàng năm

2.6.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ)

Vị trí của đất, hướng đất

Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ

Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác

Ngoài ra yếu tố phong thủy theo phong tục Á đông cũng ảnh hưởng

không nhỏ đến giá trị của BĐS.

2.6.4 Vai trò của đấu giá QSDĐ trong nền kinh tế thị trường

2.6.4.1 Đấu giá QSDĐ đưa giá trị đất sát với giá thị trường

Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong vài năm gần đây đã hạn chế được những bất cập của giá đất hiện quy định còn thập Việc định giá khởi điểm (giá sàn) làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cơ sở phát huy hết quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai

Từ ngày 01/01/2005, các tỉnh, thành phố bắt đầu đưa ra khung giá đất, nhưng khung giá này mới chỉ bằng 60% giá thị trường Tại các địa phương như

Hà Nội, TP Hồ Chí Minh giá đất nông nghiệp chỉ đạt khoảng 70% giá thị trường Tại nhiều địa phương khác, giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chỉ bằng 70 – 90 % Cá biệt có nơi chỉ bằng 30% so với giá trị thị trường.Sau 2 năm, chúng ta đã cải thiện được phần nào chênh lệch này Khung giá đất mới năm 2008 đưa ra tăng 20% so với năm 2007 nhưng trên thực tế cũng chỉ bằng 80% so với giá thị trường

2.6.4.2 Đấu giá QSDĐ hạn chế được các tranh chấp về đất đai

Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới, giữa các vùng đất được phép sử dụng và quản lý, loại tranh chấp này do hai bên không xác định được với nhau hoặc một bên tự ý thay đổi

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản như đất

(nuôi tôm), đất hương hỏa với đất thổ cư…

Trong phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đất đai được mang ra đấu giá trên cơ sở đã nằm trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất, được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất quy định rõ mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đất đã được phân ô (Thửa) rõ ràng trên bản đồ địa chính, đã được quy định hoàn chỉnh Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của mảnh đất mà mình có được, không xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất đối với ô (lô) đất trúng giá

2.6.4.3 Đấu giá QSDĐ là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực thi các nghĩa vụ

Thực tế trong thời gian qua cho thấy không ít trường hợp người thi hành

án không có tài sản gì đáng kể ngoài quyền sử dụng đất Thậm chí, một số trường hợp người thi hành án tẩu tán tài sản của mình để trốn tránh trách nhiệm thi hành án bằng cách chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất Sau khi kê biên tài sản, nếu cơ quan thi hành án áp dụng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết một số lượng lớn án tồn đọng và ngăn chặn được nhiều trường hợp trốn tránh, trì hoãn thi hành án

2.6.4.4 Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác QLĐĐ.

Bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất, với thửa đất đã được quy hoạch rõ ràng và thời hạn thuê đất tới 50 năm, có thể còn được giao đất lâu dài được quy định rõ trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất, đơn giản nhất Việc lợi dụng giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợi của một số cán bộ công chức cũng được giảm đi rất nhiều

2.6.5 Quy trình thực hiện nghiệp vụ cuộc bán đấu giá

Xuất phát từ tính đặc biệt của hàng hóa là QSDĐ, nên việc đấu giá không chỉ tuân thủ các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản mà còn chịu sự điều

chỉnh của các văn bản pháp luật về đất đai Khi tiến hành bán đấu giá QSDĐ, các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc hội đồng đấu giá đặc biệt phải tuân thủ theo những quy định chặt chẽ Cụ thể quy trình từng bước như sau:

1 Giới thiệu năng lực, Tư vấn, Báo giá dịch vụ

2 Ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá

4 Thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng

5 Xem tài sản bán đấu giá và lấy xác nhận theo mẫu

Trường hợp không có khách hàng xem tài sản sau khi thông báo, sẽ xác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền.

6 Bán hồ sơ

Trường hợp không có khách hàng mua hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ xác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền.

7 Nộp hồ sơ, tiền đặt trước, hoặc bảo lãnh ngân hàng

Trường hợp không có khách hàng nộp hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ xác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền.

8 Thông báo thời gian, địa điểm tổ chức bán đấu giá

(nếu thay đổi với thông báo)

9 Tổ chức phiên đấu giá

* Lập biên bản phiên bán đấu giá tài sản, ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

* Trong trường hợp không có khách hàng trúng đấu giá, lập biên bản bán đấu giá không thành và ký lại hợp đồng ủy quyền

* Trả lại tiền đặt trước cho đơn vị, cá nhân tham gia phiên đấu giá nhưng không trúng đấu giá

10 Thanh toán, Bàn giao tài sản bán đấu giá

11 Thanh lý hợp đồng ủy quyền bán đấu giá và thu phí bán đấu giá

2.7 Quản lý nhà nước trong hoạt động bán đấu giá

2.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước

Thứ nhất, Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá có vai trò

quan trọng trong việc thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng mà trọng tâm là tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng và cải cách thủ tục hành chính

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP và Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ và những văn bản quy phạm pháp luật khác Những văn bản quy phạm pháp luật này tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thực hiện đường lối của Đảng đối với hoạt động đấu giá ở Việt Nam hiện nay Mặt khác về phương diện Nhà nước

có thể nói hoạt động đấu giá đã góp phần quan trọng làm cho các hoạt động của các cơ quan hành chính Nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ QLNN và các

cơ quan tư pháp giải quyết các vụ việc được nhanh chóng, khách quan, công khai, minh bạch

Thứ hai, QLNN đối với hoạt động đấu giá nhằm tạo ra môi trường cạnh

tranh công bằng, lành mạnh trong mua bán BĐS

Trong nền kinh tế thị trường việc bảo đảm quan hệ cung cầu không phải dễ dàng, tình trạng một bán nhiều người muốn mua là điều xảy ra khá phổ biến Tình trạng độc quyền trong mua bán BĐS trong thời kỳ sôi động hoặc bất kỳ lĩnh vực nào, dễ sinh ra tình trạng mua ép, bán ép QLNN đối với hoạt động đấu giá có vai trò tạo ra cơ chế, sân chơi để những người muốn mua tài sản có thể cạnh tranh một cách công khai, bình đẳng về giá cả

2.7.2 Chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến động giá cả đất đai trên thị trường bất

động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm, hạn chế nhất định tuy không lớn nhưng cũng cần được điều chỉnh và khắc phục

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục được những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự

án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn Điều 1 quy định cụ thể về phạm vi áp dụng:

1 Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục 2 chương 4 Nghị định 04/2000/NĐ-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998; Khoản 10 Điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một

Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị

Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư

Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác

3 Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch

sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:

+ Đất giao có thu tiền sử dụng đất

+ Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng (chuyển mục đích sử dụng)

4 Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:

+ Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án

+ Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của

dự án

+ Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

+ Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương”.Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu nhất, đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất

2.7.3 Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày

01 tháng 7 năm 2004 Tại Luật này Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương 2, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng:

+ Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

+ Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

+ Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng

chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền

đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách

2.7.4 Cơ sở pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất

2.7.4.1 Các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền

sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

+ Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai;

+ Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;

+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.

2.7.4.2 Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc:

+Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải xác định

rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng;

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định

rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá;

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và

dự án phải được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình có sử dụng đất được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành.Hàng năm, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập

và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương 2 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường bất động sản và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch Để tạo thêm “sân chơi” Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

2.7.4.3 Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền trên đất

Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động sau:

+ Là cầu nối giữa người bán và người mua QSDĐ được gặp nhau

+ Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất

+ Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

+ Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất

+ Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

+ Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu

Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai; dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

2.8 Hiệu quả hoạt động bán đấu giá tài sản từ 2005 đến 2010

(bài giảng đào tạo nghề ĐG- Học viện tư pháp)

Sau khi thành lập và đi vào hoạt động, các tổ chức bán đấu giá tài sản (động sản và BĐS) đã đạt được những kết quả nhất định, góp phần không nhỏ vào phát triển kinh tế xã hội Theo thống kê của Bộ Tư Pháp từ năm 2005 đến

2010 thì các tổ chức bán đấu giá đạt được những kết quả như sau:

2.8.1 Hiệu quả mà các trung tâm dịch vụ BĐG tài sản đạt được.

Theo báo cáo của 51 tỉnh thành thì số liệu cụ thể là

+ Số hợp đồng ủy quyền đã ký: 15.064 hợp đồng

+ Số hợp đồng đã thực hiện xong: 9.260 hợp đồng

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 4.310,58 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.842,89 tỷ đồng

+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 532,31 tỷ đồng.Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 12,35%

2.8.2 Hiệu quả mà các hội đồng bán đấu giá tài sản đạt được

Theo báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì:

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 8.687 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 3.606,22 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.119,33 tỷ đồng

+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 513,11 trỷ đồng

Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 14,23%

2.8.3 Hiệu quả mà các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã đạt được

Theo con số thống kê của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (Các tỉnh trong giai đoạn này hầu như không có) thì từ 16 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã thực hiện được là

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 818 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 2.009,54 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 2.436,219 tỷ đồng

+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 426,68 trỷ đồng.Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 21,23%

2.8.4 Hiệu quả mà các tổ chức phát triển quỹ đất đã đạt được

Theo thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, Thi hành nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai thi trung tâm phát triển quỹ đất thuộc sở tài nguyên & môi trường được thành lập Báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho thấy:

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 106 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 295,88 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 302,71 tỷ đồng

+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 6,83 trỷ đồng

Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là : 2,31%

2.8.5 Hiệu quả mà các tổ chức tín dụng đã đạt được

Theo số liệu thống kê của 4 tỉnh thành trực thuộc trung ương là Hà Nội,

TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng thì một số các tổ chức tín dụng cũng

tự tổ chức bán đấu giá các tài sản bảo đảm bằng BĐS, tài sản thanh lý, kết quả thu được là:

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 698 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 157,86 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 158,10 tỷ đồng

Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 0,02%

2.8.6 Hiệu quả của cả 5 loại hình thực hiện trong việc bán đấu giá

Tổng cộng 5 loại hình thực hiện đấu giá thành công được:19.569 cuộc.Tổng cộng các tài sản tính theo giá khởi điểm: 10.380,08 tỷ đồng

Tổng 5 loại hình đấu giá thu về cho nhà nước: 11.859,25 tỷ đồng

Hiệu quả mà 5 loại hình bán đấu giá đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 1.479,17 tỷ đồng

2.8.7 Nhận xét đánh giá hiệu quả của 5 loại hình đấu giá

Kết quả trên cho ta thấy chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1.479,17 tỷ đồng

Song đối chiếu các cuộc đấu giá của 5 loại hình trên thì doanh nghiệp bán đấu giá mang lại hiệu quả cao nhất (21,23%), còn các tổ chức tín dụng mang lại hiệu quả thấp nhất (0,02%)

Chính vì lẽ đó mà bộ tư pháp tham mưu cho chính phủ cần sớm xã hội hóa trong công tác đấu giá và nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 được ban hành

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là “Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất” với các vấn đề chủ yếu:

+ Chính sách, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

+ Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất

+ Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

+ Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất

+ Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, từ năm 2007 đến năm 2012

3.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu tập trung các vấn đề:

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương

3.2.3 Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương

Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra

3.2.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt

Hiệu quả về mặt kinh tế

Hiệu quả về mặt xã hội

Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài

Nguồn tham khảo từ các cơ quan trong tỉnh, từ các huyện, viện nghiên cứu, trường Đại học…

3.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra; thu thập các tài liệu liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, nguồn gốc đất, các bước xây dựng giá khởi điểm

Phỏng vấn người tham gia đấu giá

3.3.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính

Tổng hợp và phân tích số liệu thuộc tính bằng phần mềm Excel

Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi

mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương

4.1.1 Đặc điểm tự nhiên

Nam Sách là một đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh Hải Dương, Nam Sách nằm ở phía Tây Bắc của thành phỗ Hải Dương và cách trung tâm hành chính tỉnh khoảng 10 km về phía Tây Bắc Huyện Nam Sách có 19 đơn

b) Kinh tế:

Nông nghiệp: Khuyến khích phát triển kinh tế hộ gia đình và kinh tế trang trại Hiện nay toàn huyện có trên 800 hét ta nuôi trồng thủy sản, 1.038,5 hét ta sông ngòi tự nhiên và 500 hét ta đất bãi trũng cấy lúa 1 vụ hoặc trồng mầu được chuyển sang đào ao, lập vườn phát triển kinh tế trang trại nuôi trồng thủy sản

Công nghiệp: Trước kia Nam Sách có làng nghề gốm cực kỳ nổi tiếng là gốm chu đậu thời tiền Lê nhưng đã bị thất truyền làng nghề gốm chu đậu được khôi phục từ năm 1995 Huyện đã được Chính phủ phê duyệt khu công nghiệp Nam Sách 63 ha, cụm công nghiệp An Đồng do tỉnh phê duyệt 35 ha,

hiện các doanh nghiệp hoạt động trên 70% Khu công nghiệp Cộng Hòa tỉnh Hải Dương đã phê duyệt năm 2009 đang chuẩn bị thực hiện.

Ngoài ra một số doanh nghiệp đã đầu tư vào thị trấn Nam Sách, Xã Minh Tân Khả năng giành đất cho công nghiệp và dịch vụ ở dọc đường 183, đường

17 và đường 5B của huyện còn rất lớn

b) Kiến trúc:

Cầu Bình bắc qua Sông Kinh Thầy nối liền Nam Sách với Chí Linh.Nam sách nằm ở trung tâm của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, có hệ thống giao thông đường bộ và đường thủy thuận lợi, có sông bao bọc gần như bốn phía, có đường sông dài gần 50 km, đây là một huyện có đầy đủ các điều kiện về địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng để phục vụ cho phát triển kinh tế khu công nghiệp, kinh tế trang trại, mặt khác theo chủ trương phát triển tổng thể của tỉnh đến năm 2015 thì việc xây dựng thêm các cầu nối liền thành phố Hải Dương qua đường Vanh đai xuyên thẳng với đường 183 để hình thành một tuyến lộ Hải Dương - Quảng Ninh Đây chính

là tiền đề biến Nam Sách thành một trung tâm khu vực, điểm liên kết với các tỉnh như Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Nhờ điều kiện thuận lợi về cơ sở vật chất hạ tầng, giao thông mà Nam Sách đang dần trở thành một huyện có lợi thế thu hút vốn đầu tư lớn nhất so với các huyện trong toàn tỉnh

Hiệu quả trong việc đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thực sự là một bước tiến mới trong công tác quản lý đất đai, đưa giá đất sát với giá thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản Hải Dương nói chung và huyện Nam Sách nói riêng đã hạn chế được nạn đầu

cơ đất, tuy nhiên đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm, đấu giá QSDĐ lại là một phương thức còn khá mới mẻ do đó cần từng bước hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách cho địa phương

Nhìn chung huyện Nam Sách có đủ các điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị và thị trường BĐS.

4.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội

4.1.2.1 Dân số và lao động

Sự biến đổi của dân số và lao động ảnh hưởng rất lớn đến đời sống kinh tế cũng như sự phát triển chung của toàn xã hội Vì vậy tìm hiểu về vấn đề dân số và lao động là công việc không thể thiếu khi nghiên cứu kinh

tế của một vùng nông thôn nào đó Tổng dân số của toàn huyện tính đến ngày 31/12/2011 là 114.834 người trong đó tỷ lệ nữ chiếm 52,61% dân số.Qua bảng 4.1.2.1 ta thấy dân số của huyện qua ba năm 2009 – 2011 có

xu hướng tăng lên Cụ thể, năm 2009 dân số toàn huyện là 111.852 người, đến năm 2010 tăng lên 113.053 người và năm 2011 là 114.834 người Tỷ lệ tăng dân số bình quân trong giai đoạn 2009-2011 là 1,32% Có mức tăng cao như vậy là do số trẻ được sinh ra tăng đột biến, số người tử vong lại giảm làm cho dân số tăng

Bảng 4.1.2.1 Tình hình dân số và lao động qua 3 năm 2009-2011

Số lượng (người)

Cơ cấu (%)

Số lượng (người)

Cơ cấu (%)

Số lượng (người)

4.1.2.2 Kết quả SX của huyện Nam Sách qua ba năm 2009-2011

Bảng 4.1.2.2 thể hiện kết quả sản xuất của huyện trong 3 năm 2009 -

2011 Qua bảng 4.1.2.2 ta thấy tình hình sản xuất trong 3 năm của huyện phát triển tương đối nhanh Năm 2009 tổng giá trị sản xuất đạt 1.234.471 triệu đồng và tăng lên 1.373.367 triệu đồng vào năm 2010 tức là tăng 11,25% và tăng nhanh năm 2011, kết quả sản xuất toàn huyện đạt 1.540.843 triệu đồng tăng lên 12,19% so với năm 2010

Đối với ngành nông nghiệp, căn cứ vào tình hình đặc điểm của địa phương huyện đã tập trung lãnh đạo, thực hiện đẩy mạnh phát triển sản xuất Qua bảng 3.3 ta thấy giá trị sản xuất ngành nông nghiệp trong ba năm đều tăng với tỉ lệ tăng trung bình là 2,88%

Trong ngành trồng trọt: Tổng giá trị sản xuất năm 2009 đạt 189.430 triệu đồng và đến năm 2010 tăng lên 195.984 triệu đồng với tốc độ tăng là 3,46% Năm 2011 đạt 202.614 triệu đồng, tốc độ tăng trung bình là 3,42% Sự chuyển đổi diện tích từ trồng lúa chuyển sang các cây trồng ngắn ngày đã khiến cho thu nhập của các hộ nông dân tăng lên đáng kể Nhiều hộ nông dân mạnh dạn đầu tư áp dụng giống lúa mới cùng với điều kiện thuận lợi nên giá trị thu được từ sản xuất lúa tăng lên nhanh chóng

Ngành chăn nuôi có sự thay đổi rõ rệt qua 3 năm Năm 2009, giá trị sản phẩm của ngành chăn nuôi là 96.848 triệu đồng chiếm 7,85% tổng giá trịổan xuất các ngành Năm 2010 là 97.525 triệu đồng chiếm 7,10% tổng giá trị sản xuất các ngành, năm 2011 giá trị ngành chăn nuôi tăng lên đạt 100.877 triệu chiếm 6,55% tổng giá trị sản xuất các ngành

Giá trị sản xuất CN-TTCN tăng nhanh từ 291.727 triệu đồng năm 2009

đã tăng lên 393.224 triệu đồng năm 2011 Cơ cấu giá trị CN-TTCN từ 23,63% năm 2009 đã tăng lên chiếm 25,52% năm 2011 Trong đó, giá trị sản xuất TTCN tăng nhanh từ 181.204 tr đồng năm 2009 lên 226.281 năm 2011

Bảng 4.1.2.2 Kết quả sản xuất của huyện qua 3 năm (2009 – 20011)

Giá trị (Tr đồng)

Cơ cấu (%)

Giá trị (Tr đồng)

Cơ cấu (%)

Giá trị (Tr đồng)

Cơ cấu (%)

Tổng giá trị SX 1.234.471 100 1.373.367 100 1.540.843 100 111,25 112,19 111,72

1 Nông nghiệp 306.798 24,85 314.309 22,89 324.721 21,07 102,45 103,31 102,88

Trồng trọt 189.430 61,74 195.984 62,35 202.614 62,40 103,46 103,38 103,42 Chăn nuôi 96.848 31,57 97.525 31,03 100.877 31,07 100,70 103,44 102,07 Dịch vụ NN 20.520 6,69 20.800 6,62 21.230 6,54 101,36 102,07 101,72

4.2 Tình hình quản lý đất đai và thị trường BĐS trên địa bàn huyện 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai

Những năm trước đây, việc quản lý đất đai ở các xã, thị trấn còn lỏng lẻo dẫn đến sử dụng đất còn tuỳ tiện không theo đúng quy hoạch, kế hoạch Mặt khác, do tốc độ công nghiệp hóa nhanh nên đất đai biến động nhiều, việc chỉnh lý theo dõi biến động đất không kịp thời, các hồ sơ lưu trữ về đất đai rất

ít, gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý

Trong những năm qua, UBND huyện đã thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai; thường xuyên chỉ đạo các cơ quan chức năng kết hợp với kiểm tra giám sát việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trên địa bàn nên đã hạn chế được phần nào những vi phạm sử dụng đất; đất đai dần được

sử dụng đúng pháp luật, có hiệu quả, góp phần thúc đẩy sự phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa, và đô thị hóa của Huyện

4.2.1.1 Tình hình quản lý đất đai trước khi có Luật Đất đai năm 2003

Hồ sơ địa chính được lưu trữ ở các phường chưa được hệ thống đầy đủ

và ít được cập nhật biến động thường xuyên

Cán bộ làm công tác quản lý đất đai ở các xã chưa có chuyên môn và sự

am hiểu cần thiết cho công tác quản lý đất đai ở địa phương

Cư dân trên địa bàn huyện hầu như làm nông nghiệp và sản xuất tiểu thủ công do vậy việc am hiểu và chấp hành chính sách, pháp luật của Nhà nước

về đất đai còn hạn chế

Cơ sở hạ tầng đô thị hóa nông thôn còn yếu và không đồng bộ; công tác quy hoạch và sử dụng đất theo quy hoạch chưa được quan tâm thực hiện, còn tồn tại nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất như: tự chuyển đổi mục đích

sử dụng đất, lấn chiếm đất công, cấp đất sai thẩm quyền…

Tuy nhiên, với mục tiêu phấn đấu đưa huyện Nam Sách trở thành huyện phát triển về mọi mặt nói chung và phát triển về quản lý Nhà nước đối với đất