đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện nam sách tỉnh hải dương

Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lýtốt và phát triển bền vững nguồ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



-NGUYỄN HỮU ĐẮC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

NAM SÁCH TỈNH HẢI DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõnguồn gốc

Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Đắc

Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Đắc

MỤC LỤC

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 Ý NGHĨA KHAO HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3

2.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC 3

2.2 Ý nghĩa thực tiễn 4

3 MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 4

3.1 Mục đích của đề tài 4

3.2 Yêu cầu của đề tài 4

1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1.1 Khái niệm Bất động sản 6

1.1.2 Khái niệm về thị trường Bất động sản 6

1.1.3 Một số khái niệm khác 6

1.2 CƠ SỞ HÌNH THÀNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.2.1 Nhà nước thừa nhận "Đất có giá" 7

1.2.2 QSDĐ là hàng hóa đặc biệt 8

1.3 GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 9

1.3.1 Khái quát về giá đất trên thế giới; 9

1.3.2 Đấu giá đất của một số nước trên thế giới “Bài giảng về bán đấu giá- Học viện tư pháp” .9 1.3.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc 9

1.3.2.2 Đấu giá đất của Nhật Bản 9

1.4 ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS NƯỚC TA NHỮNG NĂM QUA 11

1.4.1 Khái quát về sự hình thành giá đất ở nước ta 11

1.4.1.1 Giai đoạn trước năm 1946 11

1.4.1.2 Giai đoạn từ 1946 đến 1979 11

1.4.1.3 Giai đoạn từ 1980 đến 1992 12

1.4.1.4 Giai đoạn từ 1993 đến 2002 12

1.4.1.5 Giai đoạn từ 2003 đến nay 12

1.5 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM 12

“BÀI GIẢNG VỀ ĐẤU GIÁ- HỌC VIỆN TƯ PHÁP” 12

1.5.1 Sự hình thành và phát triển 12

1.5.1.1 Giai đoạn trước năm 1946 13

1.5.1.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988 13

1.5.1.3 Giai đoạn từ 1989 đến 1995 13

1.5.1.4 Giai đoạn từ 1996 đến 2004 13

1.5.1.5 Giai đoạn từ 2005 đến nay 13

1.6 CÁC HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QSDĐ 14

1.6.1 Các trường hợp đấu giá QSDĐ 14

1.6.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ) 14

1.6.3 Các phương pháp định giá đất 14

1.6.4 Vai trò của đấu giá QSDĐ trong nền kinh tế thị trường 15

1.6.4.1 Đấu giá QSDĐ đưa giá trị đất sát với giá thị trường 15

1.6.4.2 Đấu giá QSDĐ hạn chế được các tranh chấp về đất đai 15

1.6.4.3 Đấu giá QSDĐ là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực thi các nghĩa vụ 16

1.6.4.4 Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác QLĐĐ 16

1.6.5 Quy trình thực hiện nghiệp vụ cuộc bán đấu giá 16

“Bài giảng về đấu giá- Học viện tư pháp” 16

1.7 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG HOẠT ĐỘNG BÁN ĐẤU GIÁ 17

1.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước 17

1.7.2 Chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất được hình thành 18

1.7.3 Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 20

1.7.4 Cơ sở pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20

1.7.4.1 Các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ 20

1.7.4.2 Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng 21

1.7.4.3 Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền trên đất 22

1.8 HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN TỪ 2005 ĐẾN 2010 23

1.8.1 Hiệu quả mà các trung tâm dịch vụ BĐG tài sản đạt được 23

1.8.2 Hiệu quả mà các hội đồng bán đấu giá tài sản đạt được 23

1.8.3 Hiệu quả mà các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã đạt được 24

1.8.4 Hiệu quả mà các tổ chức phát triển quỹ đất đã đạt được 24

1.8.5 Hiệu quả mà các tổ chức tín dụng đã đạt được 24

1.8.6 Hiệu quả của cả 5 loại hình thực hiện trong việc bán đấu giá 25

1.8.7 Nhận xét đánh giá hiệu quả của 5 loại hình đấu giá 25

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài 26

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26

2.2.2 Tình hình QLDĐ và thị trường BĐS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26

2.2.3 Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26

2.2.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt 27

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 27

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 27

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 27

1.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 28

1.1.1 Đặc điểm tự nhiên 28

1.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 30

1.1.2.1 Dân số và lao động 30

1.1.2.2 Kết quả SX của huyện Nam Sách qua ba năm 2009-2011 31

1.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN 33

1.2.1 Tình hình quản lý đất đai 33

1.2.1.1 Tình hình quản lý đất đai trước khi có Luật Đất đai năm 2003 33

1.2.1.2 Tình hình quản lý đất đai sau khi có Luật Đất đai năm 2003 35

1.2.2 Tình hình sử dụng đất 38

1.3 ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HẢI DƯƠNG TRONG NHỮNG NĂM QUA 38

1.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá QSDĐ 39

1.3.2 Nội dung đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất 40

1.3.2.1 Lựa chọn tổ chức bán đấu giá QSDĐ 40

1.3.2.2 Xác định giá khởi điểm 41

1.3.2.3 Chuẩn bị thủ tục bán đấu giá QSDĐ 41

1.2.3.5 Giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá 42

1.3.4 Thực trạng đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn Tỉnh Hải Dương 43

1.3.4.1.Thực trạng pháp luật về đấu giá QSDĐ 43

1.3.4.2 Thực trạng thực thi pháp luật về đấu giá QSDĐ 46

1.4 HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TỪ NĂM 2007 ĐẾN 2012 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 48

1.4.1 Hiệu quả về kinh tế 48

1.4.1.1 Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2007 48

1.4.1.2 Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2008 54

1.4.1.3 Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2009 56

1.4.1.4 Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2010 57

1.4.1.5 Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2011 62

1.4.1.6 Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2012 63

1.4.1.7 Nhận xét, đánh giá hiệu quả của từng năm 64

1.4.1.8 Mốc đánh giá để so sánh (Từ năm 2007 đến 2012) có 2 mốc: 66

1.4.2 Hiệu quả về xã hội 68

1.4.3 Hiệu quả về công tác quản lý đất đai 69

1.5 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM SÁCH VỚI HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN TRONG CẢ NƯỚC 70

1.6 MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ HIỆN NAY 70

1.6.1 Đối với các tổ chức thực hiện nhiệm vụ đấu giá 71

1.6.2 Đối với người tham gia đấu giá 71

1.6.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng nông thôn 72

1.7 MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG ĐẤU GIÁ QSDĐ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ 72

1.7.1 Giải pháp về lập quy hoạch 73

1.7.2 Giải pháp về giá đất 74

1.7.3 Giải pháp về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng 74

1.7.4 Giải pháp về bước giá trong đấu giá 75

2.1 KẾT LUẬN 77

2.1.1 Hiệu quả về kinh tế 77

2.1.2 Hiệu quả về xã hội 78

2.1.3 Hiệu quả đối với công tác QLDĐ 78

2.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 78

2.2.1 Mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu giá với pháp luật đất đai 78

2.2.2 Xây dựng giá đất nói chung và giá khởi điểm, bước giá khi đấu giá QSDĐ 79

DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 Ý NGHĨA KHAO HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3

2.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC 3

3 MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 4

1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.2 CƠ SỞ HÌNH THÀNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.3 GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 9

1.4 ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS NƯỚC TA NHỮNG NĂM QUA 11

1.5 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM 12

“BÀI GIẢNG VỀ ĐẤU GIÁ- HỌC VIỆN TƯ PHÁP” 12

1.6 CÁC HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QSDĐ 14

1.7 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG HOẠT ĐỘNG BÁN ĐẤU GIÁ 17

1.8 HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN TỪ 2005 ĐẾN 2010 23

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 26

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

1.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 28

Bảng 1.1: Tình hình dân số và lao động qua 3 năm 2009-2011 30

Bảng 1.2: Kết quả sản xuất của huyện qua 3 năm (2009 – 20011) 32

1.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN 33

Bảng 1.3: Diện tích các loại đất chính của huyện tính hết 31/12/2012 38

1.3 ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HẢI DƯƠNG TRONG NHỮNG NĂM QUA 38

1.4 HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TỪ NĂM 2007 ĐẾN 2012 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 48

Bảng 1.4: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2007 49

Bảng 1.5: Danh Sách khách hàng trúng đấu giá QSD ĐẤT(đợt.1) Khu dân cư xã Ái Quốc- Huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 54

Bảng 1.6: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 55

Bảng 1.7: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 56

Bảng 1.8: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 57

Bảng 1.9: Danh Sách khách hàng trúng đấu giá QSD ĐẤT Khu dân cư xã Thanh Quang - Huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 62

Bảng 1.10: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 63

Bảng 1.11: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 64

1.5 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM SÁCH VỚI HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN TRONG CẢ NƯỚC 70

1.6 MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ HIỆN NAY 70

1.7 MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG ĐẤU GIÁ QSDĐ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ 72

2.1 KẾT LUẬN 77

2.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 78

UBDSGĐ&TE Ủy ban dân số Gia đình và Trẻ em

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu có chomỗi dân tộc Năm 1776 nhà Kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quan điểm về đấtđai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sự giàu có cho mỗidân tộc"

Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp bức củachính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới, chúng ta đã trảiqua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí "Quốc gia có thu nhậptrung bình" vào đầu năm 2012

Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trong toàn quốc.Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tậptrung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng XHCN.Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình ra quyết định xuống các cấpchính quyền, địa phương Những vấn đề trên là động lực thúc đẩy một chính sáchđổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đề lớn đó là:

+ Hiệu quả kinh tế

+ Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thị trường BĐS + Công bằng xã hội

Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếp tục xâydựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu giá quyền sửdụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất"

Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vài thậpniên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉ giảm sútkhông đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nền kinh tế toàn cầu.Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sự tăng trưởng GDP, tỷ lệnghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nay xuống còn 14% năm 2008 Kếhoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 củaChính phủ đã mô tả chi tiết quá trình chuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trườngtheo định hướng XHCN

Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lýtốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chínhphủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đấtsạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặccho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê Thực tế đãđạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địaphương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuấtkinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng caohiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, gópphần chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Tuynhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thôngqua hình thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếukém.

Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêu cầuphát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và sử dụng

có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn

Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thị trườngbất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường bất động sảnhầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường

Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn rakhá phổ biến

Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay vàxây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường bấtđộng sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, đặcbiệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống củanhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những hộ bị thu hồi đất làm cho

sự phát triển đô thị thiếu bền vững

Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thịtrường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực sự là

một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích, đánh giá cơ

sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước về đất đai,

do vậy tôi đã thực hiện đề tài:

"Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương”

2 Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài

Thị trường bất động sản và những chính sách đổi mới đó đã làm cho đất đaithực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dàivới đất, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Trên thực tế, giá đất do nhà nước ban hành, làm căn cứ để tính tiền sử dụngđất, còn chênh lệch quá nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiệnbình thường trên thị trường

Sự tồn tại hai hệ thống giá vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đấtđai, tuy nhiên ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng giữahai hệ thống giá đó không quá xa nhau và nó phản ánh đúng quan hệ cung cầu trênthị trường Để giảm khoảng cách này cần phải xã hội hóa trong hoạt động bán đấugiá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá, vừa không bị lãng phí nguồn thu

Để đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân và đất sản xuất, đảm bảo tính côngkhai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả trong SDĐ, nhà nước cần nghiên cứu cácchính sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đấu giá QSDĐ

Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu phương pháp

tổ chức, khoa học, công khai minh bạch, và chính sách đồng bộ của nhà nước…

2.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nam sách là huyện có lịch sử lâu đời, con người đến sinh cơ lập nghiệp khásớm Theo kết quả khảo cổ học gần đây nhất, cho thấy ngay từ đầu công nguyênmảnh đất này đã có người sinh sống Nam sách đã từng là đại bản doanh của nhiềutriều đại như Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần Đây cũng là vùng đấtcủa gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc xã An Bình)…

Huyện Nan Sách tỉnh Hải Dương là trung tâm của tam giác kinh tế nối giữa

Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh

Một huyện có vị trí địa lý tương đối độc đáo, có sông bao bọc gần như bốnphía, có giao thông đường thủy dài gần 50km, thuận lợi cho việc xây dựng các bếncảng nội địa vận tải đường sông

Nơi đây cũng là một vị trí đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp do vậy cầntiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ để giao đất cóthu tiền sử dụng hoặc thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, hoặc trảtiền hàng năm Đánh giá thực trạng và phương hướng hoàn thiện, để nhân rộngtrong toàn tỉnh, mang lại hiệu quả cao, góp phần tăng thu ngân sách cho địaphương, tăng cường an sinh xã hội

3 Mục đích yêu cầu của đề tài

3.1 Mục đích của đề tài

Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách

Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyệnNam Sách, tỉnh Hải Dương, giai đoạn 2007 - 2012

3.2 Yêu cầu của đề tài

Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương và địaphương

Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao

Đưa ra các ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực, trên

cơ sở đó đánh giá đúng mức vai trò và hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ

Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường Bất động sản

là hàng hoá trong thị trường BĐS

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giátrị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất

1.1.2 Khái niệm về thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế nó làhàng hóa đặc biệt, không giống các loại hàng hóa thông thường khác

Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩarộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sảndiễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liênquan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi cácquy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chungcủa thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

1.1.3 Một số khái niệm khác

Đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản là loại hình giao dịch dân sự, những quy địnhcủa pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam Đấu giá tài sản là hình thức bán

công khai một tài sản, một khối tài sản, theo đó có nhiều người tham gia trả giá.Người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tàisản (hay gọi là người trúng đấu giá).

Đấu giá QSDĐ: Căn cư vào định nghĩa trên thì tài sản là QSDĐ hoặc tài sảngắn liền trên đất…Theo đó phải có ít nhất từ 2 người trở lên tham gia trả giá, ai trảgiá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điển là người mua được tài sản (haygọi là người trúng đấu giá)

1.2 Cơ sở hình thành đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Nhà nước thừa nhận "Đất có giá"

Trước khi có luật đất đai 2003, Đảng và nhà nước đã có những văn bản phápluật để điều chỉnh các quan hệ xã hội về đất đai, chỉ thị 100 - CT/TW ngày13/01/1981 về cải tiến công tác khoán, chỉ thị số: 13-CT/TW ngày 28/03/1988 củaban chấp hành trung ương Đảng về việc thực thi luật đất đai năm 1987, chỉ thị 47 -CT/TW ngày 31/08/1988 của Bộ Chính trị giải quyết một số vấn đề cấp bách vềruộng đất

Nghị quyết 10- NQ-TW ngày 5/4/1988 về đổi mới quản lý nông nghiệp, đặcbiệt là luật đất đai năm 1987 Các văn bản, nghị quyết và luật nêu trên đã làm thayđổi căn bản quan hệ luật đất đai ở nước ta về mặt pháp lý như: khẳng định quyền sởhữu tối cao nhà nước đối với đất đai, cho phép người sử dụng đất được giao, đượcbán thành quả lao động và kết quả trên đất; giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụnglâu dài; quy định những nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, Luậtcòn mang tính hành chính mệnh lệnh (người được giao đất không phải trả tiền sửdụng đất, nghiêm cấm chuyển dịch đất đai dưới mọi hình thức, không thừa nhận

“đất có giá” ) Những điều luật mang nặng tính hành chính đó đã làm cho đất đaikhông được vận động một cách tích cực, đất đai không còn là tài sản quý hiếm, tìnhtrạng vô chủ, mất đất, sử dụng lãng phí, lấn chiếm liên tục diễn ra mà Nhà nướckhông thể quản lý nổi

Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1987, lần đầu tiên , trongkhi vẫn khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý Luật Đất đai 2003 qua hai lần sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001 ghinhận “đất có giá” Việc Nhà nước thừa nhận “ Đất có giá” và mở rộng quyền cho người

sử dụng được phép chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức như: chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh tùy vào hình thức sử dụng đất lànội dung quan trọng trong việc hàng hóa là quyền sử dụng đất

1.2.2 QSDĐ là hàng hóa đặc biệt

Nghị quyết lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đề ra quan điểmđổi mới chính sách "Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt" nó có 6 nét đặc trưng

Thứ nhất: Đất đai có trước con người… không phải sản phẩm do lao động nên

bản thân đất đai không có giá trị do vậy đất đai không phải là hàng hóa Nhưngtrong điều kiện kinh tế hàng hóa, lao động lại sáng tạo, tạo nên những giá trị mớicủa đất đai, không phải chỉ là giá trị trực tiếp lên từng thửa ruộng, mà còn cả tronggián tiếp ảnh hưởng đến giá trị, do đó mà làm cho đất trao đổi trên thị trường

Thứ hai : Tính giới hạn (tính khan hiếm) và không tái tạo của đất đai làm

tổng lượng cung loại hàng hóa là không đổi, trong khi nhu cầu về sử dụng đấtngày càng tăng…

Thứ ba: Vị trí cố định của đất đai là yếu tố quyết định đến giá trị đất đai,

không có cái thứ hai giống nó "độc nhất vô nhị"

Thứ tư: Là hàng hóa không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, trong xây

dựng cơ sở hạ tầng…

Thứ năm: Hình thức trao đổi trên thị trường phong phú hơn nhiều loại hàng

hóa khác, như đấu giá, giao đất, cho thuê (giữa nhà nước với người sử dụng), đếnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế (giữanhững người sử dụng đất với nhau), …

Thứ sáu: Do tính độc quyền cao nên tính cạnh tranh của hàng hóa là đất đai

không hoàn hảo Giá cả biến động bất thường, hiệu quả đầu tư nhiều khi rất caonhưng cũng dễ gặp phải nhiều rủi ro hơn

Cùng với việc thừa nhận “đất có giá”, Đảng và nhà nước ta coi trọng “quyền

sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” đã làm cơ sở cho việc ra đời các văn bản phápluật, xác định được đúng bản chất của quan hệ Đất đai, làm cho đất đai được vậnđộng theo đúng vai trò của “hàng hóa đặc biệt” trong nền kinh tế thị trường

“Chuyên đề số 11 về bán đấu giá QSDĐ- Trường đại học Luất Hà Nội”

1.3 Giá đất, đấu giá đất của một số nước trên thế giới

1.3.1 Khái quát về giá đất trên thế giới;

Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tàisản thống nhất và gọi chung là bất động sản Hiện nay, hoạt động định giá đất và bấtđộng sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt độngquản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổbiến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

1.3.2 Đấu giá đất của một số nước trên thế giới “Bài giảng về bán đấu giá- Học viện tư pháp”

1.3.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự tị, 4 thành phố trựcthuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông)

Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ

8 - 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệulực thi hành từ 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đấtcủa Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhànước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộptiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuấtnhượng quyền sử dụng đất

1.3.2.2 Đấu giá đất của Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tàisản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời

kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnhhưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sảncũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bịcác ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu BĐS củanhững cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽđược tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Ví dụ, Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây

Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện bằng sơ đồ dưới đây:

LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT

ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO

(chuyển nhượng

quyền Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BĐS(Trong trường hợp có người chiếm dụng)

-Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền;

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản

cụ thể riêng.

1.4 Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS nước ta những năm qua

Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa

lý nhất định trong thời điểm nhất định Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trườngnhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.Căn cứ vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thì thị trường BĐS có 3 cấpgồm:

+ Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao đất hoặc cho thuê đất(QSDĐ) hay còn gọi là thị trường đất đai

+ Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê,…+ Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại

1.4.1 Khái quát về sự hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước, trong mấythập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và pháttriển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề “giá đất”

Qua quá trình đó có thể chia sự hình thành và phát triển thành 5 giai đoạn cụthể là:

1.4.1.1 Giai đoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạnnày diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ ápbức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng

1.4.1.2 Giai đoạn từ 1946 đến 1979

Hiến pháp năm 1946 và hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sởhữu đất đai, sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, và sở hữu cá nhân, trong đó sở hữuNhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêmcấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theoquá trình “Công hữu hóa đất đai” thị trường đất đai hầu như không được pháp luậtthừa nhận Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà và đât nhưng vớiphạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhànước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành

mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.

1.4.1.3 Giai đoạn từ 1980 đến 1992

Tại điều 19 của hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hóa điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 vàđiều 17 Luật đất đai năm 1988 có quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khichuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền đượcSDĐ ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước ViệtNam thừa nhận không có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở( mặc dù thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầuhết các đô thị)

1.4.1.4 Giai đoạn từ 1993 đến 2002

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước thống nhất quản lí Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển củanền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đóđược chế định lại Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giácác loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lầnđầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận, là một chế địnhpháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy địnhtại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993)

1.4.1.5 Giai đoạn từ 2003 đến nay

Khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế,gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thôngqua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói”

và tạo điều kiện hình thành “giá đất” Công tác định giá đất ngày càng phát triển

1.5 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản ở Việt Nam

“Bài giảng về đấu giá- Học viện tư pháp”

1.5.1 Sự hình thành và phát triển

Sự hình thành nên thai nghén của đấu giá đã cách đây gần ba ngàn ba trăm năm,

từ thời vua Hùng Vương thứ 18 (khoảng hơn 3.000 năm) trước công nguyên, bằng việc

thách cưới các lễ vật cho Sơn tinh và Thủy tinh.

Căn cứ vào sự phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản, các giai đoạn cụ thể là

1.5.1.1 Giai đoạn trước năm 1946

Nhà nước Pháp quyền thiết lập bộ máy cai trị trên cả 3 miền Bắc- Nam Các văn bản pháp luật thời kỳ này đều là khuôn mẫu của Pháp tức là luật

Trung-“Mẫu quốc” xác định “Thừa phát lại có nhiệm vụ thi hành các bản án và thực hiệncác trường hợp sử lý tài sản di nhượng được áp dụng theo quy định tại dụ số 31ngày 23/7/1934” Khi phát mại nếu không có ai trả giá đã định trước thì thanh toántùy theo tình hình và xin tòa án cho hạ giá…

1.5.1.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988

Hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu từ khi mở cửa, chuyển đổinền kinh tế năm 1986

1.5.1.3 Giai đoạn từ 1989 đến 1995

Sự hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của pháp lệnhthi hành án dân sự ngày 28/8/1989

1.5.1.4 Giai đoạn từ 1996 đến 2004

Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1986 về việc ban hành quy chế bán đấugiá tài sản Đây là văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán đấugiá tài sản

1.5.1.5 Giai đoạn từ 2005 đến nay

Ngày 18/1/2005 chính phủ ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấugiá tài sản thay thế nghi định 86/1996 Đây là văn bản pháp lý quan trọng để pháttriển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về ban hành quy chế đấu giáQSDĐ

Ngày 04/3/2010 chính phủ ban hành nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấugiá tài sản thay thế nghi định 05/2005 với những quy định mới, đẩy mạnh xã hộihóa về bán đấu giá tài sản

+ Cuộc bán đấu giá không thành.

1.6.1 Các trường hợp đấu giá QSDĐ

Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đấu giá để thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, đấu giá để thuêđất trả tiền hàng năm

1.6.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ)

Vị trí của đất, hướng đất

Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ.Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác

Ngoài ra yếu tố phong thủy theo phong tục Á đông cũng ảnh hưởng khôngnhỏ đến giá trị của BĐS

1.6.4 Vai trò của đấu giá QSDĐ trong nền kinh tế thị trường

1.6.4.1 Đấu giá QSDĐ đưa giá trị đất sát với giá thị trường

Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong vài năm gần đây

đã hạn chế được những bất cập của giá đất hiện quy định còn thập Việc định giákhởi điểm (giá sàn) làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trênnguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cơ sở pháthuy hết quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai

Từ ngày 01/01/2005, các tỉnh, thành phố bắt đầu đưa ra khung giá đất, nhưngkhung giá này mới chỉ bằng 60% giá thị trường Tại các địa phương như Hà Nội, TP

Hồ Chí Minh giá đất nông nghiệp chỉ đạt khoảng 70% giá thị trường Tại nhiều địaphương khác, giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chỉ bằng 70 – 90 %

Cá biệt có nơi chỉ bằng 30% so với giá trị thị trường

Sau 2 năm, chúng ta đã cải thiện được phần nào chênh lệch này Khung giá đấtmới năm 2008 đưa ra tăng 20% so với năm 2007 nhưng trên thực tế cũng chỉ bằng80% so với giá thị trường

1.6.4.2 Đấu giá QSDĐ hạn chế được các tranh chấp về đất đai

Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới, giữa cácvùng đất được phép sử dụng và quản lý, loại tranh chấp này do hai bên không xácđịnh được với nhau hoặc một bên tự ý thay đổi

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp giữa đất nông nghiệpvới đất lâm nghiệp, đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản như đất (nuôi tôm), đấthương hỏa với đất thổ cư…

Trong phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đất đai được mang ra đấu giátrên cơ sở đã nằm trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất, được các cơ quan Nhànước có thẩm quyền phê duyệt Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất quy định rõ mụcđích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đất đã được phân ô(Thửa) rõ ràng trên bản đồ địa chính, đã được quy định hoàn chỉnh Người trúngđấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của mảnh đất mà mình

có được, không xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất đối với ô (lô) đất trúng giá

1.6.4.3 Đấu giá QSDĐ là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực thi các nghĩa vụ

Thực tế trong thời gian qua cho thấy không ít trường hợp người thi hành ánkhông có tài sản gì đáng kể ngoài quyền sử dụng đất Thậm chí, một số trường hợpngười thi hành án tẩu tán tài sản của mình để trốn tránh trách nhiệm thi hành án bằngcách chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất Sau khi kê biên tàisản, nếu cơ quan thi hành án áp dụng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất thì sẽgiải quyết một số lượng lớn án tồn đọng và ngăn chặn được nhiều trường hợp trốntránh, trì hoãn thi hành án

1.6.4.4 Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác QLĐĐ

Bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất, với thửa đất đã được quy hoạch rõ ràng

và thời hạn thuê đất tới 50 năm, có thể còn được giao đất lâu dài được quy định rõtrong dự án đấu giá quyền sử dụng đất Người trúng đấu giá quyền sử dụng đấtđược giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất, đơn giản nhất Việc lợidụng giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợi của một số cán bộ công chứccũng được giảm đi rất nhiều

1.6.5 Quy trình thực hiện nghiệp vụ cuộc bán đấu giá

“Bài giảng về đấu giá- Học viện tư pháp”

Xuất phát từ tính đặc biệt của hàng hóa là QSDĐ, nên việc đấu giá không chỉtuân thủ các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản mà còn chịu sự điều chỉnh củacác văn bản pháp luật về đất đai Khi tiến hành bán đấu giá QSDĐ, các tổ chức bán đấugiá chuyên nghiệp hoặc hội đồng đấu giá đặc biệt phải tuân thủ theo những quy địnhchặt chẽ Cụ thể quy trình từng bước như sau:

Bước Nội dung công việc

1 Giới thiệu năng lực, Tư vấn, Báo giá dịch vụ

2 Ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá

4 Thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng

5 Xem tài sản bán đấu giá và lấy xác nhận theo mẫu

Trường hợp không có khách hàng xem tài sản sau khi thông báo, sẽxác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền

6 Bán hồ sơ

Trường hợp không có khách hàng mua hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽxác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền

7 Nộp hồ sơ, tiền đặt trước, hoặc bảo lãnh ngân hàng

Trường hợp không có khách hàng nộp hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽxác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền

8 Thông báo thời gian, địa điểm tổ chức bán đấu giá

(nếu thay đổi với thông báo)

* Lập biên bản phiên bán đấu giá tài sản, ký hợp đồng mua bán tài sảnbán đấu giá

* Trong trường hợp không có khách hàng trúng đấu giá, lập biên bảnbán đấu giá không thành và ký lại hợp đồng ủy quyền

* Trả lại tiền đặt trước cho đơn vị, cá nhân tham gia phiên đấu giánhưng không trúng đấu giá

10 Thanh toán, Bàn giao tài sản bán đấu giá

11 Thanh lý hợp đồng ủy quyền bán đấu giá và thu phí bán đấu giá 1.7 Quản lý nhà nước trong hoạt động bán đấu giá

1.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước

Thứ nhất, Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá có vai trò quan

trọng trong việc thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng mà trọng tâm là tạo lập

môi trường cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng và cải cách thủ tục hành chính.

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP và Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ vànhững văn bản quy phạm pháp luật khác Những văn bản quy phạm pháp luật này tạo

cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thực hiện đường lối của Đảng đối với hoạt động đấugiá ở Việt Nam hiện nay Mặt khác về phương diện Nhà nước có thể nói hoạt động đấugiá đã góp phần quan trọng làm cho các hoạt động của các cơ quan hành chính Nhànước trong việc thực hiện nhiệm vụ QLNN và các cơ quan tư pháp giải quyết các vụviệc được nhanh chóng, khách quan, công khai, minh bạch

Thứ hai, QLNN đối với hoạt động đấu giá nhằm tạo ra môi trường cạnh tranh

công bằng, lành mạnh trong mua bán BĐS

Trong nền kinh tế thị trường việc bảo đảm quan hệ cung cầu không phải dễ dàng,tình trạng một bán nhiều người muốn mua là điều xảy ra khá phổ biến Tình trạng độcquyền trong mua bán BĐS trong thời kỳ sôi động hoặc bất kỳ lĩnh vực nào, dễ sinh ratình trạng mua ép, bán ép QLNN đối với hoạt động đấu giá có vai trò tạo ra cơ chế,sân chơi để những người muốn mua tài sản có thể cạnh tranh một cách công khai, bìnhđẳng về giá cả

1.7.2 Chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế,

xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội,

sự biến động giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sửdụng đã bộc lộ những nhược điểm, hạn chế nhất định tuy không lớn nhưng cũng cầnđược điều chỉnh và khắc phục

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được

áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phụcđược những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất Ngày18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chếtài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quyđịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ

tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đấtđối với quỹ đất dùng để tạo vốn Điều 1 quy định cụ thể về phạm vi áp dụng:

1 Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xâydựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục 2 chương 4 Nghị định 04/2000/NĐ-CP vềthi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998; Khoản 10 Điều 1 Nghịđịnh 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP

2 Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn

đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hộingoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện, cấpthoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và các côngtrình kết cấu hạ tầng khác

Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị

Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư

Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác

3 Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch sửdụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:

+ Đất giao có thu tiền sử dụng đất

+ Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thutiền sử dụng (chuyển mục đích sử dụng)

4 Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:

+ Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án

+ Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án+ Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các côngtrình hạ tầng giao thông Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xâydựng cơ sở hạ tầng

+ Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ

để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương”

Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu nhất, đáp ứngđược yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm

bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lạihiệu quả kinh tế cao nhất.

1.7.3 Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai Luật đất đainăm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7năm 2004 Tại Luật này Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đãđược quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương 2, các quy định đó đã đượcsửa đổi theo hướng:

+ Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.+ Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy địnhđược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

+ Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyênmôn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.+ Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó

có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai đượcvận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạngbao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đấtvào ngân sách

1.7.4 Cơ sở pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua,Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luậtđất đai Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường bấtđộng sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đấttrong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền

sử dụng đất

1.7.4.1 Các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụngđất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đếnquyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

+ Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai;+ Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sửdụng đất;

+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chophép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giákhông thành

1.7.4.2 Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đượcthực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp chođầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xâydựng công trình đó trong cùng một gói thầu

Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằngtiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiệntheo nguyên tắc:

+Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiếnhành độc lập

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải xác định rõmục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền

sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được

thực hiện theo nguyên tắc:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấugiá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng;

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõmục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá;

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự

án phải được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình có sử dụngđất được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành

Hàng năm, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập vàtrình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựngkết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng

1.7.4.3 Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền trên đất

Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiệncác hoạt động sau:

+ Là cầu nối giữa người bán và người mua QSDĐ được gặp nhau

+ Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền trên đất

+ Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất.

+ Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất

+ Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.+ Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnhvực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai; dịch vụbán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất

1.8 Hiệu quả hoạt động bán đấu giá tài sản từ 2005 đến 2010

(bài giảng đào tạo nghề ĐG- Học viện tư pháp)

Sau khi thành lập và đi vào hoạt động, các tổ chức bán đấu giá tài sản (độngsản và BĐS) đã đạt được những kết quả nhất định, góp phần không nhỏ vào pháttriển kinh tế xã hội Theo thống kê của Bộ Tư Pháp từ năm 2005 đến 2010 thì các tổchức bán đấu giá đạt được những kết quả như sau:

1.8.1 Hiệu quả mà các trung tâm dịch vụ BĐG tài sản đạt được.

Theo báo cáo của 51 tỉnh thành thì số liệu cụ thể là

+ Số hợp đồng ủy quyền đã ký: 15.064 hợp đồng

+ Số hợp đồng đã thực hiện xong: 9.260 hợp đồng

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 4.310,58 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.842,89 tỷ đồng

+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 532,31 tỷ đồng

Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 12,35%

1.8.2 Hiệu quả mà các hội đồng bán đấu giá tài sản đạt được

Theo báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì:

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 8.687 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 3.606,22 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.119,33 tỷ đồng.

+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 513,11 trỷ đồng

Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 14,23%

1.8.3 Hiệu quả mà các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã đạt được

Theo con số thống kê của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (Các tỉnh trong giaiđoạn này hầu như không có) thì từ 16 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã thực hiệnđược là

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 818 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 2.009,54 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 2.436,219 tỷ đồng

+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 426,68 trỷ đồng

Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 21,23%

1.8.4 Hiệu quả mà các tổ chức phát triển quỹ đất đã đạt được

Theo thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, Thi hành nghị định

số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai thi trung tâm pháttriển quỹ đất thuộc sở tài nguyên & môi trường được thành lập Báo cáo của 16tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho thấy:

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 106 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 295,88 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 302,71 tỷ đồng

+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 6,83 trỷ đồng

Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là : 2,31%

1.8.5 Hiệu quả mà các tổ chức tín dụng đã đạt được

Theo số liệu thống kê của 4 tỉnh thành trực thuộc trung ương là Hà Nội, TP

Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng thì một số các tổ chức tín dụng cũng tự tổ chứcbán đấu giá các tài sản bảo đảm bằng BĐS, tài sản thanh lý, kết quả thu được là:+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 698 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 157,86 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 158,10 tỷ đồng

Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 0,02%

1.8.6 Hiệu quả của cả 5 loại hình thực hiện trong việc bán đấu giá

Tổng cộng 5 loại hình thực hiện đấu giá thành công được:19.569 cuộc

Tổng cộng các tài sản tính theo giá khởi điểm: 10.380,08 tỷ đồng

Tổng 5 loại hình đấu giá thu về cho nhà nước: 11.859,25 tỷ đồng

Hiệu quả mà 5 loại hình bán đấu giá đạt được vượt so với tổng thu dự kiếntheo giá khởi điểm là: 1.479,17 tỷ đồng

1.8.7 Nhận xét đánh giá hiệu quả của 5 loại hình đấu giá

Kết quả trên cho ta thấy chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là1.479,17 tỷ đồng

Song đối chiếu các cuộc đấu giá của 5 loại hình trên thì doanh nghiệp bán đấugiá mang lại hiệu quả cao nhất (21,23%), còn các tổ chức tín dụng mang lại hiệuquả thấp nhất (0,02%)

Chính vì lẽ đó mà bộ tư pháp tham mưu cho chính phủ cần sớm xã hội hóatrong công tác đấu giá và nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 được banhành

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là “Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất”với các vấn đề chủ yếu:

+ Chính sách, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

+ Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất

+ Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

+ Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất

+ Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giáquyền sử dụng đất qua một số Dự án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyệnNam Sách, tỉnh Hải Dương, từ năm 2007 đến năm 2012

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu tập trung các vấn đề:

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương

2.2.3 Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương

Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra

2.2.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt

Hiệu quả về mặt kinh tế

Hiệu quả về mặt xã hội

Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc cóliên quan đến mục tiêu của đề tài

Nguồn tham khảo từ các cơ quan trong tỉnh, từ các huyện, viện nghiên cứu, trường Đại học…

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Thu thập các tài liệu liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, nguồn gốc đất, cácbước xây dựng giá khởi điểm

Phỏng vấn 3 người tham gia đấu giá

Đối tượng và phương pháp lựa chọn người phỏng vấn là lãnh đạo địa phương

đã nghỉ hưu đi tham gia đấu giá, nhười dân có trình độ học hwts cấp 3 (phổ thôngtrung học) và người không được đi học mà chỉ học qua các buổi tối Bình dân học vụ(Mới chỉ biết đọc, biết viết)

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính

Tổng hợp và phân tích số liệu thuộc tính bằng phần mềm Microsoft officeExcel

Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi môtrong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

I: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương

1.1.1 Đặc điểm tự nhiên

Nam Sách là một đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh Hải Dương, NamSách nằm ở phía Tây Bắc của thành phỗ Hải Dương và cách trung tâm hành chínhtỉnh khoảng 10 km về phía Tây Bắc Huyện Nam Sách có 19 đơn vị hành chínhgồm 18 xã và 1 thị trấn

b) Kinh tế:

Nông nghiệp: Khuyến khích phát triển kinh tế hộ gia đình và kinh tế trang trại.Hiện nay toàn huyện có trên 800 hét ta nuôi trồng thủy sản, 1.038,5 hét ta sôngngòi tự nhiên và 500 hét ta đất bãi trũng cấy lúa 1 vụ hoặc trồng mầu được chuyểnsang đào ao, lập vườn phát triển kinh tế trang trại nuôi trồng thủy sản

Công nghiệp: Trước kia Nam Sách có làng nghề gốm cực kỳ nổi tiếng là gốmchu đậu thời tiền Lê nhưng đã bị thất truyền làng nghề gốm chu đậu được khôi phục

từ năm 1995 Huyện đã được Chính phủ phê duyệt khu công nghiệp Nam Sách 63

ha, cụm công nghiệp An Đồng do tỉnh phê duyệt 35 ha, hiện các doanh nghiệp hoạt

động trên 70% Khu công nghiệp Cộng Hòa tỉnh Hải Dương đã phê duyệt năm 2009đang chuẩn bị thực hiện.

Ngoài ra một số doanh nghiệp đã đầu tư vào thị trấn Nam Sách, Xã Minh Tân.Khả năng giành đất cho công nghiệp và dịch vụ ở dọc đường 183, đường 17 vàđường 5B của huyện còn rất lớn

b) Kiến trúc:

Cầu Bình bắc qua Sông Kinh Thầy nối liền Nam Sách với Chí Linh

Nam sách nằm ở trung tâm của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - QuảngNinh, có hệ thống giao thông đường bộ và đường thủy thuận lợi, có sông bao bọcgần như bốn phía, có đường sông dài gần 50 km, đây là một huyện có đầy đủ cácđiều kiện về địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng để phục vụ cho phát triển kinh tế khucông nghiệp, kinh tế trang trại, mặt khác theo chủ trương phát triển tổng thể của tỉnhđến năm 2015 thì việc xây dựng thêm các cầu nối liền thành phố Hải Dương quađường Vanh đai xuyên thẳng với đường 183 để hình thành một tuyến lộ Hải Dương

- Quảng Ninh Đây chính là tiền đề biến Nam Sách thành một trung tâm khu vực,điểm liên kết với các tỉnh như Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Nhờ điều kiệnthuận lợi về cơ sở vật chất hạ tầng, giao thông mà Nam Sách đang dần trở thànhmột huyện có lợi thế thu hút vốn đầu tư lớn nhất so với các huyện trong toàn tỉnh.Hiệu quả trong việc đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặccho thuê đất thực sự là một bước tiến mới trong công tác quản lý đất đai, đưa giá đấtsát với giá thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản Hải Dương nóichung và huyện Nam Sách nói riêng đã hạn chế được nạn đầu cơ đất, tuy nhiên đấtđai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm, đấu giá QSDĐ lại là một phương thứccòn khá mới mẻ do đó cần từng bước hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao nhất, gópphần tăng thêm nguồn thu ngân sách cho địa phương

Nhìn chung huyện Nam Sách có đủ các điều kiện thuận lợi để phát triển kinh

tế - xã hội, phát triển đô thị và thị trường BĐS

1.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội

Qua bảng 4.1: ta thấy dân số của huyện qua ba năm 2009 – 2011 có xu hướngtăng lên Cụ thể, năm 2009 dân số toàn huyện là 111.852 người, đến năm 2010 tănglên 113.053 người và năm 2011 là 114.834 người Tỷ lệ tăng dân số bình quân tronggiai đoạn 2009-2011 là 1,32% Có mức tăng cao như vậy là do số trẻ được sinh ratăng đột biến, số người tử vong lại giảm làm cho dân số tăng

Bảng 1.1: Tình hình dân số và lao động qua 3 năm 2009-2011

Chỉ tiêu

Số lượng(người)

Cơ cấu(%)

Số lượng(người)

Cơ cấu(%)

Số lượng(người)

1.1.2.2 Kết quả SX của huyện Nam Sách qua ba năm 2009-2011

Bảng 4.2 thể hiện kết quả sản xuất của huyện trong 3 năm 2009 - 2011.Qua bảng 4.2 ta thấy tình hình sản xuất trong 3 năm của huyện phát triểntương đối nhanh Năm 2009 tổng giá trị sản xuất đạt 1.234.471 triệu đồng vàtăng lên 1.373.367 triệu đồng vào năm 2010 tức là tăng 11,25% và tăng nhanhnăm 2011, kết quả sản xuất toàn huyện đạt 1.540.843 triệu đồng tăng lên12,19% so với năm 2010

Đối với ngành nông nghiệp, căn cứ vào tình hình đặc điểm của địa phươnghuyện đã tập trung lãnh đạo, thực hiện đẩy mạnh phát triển sản xuất Qua bảng3.3 ta thấy giá trị sản xuất ngành nông nghiệp trong ba năm đều tăng với tỉ lệtăng trung bình là 2,88%

Trong ngành trồng trọt: Tổng giá trị sản xuất năm 2009 đạt 189.430 triệuđồng và đến năm 2010 tăng lên 195.984 triệu đồng với tốc độ tăng là 3,46%.Năm 2011 đạt 202.614 triệu đồng, tốc độ tăng trung bình là 3,42% Sự chuyểnđổi diện tích từ trồng lúa chuyển sang các cây trồng ngắn ngày đã khiến cho thunhập của các hộ nông dân tăng lên đáng kể Nhiều hộ nông dân mạnh dạn đầu tư

áp dụng giống lúa mới cùng với điều kiện thuận lợi nên giá trị thu được từ sảnxuất lúa tăng lên nhanh chóng

Ngành chăn nuôi có sự thay đổi rõ rệt qua 3 năm Năm 2009, giá trị sảnphẩm của ngành chăn nuôi là 96.848 triệu đồng chiếm 7,85% tổng giá trịổan xuấtcác ngành Năm 2010 là 97.525 triệu đồng chiếm 7,10% tổng giá trị sản xuất cácngành, năm 2011 giá trị ngành chăn nuôi tăng lên đạt 100.877 triệu chiếm 6,55%tổng giá trị sản xuất các ngành

Giá trị sản xuất CN-TTCN tăng nhanh từ 291.727 triệu đồng năm 2009 đã tăng lên 393.224 triệu đồng năm 2011 Cơ cấu giá trị CN-TTCN từ 23,63% năm

2009 đã tăng lên chiếm 25,52% năm 2011 Trong đó, giá trị sản xuất TTCN tăng nhanh từ 181.204 tr đồng năm 2009 lên 226.281 năm 2011