định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu - khu vực thành phố hà nội

Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biệnchứng, duy vật lịch sử, các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương phápthống kê:

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TMCP : Thương mại cổ phần

BĐS : Bất động sản

BĐSTC : Bất động sản thế chấp

NVĐG : Nhân viên định giá

TSĐB : Tài sản đảm bảo

ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

NHTM : Ngân hàng thương mại

HĐQT : Hội đồng quản trị

ĐHĐCĐ : Đại hội đồng cổ đông

TCTD : Tổ chức tín dụng

HĐTĐTS : Hội đồng thẩm định tài sản

KH : Khách hàng gồm bên vay và/hoặc bên bảo lãnh

CĐV : Các đơn vị bao gồm Sở giao dịch, các chi nhánh, phòng giao dịch PFC/PFCL : Nhân viên tư vấn tài chính cá nhân/ tổ trưởng tư vấn tài chính cá nhân A/A : Nhân viên phòng thẩm định BĐS

RA/RO/RM : Nhân viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Chuyên viên quan

hệ khách hàng doanh nghiệp/Giám đốc quan hệ khách hàng doanh nghiệp

HSTS : Hồ sơ BĐS thế chấp

PYC : Phiếu yêu cầu

PCCTT : Phiếu cung cấp thông tin

PĐN : Phiếu đề nghị thẩm định BĐS thế chấp

TT : Tờ trình thẩm định bất động sản

NVĐM : Nhân viên đầu mối, bao gồm: PFC/PFCL/RA/RO/RMCLMS : Chương trình quản lý hồ sơ

CVQHKH : Chuyên viên quan hệ khách hàng

NVTV : Nhân viên tư vấn

TÓM TẮT LUẬN VĂN

LỜI NÓI ĐẦU

Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càngnhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay có vai trò rấtquan trọng Ngân hàng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, gópphần to lớn tới sự phát triển của nền kinh tế

Trong năm 2009-2010, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịuảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng bởi lạm phát, giảm phát, các doanh nghiệp rơi vàotình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thì các hoạt động chovay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, hoạt động cho vay củangân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro Để hạn chế những rủi ro này các ngân hàngthường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS Thếchấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tàisản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý Trước tình hình giá cả nhà đất cónhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầucấp bách, nó là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay.Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các ngânhàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình Tuy nhiên, do đây

là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐSthế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay thếchấp bằng BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạtđộng của ngân hàng Do đang công tác và làm việc tại Ngân hàng thương mại cổphần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em quyết định chọn đề tài:

“Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu khu vực thành phố Hà Nội”, nhằm hoàn thiện hơn và nâng cao chất lượng hoạt

-động định giá BĐSTC tại các NHTM, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt -động củacác NHTM, thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước

Mục tiêu nghiên cứu

Khái quát hoá cơ sở khoa học liên quan đến hoạt động ĐGBĐS bao gồm: Cơ

I

sở lý luận và cơ sở thực tiễn.

Nghiên cứu và đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấptại ngân hàng ACB

Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấptại ngân hàng TMCP Á Châu

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐSTC, loạiBĐSTC, các nguyên tắc, các phương pháp định giá BĐSTC, quy trình định giáBĐSTC, các văn bản pháp luật quy định về định giá BĐSTC

Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luậnvăn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàngACB khu vực thành phố Hà Nội Để có căn cứ so sánh, luận văn còn nghiên cứuthêm hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam(Techcombank) và ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) tại khu vực thànhphố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biệnchứng, duy vật lịch sử, các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương phápthống kê: điều tra xã hội học, kiểm tra thực tiễn hoạt động định giá bất động sản thếchấp…

Kết cấu luận văn

Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luậnvăn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về hoạt động định giá BĐSTC

Trong chương 1 tác giả trình bày các vấn đề về BĐS và thế chấp BĐS;định giá BĐS trong hoạt động thế chấp; quy trình định giá; các phương phápđịnh giá; các yếu tố ảnh hưởng đến định giá và kinh nghiệm của các ngân hàngtrong định giá BĐSTC và rút ra bài học kinh nghiệm về công tác định giá BĐSthế chấp cho ACB

II

1.1 Tổng quan về định giá BĐS

Tìm hiểu các vấn đề về BĐS, quy trình định giá, nguyên tắc định giá phươngpháp định giá và rút ra nhận định khi tiến hành định giá BĐS Cần chú ý đến cácđặc điểm và phân biệt rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS để đưa ra thông

số điều chỉnh giá chính xác

1.2 Tổng quan về định giá BĐSTC

Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS thế chấp cụ thể bằng hình tháitiền tệ tại một thời điểm cụ thể Định giá BĐS vào mục đích thế chấp được gọi làđịnh giá BĐSTC Chính mục đích này đã dẫn đến đặc điểm riêng của BĐSTC

Sự cần thiết phải định giá BĐSTC

Định giá BĐS thế chấp là một trong những yếu tố đầu tiên để các NHTMquyết định được mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng tài sản đảm bảo làBĐS để thế chấp, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của các NHTM

Việc định giá BĐS thế chấp sẽ là cơ sở để các ngân hàng và khách hàng kýhợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham giagiao dịch, nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết các tranh chấp sau này vềgiá trị BĐS thế chấp

Định giá BĐS thế chấp còn giúp cho người đi vay có thể xác định được giá trịBĐS mà mình thế chấp, đó là cơ sở để người đi vay biết được giá trị thị trườngBĐSTC, làm cơ sở cho các giao dịch khác liên quan đến BĐSTC

Định giá BĐSTC tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá BĐS,

nó là cơ sở dữ liệu cho các ngành, lĩnh vực khác có liên quan đến các giao dịchBĐS của nền kinh tế

Quy trình định giá BĐS

Tìm hiểu, phân tích quy trình định giá BĐSTC giúp cho tác giả khái quát đượctrình tự, các bước để tiến hành định giá BĐS Từ đó phản ánh vào thực tế công tácđịnh giá BĐSTC tại ngân hàng ACB

Các phương pháp định giá BĐS

Tác giả nêu ra các phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh vàphương pháp chi phí theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Tại mỗi phương pháp

II

tác giả nêu ra cơ sở lý luận, trình tự thực hiện, ưu nhược điểm của từng phươngpháp và các điều kiện tiến hành định giá Từ đó tác giả rút ra rằng, trong quá trìnhđịnh giá cần ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá.

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS

Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS bao gồm: Các yếu tố về vật chất; cácyếu tố về kinh tế; các yếu tố xã hội; các yếu tố về pháp lý; các yếu tố về chính trị;các yếu tố về chính sách tín dụng Các yếu tố này cho biết nó ảnh hưởng như thếnào đến định giá BĐS để từ đó tác giả đưa ra giải pháp hoàn thiện công tác định giáBĐSTC tại ngân hàng ACB

1.4 Kinh nghiệm định giá của các ngân hàng

Qua kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Oceanbank và ngânhàng Techcombank, rút ra cho công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB nhưsau:

Cần có quy định chi tiết về BĐS thế chấp, quy trình định giá phải đầy đủ cácbước, chi tiết cụ thể và chặt chẽ nhưng không quá “rườm rà” Việc quy định chi tiết

cụ thể BĐS thế chấp là cơ sở để lựa chọn phương pháp định giá BĐS một cáchchính xác Quy trình định giá chặt chẽ giúp cho công tác định giá được tiến hànhmột cách nhanh chóng, chính xác và an toàn về BĐSTC

Cần có sự phân công định giá theo giá trị tài sản và địa bàn hoạt động phùhợp với năng lực và điều kiện của từng nhân viên định giá, quy định trách nhiệm cụthể rõ ràng Cần quy định thời gian giải quyết hồ sơ định giá BĐS và phân cấp giảiquyết khiếu nại liên quan đến BĐSTC, giúp cho việc phê duyệt tín dụng được tiếnhành một cách nhanh chóng, tăng tính cạnh tranh của ngân hàng

2 Chương 2: Thực trạng định giá BĐSTC tại ACB

Chương 2 tác giả trình bày vấn đề: Khái quát về ngân hàng ACB; hoạt độngcho vay thế chấp tại ACB; thực trạng hoạt động định giá BĐSTC tại ACB

2.1 Khái quát về ACB

Khái quát về ACB được tác giả tìm hiểu qua lịch sử hình thành, phát triển và

bộ máy tổ chức của ACB Việc tìm hiểu vấn đề này giúp cho tác giả có cái nhìntổng quát về ACB và nhận định được cách tổ chức, triển khai hoạt động của ACB

I

nói chung và hoạt động cho vay thế chấp BĐS nói riêng.

Các quy định của ACB đối với BĐSTC

Thông qua các quy định cụ thể của ACB về điều kiện đối với BĐSTC, hồ sơBĐSTC, thời gian hoàn thành công tác định giá một BĐSTCS đã giúp tác giả hiểu

rõ hơn về các BĐSTC tại ACB, từ đó giúp tác giả có thể so sánh với các quy địnhchung của Nhà nước xem có phù hợp với tình hình hiện tại của ACB hay không vàrút ra những giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐSTC tại ACB

Hoạt động định giá BĐSTC tại ACB

Về hoạt động cho vay thế chấp tại ACB tác giả tìm hiểu tình hình hoạt độngchung của ACB thấy rằng ACB càng ngày càng mở rộng mạng lưới hoạt động củamình qua các năm, chất lượng tín dụng ngày càng được cải thiện Tình hình hoạtđộng cho vay thế chấp BĐS tại ACB ngày càng sôi động hơn

Với việc thực hiện cho vay có nhận tài sản thế chấp là các BĐS, ACB đã gópphần sử dụng có hiệu quả nguồn lực tiềm năng là BĐS Phần lớn các dự án vay vốntại ACB có sử dụng các BĐS để làm tài sản thế chấp khi vay vốn Xét về số lượngthì các khoản cho vay có thế chấp BĐS là chiếm tỷ trọng lớn; xét về cơ cấu đảm bảotiền vay thì việc đảm bảo bằng giá trị BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các tài sảnđảm bảo khác Xét vệ cơ cấu BĐS thế chấp thì giá trị quyền sử dụng đất và nhà ở,công trình gắn liền với đất đai là chiếm tỷ trọng lớn nhất

2.2 Thực trạng về định giá BĐSTC tại ACB

Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ACB tác giả đi vào từng vấn

đề là quy trình định giá, phương pháp định giá và tác giả đưa ra các ví dụ cụ thể đểphân tích phương pháp định giá và quy định của ACB về định giá BĐSTC

Trên đây tác giả đã đi vào phân tích thực trạng định giá BĐS tại ACB

Công tác định giá BĐSTC đã đạt được những kết quả: Việc định giá BĐS đãcung cấp cho bộ phận kinh doanh số liệu về giá trị BĐS là cơ sở để nhân viên tíndụng trình hồ sơ vay Đồng thời công tác định giá BĐSTC đã phục vụ cho việc kýkết hợp đồng đảm bảo tiền vay theo đúng quy định; công tác định giá được tiếnhành một cách nhanh chóng, kịp thời, phục vụ tốt cho quá trình thực hiện giao dịch

V

thế chấp BĐS; việc định giá theo định kỳ sẽ giúp ngân hàng theo dõi khoản vay mộtcách chặt chẽ, kịp thời nắm được tình hình tài sản của khách hàng

Bên cạnh những kết quả đạt được thì công tác định giá còn tồn tại những vấn

đề sau:

Thứ nhất: Quy trình hơi “rườm rà”, phức tạp liên quan đến nhiều khâu, nhiều

bộ phận, trong thực tế khi áp dụng quy trình thường hay bị nhân viên bỏ bớt bước đi

để quá trình định giá được diễn ra nhanh hơn và hiệu quả hơn Ví dụ: Bước hướngdẫn KH điền thông tin vào PYC thường làm KH có cảm giác mất thời gian vàkhông hài lòng, làm ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tín dụng

Thứ hai: Về phương pháp áp dụng định giá BĐS tại ACB chủ yếu là phương

pháp so sánh và phương pháp chi phí Phương pháp so sánh theo quy định của ACB

là cần tối thiểu phải có 3 BĐS so sánh, nhưng trên thực tế đa phần NVĐG chỉ tìm 2BĐS so sánh, sau đó tiến hành điều chỉnh các chỉ số và đưa ra kết luận về giá trịBĐSTC, điều này làm cho giá trị BĐSTC thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường,thiếu bằng chứng thuyết phục khách hàng về kết quả định giá BĐSTC, dẫn đến khảnăng KH không vay được mức vốn mình cần, làm giảm uy tín của ACB đối vớikhách hàng

Thứ ba: Khi phương pháp so sánh không còn phát huy được tác dụng nữa, thì

NVĐG áp dụng hệ số k một cách chủ quan để tính giá trị BĐSTC, việc áp dụng hệ

số k không được giải thích một cách hợp lý, điều này làm cho kết quả định giá chưa

có tính thuyết phục cao

Thứ tư: Trong quy định về định giá BĐSTC của ACB không thấy nói đến việc

định giá BĐSTC được hình thành trong tương lai, trong khi đó trên thực tế lại cóphát sinh BĐSTC được hình thành trong tương lai Vì vậy, cần phải ban hành vănbản kịp thời để hướng dẫn NVĐG tiến hành các phương pháp định giá sao cho đạthiệu quả nhất

Thứ năm: Thiếu và yếu về nhân sự: Hiện nay do khối lượng hồ sơ yêu cầu

thẩm định ngày càng tăng cao mà nhân sự cho công tác định giá tăng chậm, thay đổi

ít nên chưa đáp ứng hết được công việc hiện tại, gây đến tình trạng chậm chễ trong

V

tiến độ định giá BĐSTC, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tín dụng Hơn nữa, độingũ NVĐG mới tuyển dụng còn trẻ, chưa qua đào tạo của ACB, còn thiếu kinhnghiệm nên chưa thể đảm nhận được hết khối lượng công việc được giao.

Nguyên nhân:

a, Nguyên nhân chủ quan

Về tuân thủ các quy trình, từng bước trong quy trình: Quy trình quản lý vàthực hiện thẩm định tài sản tại ACB rất chi tiết và chặt chẽ nhưng đôi khi còn

“rườm rà” và thủ tục, trong khi đó lượng hồ sơ cần định giá lại nhiều, ít nhân sựdẫn đến việc đôi khi các nhân viên định giá làm tắt các bước, thay vì phải thuthập thông tin đầy đủ và chi tiết thì nhân viên định giá lại lược bớt đi để tiếnhành quy trình định giá được nhanh hơn, dẫn đến giá trị BĐSTC thường chưa cótính thuyết phục cao

Về vận dụng các phương pháp định giá: Việc áp dụng các phương pháp địnhgiá còn thiếu linh hoạt và không đồng bộ Hiện nay, khi tiến hành định giá BĐS thếchấp, nhân viên định giá chủ yếu căn cứ vào phương pháp so sánh và đơn giá đất doACB xây dựng mà không dựa trên cơ sở giá thị trường Kết quả định giá còn mangnặng tính chủ quan của người định giá

Về hệ thống thông tin: Hệ thống thông tin tương đối đầy đủ, nhưng chất lượngthông tin chưa được tốt, chưa được cập nhật thường xuyên Do thị trường BĐS tạiViệt Nam đang trong giai đoạn phát triển, có nhiều biến động nên giá cả BĐS thayđổi nhanh, trong khi đó kho thông tin về giá trị BĐS của ACB thường cập nhậtchậm, lạc hậu so với thị trường

Về tổ chức triển khai, phân công công việc, giám sát, quản lý: Trên thực tế dosức ép từ việc số lượng hồ sơ định giá phải hoàn thành trong ngày, hơn nữa trụ sởchính của AREV ở trong thành phố Hồ Chí Minh nên về quan điểm, phong tục tậpquán cũng khác nhau dẫn đến khó khăn trong việc quản lý và giám sát công việcđịnh giá cũng như trong việc ban hành hướng dẫn thực hiện các văn bản liên quanđến định giá BĐSTC

b, Nguyên nhân khách quan

V

Do nền kinh tế thị trường của Việt Nam còn chưa hoàn chỉnh nên cơ sở dữliệu dựa vào thị trường để phân tích gặp rất nhiều khó khăn

Phương pháp so sánh chủ yếu dựa trên dữ liệu về thị trường, trong khi đó thịtrường BĐS Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở

dữ liệu về BĐS chưa được hình thành rõ nét do vậy thông tin lấy được thường lỗithời, lạc hậu Các loại BĐS mới như cao ốc văn phòng, chung cư, những dự án cónhiều hình thức, loại BĐS mới ra đời, nó cần áp dụng những phương pháp định giákhác nhau trong khi đó điều kiện thị trường của BĐS Việt Nam không dễ để thựchiện các công đoạn thẩm định một cách chuyên nghiệp

Do những hạn chế từ quy định của Ngân hàng Nhà nước: Trong từng giai đoạnphát triển của nền kinh tế đất nước, có những giai đoạn ngân hàng Nhà nướckhuyến khích sự tăng trưởng tín dụng, có những giai đoạn hạn chế sự tăng trưởngtín dụng Vì vậy, mà các TCTD luôn luôn thận trọng và chặt chẽ trong hoạt động tíndụng đặc biệt là trong việc định giá tài sản thế chấp

Khung giá đất do Nhà nước ban hành với mục đích chính là cơ sở cho việc xácđịnh giá bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu thuế sử dụng đất, trong khi việc ápdụng các phương pháp định giá phổ biến là phương pháp so sánh còn đang gặp rấtnhiều khó khăn do thiếu thông tin thị trường, thì khung giá đất do Nhà nước ban hành

là căn cứ quan trọng để các TCTD nói chung và ACB nói riêng sử dụng làm cơ sởxác định giá trị BĐSTC Điều này đã làm giảm thấp giá trị của BĐS rất nhiều so vớigiá trị thị trường Đây là một trong những nguyên nhân làm ảnh hưởng đến chấtlượng công tác định giá BĐS thế chấp

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Các giải pháp đưa ra cần phải phù hợp với phương hướng nhiệm vụ của hoạtđộng cho vay thế chấp tại ACB Do vậy, công tác định giá BĐSTC phải bám sát theođịnh hướng chiến lược hoạt động của ACB trong từng thời kỳ Các giải pháp cụ thểnhư sau:

3.1 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất

V

động sản thế chấp

Đẩy nhanh quá trình đào tạo và tuyển dụng nhân sự cho AREV, kịp thời đápứng được những yêu cầu hiện tại và tương lai của công việc

3.2 Đổi mới quy trình định giá bất động sản

Việc thực hiện nhiệm vụ định giá và quản lý BĐSTC tại các đơn vị của ACBnên đổi mới theo hướng độc lập và được tiến hành đồng thời cùng với các nghiệp

vụ khác như thẩm định dự án vay vốn và nghiệp vụ tín dụng

Quy trình mới vẫn đầy đủ, chi tiết nhưng phải ngắn gọn và dễ thực hiện

3.3 Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp

Thông tin là cơ sở quan trọng nhất trong việc định giá BĐS, thông tin có chínhxác, đầy đủ thì giá trị BĐS mới sát với giá thị trường, việc xử lý thông tin là giai đoạnkhó khăn nhất trong việc đưa ra kết quả giá trị BĐS Việc nâng cao chất lượng xử lýthông tin sẽ góp phần đưa đến giá trị BĐS nhanh chóng, kịp thời và hiệu quả nhất.Cần phải nghiên cứu và đưa thêm các phần mềm ứng dụng mới về phương pháp xử

lý và lưu trữ thông tin về BĐS, cũng như việc tổng hợp các chế độ báo cáo về BĐS

3.4 Phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS

Thúc đẩy việc liên doanh liên kết với các chủ đầu tư dự án như dự án xâydựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, dự án xây dựng chung cư, nhà ở caotầng khuyến khích, tạo điều kiện cho các khách hàng vay vốn mua nhà để ở vàdùng chính tài sản đó để thế chấp cho khoản vay Với chính sách này sẽ đáp ứng tốtnhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa đảm bảo tính an toàn trong hoạt động tíndụng của Ngân hàng

3.5 Tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động sản thế chấp

Thị trường BĐS Việt Nam luôn biến động phức tạp ảnh hưởng đến việc xácđịnh giá trị BĐS cũng như những rủi ro trong quá trình xác định giá trị tài sản thếchấp Do vậy, ngân hàng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt

I

động định giá BĐS.

3.6 Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp

- Ban hành biên bản kiểm tra hiện trạng;

- Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh của BĐS trong tờ trình thẩm định;

- Điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp;

- Hoàn thiện việc xây dựng khung giá đất thị trường trên cơ sở kết hợp với quátrình định giá

3.7 Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản thế chấp

Các dữ liệu thông tin về BĐS rất quan trọng đối với công tác định giá BĐS thếchấp Việc xây dựng các cơ sở dữ liệu về BĐS là rất cần thiết vừa giúp lấy thông tinnhanh cho việc định giá vừa giúp quản lý tốt BĐS Bên cạnh việc xây dựng dữ liệuthì nhân viên định giá phải thường xuyên cập nhật thông tin về BĐS Do đó, việcxây dựng cơ sở dữ liệu phải làm sao cho việc cập nhật thông tin được dễ dàng

3.8 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá

Một trong những hạn chế của công tác định giá BĐSTC tại ACB là chưa ứngdụng linh hoạt các phương pháp định giá Định giá BĐS nói chung là công việc rấtphức tạp và mang tính ước đoán cao, hơn nữa trong thực tế không phải phươngpháp định giá nào cũng đủ điều kiện để áp dụng Do đó khi tiến hành định giá cầnphải sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá như phương pháp so sánh,phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư Thông qua việc kết hợp sử dụngnhiều phương pháp định giá sẽ giúp cho nhân viên định giá có cơ sở để lựa chọnmức giá phù hợp nhất

Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước

Nhà nước cần phải có những quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về BĐSTC như vềquy trình và phương pháp định giá các BĐS được hình thành trong tương lai Cácquy định về tài sản cần rõ ràng và thể hiện thống nhất trong các văn bản, tránhchồng chéo và đối nghịch nhau trong văn bản; khuyến khích phát triển nghề định

X

giá, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho việc thành lập các tổ chức định giá; nhànước cần có quy định và hướng dẫn cụ thể hơn đối với công tác định giá BĐSTC.Nhà nước cũng cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất được banhành hàng năm theo hướng sát với giá trị thị trường tương ứng với từng khu vực.

Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước

Thống nhất về thời gian đăng ký giao dịch đảm bảo trong cả nước, tránh tìnhtrạng chờ đợi và phù hợp với quy định của pháp luật Đồng thời, thống nhất việctiếp nhận và giải quyết việc đăng ký thế chấp, xóa thế chấp trong cả nước, tránh tìnhtrạng tại địa bàn này thì làm được nhưng tại địa bàn khác thì không làm được đốivới cùng một hồ sơ

Quy định cụ thể hình thức xử lý đối với các đơn vị giải quyết thủ tục đăng kýgiao dịch bảo đảm trong trường hợp không tuân thủ các quy định về thời hạn và nộidung đăng ký giao dịch bảo đảm

Cho phép thành lập cơ quan thi hành án tư chuyên thụ lý các vụ kiện liên quanđến việc xử lý tài sản thế chấp đảm bảo việc thi hành án được nhanh chóng và hiệuquả, tiết kiệm cả về thời gian, nhân lực và tài chính cho Ngân hàng

Khi xử lý tài sản thế chấp cần có thêm giải pháp Ngân hàng được quyềnchuyển nhượng trực tiếp cho người mua mà không phải thông qua Công ty bán đấugiá để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho khách hàng

Quy định cụ thể hình thức xử lý đối với vi phạm trong hoạt động định giá bấtđộng sản thế chấp và tiến hành kiểm tra kết quả định giá BĐSTC hàng năm như đốivới các lĩnh vực khác

Khi Nhà nước có quy định pháp luật mới có liên quan đến tài sản thế chấp lànhà đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên kết với các Ngân hàng để tập huấncho cán bộ nhân viên về các quy định mới cũng như các trường hợp cần lưu ý khithực hiện

X

LỜI MỞ ĐẦU

Việt Nam đang từng bước cùng với thế giới thoát ra khỏi cuộc khủng hoảngkinh tế thế giới từ cuối năm 2008 với những thành tựu nổi bật trong việc phát triểnthị trường tài chính, đặc biệt là sự điều tiết nguồn vốn phục vụ cho phát triển sảnxuất kinh doanh trong và ngoài nước Sự phát triển của thị trường tài chính thể hiệnthông qua sự hoạt động nhộn nhịp của các NHTM, với vai trò là người trung giantrong việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân để cung ứng vốn cho các tổ chức,

cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất, tiết kiệmthời gian và chi phí sản xuất Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay quantrọng nhất tại các NHTM là cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản (chiếm 80-85%) Vì vậy việc xác định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là rất quan trọng,

nó chính là căn cứ quan trọng để các NHTM quyết định mức vốn cho vay sao chođảm bảo an toàn và hạn chế được rủi ro nhất trong hoạt động của mình Ngoài raviệc xác định chính xác giá trị bất động sản còn liên quan đến vấn đề trao đổi, muabán, chuyển nhượng bất động sản, phân chia, góp vốn thành lập công ty Với vaitrò quan trọng như vậy nhưng hoạt động định giá bất động sản nói chung cũng nhưhoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các NHTM nói riêng còn có nhiều hạnchế như: Chưa có một hệ thống thông tin về bất động sản đầy đủ và chính xác, giátrị bất động sản thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế giao dịch ngoài thịtrường, các tổ chức định giá chưa chuyên nghiệp, trình độ năng lực của cán bộ địnhgiá còn thấp, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến định giá bất động sản cònchưa thống nhất, thiếu đồng bộ và ít, chưa chặt chẽ Trong hệ thống các ngân hàngTMCP, ngân hàng TMCP Á Châu (một trong những ngân hàng TMCP hàng đầuViệt Nam) đã khắc phục được đáng kể những hạn chế trong định giá BĐSTC như:

đã hình thành một công ty hoạt động độc lập chuyên về định giá tài sản thế chấp làCông ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (gọi tắt là công ty AREV); AREV đã xâydựng được một hệ thống khung giá BĐS riêng, khung giá này được cập nhật thườngxuyên dùng để tham khảo khi định giá BĐS, hệ thống thông tin khá đầy đủ thể hiệnqua việc AREV đã xây dựng được một kho dữ liệu về thông tin giá BĐS, thông tin

quy hoạch qua từng thời kỳ, xây dựng các quy định chi tiết, cụ thể khi định giá đốivới từng BĐS cá biệt Tuy nhiên bên cạnh đó, AREV cũng còn những hạn như:BĐSTC được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường, ảnh hưởng đến chấtlượng tín dụng và chưa đáp ứng tốt được nhu cầu của khách hàng, giá trị BĐSTCphụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm của người định giá; đội ngũ cán bộ định giá cònthiếu và chuyên môn còn hạn chế Do đang công tác và làm việc tại Ngân hàngthương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em quyết định

chọn đề tài: “Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần

Á Châu - khu vực thành phố Hà Nội”, nhằm hoàn thiện hơn và nâng cao chất

lượng hoạt động định giá BĐSTC tại các NHTM, góp phần nâng cao hiệu quả hoạtđộng của các NHTM, thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP1.1 TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sảnbao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản Quyềntài sản là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự,

kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chiakhác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng

Do mỗi nước có những nét đặc thù riêng có quan niệm phân loại và tiêu chíphân loại riêng nên pháp luật của nhiều nước trên thế giới quy định về BĐS khácnhau khi đi vào chi tiết về những tài sản gắn liền với đất

Điều 520 Luật Dân sự của Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưahái khỏi cây là BĐS, nếu đã hái khỏi cây được coi là động sản Tương tự, quy địnhnày cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản Điều 100 Luật Dân sự Thái Lanquy định “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả nhữngquyền gắn với việc sở hữu đất đai”

Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản

và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã

cổ đại và được ghi lại trong Bộ Luật La Mã

Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam,

tại điều 174 có quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằngpháp luật của mỗi nước và có những tài sản quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc giakhác lại không cho là BĐS Hơn nữa, các quy định của BĐS trong pháp luật củaViệt Nam là khái niệm mở, các công trình gắn liền với đất bao gồm: công trình điệnnước, thang máy, hệ thống điều hòa ; các tài sản gắn liền với đất: cây cối, hoamàu, khoáng sản trong lòng đất; các tài sản khác do pháp luật quy định

Trên cơ sở phân tích, nghiên cứu các quy định và định nghĩa về BĐS, có thể

khái quát khái niệm về BĐS như sau: BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền

với đất đai mà nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có của nó Và khi xem xét BĐS thì xem xét trên góc độ vật chất là tài sản thực, khi

định giá BĐS thì xem xét tài sản thực bao gồm giá trị và các quyền về BĐS, giá trịBĐS lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quy mô, mức độ và bản chất của các quyền Nhưvậy, khi đánh giá BĐS thì lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS

Những đặc điểm chủ yếu của BĐS

Ngoài những đặc điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặcđiểm cụ thể sau:

Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả

năng di dời được Với đặc điểm này của BĐS thì khi định giá BĐS, so sánh BĐScần dựa vào vị trí của BĐS nhằm đưa ra hệ số điều chỉnh đảm bảo định giá BĐSmột cách chính xác

Thứ hai, BĐS có tính lâu bền Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường

tồn của đất đai; loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một sốtrường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở Với đặc điểm này giúp cho

NVĐG cần lưu ý về tuổi thọ kinh tế của BĐS và lưu ý lựa chọn hình thức sử dụngBĐS là cao nhất, tốt nhất.

Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm Tính cá biệt của BĐS

thể hiện ở chỗ không bao giờ có hai BĐS giống nhau hoàn toàn cả về hình thức, giátrị sử dụng, vị trí Tính khan hiếm của BĐS tác động đến công tác xác định giá trịcủa BĐS đó là giá trị ngày càng tăng, NVĐG cần dự báo được xu hướng tăng giácủa BĐS

Thứ tư, BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Khi định

giá BĐS thế chấp các NVĐG không thể bỏ qua đặc điểm này của BĐS để có thểđịnh giá chính xác hơn giá trị BĐS

Thứ năm, BĐS có giá trị lớn Thông thường để tạo ra được BĐS con người

phải tốn rất nhiều công sức với những khoản chi phí tốn kém Giá trị BĐS là lớnnên yêu cầu NVĐG cần xác định giá trị BĐS một cách chính xác, đúng với giá trịthực của BĐS để phục vụ lợi ích của người sở hữu BĐS giúp họ tham gia vào cácgiao dịch BĐS một cách dễ dàng

Thứ sáu, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Các BĐS thường có sự ảnh hưởng lẫn

nhau cả về mặt giá trị và giá trị sử dụng Trong định giá BĐS cần thu thập cácthông tin về các BĐS có ảnh hưởng lẫn nhau để đưa ra hệ số điều chỉnh phù hợp

Thứ bảy, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà

nước Do đó, khi định giá BĐS các NVĐG cần phải xác định chính xác được tínhpháp lý của BĐS thế chấp để đưa ra giá trị BĐS phù hợp và những cảnh báo rủi roliên quan đến tính pháp lý của BĐS thế chấp

1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản

Có một số khái niệm về định giá BĐS như sau:

- Định giá BĐS là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho mục đích đã được xác định

- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS chomột mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS vàcác nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư

- Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giátrị cụ thể của một BĐS phục vụ cho mục tiêu nhất định ở một thời điểm cụ thể.

- Trong 3 định nghĩa trên thì định nghĩa thứ 2 có tính bao quát nhất Nó đề cậpđến lĩnh vực đầu tư khác, đây là điểm rất quan trọng vì:

+ Việc sở hữu BĐS là một hình thức giữ tiền và cần cân nhắc xem người cótiền sẽ làm gì với số tiền của họ

+ Có rất nhiều kiểu đầu tư: Đầu tư cho hàng hóa lâu bền như đồ dùng cho giađình, nhà cửa, phương tiện hành nghề, chi cho giáo dục; đầu tư vào cổ phiếu, chứngkhoán cần nghiên cứu các hướng đầu tư khác nhau trước khi đưa ra quyết địnhcuối cùng

1.1.3 Nguyên tắc định giá bất động sản

Nguyên tắc thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất:

Được coi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thunhập rộng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục Một BĐS được coi là sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi nó đáp ứng được các điều kiện:Về mặt vật chất,BĐS đó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất Phù hợp về mặt pháp lý,được nhà nước thừa nhận và bảo hộ Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồngthu nhập ròng của toàn bộ BĐS là lớn nhất Thời gian thu nhập kéo dài Khả thi về kỹthuật: Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước Ứng dụng nguyên tắc này trong định giá BĐS là định giá giá trị thị trường củaBĐS, khi định giá coi đất là mảnh đất trống và so sánh mục đích sử dụng để đưa ramục đích sử dụng cao nhất tốt nhất

Nguyên tắc thứ hai, nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một BĐS được xác

định bởi mối quan hệ cung cầu về BĐS đó trên thị trường và giá trị của BĐS đócũng tác động ngược lại đến cung và cầu về tài sản đó Trên thị trường, giá trị BĐS

có xu hướng thay đổi tỷ lệ nghịch với cung và tỷ lệ thuận với cầu

Khi định giá BĐS thế chấp thì phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tácđộng của các nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu, đồng thời phải dự báo trướccác nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu trên thị trường như: Yếu tố lạm phát, yếu

tố lãi suất, yếu tố thuộc về chính sách nhà nước, yếu tố pháp luật

Nguyên tắc thứ ba, nguyên tắc phù hợp: Định giá BĐS cần sắp xếp BĐS

cho phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành BĐSphù hợp với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường và quần thể BĐS xungquanh

Trong thực tế, một BĐS có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau

và có thể có các mức giá trị khác nhau tương ứng với từng mục đích cụ thể Vìvậy, khi định giá BĐS thế chấp phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính củaBĐS để định giá

Nguyên tắc thứ tư, nguyên tắc thay thế: Các BĐS có tính năng tương tự nhau

có thể thay thế cho nhau nên giá thị trường của một BĐS mục tiêu (BĐS cần địnhgiá) thường có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự

về giá trị và các tiện dụng so với BĐS mục tiêu

Nguyên tắc thay thế là cơ sở lý luận chủ yếu của phương pháp so sánh trựctiếp Khi thực hiện nguyên tắc này đòi hỏi NVĐG phải có được thông tin về giá báncủa các BĐS tương tự, gần với thời điểm định giá để làm cơ sở cho sự so sánh vàđánh giá giá trị của các BĐS cần định giá

Nguyên tắc thứ năm, nguyên tắc thay đổi: Giá trị của BĐS luôn luôn

thay đổi, không cố định do tác động của: Thay đổi về công năng của BĐS; thayđổi về yếu tố cấu thành trong BĐS; thay đổi về các điều kiện sử dụng; thay đổitheo thời gian chính vì thế mà khi định giá BĐS đòi hỏi NVĐG cần phải dựbáo được các thay đổi đó

Nguyên tắc thứ sáu, nguyên tắc cân bằng: Giá trị BĐS được tạo ra và

bền vững khi các yếu tố tác động đến BĐS ở trạng thái cân bằng Cân bằng kinh tếđạt được khi không có lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS; cânđối trong bản thân BĐS: giữa công trình và đất, giữa các bộ phận cấu thành, giữachất lượng xây dựng bà thiết bị; ngoài ra còn cân đối giữa BĐS với các yếu tố bênngoài: các dịch vụ và các tiện ích như: bãi đỗ xe, công viên, các dịch vụ nhà hàng,bệnh viện, trường học

Nguyên tắc thứ bảy, nguyên tắc cạnh tranh: BĐS là tài sản có giá trị lớn,

lợi nhuận từ kinh doanh BĐS rất hấp dẫn các nhà đầu tư do đó tính cạnh tranh trongthị trường BĐS làm giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt Cạnh tranh được thể hiện

ở các góc độ: cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường, cạnh tranh giữa cung

và cầu, trong nội bộ cung và trong nội bộ cầu, cạnh tranh về mục đích sử dụng có thểlàm tăng giá trị của BĐS, các lợi thế đặc biệt của BĐS cũng làm tăng giá trị BĐS

Nguyên tắc thứ tám, nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cụ thể

trong BĐS được đo lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ BĐS Sự cómặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm cho giá trị BĐS tăng hoặcgiảm và khi thay đổi các yếu tố cấu thành thị giá trị của BĐS thay đổi theo Vì vậykhi định giá BĐS cần xem xét mức độ đóng góp của mỗi yếu tố bộ phận vào cấuthành giá trị BĐS; xem xét sự thay đổi của các yếu tố mới tới giá trị của BĐS như:Cải tạo nhà vệ sinh, phòng bếp, cầu thang, lắp điều hòa ; xem xét đóng góp củaBĐS vào từng vùng, khu vực đang có BĐS

Nguyên tắc thứ chín, nguyên tắc dự báo: Trên thực tế giá trị của BĐS có

thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai, vì vậy khiđịnh giá BĐS phải dự báo được các lợi ích có thể nhận được từ quyền sở hữu, sửdụng BĐS trong tương lai; dự kiến được thị phần của những người tham gia thịtrường

Nguyên tắc thứ mười, nguyên tắc nhất quán: Mỗi BĐS và các bộ phận của

nó phát huy tác dụng trong một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộphận khi định giá mà không xem xét đến mối quan hệ với các bộ phận khác Vì vậy,phải nhất quán BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh; nhất quán trong đánh giá cácyếu tố bên ngoài BĐS: môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội

Nguyên tắc thứ mười một, nguyên tắc thực tế: Dựa vào khả năng thực tế

của BĐS có dự báo nhưng không suy diễn; dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễntrong mua, bán, trao đổi như: điều kiện thị trường, phương tiện thanh toán, bớt giátrong thanh toán Dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị trường thừa nhận

Nguyên tắc thứ mười hai, nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của BĐS không chỉ

được tạo thành bởi các yếu tố cấu thành bên trong BĐS mà nó còn chịu tác độngcủa các yếu tố bên ngoài nó Ngược lại, giá trị của các BĐS khác cũng chịu tácđộng ngoại ứng của bản thân BĐS

1.1.4 Quy trình định giá bất động sản

Bước 1 Xác định tổng quát về bất động sản và loại hình giá trị cơ sở định giá

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS

- Xác định mục đích định giá: Giá trị BĐS dùng cho thế chấp trong ngân hàng,trao đổi mua bán, góp vốn

- Xác định đối tượng khách hàng

- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với BĐS cần định giá:

+ Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng;

+ Sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác

- Xác định thời điểm định giá

- Xác định các dữ liệu cần thiết cho định giá

- Xác định cơ sở giá trị của BĐS

+ Giá trị thị trường

+ Giá trị phi thị trường

Bước 2 Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thờigian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá,nhân lực cần thiết cho mỗi công việc

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc sau:

- Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, đặc tính và cácquyền gắn với BĐS cần định giá và đặc điểm của thị trường, xây dựng cácbiểu mẫu phù hợp

- Xác định các tài liệu cần thu thập về BĐS so sánh, về thị trường

- Xác định các nguồn tài liệu và các nguồn này phải bảo đảm tin cậy và phải

được kiểm chứng.

- Xác định tiến độ nghiên cứu, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời giancho phép của trình tự

Bước 3 Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

NVĐG phải trực tiếp khảo sát hiện trường đối với BĐS cần định giá và thuthập các số liệu về BĐS Cụ thể:

- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tảpháp lý liên quan đến BĐS;

- Các chi tiết bên trong và bên ngoài BĐS;

- Đối với các công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữakhảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng côngtrình

- Trong quá trình khảo sát để có đủ chứng từ cho việc định giá cần chụp ảnhBĐS theo các dạng toàn cảnh, chi tiết, theo các hướng khác nhau

Ngoài số liệu thu thập ngoài hiện trường cần thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi có BĐS cần định giá

- Các thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh đượcvới BĐS mục tiêu

- Các thông tin về cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái củangười mua - bán tiềm năng

Bước 4 Phân tích thông tin

Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cầnđịnh giá

- Phân tích các thông tin từ khảo sát hiện trường

- Phân tích những đặc trưng của thị trường của BĐS mục tiêu

+ Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của người tham gia thị trường Đối với BĐS thương mại hoặc công nghiệp: phân tích đặc điểm của mỗi lĩnhvực hình thành nên những nhóm cung, cầu về BĐS, hình thức sở hữu của pháp nhântham gia thị trường, mức độ mởi rộng thị trường BĐS loại này với những ngườimua tiềm năng

Đối với BĐS là nhà ở dân cư: nghiên cứu tuổi tác của chủ hộ, cơ cấu giađình, mức thu nhập của nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường đối với người muatiềm năng.

+ Phân tích xu hướng cung – cầu trên thị trường: Những xu hướng tăng,giảm của nguồn cung, những xu hướng tăng, giảm về cầu Phân tích nhữngảnh hưởng của các xu hướng đến giá trị BĐS đang định giá

- Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của khách hàng tiềm năng; sở thích củakhách hàng về vị trí; quy mô, chức năng và môi trường xung quanh BĐS;nhu cầu và sức mua về BĐS

- Phân tích về sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS

NVĐG cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS trong bối cảnh tự nhiên,pháp lý và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt: Sự hợp lý, tính khả thi trong

sử dụng BĐS; sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS; sựhợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quyđịnh của pháp luật; Tính khả thi về mặt tài chính, phân tích sử dụng tiềm năng trongviệc tạo thu nhập, giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí bỏ ra

và giá trị còn lại của BĐS, rủi ro, lãi suất, giá trị vốn hóa ; hiệu quả tối ưu trong sửdụng, năng suất tối đa các chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, các chi phí phát sinh chophép BĐS sử dụng đến mức cao nhất, tốt nhất

Bước 5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá

NVĐG cần áp dụng các phương pháp định giá khác nhau để xác định mứcgiá trị của BĐS mục tiêu, làm rõ mức độ phù hợp của 1 hay nhiều phương pháp vớicác đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của BĐS mục tiêu và với loại giá trị cần xác định.Thực hiện hóa hộp các chỉ số giá trị giữa các BĐS so sánh hoặc giữa các phươngpháp định giá khác nhau để rút ra giá trị BĐS mục tiêu Cần tình bày rõ trong báocáo phương pháp định giá nào đã được sử dụng và phương pháp nào là chính,phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng vềgiá trị BĐS cần định giá

Bước 6 Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người định giá.Toàn bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và

các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị BĐS và sử dụng kếtquả định giá.

Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và đượclưu giữ tại văn phòng định giá

1.1.5 Các phương pháp định giá bất động sản

Như chúng ta đã biết, BĐS được phân làm nhiều loại với đặc điểm và tínhnăng sử dụng khác nhau Vì thế, việc định giá BĐS cũng được thực hiện với cácphương pháp khác nhau để phù hợp với nhiều loại BĐS khác nhau và cho nhiềumục đích khác nhau

Tại Việt Nam theo Thông tư 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 về hướng dẫnthực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩmđịnh và theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài Chính

về hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có 5 phương pháp định giá:

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tíchmức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thànhcông hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần vớithời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản cógiao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sảnchuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sửdụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương phápthẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có

thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tạicủa tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) đểước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu

tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo

ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tínhbằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả cácchi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất độngsản có tiềm năng phát triển

Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năngsinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tàisản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sảnchủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạpchiếu bóng,…

1.2 TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP

1.2.1 Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp

1.2.1.1 Quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản

Quy định của Nhà nước về hoạt động định giá BĐS được thể hiện trong LuậtKinh doanh BĐS ngày 29/06/2006 Tại mục định giá BĐS có các quy định vềnguyên tắc hoạt động định giá BĐS; chứng thư định giá BĐS; quyền và nghĩa vụcủa tổ chức, cá nhân định giá BĐS Cụ thể như sau:

Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản (Điều 51)

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của

pháp luật.

Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

Chứng thư định giá bất động sản (Điều 52)

Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây: Bất độngsản được định giá; vị trí, quy mô của bất động sản; tính chất và thực trạng của bấtđộng sản; tình trạng pháp lý của bất động sản; các hạn chế của bất động sản;phương pháp định giá bất động sản; thời điểm định giá bất động sản; giá của bấtđộng sản; và các nội dung khác

Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán

và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý nhưnhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bấtđộng sản

Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản ( Điều 53)

Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và cácquy định khác của pháp luật có liên quan

Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sảnlàm cơ sở cho việc định giá

Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản

Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng

Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trongphạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu tráchnhiệm trước khách hàng về kết quả định giá

Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi kháchhàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bênthỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản (Điều 54)

Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng.Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm vềchứng thư đó

Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản

Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểmtra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định củapháp luật

Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

1.2.1.2 Định giá BĐS thế chấp và điều kiện về bất động sản thế chấp

Định giá BĐS thế chấp

Theo quy định tại Điều 342 bộ luật dân sự năm 2005 thì thế chấp tài sản làviệc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụdân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Tàisản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho ngườithứ ba giữ tài sản thế chấp Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tàisản hình thành trong tương lai

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vậtphụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp Trong tường hợp thếchấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ mà các bên không có thoả thuận

về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp

Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 715đến Điều 721 Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy định khác của pháp luật có liênquan Như vậy, thế chấp tài sản khác cầm cố tài sản ở chỗ, trong trường hợp cầm

cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ; trong trường hợpthế chấp, bên thế chấp được giữ tài sản thế chấp để tiếp tục khai thác, sử dụng

Về hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành vănbản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong một sốtrường hợp pháp luật có quy định văn bản thế chấp phải được công chứng, chứngthực hoặc đăng ký thì việc thế chấp tài sản phải tuân thủ các hình thức đó (Điều

343 Bộ luật dân sự năm 2005)

Về thời hạn thế chấp: thời hạn thế chấp do các bên thoả thuận, nếu không cóthoả thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảođảm bằng thế chấp (Điều 344 Bộ luật dân sự năm 2005)

Như vậy trên cơ sở các quy định của Nhà nước về hoạt động thế chấp, có thểđưa ra khái niệm về thế chấp BĐS như sau: Thế chấp BĐS là việc một bên dùngquyền sử dụng đất của mình hoặc các BĐS khác thuộc quyền sở hữu của mình gắnliền với mảnh đất đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia và khôngchuyển giao quyền sử dụng đất và các BĐS đó cho bên nhận thế chấp

Tóm lại: Các BĐS được thế chấp bao gồm:

Thứ nhất: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp Thứ ba: Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu bay theo

quy định của Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp

Thứ tư: Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký

kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợitức, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận

Thứ năm: Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Các điều kiện của bất động sản thế chấp

Thứ nhất: BĐS phải được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Thứ hai: BĐS được phép giao dịch

Thứ ba: BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan

hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết

bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có tranh chấp tại thờiđiểm đăng ký hợp đồng tín dụng.

Thứ tư: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải

mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay

1.2.1.3 Sự cần thiết phải định giá BĐS thế chấp

- Định giá BĐS thế chấp là một trong những yếu tố đầu tiên để các NHTMquyết định được mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng tài sản đảm bảo làBĐS để thế chấp, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của các NHTM

- Việc định giá BĐS thế chấp sẽ là cơ sở để các ngân hàng và khách hàng kýhợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham giagiao dịch, nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết các tranh chấp sau này vềgiá trị BĐS thế chấp

- Định giá BĐS thế chấp còn giúp cho người đi vay có thể xác định được giátrị BĐS mà mình thế chấp, đó là cơ sở để người đi vay biết được giá trị thị trườngBĐSTC, làm cơ sở cho các giao dịch khác liên quan đến BĐSTC

- Định giá BĐSTC tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá BĐS,

nó là cơ sở dữ liệu cho các ngành, lĩnh vực khác có liên quan đến các giao dịchBĐS của nền kinh tế

1.2.2 Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp

- Giá trị của BĐSTC bao giờ cũng thấp hơn giá trị thị trường, nhằm đảm bảo

an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM

- Giá trị của BĐSTC thường chỉ có ý nghĩa trong việc thế chấp BĐS tại mộtNHTM cụ thể nào đó mà khách hàng vay vốn, chứ nó không được áp dụng tại mộtNHTM nào khác

- Đa số các NHTM đều tự định giá BĐSTC mà không thuê một tổ chức địnhgiá hoạt động độc lập nào khác

- Định giá BĐSTC chủ yếu dựa vào tính pháp lý, quy mô và điều kiện kinh tế

của BĐS, các yếu tố khác gần như không được xem xét đến.

- Định giá BĐSTC tại các NHTM chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh

- Giá trị BĐSTC phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách và các quy định cụ thểcủa từng NHTM

1.2.3 Các quy định của Nhà nước

- Đất của tổ chức kinh tế thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, trừ đất thuêcủa Nhà nước và thuê lại đất trong khu công nghiệp từ ngày 01-7-2004 trở đi(khoản 3, Điều 111);

- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ số tiền

đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112);

- Đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê (Điều 113);

- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê(khoản 1 và 3, Điều 119)

Tuy Luật Đất đai năm 2003 không quy định rõ loại đất nào không được thếchấp, bảo lãnh nhưng có thể hiểu rằng, các loại đất còn lại dưới đây không đượcphép thế chấp, bảo lãnh:

- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 109);

- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất (chỉ được thế chấp, bảolãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê theo khoản 1 và 2, Điều 111);

- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà số tiền

đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112);

- Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất (Điều 114);

- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoàiđầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàngnăm (khoản 2, Điều 119);

Một số loại đất khác mặc dù pháp luật cho phép thế chấp, bảo lãnh nhưng vẫnkhông thực hiện được trên thực tế như các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngânsách với Nhà nước, đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trongdiện bị quy hoạch Điểm thay đổi đáng kế nhất so với trước đây là, kể từ ngày 01-07-2004 trở đi, đất của các tổ chức, cá nhân trong nước thuê của Nhà nước hoặcthuê lại đất trong khu công nghiệp, cho dù đã trả tiền trước trong thời gian bao lâu,cũng không được phép thế chấp, bảo lãnh

Luật Đất đai năm 2003 quy định đất thuê không được thế chấp, bảo lãnh (trừđất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụngđất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, được Nhà nước cho thuê đất thu tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê) Ngoài ra, luật đất đai 2003 còn quy định chophép thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê đã trả tiền cho thời gian cònlại ít nhất là 5 năm (đối với các tổ chức tín dụng là 2 năm)

Tuy nhiên, trong tất cả các trường hợp được hay không được thế chấp quyền

sử dụng đất nói trên, các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đềuđược quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất Vì pháp luật đã chophép thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản được xây dựng, gắn liền với đất thuê thì khi xử

lý tài sản thế chấp, bảo lãnh cũng sẽ đương nhiên được xử lý cả quyền sử dụng đất

Do vậy, việc hạn chế đất thuê không được thế chấp, bảo lãnh là không thực sự có ýnghĩa về mặt pháp lý Ngoài ra, dù không được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sửdụng đất, nhưng người sử dụng đất vẫn có quyền cầm cố giá trị số tiền thuê đất đãtrả trước với tư cách là một quyền tài sản (quyền được sử dụng đất thuê đã trả trướctiền thuê)

1.2.3.2 Hồ sơ về bất động sản thế chấp

Theo điều 130 Luật Đất đai năm 2003 thì hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnhbằng quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có chứng nhận củacông chứng nhà nước;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.3.3 Các quy định chung về định giá bất động sản thế chấp

Theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tíndụng ngày 29/12/1999, có một số quy định cụ thể như sau:

Xác định giá trị BĐSTC (Điều 8)

Tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợpđồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xácđịnh mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi

nợ Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêngkèm theo hợp đồng bảo đảm

Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xácđịnh giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tưvấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định,

có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của nhà nước (nếu có), giá mua, giátrị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá

Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp (Điều 9)

Một BĐS có thể được dùng để thế chấp thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại

một hoặc nhiều TCTD Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụtrả nợ tại nhiều TCTD thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản này đã được đăng ký tại cơ quanđăng ký giao dịch bảo đảm;

- Các TCTD cùng nhận một tài sản bảo đảm phải thỏa thuận với nhau bằngvăn cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến BĐSTC, về việc xử lý BĐSTC

để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả nợ được;

- Giá trị BĐSTC được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp phảilớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được đảm bảo, trừ trường hợp pháp luật cóquy định khác.

Mức cho vay so với giá trị BĐS thế chấp (Điều 10)

Tổ chức tín dụng quyết định mức cho vay trong giới hạn giá trị BĐS thế chấp

và phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác định

Việc giữ tài sản và giấy tờ của tài sản cầm cố, thế chấp (Điều 12)

- Khi cầm cố tài sản, khách hàng có nghĩa vụ giao tài sản cho TCTD giữ, nếutài sản có đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thỏa thuận tài sản do khách hàngvay giữ hoặc giao cho bên thứ ba giữ, nhưng TCTD phải giữ bản chính giấy chứngnhận quyền sở hữu tài sản thế chấp đó

- Đối với tài sản cầm cố, thế chấp là phương tiện vận tải, tàu thuyền đánh bắtthủy, hải sản có giấy chứng nhận đăng ký, tổ chức tín dụng giữ bản chính giấychứng đăng ký, khách hàng vay khi sử dụng phương tiện được dùng bản sao cóchứng nhận của Công chứng Nhà nước và xác nhận của TCTD, nơi nhận cầm cố,thế chấp để lưu hành phương tiện trong thời hạn cầm cố, thế chấp TCTD chỉ xácnhận vào một bản sao giấy chứng nhận đăng ký phương tiện sau khi đã có chứngnhận của Công chứng Nhà nước Nếu tài sản cầm cố, thế chấp là tàu bay, tàu biểntham gia hoạt động trên tuyến quốc tế, tổ chức tín dụng giữ bản sao giấy chứngnhận đăng ký có chứng nhận của Công chứng Nhà nước

- Khi thế chấp tài sản, tài sản thế chấp do khách hàng vay giữ, trừ trường hợpcác bên thỏa thuận giao cho TCTD hoặc bên thứ ba giữ Nếu tài sản thế chấp là tàisản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì tổ chức tín dụng phải giữ bản chínhgiấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Trong trường hợp cầm cố, thế chấp tài sản cho khoản vay hợp vốn, các tổchức tín dụng tham gia hợp vốn có văn bản thỏa thuận cử đại diện quản lý tài sản vàgiấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay

- Bên giữ tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay, nếu để mất, hư hỏng,thì xử lý theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm

1.2.4 Các căn cứ và nguyên tắc định giá BĐSTC tại các NHTM

1.2.4.1 Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp

Thứ nhất: Căn cứ vào bản thân các yếu tố của BĐS

* Các yếu tố cấu thành giá trị BĐS

- Đó là toàn bộ các chi phí cấu thành nên BĐS đó gồm: những yếu tố kết tinhlao động, những yếu tố vật chất…

- Yếu tố thuộc tài nguyên môi trường (có thể không phải là do lao động đónggóp) có thể là môi trường xã hội, môi trường thiên nhiên, môi trường tài nguyên

- Các yếu tố tác động tới giá trị thị trường của BĐS: ở những vùng có điềukiện thuận lợi thì nguồn cung ngày càng có giới hạn nhưng nhu cầu ngày càng tănglên dẫn đến sự mất cân đối trong cung cầu

* Căn cứ vào hình thái hiện tại của BĐS

- Yếu tố vật chất thuộc về kết cấu, kiến trúc của BĐS đó xem có phù hợp vớihiện tại hay không(như chiều cao, kiến trúc có phù hợp hay không)

- Tính bền chắc của BĐS: phụ thuộc vào yếu tố thời gian, vật lý

- Căn cứ vào những yếu tố về mặt kỹ thuật: phụ thuộc vào những yếu tố kếttinh lao động tạo ra hình dáng của BĐS nó có phù hợp với hiện tại hay không

- Căn cứ vào yếu tố tâm lý

* Căn cứ vào các yếu tố thuộc về vị trí và mức độ ảnh hưởng về vị trí

- Căn cứ vào địa điểm: yếu tố này ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của BĐS

- Mối quan hệ của BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị trícủa BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào

Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường

Yếu tố cạnh tranh của thị trường

- Nếu thị trường có yếu tố so sánh – lựa chọn: nó liên quan đến tính chất thay thế

- Những yếu tố sẵn có của các nguồn cung khác nhau

* Yếu tố của nền kinh tế

- Tác động vào sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế nói chung Nhưđối với việc thu hút mạnh vốn đầu tư làm cho nhu cầu về BĐS nhiều hơn dẫn đến

giá BĐS tăng lên.

- Điều kiện phát triển của ngành, lĩnh vực sử dụng BĐS đó đang trong thời kỳphát triển mạnh hay suy thoái nó đều có ảnh hưởng mạnh tới giá trị của BĐS

* Căn cứ vào quan hệ cung cầu trên thị trường

- Yếu tố cung có tính chất độc quyền hay cạnh tranh, cung trong dài hạn hayngắn hạn

- Yếu tố cầu: Nếu cho tiêu dùng thì nó phụ thuộc nhiều vào công dụng củaBĐS mang lại, nếu mang tính chất đầu tư thì khi định giá cần phải căn cứ vào giá trị

kỳ vọng mà BĐS đó mang lại cho nhà đầu tư

Thứ ba: Căn cứ pháp lý

* Yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS thế chấp

- Giới hạn về quyền năng: các quyền năng có đầy đủ hay không

- Các nghĩa vụ của BĐS như: nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ tài chính

* Các luật pháp liên quan đến bản thân một BĐS mà nó quy định chung

- Các quy định về sở hữu, sử dụng và các quyền năng đối với BĐS nói chung

- Các quy định của luật pháp liên quan đến các hoạt động định giá như: luật vềđịnh giá, pháp lệnh về định giá

- Nguyên tắc khách quan: NVĐG phải thẩm định một cách công bằng và khôngđược thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu, sử dụng tài liệu định giá

- Nguyên tắc bí mật: NVĐG không được tiết lộ thông tin của khách hàng biếtđược trong quá trình thẩm định, kết quả thẩm định cho những cá nhân, đơn vị khác

- Nguyên tắc thận trọng: NVĐG phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng với cácthông tin thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức

1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại các NHTM

Có 5 phương pháp định giá BĐS nhưng trong ngân hàng thông thường hayvận dụng các phương pháp sau:

1.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

* Cơ sở lý luận

Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS tương tự đã đượcbán trên thị trường dựa trên giả định: Giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệmật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã được mua, bán hoặccho thuê trên thị trường Khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp này đòi hỏiNVĐG phải tìm kiếm các BĐS đã được giao dịch trên thị trường hiện hành vàtương đối giống so với BĐS mục tiêu cần định giá

* Yêu cầu

Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá BĐS thế chấp cần đápứng được các yêu cầu sau đây:

Thứ nhất: So sánh BĐS chỉ được thực hiện với những BĐS tương tự trong

cùng một vùng, đó là các BĐS có tính chất đồng nhất như: các lô đất có vị trí, diệntích có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng, có cùng chức năng, mụcđích sử dụng, có thể thay thế cho nhau trong sử dụng Có càng nhiều BĐS có thể

so sánh được liên quan đến BĐS cần định giá thì giá trị BĐS cần định giá càng sátvới giá thị trường

Thứ hai: Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện

ở thời gian gần nhất so với thời điểm so sánh

Thứ ba: Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố

định, mà nó dựa vào các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị

Thứ tư: Chất lượng các thông tin của các BĐS so sánh phải cao và có thể so

sánh được Hiệu quả của công tác định giá phụ thuộc vào chất lượng của các thôngtin được sử dụng để so sánh Vì vậy, khi sử dụng phương pháp này, đòi hỏi NVĐGphải thu thập được những thông tin có chất lượng tốt.

Thứ năm: Phải tiến hành kiểm tra kỹ tất cả các yếu tố bên trong thị trường,

phân tích diễn biến của thị trường để quyết định xem có những thay đổi trong cácđiều kiện khi giao dịch được thực hiện hay không

Thứ sáu: Thị trường cần phải ổn định hoặc ít biến động Nếu thị trường tại thời

điểm định giá BĐS thế chấp có nhiều biến động thì các bằng chứng về các cuộc giaodịch BĐS trước đó sẽ có độ tin cậy thấp hoặc làm phức tạp cho quá trình điều chỉnhkhác biệt về giá trị

* Các bước tiến hành

Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở phân tích giá bán của các BĐS tương tự

có thể so sánh được trên thị trường Do đó, giá BĐS mục tiêu được xác định theogiá của các BĐS được sử dụng để so sánh, nhưng do không có BĐS nào giống nhauhoàn toàn và giá cả thường biến đổi theo thời gian nên khi sử dụng phương pháp sosánh trực tiếp để định giá BĐS thế chấp cần tiến hành theo những bước sau:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá rao bán trên thị trường và các yếu tố so sánh của những BĐS tương tự vớiBĐS cần định giá như: Các thông số kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, vị trí địa

lý, điều kiện thị trường, thời gian giao dịch, điều kiện giao dịch, thanh toán Trongbước này, nếu thu thập được càng nhiều thông tin về các giao dịch mua bán, chuyểnnhượng BĐS trên thị trường có thể so sánh được với BĐS mục tiêu thì quá trình sosánh càng thuận lợi hơn Các thông tin cần phải được sàng lọc, phân loại sao chophù hợp với việc so sánh

Bước 2: Thu thập , kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các BĐS

cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với BĐS cần định giá đã giao dịchthành công trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cầnđịnh giá Những yếu tố xác định một cuộc giao dịch là có thể so sánh được gồm:Việc sử dụng đất và tiềm năng; vị trí; kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền ; ngày

giao dịch và ngày định giá; những đặc điểm về mặt hiện vật; những trang thiết bị vàcác dịch vụ; quyền sử dụng và quyền sở hữu BĐS

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị tính cơ bản củaBĐS mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn đề so sánh giữa các tài sản cùngloại với nhau Ví dụ: m, m2, ha, số tầng, số phòng

Bước 4: Phân tích giá bán/chuyển nhượng, xác định những sự khác nhau (tốt

hơn, xấu hơn) của mỗi một BĐS được bán/chuyển nhượng trên thị trường so vớiBĐS thế chấp cần định giá và điều chỉnh giá bán/chuyển nhượng của các BĐS nàyvới BĐS thế chấp cần định giá Các BĐS luôn có sự khác nhau, vấn đề là khác nhaunhiều hay ít Có sự khác biệt ảnh hưởng ít đến giá trị của BĐS nhưng cũng có sựkhác biệt ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Trong quá trình so sánh sự khác biệt cũngcần phải đánh giá xem có yếu tố đặc biệt nào ảnh hưởng đến giá trị thị trường củaBĐS so sánh hay không, hoặc có yếu tố nào đặc biệt ảnh hưởng đến giá trị thịtrường của BĐS thế chấp cần định giá không Trên cơ sở phân tích, xác định sựkhác biệt để đưa ra những điều chỉnh cho phù hợp Khi thực hiện điều chỉnh giá thìlấy BĐS thế chấp làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giaodịch của BĐS so sánh giảm xuống và ngược lại

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số

giá trị của BĐS so sánh đã điều chỉnh Phân tích tổng hợp các mức giá của BĐS sosánh, rút ra một mức giá chỉ dẫn làm đại diện để ước tính giá trị của BĐS thế chấpcần định giá Sau quá trình so sánh và điều chỉnh giá trị của BĐS so sánh với BĐSthế chấp cho kết quả cuối cùng về giá trị của BĐS thế chấp, đây là kết quả cuốicùng của quá trình định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp so sánh trực tiếp

* Những hạn chế của phương pháp

Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải tìm kiếm được những thông tincủa các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, mà các dữ liệunày thường mang tính lịch sử nên dễ bị lạc hậu trong một thời gian Do vậy, khiđịnh giá BĐS thế chấp cần lưu ý đến yếu tố trượt giá;