nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

Ưu điểm của phương pháp này là: + Ước lượng được tác động của nhiều yếu tố đến giá trị đất đai và tính chất "động" của các mối quan hệ này đã được tính đến; + Công cụ ước lượng hiện đại

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

- -

ĐỖ SƠN TÙNG

NGHIÊN CỨU CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TƯƠNG QUAN GIỮA CÁC VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,

1.1.1 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá

1.1.1.2 Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới 6

1.1.1.3 Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất theo phương pháp

CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các thông tin về

giá

7

1.3 Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 12

1.3.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai 12

1.3.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá 13

1.3.5.1.Tiếp cận theo mối quan hệ giữa các nhân tố tác động và phạm vi ảnh

1.3.5.2 Tiếp cận phương pháp nghiên cứu nguồn gốc các yếu tố ảnh hưởng

1.5.1 Phõn vựng trực tiếp từ cỏc yếu tố ảnh hưởng 21

1.6 Hệ thống thông tin địa chính và hệ thông thông tin địa chính mở

1.7 Thụng tin trờn bản đồ địa chớnh, ảnh viễn thỏm cú độ phõn giải cao

và khả năng cung cấp thụng tin phục vụ phõn vựng đất đụ thị, định giỏ đất đụ thị ỏp dụng tại Việt nam

CHƯƠNG 3

3.1.5.2 Những khó khăn 41

3.2.8 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến

3.3 Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái Nguyên 49

3.5 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại phường Túc Duyên

3.5.1 Xây dựng hệ thống thông tin địa chính phường Túc Duyên thành phố Thái

3.5.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến phố Phường Túc Duyên 56

3.5.3.4 Tính giá trị đất theo vùng giá trị đất đai theo từng tuyến phố 56

trung tâm thành phố Thái Nguyên 59

3.6.1 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại tuyến

3.6.2 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng dữ liệu hệ thống giao thông các

tuyến phố khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên và khu vực phường

Túc Duyên

59

3.6.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất (theo quyết định số

47/2010/QĐ-UB ngày 22/12/2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên 63

3.6.3.1 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường quang Trung, Hoàng Văn Thụ và Bên Oánh ( liên quan đến các

Phường Đồng quang, Phan Đình Phùng, Trưng Vương và Túc Duyên)

63

3.6.3.2 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất

tuyến đường Phan Đình Phùng (liên quan đến các Phường Phan Đình Phùng,

Trưng Vương, Túc Duyên)

66

3.6.3.3 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường

Cách mạng Tháng Tám (liên quan đến các phường Trưng Vương

68

3.6.3.4 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường

3.7 Kết quả thu thập số liệu gia đất và các số liệu bổ trợ theo lý luận

phân vùng tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên phục vụ xác

định tương quan gữa các đường phố

70

3.9 Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị định cấp xác

định tương quan trong công tác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên 76

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Những vấn đề về định giá đất và Bất động sản luôn được quan tâm; đặc biệt với nước ta, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu

tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, đất đai cũng không ngoại lệ Giá đất là một công

cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Việc xác định chính xác giá đất sẽ giảm được các tranh chấp đất đai về giá; một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không

có sự thống nhất giữa các bên Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả; khi

đó đất đai sẽ được phân bổ để sử dụng tốt và hiệu quả Với cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được định giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Việc giá đất được xác định sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; mặt khác trong thị trường đất đai bình thường, việc xác định giá trị đất đai phù hợp, tiệm cận với giá trị thị trường là một việc hết sức cần thiết Để có thể thực hiện công tác định giá hàng loạt người ta sử dụng phương pháp dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả các nước phát triển Chúng được xếp chung thành một nhóm các phương pháp “Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal

- CAMA)”

Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:

1 Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;

2 Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;

mục tiêu: Đề xuất phương pháp và quy trình định giá đất dựa trên cơ sở sử dụng bản đồ địa chính và hệ thống thông tin địa lý thông qua công tác xây dựng vùng giá trị đất (giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị)

Đề tài đã giải quyết được mục tiêu đầu ra Tuy nhiên để áp dụng vào từng địa phương còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu và cụ thể hoá những tác động đặc thù vào việc phân vùng giá trị, cơ sở dữ liệu phục vụ định giá hàng loạt

Thành phố Thái Nguyên là một thành phố thuộc tỉnh Thái Nguyên Trong những năm gần đây, Thành phố có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn có bất cập, tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương Nhu cầu về xây dựng một hệ thống CSDL phục vụ quản lý đất đai trong đó có khả năng đáp ứng được nhu cầu định giá hàng loạt, nhưng đặc trưng cụ thể của thành phố Thái Nguyên trong quá trình xây dựng CSDL này là những đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể Đặc biệt là việc xác định các tương quan giữa các vùng giá trị đất đai được thực hiện cụ thể ra sao?

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực

tiếp của TS Trịnh Hữu Liên tôi đã lựa chọn đề tài:

“Nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên”

- Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất (giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp) tại khu vực Phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên phục vụ công tác định giá hàng loạt

Trong đó tập trung giải quyết các vấn đề:

- Nghiên cứu về cơ sở dữ liệu địa chính

- Nguyên cứu cơ sở khoa học về vùng giá trị đất đai;

- Nghiên cứu công nghệ sử dụng bản đồ địa chính và các thông tin

để xây dựng vùng giá trị đất tại phương Túc Duyên - TP Thái Nguyên

- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai trên địa bàn nghiên cứu Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc

xác định vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên - TP TN

- Xây dựng vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên - TP Thái Nguyên

- Nghiên cứu và thực nghiệm một số phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai

- Ứng dựng phần mềm VICAGIS tính giá đất và thuế đất, phát triển

hệ thống thông tin giá đất tại tại phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên nhằm phục vụ công tác quản lý và sử dụng quỹ đất đai hiện có trên địa bàn phường hiệu quả hơn

- Kiến nghi được giải pháp tổng thể về công tác xây dựng vùng giá trị đất đai và phương pháp xác định tương quan tại khu vực thành phố Thái Nguyên cũng như các khu vực đô thị khác của Tỉnh Thái Nguyên

2 Yêu cầu

- Xây dựng được phần CSDL địa chính phục vụ tính giá đất tại phường Túc Duyên

- Xây dựng được CSDL vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên

- Xác định tương quan giữa vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai đất đô thị

- Đạt được một CSDL bảo đảm tính giá đất và thuế đất

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Phân vùng giá trị đất đô thị là một hệ thống lý luận và thực tiễn đã được Bộ tài Nguyên và Môi trường nghiệm thu và bắt đầu nghiên cứu ứng dụng Việc nghiên cứu so sánh với các phương pháp và khả năng áp dụng mô hình này kết hợp với các thông tin sẵn có trên bản đồ địa chính

và các thông tin trong quá trình đăng ký đất đai - bất động sản sẽ tạo ra công nghệ định giá hàng loạt phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trên khu vực thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên Không những vậy, vùng giá đất và vùng giá trị còn tạo ra nhiều khả năng cho

những ứng dụng thực tiễn khác tại địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về định giá đất và vùng giá trị đất đai

1.1.1 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá đất

1.1.1.1 Định giá đất

Chúng ta đã biết định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác định giá trị của một lợi ích

cụ thể trong một tài sản là bất động sản không phải là luôn giống nhau với mọi mục đích sử dụng Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá được giá trị thị trường của tài sản, nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện

cụ thể và theo đúng pháp luật Có hai khái niệm được các nhà định giá trên thế giới quan tâm:

1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke - Viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh)

2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu

tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan - Đại học quốc gia Singapore)

Đất đai là một tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường khác Mặt khác đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã

hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể

tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

1.1.1.2 Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới

Ở các nước đã có thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết và trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản (value) về một mảnh đất cụ thể nào đó Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai Các “ giá trị thị trường” này đến lượt nó phải được xác định dựa trên các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai Nội dung của các nguyên tắc này thường đã được nêu khá nhiều ở các tài liệu về định giá đất đai Cho đến nay, trên thế giới có khá nhiều phương pháp khác nhau được áp dụng để xác định giá đất Mặt khác đất đai nói chung thường gắn liền với tài sản trên đất và vì vậy, việc xác định giá trị đất đai không thể tách rời với việc xác định giá trị của các tài sản này

Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất đai theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận mới Có những phương pháp có thể áp dụng đối với hầu hết các loại đất đai và bất động sản, có phương pháp chỉ áp dụng cho một số loại bất động sản nhất định

Trong cách tiếp cận truyền thống: 5 phương pháp thường được áp dụng, bao gồm:

1) Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán) (Sales Comparison Method or Comparative Method);

2) Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán

5) Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển

giả định (Residual Method or Hyphothetical Development Method)

6) Cách tiếp cận mới đó là: phương pháp dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal - CAMA)"

Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:

1 Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;

2 Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;

Như đã đề cập ở trên trong phương pháp định giá thứ 6: nhóm ương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA) Phư-ơng pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý nghĩa “thụ hưởng” (hedonic pricing) Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị của một hàng hóa kinh tế nào đó phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp

ph-Công thức tổng quát của mô hình giá trị đất đai/bất động sản với các yếu tố “thụ hưởng” như sau:

Kỹ thuật số hóa của các hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho phép các nhà đánh giá bất động sản có thể ghi lại được các thông tin về địa chính của đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai (kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai)

Kỹ thuật này cũng được dùng để đánh giá giá trị đất đai để so sánh hoặc kết hợp với các phương pháp khác Quá trình ước lượng được thực hiện với việc ước lượng bằng các phương trình toán học ở chỗ, có được phát triển bằng quá trình phân tích không gian (vị trí địa lý ) của GIS để ước lượng tác động của các yếu tố về vị trí địa lý, về không gian đến giá trị của đất đai và so sánh với giá bán thực tế hoặc dữ liệu đánh giá từ các phương pháp khác

Kỹ thuật GIS cũng có thể giúp cung cấp các dữ liệu cho phương pháp CAMA và kết hợp với phương pháp này để trở thành một công cụ tốt trong quản lý đất đai và xác định giá trị đất đai một cách hệ thống, đồng bộ và hiện đại

Ưu điểm của phương pháp này là:

+ Ước lượng được tác động của nhiều yếu tố đến giá trị đất đai và tính chất "động" của các mối quan hệ này đã được tính đến;

+ Công cụ ước lượng hiện đại với kỹ thuật máy tính nên có thể rất linh hoạt trong xác định giá trị đất đai khi có sự thay đổi về các yếu tố kinh tế - xã hội hoặc các điều kiện khác liên quan đến đất đai;

+ Có cách nhìn tổng thể về giá trị đất đai của một vùng, tỉnh, hay

cả nước

Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp này là:

+ Cần có số lượng lớn các quan sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các giá trị quan sát có độ tin cậy cao

+ Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mô hình Vì vậy, việc chọn dạng hàm số chính xác là rất quan trọng;

+ Nếu mô hình có độ tin cậy về thống kê không cao, sẽ không cho kết quả sát với thực tế thị trường;

+ Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết quả không đơn

giản, đòi hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn về phương pháp toán thống kê, phương pháp này có thời gian thực hiện và chi phí thường cao hơn các phương pháp truyền thống

Có thể đi sâu nghiên cứu vấn đề này theo mô hình tại một số nước dưới đây:

 Tại Úc

Phương pháp định giá CAMA: Sử dụng các dữ liệu có được từ HTTT về địa chính, đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai (kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai, sử dụng hệ thống phần mềm Arc/Info

và mô hình TIN and TIN (Triangulated Irregular Network) để tạo ra các

bản đồ giá trị đất (thậm chí cả từ các dữ liệu Raster)

Tổng giá trị bất động sản danh nghĩa V của thửa đất được tính bằng

V = Sni=1V i= AREA i * ( P i * W i )

- V tổng giá trị bất động sản danh nghĩa của thửa đất;

- AREA i Diện tích của thuộc vùng tác động của yếu tố i

- P i - yếu tố giá thứ i ;

- W i trọng số của yếu tố thứ 1

Yêu cầu dữ liệu để phân tích định giá đất được nhận từ bất động sản, vùng, các tiêu chí bản đồ địa hình, và các dữ liệu thông tin liên quan khác định giá được trợ giúp của hệ thống

1.2 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị

1.2.1 Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị

Lý luận đất trung tâm là do nhà địa lý học người Đức Kristal đề xuất Trong đó đất trung tâm là đất thuộc trung tâm của một khu vực tương đối nào đó, nó không phải chỉ chung cho một thành phố hoặc một điểm dân cư Khái niệm trung tâm có thể để chỉ khu vực trung tâm với phạm vi thành phố; có thể là trung tâm của huyện hay điểm dân cư trung tâm trong khu vực mà ở đấy cung cấp các loại hàng hóa, dịch vụ cho các điểm cư dân và dân cư vùng quanh nó Trong đó cần lưu ý đến các khái niệm:

* Chức năng trung tâm: Chức năng đất trung tâm chủ yếu là

những hoạt động về kinh tế, về văn hóa, xã hội v.v (không bao gồm các hoạt động ngành nghề chế tạo công nghiệp)

* Tính trung tâm: Tính trung tâm là mức độ ảnh hưởng của đất

trung tâm đó đối với khu vực xung quanh Tính trung tâm có thể dùng khái niệm “cao”, “thấp”, “mạnh”, “yếu”, “thông thường”, “đặc thù” v.v để hình dung và so sánh

* Ngƣỡng nhu cầu: Ngưỡng nhu cầu là chỉ nhu cầu thấp nhất về

sức mua và mức độ dịch vụ về cung ứng một loại hàng hóa hoặc dịch vụ lao động nào đó mà đất trung tâm nào đó có thể duy trì được

* Phạm vi tiêu thụ hàng hóa: Nếu các điều kiện khác không thay

đổi thì số lượng hàng hóa nào đó mà người tiêu dùng mua là quyết định bởi giá cả thực tế mà họ chuẩn bị chi trả Giá cả ấy chính là giá tiêu thụ của hàng hóa cộng với phí giao thông đi lại để mua hàng hóa đó Hiển nhiên, giá cả thực tế là thay đổi theo khoảng cách xa gần của điểm cung cấp hàng hóa mà người tiêu dùng lựa chọn Cự ly càng ngắn, phí giao thông càng ít Giá hàng hóa thực tế càng thấp, kết quả là lượng nhu cầu của hàng hóa đó cũng sẽ càng lớn Nếu không sẽ ngược lại Từ đó có thể rút ra, phạm vi tiêu thụ hàng hóa là lộ trình thông thoáng xa nhất mà người tiêu dùng mong đến được để có hàng hóa và dịch vụ, hoặc là cự ly

tiêu thụ và bán kính phục vụ lớn nhất cung cấp hàng hóa và dịch vụ lao động của đất trung tâm

1.2.2 Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai

Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v

1 Nhân tố kinh tế xã hội: Trình độ kinh tế xã hội phát triển là

nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:

- Mức độ phồn hoa

- Mức độ thông thoáng

- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn

- Mật độ nhân khẩu

2 Nhân tố tự nhiên: Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những

nhân tố trọng yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai Chất lượng môi trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình trạng ngập lũ và thoát nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên của thành phố đến gây ảnh hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai

- Độ dốc địa hình

- Lực chịu tải của đất

- Tình trạng ngập lụt và thoát nước

- Công viên và đất cây xanh

- Chất lượng môi trường

3 Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng

đến phân vùng đất đai là quy hoạch đô thị Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của quy hoạch đô thị Tuy việc

sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai

1.3 Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

1.3.2 Vùng giá trị đất đai

1.3.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định Trong phạm trù khoa học

về định giá đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn

Phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công việc phân hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên

và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn

Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụng tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất Loại giá trị sử dụng đất này tức là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quản về đất đai căn

cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị

sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai

Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất

1.3.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

a Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động và giá đất

Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các bất động sản – đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau

b Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất

Các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một

đơn vị diện tích tại một thời điểm Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống

trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các

vùng giá trị trong khoảng thời gian đó

Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn

vị diện tích Cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

Xét về bản chất thì hai định nghĩa a,b trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá Chưa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

1.3.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát

đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội Chúng khác nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo

uy luật thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng

1.3.4 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất

Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau

để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị Trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường

Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất tốt, đẳng cấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất

sẽ thấp Đối với công việc định giá mà nói, thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấp hạng được định ra là biểu hiện bản chất của giá trị

sử dụng và sự ổn định của giá trị

Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai Vì sự tốt xấu của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất Còn nói về phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất là hình thức biểu hiện bề ngoài càng linh hoạt, giá đất đuợc định ra là chỉ tiêu tết nhất phản ánh giá trị sử dụng và đặc trưng thị trường của giá trị Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử dụng đất đai

Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định Nó làm căn cứ để nhà nước, tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản

lý tài sản đất đai

Định giá đất ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng

rõ ràng, càng chính xác

Trong chế độ quản lý đất đai và điều kiện thị trường đất đai thực

tế, hoặc xét theo hiệu ích tổng hợp và ảnh hưởng của hành vi giao dịch song phương, thường xuất hiện hiện tượng thửa đất có giá trị sử dụng cao nhưng không nhất thiết có giá cao, mảnh đất có giá trị sử dụng thấp không hẳn có giá thấp Cho nên, để thoả mãn yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện, khoa học, hợp lý, sử dụng đất hiệu quả, cần tiến hành đánh giá hai mặt giá trị sử dụng và giá cả Từ đó có thể thấy, hai mặt đó có quan hệ tương hỗ với nhau

Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá

cả của giá trị sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng đất, chi tiết hoá, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều

biến động phức tạp của giá cả, tìm ra được giá thực, nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức giá đất hợp lý

Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy

sử dụng đất hợp lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai

1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến các vùng giá đất [6]

Có thể xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo các cách

tiếp cận khác nhau như tiếp cận theo mối quan hệ giữa các nhân tố tác

động và phạm vi ảnh hưởng hay tiếp cận theo nguồn gốc các yếu tố ảnh

hưởng đến giá trị đất đô thị

1.3.5.1.Tiếp cận theo mối quan hệ giữa các nhân tố tác động và phạm vi ảnh hưởng

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất có thể xét theo mối quan hệ giữa các nhân tố với đất đai và phạm vi ảnh hưởng Các yếu tố này được phân thành: nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

- Nhân tố nhân khẩu: Như các yếu tố về mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Nhân tố xã hội: Tình trạng xã hội phát triển và tình trạng ổn định

có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, trình độ trị an xã hội, đầu cơ vào nhà đất và tiến trình đô thị hoá

- Nhân tố quốc tế: Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

- Nhân tố kinh tế: Tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá, mức lãi xuất

2 Nhân tố khu vực:

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả trong địa phương đó: Vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị

3 Nhân tố cá biệt:

Là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi

là nhân tố thửa đất, ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại Bao gồm các nhân tố như: Diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng mảnh đất, độ dốc, điều kiện thiết bị thị chính của loại đất, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí đất, thời hạn sử dụng đất

1.3.5.2 Tiếp cận phương pháp nghiên cứu nguồn gốc các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất có thể được chia ra làm 4 thể loại: kinh tế; xã hội; pháp lí, nhà nước và chính trị; tự nhiên, môi trường

và địa phương

1 Các yếu tố kinh tế: Các yếu tố kinh tế liên quan đến tình hình

chung của kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực và địa phương Ví dụ như việc làm, tỉ lệ lương, mức độ thu nhập và sức mua, khả năng sẵn có của tài chính, tỉ lệ lãi suất và các chi phí giao dịch Các yếu tố cung như số lượng đất sẵn có, chi phí phát triển, xây dựng và tài chính; thuế và các chi phí khác các yếu tố này

2 Các yếu tố xã hội: Mật độ dân cư, trình độ văn hoá cộng đồng,

các hoạt động xã hội tại các trung tâm… Các yếu tố xã hội giúp giải thích các biểu đồ sử dụng đất cũng như nhu cầu và giá cả

3 Các yếu tố pháp lý, chính quyền và chính trị: Pháp lý, chính

quyền và đường lối chính trị có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu đất Các chính sách được ủng hộ khuyến khích sử dụng và phát triển đất có hiệu quả ở quy mô quốc gia, chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ có thể hoặc thúc đẩy hoặc ngăn cản sự tăng trưởng kinh tế và nhu cầu về đất đai Chính quyền địa phương đưa ra những động lực hoặc làm giảm sút đối với sự phát triển của đất đai thông qua những cơ chế như: thuế, phân vùng và kiểm soát sử dụng đất, kiểm soát cho thuê Các yếu tố hạ tầng như đường sá, trường học, vận tải công cộng

4 Các yếu tố tự nhiên môi trường và vị trí: Các thuộc tính địa

điểm là kích thước địa hình và các đặc điểm tự nhiên khác của một thửa đất Các thuộc tính về vị trí tập trung vào vị trí của thửa đất liên quan đến những thửa đất khác ví dụ như khu vực kinh doanh trung tâm, đường

ra vào thuận tiện, cửa hàng, trường học, mặt tiền Các thuộc tính địa điểm ảnh hưởng đến giá trị của đất bởi vì các chủ sở hữu có khả năng sử dụng những tài nguyên vốn có của đất; các thuộc tính về vị trí ảnh hưởng đến giá trị bởi vì sự kế cận hoặc khả năng đi lại và tiếp cận tới các tài nguyên khác Các biến số về địa điểm và vị trí đóng vai trò quan trọng trong định giá đất

1.4 Các giải pháp xác định tương quan giá trị đất đai [7]

Mục tiêu quan trọng của đề tài là xác định tương quan giữa các vùng giá trị Để đạt được mục tiêu này có hai hướng chính để giải quyết:

a- Sử dụng kết quả điều tra giá bán tại khu vực nghiên cứu (Giải pháp 1)

b- Định cấp gữa các vùng giá trị xác định tương quan (Giải pháp 2)

* Xác định tương quan giá trị đất đai thông qua gia đất (Giải pháp 1)

Theo [Tl-8] tương quan giữa các vùng giá trị có thể xác định dựa vào các kết quả điều tra giá bán thực tế gữa các thửa đất

=> Tương quan (vùngA/B) = Giá bán vùng A/giá bán vùng B (2.4.1a)

Công thức (2.4.1a) có điều kiện giá bán giao dịch trên cùng thời điểm Trong thực tế chúng ta có thể có nhiều các kết quả điều tra tuy nhiên các kết kết quả không cùng thời điểm Công thứ này cho phép ta

sử dụng các kết quả điều tra giá bán để xác định tương quan khi lọc ra các cặp giá cùng thời điểm để xác xác định tương quan của các vùng có kết quả điều tra Với giải pháp này các tương quan có thể tích lũy để xác định số năm với lưu ý từ định nghĩa về vùng giá trị (vùng giá trị xác định trong một khoảng thời gian; vùng giá đất xác định tại một thời điểm)

* Xác định tương quan giá trị đất đai thông qua phân hạng đất

đô thị (Giải pháp 2)

Cũng theo [TL-8] để khắc phục nhược điểm của việc xác định tương quan giữa các vùng giá trị theo công thức (2.4.1a) ta sử dụng

phương pháp Xác định tương quan giá trị đất đai thông qua phân hạng

đất đô thị Giải pháp này dựa trên việc phân vùng giá trị và định cấp các tuyến đường thông qua điều tra xác định các điều kiện tác động và xác định các nhân tố tác động theo bảng dưới đây:

Bảng 1.1 Các điều kiện và nhân tố tác động tới việc hình thành

Dựa trên việc điều tra khảo sát các vùng giá trị, hay các tuyên phố

trên bảm đồ địa chính xác định các yếu tố: tính trung tâm hay mức độ

phồn hoa T1; tác động của các điều kiện giao thông T2; xây dựng, kiến

trúc T3; tình trạng môi trường T4 và xác định tổng trọng quyền Tổng

trọng quyền có thể lấy bằng 1, 10 hay 100

Ưu điểm của phương pháp này khi định giá gữa các vùng giá tri,

các đường phố, ta không cần phải có đầy đủ các số liệu điều tra giá bán

mà vẫn xác định được giá đất của các khu phố hay các vùng giá trị theo

từng năm Các số liệu được tính theo giải pháp này phản ánh sát với

tương quan theo công thức (2.4.1a)

* Xác định tương quan giá trị đất đai thông qua việc kết hợp giải

pháp 1 và 2

Trong thực tế việc kết hợp giải pháp sử dụng kết quả điều tra giá

bán tại khu vực nghiên cứu (giải pháp 1) và giải pháp định cấp giữa các

vùng giá trị xác định tương quan (giải pháp 2) đem lại kết quả cao hơn

Khi đó tương quan được xác định bằng phương pháp 2 sẽ được so sánh

với kết quả tương quan theo giải pháp 1 Từ đó xem xét lại các yếu tố tác

động điều chỉnh các kết quả định cấp giữa các vùng giá trị, các tuyến phố cho phù hợp với các tương quan của giải pháp 1

1.5 Phân vùng yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai [5]

1.5.1 Phân vùng trực tiếp từ các yếu tố ảnh hưởng

1 Phân vùng theo vị trí được gắn với giao thông (vị trí tuyệt đối của thửa đất );

- Loại vùng theo đường phố và các mức độ tác động đến giá đất theo khoảng cách;

- Loại vùng theo ảnh hưởng theo vị trí ngõ ngách

2 Phân vùng theo tỷ lệ giữa diện tích giao thông đường phố và các khu dân cư

3 Phân vùng theo yếu tố thu nhập từ bất động sản (cho thuê BĐS, thuê cửa hàng)

4 Phân vùng khu dân cư có kiến trúc bảo tồn văn hoá du lịch

5 Phân vùng hạn chế quyền sử dụng đất

6 Vùng chịu tác động của các yếu môi trường trong sạch hoặc ô nhiễm, thiên tai bất khả kháng (Vùng thấp, lụt lội )

7 Phân vùng theo ảnh hưởng của yếu tố kiến trúc, quy hoạch

8 Phân vùng theo ảnh hưởng của yếu tố công viên, hồ

9 Phân vùng theo ảnh hưởng của yếu tố trung tâm và ngoại vi

10 Phân vùng theo ảnh hưởng

11 Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc,…)

12 Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ

13 Giá bình quân các loại đất trong vùng

14 Phân vùng theo ảnh hưởng của yếu tố quản lý hành chính

- Loại vùng theo cấp huyện

- Loại vùng theo hành chính cấp xã, phường

Ưu điểm: Phương pháp này dễ dàng phân vùng vì khi xếp theo mức

độ ảnh hưởng ta có coi mỗi yếu tố chi tiết là một một loại vùng yếu tố ảnh hưởng

Nhược điểm: Tồn tại nhiều loại vùng với nhiều mức ảnh hưởng

khác nhau

1.5.2 Theo các nhóm các yếu tố ảnh hưởng

Nhóm 1: Phân các yếu tố tác động theo mức độ “phồn hoa” - tính

trung tâm: Được thể hiện qua các yếu tố tác động chính phụ thuộc vào phát triển kinh tế xã hội khác nhau

- Mức độ phồn hoa do ảnh huởng do các yếu tố tác động của các trung tâm, văn hoá, du lịch;

- Mức độ phồn hoa do ảnh huởng do các yếu tố tác động của các trung tâm kinh tế phản ánh qua các tác động thu nhập kinh tế của vùng này so với vùng khác (yếu tố thu nhập từ bất động sản: cho thuê BĐS, thuê cửa hàng)

- Mức độ phồn hoa do ảnh huởng do các yếu tố tác động của các yếu tố khác tạo ra sự thay đổi về sự phồn thịnh của vùng này so với vùng khác

Nhóm 2: Phân các yếu tố tác động theo hạ tầng kỹ thuật

Các yếu tố tỷ lệ giữa diện tích giao thông đường phố và các khu dân cư; vị trí được gắn với giao thông (Vị trí tuyệt đối của thửa đất); theo đường phố và các mức độ tác động đến giá đất theo khoảng cách; loại ảnh hưởng theo vị trí ngõ ngách; ảnh hưởng do các yếu tố quy

hoạch,…

Nhóm 3: Phân các yếu tố tác động theo môi trường

Cây xanh, công viên, hồ nước, mức độ ô nhiễm, tiếng ồn,… ảnh hưởng do các yếu tố địa lý

Nhóm 4: Phân các yếu tố tác động theo các yếu tố xã hội

Số lượng các yếu tố ảnh hưởng chi tiết, tương quan giữa các nhân

tố phụ thuộc vào từng địa phương

1.6 Hệ thống thông tin địa chính và hệ thông thông tin địa chính mở rộng

1.6.1 Hệ thống thông tin địa chính

Nhìn nhận về một hệ thống thông tin có nhiều quan điểm khác nhau, tuy nhiên xét dưới góc độ công nghệ thì hệ thống thông tin địa chính cùng bao gồm:

- Phần cứng, và các thiết bị ngoại vi

- Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng và phân tích,

- Cơ sở dữ liệu;

- Con người vận hành

1 Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi

Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống thông tin địa lý bao gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu vào như bàn số hoá, máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ các thiết bị lưu trữ (bộ nhớ ngoài), thiết bị hiển thị (màn hình), thiết

bị in (máy vẽ) v.v

 Máy tính còn gọi là bộ xử lý trung tâm (CPU) được nối với thiết bị chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để chứa không gian lưu trữ số liệu và các chương trình

 Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá các số liệu từ bản đồ và các tư liệu thành dạng số rồi đưa vào máy tính

 Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tương tự khác được sử dụng

để xuất dữ liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in

 Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần cứng cũng có thể được thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đường dẫn dữ liệu đặc biệt

Người sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi

khác thông qua một thiết bị hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản phẩm đầu ra được hiển thị nhanh chóng

2 Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng và phân tích,

Hệ thống phần mềm bao gồm: phần mềm hệ thống, phần mềm quản trị, phần mềm ứng dụng Các phần mềm trong lĩnh vực hệ thống thông tin địa chính phải bảo đảm được chức năng sau đây:

Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau như bản đồ, tư liệu địa chính số liệu đo ngoại nghiệp phải có được chức năng liên kết và xử lý đồng bộ

Có khả năng lưu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính phục vụ các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính xác các dữ liệu không gian Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng thái khác nhau, có khả năng thay đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ người dùng, các nguyên tắc để kết nạp các sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lượng sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn các thông tin theo không gian, thời gian cũng như theo các kiểu mẫu thích hợp khác

Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo thông tin gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng các bảng biểu hay các loại bản đồ địa chính Chính vì vậy có thể định nghĩa phần mềm như sau:

Phần mềm có thể chia làm hai lớp:

- Lớp phần mềm mức thấp: Hệ điều hành cơ sở

- Lớp phần mềm mức cao: Các chương trình ứng dụng, dùng thực hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý Vai trò và đặc tính phần mềm được gắn liền với kiến trúc của phần cứng sử dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học Ngày nay phần lớn các phần mềm GIS là giao diện thân thiện với người sử dụng

3 Cơ sở dữ liệu

* Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính

Nhìn trên sơ đồ chúng ta thấy, phần trung tâm của hệ thống là cơ

sở dữ liệu, nó là một hệ thống các thông tin được lưu trữ dưới dạng số

Vì cơ sở dữ liệu có mối liên quan với các điểm đặc trưng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm hai yếu tố:

- Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí, kích thước và các nét đặc trưng của bề mặt trái đất

- Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay chất lượng các nét đặc trưng của bề mặt trái đất

Ví dụ: Trên bản đồ Hiện trạng sử dụng đất, thì hình dạng, vị trí, kích thước và toạ độ các điểm đặc trưng của lô đất, thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian, còn diện tích, loại đất, mục đích sử dụng và tất cả các đặc điểm tính chất thuộc lô đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc tính Trong

đó có những dữ liệu thuộc tính có thể được tính trực tiếp từ cơ sở dữ liệu không gian như diện tích, chu vi, còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp điều tra phân loại chúng

Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau:

- Nhập số liệu và kiểm tra số liệu

- Lưu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu

- Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu

- Biến đổi dữ liệu

- Đối tác với người sử dụng

* Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu

Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dưới hình thức bản đồ, các quan trắc đo đạc ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh hàng không, vệ tinh và các thiết bị ghi) thành dạng số

Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích này, bao gồm đầu tương tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa (Digitizer), danh mục các tập số liệu trong tập văn bản, các máy quét (Scanner) và các thiết bị cần thiết cho việc ghi số liệu đã viết tên phương tiện từ như băng hoặc đĩa từ Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu là rất cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý

1.6.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng [7]

Thông tin địa chính: phục vụ trước hết cho nhu cầu quản lý nhà nước về đất đai; khi bổ sung thêm các thông tin nhà và các công trình trên đất, sẽ có khả năng cung cấp các thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản; hơn thế nữa khi các thông tin về hạ tầng, môi trường, văn hoá giáo dục, kinh tế (vùng giá trị, giá đất, giá bất động sản) Các thông tin về thửa đất được lập và bổ xung trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này thuộc thông tin quản lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh vực địa chính; cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực liên quan được cung cấp theo mục VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004; sau ngày 20 tháng 8 năm 2007, mục VI Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007

- Cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng (đa chức năng) là Thuật ngữ “Cơ

sở dữ liệu địa chính mở rộng” (đa chức năng) được đề cập và sử dụng phục vụ quản lý địa chính Theo [TA-10], thuật ngữ “địa chính mở rộng”

là khái niệm bổ xung vào cơ sở dữ liệu địa chính các nội dung thông tin,

ví dụ bổ xung các thông tin kinh tế như thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: như giá đất, thuế đất v.v ; các thông tin quy hoạch sử dụng đất như thông tin tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất,

quy hoạch sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên; nền địa lý như thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đường giao thông, hệ thống thuỷ văn, dân

cư, thực phủ; thông tin ảnh như: ảnh máy bay, ảnh vệ tinh… Từ loại cơ

sở dữ liệu này người ta phát triển thành hệ thống thông tin Khái niệm đa chức năng trong địa chính cũng có thể được hiểu là ngoài chức năng cho công tác quản lý địa chính, một số khái niệm sẽ được mở rộng thêm phục vụ các nhu cầu quản lý con người, xã hội, kinh tế

1.6.3 Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin

1.Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những người liên quan, thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính như tên

vợ, chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận…, loại thông tin này thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp về lĩnh vực địa chính mới được quyền quản lý

2 Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất được lập và bổ xung trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này thuộc thông tin quản lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh vực địa chính; cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực liên quan được cung cấp theo mục VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004; sau ngày 20 tháng 8 năm 2007, mục VI Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007

3.Thông tin mở rộng: Là các thông tin về địa chính mở rộng được lập và bổ xung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … loại thông tin này vừa có yếu tố quản lý nhà nước vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà nước đặt hàng về lĩnh vực địa chính; thông tin địa chính

mở rộng được lập cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực có liên quan (theo mục VII thông tư 29/2004/TT-BTNMT); các

cá nhân, đơn vị sử dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng đặt hàng

4 Thông tin về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm:

Là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này cần đưa lên mạng cùng với các quyết định về giá hàng năm

5 Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy thông tin này nên đưa lên mạng hàng năm

6 Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin được xây dựng theo các yêu cầu do các cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và riêng

7 Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng

8 Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền

9 Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này được cung cấp chủ yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình có liên quan đến địa chính

10 Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…

11 Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông tin này được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý

12.Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng

13 Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người

sử dụng: Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số

thông tin cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình

14 Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được tổ chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành [3] [4]

1.6.4 Sự cần thiết vấn đề để nghiên cứu

Trong những năm vừa đây, yêu cầu về việc lập quy hoạch và phát triển kinh tế - xã hội ( của quốc gia, tỉnh, huyện) quy hoạch - kế hoạch các cấp từ tỉnh, huyện, xã, và các ngành kinh tế đòi hỏi ngành quản lý đất đai phảI cung cấp các thông tin về đất đai và thực trạng về những biến động hiện trạng sử dụng đất phục vụ cho sự quản lý, khai thác sử dụng hợp lý và quy hoạch phát triển bền vững các loại đất Mặt khác, công tác quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu, hoàn thiện và hiện đại hoá Việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai là công cụ quản lý và là nhu cầu cầu cấp bách Vì vậy, ứng dụng công nghệ thông tin là một trong những yếu tố quan trọng để hiện đại hoá và nâng cao chất lượng công tác quản lý đất đai Quá trình hội nhập sâu rộng cùng với nền kinh tế thế giới nền kinh tế nước ta đã, đang

và tiếp tục có mức tăng trưởng mạnh mẽ Luật đất đai năm 2003 ra đời

đã bổ sung thêm nhiều quyền lợi cho người dân đối với đất đai Theo đó người dân được hưởng các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ( Điều 106 – Luật đất đai 2003) Xuất phát từ các quyền này đặc biệt là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại đã làm đất đai biến động không ngừng Các biến động đó là: Biến động về yếu tố không gian thửa đất: do tách thửa, ghép thửa, sạt lở đất, bồi tụ đất….làm biến đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.Thay đổi chủ sử dụng đất: đây là yếu tố biến đổi nhiều nhất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Chuyển mục đích

sử dụng đất…

Nhiệm vụ của các cơ quan quản lý đất đai là phải nắm được những biến động trên và cập nhật thường xuyên vào bản đồ hiện trạng sử dụng đất

1.6.5 Các thiết bị và phần mềm phục vụ công tác nghiên cứu

Đế xây dựng và quản lý hệ thống thông tin địa chính phục vụ cho quản lý thị trường bất động sản đề tài đã sử dụng hệ thống vi tính đã được cài đặt chương trình chuyên dụng về bản đồ số (phầm mềm Vilis, phần mềm Microstation, phần mềm ViCad-Gis), ngoài ra đề tài còn sử dụng một số phần mềm hỗ trợ cho việc thống kê số liệu như: Excel, Word…

Hệ thống phần mềm gồm các Modules cơ bản:

- Chức năng quản lý Hệ thống

- Module quản lý bản đồ và hồ sơ địa chính;

- Module quản lý thông tin địa chính mở rộng;

- Module tra cứu và cung cấp thông tin;

1.7.1 Nội dung thông tin trên bản đồ địa chính theo quy định hiện hành [4]

Theo quy định của quy phạm thành lập bản đồ năm 2008:

a Ranh giới sử dụng đất của thửa đất (viết tắt là RGSDĐ)

Trước khi đo vẽ chi tiết thửa đất phải yêu cầu người sử dụng đất cung cấp bản sao (không cần công chứng) các giấy tờ liên quan đến thửa đất và cùng người sử dụng đất xác định ranh giới sử dụng đất và lập bản

mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa chủ sử dụng đất của thửa đất với các chủ sử dụng đất liền kề, có liên quan (theo mẫu ở phụ lục 10a) nếu giữa các chủ sử dụng đất chưa có giấy tờ thỏa thuận ranh giới sử dụng đất đã làm trong các đợt kê khai nhà, đất trước đó Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất phải được trao cho các chủ sử dụng đất có liên quan và phải có ký xác nhận đã giao, nhận bản mô tả này

b Các yếu tố nhân tạo, tự nhiên có trên đất, tài sản gắn liền với đất

- Công trình dân dụng: Ở khu vực đô thị và ở các khu đất của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chỉ thể hiện các công trình xây dựng chính (nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng)

- Hệ thống giao thông: phải biểu thị tất cả các đường sắt, đường

bộ, đường giao thông nội bộ trong khu dân cư, đường liên xã, đường giao thông nội đồng trong khu vực đất nông nghiệp, đường lâm nghiệp, đường phân lô trong khu vực đất lâm nghiệp và các công trình có liên quan đến đường giao thông như cầu, cống, hè phố, lề đường, chỉ giới đường, phần đắp cao, xẻ sâu Riêng với các đường giao thông trên không, cầu vượt, giao lộ trên không: thể hiện hình chiếu của phần trên không bằng nét đứt

- Giới hạn biểu thị hệ thống giao thông là chân đường Hệ thống giao thông có độ rộng từ 0,2mm trên bản đồ trở lên vẽ bằng hai nét theo

tỷ lệ; nhỏ hơn 0,2mm vẽ theo ký hiệu quy định và phải ghi chú độ rộng

Độ chính xác xác định độ rộng theo quy định ở khoản 2.19 Quy phạm này

- Hệ thống thuỷ văn: Trên bản đồ địa chính phải biểu thị đầy đủ hệ thống sông, ngòi, mương, máng và hệ thống rãnh thoát nước Đối với hệ

thống thuỷ văn tự nhiên phải thể hiện đường bờ ổn định và đường mép nước ở thời điểm đo vẽ hoặc thời điểm chụp ảnh Đối với hệ thống thuỷ văn nhân tạo chỉ thể hiện đường bờ ổn định Phải ghi tên các hồ, ao, sông ngòi (nếu có) Các sông ngòi, kênh, mương, rãnh có độ rộng lớn hơn hoặc bằng 0,2 mm trên bản đồ phải biểu thị bằng 2 nét, nếu nhỏ hơn thì biểu thị 1 nét nhưng phải ghi chú độ rộng Độ chính xác xác định độ rộng theo quy định ở khoản 2.19 Quy phạm này Riêng với các đường kênh, mương, máng trên không, thì thể hiện hình chiếu của phần trên không bằng nét đứt

1.7.2 Đặc điểm của bản đồ địa chính với các dữ liệu phục vụ phân vùng

Vấn đề được xem xét ở đây là khả năng đáp ứng của cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ việc phân vùng Chi tiết hơn yếu tố “nền” của thông tin địa chính đáp ứng đến mức độ nào khi phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Khi xem xét các yếu tố tác động vào giá đất chúng ta đã thấy nổi lên hai nhóm yếu tố tác động, nhóm tác trực tiếp và nhóm tác động gián tiếp Nhóm tác động trực tiếp thường đòi hỏi các dữ liệu nền chi tiết như các yếu tố về vị trí, thửa đất với hệ thống giao thông đóng vai trò đặc biệt quan trọng

Xét về khả năng đáp ứng nhu cầu trên của cơ sở dữ liệu địa chính,

có thể khẳng định rằng đây là CSDL có khả năng đáp ứng tốt nhất Các

dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm hai phần:

- Phần thông tin địa chính đã có sẵn trong CSDL này được thu thập

và xây dựng khi thực hiện công tác xây dựng dữ liệu địa chính

- Phần thông tin địa chính mở rộng thực hiện theo phương thức mở rộng từng bước theo nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Trên cơ sở các dữ liệu bản đồ địa chính, các dữ liệu về hệ thống giao thông, nhà và công trình hoàn toàn dủ các điều kiện trợ giúp quá

trình phân tích thông tin trong dịnh cấp đất đô thị Ví dụ như các thông tin về độ rộng của tuyến đường, vỉa hè, hạ tầng kỹ thuật như cống rãnh,

hệ thống thoát nước… đều có thể lấy ra hoặc bổ sung một cách thuận lợi

nếu sử dụng các thông tin nền trên bản đồ địa chính

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Cơ sở dữ liệu địa chính;

2.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

- Nghiên cứu tổng quan về lý luận định giá đất

- Nghiên cứu tổng quan về lý luận phân vùng đất đô thị

- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hướng đến vùng giá đất và vùng giá trị đất tại một số khu vực trung tâm thuộc thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên

- Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất tại thành phố Thái Nguyên phục vụ xây dựng vùng giá trị đất đai

- Nghiên cứu sử dụng vùng giá trị đất đai trong công tác định giá tại thành phố Thái Nguyên

- Đề xuất giải pháp xác định giá đất từ vùng giá trị đất

2.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện, đề tài đã áp dụng kết hợp cả các phương pháp truyền thống và hiện đại Cụ thể những phương pháp chính được sử dụng là:

- Phương pháp điều tra khảo sát thực địa: khảo sát tình hình thực

tế, thu thập bổ sung thông tin thực tế có liên quan đến định giá đất trên địa bàn, kiểm tra kết quả nghiên cứu, khẳng định các nhân tố chủ đạo ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực đô thị ở nước ta

Tư liệu điều tra gồm: Vị trí, số lượng, phạm vi của các trung tâm dịch vụ, diện tích chiếm đất

Thu thập điều tra tư liệu về điều kiện giao thông, cơ sở hạ tầng, điều kiện tự nhiên, môi trường

- Điều tra tư liệu hiệu ích sử dụng đất

- Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu:

Phân tích một cách kỹ hơn các vùng ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Phương pháp phân tích tầng bậc: Lập các tầng bậc, đồng thời tìm cách đơn giản hóa mà vẫn giữ được nội dung cơ bản Nhóm đất phi nông nghiệp ở khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên sẽ được phân vùng như sau: