Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

Quản lý tốt giá ñất sẽ là công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sả

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

THÁI THỊ LAN ANH

NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH -

TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

THÁI THỊ LAN ANH

NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH -

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và ch−a từng

đ−ợc ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã

Lời cảm ơn

Sau thời gian học tập tại trường, ñược sự phân công của khoa Tài nguyên và Môi trường, bộ môn Quản lý ñất ñai - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của Thầy giáo PGS TS Nguyễn Thanh Trà tôi ñã tiến hành nghiên cứu ñề

tài : “ Nghiên cứu giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành

phố Vinh – tỉnh Nghệ An”

ðến nay tôi ñã hoàn thành ñề tài, ñể có ñược kết quả này ngoài sự nỗ lực của bản thân, sự ñộng viên giúp ñỡ của gia ñình, bè bạn còn có sự giúp ñỡ nhiệt tình của các thầy cô trong khoa Tài nguyên và Môi trường và tập thể cán bộ phòng Tài nguyên

và Môi trường thành phố Vinh; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An ñã giúp ñỡ, tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành ñề tài tốt nghiệp

Với tấm lòng biết ơn vô hạn cho phép tôi ñược gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, các bác, các anh, các chị cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An và nhất là Thầy giáo PGS TS Nguyễn Thanh Trà ñã góp ý kiến và tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực tập

Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ, ñộng viên tôi trong quá trình học tập và thực hiện ñề tài

MỤC LỤC

MỞ đẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Tổng quan thị trường ựất ựai 3

1.1.1 Thị trường ựất ựai thế giới 3

1.1.2 Thị trường ựất ựai Việt Nam 5

1.2 Tổng quan về giá ựất 11

1.2.1 Khái quát chung về giá ựất 11

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá ựất 12

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ựến giá ựất 15

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của ựịnh giá ựất 23

1.2.5 Các phương pháp ựịnh giá ựất 25

1.3 Công tác ựịnh giá ựất trên Thế giới và Việt Nam 26

1.3.1 Công tác ựịnh giá ựất trên Thế giới 26

1.3.2 Công tác ựịnh giá ựất tại Việt Nam 28

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 41

2.2 Nội dung nghiên cứu 41

2.3 Phương pháp nghiên cứu 41

2.3.1 Các phương pháp ựiều tra thu thập số liệu 41

2.3.2 Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu 42

2.3.3 Các phương pháp phân tắch tổng hợp, ựánh giá và so sánh 42

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 43

Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 44

3.1.1 điều kiện tự nhiên 44

3.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội 45

3.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội 49

3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng ựất thành phố Vinh giai ựoạn 2009 - 2012 50

3.2.1.Tình hình quản lý ựất ựai 50

3.2.2 Hiện trạng sử dụng ựất 57

3.2.3 Tình hình biến ựộng sử dụng ựất ựai trên ựịa bàn thành phố Vinh 58

3.3 Công tác ựịnh giá ựất tại thành phố Vinh 60

3.4 Giá ựất ở do Nhà nước quy ựịnh trên ựịa bàn thành phố Vinh 61

3.4.1 Giá ựất ở do Nhà nước quy ựịnh tại khu vực I 67

3.4.2 Giá ựất ở do Nhà nước quy ựịnh tại khu vực II 68

3.4.3 Giá ựất ở do Nhà nước quy ựịnh tại khu vực III 69

3.5 Giá ựất ở giao dịch thực tế trên thị trường thành phố Vinh 70

3.5.1 Giá ựất ở thị trường tại khu vực I 73

3.5.2 Giá ựất ở thị trường tại khu vực II 76

3.5.3 Giá ựất ở thị trường tại khu vực III 78

3.6 Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn Thành phố Vinh 80

3.6.1 Yếu tố vị trắ 86

3.6.2 Yếu tố cơ sở hạ tầng 86

3.6.3 Yếu tố quy hoạch 87

3.6.4 Yếu tố diện tắch 87

3.6.5 Yếu tố hướng ựất 87

3.6.6 Yếu tố chiều sâu thửa ựất 88

3.6.7 Yếu tố ựịa hình 88

3.7 đánh giá chung 88

3.7.1 Công tác ựịnh giá ựất 88

3.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất 89

3.8 Giải pháp 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Khung giá ñất ở tại ñô thị 31

Bảng 3.1: Quy mô và cơ cấu kinh tế tính theo giá trị hàng hoá của TP Vinh 45

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng ñất của Thành phố Vinh năm 2012 58

Bảng 3.3: Biến ñộng ñất ñai thành phố Vinh giai ñoạn 2009 - 2012 59

Bảng 3.4: Giá ñất ở quy ñịnh tối ña và tối thiểu tại thành phố Vinh 61

Bảng 3.5: Tổng hợp giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn TP Vinh từ 2009 ñến 2013 64

Bảng 3.6: So sánh giá ñất ở quy ñịnh với giá ñất ở thực tế giao dịch trên thị trường trên ñịa bàn thành phố Vinh 71

Bảng 3.7: Kết quả khảo sát mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh – tỉnh Nghệ An 81

Bảng 3.8: Các yếu tố chính ảnh hưởng ñến giá ñất ở thành phố Vinh 85

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ

Biểu ñồ 3.1: Xu hướng biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh theo các khu vực 65

Biểu ñồ 3.2: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực I trung bình qua các năm 67

Biểu ñồ 3.3: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực II trung bình qua các năm 68

Biểu ñồ 3.4: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực III trung bình qua các năm 69

Biểu ñồ 3.5: Giá ñất ở giao dịch thực tế và giá quy ñịnh năm 2013 72

Biểu ñồ 3.6: Giá ñất ở thực tế trên thị trường theo các nhóm ñường phố 72

Biểu ñồ 3.7: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực I 74

Hình 3.8: ðường Cao Thắng 74

Biểu ñồ 3.9: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực II 76

Hình 3.10: ðường Hà Huy Tập 76

Biểu ñồ 3.11: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực III 78

Hình 3.12: ðường Nguyễn Văn Tố 78

Biểu ñồ 3.13: Kết quả khảo sát ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 82

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng ðất ñai có những tính chất ñặc trưng khiến

nó không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào ðất ñai là nguồn tài nguyên có giới hạn về diện tích, có vị trí cố ñịnh trong không gian không thể di chuyển theo

ý muốn chủ quan cuả con người ðất ñai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế ñược

Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, ñất ñai ñược coi

là một loại hàng hóa ñặc biệt, có thể trao ñổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường ñáp ứng nhu cầu của con người

“Giá ñất” là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý

của nhà nước Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá, hay nói một cách khác, giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lý và sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh quan hệ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật

Quản lý tốt giá ñất sẽ là công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm, hiệu quả

Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Nghệ An Ngày 15/9/2008, thành phố Vinh ñã ñược Chính phủ công nhận là ñô thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nghệ An, tạo tiền ñề cho việc phát triển thành phố Vinh thành Trung tâm kinh tế - văn hóa vùng Bắc Trung Bộ Trong những năm qua, tốc ñộ ñô thị hóa ở thành phố Vinh diễn ra khá mạnh mẽ, nhiều dự án ñầu tư ñược riển khai trên toàn ñịa bàn thành phố…chính vì vậy thị trường ñất ñai trở

nên sôi ñộng, giá ñất biến ñộng mạnh Việc nắm ñược giá ñất thực tế trên ñịa bàn thành phố và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñể nhằm xác ñịnh ñược giá ñất chính xác tại ñịa bàn thành phố Vinh trong ñiều kiện hiên tại và tương lai là hết sức cần thiết ðể ñáp ứng ñược yêu cầu trên và ñược sự phân công của khoa Tài Nguyên và Môi Trường - Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - giảng viên bộ môn Quản lý ñất ñai, chúng

tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài : “Nghiên cứu giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng

ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An”

2 Mục ñích - yêu cầu

* Mục ñích của ñề tài

- Nghiên cứu những văn bản quy ñịnh về giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh

- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh

- ðề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

* Yêu cầu

- Các số liệu, tài liệu phục vụ ñược cập nhật phù hợp với tình hình thực tế

- Số liệu ñiều tra phải ñảm bảo khách quan, trung thực, chính xác

- Các giải pháp ñề xuất phải có tính khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan thị trường ñất ñai

Thị trường là tập hợp nhưng người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi Hay nói cách khác thị trường là nơi trao ñổi hàng hóa ñược sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao ñổi hàng hoá

Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ thể lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá Thị trường ñất ñai

là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN như ở Việt Nam Tại ðiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do ñó ở Việt Nam không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thể lưu thông trên thị trường ñất ñai mang ý

nghĩa chung là quyền sử dụng ñất

1.1.1 Thị trường ñất ñai thế giới

Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá ðất ñai cũng ñược mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường ñất ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai ñoạn phát triển cao, khẳng ñịnh ñược vị trí vai trò của mình và có những ñóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của ñất ñã mang lại cho thị trường ñất ñai tính ñộc quyền cao, từ ñó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng ñoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán ñất chứ không áp ñặt giới hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai Tại ñây hình thành các trang trại với quy

mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê ựất

Trong giai ựoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh ựầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá ựất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu ựô thị Khi các cơn sốt ựất có nguy cơ ảnh hưởng ựến nền kinh tế hoặc thu hút ựầu tư nước ngoài thì chắnh phủ sẽ có hình thức tác ựộng cho phù hợp

để giảm bớt quy mô tắch tụ ựất ựai, Chắnh phủ nhiều nước ựã thi hành chắnh sách hạn ựiền và những qui ựịnh hạn chế quyền chuyển nhượng ựất ựai đất nông nghiệp ở Anbani ựược coi là thuộc sở hữu của gia ựình nông dân theo pháp lệnh ựất ựai từ năm 1991, nhưng ựến năm 1995 việc bán ựất ựược coi là bất hợp pháp Ở Rumani, một số mảnh ựất bị qui ựịnh không ựược bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chắ có mảnh không ựược bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ựất cho mình Nhiều nước thuộc Liên

Xô trước ựây, quyền của nông dân ựối với ựất nông nghiệp chỉ ựơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ựất ựó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia ựình chỉ ựược sở hữu ựất trồng trọt không quá 13,5 ha ựất canh tác cộng với

1,35 ha ựất ở, nếu vượt hạn mức phải ựược Nhà nước cho phép

Tắnh ựộc quyền về sở hữu ựất và giá ựất của CNTB ựã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ựế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi ựó trình ựộ tắch tụ tư bản ựã ựạt ựến ựỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực ựầu tư ựã thúc ép mở cửa thị trường ựất ựai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ựất ựược áp dụng nhiều là cho thuê ựất ựai Thị trường nhà ựất trên thế giới ựã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút ựầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, đài Loan là những nước ựi ựầu trong lĩnh vực kinh doanh BđS ở nước ngoài Qua ựó thể hiện rõ rệt tắnh quốc tế của thị trường ựất ựai trong xu thế hội

nhập hiện nay (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.1.2 Thị trường ñất ñai Việt Nam

1.1.2.1 Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam

Ở Việt Nam do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong vài thập kỉ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường ñất ñai Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường ñất ñai ở Việt Nam thành các giai ñoạn sau ñây:

- Giai ñoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao ñổi

ñất ñai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho ñịa chủ, thực dân Khi ñó giá ñất cũng ñược quy ñổi thành tiền

- Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945,

Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất ñai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai:

sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên Các hoạt ñộng giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về ñất ñai và nhà ở ñã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn ñược thực hiện theo truyền thống tập quán cộng ñồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy ñịnh về giao dịch bất ñộng sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi ñăng ký quyền sở hữu nhà ñất

- Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần ñầu tiên

quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai Từ năm 1986, mặc dù ñã xác ñịnh ñường lối chuyển ñổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật ñất ñai năm 1987 vẫn quy ñịnh: “Nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, ñể cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy ñịnh: “Người ñược thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi ñược người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược quyền sử dụng ñất ở có ngôi nhà ñó” Như vậy trong giai ñoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường Bất ñộng sản (sau ñây gọi là

BðS) là ñất ñai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao ñổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất ñai Theo kịp ñòi hỏi của thực tế phát triển, ðiều 18 Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: “Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật” Kể từ ñây khái niệm mua bán ñất ñược hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, việc mua bán BðS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BðS trên ñất và quyền sử dụng ñất (chuyển nhượng ñất) gắn liền với BðS ñó

- Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà ñất

chuyển sang giai ñoạn mới ñược ñánh dấu bởi sự ra ñời của Luật ðất ñai 1993 và

hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật ðất ñai này Luật ðất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18 Hiến pháp 1992 bằng quy ñịnh:

“Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.” (Khoản 2 ðiều 3 Luật

ðất ñai, 1993) Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng: “Nhà

nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng

vùng và theo từng thời gian” (ðiều 12 Luật ðất ñai, 1993) Như vậy, từ khi Luật

ðất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh 5 quyền của người sử dụng ñất ñã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay ñược thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán ñã mở cơ hội cho nhiều người dân

có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà ựất hoặc ựất ựể làm nhà ở một cách chắnh thức Lượng cầu chắnh thức về nhà, ựất bắt ựầu tăng lên đây cũng là thời ựiểm bắt ựầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực ựầu tư nước ngoài, ựược ựánh dấu bằng việc Chắnh phủ Hoa Kỳ chắnh thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận ựối với Việt Nam Nền kinh tế bắt ựầu bước vào giai ựoạn tăng trưởng

là nhân tố cơ bản thúc ựẩy gia tăng cầu về BđS không chỉ ựáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà ựầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh ựó, nhiều người có tiềm lực về vốn ựã chuyển sang ựầu tư mua bán ựất ựai - BđS Thêm vào ựó, luồng vốn ựầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong ựó phải kể ựến những người xuất khẩu lao ựộng tại thị trường các nước đông Âu, ựiển hình là những người lao ựộng tại đức ựã mang về một lượng ngoại tệ ựáng

kể sau khi chấm dứt hợp ựồng lao ựộng khi sát nhập đông - Tây đức Tiếp ựó Bộ Luật Dân sự năm 1995 ựã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng ựất ựối với hộ gia ựình và cá nhân sử dụng ựất Những nhân tố trên ựã tạo ra sự gia tăng ựột biến cầu về ựất ựai - BđS và là nhân tố cơ bản khởi ựầu cho cơn sốt ựầu tiên trên thị trường nhà ựất diễn ra vào giai ựoạn từ năm 1993-1995, ựã làm bùng nổ thị trường sơ cấp về quyền sử dụng ựất liên tục trong nhiều năm Cơn sốt nhà ựất ựược bắt ựầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, Hồ Chắ Minh sau ựó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BđS tham gia giao dịch trong giai ựoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước ựây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BđS tham gia giao dịch nhằm ựáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BđS giao dịch nhằm mục ựắch ựầu cơ chờ tăng giá Tuy nhiên, thị trường thứ cấp về ựất ựai lúc này còn khá trì trệ và ở quy mô nhỏ

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chắnh tiền tệ khu vực Châu

Á, các nhà ựầu cơ phải bán ựất ựai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ựất liên tục giảm, thị trường ựóng băng và không ắt người ựầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998, thị trường BđS ựã có dấu hiệu phục hồi trở lại, ựánh dấu bằng việc Quốc hội ựã thông qua Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật đất ựai 1993, trong ựó ựã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng ựất, bảo lãnh và

góp vốn bằng quyền sử dụng ựất ựối với hộ gia ựình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước ựược Nhà nước giao ựất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 17/1999/Nđ-CP ngày 29/3/1999

về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng ựất đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng ựất ựã ựược mở rộng hơn Cụ thể:

+ Hộ gia ựình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế ựã ựược tham gia thị trường quyền sử dụng ựất

đến giai ựoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng ựầu tư mới sau khi ký kết hiệp ựịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay ựổi trong chắnh sách cho người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài ựược mua nhà ựất ựã làm cầu về nhà ựất gia tăng Thêm vào ựó, ựây cũng là thời ựiểm khởi ựầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong ựó Chắnh quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội ựến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ựất ựai và quy hoạch phát triển mở mang ựô thị Tương lai phát triển ựã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ựất ựai nằm trong quy hoạch đó là ựộng lực thúc ựẩy các nhà ựầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch ựể ựầu cơ ựất ựai ựón trước quy hoạch đó là nhân tố thúc ựẩy gia tăng ựột biến về cầu tạo ra một làn sóng ựầu cơ mới trên thị trường nhà ựất, nhất

là ở các ựô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chắ Minh và một số thành phố lớn ựang có cơ hội phát triển Cơn sốt thứ hai trên thị trường nhà ựất bắt ựầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài ựến cuối năm 2003

Luật đất ựai năm 2003 ựược thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện ựầy

ựủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy ựịnh mới về kiểm soát cung cầu ựất ựai và thị trường BđS Luật đất đai lần này ựã quy ựịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân ựối với ựất ựai, trong ựó một số quyền năng ựã trao cho người sử dụng ựất ựể phù hợp với cơ chế thị trường quyền sử dụng ựất ựược coi là tài sản của người sử dụng ựất; các tổ chức kinh tế trong nước ựược

quyền lựa chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược thuê ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống ñăng ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giải phóng mặt bằng; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc chuyển ñất nông nghiệp sang sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư

và quyền lợi của người bị thu hồi ñất Những quy ñịnh mới của Luật ðất ñai năm

2003, cùng với những quy ñịnh chi tiết của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP, ñã ñưa thị trường BðS bước vào giai ñoạn trầm lắng

Giai ñoạn từ năm 2004-2006, thị trường BðS chuyển sang trầm lắng, kém sôi ñộng, các dự án BðS không có nhiều giao dịch, giá cả tương ñối ổn ñịnh

Từ cuối năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút ñầu tư và cho phép người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà cùng với quyền sử dụng ñất ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu

ñô thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng ñến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007 Từ cuối năm 2007 ñến tháng 3 năm 2008 thị trường BðS sôi ñộng tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà ñầu tư chuyển hướng ñầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BðS ðồng thời do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, ñồng tiền mất giá dẫn ñến tình trạng nhiều người lao vào vòng xoay mua bán BðS ñẩy giá BðS tăng cục bộ ở một số

dự án, một số khu vực nhất ñịnh (Lê Thị Phương Thảo, 2008)

Tuy nhiên, hiện tượng quá nóng của thị trường BðS ñã “chững lại” do một số nguyên nhân, như hạn chế tỷ lệ cho vay BðS, tỷ lệ cho vay lãi suất trên thị trường quá cao…Do ñó, từ tháng 3/2008 ñến tháng 6/2008 thị trường BðS giảm mạnh về giá và số lượng giao dịch Từ tháng 7/2008 ñến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng,

giao dịch rất ít và giá cũng không biến ñổi nhiều (Vietnam Report, 2010)

Nhìn chung từ năm 1993 ñến nay, thị trường BðS ở Việt Nam phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 5-6 năm lại xuất hiện một ñợt sốt về giá cả cũng như lượng giao dịch (vào các năm 1993 – 2000 – 2007) những biến ñộng chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn, ñối với khu vực nông thôn và các tỉnh miền núi thị trường chỉ có những giao dịch với quy mô nhỏ, chủ yếu mua bán giữa những người dân với nhau

Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu,

ñi sát với thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong

thời gian tới (Lê Thị Phương Thảo, 2008)

1.1.2.3 ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau:

- Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát của thị trường ñất ñai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là chúng ta chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai ñối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường ñất ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng của Nhà nước Trong khi ñó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai trong những năm qua ñã phải vận ñộng trong một thị trường không chính thức

- Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường: Thị trường ñất

ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho ñời sống xã hội Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường ñất ñai ñã diễn ra hai cơn sốt ñất vào các năm

1993 - 1995 và 2001 - 2003 Việc diễn ra các cơn sốt ựất với giá ựất tăng ựột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ựất của dân cư tăng nhanh ựột biến mà chủ yếu là do tác ựộng bởi các dạng hoạt ựộng ựầu cơ ựất ựai gây nên ựã gây tác ựộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và ựời sống của dân cư

- Hoạt ựộng của thị trường ựất ựai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà

nước: Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ựất ựai trong dân cư ựược diễn

ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong ựó vẫn tồn tại mua bán ựược thực hiện theo phương thức trao tay và chưa ựược Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chắnh (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các ựô thị, hoạt ựộng môi giới nhà ựất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các Ộvăn phòng nhà ựấtỢ, Ộtrung tâm nhà ựấtỢ mọc lên khắp nơi, phần lớn không ựăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước

Những ựặc ựiểm trên cho thấy quản lý Nhà nước ựối với thị trường ựất ựai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa ựáp ứng ựược yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường ựồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn ựến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến ựộng bất thường và không kiểm soát ựược của thị trường ựất ựai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường ựất ựai

có tổ chức với sự kiểm soát và ựiều tiết hữu hiệu của Nhà nước ựã trở thành một

yêu cầu bức thiết của thực tiễn (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình Bồng, 2005)

1.2 Tổng quan về giá ựất

1.2.1 Khái quát chung về giá ựất

Giá ựất - giá trị ựất là giá trị của các quyền và lợi ắch thu ựược từ ựất ựai ựược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ựịnh, trong một thời ựiểm nhất ựịnh, cho một mục ựắch sử dụng nhất ựịnh Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ựất ựược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ựất ựai, hay giá ựất là giá bán quyền sở hữu ựất Tuy nhiên, giá trị của ựất ựai không phải

là giá trị của vật chất, của tài sản ựất, mà giá trị của ựất ựai do những thuộc tắnh

tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ựất ựai là vô giá vì nó khác với mọi loại

hàng hoá khác Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên dù

có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì giá ñất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản

lý, sử dụng ñất ñai

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất

do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của Nhà nước Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng

Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất Tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất”

Giá ñất ở Việt Nam ñược hình thành trong những trường hợp sau ñây: 1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ñiều 56 của Luật này

2- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

3- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

ñất, góp phần bằng quyền sử dụng ñất (Luật ñất ñai, 2003)

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất

Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

1.2.2.1 ðịa tô

ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà

tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh

lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền

ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở những mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II

- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược khác nhau ðiều ñó có nghĩa là ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem lại, ngoài

ra yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa tô này ðịa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ñất ñai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch ñó có ñược không phải do công lao ñộng hay sự ñầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do ñiều kiện tự nhiên tạo ra

- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh ñem lại Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau ðịa tô chênh lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh ñất mà họ canh tác

ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ñất của ñịa chủ ñể xây dựng ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà

còn là sự phát triển của tư bản sáp nhập vào ñất không ngừng tăng lên

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể thay ñổi Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, vì lúc này người mua sẽ ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn

là mua ñất ñể có ñịa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ

ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô

thị cao hơn giá ñất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao; ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc cân bằng cung cầu ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc vào mối quan

hệ cung cầu Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hóa thông thường là có ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất về cơ bản là cố ñịnh và bất biến Giá của ñất trong 1 khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu, như: mật ñộ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại ñịa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị ñất giữa khu

vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven ñô khác nhau trong cùng một ñô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố ñịnh về số lượng, thì giá của nó sẽ thay ñổi càng lớn theo vùng ðất ñai vốn là cố ñịnh, giá trị của ñất ñai biến ñộng nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng ñi lại có thể giảm những khác biệt mang

tính cục bộ giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất

Giá ñất cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác trong kinh tế thị trường, ñược hình thành và vận ñộng theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị Tuy nhiên, ñất ñai là một loại hàng hóa ñặc biệt, có khả năng sinh lợi và ñược sử dụng vào ña mục ñích, trong khi quỹ ñất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về ñất ngày càng tăng nên gây áp lực rất lơn tới các quan hệ sử dụng ñất Do ñó, giá ñất chịu sự chi phối của rất nhiều nhân tố Có thể nói không có loại hàng hóa nào lại biểu hiện mức ñộ biến thiên

về giá lớn hơn ñất ñai

Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất, gồm:

1.2.3.1.Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình

- Mật ñộ nhân khẩu: Mật ñộ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối với ñất

tăng vì thế giá ñất tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá ñất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm

1956 năm 1966, tỷ lệ biến ñộng giá cả ñất chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật ñộ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có

tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc ñộ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật ñộ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu ñất không căng thẳng như Nhật Bản, do ñó mức tăng giá ñất tương ñối nhỏ

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình

ñộ ñược giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn ñến giá cả ñất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do ñó về tâm lý tạo ñược ấn tượng tốt ñẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ñối với loại này nên thúc ñẩy giá ñất tăng lên

- Cấu thành nhân khẩu gia ñình: Do sự thay ñổi phương thức sinh hoạt

truyền thống và ảnh hưởng của ñô thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ ðại gia ñình truyền thống tam ñại, tứ ñại ñồng ñường dần dần bị thay thế bằng gia ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay ñổi kết cấu nhân khẩu gia ñình này sẽ làm tăng nhu cầu ñối với nhà ở một cách tương ứng ðồng thời, nhu cầu ñối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ ñó giá

ñất dùng ñể xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng (Hồ Thị

Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.3.2 Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn ñịnh chính trị,

an ninh xã hội, ñầu cơ vào nhà ñất và ñô thị hóa

- Trạng thái ổn ñịnh chính trị: Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng ổn

ñịnh của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn ñịnh, thì việc ñầu tư vào tài sản nhà ñất sẽ ñược vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu

về ñúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà ñầu tư lớn kéo theo

giá ñất tăng lên Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt xuống

- An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rõ và dễ thấy Bất

luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do ñó kéo theo giá ñất tăng lên Ở mức ñộ nào ñó mà nói, ñây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn

ñịnh cục diện chính trị

- ðầu cơ nhà ñất: là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến

ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng

ñột xuất ñến mức giá ñất, ñặc biệt là mức giá ñất thị trường Khi ñất cung không

ñủ cầu, do người ñầu cơ tranh mua mà ñợi giá lên cao, khi ñất cung nhiều hơn

cầu, do người ñầu cơ bán tháo làm cho ñất rớt giá

-Tiến trình ñô thị hóa: một trong những kết quả của phát triển công nghiệp

hóa là thúc ñẩy quá trình ñô thị hóa Những khu vực có trình ñộ công nghiệp hóa hoặc ñô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích ñất của thành phố nói chung là không ñổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình ñô thị hóa ñối với giá ñất biểu hiện ở hai mặt sau ñây: một là ở khu vực thành phố có mật ñộ nhân khẩu ñông ñúc thì giá ñất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình ñô thị hóa có tốc ñộ

nhanh, thì mức ñộ và tốc ñộ tăng giá ñất ñều cao hơn ñất khu vực khác (Hồ Thị

Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.3.3 Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà ñất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá ñất ñược phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng ñến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

- Tình hình kinh tế thế giới: sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài

việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều ñều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia ñều liên quan ñến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, ñất ñai cũng không

có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá ñất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ ñỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo ñường thẳng ñứng, ñến năm 1933 thì rớt xuống ñến ñiểm ñáy, cho ñến sau khi

kinh tế thế giới phục hồi thì giá ñất mới tăng lên lại

- Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường

là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt ñẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu ñối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà ñầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu ñất tăng, từ ñó

ñẩy nhanh giá ñất lên cao và ngược lại ðặc biệt là khi xảy ra xung ñột quân sự thì tình trạng ñó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về ñất xuống thấp

nên giá ñất rớt theo (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.3.4 Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế, tất cả vật

tư dân dụng ñều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà ñi ñến ổn ñịnh

- Tình trạng phát triển kinh tế: một trong những chỉ tiêu trọng yếu ñể ñánh

giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng ñầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về ñất không ngừng mở rộng khiến giá ñất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến ñộng về yêu cầu ñối với ñất, thấy rằng xu thế biến ñộng về nhu cầu ñất ñại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức ñộ dự trữ và ñầu tư: là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ

tăng trưởng thì ñầu tư cũng tăng tương ứng ðây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và ñầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ và ñầu tư ñối với giá ñất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh

hưởng của mức ñộ dự trữ ñối với mức giá ñất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ

và nguyện vọng dự trữ quyết ñịnh Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng

dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc ñộ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà ñất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia ñình thông thường mua ñất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản

và cũng mới có khả năng có ñủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức ñộ

dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia ñình và sự biến ñộng giá cả trong thị trường nhà ñất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có

tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ ñang cao liên tục, nếu ñột nhiên xuống thấp, ñó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà ñất, lúc ñó giá ñất sẽ tăng vọt

- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: phản ánh thực lực kinh tế tổng

hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở ñây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt ñối với thị trường ñất ñai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu ñộng trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn ñến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, ñặc biệt việc mua nhà ñất có thể bảo tồn ñược giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà ñất tăng lên, thúc ñẩy giá ñất tăng lên không ngừng

- Trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo ñà gia tăng thu nhập

của dân cư, sau khi giải quyết vấn ñề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn ñến tăng nhu cầu về ñất ñai làm cho giá cả ñất ñai của khu vực ñó tăng

- Biến ñộng vật giá: sự biến ñộng của vật giá ảnh hưởng thiết thân ñến từng

người Tài sản nhà ñất càng ở trong thời kỳ vật giá biến ñộng càng thể hiện ñược tính bảo ñảm giá trị, cho nên biến ñộng vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà ñất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá ñất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên" ðiều cần nói rõ là: giá nhà ñất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương ñối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ ñi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá ñất còn xuống thấp ðiều ñó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không ñủ cầu trên thị trường nhà ñất ñô thị ñối với giá ñất

- Mức lãi suất: một trong những ñặc ñiểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà

ñất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc ñầu tư hoặc mua bán nhà ñất có liên quan ñến ñồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà ñầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc ñem tài sản nhà ñất thế chấp ñể có khoản vay Do ñó nhà ñầu tư hoặc nhân viên ñịnh giá ñất ñai phải luôn luôn nắm ñược tình hình vốn ñầu tư trong cơ

cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, ñặc biệt là nắm tình hình

về biến ñộng mức lãi suất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.3.5 Nhân tố hành chính

Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước ñến giá cả ñất thông qua các văn bản luật, chính sách…Nhà nước ñóng vai trò ñiều tiết vĩ mô nhằm ñảm bảo lợi ích cho toàn xã hội Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố cơ bản sau ảnh hưởng tới giá ñất: Chế ñộ ñất, chế ñộ nhà ở, quy hoạch ñô thị, chính sách giá ñất, chính sách thuế, chế ñộ quản lý giao thông và sự biến ñổi về hành chính…Trong ñó ta ñặc biệt quan tâm tới các yếu tố sau:

- Chế ñộ về ñất: Bao gồm chế ñộ sở hữu và chế ñộ sử dụng ñất…Chế ñộ về

ñất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá ñất Ở Việt Nam một thời gian dài thực hiện chế ñộ sử dụng ñất, nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai, do ñó giá ñất không tồn tại về mặt pháp lý Tuy nhiên trước yêu cầu của nền kinh tế mở cửa và hôi nhập, ñất ñai trở thành hàng hóa ñặc biệt tham gia vào lưu thông và có giá

- Quy hoạch ñô thị: ðây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá ñất bởi quyết

ñịnh tới mục ñích sử dụng ñất và do ñó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của ñất Ngoài ra trong quy hoạch ñô thị, các quy ñịnh về công dụng, tỷ lệ suất dung tích

và mật ñộ kiến trúc cũng làm cho giá ñất tăng lên hoặc giảm xuống

- Chính sách thuế: mức thuế tăng thì mức ñộ ñầu tư giảm do tích lũy của

nhà kinh doanh giảm và do ñó giá cẩ ñất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ thấp thì giá ñất sẽ tăng lên ðiểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫn nguyên như thời bao cấp ñã không còn phù hợp với nền kinh tế phát triển cao như hiện nay và do ñó tính bất công bằng trong thị trường bất ñộng sản vẫn chưa

có công cụ hữu hiệu ñể ñiều tiết Bởi vậy, hiện tượng ñầu cơ ñất vẫn xảy ra và góp phần làm giá ñất tăng cao ñột biến

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng

có tính toàn cục ñối với mức giá ñất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố ñó phát sinh sự khác nhau giữa các ñịa phương và các quốc gia về mức giá ñất Còn sự khác nhau về giá ñất giữa các khu vực trong cùng một ñịa

phương, giữa các thửa ñất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do ñó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân

tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.3.6 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện xã hội kinh tế của nơi

có ñất, những ñặc tính ñịa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có

ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñất ñai trong ñịa phương ñó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong thành phố, bao gồm ñất ñược xếp hạng, cự li ñến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc ñến các trung tâm tập trung ñông dân, cũng bao gồm cả mức ñộ ảnh hưởng của các loại trung tâm ñối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại ñất

- ðiều kiện cơ sở hạ tầng: ðiều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá

ñất chủ yếu bao gồm: ñiện, ñiện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét ñến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo ñảm, mức ñộ ñồng

bộ và khoảng cách xa gần ðiều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu có loại ñường giao thông của ñịa phương, ñộ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình ñường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật ñộ lưới giao thông

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng ñến giá ñất

chủ yếu bao gồm, mtrường nhân văn và mtrường tự nhiên, bao gồm các ñkiện mtrường tự nhiên như: ñịa chất, ñịa thế, ñộ dốc, hướng gió, không khí, ñộ ô nhiễm tiếng ồn cho ñến các ñiều kiện mtrường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình ñộ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Nhân tố quy hoạch : Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá ñất, chủ yếu

có tính chất sử dụng ñất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những ñiều kiện hạn chế

sử dụng ñất

Mức ñộ ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng ñất chức năng khác nhau trong

ñô thị Ví dụ: Khu nhà ở thì ñặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì ñặc biệt chú trọng ñến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì ñặc biệt chú trọng ñến giao thông vận tải và các ñiều

kiện cung ứng nước ñiện (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.3.7 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ ñặc trưng và ñiều kiện của bản thân thửa ñất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt ñến giá ñất tức là ảnh hưởng ñến giá cả của từng thửa ñất

- Diện tích: Diện tích thửa ñất cần vừa phải phù hợp với mục ñích sử dụng

ñất, lớn quá hay nhỏ quá ñều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng ñất, nên ảnh hưởng ñến giá cả của thửa ñất

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa ñất quá hẹp ảnh hưởng ñến hiệu

quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng ñất, nếu ñất ñó dùng cho mục ñích kinh doanh, thương mại và ngay cả ñất ở do ñó cũng ảnh hưởng ñến giá ñất

- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa ñất quá nông hoặc quá sâu so với

mặt ñường ñềuờnhong thuận lợi cho người sử dụng ñất với bất cứ mục ñích sử

dụng nào nên ñều ảnh hưởng ñến giá ñất của thửa ñất ñó

- Hình dáng: Hình dáng của thửa ñất ñẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn

các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc ñều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục ñích ñể ở nên ảnh hưởng ñến giá ñất

- ðộ dốc: ðộ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá

cao nên ảnh hưởng ñến giá ñất

- Hạn chế của quy hoạch ñô thị: Nhân tố quy hoạch ñô thị ñược xem là

nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại ñất, chiều cao vật kiến trúc, mật

ñộ xây dựng, loại hình sử dụng ñất

Ngoài những nhân tố chủ yếu trên còn có các nhân tố khác cũng ảnh hưởng

ñến giá ñất như về tâm lý, mục ñích sử dụng ñất, tính pháp lý của thửa ñất…(Hồ

Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất

1.2.4.1 Nguyên tắc thay thế

Giá ñất tuân thủ quy luật thay thế Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa ñất chủ thể có khuynh hướng bị áp ñặt bởi giá bán một thửa ñất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa ñất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa ñất nào ñó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa ñất có giá trị sử dụng tương ñồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác ñịnh giá ñất là có thể thông qua các ñiều kiện ñất ñai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng ñất ñai ñể ñịnh giá

cả ñất ñai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua ñiều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá ñất của những thửa ñất có khả năng thay thế cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, rồi thông qua so sánh với nó

ñể xác ñịnh giá cả cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong ñịnh giá ñất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở ðiều cần chú ý là, do ñặc ñiểm về tính cố ñịnh, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của ñất ñai, khi ñịnh giá ñất rất khó tìm ñược thửa ñất thay thế có ñiều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa ñất chờ ñịnh giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và ñiều kiện ñất ñai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường ñể xác ñịnh giá cả cho các thửa ñất chờ ñịnh giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này

rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ñịnh giá

1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa ñất có khả năng sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau, trong số

ñó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui ñịnh của chính quyền ñịa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một

thửa ñất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa ñem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác ñịnh Loại sử dụng ñó, lý thuyết ñịnh giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời ñiểm ñịnh giá cho thấy thửa ñất ñó ñang ñược sử dụng hợp pháp cũng như ñang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất ñó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất ñịnh

Sử dụng hiệu quả nhất ñược xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của ñịnh giá ñất

1.2.4.3 Nguyên tắc biến ñộng

Giá cả ñất ñai là biến ñộng theo sự thay ñổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác ñộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ñất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ñộng, cho nên giá cả ñất ñai là ñược hình thành trong quá trình tác ñộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ñộng chung của chúng

Khi ñịnh giá ñất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt,

và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ñất ñó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến ñộng của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay ñổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến ñộng ñể căn cứ giá ñất hiện tại mà dự tính giá ñất cho tương lai Do ñó nguyên tắc biến ñộng và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc ñịnh giá ñất, không những phải dự tính chính xác sự biến ñộng giá ñất trong tương lai, mà ñồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ñộng ñể ñiều chỉnh tư liệu giá ñất ñang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ñịnh giá thì mới có thể xác ñịnh giá ñất hợp lý, chính xác

ðiều cần chú ý là các nguyên tắc này không ñứng ñơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do ñó, khi ñịnh giá ñất, ngoài việc cần phải hiểu biết ñầy ñủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa

chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm ñược giá cả ñất ñai chính xác (Hồ Thị

Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.2.5 Các phương pháp ñịnh giá ñất

Sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 26/11/2004 quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-

CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; trong ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP Theo ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất gồm 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

Theo quy ñịnh tại các Nghị ñịnh về giá ñất do Chính phủ ban hành thì có 4 phương pháp ñịnh giá ñất ñược sử dụng khi xây dựng khung giá các loại ñất, bảng giá ñất và giá ñất cụ thể Những phương pháp ñịnh giá ñất ñó bao gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu ñược hàng năm trên một ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiếp kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi VNð kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiếp kiệm cao nhất trên ñịa bàn

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất)

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản

1.3 Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam

1.3.1 Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới

Hiện nay nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển ở trình ñộ cao Mọi tổ chức ngành nghề ñều ñạt ở mức ñộ hoàn thiện và hiện ñại, gắn liền với sự tự ñộng và tin học hoá Hệ thống pháp luật ñược quy ñịnh chặt ñến hầu hết các lĩnh vực Trong quá trình ñầu tư nghiên cứu về lĩnh vực ñịnh giá bất ñộng sản nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia ñang phát triển ñã ñạt ñược sự ổn ñịnh về hệ thống tổ chức cơ quan ñịnh giá bất ñộng sản từ Trung ương ñến ñịa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho quốc gia Sau ñây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan ñịnh giá tại một số nước:

1.3.1.1 Công tác ñịnh giá ñất tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn ñề ñịnh giá BðS ñã ñược quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, Trung tâm tư vấn và ñịnh giá BðS ñược thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BðS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc ñịnh giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BðS Việc ñịnh giá ñược tiến hành theo từng thửa ñất hoặc từng BðS Ngoài cơ quan ở Trung ương, các tỉnh, vùng ñều có cơ quan ñịnh giá ñất Với mục ñích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết ñịnh giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà ñầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi ñền bù, xác ñịnh thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…

1.3.1.2 Công tác ñịnh giá ñất tại Thái Lan

Hệ thống tổ chức ñịnh giá của Nhà nước Thái Lan về BðS ñược tổ chức

chỉ ở cấp Trung ương (cấp Tỉnh và cấp Huyện không có cơ quan ñịnh giá) Cơ quan ñịnh giá ñược thành lập năm 1078, trực thuộc Cục ðất ñai Thái Lan (thuộc

Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ ñạo của “Uỷ ban ñịnh giá Trung ương” nhằm mục ñích

thu thuế và quản lý nhà nước về ñất ñai

Cơ cấu tổ chức của cơ quan ñịnh giá gồm 5 phòng: phòng hành chính; phòng ñịnh giá; phòng bản ñồ phục vụ công tác ñịnh giá; phòng truy cập dữ liệu

và lưu trữ giá ñất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác ñất) và ñiều phối quỹ ñất công (sử dụng ñất vào các mục ñích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho

những người không có hoặc có ít ñất ñai) Cơ quan này chỉ ñịnh giá các tài sản

thuộc ñối tượng ñiều chỉnh của luật bất ñộng sản Việc ñịnh giá ñược tiến hành

theo từng thửa ñất hoặc từng bất ñộng sản (ñối với ñất ñô thị ở một số thành phố

lớn); ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp việc ñịnh giá ñược thực hiện theo từng

khu vực lớn gọi là “block”

Phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản tại Thái Lan:

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá ñã ñược bán trên thị trường của các bất ñộng sản có nhiều ñặc ñiểm tương ñối giống so với BðS thuộc ñối tượng xem xét, ñể ước tính giá trị thực của bất ñộng sản ñó

- Phương pháp giá thành: phương pháp này chủ yếu ñược áp dụng ñể ñịnh giá những bất ñộng sản không có hoặc ít xảy ra việc mua bán trên thị trường như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, công sở,…Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả ñịnh rằng giá trị của một tài sản hiện có có thể ñược

ño bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu ñất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp thu nhập: phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hang năm trong tương lai từ một bất ñộng sản, tương ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất ñịnh ñối với bất ñộng sản ñó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), ñể tính giá trị của bất ñộng sản

1.3.1.3 Công tác ñịnh giá ñất tại Thụy ðiển

Tại Thuỵ ðiển, giá ñất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, ñược xác ñịnh trên cơ sở người mua mua ñược thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán ñược thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị ñịnh giá

mà tổ chức ñịnh giá ñưa ra phải ñạt 75% giá trị thị trường ðịnh giá phải chỉ ra ñược BðS có khả năng ñóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra ñược BðS nào sẽ quyết ñịnh việc ñóng thuế Giá trị xác ñịnh phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng ñất ñã tuyên bố trong hợp ñồng cho thuê Những BðS mà không có khả năng ñóng thuế thì không cần ñịnh giá

Các phương pháp sử dụng trong ñịnh giá bất ñộng sản ở Thụy ðiển:

- Phương pháp so sánh: ñịnh giá phải dựa trên những ñiều kiện cho thuê trung bình của những bất ñộng sản có thể dùng ñể so sánh Giá thị trường ñược tính phải dựa vào những bất ñộng sản tương tự, những bất ñộng sản có các yếu tố khác sẽ không ñược dùng vào so sánh

- Phương pháp thu nhập: phương pháp này ñược áp dụng khi việc mua bán không ñủ sức so sánh ñể rút ra thị trường Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở các yếu tố: thời gian hữu ích còn lại của ngôi nhà, lợi tức thu ñược trong ñiều kiện ñầu tư bình thường

- Phương pháp giá thành: giá thành hiện tại của bất ñộng sản ñược tính bằng cách thay thế ñối với ngôi nhà và sự cải tạo ñất rồi lấy kết quả nhân với yếu

tố giảm giá Yếu tố này ñược tính bằng phần trăm (%) giá trị xây dựng mới của

công trình (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)

1.3.2 Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam

1.3.2.1 Khung pháp luật hiện hành quy ñịnh về giá ñất và ñịnh giá ñất

Tại Việt Nam, “giá ñất” luôn là vấn ñề nhạy cảm, phải ñến năm 1993 chế

ñịnh “giá ñất” mới ñược Luật ðất ñai quy ñịnh (ðiều 12 Luật ðất ñai, 1993) ñể

áp dụng trong một số trường hợp Tuy nhiên về cơ bản, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất, cơ chế xây dựng giá ñất còn là khoảng trống chưa ñược pháp luật ñiều chỉnh và phải ñến Luật ðất ñai năm 2003, những vấn ñề nêu trên mới từng bước ñược cụ thể hóa Trong khi ñó thì thị trường quyền sử dụng

ñất vẫn vận ñộng một cách khách quan và tuân theo các quy luật của thị trường

Vì vậy, giữa giá ñất Nhà nước quy ñịnh với giá ñất thị trường về cơ bản chưa gặp nhau; giá ñất Nhà nước quy ñịnh thì quá thấp so với thu nhập của người dân, trong khi ñó thì giá ñất thị trường lại có mức quá cao, vượt xa thu nhập của hầu hết các tầng lớp cư dân; giữa 2 loại giá trên có sự chênh lệch lớn về mức giá Tuy nhiên, giữa giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường vẫn tồn tại mối quan

hệ hữu cơ, nhân quả của nhau

ðến thời ñiểm hiện nay thì nội dung ñịnh giá ñất quy ñịnh trong khung pháp luật chủ yếu là ñể ñiều chỉnh các mối quan hệ về ñất ñai trong thị trường sơ cấp (thị trường cấp 1) Nội dung gồm những vấn ñề chủ yếu sau:

a Quy ñịnh các trường hợp hình thành giá ñất ở Việt Nam:

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 (ðiều 55) thì giá ñất ñược hình thành trong 3 trường hợp:

- Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh theo nguyên tắc, phương pháp ñịnh giá ñất, khung giá các loại ñất do Chính phủ quy ñịnh;

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, trong ñó giá ñất Nhà nước quy ñịnh ñược sử dụng làm giá sàn cho các cuộc ñấu giá;

- Do thỏa thuận về giá ñất của những người có liên quan trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất trên thị trường Giá ñất hình thành trong trường hợp này còn ñược sử dụng làm cơ sở ñể Nhà nước quy ñịnh giá ñất

Cũng theo quy ñịnh của Luật ðất ñai (khoản 4 ðiều 56) thì giá ñất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh, ñược công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm và ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính các khoản tài chính sau:

- Thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; lệ phí trước bạ

- Tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Giá trị quyền sử dụng ñất khi Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

- Tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai

mà gây thiệt hại cho Nhà nước

b Quy ñịnh thẩm quyền ban hành và ñiều chỉnh khung giá các loại ñất và nội dung khung giá của từng loại ñất, cụ thể:

- Thẩm quyền ban hành, ñiều chỉnh khung giá các loại ñất:

+ Chính phủ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy ñịnh, ban hành khung giá các loại ñất cho từng vùng, theo từng thời gian; quyết ñịnh việc ñiều chỉnh giá ñất và xử lý chênh lệch giá ñất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương (Khoản 2 ðiều 56 Luật ðất ñai, 2003)

+ Chính phủ cũng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñiều chỉnh hoặc thay mới khung giá ñất cho phù hợp khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại ñất trong khung giá ñất có biến ñộng liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối ña hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá ñất hiện

hành (ðiều 7 Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP)

- Nội dung khung giá các loại ñất:

Khung giá các loại ñất do Chính phủ ban hành theo Khoản 5 ðiều 1 Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP bao gồm:

+ Khung giá ñất trồng cây hàng năm;

+ Khung giá ñất trồng cây lâu năm;

+ Khung giá ñất rừng sản xuất;

+ Khung giá ñất nuôi trồng thủy sản;

+ Khung giá ñất làm muối

+ Khung giá ñất ở tại nông thôn;

+ Khung giá ñất ở tại ñô thị;

+ Khung giá ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn; + Khung giá ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại ñô thị

ðối với nhóm ñất chưa sử dụng, khung giá các loại ñất không quy ñịnh các mức giá áp dụng cho các loại ñất thuộc nhóm ñất này nhưng có quy ñịnh

nguyên tắc xây dựng mức giá khi cần thiết, ñó là: phải căn cứ vào giá của các loại ñất liền kề ñã quyết ñịnh; khung giá các loại ñất Chính phủ quy ñịnh và căn

cứ vào các quy ñịnh về phân vùng, phân loại ñường phố, loại vị trí ñất ñể quy ñịnh mức giá ñất cho phù hợp

Khung giá ñất ở ñô thị ñược phân loại theo 6 loại ñô thị, từ ñô thị loại ñặc biệt ñến ñô thị loại 5 ñược thể hiện qua bảng 1.1

Bảng 1.1: Khung giá ñất ở tại ñô thị

c Quy ñịnh nguyên tắc, thẩm quyền ban hành và ñiều chỉnh bảng giá ñất

- Về nguyên tắc xây dựng bảng giá ñất:

Ngoài các nguyên tắc ñịnh giá ñất nêu tại ñiểm 2 của mục này, khung pháp luật về ñịnh giá ñất còn quy ñịnh một số nguyên tắc khi xây dựng bảng giá ñất tại ñịa phương, cụ thể như sau:

+ ðất quy ñịnh trong bảng giá ñất thuộc loại nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy ñịnh ñối với loại ñất ñó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ñược quyết ñịnh giá các loại ñất cụ thể trong giới hạn cao hơn không quá 20% so với mức giá tối ña và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ñất

cùng loại do Chính phủ quy ñịnh (ñiểm 2 khoản 5 ðiều 1 Nghị ñịnh số

123/2007/Nð-CP)

Trường hợp cá biệt tại các vùng sâu, vùng xa, vùng có ñiều kiện kinh tế,

xã hội khó khăn, ñiều kiện hạ tầng yếu kém, khi giá chuyển nhượng quyền sử