kế toán hoạt động liên doanh và đầu tư bất động sản

Nội dung của chương• Kế toán hoạt động liên doanh: – Hoạt động liên doanh đồng kiểm soát – Tài sản đồng kiểm soát – Cơ sở kinh doanh đồng kiểm soát • Kế toán hoạt động đầu tư bất động sả

Chương 2:KẾ TOÁN HOẠT ĐỘNG 2:KẾ TOÁN HOẠT ĐỘNG LIÊN DOANH VÀ ĐẦU TƯ BẤT

ĐỘNG SẢN ĐỘNG SẢN

Nội dung của chương

• Kế toán hoạt động liên doanh:

– Hoạt động liên doanh đồng kiểm soát

– Tài sản đồng kiểm soát

– Cơ sở kinh doanh đồng kiểm soát

• Kế toán hoạt động đầu tư bất động sản:

– Bất động sản đầu tư

– Kế toán bất động sản đầu tư

• Trình bày thông tin trong báo cáo tài chính

Hoạt động liên doanh

• Liên doanh: Hợp đồng được thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên

– Để cùng thực hiện hợp đồng kinh tế

– Được các bên đồng kiểm soát

• Hợp đồng liên doanh cần thể hiện các nội dung sau:

– Hình thức hoạt động, thời gian hoạt động và nghĩa vụ báocáo của các bên góp vốn liên doanh;

– Việc chỉ định Ban quản lý hoạt động kinh tế của liên doanh

và quyền biểu quyết của các bên góp vốn liên doanh;

– Phần vốn góp của các bên góp vốn liên doanh; và

– Việc phân chia sản phẩm, thu nhập, chi phí hoặc kết quảcủa liên doanh cho các bên góp vốn liên doanh

Các hình thức liên doanh

• Hoạt động kinh doanh đồng kiểm soát: sử dụng tài sản và

nguồn lực của các bên góp vốn LD mà không thành lập cơ sở

Các hình thức liên doanh

• Tài sản đồng kiểm soát: Đồng kiểm soát TS để khai thác hoặc sửdụng nhằm mang lại lợi ích kinh tế cho các LD mà không thànhlập cơ sở KD mới

• Cơ sở KD đồng kiểm soát: Các bên góp vốn thành lập một cơ sở

KD mới

– Tự chịu trách nhiệm kiểm soát tài sản, các khoản nợ phải trả, thu nhập và chi phí phát sinh tại đơn vị mình

– Sử dụng tên của liên doanh trong các hợp đồng, giao dịch

kinh tế và huy động nguồn lực tài chính

– Mỗi bên góp vốn liên doanh có quyền được hưởng một phầnkết quả hoạt động của cơ sở kinh doanh hoặc được chia sảnphẩm của liên doanh theo thỏa thuận của hợp đồng liên

doanh

hoạt động đầu tư tài chính

Kế toán hoạt động LD đồng kiểm soát.

• Mỗi bên góp vốn liên doanh phải phản ánh:

– Tài sản do bên góp vốn liên doanh kiểm soát và các khoản

nợ phải trả mà họ phải gánh chịu;

– Chi phí phải gánh chịu và doanh thu được chia từ việc bánhàng hoặc cung cấp dịch vụ của liên doanh

• Không lập sổ kế toán và báo cáo kế toán riêng

Kế toán hoạt động LD đồng kiểm soát.

• Kế toán chi phí phát sinh:

TK 632

Nhập kho sản phẩm

Xuất bán

(*) tại bên nhận chi phí căn cứ vào ND chi phí ghi

nhận vào các TK chi phí có liên quan và theo dõi

khoản phải trả

Kế toán hoạt động LD đồng kiểm soát.

• Kế toán doanh thu tại bên thực hiện bán sản phẩm:

TK 111, 112

Phần thuế được giảm trừ khi nhận được hóa đơn do đối tác cung

cấp Thanh toán tiền

(*) Ghi nhận giá vốn

Kế toán hoạt động LD đồng kiểm soát.

• Kế toán doanh thu tại bên không trực tiếp bán sản phẩm:

– Xác định phần doanh thu tương ứng được hưởng:

Nợ TK 1388

Có TK 511

Có TK 3331– Khi nhận tiền do bên kia thanh toán:

Nợ TK 111, 112

Có TK 1388– Xác định giá vốn tương ứng với phần doanh thu đượchưởng

Kế toán hoạt động LD đồng kiểm soát.

• Nếu hợp đồng liên doanh thực hiện việc chia lợi nhuận:

– Bên thực hiện hợp đồng:

• Kết chuyển DT, chi phí xác định kết quả

• Căn cứ vào hợp đồng liên doanh xác định số lợi nhuậnđược chia cho bên còn lại:

– Nếu có lãi: Nợ TK 421/Có TK 3388– Nễu lỗ: Nợ TK 338/Có TK 421

– Bên không thực hiện hợp đồng:

• Căn cứ vào giấy báo chia lợi nhuận: doanh thu hoạtđộng tài chính: Nợ TK 138/Có TK 515

• Khi nhận được tiền: Nợ TK 111, 112/ Có TK 138

Kế toán hoạt động LD đồng kiểm soát.

• Ví dụ: Công ty A ký kết hợp đồng liên doanh đồng kiểm soát với công ty

B, theo đó: công ty A làm nhiệm vụ ký kết hợp đồng bán hàng với đối tác, công ty B thực hiện, cung cấp, vận chuyển, lắp ráp thiết bị cho khách hàng Theo qui định doanh thu được phân chia theo tỉ lệ 20:80 cho công ty A và

B (đvt: 1000đ)

– Doanh thu chưa thuế: 400000, thuế 10%

– Chi phí phát sinh tại A: 90 000.

– Chi phí phát sinh tại B: 275 000 Trong đó: 75 000 chi phí phát sinh chung được phân chia theo tỷ lệ doanh thu.

• Công việc đã hoàn thành Công ty A thanh lý hợp đồng với đối tác và

chuyển khoản thanh toán cho công ty B

• Yêu cầu: xác định doanh thu, giá vốn của các bên Định khoản.

Kế toán HĐLD dưới hình thức đồng kiểm

soát TS

• Thiết lập hệ thống sổ kế toán chi tiết để theo dõi:

– Phần vốn góp vào tài sản đồng kiểm soát, được phân loại theo tính chất của tài sản;

– Các khoản nợ phải trả phát sinh riêng của mỗi bên góp vốn liên doanh;

– Phần nợ phải trả phát sinh chung phải gánh chịu cùng với các bên góp vốn liên doanh khác từ hoạt động của liên doanh;

– Các khoản thu nhập từ việc bán hoặc sử dụng phần sản phẩm được chia từ liên doanh cùng với phần chi phí phát sinh được phân chia từ hoạt động của liên doanh;

– Các khoản chi phí phát sinh liên quan đến việc góp vốn liên doanh.

• Theo dõi trên cùng hệ thống sổ kế toán của đơn vị

• Ghi nhận doanh thu, chi phí giống trường hợp hoạt động liêndoanh đồng kiểm soát

Kế toán HĐLD dưới hình thức cơ sở KD đồng kiểm soát.

• Đặc điểm kế toán của hoạt động góp vốn LD đồng kiểm soát:

– Thành lập cơ sở kinh doanh mới
tổ chức kế toán riêng.– Hoạt động tài chính
vốn góp khoản đầu tư tài chính
phương pháp giá gốc

– Phân phối lợi nhuận

• Tài khoản sử dụng: TK 222 _ Vốn góp liên doanh

Kế toán HĐLD dưới hình thức cơ sở KD đồng kiểm soát.

• Kế toán các nghiệp vụ góp vốn:

– Phản ánh theo giá trị vốn góp được các bên thống nhất

đánh giá: Nợ TK 222/ Có TK liên quan

– Góp vốn bằng vật tư, hàng hóa, TSCĐ khi có phát sinh

chênh lệch giữa giá trị ghi sổ kế toán và giá trị đánh giá:

• Giá trị ghi sổ > giá trị đánh giá: chênh lệch được ghităng Thu nhập khác (TK 711)

• Giá trị ghi sổ < Giá trị đánh giá: chênh lệch được ghităng chi phí khác (TK 811)

Kế toán HĐLD dưới hình thức cơ sở KD đồng kiểm soát.

Kế toán HĐLD dưới hình thức cơ sở KD đồng kiểm soát.

• Kế toán thu hồi/chuyển nhượng vốn góp:

Nợ TK 111, 112, 15X, 21X: Giá trị đánh giá

Nợ TK 635: Giá trị đánh giá < Giá trị vốn góp

Có TK 222: Giá trị vốn góp

Có TK 515: Giá trị đánh giá > Giá trị vốn góp

• Kế toán chi phí hoạt động liên doanh phát sinh ở các bên: theodõi như chi phí tài chính

• Kế toán lợi nhuận được chia từ liên doanh: doanh thu tài

chính Nếu liên doanh thua lỗ
chi phí tài chính

Kế toán HĐLD dưới hình thức cơ sở KD đồng kiểm soát.

• Ví dụ: Công ty A và B thỏa thuận góp vốn để thành lập cơ sởkinh doanh đồng kiểm soát, theo đó: Công ty A góp vốn liêndoanh như sau (đvt: 1000đ)

– Tiền gửi ngân hàng: 120 000

– Vật tư: 300 000 ( giá trị ghi sổ: 300 000)

– Quyền sử dụng đất: 700 000 (Giá trị ghi sổ: 500 000)

• Cuối năm N, liên doanh thông báo lợi nhuận được chia cho A:

300 000 trong đó: 100 000 dùng để mua hàng hóa từ liên

doanh, phần còn lại bổ sung vốn góp Chi phí cho hoạt độngliên doanh: 30 000

• Do thiếu vốn nên Công ty A thực hiện chuyển nhượng số vốngóp cho bên thứ 3 với giá 2 000 000

Bất động sản đầu tư

• Bất động sản đầu tư:

– Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính.

– Nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng

giá mà không phải để:

giá mà không phải để:

• Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc:

• Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

Một TS được sử dụng cho cùng 2 mục đích (chờ tăng giá đểbán/ cho thuê và mục đích kinh doanh)
xử lý????

Bất động sản chưa rõ mục đích sử dụng????

Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

• Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏamãn đồng thời hai điều kiện sau:

– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và

– Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác địnhmột cách đáng tin cậy

– Nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờtăng giá

Giá trị của bất động sản đầu tư

• Nguyên giá BĐS đầu tư: áp dụng nguyên tắc giá gốc

– Mua ngoài: Giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đếnviệc mua BĐS đầu tư

– Hình thành qua XDCB: giá thành thực tế và các chi phí liênquan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc xây

dựng

– Mua trả góp: giá mua trả tiền ngay

• Giá trị hao mòn: dựa theo BĐS sở hữu cùng loại để xác địnhthời gian và nguyên tắc tính khấu hao

• Giá trị còn lại = Nguyên giá – Hao mòn lũy kế

• Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
chi phí hoạt độngkinh doanh của kỳ trừ khi có thể làm tăng lợi ích kinh tế củaBĐS

Kế toán BĐS đầu tư

• Tài khoản sử dụng:

– TK 217 – Bất động sản đầu tư

– TK 2147 – Khấu hao BĐS đầu tư– TK 1567 – Hàng hóa BĐS đầu tư– TK 5117 – Doanh thu BĐS đầu tư

Kế toán BĐS đầu tư

TK 241

Hình thành qua đầu tư XDCB

TK 211, 213

Chuyển TSCĐ thành BĐS đầu tư (*)

TK 1567

HTK chuyển thành BĐS đầu tư

(*) Thực hiện chuyển đổi từ KH của TSCĐ hữu hình/vô hình thành

KH của BĐS đầu tư

Kế toán BĐS đầu tư

• Chuyển đổi hàng tồn kho, TSCĐ thành bất động sản đầu tư vàngược lại:

– BĐS đầu tư chuyển sang BĐS chủ sở hữu sử dụng khi CSH bắt đầu sử dụng tài sản này;

– BĐS đầu tư chuyển sang HTK khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;

– BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển sang BĐS đầu tư khi chủ

Chú ý:

• Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư

mà không có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho

Kế toán BĐS đầu tư

• Ví dụ: Đầu năm N, công ty Hưng phát triển khai kế hoạch xâydựng một cao ốc làm văn phòng cho thuê Công ty quyết địnhchuyển một khu đất đang sử dụng có giá trị 50tr sang để xâydựng cao ốc Cuối tháng 3 năm N, toàn bộ cao ốc đã hoàn

thành với tổng chi phí:

– Giá trị vật liệu xuất dùng: 8tr

– Tổng các phiếu chi: trả nhân công 1.5tr, chi khác 0.3tr

– Thanh toán cho các công ty nhận thầu bằng CK: 2tr giá

chưa thuế, thuế 10%

Yêu cầu: Xác định giá trị BĐS đầu tư, định khoản

Kế toán BĐS đầu tư

• Kế toán cho thuê BĐS đầu tư –Doanh thu

• Kế toán cho thuê BĐS đầu tư –Chi phí

(*) Chi phí: sữa chữa,

nâng cấp, cải tạo, CP phát

sinh trong quá trình cho

thuê…

Kế toán BĐS đầu tư

• Kế toán bán, thanh lý BĐS đầu tư

– Doanh thu ghi tăng Doanh thu BĐS đầu tư: Có TK 5117 Nếu bán trả chậm ghi nhận phần lãi TK 3387

– Giá vốn: ghi tăng TK 632 phần giá trị còn lại của TS

– Chi phí liên quan đến việc bán BĐS đầu tư ghi tăng TK 632

• Chuyển đổi BĐS thành hàng tồn kho:

– Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp BĐS để bán:

– Chi phí sửa chữa, nâng cấp để bán BĐS tập hợp trên

TK154, khi hoàn thành ghi tăng giá trị hàng hóa BĐS đầutư

• Chuyển đổi BĐS thành TSCĐ:

– Ghi tăng TSCĐ theo nguyên giá BĐS đầu tư

– Chuyển đổi khấu hao

Trình bày thông tin trên BCTC

• Các thông tin cần trình bày:

– Phương pháp khấu hao sử dụng

– Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao

sử dụng

– Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ

– Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông

thường

– Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản

– Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư

– Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư

Trình bày thông tin trên BCTC

– Các thông tin bổ sung:

• Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và tăng do vốn hoá nhữngchi phí sau ghi nhận ban đầu;

• Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng do sáp nhập doanhnghiệp;

• Nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý;

• Nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất độngsản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho và ngược lại.– Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúcniên độ kế toán, lập báo cáo tài chính

Questions?