Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số dự án trên địa bàn phường Lĩnh Nam quận Hoàng Mai TP Hà Nội

Trên địa bàn quận Hoàng Mai trong những năm vừa qua đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN HOÀNG HÀ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG , HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LĨNH NAM - QUẬN HOÀNG MAI – TP HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu trung thực, kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa được công bố trong bất kì công trình khoa học nào khác Các thông tin trích dẫn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng Hà

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cán bộ ủy ban nhân dân phường Lĩnh Nam Xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng Hà

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ix

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3

1.1.2 Đặc của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 6

1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 8

1.2 Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Chính sách bồi thường của Hàn Quốc 10

1.2.2 Chính sách bồi thường của Trung Quốc 11

1.2.3 Chính sách bồi thường của Nhật Bản 12

1.2.4 Quy định bồi thường của các tổ chức tài trợ (ADB, WB) 13

1.3 Cơ sở thực tiễn và tính pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 14

1.3.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước về bồi hường, hỗ trợ và tái định cư 14

1.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam 25

1.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 32

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Đối tượng nghiên cứu 34

2.2 Phạm vi nghiên cứu: 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 34

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Lĩnh Nam 34

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Lĩnh Nam 34

2.3.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn phường Lĩnh Nam 34

2.3.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn phường Lĩnh Nam 35

2.3.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong thời gian tới 35

2.4 Phương pháp nghiên cứu 35

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 35

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35

2.4.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn 35

2.4.4 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu 36

Chương 3 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 37

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Lĩnh Nam 37

3.1.1 Vị trí địa lý 37

3.1.2 Đặc điểm địa hình địa chất 38

3.1.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết 38

3.1.4 Đặc điểm thuỷ văn 39

3.1.5 Các nguồn tài nguyên 39

3.1.6 Thực trạng cảnh quan, môi trường 40

3.1.7 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 41

3.1.8 Tình hình kinh tế - xã hội 42

3.1.9 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 45

3.2 Thực trạng công tác quản lý đất đại trên địa bàn phường Lĩnh Nam 46

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Lĩnh Nam năm 2013 46

3.2.2 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường Lĩnh Nam 48

3.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn phường Lĩnh Nam 50

3.3.1 Các văn bản pháp quy 50

3.3.2 Công tác tổ chức thực hiện 52

3.4 Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi 58

3.4.1 Khái quát về 02 dự án nghiên cứu 58

3.4.2 Đối tượng và điều kiện được bồi thường 61

3.4.3 Bồi thường về đất và các tài sản trên đất 63

3.4.4 Chính sách hỗ trợ 65

3.4.5 Tái định cư 69

3.4.6 Kết quả thực hiện tại 2 dự án 70

3.4.7 Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn phường Lĩnh Nam thông qua 2 dự án 71

3.4.8 Đánh giá chung 74

3.5 Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 76

3.5.1 Giải pháp về chính sách và thực hiện chính sách 76

3.5.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện và trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ 77

3.5.3 Giải pháp về cơ chế bồi thường 77

3.5.4 Giải pháp về cơ chế hỗ trợ 78

3.5.5 Các giải pháp khác 78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

1 Kết luận 80

2 Kiến nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG

Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế phường Lĩnh Nam giai đoạn 2009 -2013 46 Bảng 3.2 Diện tích, cơ cấu các loại đất phường Lĩnh Nam (2011-2013) 47 Bảng 3.3: Bảng tổng hợp ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc

xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường tại 02 dự án 62 Bảng 3.4: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định giá

bồi thường đất và tài sản trên đất tại dự án 64 Bảng 3.5: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án nghiên cứu 67 Bảng 3.6: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các

chính sách hỗ trợ 68 Bảng 3.7: Ý kiến của người có đất bị thu hồi được TĐC ở khu TĐC X4 70

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

STT TÊN BIỂU ĐỒ TRANG

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu các loại đất phường Lĩnh Nam 2013 37Biểu đồ 3.2 Cơ cấu kinh tế của phường Lĩnh Nam giai đoạn 2009-2013 46

`

MTTQ Mặt trận tổ quốc QSDĐ Quyền sử dụng đất

UBND Ủy ban nhân dân

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai là thành phần không thể thiếu để thúc đẩy các hoạt động sản xuất của đời sống kinh tế xã hội, nên chúng ta đang phải tìm mọi cách để đặt ra các thể chế pháp luật về đất đai, đặc biệt là sự ra đời của Luật đất đai và những văn bản pháp luật có liên quan để việc quản lý và sử dụng đất đai được diễn ra một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

Cùng với sự hội nhập của khu vực đặc biệt là việc phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng Xã hội chủ nghĩa Trong những năm qua công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được coi trọng và Nhà nước luôn coi việc quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề trọng tâm

để phát triển đất nước, cho nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai bước đầu đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái

Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư (TĐC) là vấn đề Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi

Quận Hoàng Mai là một quận mới thành lập của thành phố Hà Nội nằm

ở phía Tây của thành phố, có đường vành đai 3 chay qua hướng theo đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và có nhiều trục đường quốc lộ đi qua, có nhiều điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư trong và ngoài nước để thực hiện công cuộc công nghiệp hóa – hiện đại hóa (CNH-HĐH) của địa phương

Trên địa bàn quận Hoàng Mai trong những năm vừa qua đã có nhiều

“điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian

Từ thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ, có những đề xuất để sửa đổi, bổ

sung chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết

Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị

Lam Trà chúng tôi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư ở một số dự án trên địa bàn phường Lĩnh Nam - quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội”

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn phường Lĩnh Nam - quận Hoàng Mai

- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến đời sống của người dân truong khu vực thu hồi đất

- Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và rút ra những bài học kinh nghiệm trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với mong muốn góp phần triển khai các dự án một cách hiệu quả, ổn định đời sống người dân và phát triển kinh tế ở địa phương

3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở các dự án trên địa bàn phường Lĩnh Nam - quận Hoàng Mai

- Các giải pháp phải phù hợp, có tính khả thi cao

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.1 Khái niệm

a Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998)

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Trong đó, giá trị quyền sự dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản

6, Điều 4, Luật đất đai năm 2003)

c Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau;

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Điều 4, Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB

1.1.1.2 Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

a Bồi thường về đất đai

Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Khoản 2, Điều 42, Luật đất đai năm 2003)

Khi giao đất mới ở khu tái định cư, nếu giá trị đất khu tái định cư nhỏ hơn thì được nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị đất khu tái định cư lớn hơn thì

bù tiền chênh lệch trừ trường hợp hộ nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà giá trị nhỏ hơn một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó Trường hợp đất nông nghiệp vượt hạn mức không được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, chứng nhận, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích, đất nhận giao khoán được bồi thường chi phí đầu tư còn lại (Điều 14; Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

b Bồi thường về hoa màu

Bồi thường cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời điểm thu hồi

Đối với cây lâu năm nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường bằng giá trị hiện có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể

di chuyển thì bồi thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng lại (Điều 24, Nghị định 197/2004/NĐ- CP)

Đối với vật nuôi, đến thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa đến kỳ thu hoạch được bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển được thì bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Điều 24, Nghị định 197/2004/NĐ- CP)

c Bồi thường công trình trên đất

Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Điều 24, Nghị định 69/2009/NĐ- CP)

d Hỗ trợ ổn định đời sống

Hỗ trợ ổn định đời sống bằng lương thực đối với các hộ gia đình bị thu hồi từ 30% đến 70% đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải chuyển đến các địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn hoặc có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng

Đối với các hộ bị thu hồi trên 70% đất nông nghiệp đang sử dụng thì

được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến địa bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối

đa là 36 tháng

Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30

kg gạo trong thời gian một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương (Khoản 1, Điều 20, Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

e Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

Đối với hộ chuyển đổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường đất bị thu hồi bằng tiền còn được hỗ trợ từ 1 , 5 - 5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá định mức giao đất nông nghiệp tại địa phương) hoặc 1 suất đất ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất đất kinh doanh phi nông nghiệp Nếu có nhu cầu đào tạo được miễn phí đào tạo một khoá học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động (Điều 22, Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

f Hỗ trợ khác

Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất (Khoản 1, Điều 23, Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

1.1.2 Đặc của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội nó thể hiện khác nhau đối với một dự án Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các đặc điểm sau (Phạm Phương Nam, 2011): `

a Tính đa dạng thể hiện:

Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư

cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

b Tính phức tạp:

Đất đai là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống

KT-XH đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng

họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn Bởi vậy, để đảm bảo đời sống dân cư cần thiết phải thực hiện tốt việc hỗ trợ, chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân

- Đối với đất ở phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc với chế độ quản lý khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép

+ Thiếu quỹ đất để xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân

+ Ở một số vùng, người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám sát vào các trục đường giao thông, nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.3.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã

ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001 và 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH đất nước Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức của người dân và kể cả bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng

ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2007)

1.1.3.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp Luật Đất đai 2003 thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55):

- Do UBND các Tỉnh, Thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do đấu giá quyến sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh

tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một phương pháp

truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan

hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường

1.2 Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới

1.2.1 Chính sách bồi thường của Hàn Quốc

Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước quyết định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu Diện tích đất

dự án do Nhà nước quyết định trưng mua thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất Việc bồi thường khi Nhà nước trưng mua đất thực hiện theo Luật

trưng mua Chính sách bồi thường bao gồm bồi thường đất và tài sản gắn với đất, hỗ trợ tạm cư nếu thu hồi đất liên quan đến nhà ở, hỗ trợ thiệt hại thu nhập do bị thu hồi đất Giá đất bồi thường được xác định theo cơ chế thị trường do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá thực hiện; tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường thực hiện hiệp thương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất trên cơ sở giá đất và tài sản do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác định Trường hợp chỉ hiệp thương được với đại bộ phận chủ sở hữu đất (trên 85%) thì phần diện tích đất còn lại Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi

Hàn Quốc cũng đạt nhiều thành tựu từ việc phát triển quỹ đất Việc thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch phục vụ dự án khu đô thị, khu công nghiệp

và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng của quốc gia, do Tổng Công ty Phát triển đất Hàn Quốc thực hiện Tổng Công ty Phát triển đất Hàn Quốc

là doanh nghiệp nhà nước hạch toán độc lập, trực thuộc Bộ Đất đai, Giao thông và Biển Hàn Quốc Tổng Công ty Phát triển đất Hàn Quốc có nhiệm vụ thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch,

tổ chức đấu giá chọn nhà đầu tư sử dụng đất thực hiện dự án, thực hiện thông tin về đất đai Nguồn vốn từ phát triển đất đai của Tổng Công ty năm

1975 là 28 triệu USD, năm 2009 đã đạt con số rất ấn tượng là 33,3 tỉ USD.(

Bộ Tài Nguyên và Môi Trường,2012)

1.2.2 Chính sách bồi thường của Trung Quốc

Ở Trung Quốc đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và

sở hữu tập thể Đất đai thuộc khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước Đất đai thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao động Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm

1998, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người dân đang sử dụng vào mục đích công cộng, lơi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường

và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viên ) và chính

quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất Quốc

vụ viên có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên và 70ha trở lên với các loại đất khác Dưới mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi bị thu hồi sẽ được chuyển từ sở hữu tập thể sang sở hữu Nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,

người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm cả các khoản

lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho

người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ

Về công tác tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản

lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc giải tỏa mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó,thường là cácđơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi

đất thực hiện các dự án ( Đào Trung Chính, 2010 )

1.2.3 Chính sách bồi thường của Nhật Bản

Luật trưng dụng đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên, đê điều, hồ chứa nước, cảng biển Khuyến khích mọi trường hợp sử dụng đất, kể cả trường hợp thuộc

diện trưng dụng đất thực hiện chuyển đổi đất đai tự nguyện qua việc giao dịch đất đai thông thường Nhà nước sẽ quay trở lại biện pháp trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và phải được người có thẩm quyền cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết

Trình tự trưng dụng qua các bước: Xin phép trưng dụng; Đăng ký đất đai và công trình trong diện trưng dụng; Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận; Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; Ra quyết định trưng dụng; Hoàn tất trưng dụng

Việc bồi thường thực hiện bằng tiền Mức bồi thường tính toán tại thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc ra quyết định trưng dụng Nội dung bồi thường gồm: Bồi thường thiệt hại tài sản theo giá thị trường; Bồi thường thiệt hại thông thường khác

do nguyên nhân trưng dụng; Bồi thường thiệt hại do phải sống tách rời cộng đồng ban đầu; Bồi thường thiệt hại do phải chuyển nghề; Bồi thường thiệt hại do môi trường kém đi như tiếng ồn, khí thải, nước thải

(Đào Trung Chính, 2010)

1.2.4 Quy định bồi thường của các tổ chức tài trợ (ADB, WB)

Theo Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

và các tổ chức phi chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia phải đồng thời đảm bảo những lợi ích của người bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất đến đời sống người dân và có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo cho người

bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống Để thực hiện được phương châm đó,khi thực hiện tài trợ vào Việt Nam, WB và ADB đã đàm phán với Chính phủ Việt Nam để ban hành khung chính sách riêng cho các dự án với một số chính sách chủ yếu sau:

- Theo WB và ADB thì thiếu chứng thư hợp pháp vè đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng với các đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần Ở nước ta trước kia chỉ bồi thường cho những người có chúng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã mở rộng hơn khai niệm hợp pháp, đồng thời có quy định rõ các trường hợp không được bồi thường về đất nếu xét thất không cần hỗ trợ thì UBND cấp Tỉnh ra quyết định đối với từng trường hợp có thể

- Theo chính sách của WB và ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành trước khi tiến hành công trình xây dựng Trước khi thực hiện thu hồi đất, chính quyền không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ,tái định cư của

dự án cho các hộ dân mà còn phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trongg suốt quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC

- Việc giám sát nội bộ,cơ quan thực hiện dự án phải do một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập là phải kiểm tra xem các hoạt động TĐC có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những

vướng mắc nảy sinh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 )

1.3 Cơ sở thực tiễn và tính pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1.3.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước về bồi hường, hỗ trợ và tái định cư

1.3.1.1 Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường,

GPMB qua những điều 17, 18, 23 (Quốc hội, 1992)

+ Điều 17: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng

đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước

đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”

+ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn

định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp

lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo

quy định của pháp luật”

+ Điều 23: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu

hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng

do luật định”

1.3.1.2 Các quy định về về bồi hường, hỗ trợ, tái định cư tại Luật đất đai 2003

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá

IX đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước Nghị quyết này là định hướng rất quan trọng để Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật Đất đai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được nhận bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Điều 4

Luật Đất đai xác định rõ: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành

chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” và

định nghĩa “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá

trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”

(Quốc hội, 2003) Tuy nhiên điều này chưa nói rõ về thu hồi đất của các cá nhân, đồng thời cũng chưa phân loại rõ các đối tượng bị thu hồi đất khác nhau

vì đối với mỗi đối tượng bị thu hồi đất khác nhau thì ảnh hưởng đối với đời sống của hộ đó lại khác nhau

Các trường hợp thu hồi đất của người dân cũng được quy định rõ trong Điều 38 và Điều 40 của Luật Theo đó Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Trong Luật cũng đã giải thích rõ về mục đích phát triển kinh tế

là trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Như vậy khái niệm phát triển kinh tế còn khá mơ hồ nên chính quyền các tỉnh đã thu hồi đất nông nghiệp ồ ạt để xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp

mà không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đã dẫn đến nhiều khu, cụm công nghiệp không được lấp đầy, nhiều dự án treo, đất bỏ hoang hoá nhiều năm

Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định về việc bồi thường và tái định

cư cho người bị thu hồi đất, theo đó những hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường Đồng thời người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Các dự án trước khi thu hồi đất phải lập và thực hiện các dự án tái định cư để bồi thường cho người bị thu hồi đất

ở phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự

án và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Giá đất bồi thường được hình thành theo 3 trường hợp sau:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định phải sát với giá trị trường, được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên thực tế giá đền bù đất thường được áp dụng theo khung giá đền bù của tỉnh, dựa vào khung giá đất của Chính phủ

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật Đất đai 2003

đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời

có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

1.3.1.3 Các quy định tại Bộ Luật dân sự 2005

Luật dân sự 2005 được Quốc Hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/06/2005 và có hiệu lực ngày 1/1/2006 Các quy định về thu hồi và đền bù quy định trong Bộ Luật này được quy định ở chương XV về Bảo vệ quyền sở hữu Cụ thể ở các điều:

Điều 255: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại” Đây là quyền lợi của người sở hữu quyền sử dụng đất, tuy nhiên với việc thu hồi đất hầu hết là quyết định của UBND Tỉnh và theo đúng luật Đất đai năm 2003 do đó người dân không biết khiếu kiện như thế nào

Điều 260: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình bồi thường thiệt hại” Tương tự như điều 255, khi thu hồi đất của hộ nông dân, chính quyền Tỉnh đã áp giá đền bù theo khung giá quy định của Tỉnh, người dân nhận tiền bồi thường theo đúng quy định của Nhà nước nên người dân không biết khiếu kiện ở đâu Vấn đề chính của cả 2 điều luật này là khi Tỉnh

ký quyết định thu hồi rồi người dân mới kiện, khi quyết định đã ký thi hoàn toàn tuân theo quy định của pháp luật Quyền sở hữu về đất đai và quyền đòi

đòi bồi thường nên được thể hiện trong bước lấy ý kiến của người dân về việc thu hồi, tuy nhiên sự tham gia của người dân vào khâu này còn hạn chế

1.3.1.4 Nghị định 197/2004/NĐ – CP

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đây là Nghị định thay thế cho Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, khi mà nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích kinh tế, quốc phòng, an ninh, mục đích công cộng ngày càng nhiều Vì vậy, việc bồi thường cho người bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho dự án là công việc thường xuyên, lâu dài trong thời kỳ CNH-HĐH hiện nay Nghị định này đã quy định chi tiết hơn, đầy đủ hơn và toàn diện hơn, tiến bộ hơn và hợp lý hơn Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998, phù hợp với những nội dung thay đổi của Luật đất đai 2003 thể hiện

- Về phạm vi điều chỉnh (Chính phủ, 2004):

+ Ngoài trường hợp bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

sự dụng vào mục đích Quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích kinh tế thì còn nêu thêm trường hợp bồi thường, hỗ trợ và TĐC đối với các dự án sự dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển kinh tế chính thức (ODA) + Các trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị định Cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn cho nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ Khi nhà nước thu hồi đất không thuộc phạm vi quy định của Nghị định

- Về đối tượng áp dụng:

+ Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sự dụng đất bị nhà nước thu hồi đất

+ Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi Người có đất, tài sản thuộc pham vi thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích

đã quy định mà tự nguyện biếu, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước

- Về chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

+ Nhà nước tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng quy định cho các trường hợp:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sự dụng đất

Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

+ Quy định về chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Về bồi thường đất:

+ Về nguyên tắc bồi thường: Quy định thêm về trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ; Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; Trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường

+ Về điều kiện để được bồi thường đất:

Mở rộng hơn các trường hợp không có chứng thư pháp lý nhưng vẫn được bồi thường

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

Tổ chức sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

+ Về giá đất:

Giá để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi do UBND tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Quy định thêm về giá đất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm Quy định về chi phí đầu tư vào đất còn lại

+ Về bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghệp:

Tại Điều 10 có quy định về đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư Ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ từ 20% - 50% mức bồi thường đất ở liền kề

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhân giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ( Không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi đất Điểm mới cần lưu ý là ở Nghị định này, tại Điều 15 quy định bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất; tại Điều 16 quy định bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn

- Về bồi thường tài sản:

+ Nguyên tắc bồi thường: Quy định rõ những trường hợp được bồi thường, hỗ trợ và những trường hợp không được bồi thường

+ Mức bồi thường:

Tài sản bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình nhưng tổng mức bồi thường tối đa không được hơn 100% giá trị của nhà, công trình xây dựng mới

Tại Khoản 2 Điều 20 xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình có quy định về nhà, công trình khác không được cấp giấy

phép xây dựng thì tùy theo mức độ, tính chất hợp pháp của đất, nhà và công trình được bồi thường và hỗ trợ

Tại Điều 21 quy định người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư, trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê

Tại Điều 26 quy định bồi thường cho người lao động do ngừng việc

- Về chính sách hỗ trợ:

+ Hỗ trợ di chuyển: Quy định thêm về trường hợp bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (Bố trí vào khu tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hỗ trợ tiền thuê nhà ở

+ Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất: Quy định thêm trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh

+ Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thu hồi trên 80% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động, mức hỗ trợ và số lao động do UBND tỉnh quy định phù hợp với thực tế của địa phương

+ Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước

+ Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Về tái định cư:

+ Bố trí tái định cư:

Hộ gia đình bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở được thông báo về dự kiến phương án bố trí tái định cư và phương án này được niêm yết công khai trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án

Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thỏa thuận công khai về dự kiến bố trí

+ Về điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư có quy định thêm là khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

+ Tại Nghị định này có thêm những quy định mới về tái định cư, cụ thể: Tại Điều 36 quy định các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư Tại Điều 37 quy định quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở Tại Điều 38 quy định tái định cư đối với dự án đặc biệt

mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư

- Về tổ chức thực hiện:

+ Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất + Nêu trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Nêu rõ trách nhiệm của UBND các cấp của các sở, ban, ngành cấp tỉnh; của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định

cư của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên

và Môi trường

+ Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

+ Nêu chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư + Khiếu nại và giải quyết khiếu nại

+ Đặc biệt tại Điều 42 của Nghị định này có quy định sự thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ giữa người được giao đất, thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất với người bị thu hồi đất, Nhà nước không tổ chức thực hiện bồi thường,

hỗ trợ

1.3.1.5 Nghị định 84/NĐ - CP

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực

hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất Đây là Nghị định bổ sung cho Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về các mặt còn thiếu sót nhằm tăng tính phù hợp trong điều kiện thực tế nước ta đang bắt đầu thời kỳ hội nhập với nề kinh tế khu vực và khẩn trương bước vào thời kỳ CNH-HĐH hiện nay Nghị định này đã quy định bổ sung thêm một số điều về thu hồi đất, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất so với Nghị định 197/2004/NĐ-CP, thể hiện như sau:

- Về phạm vi điều chỉnh:

Ngoài các trường hợp thu hồi đất nêu trong Nghị định

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì Nghị định 84/2007/NĐ-197/2004/NĐ-CP còn nêu thêm một số trường hợp về:

Thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất;

Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

- Về thu hồi đất:

+ Quy định về các trường hợp thu hồi đất cụ thể trong các Điều từ 33 đến Điều 40;

+ Quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng được đảm bảo tại Điều 41

- Về bồi thường, hỗ trợ: Từ Điều 43 đến Điều 48 Nghị định nêu rõ các trường hợp được bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất

- Trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nghị định đã quy định cụ thể, chi tiết về trình tự thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Trong Nghị định đã quy định bổ sung mới về lập phương án bồi thường, lập hồ sơ thu hồi đất trong đó phải lập phương án tổng thể về bồi thường, sau đó đến phương án chi tiết, quy định thẩm quyền, thời hạn giải quyết từng công việc, trình tự các bước lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC

Nghị định cũng quy định rõ hơn việc tham gia của Nhà nước khi nhà đầu tư thoả thuận với người bị thu hồi đất; quy định rõ diện tích bồi thường trong trường hợp diện tích đo đạc chênh lệch so với diện tích trên giấy tờ về quyền sử dụng đất Ngoài ra Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có điểm mới là quy định về việc giao đất

ở để làm dịch vụ cho các người bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp nhưng không được bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng Giá đất ở được giao bằng giá loại đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư nhưng không cao hơn giá đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất đã được UBND cấp tỉnh quy định và công bố

1.3.1.5 Nghị định 69/2009/NĐ - CP

Tháng 08 năm 2009 Chính phủ ra Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư Nghị định này quy định bổ sung cho các Nghị định

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định 84/2007/NĐ-197/2004/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về các mặt còn thiếu sót, hạn chế nhằm hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giúp cho hệ thống này ngày càng phù hợp với thực tế Cụ thể Nghị định này có

quy định bổ sung một số nội dung sau:

- Về phạm vi điều chỉnh: Nghị định 69/2009/NĐ-CP còn nêu thêm một

số trường hợp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

- Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư :

+ Điều 14 quy định bổ sung về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ

+ Điều 15 quy định về việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư + Điều 16 quy định về việc bồi thường đất nông nghiệp

+ Từ Điều 17 đến Điều 24 quy định rõ các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Trình tụ, thủ tục thu hồi đất:

Điều 28 quy định về áp dụng thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư Bao gồm cả trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và đối với cả các dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Điều 29 quy định về giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất

Điều 30 quy định về lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Trách nhiệm lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC thuộc

về HĐBT, hỗ trợ và TĐC hoặc tổ chức phát triển quỹ đất, cơ quan tài nguyên môitrường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định phương án

Điều 31 quy định về quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC, giao đất, cho thuê đất

Điều 32 quy định về cưỡng chế thu hồi đất

Điều 33 quy định việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ và TĐC thành tiểu dự án riêng và trách nhiệm tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đối với dự án đầu tư thuộc các Bộ, ngành

1.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

1.3.2.1 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước Trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB

ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định Nhờ những thay đổi hợp lý của quy định pháp luật về phương pháp tổ chức và năng lực cán bộ thực thi GPMB đã thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự

án đầu tư gần đây, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân bị

thu hồi đất cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã giúp cho đất nước xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các

dự án trọng điểm của Nhà nước cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho con người có đất bị thu hồi

Theo báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Trong đó các tỉnh, thành phố có diện tích đất thu hồi lớn là Đắk Lăk, Điện Biên, Sơn La, Nghệ An, Bình Phước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển KT-XH, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với

cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các

dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng

Tuy nhiên, việc thực hiện công tác này trong thời gian qua cũng còn những tồn tại, vướng mắc, và hiện nay vấn đề bồi thường thiệt hại, GPMB đang trở thành một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai, làm phát sinh nhiều khiếu nại của công dân

- Về chính sách: Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian trước đây chưa thoả đáng, làm thiệt hại lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi Tuy nhiên hiện nay chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

đã được điều chỉnh ngày càng thoả đáng hơn và về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu thực tế

- Về tổ chức thực hiện: Trong tổ chức thực hiện đã để xảy ra nhiều sai phạm, là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, đáng chú ý là các sai phạm sau: + Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên trong rất nhiều trường hợp thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để chuyển sang làm ngành nghề khác Nhiều trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để nhận chuyển nhượng đất

ở hoặc mua lại nhà ở mới tại khu tái định cư (theo kết quả kiểm tra việc thi hành Luật Đất đai 2003, trong số đơn khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư có tới 70% số trường hợp khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi) Đa số các tỉnh đã giải quyết tốt công tác khiếu nại,

tố cáo, bên cạnh đó cũng có một số địa phương chưa thực sự quan tâm trong công tác giải quyết các đơn thư khiếu nại, tố cáo của nhân dân về GPMB

Theo kết quả tổng hợp báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai Những tỉnh thu hồi nhiều đất do vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình Phước, Phú

Yên, Đắk Nông, Quảng Nam, Gia Lai, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Hà Nội

+ Chưa có sự liên kết giữa các quy định trong việc xác nhận tính hợp thức về quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Từ đó dẫn đến việc áp dụng pháp luật ở các địa phương để giải quyết vấn đề này cũng khác nhau, nhiều

trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng điều kiện

+ Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục

từ công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi đất, đề xuất phương án, cho tới khâu cưỡng chế Sai phạm chủ yếu về trình tự thực hiện

là không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi, không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thành phần hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng không có sự tham gia của đại diện những người

+ Một số địa phương chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng còn hạn chế, thiếu chuyên nghiệp, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí còn làm trái quy định của pháp luật dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

1.3.2.2 Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thời gian qua

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, TĐC khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi

- Mức bồi thường hỗ trợ cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất

có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung

và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định đời sống và sản xuất

- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc

có rất ít khiếu nại

- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

- Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC có năng lực và

có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả

b Những mặt thiếu sót, yếu kém và khó khăn

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách

là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất TĐC (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường)

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi ở cũ

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người có đất bị thu hồi

- Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực

đô thị và liền kề với khu dân cư Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn còn chênh lệch quá lớn về giá đất bồi thường, hỗ trợ

- Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để chuyển sang làm ngành nghề khác Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trường hợp không đủ để nhận chuyển nhượng lại đất ở tương đương hoặc nhà ở mới tại khu tái định cư

- Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục

từ khi công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi,… cho tới khâu cưỡng chế

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng

công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền

- Nhiều dự án chưa có khu TĐC đã thực hiện thu hồi đất ở Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu TĐC chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu TĐC đã lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC ngày càng được Nhà nước quan tâm giải quyết thoả đáng hơn; tuy nhiên, việc thay đổi chính sách cùng với việc thiếu sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay đổi chính sách đã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có đất bị thu hồi Vì vậy việc GPMB để thực hiện một số dự án không bảo đảm tiến độ

- Nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng về tài chính để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay vốn khi thị trường nhà đất chững lại cũng ảnh hưởng đến việc huy động vốn của nhà đầu tư để triển khai dự án

- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC đã được giải quyết đúng pháp luật, thoả đáng nhưng người sử dụng đất hoặc do không hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn để được bồi thường hỗ trợ thêm nên không chấp hành quyết định thu hồi đất, thậm chí liên kết khiếu nại đông người, gây áp lực với cơ quan nhà nước Trong khi đó, cơ chế về giải quyết đơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập đã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo

dài, gây ách tắc việc giải phóng mặt bằng

Trên đây là những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu trong công tác bồi thường thiệt hại, GPMB trên cả nước trong những năm vừa qua Nếu giải quyết được các tồn tại này, khung pháp lý về quản lý đất đai sẽ được hoàn thiện, làm cơ sở thực tiễn vững chắc cho Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật