Phân tích những biến động của thị trường tài chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào 1 phần lớn quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lại khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS HAY SINH

SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÊ THANH NGUYỆT KHOÁ 31- LỚP VG2

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 4/2009

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và thầy cô khoa Kinh tế phát triển nói riêng Bốn năm qua, em đã được quý thầy cô dạy bảo cho, không chỉ là những kiến thức về học vấn mà còn là những kiến thức vô cùng thiết thực về cuộc sống Đây là hành trang vô cùng quý báu để em có thể

tự tin bước tiếp trên con đường phiá trước

Đặc biệt, xin cho em gửi đến cô Hay Sinh, người đã chỉ bảo, hướng dẫn

em tận tình để em có thể hoàn thành tốt đề tài này, lòng biết ơn sâu sắc nhất.Ngoài ra, trong 3 tháng thực tập tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Đồng Nai, em đã nhận được sự hướng dẫn và giúp đỡ rất chân tình từ các cô chú, anhchị trong công ty Em xin cảm ơn

Lời cảm ơn cuối cùng em xin dành cho ba mẹ, gia đình và bạn bè đã ủng

hộ, động viên và giúp đỡ em trong suốt thời gian qua

Với kiến thức còn hạn hẹp và thời gian thực hiện đề tài không dài nên sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được sự góp ý và giúp đỡ của quý thầy cô, bạn bè và các cô chú, anh chị

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

2 mục đích nghiên cứu :

3 phạm vi nghiên cứu:

4 phương pháp nghiên cứu :

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT

2.2 Các đặc trưng của thị trường

2.3 Phân loại thị trường

2.4 Các lực lượng tham gia thị trường

5.3 Phân loại thị trường tài chính

6 MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ

TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

1 PHÂN TÍCH NHỮNG BIỀN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TẠI VIỆT NAM HIÊN NAY ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tình hình thị trường tài chính và bất động sản trên thế giới

1.2 Biến động của thị trường ảnh hương đến giá trị bất động sản như thế nào ?

1.2.1 Sự liên thông giữa thị trường bất động sản-vốn- tiền tệ1.2.2 Sự tương tác giữa thị trường bất động sản- thị trường chứng khoán

1.2.3 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng dư nợ củabất động sản tại các ngân hàng thương mại

2.2 Ước tính giá trị 90m2 đất ở đô thị tại Phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp HCM vào thời điểm 4/2009

3 UƯ ĐIỄM VÀ HẠN CHẾ KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

TRỰC TIẾP KHI XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 Ưu điểm

3.2 Hạn chế

CHƯƠNG III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐIỀU KIỆN THỊ TRƯỜNG KINH TẾ TÁI CHÍNH BIẾN ĐỘNG

1 NHẬN XÉT

2 KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào 1 phần lớn quan hệ cung cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lạikhi cầu thấp hơn cung giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên giá cảcòn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường như “độc quyền” “đầu cơ” “ cạnh tranh không lành mạnh”…có những yếu

tố xuất phát từ sự can thiệp của nhà nước…có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân…và nhóm yếu tố thị trường cũng ảnh hưởng 1 phần không nhỏ đến giá trị bất động sản Nhất là nền kinh tế thế giới và việt nam trong thời gian qua đang xảy ra những biến động đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thịtrường bất động sản và giá trị của bất động sản

2 Mục đích nghiên cứu :

Phục vụ cho công tác nghiên cúư của sinh viên, và áp dụng những kiến thức

đã học vào thực tiễn trong quá trình thực tập tại cơ quan

3 Phạm vi nghiên cứu:

Bất động sản gồm: Đất đai

Người viết đề tài tập trung vào bất động sản tại khu vực Tp.HCM

4 Phương pháp nghiên cứu:

Thu thập và xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, lựa chọn, ứng dụng phương pháp thẩm định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ

1 BẤT ĐỘNG SẢN

1.1Khái niệm

- Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có hình thể vật chất có thể nhìn hay sờ nắm thấy, nằm ngoài bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất

- Những tài sản do con người xây dựng trên đất như: các toà nhà, các công trình hạ tầng, các vật gắn liền với nhà ở Công trình xây dựng trên đất như: hệ thống cấp nước, các tài sản gắn liền với đất đai được xem như thành phần tự nhiêncủa đất như: cây cối, khoáng sản Các tài sản kho do pháp luật qui định như: tàu biển, máy bay, phương tiện được một số nước qui định là bất động sản

- Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất và pháp lí Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như: đất đai, công trình trên đất Mặt pháp lí bao gồm các quyền, quyền lợi liên quan đến bất động sản như: quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê…

1.2Thuộc tính của bất động sản

- Tính bất động: bất động sản không thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác được vì giá trị của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí, địa điểm của bất động sản

- Tính không đồng nhất (tính đa dạng): thông thường các bất động sản

thường không giống nhau Bởi vì giá trị của bất động sản luôn luôn gắn liền với đặc điểm của từng bất động sản

- Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng là có giới hạn mà dân số thì ngày càng tăng lên do đó nhu cầu về đất đai trong tương lai là rất lớn

- Tính bền vững: đất đai cùng các công trình xây dựng trên đất thường có tínhbền vững cao và luôn được cải taọ bồi đắp nên bất động sản có hiệu quả kinh tế lâu dài.

- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém: bất động sản có giá trị lớn cộng thêm thời gian giao dịch kéo dài nên việc chuyển đổi ra tiền mặt là kém linh hoạt

- Chịu sự quản lí của nhà nước: do tính chất phức tạp và không ổn định của thị trường này có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia cho nên rất cần thiết có sự quản lí và kiểm soát chặt chẽ của nhà nước

2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Khái niệm

- Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện

- Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế, những

vị trí vừa và nhỏ thích hợp với việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của nhà đầu

tư phát triển địa phương Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của những nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều điểm ở nhiều nước khác nhau để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hoá về kinh tế

2.2 Các đặc trưng của thị trường

2.2.1 Không có thị trường trung tâm

- Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu mua hoặc bán, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán qua báo chí, phổ biến hơn cả là qua người mô giới (cò nhà đất) Gần đây, ở thànhphố Hồ Chí Minh có một số ngân hàng đứng ra thành lập trung tâm giao dịch bấtđộng sản, cũng như sự xuất hiện các siêu thị địa ốc nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là

xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích

=> Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trừơng rất khó

thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trừơng

2.2.2 Thị trường mang tính chất địa phương

- Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương

- Đây là điều quan trọng mà thẩm định viên giá cần quán triệt khi thẩm định giá bất động sản Các yếu tố như: tập quán trong mua bán bất động sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản cụ thể bao gồm: địa điểm, hình dáng, quy mô, tình trạng pháp ly, môi trường xung quanh cần được chú ý và xem xét đúng mức

2.2.3 Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo

Do tính chất khan hiếm của đất đai khả năng co giản kém nên thị trường bất động sản kém hoàn hảo hơn các hàng hoá thông dụng khác, biến động giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của hàng hoá thông thường, đòi hỏi sự can thiệp

nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt là trong công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2.2.4 Quá trình giao dịch phức tạp

Do bất động sản thường có gía trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý do vậy quá trình giao dịch thường diễn ra phức tạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí của giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin tư vấn, thẩm định, thanh toán

2.2.5 Chi phối mạnh mẽ các ngành sản xuất kinh doanh khác

Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh So giữa tài sản lưu động và tài sản cố định thì tích luỹ của tài sản cố định chiếm từ 7–

9 lần Việc khai thông thị trường bất động sản không chỉ thuận lợi cho các nhà sản xuất kinh doanh bất động sản mà cho cả các ngành kinh doanh có thể đưa bất động sản tích luỹ tham gia vào hoạt động kinh tế

2.2.6 Nhạnh cảm với những biến động về kinh tế - chính trị

Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế đễ bị nóng lên khi kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Và ngoài ra nó cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hoá, xã hội

2.2.7 Ngoài ra thị trường Bất động sản còn dễ bị phân khúc thị trường

Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản dễ bị phân khúc, các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trường riêng lẻ thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này

2.3 Các lực lượng tham gia thị trường Bất động sản

2.3.1 Nhà nước

- Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, Nhà Nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau:

- Nhà Nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy họach về việc sử dụng đất và xây dựng nhà

- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp, nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan nhà nước cần bán

Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản

- Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường BĐS, hoạt động của họ làm cho thị trường BĐS trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu Họ mua những BĐS bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại

2.3.3 Người mua, người bán bình thường

Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán BĐS vì nhiều

lý do khác nhau Họ có thể là:

- Người mua đơn thuần

- Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác.

Vừa bán vừa mua: bán BĐS ở nơi này để mua BĐS ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh BĐS nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở

2.3.4 Người môi giới

Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán BĐS Nhờ họ mà hoạt động thị trường BĐS được trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường BĐS

mà nhà thẩm định giá cần quan tâm Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môigiới mua bán BĐS thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước Do vậy,cần sớm hình thành những công ty môi giới BĐS để đưa vào hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường BĐS

3.1Khái niệm thẩm định giá

Theo điều 4- Pháp lệnh giá 40 thì thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị cua tài sản phù hợp với thị trường tại một đại điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Mặc dù có nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá bất động sản nhưngchúng đều có những điểm chung từ đó có thể đưa ra khái niệm như sau:

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

3.2.2 Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với nền

kinh tế

Đối với các nước trên thế giới, sự ra đời và phát triển của thẩm định giá gắnliền với nền kinh tế thị trường Kinh tế thị trường càng phát triển thì nghề thẩm định giá càng phát huy tác dụng

Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường Nên công tác thẩm định giá đã và đang đổi mới

để phù hợp với bối cảnh nền kinh tế thị trường Để tránh những thiệt hại về kinh

tế cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân khi mua bán, đầu tư, định giá trị tài sản thông qua việc xác định giá cả…thì thẩm định giá ở Việt Nam ra đời là một tất yếukhách quan

Nhu cầu thẩm định giá bất động sản của toàn xã hội là rất lớn, do giá trị bất động sản biến đổi liên tục nên nhu cầu này ngày càng cao Bất động sản không có thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản là rất hạn chế, người mua và người bán rất khó khăn trong việc đưa ra quyết định của mình Thẩm định giá đã

tạo môi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ bản chất của bất động sản được giao dịch trên thị trường về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, về giá cả.

Do đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trước đây việc chuyển nhượng đất đai chỉ diển ra trong phạm vi hẹp chủ yếu là nhu cầu để ở, còn việc kinh doanh bất động sản chỉ đơn lẻ Hiện nay, có rất nhiều tổ chức kinh doanhbất động sản ra đời nên bất động sản phải được định giá rỏ ràng để đưa lên sàn giao dịch

Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể coi nó là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn, quản lý nền kinh

tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường

3.3 Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị

3.3.1 Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị

Giá cả (price) là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được thanh toán cho một hàng hóa và dịch vụ Đó là một thức tế lịch sử dù điều đó đượcthể hiện rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân

Chi phí (cost) là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền sở hữu bất động sản (loại trừ đất), đây là yếu tố quan trọng mà thẩm định viên phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà

có khi còn có tác dụng ngược lại

Chi phí nói trên là chi phí hình thành của người bán Ngoài ra nhân viên thẩm định cũng cần chú ý đến chi phí bỏ ra để có một bất động sản theo ý muốn của mình, đó là chi phí của người mua

Giá trị (value) là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa hàng hóa và dịch vụ có sẵn để mua và những người mua người bán chúng Giá trị không phải là một thực thể mà là sự ước tính giá trị của những hàng hóa và dịch

vụ tại một thời điểm nào đó phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị Khái niệm kinh tế của giá trị phản ánh điểm lợi ích của một thị trường tập trung vào.

3.3.2 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoản thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bênhành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặc ( tiêu chuẩn thẩm định giá 2005 )

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

- Số tiền ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong trao đổi để lấy bất động sản ( giá )

- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch

- Khách quan: nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa cácbên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán

- Hành động một cách thận trọng: có nghĩa là mỗi bên đã cân nhắc quan điểm nhất định của chính mình và đã cân nhắc lựa chọn khách quan

- Hành động không áp đặc: có nghĩa là không có sự thúc ép áp đặc đối với người mua hoặc người bán

3.3.3 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường Giá trị của tài sản trong đó có bất động sản có

thể bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh

sự bất thường hay không đúng cách của thị trường

Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản:

- Giá trị trong sử dụng

- Giá trị đặc biệt

- Giá trị đầu tư

- Giá trị bán tháo hay buộc bán

- Giá trị tính thuế

- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị thế chấp cho vay

Bộ trường Bộ Tài chính ), nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được trình

bày như sau:“ Sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng

tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật , về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn cho tài sản Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản đó.”

Tính hữu dụng - mức độ thoả mãn của tài sản cho nhu cầu:

- Tính hữu dụng là những nguyên tắc chung bao hàm những nguyên tắc như cung cầu, thay thế, đóng góp

- Là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá: phải đánh giá mức độ hữu dụng hay không hữu dụng của tài sản đó

Là khái niệm tương đối và mang tính so sánh

3.4.2 Nguyên tắc cung - cầu:

Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản Trên thị trường, giá

cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Nhu cầu của một loại tài sản cụ thể được tạo bởi tính hữu dụng, tính hấp dẫn

và chịu ảnh hưởng của sự khan hiếm và bị giới hạn bởi sức mua ( sự hạn hẹp của ngân quỹ ), do đó khi định giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu trên thị trường, phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của các yếu tố cung cầu đến giá trị của tài sản

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra, hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

Hệ quả của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo

ra, hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

3.4.5 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắnliền với đặc điểm của loại tài sản đó.

- Nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Nguyên tắc thay đổi

- Nguyên tắc tuân thủ

- Nguyên tắc cạnh tranh

3.5Quy trình thẩm định giá

Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị

1.3/ Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá

1.4/ Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá

1.5/ Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở:

a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá

b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan

c- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng

1.6/ Xác định thời điểm thẩm định giá

1.7/ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

1.8/ Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Bước 2 - Lập kế hoạch thẩm định giá.

2.1/ Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước côngviệc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá

2.2/ Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyềngắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thờihạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

Bước 3- Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

3.1/ Khảo sát hiện trường

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

3.2/ Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích

sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính,

cơ sở hạ tầng…)

- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường ; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng

có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định

4.1/ Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

4.2/ Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

4.3/ Phân tích về khách hàng:

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản

- Nhu cầu, sức mua về tài sản

4.4/ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

- Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quangiữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích

sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro,giá trị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07)

“Các phương pháp thẩm định giá.”

Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều

phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá

Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

3.6 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường Căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

4.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô.

4.1.1 Chính sách của nhà nước

Chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến giá đất (nhà đất), thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, chuyển

nhượng, sử dụng nhà và đất sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá nhà trên thị trường Có một điểm lưu ý cho nhà thẩm định là không chỉ phân tích tính chất của pháp luật hiện tại mà còn phải giải thích chiều hướng pháp luật trong những năm tới Thị trường nhà dễ bị đóng băng khi xu hướng các điều luật thay đổi liên tục, bởi cả người mua và người bán nhà đều rất e ngại giao dịch trong tình trạng như vậy vì tính rủi ro rất cao

- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, …) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng cho đất nên tácđộng đến giá đất.

- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khuvực, đôi khi kiến trúc xây dựng cho từng khu vực đặc biệt cho từng khu quy hoạch

đô thị,… đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường

4.1.2 Các yếu tố kinh tế - xã hội chung của quốc gia, địa phương.

Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung nhà nên ảnh hưởng đến giá nhà đất

Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương

Các yếu tố này gồm sự biến động của:

- Tổng sản phẩm quốc gia:

- Thu nhập bình quân đầu người dân

- Tiết kiệm cá nhân và đầu tư

a Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo

đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫnđến yêu cầu quy mô diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng

số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng nhu cầu về nhà ở

Sự gia tăng về dân số không những làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, y tế, thương mại, giáo dục, … đến là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất

- Thu nhập

Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu

có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên

- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng

Sự phát triển và hoàn thiện kết cầu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng cònthô sơ, kém khả năng tiếp cận Tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc làm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn của cầu

b Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:

- Phát triển kinh tế

Tốc độ phát triển của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế

- Sự phát triển cảu kết cấu hạ tầng.

Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cầu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các khu vực này

- Sự tham gia của nhà nước

Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu:

Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản

Nhà nước trực tiếp bán bất dộng sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các Công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước.Cần lưu ý là cung bất động sản kém đàn hồi với những thay đổi của giá cả so với thị trường Với tư cách là nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất độngsản, hoạt động của các đơn vị kinh doanh bất dộng sản sẽ tác động mạnh đến giá bất động sản

4.1.4 Các yếu tố xã hội và tâm lý

Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tácđộng đến giá bất động sản trên thị trường Nó bao gồm phong thủy, bất động sản

có “nở hậu” hay không, …

4.2 Nhóm các yếu tố vi mô.

4.2.1 Chi phí

Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc có đượcquyền “sở hữu” bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định phải xemxét khi tiến hành thẩm định giá bất động sản Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại

Chi phí nói trên là chi phí hình thành (là chi phí của người bán)

Bên cạnh đó nhà thẩm định còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình Đây là chi phí của người mua.

Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí nàytạo nên giá trị bất động sản trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính

4.2.2 Sự hữu dụng.

- Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích

- Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích

sẽ thuận lợi hơn trong việc bán và do đó giá sẽ tốt hơn

- Xét về tính năng hiệu quả của mộ bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất

Các yếu tố vật chất

- Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc

Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, địa điểm tốt thì giá trị bất động sản cao Khi xét đến địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận của bất động sản và môi trường xung quanh như thế nào

Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, bệnh viện, …

Môi trường xung quanh đóng góp vào giá trị của bất động sản là các đặc trung về kinh tế - xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên

và khu vườn, …

Tóm lại, bất động sản càng ở gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh lợi lớn và do đó sẽ có giá trị cao

- Hình dáng lô đất