Luận văn thạc sĩ ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH

Mặc dù chủ trương này mới ñược thực hiện tại một số tỉnh, thành phố và còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền, móc ngoặc củ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

Chuyên ngành: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP

Mã số: 60.31.10

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS MAI THANH CÚC

HÀ NỘI - 2011

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc, bản luận văn này là nỗ lực, kết quả làm việc của

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện ựề tài: Ộđánh giá công tác ựấu giá quyền sử

dụng ựất qua một số dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc NinhỢ tôi ựã nhận

ựược sự giúp ựỡ, hướng dẫn chỉ bảo nhiệt tình, trách nhiệm của các thầy cô giáo thuộc khoa Kinh tế và phát triển nông thôn, trường đại học nông nghiệp

Hà Nội, một số cơ quan, ban ngành, các ựồng nghiệp và bạn bè Tôi xin trân trọng cảm ơn tất cả sự quan tâm giúp ựỡ quý báu ựó

đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS.Mai Thanh Cúc

ựã trực tiếp hướng dẫn và giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện ựề tài

Tôi xin cảm ơn lãnh ựạo UBND Thành phố Bắc Ninh, Sở Tài chắnh, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Ninh và các cơ quan, ựơn vị có liên quan ựã tạo ựiều kiện cho tôi thu thập số liệu một cách hệ thống trong suốt thời gian thực hiện luận văn

Tôi xin cảm ơn gia ựình và bè bạn ựã ựộng viên, khắch lệ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian tôi tiến hành viết luận văn

Tác giả thực hiện luận văn

đào đình Thọ

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VẤN ðỀ ðẤU GIÁ

4.1 Thực trạng về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn

4.1.1 Khái quát về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn

4.1.2 Các văn bản quy phạm pháp luật của Tỉnh Bắc Ninh về công tác

4.1.3 Thực trạng công tác ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn TP.Bắc Ninh 69 4.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác ñấu giá QSDð 97

4.3 ðịnh hướng và một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả

4.3.1 ðịnh hướng về quy hoạch phát triển T.P Bắc Ninh ñến năm 2020 102 4.3.2 ðịnh hướng phát triển công tác ñấu giá QSDð trên ñịa bàn

4.3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác ñấu

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Bộ TNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTDSGð&TE Trung tâm dân số Gia ñình và Trẻ em

VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật

DANH MỤC BẢNG

3.1 đất ựai và tình hình sử dụng ựất ựai của Thành phố Bắc Ninh

3.2 Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH thành phố Bắc Ninh giai

4.1 Tình hình thực hiện các dự án ựầu tư trên ựịa bàn thành phố Bắc

4.2 Kết quả ựấu giá QSDđ của các dự án giai ựoạn 2004-2010 67 4.3 đánh giá mức ựộ ựầy ựủ, hợp lý của thông tin công bố tại các dự

4.4 Giá khởi ựiểm và bước giá tại các dự án ựiều tra 75 4.5 Kết quả và hiệu quả ựấu giá của các dự án ựiều tra 87 4.6 Trình ựộ cán bộ ựịa chắnh các cấp của thành phố Bắc Ninh 98 4.7 Mức ựộ hiểu biết và mục ựắch của người tham gia ựấu giá 101 4.9 Quy hoạch các ựiểm dân cư nông thôn từ nay ựến 2015 106

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ, BẢN ðỒ VÀ HÌNH ẢNH

Hình 2.1 ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn 24 Hình 2.2 ðồ thị cung và cầu ñất ñai ñối với một thị trường ñặc thù 25

Biểu ñồ 3.1 Tốc ñộ phát triển giá trị sản xuất ngành nông nghiệp của

Biểu ñồ 3.2 Cơ cấu GTSX ngành nông nghiệp của TP Bắc Ninh qua các năm 55 Biểu ñồ 3.3 Giá trị sản xuất và cơ cấu giá trị sản xuất công nghiệp trên

Biểu ñồ 4.1 So sánh kết quả và hiệu quả của công tác ñấu giá tại các dự

Bản ñồ 4.1 Quy hoạch chi tiết dự án Hồ Ngọc Lân 3 78 Bản ñồ 4.2 Quy hoạch chi tiết dự án Hoà Long - Kinh Bắc 81 Bản ñồ 4.3 Quy hoạch chi tiết dự án Tiên Xá- Hạp Lĩnh 84 Bản ñồ 4.4 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội TP.Bắc Ninh 103

Hình ảnh 4.1 Dự án khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 3 - Kinh Bắc - TP Bắc Ninh 78 Hình ảnh 4.2 Dự án Khu nhà ở Hoà Long - Kinh Bắc 81 Hình ảnh 4.3 Dự án án Khu nhà ở Tiên Xá- Hạp Lĩnh - TP Bắc Ninh 85

1 ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trong những năm gần ñây nền kinh tế xã hội của ñất nước ñang bước vào một quá trình chuyển biến mạnh mẽ từ sản xuất nhỏ lên sản xuất lớn Quá trình ñó là một quá trình chuyển biến tích cực trên cơ sở phát triển cân ñối giữa lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất Cùng với sự nghiệp ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã và ñang từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ

Ngày nay, trong giai ñoạn ñất nước ñẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, ðảng và Nhà nước ñã khẳng ñịnh rõ “ñất ñai là hàng hoá ñặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn và rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội rất sâu sắc"

Chính sách pháp luật về ñất ñai của ðảng và Nhà nước luôn ñổi mới hoàn thiện ñể phù hợp với tình hình thực tiễn của ñất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và nguồn lực vốn có của ñất ñai phục vụ cho quá trình xây dựng và phát triển

Tuy nhiên, từ thực tiễn vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý ñất ñai, các chủ thể sử dụng ñất chưa nhận thức ñầy ñủ về vai trò của ñất ñai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn quý báu này ñôi khi bị khai thác sử dụng chưa ñúng với giá trị của nó, gây lãng phí cho nguồn ngân sách Nhà nước, cho các tổ chức và người sử dụng ñất Mặt khác tư duy về thị trường bất ñộng sản vẫn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu ñồng bộ làm cho thị trường bất ñộng sản hoạt ñộng chưa phát huy ñược tiềm năng vốn có

ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã

có chủ trương “ñổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” với 2 hình thức ñấu thầu dự án và ñấu giá quyền sử dụng ñất, trong ñó thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñây chính là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn ñầu tư Mặc dù chủ trương này mới ñược thực hiện tại một số tỉnh, thành phố và còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp,

dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền, móc ngoặc của cán bộ, lãnh ñạo Nhà nước với người tham gia ñấu giá tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ñây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng hiện nay làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách của Nhà nước…ñấu giá quyền SDð sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ñộng về giá ñất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá dần tình trạng "giá ảo" về BðS, góp phần bình ổn về giá cả ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững Do ñó công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

ñã và ñang thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta

Trong những năm vừa qua thành phố Bắc Ninh cũng ñã và ñang tiến hành các dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến ñộng giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, công tác ñấu giá QSDð ñã bộc lộ những nhược ñiểm, hạn chế nhất ñịnh Tuy nhiên, ñến nay vẫn chưa có một nghiên cứu nào ñánh giá cụ thể ñể tìm ra những mặt ñã ñạt ñược, những ưu ñiểm, hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng qua các dự

án ñã tiến hành nhằm phát huy tối ña hiệu quả của công tác ñấu giá, ñồng thời khắc phục ñược những tồn tại, ñảm bảo tính công khai, dân chủ và khai thác quỹ ñất một cách hợp lý hài hòa Xuất phát từ thực tiễn của vấn ñề nêu trên, nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả kinh tế, xã hội và

quản lý ựất ựai, ựồng thời góp phần vào việc ựẩy mạnh công tác ựấu giá quyền

sử dụng ựất tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài: "đánh giá công tác ựấu giá quyền sử

dụng ựất qua một số dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh"

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chung: thông qua việc ựánh giá công tác ựấu giá quyền sử dụng

ựất qua một số dự án từ ựó ựề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh

Mục tiêu cụ thể:

- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

- đánh giá thực trạng công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số

dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh

- đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh

1.3 đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức thực hiện của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

- đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, ựánh giá hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua 3 Dự án có tắch chất ựiển hình trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh, cụ thể như sau:

+ Dự án Khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 3- Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh + Dự án Khu nhà ở Hoà Long Ờ Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh + Dự án Khu nhà ở Tiên Xá- Hạp Lĩnh - Thành phố Bắc Ninh

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VẤN ðỀ

ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN như: Thái lan, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS, Trung Quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán

mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.[46]

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều tham gia vào thị trường BðS Nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; ñất ñai là BðS nhưng theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là QSD một số loại ñất, của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BðS

Thực chất hàng hóa trao ñổi trên thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất

2.1.1.2 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường; Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh Theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch bất ñộng sản.[23, 28]

Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.[2]

Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà.[15]

Chức năng của Thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; phân phối BðS theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

2.1.1.3 Một số khái niệm khác [15]

- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá -

Ai trả giá cao nhất thì ñược

- ðấu thầu: Là việc ñọ giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận

bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng

- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ

thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh

- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một

thời ñiểm xác ñịnh

- Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền

thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

- Quyền sử dụng ñất ñai: là quyền khai thác các thuộc tính có ích của ñất

ñai ñể phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của ñất nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng ñất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thoả mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng ñất Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu ñất ñai, Nhà nước không trực tiếp

sử dụng ñất mà giao cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài nhưng Nhà nước không mất ñi quyền sử dụng ñất ñai của mình

- Quyền sở hữu ñất ñai: là quyền ban ñầu có trước, còn quyền sử dụng

ñất là quyền phái sinh có sau xuất hiện khi ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất hay công nhận quyền

sử dụng ñất Quyền sở hữu ñất ñai là một loại quyền trọn vẹn, ñầy ñủ, còn quyền

sử dụng ñất ñai là một loại quyền không trọn vẹn, không ñầy ñủ Tính không ñầy

ñủ của quyền sử dụng ñất ñược thể hiện ở hai khía cạnh cơ bản sau ñây:

+ Thứ nhất, người sử dụng ñất không có ñầy ñủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách ñại diện chủ sở hữu;

+ Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng ñất hợp pháp cũng có quyền chuyển ñổi; tặng cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế chấp; bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà pháp luật quy ñịnh

+ Thứ 3, không phải ñối với bất cứ ñất nào người sử dụng cũng có ñầy

ñủ 9 quyền năng nêu trên

2.1.2 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

* Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất

Hội nghị TW 7 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá ñặc biệt và QSDð là một bộ phận quan trọng của thị trường BðS, quan ñiểm ñổi

mới của ðảng " là ñiều kiện ñể xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BðS, ñưa thị trường này phát triển lành mạnh, ñúng hướng, hạn chế những biến ñộng tiêu cực, trong ñó có những biến ñộng về giá ñất " Quá trình xây dựng Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai, chúng ta ñã ñạt ñược những thành tựu rất lớn, góp phần ổn ñịnh xã hội, phát triển kinh tế ñất nước Do ñó công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ñang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược ñiểm tồn tại ñược Bộ TNMT ñánh giá " Quá trình liên tục ñổi mới về chính sách, pháp luật ñất ñai ñã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa ñược ñiều chỉnh hoặc chưa ñủ quy ñịnh ñể ñiều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở"

Thực hiện Nghị quyết TW 7 (phần 2) về ñổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật ñất ñai, Dự án Luật ðất ñai (sửa ñổi) ñã ñề cập tương ñối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai và xây dựng một số chế ñịnh mới giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quan hệ pháp luật ñất ñai nhằm phù hợp với ñiều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Một trong những nội dung ñó là chế ñịnh về công tác ðấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, chế ñịnh này Luật ðất ñai năm1988,1993, luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy ñịnh thành văn, chỉ có một số Nghị ñịnh, Thông tư ñề cập ñến một số nội dung liên quan ñến chế ñịnh này :

- Lðð năm 1988 quy ñịnh cụ thể quyền của người SDð rất hạn chế, người

SDð chỉ " ñược quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm

mà người SDð có ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao", ñược Nhà nước

ñền bù thiệt hại thực tế và ñược giao ñất khác khi ñất ñang sử dụng bị thu hồi

- Từ khi có Lðð năm1993 ñến nay, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn dân

về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDð ñược ðảng và Nhà nước mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể Sau khi sửa ñổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð, một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người SDð, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường QSDð, nhà cửa gắn liền QSDð Quá trình phát triển tăng trưởng kinh tế, tương ứng với từng thời kỳ, vấn ñề cung - cầu về nhà ñất cũng biến ñộng và phát triển mạnh, QSDð ñược chuyển nhượng trôi nổi, giấy chuyển nhượng hợp pháp, bất hợp pháp ñược trao tay không tuân theo quy luật Dĩ nhiên tiền chuyển nhượng ñất ñai, nhà ở bằng giấy trao tay nó không chỉ gây ảnh hưởng xấu trong dư luận xã hội mà còn làm tổn hại ñến nền kinh tế ñất nước, Nhà nước thất thu phần tài sản do chính mình làm chủ sở hữu

ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường QSDð, từ năm 1994 ñến trước khi có Luật ñất ñai năm 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các

Bộ ngành có liên quan ñã ban hành một số VBQPPL liên quan ñến thị trường

mở này theo từng lĩnh vực:

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP

- Tài chính-Xây dựng-Tổng cục ñịa chính hướng dẫn thi hành Nð số

87/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nð

số 193/Nð-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 89/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDð

- Nghị ñịnh số 85/Nð-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao, cho thuê ñất

- Nghị ñịnh số 86/Nð-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh

- Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế ñấu thầu, Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số 66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa ñổi bổ sung một

số ñiều của Quy chế ñấu thầu

- Nghị ñịnh số 19/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð

- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các TT hướng dẫn số 1417/TT-TCðC ngày 19/9/2999, TT số 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp

và ñiều kiện ñược cấp GCNQSDð cho các trường hợp chưa có GCNQSDð

ñể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDð theo quy ñịnh của pháp luật;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nð số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Lðð

- Nghị ñịnh số 38/Nð-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDð;

- Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ Tài chính quy ñịnh về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT

Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñã ban hành một số VBQPPL liên quan ñến thị trường ñất ñai này như sau:

- Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/Nð-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá

là mức giá ñấu giá ñất cao nhất

2.1.3 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá quyền sử dụng ñất

2.1.3.1 Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng

Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai năm1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất trên thị trường ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng [18]

Luật ðất ñai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về ñất ñai giữa Nhà nước với người ñược giao, cấp ñất Trong giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý ñất ñai theo diện tích, loại, hạng ñất mà không quản lý bằng giá trị sử dụng ñất

Suốt trong khoảng thời gian dài, với chính sách quản lý ñất ñai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh ñã làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, Nhà nước không kiểm soát ñược

Luật ðất ñai năm1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người

sử dụng ñất ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản chính thức ở nước ta

Luật ðất ñai năm1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa những người sử dụng ñất với nhau (mối quan hệ dân sự, kinh tế về ñất ñai) như: mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất ñộng sản, thừa nhận ñất có giá và Nhà nước xác ñịnh giá ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà nước không chỉ quản lý ñất ñai theo diện tích, loại, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị sử dụng ñất (giao ñất có thu tiền sử dụng)

Như vậy, bên cạnh hình thức giao ñất không thu tiền (ñối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng Theo quy ñịnh Luật ðất ñai năm 1993, Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp:

- Giao ñất ñể làm nhà ở cho hộ gia ñình, cá nhân

- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñể ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê

- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất gắn liền kết cấu hạ tầng ñó

- Giao ñất cho một số trường hợp ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ Quyết ñịnh

Chính sách sử dụng ñất ñai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược

sự công bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người sử dụng ñất vào mục ñích kinh doanh Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng ñất, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã chứng minh ñược tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng ñất có thu tiền sử dụng

Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ñịa phương Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài chính nhận làm công trình Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các ñơn vị thi công

ñể xây dựng công trình Sau khi công trình hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 2: UBND cấp tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình (hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức 1 là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian

và tiền của) Sau khi hoàn tất công trình, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu Song trên thực tế các

nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít

- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND cấp tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán Với

số tiền thu ñược, UBND cấp tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình

Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng (hệ thống ñường giao thông, hệ thống ñiện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh viện, trạm xá, nơi vui chơi, giải trí…) ở hầu hết các ñịa phương còn lạc hậu, nghèo nàn, thiếu ñồng bộ, chưa tương xứng với trình ñộ và tốc ñộ phát triển của nền kinh tế, xã hội Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ñã ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ

sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá

Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương ñã huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp

hệ thống chợ, trường, ñường trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, cụ thể: khung giá ñất do Nhà nước ban hành theo Nghị ñịnh 87/Nð-CP của Chính phủ là căn cứ ñể thực hiện chính sách tài

chính trong việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

Khi tiến hành giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW cũng chủ ñộng ñiều chỉnh kịp thời bảng giá ñất cho phù hợp với tình hình thực tiễn ñịa phương song nhìn chung giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn (trong trường hợp giao ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trong trường hợp giao ñất cho tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê)

Thực tế tồn tại ở nhiều ñịa phương trong trường hợp giao ñất cho tổ chức kinh tế xây nhà ñể bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao

mà chưa chú ý ñến kiểm soát Khi giao ñất thì giao theo giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp Khi doanh nghiệp tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường,

do vậy, khoản ñịa tô chênh lệch lại rơi vào túi các doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản Như vậy, phương thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñã không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách

Trong thời gian qua, nhiều ñịa phương ñã thực hiện chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng và thu ñược những kết quả nhất ñịnh Song bên cạnh những ñịa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao ñất công khai, khách quan, trung thực, ñúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy ñịnh, sử dụng nguồn thu ñúng

mục ñích, ñúng cơ chế tài chính thì tại một số ñịa phương vẫn xảy ra tình trạng cán bộ, lãnh ñạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ ñầu tư, chủ dự án tiến hành giao ñất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục ñích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn ñến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái Bình,Vĩnh phúc, ðồ Sơn - Hải Phòng) làm ảnh hưởng ñến tình hình chính trị,

xã hội ñịa phương, gây tác ñộng xấu ñối với sự phát triển của nền kinh tế

2.1.3.2 Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thành

Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh

tế, xã hội, sự biến ñộng giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, cơ chế giao ñất

có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm, hạn chế nhất ñịnh

Cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục ñược những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh

số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn ðiều 1 quy ñịnh cụ thể về phạm vi áp dụng:

1 Quyết ñịnh này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy ñịnh tại Mục II chương IV Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP về thi hành sửa ñổi bổ sung một số ñiều về Luật ñất ñai 1998; Khoản10 ðiều1 Nghị ñịnh 66/2001/Nð-CP về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh 04/2000/Nð-CP

2 Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:

- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội ngoài ñô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: giao thông liên lạc, thuỷ lợi, ñiện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận ñộng và các công trình kết cấu hạ tầng khác

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng ñô thị

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư

- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác

3 Quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ ñất nằm trong kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:

- ðất giao có thu tiền sử dụng ñất; ðất cho thuê, ñất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao ñất có thu tiền sử dụng (chuyển mục ñích sử dụng)

4 Hình thức sử dụng quỹ ñất tạo vốn:

a Giao ñất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án;

b Giao ñất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án;

c Giao ñất do mở rộng phạm vi thu hồi ñất ñối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông Phần diện tích ñất mở rộng này ñược sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;

d Sử dụng quỹ ñất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ ñể giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của ñịa phương”

ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất

2.1.3.3 Quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất theo Luật ñất ñai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai mới -

Luật ñất ñai năm 2003 thay thế Luật ñất ñai năm 1993 và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Tại Luật này Quản lý tài chính về ñất ñai và thị trường bất ñộng sản ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương

II, các quy ñịnh ñó ñã ñược sửa ñổi theo hướng:

- Giá ñất bảo ñảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn

so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch QSD ñất

- Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án trong ñó có quyền sử dụng ñất Quy ñịnh này là nhằm tạo ñiều kiện cho quan

hệ ñất ñai ñược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá ñất và cơ chế "xin - cho"; huy ñộng ñúng

và ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản

Căn cứ Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ

IV thông qua, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản, các hoạt ñộng ñược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản

và giải quyết một số vấn ñề cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất như sau:

I Các trường hợp ñấu giá và không ñấu giá quyền sử dụng ñất

1 ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan

ñến quyền sử dụng ñất, trừ các trường hợp quy ñịnh tại khoản 2 ðiều này

2 Không ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ñến quyền sử dụng ñất trong các trường hợp sau:

a) Các trường hợp sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 60 của Luật ðất ñai;

b) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê ñất sang giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;

c) Trường hợp người sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất;

d) Trường hợp ñất ñưa ra ñấu giá mà không có người tham gia hoặc ñấu giá không thành

II ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất ñối với quỹ ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng [16]

1 Việc sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

a) ðấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn vốn bằng tiền ñể sử dụng trực tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

b) ðấu thầu xây dựng công trình và ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể tạo vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói thầu

2 Trường hợp sử dụng hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn vốn bằng tiền ñể sử dụng trực tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì ñược thực hiện theo nguyên tắc sau:

a) Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu xây dựng công trình ñược tiến hành ñộc lập;

b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ñịnh rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñất ñối với ñất ñưa ra ñấu giá

3 Trường hợp sử dụng hình thức ñấu thầu xây dựng công trình và ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể tạo vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói thầu thì ñược thực hiện theo nguyên tắc sau:

a) Thang ñiểm ñể chấm thầu xây dựng công trình và thang ñiểm ñể chấm ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xây dựng riêng;

b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ñịnh rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñất ñối với ñất ñưa ra ñấu giá;

c) Khi sử dụng ñất trúng ñấu giá, người trúng ñấu giá phải lập dự án và dự

án phải ñược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

4 Trình tự, thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu công trình có

sử dụng ñất ñược thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành

5 Hàng năm, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ñầu

tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn và diện tích khu ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn thực hiện các dự án ñó

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý ñất ñai, Chương II Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP,Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BộTNMT-BộNội

Vụ ñã quy ñịnh cụ thể việc thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, tổ chức phát triển quỹ ñất và tổ chức hoạt ñộng dịch vụ trong quản lý và sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản và tăng tính minh bạch khi người sử dụng ñất thực hiện các giao dịch ðể tạo thêm “sân chơi” Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP cũng ñã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất như sau:

III Sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất

1 Sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất là nơi thực hiện các hoạt ñộng sau:

a) Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền

sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;

b) Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;

c) Giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giá ñất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất, các thông tin khác về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất;

d) Tổ chức phiên giao dịch về QSD ñất, tài sản gắn liền với ñất;

e) Tổ chức ñấu giá QSD ñất, tài sản gắn liền với ñất theo yêu cầu

2 Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng ñất ñai; dịch vụ bán ñấu giá bất ñộng sản ñược tổ chức sàn giao dịch về quyền

sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất”

2.1.4 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất

2.1.4.1 ðịnh giá ñất

Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó

ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự ñầu tư cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác ñộng bởi các yếu

tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ

chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục ñích xác ñịnh Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp

vốn bằng giá trị QSDð Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu là "Sự ước tính về

giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh".[26]

2.1.4.2 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía

là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ñất ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau: [20]

- Vị trí của khu ñất :

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ

thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân

cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất

và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất

- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo mục ñích và yêu cầu khác nhau

Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của

nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng ðất có hạn về

số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà

ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến Ví dụ:

ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần dùng thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng ñất ñất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà SDð ñó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy nông nghiệp ra ven ñô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể trả

một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí ñó Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá ñất cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác [26]

2.1.4.3 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSD ñất ở nước ta

Có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: [20]

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị

trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ñược trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng quy trình

so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương

pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này, giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất ñộng sản cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu

hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng

ñể ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng

ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: xác ñịnh mục tiêu; lên kế hoạch ñịnh giá;

thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

2.1.5 đánh giá nhu cầu về bất ựộng sản ở Việt Nam

Cung và cầu Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ựịnh giá Sức mạnh

của tương tác cung và cầu quyết ựịnh tới giá trị thị trường của bất ựộng sản, ựược phản ảnh qua những giá bán.[ 28]

Cung và cầu có ý nghĩa ựặc biệt trong ựịnh giá ựất bởi vì cung của ựất

về cơ bản là cố ựịnh (bất biến) điều này có nghĩa là giá của ựất trong một khu vực nhất ựịnh sẽ ựược xác ựịnh bằng yếu tố cầu như mật ựộ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng, mức ựộ thu nhập và việc làm tại ựịa phương, khả năng của hệ thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp

Hình 2.1 minh họa sự tương tác cung và cầu quyết ựịnh giá của ựất Lưu ý rằng ựồ thị cung là một ựường thẳng ựứng nghĩa là số lượng ựất là cố ựịnh: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra ựất Do vậy, giá của nó thay ựổi theo nhu cầu của ựịa phương Khi ựồ thị cầu tăng lên từ ựiểm d lên d' , thì giá tăng từ ựiểm p lên p'

p'

p

s d d'

Hình 2.1 đồ thị cung và cầu ựất ựai - ngắn hạn

Mặc dù tổng số cung của ựất ựai là cố ựịnh, nhưng cung cho một mục ựắch sử dụng ựặc biệt có thể tăng lên hoặc giảm xuống Vắ dụ, ựất rừng hoặc ựất nông trại ở ngoại vi một thành phố có thể ựược phát triển làm khu dân cư Cung ựược tăng lên sẽ làm chậm sự tăng giá Tuy nhiên, những giới hạn thực

tế cho sự phát triển và tăng trưởng liên tục về cầu chắc chắn dẫn ựến giá cao hơn và sử dụng cần nhiều hơn, vắ dụ, các lô ựất nhỏ hơn và việc thay thế những căn hộ một gia ựình (xem hình 2.2)

Giá

Số lượng

Mạng lưới giao thông của ñịa phương ảnh hưởng mạnh mẽ ñến sơ ñồ phát triển và giá cả Trước khi có ô tô, thị trường ñất ñô thị tập trung ở những khu buôn bán gần trung tâm dẫn ñến những sự chênh lệch giá ñỉnh cao giữa ñất ñai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi ðường xá và giao thông ñược cải thiện ñã làm tăng nhu cầu về ñất ñai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu dụng của ñất ñô thị Sự chênh lệch giá giữa ñất khu vực trung tâm và vùng ngoại ô thành phố ñã giảm ñi

Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng ñất khác ñã có ảnh hưởng trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về ñất ñai cho một

sử dụng nhất ñịnh ðiều này thường dẫn ñến giá cả nói chung cao hơn, nhưng giá ñất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn

Hình 2.2 ðồ thị cung và cầu ñất ñai ñối với một thị trường ñặc thù

Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị ñất giữa khu vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng ñô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy chắc chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ô tô; cũng không phải là các công trình Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất

biến, thì giá của nó sẽ thay ñổi càng lớn theo vùng

Số lượng

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới

2.2.1.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan; giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ

sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị trường

luôn ở trạng thái ñộng.[12]

2.2.1.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản

Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là bất ñộng sản Trong hoạt ñộng ñịnh giá

có ñịnh giá bất ñộng sản và ñịnh giá ñất ðịnh giá bất ñộng sản nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại các nước như Mỹ, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và bất ñộng sản ñã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế

Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất ñộng

sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất ñộng sản diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị trường bất ñộng sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất

và bất ñộng sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những ñiểm rất giống nhau, sự giống nhau ñó có thể tóm tắt qua một số ñiểm chính sau ñây:

* ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước

Thông qua hoạt ñộng này Nhà nước tăng cường sức mạnh bằng việc ñảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước ñầy ñủ, ổn ñịnh dưới hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu ñất và bất ñộng sản khác phải nộp theo quy ñịnh của pháp luật

* Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản diễn ra trong hành lang pháp

lý ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá ñầy ñủ và chi tiết

a Về chế ñộ ñịnh giá bất ñộng sản

Các tài sản thuộc ñối tượng phải ñịnh giá là ñất và các bất ñộng sản khác gắn liền với ñất Phạm vi cần ñịnh giá các loại ñất và bất ñộng sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục ñích sử dụng; việc ñịnh giá ñất và bất ñộng sản ñược tiến hành theo ñịnh kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc bất ñộng sản thì việc ñịnh giá ñất và bất ñộng sản ñược tiến hành ñột xuất theo yêu cầu

b Về nội dung, trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản

Trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản tại mỗi nước có thể ñược

phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt ñộng ñịnh giá ñược quy ñịnh tại các nước là cơ bản tương tự nhau

c Về phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản

Tất cả các nước ñều sử dụng các phương pháp ñịnh giá truyền thống ñó là:

- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán của những bất ñộng sản tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (bất ñộng sản so sánh) làm cơ sở

ñể xác ñịnh giá cho những bất ñộng sản cần ñịnh giá

- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa ñất ñã ñược ñầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã ñược khấu hao

- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư) là phân tích thị trường ñầu tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai

d Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của các cơ quan ñịnh giá ñất

Nói chung, có 2 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà nước và tổ chức ñịnh giá của tư nhân Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản

lý về mặt nhà nước của cơ quan ñịnh giá Nhà nước

- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước:

+ Chức năng: xây dựng giá ñất và bất ñộng sản; thực hiện quản lý nhà nước về công tác ñịnh giá ñất và bất ñộng sản trên phạm vi cả nước;

+ Cơ chế ban hành giá ñất và bất ñộng sản ñược ñịnh giá theo chu kỳ hoặc ñịnh giá ban ñầu, những bất ñộng sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt ñộng không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và ñại diện của Hiệp hội ñịnh giá Trung ương – do các

tổ chức ñịnh giá tư nhân thành lập – tham gia)

Trường hợp những thửa ñất hoặc bất ñộng sản có sự tham gia ñịnh

giá của tư nhân, nếu kết quả ñịnh giá của các cơ quan ñó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng ñược thì buộc phải ñưa ra Toà án ñể giải quyết, quyết ñịnh của Toà án sẽ quyết ñịnh cuối cùng và có hiệu lực pháp luật

- ðối với cơ quan ñịnh giá của tư nhân: ñược hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng của khu vực sở hữu tư nhân về ñất ñai và bất ñộng sản như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị ñất và bất ñộng sản của các bên có liên quan Tổ chức ñịnh giá tư nhân hoạt ñộng chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn

2.2.2 ðấu giá ñất của một số nước trên thế giới

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND cấp Huyện trở lên

ñể làm nhà ở, phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất

làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo Chắnh phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy ựịnh của Chắnh phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất thực hiện theo kế hoạch của UBND cấp huyện/ thị Việc giao từng thửa ựất, mục ựắch sử dụng, thời hạn sử dụng và những ựiều kiện khác do cơ quan quản lý cấp huyện/ thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ựất phối hợp lập phương án theo quy ựịnh của chắnh phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ựó cơ quan quản lý ựất ựai cấp huyện, thị thực hiện

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất có thể lựa chọn phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thoả thuận song phương đối với ựất ựể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trắ hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ựiều kiện thì phải thực hiện phương thức ựấu giá và ựấu thầu, nếu không có ựiều kiện ựể ựấu giá, ựấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương Tiền sử dụng ựất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ựất bằng thương lượng song phương không ựược thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn

bộ tiền sử dụng ựất ựều phải nộp vào ngân sách, ựưa vào dự toán, ựể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế xã hội Chắnh phủ quy ựịnh cụ thể việc nộp tiền sử dụng ựất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển bất ựộng sản trên ựất ựược xuất nhượng phải ựúng mục ựắch và thời hạn ghi trong hợp ựồng Nếu sau một năm theo hợp ựồng

mà chưa ựưa vào xây dựng thì phải trưng thu phắ bỏ hoang ựến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng ựất; nếu sau 2 năm vẫn chưa ựưa vào xây dựng thì

có thể thu hồi quyền sử dụng ựất mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chắnh phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

đối với quyền sử dụng ựất có ựược theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất ựộng sản phải phù hợp với những ựiều kiện sau ựây: đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng ựất theo ựúng hợp ựồng và

ựã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất; trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ựất ựể phát triển ựất ựai, ựối với công trình xây dựng nhà ở thì

ựã ựầu tư trên 25% tổng ngạch, ựối với dự án phát triển ựất thì ựã có ựiều kiện

sử dụng ựất công nghiệp hoặc ựất xây dựng khác

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất bằng phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu ựược giao cho Trung tâm Tư vấn

và định giá Bất ựộng sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ựầu tiên

về Bất ựộng sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất ựộng sản ở Trung Quốc Trung tâm ựược thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ựộng dưới sự chỉ ựạo trực tiếp của Cục Quản lý đất ựai Quốc gia Hiện nay, CRECAC

có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: định giá bất ựộng sản, định giá tài sản, Tư vấn về ựất xây dựng, Văn phòng thương mại về Bất ựộng sản, Lập kế hoạch ựầu tư cho các dự án bất ựộng sản, Nghiên cứu thị trường bất ựộng sản Ầ

Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên là người sáng lập ra Cộng hòa Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng ựất ở Trung Hoa ựược tiến hành trên hai phương diện: Phân bổ ựất ựai và sử dụng ựất ựai Áp dụng giáo huấn ựó đài Loan ựã tiến hành song song 2 chương trình là Ộngười cày có ruộngỢ và Ộbình quyền về ựất ựô thịỢ với nguyên tắc chủ ựạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng ựất một cách tối ưu

Chương trình Ộbình quyền về ựất ựô thịỢ kêu gọi thực thi bình quyền về ựất ựô thị và ựóng góp tất cả lợi nhuận thu ựược từ ựất ựô thị cho mục ựắch phúc lợi công cộng của xã hội Giá trị ựất ựô thị do các chủ ựất kê khai ựăng

ký ựược sử dụng làm cơ sở ựể thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc ựánh thuế ựất theo giá trị ựã kê khai ựăng ký và việc Nhà nước mua ựất của các chủ ựất dựa vào giá trị kê khai ựăng ký ựó Mục tiêu cao nhất của chương trình là ựưa tất cả giá trị gia tăng của ựất vào

công quỹ nhằm cung cấp tài chắnh cho những ựề án phát triển cộng ựồng và tăng phúc lợi cho nhân dân

để sử dụng ựất ựô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm ựã ựược thiết lập nhằm củng cố ựất ựô thị với mục ựắch sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành ựề án củng cố ựất ựô thị sẽ làm cho 80% ựất ựai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng ựều ựặn thắch hợp cho việc sử dụng, tạo thêm ựược nguồn ựất công ắch rất lớn

Một thành tựu khác do các ựề án về củng cố ựất ựô thị ựem lại là làm cho ựất ựai ban ựầu chỉ có 20% là mặt ựường trở thành 100% ựất mặt ựường, nhờ vậy giá trị ựất ựã tăng lên trung bình là 6,4 lần Kết quả khi thi hành chương trình Ộbình quyền về ựất ựô thịỢ ựã ựạt ựược ngoài quỹ ựất khoảng 150.000 hecta ựất công ựược giữ lại ựể "ựổi ựất lấy hạ tầng" còn có ựạt ựược các thành tựu sau:

(1)- 28% ựất ựô thị của các chủ ựất lớn ựã ựược bán

(2)- Số chủ ựất ựô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3)- Những gia ựình chủ ựất ựô thị tăng 14% và bình quân ựất ựai mỗi gia ựình nắm giữ giảm xuống 12%

(4)- Diện tắch ựất ựô thị sử dụng ựể xây nhà ựã tăng 700%

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực ựô thị tăng 229%

(6)- Diện tắch tầng nhà xây tăng 330%

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những ựặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên ựã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về ựất ựô thị ở đài Loan bị phân tán dần dần và việc tắch

tụ, ựầu cơ trục lợi ựất ựô thị ựã ựược hạn chế một cách hữu hiệu Những ựặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) cho thấy việc sử dụng ựất ựô thị một cách có hiệu quả ở đài Loan ựang ựược ựẩy mạnh, còn ựặc trưng ở mục (7) chứng tỏ những ựề án phục vụ cho mục ựắch phúc lợi xã hội cũng ựang phát triển ở đài