Tài sản tăng nhưng chất lượng tài sản của các công ty lại giảm do hàng tồn kho bình quân chiếm 39% tổng tài sản tăng 20%, khoản phải thu ngắn hạn bình quân chiếm 15% tổng tài sản tăng 1%
Trang 2Việt Nam kể từ năm
thanh lý hợp đồng với
TÓM TẮT BÁO CÁO
Thị trường BĐS trải qua đợt suy thoái kéo dài từ 2008 và đỉnh điểm của khó khăn rơi vào năm 2012
Tổng quan về thị trường BĐS 2012 được gói gọn trong cụm từ “ba dở dang, ba sụt giảm” (Dự án dở
dang, công trình dở dang, đền bù dở dang; Giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và nguồn cầu sụt giảm)
Theo nhiều nghiên cứu thì đây là chu kỳ đóng băng lần 3 của thị trường BĐS 09/05/2011
1990 đến nay
Doanh thu thuần năm 2012 của các công ty BĐS tiếp tục giảm mạnh, bình quân giảm tới 40% so
với năm trước Nhiều dự án chủ đầu tư phải ghi nhận giảm giá hàng bán do 09/05/2011
khách hàng Doanh thu thuần quý 1/2013 có cải thiện so với cùng kỳ năm trước nhưng tín hiệuchưa rõ ràng
Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần năm 2012 bình quân đạt 32%, giảm 1 điểm phần trăm so
với năm 2011 Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần quý 1/2013 của các công ty bình quân giảm
tới 7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước Nguyên nhân chính là do áp lực giảm giá bán đểkích cầu trong khi chi phí đầu vào không thay đổi Có những dự án triển khai trong giai đoạn lãi suất
cho vay tăng cao nên chi phí lãi vay đã vốn hóa vào giá vốn dự án khiến giá vốn hàng bán của các
doanh nghiệp tiếp tục xu hướng tăng mạnh
Doanh thu tài chính 2012 của 25 công ty BĐS niêm yết đạt 3.159 tỷ đồng, giảm 31% so với năm
2011 Nguyên nhân chính là do tiền mặt của các công ty giảm cộng thêm lãi suất huy động trongnăm 2012 thấp hơn so với 2011 Các khoản cổ tức, lợi nhuận được chia cũng ít hơn các năm trước
do khó khăn chung của nền kinh tế Doanh thu tài chính quý 1/2013 của các công ty BĐS có xuhướng giảm mạnh so với quý 1/2012 do lãi suất và cổ tức được chia tiếp tục giảm Trong quý1/2013 chưa ghi nhận thêm những dự án được chuyển nhượng nào Tuy nhiên, với dự báo về khó
khăn vẫn còn phổ biến trong năm 2013 thì khả năng hoạt động chuyển nhượng dự án sẽ diễn ramạnh trong các quý tới
Tổng chi phí lãi vay của 25 công ty BĐS trong năm 2012 khoảng 2.956 tỷ đồng, tăng 14% so với
năm 2011 nhưng lãi vay thực trả trong kỳ lên tới 4.775 tỷ đồng, gấp 1,6 lần chi phí lãi vay Chi phí lãi
vay trong quý 1/2013 cho thấy xu hướng giảm rõ rệt 18 công ty có chi phí lãi vay bình quân đã giảm
17% so với cùng kỳ năm trước Một số công ty có chi phí lãi vay thấp và giảm mạnh như: DXG,
PDR, FDC, IJC, TDH
Lợi nhuận trước thuế 2012 của các công ty bình quân giảm 8% so với năm 2011 Có 3/25 công ty lỗ
trong năm 2012, SJS và KDH là 2 công ty bị lỗ lũy kế 2 năm liên tiếp Tỷ suất sinh lời của các công
ty BĐS nhìn chung đã giảm nhiều so với năm trước Chênh lệch giữa tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh
thu thuần với LNTT/doanh thu thuần năm 2012 lên tới 15% so với mức chênh lệch 6% của năm
2011 Nguyên nhân chính là do chi phí lãi vay và trích lập dự phòng quá cao khiến lợi nhuận củacác công ty sụt giảm rất mạnh
Có tới 13/18 công ty BĐS có lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 giảm so với quý 1/2012 Trong đó,
có 3/19 công ty bị lỗ so với con số 2 công ty trong quý 1/2012 Nguyên nhân khiến lợi nhuận quý1/2013 của các công ty sụt giảm mạnh bao gồm: (1) Lợi nhuận gộp giảm mạnh do giá vốn hàng bán
tăng (2) Doanh thu tài chính sụt giảm mạnh trong khi một số hạng mục chi phí như chi phí bán
hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp lại có xu hướng tăng ITA, KBC và NLG là những công ty bị lỗ
trong quý 1/2013
www.fpts.com.vn
2
Trang 3NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Cập nhật đến ngày 31/12/2012, 25 công ty BĐS niêm yết tiêu biểu có tổng tài sản đạt 173.123 tỷ
đồng, tăng 21% so với cuối năm 2011 Tài sản tăng nhưng chất lượng tài sản của các công ty lại
giảm do hàng tồn kho (bình quân chiếm 39% tổng tài sản) tăng 20%, khoản phải thu ngắn hạn (bình
quân chiếm 15% tổng tài sản) tăng 1% trong khi tiền và các khoản tương đương tiền (bình quân
chiếm 4% tổng tài sản) tiếp tục giảm 1% so với thời điểm cuối năm 2011 Về nguồn vốn, nợ phải trả
chiếm từ 60 – 65% nguồn vốn tăng tới 21% (trong đó riêng các khoản nợ vay tăng tới 37%) so với
tốc độ tăng 10% của vốn chủ sở hữu Điều này cho thấy các công ty BĐS vẫn có xu hướng gia tăng
đòn bẩy tài chính trong hoạt động Cập nhật đến thời điểm 31/03/2013 của 18 công ty BĐS, tổng tài
sản ước đạt 160.366 tỷ đồng, tăng bình quân 3% so với đầu năm Tiền và các khoản tương đương
tiền bình quân giảm 15%, tồn kho bình quân tăng 13%, khoản phải thu tăng 13% Điều này cho thấy
chất lượng tài sản của các công ty tiếp tục xấu đi
09/05/2011
Nhìn chung, các công ty BĐS đều đưa ra kế hoạch thận trọng, nhưng cho thấy sự kỳ vọng về
thị trường BĐS năm 2013 sẽ bớt khó khăn hơn năm 2012 Hầu hết các công ty đều kỳ vọng
ghi nhận doanh thu từ những dự án đã hoàn thành, có lợi thế cạnh tranh về giá và phân khúc
thị trường Những công ty không có được những lợi thế trên thì đưa ra phương án thoái vốn
ở một số dự án để có nguồn thu hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư để sớm hoàn thiện dự án đưa
sản phẩm ra thị trường.
KHUYẾN NGHỊ
1 VIC: Lợi thế hiện nay của VIC là thương hiệu, tiềm lực tài chính mạnh và đủ khả năng triển khai các
dự án đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng EPS đến quý 1/2013 (lũy kế 4 quý gần nhất) đạt 3.470
đồng/cp Với giá hiện tại (64.000 đồng/cp), PE của VIC ở khoảng 18,44 lần Khuyến nghị: Theo
dõi.
2 NLG: Lợi thế hiện tại của NLG là quỹ đất lớn (khoảng 567ha, tập trung chủ yếu ở TP.HCM, Long
An), uy tín của doanh nghiệp trong ngành BĐS, quy trình đầu tư khép kín, chuyên nghiệp từ khâu
quy hoạch đến tiêu thụ sản phẩm và dòng sản phẩm có thể mạnh hiện tại là căn hộ Ehome Tuy
nhiên, do đầu tư nhiều dự án cùng lúc, trong đó có nhiều dự án có quy mô lớn đang gặp khó khăn
trong triển khai như dự án KDC Waterpoint (Long An) có tồn kho hiện tại lên tới gần 2.000 tỷ đồng
đang gây áp lực dòng tiền rất lớn cho NLG Nếu cuối năm 2013, Công ty hoàn thành kế hoạch
thì EPS đạt khoảng 1.300 đồng/cp Với mức giá hiện tại (19.400 đồng/cp), PE khoảng 15 lần.
Khuyến nghị: Theo dõi.
3 BCI: Lợi thế hiện nay của BCI là quỹ đất lớn và có vị trí khá tốt, tập trung nhiều ở phía Tây TP.HCM,
và hầu hết đều là đất nền nên thanh khoản tốt hơn và linh hoạt trong điều chỉnh EPS đến quý
1/2013 đạt 2.198 đồng/cp Với giá hiện tại (16.000 đồng/cp), PE của BCI ở khoảng 7,28 lần.
Nếu cuối năm 2013, Công ty hoàn thành kế hoạch thì với mức giá hiện tại, PE giao động
trong khoảng 12-13 lần Khuyến nghị: Mua
4 NTL: Lợi thế hiện nay của NTL là không vay nợ nên không chịu áp lực chi phí tài chính Tiến độ
triển khai các dự án của Công ty cũng khá tốt Vòng quay hàng tồn kho trên mức bình quân ngành
Tuy nhiên, khó khăn ở chỗ, các dự án của NTL trước đây nằm ở địa bàn bị đầu cơ mạnh và khách
hàng phần đông là dân lướt sóng Do đó, Công ty gặp khó khăn trong việc thu tiền của khách hàng
khi dự án đã hoàn thành EPS đến quý 1/2013 đạt 688 đồng/cp Với giá hiện tại (13.700
đồng/cp), PE của NTL ở khoảng 20,51 lần Nếu cuối năm 2013, Công ty hoàn thành kế hoạch
thì với mức giá hiện tại, PE giao động trong khoảng 11-12 lần Khuyến nghị: Theo dõi.
Trang 45 TDH: Lợi thế hiện tại của TDH là có quỹ đất khá tốt, tập trung ở địa bàn Q2 và Q9, cửa ngỏ phía
Đông Bắc TP.HCM Lĩnh vực thương mại (buôn bán nông sản, cho thuê mặt bằng chợ) mang lạinguồn thu ổn định và giúp làm giảm bớt áp lực ở lĩnh vực kinh doanh BĐS Khó khăn hiện nay của
TDH là áp lực thanh toán ngắn hạn 204,07 tỷ đồng trái phiếu Nếu thị trường BĐS trong thời gian tới
chưa thực sự khởi sắc, dòng tiền của công ty không được cải thiện và giá cổ phiếu TDH khôngbằng hoặc cao hơn 22.014 đồng/cổ phiếu thì áp lực thanh toán 204,07 tỷ đồng trái phiếu doanh
nghiệp vào cuối năm 2013 là khá lớn EPS đến quý 1/2013 đạt 338 đồng/cp Với giá hiện tại
(12.300 đồng/cp), PE của TDH ở khoảng 36,34 lần Nếu cuối năm 2013, Công ty hoàn thành kế
hoạch thì với mức giá hiện tại, PE giao động trong khoảng 9,5-10 lần Khuyến nghị: Mua
6 HQC: Lợi thế hiện nay của HQC là đang triển khai nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân, trong đó
nhà ở xã hội (NOXH) Điều này sẽ tạo tâm lý tích cực của thị trường dành cho 09/05/2011
số vấn đề cần lưu ý như: Doanh thu không chất lượng do khoản phải thu tăng mạnh; lĩnh vực kinh
doanh và phân khúc hoạt động khá dàn trải làm phân tán nguồn lực của Công ty EPS đến quý
1/2013 đạt 422 đồng/cp Với giá hiện tại (6.000 đồng/cp), PE của HQC ở khoảng 14,21 lần Nếu
cuối năm 2013, Công ty hoàn thành kế hoạch thì với mức giá hiện tại, PE giao động khoảng 4
lần Khuyến nghị: Mua
7 SCR: Với lợi thế về thương hiệu, quỹ đất khá lớn (620ha, 34% là đất sạch, riêng quỹ đất sạch tại
TP.HCM là 115ha) và khả năng tái cơ cấu nợ nay khá tốt trong thời gian qua thì dự báo triển vọng
phục hồi của SCR khá tốt Dự báo EPS cuối năm của SCR đạt 787 đồng/cp Với giá hiện tại
(7.7000 đồng/cp), PE cuối năm giao động trong khoảng 8,5-9 lần Khuyến nghị: Mua
8 DXG: Lợi thế hiện nay của DXG chính là kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực môi giới BĐS nên khá
am hiểu thị trường và có chiến lược bán hàng tốt Qua quá trình hoạt động, DXG đã có được quỹđất khá tốt, một phần lớn nhờ thâu tóm các dự án của chủ đầu tư gặp khó khăn Do đó, quỹ đất của
Công ty là quỹ đất sạch và sẵn sàng đưa vào khai thác Đòn bẩy tài chính của DXG thấp giúp Công
ty gia tăng vay nợ để triển khai các dự án trong thời gian tới Đặc biệt, lãi suất đang có xu hướng hạ
và kỳ vọng về sự hỗ trợ của đối tác chiến lược là ngân hàng Việt Á sẽ là những lợi thế cho Công ty
trong thời gian tới EPS đến quý 1/2013 đạt 1.650 đồng/cp Với giá hiện tại (8.600 đồng/cp), PE
của DXG ở khoảng 5,2 lần Theo kế hoạch, Công ty sẽ phát hành thêm 10,5 triệu cổ phiếu
trong năm 2013, nâng vốn điều lệ từ 420 tỷ đồng lên 525 tỷ đồng Nếu cuối năm 2013, Công ty
hoàn thành kế hoạch thì EPS ước đạt 1.400 đồng/cp Với mức giá hiện tại, PE ước khoảng 6
lần Khuyến nghị: Mua
Trang 5Dự án dở dang, công
www.fpts.com.vn
4
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này cần lưu ý rằng các nhận định trong báo cáo này mang tính chất chủ quan
của chuyên viên phân tích FPTS Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này tự chịu trách nhiệm về quyết định của
mình Vui lòng đọc kỹ phần tuyên bố miễn trách nhiệm cuối báo cáo này.
I TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BĐS NĂM 2012
Thị trường BĐS trải qua đợt suy thoái kéo dài từ 2008 và đỉnh điểm của khó khăn rơi vào năm 2012 Tổng
quan về thị trường BĐS 2012 được gói gọn trong cụm từ “ba dở dang, ba sụt giảm” ( 09/05/2011
trình dở dang, đền bù dở dang; Giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và nguồn cầu sụt giảm) Theo nhiều nghiên
cứu thì đây là chu kỳ đóng băng lần 3 của thị trường BĐS Việt Nam kể từ năm 1990 đến nay
Chính sách tiền tệ, sau khi bị thắt chặt đột ngột năm 2011, đã bắt đầu có chiều hướng nới lỏng kể từ quý
2/2012, đặc biệt là các gói tín dụng hỗ trợ các cá nhân mua nhà Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS thì khả năng tiếp cận nguồn tín dụng vẫn còn khó khăn do hầu hết tài sản (chủ yếu là giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất) đã cầm cố cho những khoản vay trước đó chưa trả được
Thị trường BĐS vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro nên các doanh nghiệp BĐS vẫn phải chịu lãi suất cho vay cao hơn
mặt bằng chung của thị trường Cụ thể, lãi suất cho vay BĐS trong năm 2012 giao động trong khoảng 17 –
20%/năm so với bình quân toàn thị trường khoảng 12,9%/năm (số liệu NHNN) Thanh khoản thị trường
giảm sút trong khi gánh nặng chi phí lãi vay quá lớn khiến nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực sự gặp
khó khăn Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì trong năm 2012, số lượng các doanh nghiệp giải thể
hoặc ngừng hoạt động tăng 22,9% trong đó kinh doanh BĐS tăng 20% Số lượng các doanh nghiệp BĐS
đăng ký cũng giảm mạnh 44% so với năm 2011
2 Vốn đầu tư FDI vào BĐS
Vốn đầu tư FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS năm 2012 (tính đến 15/12/2012) đạt 1,85 tỷ USD, tăng mạnh so
với con số 845,6 triệu USD của năm 2011 nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với bình quân khoảng 7 – 8 tỷ USD
của các năm trước Vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS trong 2 năm gần đây không thuận lợi do nhà đầu tư
nước ngoài lo ngại về môi trường đầu tư của Việt Nam, đặc biệt là rủi ro trên thị trường BĐS và mối lo nợ
xấu trong lĩnh vực ngân hàng
3 Giá bán trên thị trường BĐS
Theo CBRE, thị trường BĐS năm 2012 ghi nhận sự giảm giá mạnh trên mọi phân khúc Tại Hà Nội, giá căn
hộ chung cư bình quân giảm tới 30% (so với cùng kỳ năm trước) trên thị trường sơ cấp và giảm 40% trên thị
trường thứ cấp Phân khúc đất nền trong các Khu đô thị cũng chịu áp lực giảm giá 20% so với năm 2011
Tại TP.Hồ Chí Minh, giá bán giảm mạnh ở những khu vực có nhiều dự án đang triển khai và nằm ở vùng
ven như: Thủ Đức, Quận 2, Bình Chánh, Nhà Bè…Mức giảm giá bình quân, tuy có thấp hơn so với Hà Nội
nhưng cũng là mức cao so với bình quân các năm trước, giảm khoảng 15 – 20% Giá chào thuê căn hộ
hạng A và hạng B tại TP.HCM năm 2012 bình quân khoảng 30 USD/m2/tháng và 25 USD/m2/tháng, thấp
Trang 6hơn so với 37 USD/m2/tháng và 28 USD/m2/tháng của năm 2011.
www.fpts.com.vn
5
09/05/2011 09/05/2011
Biểu đồ: Giá bán thứ cấp căn hộ tại TP.HCM Biểu đồ: Giá bán thứ cấp căn hộ tại Hà Nội
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
4 Tồn kho BĐS
- Theo báo cáo của Bộ xây dựng, tính đến hết năm 2012, thị trường tồn kho hơn 42 nghìn căn nhà,trong đó có hơn 26 nghìn căn hộ chung cư, gần 16 nghìn nhà thấp tầng, gần 93 nghìn m2 sàn vănphòng cho thuê, khoảng 98 nghìn m2 trung tâm thương mại và 792 héc - ta đất nền nhà ở Tổnggiá trị lượng vốn hàng tồn kho đạt khoảng gần 112 nghìn tỷ đồng, trong đó TP.HCM tồn kho 14.816căn nhà với giá trị lên đến 30 nghìn tỷ đồng, Hà Nội tồn kho 5.875 căn nhà, 5 nghìn m2 mặt bằngthương mại, giá trị tồn kho 14 nghìn tỷ đồng Dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2012 lên tới207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với cuối năm 2011 Tuy nhiên, ước tính con số thực tế còn lớn hơnnhiều do chưa tính tới những dự án đã huy động vốn một phần, những dự án đã giải phóng mặtbằng, đầu tư vào hạ tầng cơ sở nhưng phải tạm nhưng do bế tắc đầu ra hay số lượng tồn kho củacác nhà đầu tư thứ cấp Theo tính toán của CBRE, năm 2012 doanh số bán căn hộ giảm hơn mộtnửa so với 2011 và 2010 đạt khoảng 5000 căn Nếu thị trường không có biến động lớn ở nhữngnăm tới, thì cần khoảng 4-5 năm thị trường mới có thể hấp thụ hết số lượng chưa bán được hiệnnay
- Tồn kho chủ yếu tập trung tại những dự án thuộc phân khúc cao cấp Đặc điểm của phân khúc này
là giá bán cao và diện tích căn hộ lớn không phù hợp với khả năng của đại bộ phận thu nhập ngườidân có nhu cầu Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM thì hiện tại 65% tồn kho căn hộ trên địabàn thành phố có diện tích trên 70m2/căn Điều này gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp BĐStrong việc giải phóng hàng tồn kho
Trang 7www.fpts.com.vn
6
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
II TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BĐS NĂM 2013
1 Thị trường BĐS 4 tháng đầu năm 2013
09/05/2011
Thị trường BĐS các tháng đầu năm 2013 vẫn chưa có tín hiệu phục hồi lạc quan Thị trường vẫn
đang chờ đợi những thông tin hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý nên hầu hết các giao dịch cũng như
hoạt động đầu tư triển khai các dự án đều diễn ra chậm.
- Vốn đầu tư FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS 4 tháng đầu năm 2013 (tính đến 20/4/2013) ước đạt
307,05 triệu USD, đứng thứ 2 trong số các ngành thu hút vốn đầu tư FDI, thấp hơn rất nhiều so vớicon số 1,58 tỷ USD của cùng kỳ 2012
- Theo NHNN, tổng dư nợ đến hết tháng 3/2013 đạt 230.951 tỷ đồng, tăng 1,1% so với cuối năm
2012 Như vậy, so với mức tăng trưởng tín dụng khoảng 1,4% thì tăng trưởng dư nợ BĐS trong quý1/2013 là khá hợp lý Ngày 10/05/2013 NHNN ban hành Thông tư số 10/2013/TT-NHNN về việcgiảm lãi suất cho vay ngắn hạn bằng VND từ 11%/năm xuống 10%/năm (có hiệu lực từ ngày13/5/2013) Ngoài ra, NHNN cũng đạt được thỏa thuận với các ngân hàng lớn sẽ tiếp tục giảm lãisuất cho vay cũ về dưới mức tối đa 13%/năm Trước thời điểm đó, lãi suất mà các công ty BĐSđang trả cho các khoản vay ngắn hạn và dài hạn giao động trong khoảng 15 – 16,5%/năm Như vậy,lãi suất tiếp tục giảm sẽ có tác dụng hỗ trợ đáng kể cho các công ty BĐS
- Theo Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ xây dựng), tồn kho căn hộ đến hết tháng 3/2013
khoảng 38.852 căn hộ, tăng 20% so với cuối năm 2012 Đất nền tồn kho tăng 3% lên hơn 1 triệum2 Trong quý 1/2013, nguồn cung các dự án tiếp tục tăng Tại Hà Nội, có 2 dự án trung cấp và 7
dự án bình dân được chào bán, tăng 9,6% so với cùng kỳ Nguồn cung hoàn thiện giảm 29% so vớicùng kỳ bao gồm 3 dự án cao cấp và 4 dự án trung cấp Tại TP.HCM, có 4 dự án mới được chàobán trong quý 1/2013 so với 3 dự án trong quý 4/2013 Số căn hộ chào bán đạt 784 căn, tăng 21%
so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 11,9% so với quý trước do quy mô dự án nhỏ hơn
- Bước sang quý 1/2013, thị trường căn hộ để bán thứ cấp vẫn tiếp tục đà giảm giá Tại Hà Nội, giá
chào bán trong quý 1/2013 bình quân giảm 2,8% so với quý trước Phân khúc hạng sang tiếp tụcchứng kiến sự sụt giảm mạnh nhất về giá chào bán Tại TP.Hồ Chí Minh, phân khúc hạng sanggiảm 2,2%, cao cấp giảm 0,8%, trung cấp giảm 0,1% so với quý trước Riêng phân khúc bình dânvẫn ổn định cả về giá lẫn nhu cầu Ước tính giá của các dự án mới chào bán trong quý 1/2013 giảmkhoảng 10% so với các dự án đã chào bán cách đây một năm trong cùng khu vực
Nhằm hỗ trợ tìm kiếm lối ra cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, Thông tư 02/2013/TT-BXD ban
hành ngày 08/03/2013 của Bộ xây dựng cho phép Chủ đầu tư được điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự
án nhà ở thương mại và chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội (NOXH) Ngày 15/5/2013
Trang 8NHNN và Bộ xây dựng đã công bố Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà xã
hội theo Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP Như vậy, kể từ tháng 15/5/2013 thì gói tín dụng 30.000 tỷ đồng
hỗ trợ thị trường BĐS sẽ bắt đầu có hiệu lực sau 4 tháng ban hành.
www.fpts.com.vn
7
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
2 Triển vọng thị trường BĐS năm 2013
2.1 Ý kiến của các đơn vị tư vấn quốc tế
CBRE Việt Nam:
Dự báo thị trường BĐS 2013 sẽ vẫn nghiêng về phía người mua với kỳ vọng giá chào thứ cấp tiếp tục giảm
10% so với năm 2012 Phân khúc bình dân sẽ tương đối sôi động Người mua quan tâm nhiều hơn tới
những dự án có tiến độ xây dựng tốt, tiện ích có sẵn, cơ sở hạ tầng phát triển, giá chào bán dưới 15 triệu
đồng/m2 trở xuống và diện tích nhỏ (dưới 70m2/căn)
Thị trường BĐS năm 2013 sẽ tiếp tục gặp khó khăn Tuy nhiên, thị trường vẫn có điểm sáng, đó chính
những khó khăn của thị trường tài chính toàn cầu tiếp tục gây áp lực lên lợi nhuận của tất cả các phân khúc
trên thị trường BĐS Theo đó, dòng vốn đầu tư vẫn đang chảy vào thị trường mới nổi của các nước châu Á
Việt Nam đang có vị thế thuận lợi để tận dụng tối đa các thế mạnh cạnh tranh trong thị trường khu vực, lại là
một trong những nước có tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất và là một trong những nước có mật độ nhà ở cao nhất
Đây là dấu hiệu tốt cho phát triển nhà ở tương lai
Knight Frank:
Thị trường BĐS năm 2013 được dự báo là sẽ tiếp tục trầm lắng và giá chào bán căn hộ có thể tiếp tục suy
giảm trong nửa đầu năm, nếu như Chính phủ không thực thi giải pháp, ưu đãi đáng kể nhằm giải quyết các
vấn đề của thị trường BĐS Hầu hết các giao dịch sẽ vẫn tập trung vào phân khúc bình dân, là phân khúc
được cả người mua để ở và nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều nhất Năm 2013 dự báo sẽ chứng kiến sự kích
cầu mạnh mẽ từ Chính phủ dành cho người mua nhà để ở Tuy nhiên, niềm tin thị trường trong năm 2013
dự báo sẽ vẫn còn thấp Thị trường đất nền sẽ không còn được người mua đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn
trong giai đoạn ngắn và trung hạn
Colliers International:
Tổ chức này không đặt nhiều kỳ vọng về sự tăng trưởng của thị trường BĐS trong năm 2013 Tuy nhiên,
chu kỳ BĐS có thể khởi sắc hơn ở một số phân khúc Mảng căn hộ chung cư tiếp tục gặp khó khăn trong
giai đoạn thị trường chuyển dịch sang người mua có nhu cầu thực, đồng thời khả năng tiếp cận vốn vẫn
chưa được cải thiện rõ nét Thị trường sẽ nghiêng về những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh và dài hơi về tài
chính Họ sẽ tận dụng tốt cơ hội tại những dự án trì trệ với giá đất xuống thấp
2.2 Quan điểm của Chuyên viên phân tích
Trang 9Nhìn chung, thị trường BĐS năm 2013 sẽ đỡ khó khăn hơn năm 2012 nhưng mức độ phục hồi còn
chậm Giá nhà sẽ có xu hướng tiếp tục giảm do nền kinh tế chưa phục hồi và thu nhập người dân
chưa được cải thiện Năm 2013, thị trường BĐS sẽ đón nhận nhiều giải pháp hỗ trợ của cơ quan
quản lý cũng như nguồn tín dụng giá rẻ từ các NHTM Tuy nhiên, do ảnh hưởng độ trễ từ các gói hỗ
trợ nên dự báo thị trường BĐS sẽ cải thiện hơn kể từ năm 2014.
www.fpts.com.vn
8
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
III TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BĐS NIÊM YẾT
1 Kết quả kinh doanh 2012 và Cập nhật quý 1/2013
1.1 Doanh thu thuần
a Doanh thu thuần năm 2012 :
09/05/2011
Đvt: tỷ đồng
Tổng doanh thu năm 2012 của 25 công ty BĐS niêm yết có vốn hoá lớn nhất đạt 23.137 tỷ đồng, tăng 40%
so với năm trước Tuy nhiên, doanh thu thuần 2012 chỉ đạt 21.866 tỷ đồng, tăng 35% so với năm trước
Hàng bán bị trả lại năm 2012 lên tới 1.271 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần năm 2011 do khách hàng gặp khó khăn tài
chính buộc phải thanh lý sớm hợp đồng Tiêu biểu như ITA (676 tỷ đồng), ASM (167 tỷ đồng), IJC (138 tỷ
đồng), KDH (95 tỷ đồng), TDH (88 tỷ đồng).
Doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh BĐS năm 2012 của các công ty đạt 10.880 tỷ đồng, giảm 5%
Trang 10Những công ty có doanh thu thuần năm 2012 tăng khá tốt so với 2011 bao gồm: FLC (tăng 1043%), HQC (tăng 529%), VIC (tăng 342%), DXG (tăng 41%).
FLC: Doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt 1.554 tỷ đồng, gấp 11,4 lần doanh thu 2011 và
vượt 6% kế hoạch năm nhờ hạch toán 579,3 tỷ đồng doanh thu từ việc bán căn hộ tại dự án FLC
Landmark Tower Ngoài nguồn thu từ kinh doanh BĐS thì lĩnh vực thương mại dịch vụ, kinh doanh
www.fpts.com.vn
9
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
các sản phẩm công nghệ cao như hệ thống chuyển mạch dự phòng, hệ thống modem vệ tinh, thiết
bị đo kiểm, cáp quang… cũng đem lại nguồn thu lớn cho FLC.
HQC: Doanh thu thuần năm 2012 của HQC đạt 302 tỷ đồng, cao gấp 6 lần năm 2011 nhưng chỉ
hoàn thành 34% kế hoạch năm Doanh thu kinh doanh BĐS đạt gần 292 tỷ đồng, cao gấp 9,4 lầnnăm 2011 Doanh thu kinh doanh BĐS năm 2012 của Công ty chủ yếu đến từ các dự án: Cheery 2(Q.12), Cheery 3 (Hooc Môn), Cinderella 1 và Cinderella 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu) Tất cả những dự án
này đều được HQC nhận chuyển nhượng từ các công ty khác. 09/05/2011
DXG: Doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt gần 404 tỷ đồng, tăng 41% so với năm 2011 và
vượt 35% so với kế hoạch năm Trong đó; doanh thu môi giới BĐS đạt gần 163 tỷ đồng, giảm 10%
so với năm 2011 (chủ yếu đến từ dự án Sunview 3 và dự án 4S Linh Đông) Doanh thu chuyểnnhượng dự án BĐS đạt 245 tỷ đồng, tăng 129% so với năm 2011 một phần nhờ hạch toán doanhthu từ dự án Chung cư Phú Gia Hưng (Q.Gò Vấp) Đây là dự án chung cư cao 15 tầng với quy mô
234 căn hộ với giá bán bình quân 15 triệu đồng/m2 Dự án này được chính thức mở bán năm 2011
và đến hết năm 2012 đã ghi nhận được hơn 90% doanh thu Doanh thu giai đoạn 2008 – 2012 tăngtrưởng bình quân lên tới 111%/năm Đây được xem là mức tăng trưởng doanh thu rất tốt của mộtcông ty BĐS
HAG: Doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt 4.394 tỷ đồng, tăng 39% so với 2011 Doanh thu
kinh doanh BĐS vẫn đóng vai trò chủ lực chiếm 64,4% doanh thu thuần Doanh thu BĐS 2012 của
HAG chủ yếu đến từ hạch toán toàn bộ dự án Hoàng Anh Gold House và Block 5 của dự án Phú
Hoàng Anh giai đoạn 1 Năm 2012, hoạt động khai thác khoáng sản, thủy điện và cao su bắt đầuđóng góp đáng kể vào doanh thu của Công ty Tính đến cuối năm 2012, diện tích cao su đã trồng
của HAG là 14.416 ha và diện tích trồng mía là 5.530 ha Trong năm 2012, Công ty cũng đã hoàn
thành việc xây dựng 1 nhà máy chế biến mủ cao su công suất 25.000 tấn/năm Một nhà máy tinhluyện mía đường công suất 7.000 tấn/ngày Dự kiến trong tương lai, cao su và mía đường là hailĩnh vực kinh doanh chính của Công ty, thay thế cho ngành BĐS đang gặp khó khăn
Trang 1110
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
b Cập nhật doanh thu thuần Q uý 1/2013:
Doanh thu thuần quý 1/2013 của các công ty BĐS
09/05/2011 09/05/2011
Đvt: tỷ đồngTình hình giao dịch trên thị trường quý 1/2013 cải thiện so với cùng kỳ năm trước Giá bán bình quân có xuhướng giảm nhẹ nhưng giao dịch được cải thiện so với cùng kỳ năm trước Một phần là do tâm lý tích cựccủa người mua nhà sau Tết Theo báo cáo của Savilles thì số lượng giao dịch căn hộ bán tại TP.HCM trongquý 1/2013 tăng 25% so với quý 1/2012 Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường giảm nhẹ 1 điểm phầntrăm so với cùng kỳ
Trang 1209/05/2011 09/05/2011
Doanh thu quý 1/2013 tăng so với cùng kỳ năm trước tập trung ở những công ty hoạt động khá ổn định và
có nhiều dự án mở bán trong năm 2012 như: HQC, SCR, BCI, DXG, TDH Những công ty BĐS quy mô lớn nhất ngành lại có doanh thu giảm mạnh như: VIC, HAG, IJC, ITA, KBC, NLG, PDR Nhìn chung, doanh thu
ghi nhận trong quý 1/2013 chưa cho thấy xu hướng rõ ràng
Một số công ty có doanh thu thuần tăng trưởng khả quan trong quý 1/2013:
HQC: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 108 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần so với quý 1/2012
và hoàn thành được 10% kế hoạch năm Trong đó, doanh thu kinh doanh BĐS đạt 105 tỷ đồng tănggấp 7,5 lần năm 2011 và chiếm 97% doanh thu thuần Doanh thu quý 1/2013 chủ yếu đến từ dự án
Cheery 1 và Cheery 2 Cuối tháng 3/2013, HQC đã được Bộ xây dựng cho phép chuyển đổi dự án
Sovrano Plaza thành dự án nhà ở xã hội mang tên HQC Plaza Sau khi chuyển đổi dự án HQCPlaza sẽ bao gồm 1.858 căn hộ diện tích nhỏ từ 55m2 Với giá bán bình quân khoảng 10 – 12 triệuđồng/m2 ước tính doanh thu từ dự án HQC Plaza sẽ đạt khoảng 1.000 – 1.300 tỷ đồng Ngoài dự
án HQC Plaza thì hiện tại tiến độ bán hàng tại các dự án Cheery 1 và Cheery 2 khá tốt Công ty ướctính có thể thu được 650 tỷ đồng trong năm 2013 từ 2 dự án này
KDH: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 121 tỷ đồng, tăng gấp 6 lần so với quý 1/2012 và
đã hoàn thành được 38% kế hoạch năm Trong đó, doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt gần 170 tỷ
www.fpts.com.vn
11
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
đồng và doanh thu cung cấp dịch vụ tư vấn đạt 40 tỷ đồng Tuy nhiên, Công ty có khoản hàng bán
(dự án BĐS) lên tới gần 89 tỷ đồng Nhìn chung, doanh thu của KDH vẫn còn bất ổn.
ITC: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 128 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần so với quý 1/2012 và
hoàn thành được 50% kế hoạch Trong đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh nhà đạt gần 109 tỷđồng
SCR: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 201 tỷ đồng, tăng 98% so với cùng kỳ 2012 và
hoàn thành được 17% kế hoạch năm Trong đó, doanh thu kinh doanh BĐS đạt 196,9 tỷ đồng,chiếm 98% doanh thu thuần Doanh thu cho thuê BĐS đạt 1,64 tỷ đồng, giảm 44% so với cùng kỳnăm trước Tính đến cuối tháng 3/2012 Công ty đã bán được 486/575 căn hộ từ dự án Belleza,trong đó 79 căn đã ghi nhận doanh thu trong năm 2012 còn lại 407 căn (tương đương hơn 800 tỷđồng) sẽ được SCR hạch toán trong năm 2013 Như vậy, doanh thu thuần quý 1/2013 có đóng góprất lớn từ dự án này
SJS: Doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 47 tỷ đồng, tăng 91% so với cùng kỳ năm trước
nhưng mới chỉ hoàn thành được 4% kế hoạch năm Trong đó, doanh thu kinh doanh BĐS đạt 36 tỷđồng, chiếm 77% doanh thu thuần và tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2012 Mặc dù doanh thuquý 1/2013 tăng mạnh nhưng so với quy mô tổng tài sản lên tới gần 6.000 tỷ đồng (trong đó có tớihơn 4.000 tỷ đồng tồn kho dự án BĐS) thì con số doanh thu quý 1 không đáng kể
Doanh thu quý 1/2013 của ITA và KBC đều không tốt Doanh thu quý 1/2013 đạt 147 tỷ đồng nhưng các khoản giảm trừ doanh thu lên tới 154 tỷ đồng khiến doanh thu thuần của ITA bị âm gần 7 tỷ đồng Nhờ hoàn
nhập giá vốn hàng bán trên hàng bán trả lại khoảng 15,4 tỷ đồng nên lợi nhuận gộp quý 1/2013 của Công ty
dương 8,7 tỷ đồng Doanh thu quý 1/2013 của KBC chỉ đạt 38,8 tỷ đồng, chỉ bằng 26% kết quả cùng kỳ
2012 Doanh thu của Công ty sụt giảm mạnh do mảng thuê đất, cơ sở hạ tầng chỉ đạt 30,4 tỷ đồng, bằng22% kết quả cùng kỳ 2011
Kết thúc quý 1/2013, một số công ty có kết quả doanh thu đạt được khả quan so với kế hoạch cả năm như:
ITC (hoàn thành 50%), KDH (hoàn thành 38%), DIG (hoàn thành 27%), FDC (hoàn thành 24%), SCR (hoàn
Trang 13thành 70%) Một số công ty khởi đầu khó khăn, doanh thu đạt được rất thấp so với kế hoạch như: ITA (doanh thu âm), PDR (mới hoàn thành 2%), NLG (mới hoàn thành 3%), SJS và KBC (mới hoàn thành 4%),
BCI (mới hoàn thành 8%).
www.fpts.com.vn
12
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN1.2 Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần
Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu kinh doanh BĐS
09/05/2011 09/05/2011
Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần năm 2012 của các công ty BĐS bình quân đạt 32%, thấp
Trang 14trên 85% diện tích Dự
hơn so với mức 33% của năm 2011 Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần kinh doanh BĐS năm 2012của các công ty BĐS bình quân đạt 38%, thấp hơn so với mức 39% của năm 2011 Thống kê này chưa baogồm tỷ suất lợi nhuận âm của một số doanh nghiệp cá biệt Như vậy, tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thucủa các doanh nghiệp BĐS có chiều hướng giảm trong năm 2012 Nguyên nhân là do áp lực giảm giá bánmạnh trong khi chi phí nguyên vật liệu đầu vào ít thay đổi, hàng bán trả lại tăng do các nhà đầu tư thứ cấp
gặp khó khăn
Những công ty có tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu kinh doanh BĐS giảm mạnh bao gồm: TDH (giảm 27
điểm phần trăm), DXG (giảm 24 điểm phần trăm), KBC (giảm 23 điểm phần trăm), HAG (giảm 21 điểm phần
trăm)
Những công ty có tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu kinh doanh BĐS năm 2012 khá cao gồm: FDC (76%), ASM (74%), VIC (67%), QCG (52%), NBB và DXG (48%).
Những công ty có tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu bất thường bao gồm: SJS, BCI, ITA và SCR.
SJS: Doanh thu thuần năm 2012 của SJS chỉ đạt gần 51 tỷ đồng trong đó doanh thu kinh doanh
BĐS chỉ đạt 24 tỷ đồng, bằng 24% năm 2011 Mặc dù doanh thu giảm nhưng giá vốn hàng bán lạităng tới 72% so với năm trước do Công ty trích lập dự phòng gần 145 tỷ đồng cho dự án Khu đô thị
mới Hòa Hải – Đà Nẵng Kết quả là lợi nhuận gộp trên doanh thu của Công ty bị âm 147 tỷ đồng so
với gần 28 tỷ đồng trong năm 2011 Về dự án KĐT mới Hòa Hải – Đà Nẵng, đây là dự án Công ty
đã mua lại trong năm 2010 và việc trích lập dự phòng dựa trên đánh giá chênh lệch giữa giá muavào với giá bán trên thị trường tại thời điểm 31/12/2012 Việc trích lập dự phòng giảm giá trước khi
thanh lý tài sản được xem là giải pháp an toàn để SJS tránh phải chịu lỗ 3 năm liên tiếp Về kế
www.fpts.com.vn
13
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
hoạch chuyển nhượng, dự kiến trong năm 2013 Công ty sẽ bán dự án KĐT mới Hòa Hải – Đà Nẵng
để thanh toán hơn 900 tỷ đồng nợ vay
BCI: Doanh thu thuần 2012 của Công ty giảm 12% nhưng giá vốn hàng bán lại tăng tới 278% so với
năm 2011 khiến lợi nhuận gộp bị âm 106 tỷ đồng so với 118 tỷ đồng trong năm 2011 Nguyên nhân
là do trong năm 2012 Công ty thực hiện chính sách hoán đổi đất cho người dân (bố trí khu tái địnhcư) để giải phóng mặt bằng Khu dân cư Phong Phú 4 Hiện tại, dự án KDC Phong Phú 4 đã giảiphóng mặt bằng được 99%, đã đóng tiền sử dụng đất và xây dựng hạ tầng 09/05/2011
kiến lợi nhuận gộp từ dự án KDC Phong Phú 4 trong năm 2013 đạt khoảng 46 tỷ đồng, chiếm 43%lợi nhuận gộp của BCI trong năm 2013 Ước tính tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần của dự
án này đạt khoảng 30 – 40%
09/05/2011
ITA: Doanh thu 2012 của Công ty đạt 568 tỷ đồng nhưng bị cấn trừ 532 tỷ đồng hàng bán trả lại
khiến doanh thu thuần của ITA chỉ đạt 36 tỷ đồng, bằng 10% doanh thu thuần năm 2011 Song song
với đó Công ty được kết chuyển giá vốn trên phần doanh thu được giảm trừ gần 182 tỷ đồng Lợinhuận gộp năm 2012 của Công ty đạt 146 tỷ đồng, giảm 22% so với năm 2011 Nếu loại trừ nghiệp
vụ phần thu hồi lại đất đã giao thì tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu của các hoạt động kinhdoanh còn lại trong năm 2012 đạt 42%, cao hơn so với mức 34% của năm 2011
SCR: Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần năm 2012 của Công ty chỉ đạt 5,7%, thấp hơn
nhiều so với mức 23,9% của năm 2011 Hoạt động môi giới và cho thuê văn phòng của SCR có tỷ
suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần rất cao, khoảng 74 – 75% Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận gộptrên doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS năm 2012 chỉ được 1,9%, thấp hơn nhiều
so với mức 26,7% của năm 2011 Nguyên nhân là do Công ty chịu áp lực thanh lý tài sản để đảm
bảo dòng tiền và trả nợ vay Năm 2012 SCR đã phải bán dự án Hùng Vương – Kinh Dương Vương
Trang 15kinh doanh BĐS đạt
cho Sacombank để thanh toán nợ vay cho ngân hàng này
Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần quý 1/2013 của các công ty bình quân đạt 38%, thấp hơn so với
mức 45% của cùng kỳ 2011 Nguyên nhân chính là do áp lực giảm giá bán để kích cầu trong khi chi phí đầu
vào không thay đổi Có những dự án triển khai trong giai đoạn lãi suất cho vay tăng cao nên chi phí lãi vay
đã vốn hóa vào giá vốn dự án khiến giá vốn hàng bán của các doanh nghiệp tiếp tục xu hướng tăng mạnh
DXG: Doanh thu quý 1/2013 của Công ty tăng 40% so với quý 1/2012 nhưng giá vốn hàng bán tăng
tới 412% khiến tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần giảm mạnh, từ 89% xuống còn 60% Trong
đó, tỷ suất lợi nhuận gộp trong hoạt động môi giới BĐS giảm từ 84% xuống 75% Ngoài ra, giá vốn
chuyển nhượng BĐS trong quý 1/2013 lên tới 13,27 tỷ đồng so với khoản được hoàn nhập 1,6 tỷ
đồng của quý 1/2012 Mặc dù giảm mạnh nhưng DXG vẫn là một trong những công ty có tỷ suất lợi
nhuận gộp/doanh thu thuần cao nhất trong ngành BĐS
ASM: Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty rất thấp, chỉ đạt 10% so với
mức 21% của quý 1/2012 Nguyên nhân là do hoạt động thủy sản, chiếm tới 90% doanh thu thuần
có tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần chỉ được 6% trong khi hoạt động kinh doanh BĐS có tỷsuất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần tới 95 – 96% nhưng chỉ đóng góp chưa tới 5% doanh thu thuần
quý 1/2013
Một số công ty có tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần quý 1/2013 cải thiện tích cực so với quý 1/2012
như: HAG, FDC, TDH.
HAG: Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 47%, cao hơn so với mức
29% của quý 1/2012 nhờ đóng góp của cao su và mía đường Doanh thu từ cao su và mía đường
trong quý 1/2013 của HAG đạt khoảng 419 tỷ đồng, chiếm 58% doanh thu thuần Tỷ suất lợi nhuận
TDH: Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần quý 1/2013 của Công ty đạt 21%, cao hơn so với mức
14% của quý 1/2012 Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần trong hoạt động09/05/2011
24%, cao hơn so với mức 15% của quý 1/2012 Hoạt động kinh doanh BĐS đóng góp 60% doanh
thu thuần quý 1/2013 so với tỷ trọng 49% của quý 1/2012
09/05/2011
1.3 Doanh thu tài chính
Doanh thu tài chính của các công ty BĐS
Trang 16Đvt: tỷ đồng
Tổng doanh thu tài chính 2012 của 25 công ty BĐS niêm yết đạt 3.159 tỷ đồng, giảm 31% so với năm
2011, trong đó có tới 17/25 công ty có doanh thu tài chính giảm Nguyên nhân chính là do tiền mặt của cáccông ty giảm cộng thêm lãi suất huy động trong năm 2012 thấp hơn so với 2011 làm giảm thu nhập từ lãi vàcho vay Các khoản cổ tức, lợi nhuận được chia cũng ít hơn các năm trước do khó khăn chung của nền kinh
tế Nhiều công ty có doanh thu tài chính cải thiện chủ yếu nhờ hoạt động chuyển nhượng dự án hay thoái
vốn đầu tư Những công ty có doanh thu tài chính 2012 cao bao gồm: VIC (1.178 tỷ đồng), HAG (502 tỷ đồng), BCI (468 tỷ đồng), SCR (381 tỷ đồng), NBB (147 tỷ đồng).
VIC: Doanh thu tài chính năm 2012 của Công ty đạt 1.178 tỷ đồng, giảm 30% so với năm 2011 Mặc
dù lãi tiền gửi và cho vay tăng 8% so với năm 2011 nhưng thu nhập từ chuyển nhượng cổ phầntrong công ty con và công ty liên kết chỉ đạt 394 tỷ đồng, giảm 55% so với năm 2011
www.fpts.com.vn
15
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
HAG: Doanh thu tài chính năm 2012 của Công ty chỉ đạt 502 tỷ đồng, bằng 41% doanh thu tài chính
năm 2011 Nguyên nhân chủ yếu do lãi từ chuyển nhượng quyền sở hữu cổ phần giảm 72%, lãi tiềngửi ngân hàng giảm 53%
BCI: Doanh thu tài chính 2012 của Công ty tăng mạnh, từ 22 tỷ đồng lên 468 tỷ đồng nhờ lãi chuyển
nhượng khoản đầu tư vào CTCP Khu Công nghiệp Phong Phú (368 tỷ đồng) Mặc dù mặt bằng lãisuất huy động năm 2012 giảm so với 2011 nhưng nhờ tiền mặt của Công ty tăng mạnh nên lãi tiềngửi trong năm 2012 vẫn đạt 86,46 tỷ đồng, gấp 4 lần năm 2011 09/05/2011
NBB: Doanh thu tài chính năm 2012 của Công ty đạt 147 tỷ đồng, gấp 2,6 lần năm 2011 nhờ
chuyển nhượng thành công dự án Khu trung tâm thương mại Hùng Vương I tại Phan Thiết choLotte Việt Nam Giá chuyển nhượng là 4,5 triệu USD (tương đương 96 tỷ đồng)
Doanh thu tài chính quý 1/2013 của các công ty BĐS có xu hướng giảm mạnh so với quý 1/2012 do lãi
suất và cổ tức được chia tiếp tục giảm Một số công ty có doanh thu tài chính giảm mạnh như: BCI (giảm 35
tỷ đồng), HAG (giảm 27 tỷ đồng), DIG (giảm 25 tỷ đồng), ITC (giảm 20 tỷ đồng), ITA (giảm 12 tỷ
đồng)…Ngoại trừ VIC có doanh thu tài chính tăng gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước nhờ giải thể các công
ty con của Công ty TNHH MTV Vinpearl
Trong quý 1/2013 chưa ghi nhận thêm những dự án được chuyển nhượng nào Tuy nhiên, với dự báo vềkhó khăn vẫn còn phổ biến trong năm 2013 thì khả năng hoạt động chuyển nhượng dự án sẽ diễn ra mạnh
Trang 17trong các quý tới Trong kế hoạch kinh doanh 2013, nhiều công ty BĐS cũng lên kế hoạch chuyển nhượng
một số dự án để đảm bảo được dòng tiền Cụ thể: VPH sẽ chuyển nhượng 20ha trên tổng số 40ha đất dự
án Nhơn Đức cho Trường ĐHTC Marketing TP.HCM SCR cũng đang đàm phán để chuyển nhượng dự án Celadon City ở Q.Tân Phú SJS cũng công bố bán 1 phần KĐT mới Nam An Khánh và bán toàn bộ dự án
KĐT mới Hòa Hải – Đà Nẵng…
1.4 Chi phí lãi vay
Chi phí lãi vay thực trả của các công ty BĐS
www.fpts.com.vn
16
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Đvt: tỷ đồng
Tổng chi phí lãi vay của 25 công ty BĐS trong năm 2012 khoảng 2.956 tỷ đồng, tăng 14% so với năm 2011
nhưng lãi vay thực trả trong kỳ lên tới 4.775 tỷ đồng, gấp 1,6 lần chi phí lãi vay
Mặc dù lãi suất có xu hướng giảm từ cuối năm 2011 nhưng chi phí lãi vay vẫn tăng mạnh ở một số công tyBĐS quy mô lớn và có nhiều dự án dở dang Mặt khác, khả năng tiếp cận nguồn vốn với lãi suất thấp diễn
ra chậm Một mặt, các NHTM vẫn còn rất thận trọng đối với những khoản tín dụng BĐS Mặt khác, nhiều dự
án BĐS trong thời gian qua bị ngưng hoặc chậm triển khai do thanh khoản thị trường kém khiến việc giảingân các khoản tín dụng mới (lãi suất thấp) hoặc cơ cấu lại những khoản vay lãi suất cao gặp khó khăn
Một số công ty có chi phí lãi vay tăng mạnh trong năm 2012:
09/05/2011
VIC: Chi phí lãi vay năm 2012 của Công ty là 1.097 tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2011, nhưng lãi
vay phải trả trong năm lên tới 2.342 tỷ đồng, cao gấp 2 lần và tăng tới 96% so với năm 2011 Trongnăm 2012, Công ty giảm gần 1.600 tỷ đồng vay ngắn hạn nhưng khoản vay dài hạn tăng thêm tới13.354 tỷ đồng trong đó có tới 11.090 tỷ đồng thu được từ phát hành trái phiếu cho các NHTM Hầuhết các khoản vay này Công ty dùng để tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các dự án trọng điểm(Royal City, Times City, Vincom Village)
Trang 1809/05/2011 09/05/2011
PDR: Chi phí lãi vay năm 2012 của Công ty chỉ gần 4 tỷ đồng, nhưng con số lãi vay thực tế phải
thanh toán trong năm 2012 lên tới 206 tỷ đồng Trong khi đó, doanh thu thuần ghi nhận trong năm
2012 chỉ đạt 104 tỷ đồng và thực thu chỉ đạt 91 tỷ đồng Như vậy, nguồn thu của Công ty mới chỉthanh toán được 44% chi phí lãi vay Hiện tại Công ty đang có khoản tồn kho dự án lên tới 4.667 tỷđồng, chiếm tới 90% tài sản của Công ty Trong đó, chi phí dở dang tại dự án Everich 2 đã lên tới2.946 tỷ đồng Everich 2 đang khó bán do thuộc phân khúc cao cấp (giá bán bình quân khoảng 28 –
30 triệu đồng, diện tích căn hộ trên 100m2) và có nguy cơ chậm tiến độ do chủ đầu tư thiếu vốn
Chi phí lãi vay trong quý 1/2013 cho thấy xu hướng giảm rõ rệt Chi phí lãi vay bình quân đã giảm 17% so
với cùng kỳ năm trước Một số công ty có chi phí lãi vay thấp và giảm mạnh như: DXG (-99%), PDR (-69%),
1.5 Lợi nhuận trước thuế
a Lợi nhuận trước thuế năm 2012 :
Tổng lợi nhuận trước thuế của 10/25 công ty BĐS năm 2012 đạt 4.536 tỷ đồng, giảm 8% so với năm
2011 Có 3/25 công ty BĐS bị lỗ trong năm 2012 SJS và KDH là 2 công ty bị lỗ lũy kế 2 năm liên tiếp Số lỗ năm 2012 của KBC lên tới 490 tỷ đồng so với mức lời 96 tỷ đồng của năm trước Như vậy, mặc dù tình hình
kinh doanh khó khăn, lợi nhuận giảm mạnh và hầu hết không đạt kế hoạch năm nhưng nhiều công ty vẫnbiết cách xoay sở và hoạt động có lãi Đây thực sự là nỗ lực lớn của các công ty BĐS Một số công ty tiêu
biểu như: VIC, SCR, BCI, NBB, DXG.
Một số công ty có lợi nhuận không tốt trong năm 2012:
Trang 19 ITA, KBC: Là những doanh nghiệp BĐS lớn hoạt động chủ yếu ở phân khúc BĐS – Khu công
nghiệp và Khu dân cư, đồng thời là những công ty thuộc sở hữu của gia đình ông Đặng Thành Tâm,
2 công ty này có kết quả kinh doanh năm 2012 khá xấu Tình hình đầu tư, cả trong nước và nước
ngoài, trong năm 2012 bị gián đoạn khiến doanh thu của 2 công ty này sụt giảm mạnh Chi phí lãi
vay rất lớn và không ngừng tăng lên qua các năm Các chi phí hoạt động cũng không được kiểm
soát tốt LNTT 2012 của ITA chỉ đạt 19 tỷ đồng, giảm 79% so với năm 2011 trong khi KBC lại lỗ tới
gần 490 tỷ đồng
SJS: Tranh chấp nội bộ khiến hoạt động kinh doanh bị đình trệ từ năm 2011 Trong năm 2012 Công
ty không xúc tiến kế hoạch bán hàng mà chỉ triển khai cầm chừng một số dự án cũ Doanh thu năm
2012 chỉ đạt chưa tới 51 tỷ đồng cộng thêm áp lực phải trích lập dự phòng cho dự án Hòa Hải – Đà
Nẵng để tránh phải ghi nhận lỗ trong năm 2013 khiến kết quả kinh doanh của SJS ngày càng sa sút.
Số lỗ lũy kế 2 năm liên tiếp của SJS lên tới 384 tỷ đồng.
ASM: Doanh thu thuần 2012 tăng 54% chủ yếu nhờ doanh thu từ thủy sản vốn có tỷ suất lợi nhuận
thấp Lĩnh vực có tỷ suất lợi cao là BĐS lại có doanh thu giảm 21% khiến lợi nhuận gộp của Công ty
giảm tới 99% so với năm 2011 Bên cạnh đó, hầu hết các chi phí hoạt động không được kiểm soát
tốt khiến LNTT 2012 của ASM chỉ đạt 15,2 tỷ đồng, giảm 83% so với năm 2011 và chỉ hoàn thành
được 12% kế hoạch năm
NLG: Là doanh nghiệp tiêu biểu trong ngành BĐS và mới lên sàn đầu năm 2013, NLG có kết quả
kinh doanh không được tốt trong 3 năm trở lại đây LNTT liên tục giảm kể từ năm 2010 Năm 2012,
LNTT của NLG chỉ đạt gần 60 tỷ đồng, giảm 69% so với năm trước Hiện tại, quỹ đất sạch của NLG
khá lớn (khoảng 567ha) nhưng phân bố rải rác và hầu hết đều đang trong giai đoạn đầu tư Do đó,
nguồn lực của Công ty bị phân tán, chi phí tăng ảnh hưởng đến lợi nhuận của Công ty
Thống kê 18/25 công ty BĐS có lợi nhuận gộp và LNTT không âm trong 2 năm liên tiếp cho thấy, tỷ suất
LNTT/doanh thu thuần năm 2012 bình quân của các công ty này đạt 15%, thấp hơn nhiều so với mức 25%
của năm 2011 Chênh lệch giữa tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần với LNTT/doanh thu thuần năm 2012
lên tới 15% so với mức chênh lệch 6% của năm 2011 Nguyên nhân chính là do chi phí kinh doanh quá lớn,
đặc biệt là chi phí lãi vay và trích lập dự phòng cao khiến lợi nhuận của các công ty sụt giảm mạnh
Đặc thù của các công ty BĐS đó là tỷ suất LNTT/doanh thu thuần biến động thất thường qua các năm
Chênh lệch giữa năm này với năm trước là khá cao, thậm chí lên tới cả 100 điểm phần trăm Ngoài nguyên
www.fpts.com.vn
18
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
nhân là do biến động lãi suất và các chi phí đầu vào ảnh hưởng đến lợi nhuận thì cách hạch toán doanh thu
là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của các công ty Nhiều dự án khách hàng đóng tiền
theo tiến độ dự án nên doanh thu qua các năm thường biến động thất thường Có trường hợp khách hàng
mới đóng 1 phần cho dự án nhưng do tình hình tài chính khó khăn, đặc biệt các nhà đầu tư thứ cấp, đành
phải từ chối không đóng tiếp khiến các khoản giảm trừ doanh thu tăng mạnh
Tỷ suất lợi nhuận trước thuế/doanh thu thuần
09/05/2011 09/05/2011
Trang 2009/05/2011
b Cập nhật lợi nhuận trước thuế q uý 1/2013:
Cập nhật lợi nhuận trước thuế Quý 1/2013 của các công ty BĐS
www.fpts.com.vn
19
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Đvt: tỷ đồngNếu như doanh thu của các công ty BĐS chưa cho thấy xu hướng rõ ràng thì lợi nhuận lại cho thấy rõ xuhướng giảm so với cùng kỳ năm trước Có tới 13/18 công ty BĐS có lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 giảm
so với quý 1/2012 Trong đó, có 3/18 công ty bị lỗ so với con số 2/18 công ty trong quý 1/2012 Nguyên nhânkhiến lợi nhuận quý 1/2013 của các công ty sụt giảm mạnh bao gồm: (1) Lợi nhuận gộp giảm mạnh do giávốn hàng bán tăng (2) Doanh thu tài chính sụt giảm mạnh trong khi một số hạng mục chi phí như chi phí
bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp lại có xu hướng tăng ITA, KBC và NLG là những công ty bị lỗ trong
quý 1/2013
SCR: Mặc dù doanh thu tăng tới 98% nhưng lợi nhuận quý 1/2013 chỉ đạt 2 tỷ đồng, bằng 2% lợi
Trang 21nhuận của quý 1/2012 và mới chỉ hoàn thành được 1% kế hoạch Nguyên nhân chính là do ảnh
hưởng của các công ty liên doanh, liên kết Nếu như quý 1/2012 SCR thu được gần 88 tỷ đồng lợi nhuận từ các công ty này thì sang quý 1/2013 SCR bị lỗ tới 2,4 tỷ đồng Theo giải trình của SCR thì
lợi nhuận sụt giảm đáng kể do sụt giảm khoản thu nhập phát sinh từ các công ty liên doanh liên kết
mà chủ yếu từ CTCP Tân Thắng Hiện tại, SCR đã đầu tư gần 678 tỷ đồng vào các công ty liên
doanh, liên kết (chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực xây dựng - BĐS) trên tổng số 1.386 tỷ đồng đầu tưdài hạn, chiếm 21% tổng tài sản Do đó, hoạt động của các công ty này cũng ảnh hưởng lớn đến kếtquả kinh doanh của SCR
ITA: Sau khi loại trừ các khoản hàng bán bị giảm trừ, lợi nhuận gộp quý 1/2013 của Công ty chỉ còn
gần 9 tỷ đồng, bằng 1 nửa so với cùng kỳ 2012 Doanh thu tài chính giảm mạnh do thu nhập cổ tức
giảm trong khi chi phí lãi vay tăng tới 88% khiến lợi nhuận trước thuế của ITA bị âm gần 25 tỷ đồng Rủi ro lớn nhất hiện nay của ITA chính là môi trường đầu tư bị ảnh hưởng khiến các hợp đồng thuê
mặt bằng tại các khu công nghiệp phải trả lại nhiều Trong khi chi phí lãi vay vẫn là một trong nhữngyếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp
Một số công ty đạt được lợi nhuận quý 1/2013 khá tốt so với kế hoạch như: ITC, SJS, HAG, HQC.
ITC: Doanh thu thuần quý 1/2013 đạt được khả quan hơn so với quý 1/2012 Mặc dù doanh thu tài
chính quý 1/2013 chỉ đạt 252 triệu đồng so với doanh thu gần 21 tỷ đồng của cùng kỳ năm trướcnhưng Công ty đã có nỗ lực cắt giảm các chi phí hoạt động nên lợi nhuận sau thuế vẫn đạt gần 7 tỷđồng, tăng 33% so với quý 1/2012
HAG: Lợi nhuận của Công ty được cải thiện nhờ tăng nguồn thu từ cao su và mía đường, hai
ngành có tỷ suất lợi nhuận cao Do đó, mặc dù doanh thu giảm 17% nhưng lợi nhuận gộp lại tăng35%, các chi phí khác hầu như thay đổi không đáng kể nên lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 củaCông ty đạt 107 tỷ đồng, tăng 9% so với quý 1/2011 và hoàn thành được 10% kế hoạch năm
SJS: Sau một năm đối mặt với nhiều khó khăn từ bên ngoài thị trường và những mâu thuẫn nội bộ
bên trong doanh nghiệp, về cơ bản SJS đã tạm thời ổn định và bắt đầu tập trung vào hoạt động kinhdoanh hơn trong năm 2013 Doanh thu quý 1/2013 đạt 47 tỷ đồng, tăng 91% so với cùng kỳ nămtrước Chi phí được kiểm soát khá tốt nên lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 của SJS đạt gần 16 tỷđồng, tăng 136% so với cùng kỳ 2012 và hoàn thành được 20% kế hoạch năm
HQC: Lợi nhuận quý 1/2013 của HQC đạt 5 tỷ đồng, gần gấp 3 lần quý 1/2012 chủ yếu nhờ doanh
thu tăng mạnh Tuy nhiên, để hoàn thành kế hoạch cả năm 2013 thì HQC cần phải cố gắng nhiềuhơn nữa Hiện tại, lợi nhuận quý 1/2013 của Công ty mới chỉ hoàn thành 5% kế hoạch năm
Trang 22Tỷ suất LNTT/doanh thu thuần quý 1/2013 của các công ty BĐS bình quân chỉ đạt 13%, thấp hơn so với
mức 24% của quý 1/2012 Những công ty có tỷ suất LNTT/doanh thu quý 1/2013 giảm mạnh bao gồm: SCR,
ITC, IJC, DIG, KDH Một số công ty có tỷ suất LNTT/doanh thu thuần quý 1/2013 cải thiện so với cùng kỳ
năm trước như: SJS, FDC, HAG.
2 Tình hình tài chính
Tổng tài sản đến ngày 31/12/2012 của 25 công ty BĐS niêm yết tiêu biểu đạt 173.123 tỷ đồng, tăng 21%
so với cuối năm 2011 Tài sản tăng nhưng chất lượng tài sản của các công ty lại giảm do hàng tồn kho (bìnhquân chiếm 39% tổng tài sản) tăng 20%, khoản phải thu ngắn hạn (bình quân chiếm 15% tổng tài sản) tăng1% trong khi tiền và các khoản tương đương tiền (bình quân chiếm 4% tổng tài sản) tiếp tục giảm 1% so vớithời điểm cuối năm 2011 Về nguồn vốn, nợ phải trả vốn chiếm từ 60 – 65% nguồn vốn tăng tới 21% (trong
đó riêng các khoản nợ vay tăng tới 37%) so với tốc độ tăng 10% của vốn chủ sở hữu Điều này cho thấy cáccông ty BĐS vẫn có xu hướng gia tăng đòn bẩy tài chính trong hoạt động
Cập nhật đến thời điểm 31/03/2013 của 18 công ty BĐS, tổng tài sản ước đạt 160.366 tỷ đồng, tăng bình
quân 3% so với đầu năm Tiền và các khoản tương đương tiền bình quân giảm 15%, tồn kho bình quân tăng13%, khoản phải thu tăng 13% so với đầu năm Điều này cho thấy chất lượng tài sản của các công ty tiếptục xấu đi
www.fpts.com.vn
21
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN2.1 Tiền và các khoản tương đương tiền
Tiền và các khoản tương đương tiền của các công ty BĐS
Trang 2309/05/2011 09/05/2011
Đvt: tỷ đồng
Số dư tiền tại các công ty BĐS trong 2 năm trở lại đây rất thấp và có sự phân hóa mạnh Tổng số dư tiền
và các khoản tương đương tiền của 25 công ty BĐS năm 2012 đạt 6.292 tỷ đồng, giảm 1% so với năm
2011, trong đó 5/25 công ty có số dư tiền lớn nhất đã là 5.049 tỷ đồng, đã chiếm tới 80% tổng số dư tiền vàlớn hơn gấp 4 lần 20 các công ty còn lại
Tiền và các khoản tương đương tiền năm 2012 bình quân chỉ chiếm 3,6% tổng tài sản, thấp hơn so với mức4,4% của năm 2011 Nhiều công ty BĐS có quy mô hàng ngàn tỷ đồng nhưng tiền và các khoản tươngđương tiền chỉ đạt chưa tới 5 tỷ đồng Tiền và các khoản tương đương tiền của các công ty giảm và chiếm
tỷ trọng rất nhỏ so với tổng tài sản đang là rủi ro lớn đối với khả năng thanh toán của các công ty Mặc dùtrên báo cáo tài chính, doanh thu hàng năm của các công ty vẫn thể hiện hàng trăm tỷ đồng nhưng khoảnphải thu tiếp tục tăng và dòng tiền trong hoạt động kinh doanh bị âm liên tục qua các năm Điều này chothấy doanh thu ảo của các công ty BĐS trong khi áp lực chi phí là hiện hữu khiến tiền và các khoản tươngđương tiền bị sụt giảm nghiêm trọng Nếu lấy chỉ tiêu khả năng thanh toán tức thời để đánh giá mức độ tựchủ của các doanh nghiệp thì hầu hết các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đều lâm vào thế mất khả năng chitrả nợ vay ngắn hạn
Một thực tế mâu thuẫn kéo dài nhiều năm trong ngành BĐS đó là: Hầu hết các dự án BĐS có thời gian xâydựng bình quân từ 3 – 4 năm, thậm chí là lâu hơn Trong khi tín dụng dự án chủ yếu đến từ huy động củakhách hàng và một phần còn lại (ít hơn) đến từ những khoản vay ngắn hạn của chủ đầu tư Khi tình hìnhkinh tế gặp khó khăn, đặc biệt lãi suất tăng và nguồn cung tín dụng bị thắt chặt, khiến chủ đầu tư không còntiền để tiếp tục triển khai các dự án Chủ đầu tư cũng không đủ lực để tự mình triển khai nốt một loạt các dự
án đang dang dở Rất nhiều dự án đã phải tạm ngưng hoặc giãn tiến độ trong thời gian qua ảnh hưởng lớnđến uy tín của chủ đầu tư và quyền lợi của khách hàng
Cập nhật đến ngày 31/03/2013, tiền và các khoản tương đương tiền của các công ty bình quân giảm 15%
so với đầu năm Có tới 15/18 công ty BĐS có số dư tiền tính đến cuối tháng 3/2013 giảm so với đầu năm
Những công ty có số dư tiền giảm mạnh bao gồm: DIG (giảm 72%), ITC (giảm 65%), HQC (giảm 62%), KBC