Báo cáo: Thị trường bất động sản và chiến lượng công ty Đoàn Văn HoạtChia sẻ: dvhoat | Ngày: 13082014Báo cáo: Thị trường bất động sản và chiến lượng công ty của Đoàn Văn Hoạt có nội dung đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng bất động sản 2008 đến nay, dự đoán bất động sản và các chiến lược công ty trong nền thị trường bất động sản đó.
Trang 1TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT
NAM VÀ CHIẾN LƯỢC CÔNG TY
Trang 21 đánh giá về thị trường bất ựộng sản việt nam
Thị trường bất ựộng sản Việt Nam ựang trong giai ựoạn suy thoái Việc suy thoái này không phải là sự kiện bất ngờ, mà việc suy thoái ựã ựược báo trước từ rất sớm,và có những dấu hiệu biểu hiện rõ nét Về mặt ựịa
lý, suy thoái thể hiện sớm nhất ở TP Hồ Chắ Minh, lan ra Hà Nội Về mặt sản phẩm, suy thoái bắt ựầu từ phân khúc văn phòng, lan sang chung cư cao cấp, rồi ựến là chung cư bình dân, ựất nền dự án, và kết thúc ở ựất thổ cư
Thị trường bất ựộng sản suy thoái do nguyên nhân nội bộ ngành là chủ yếu, còn các yếu tố bên ngoài ngành chỉ ựóng vai trò làm chất xúc tác Nguyên nhân bên trong là sự phát triển không kiểm soát trong lĩnh vực bất ựộng sản ựã phát vỡ mức ựộ hấp dẫn của cấu trúc ngành Thủ phạm phá vỡ mức ựộ hấp dẫn cấu trúc ngành ựến cả từ phắa doanh nghiệp, cũng như từ phắa khách hàng
1.1 Tng quan v khách hàng:
Căn cứ vào mục ựắch tham gia, khách hàng chia thành 2 nhóm: Khách hàng tiêu dùng theo ựuổi mục ựắch
sử dụng, khách hàng ựầu tư theo ựuổi mục ựắch lợi nhuận
a) đặc ựiểm khách hàng tiêu dùng:
Thời gian ựưa ra quyết ựịnh mua bất ựộng sản thường lâu do khách hàng cần nhiều thời gian ựể tìm hiểu
về các giá trị sử dụng của sản phẩm Quy mô khách hàng tiêu dùng ngày càng tăng do thu nhập tăng làm nhiều người trước ựây không ựủ tiềm ựể mua thì bây giờ có thể mua Quy mô khách hàng tiêu dùng tăng còn do di dân
cơ học từ các ựịa phương về các thành phố Sản phẩm bất ựộng sản muốn tăng giá bền vững thì cần có quy mô khách hàng tiêu dùng ựủ lớn và quy mô tăng dần theo thời gian Do ựó, khách hàng tiêu dùng là nền tảng thành công của dự án bất ựộng sản
b) đặc ựiểm khách hàng ựầu tư:
Quyết ựịnh giao dịch bất ựộng sản bị chi phối nhiều bởi ựộng cơ lợi nhuận, và có thể phớt lờ các ựặc ựiểm
kỹ thuật của sản phẩm Do ựó, so với khách hàng tiêu dùng, khách hàng ựầu tư luôn là người ựi trước trong việc mua bán bất ựộng sản đường cầu của khách hàng ựầu tư là ựường cầu ngược tức là giá càng cao thì lượng cầu càng lớn Cầu khách hàng ựầu tư rất nhạy cảm với các thông tin biểu hiện là lượng cầu ựầu tư sẽ dao ựộng rất mạnh với mọi thông tin liên quan Vì cầu ựầu tư luôn dao ựộng, nên cầu thị trường cũng dao ựộng theo, tạo ra các chu kỳ cho thị trường bất ựộng sản Cầu ựầu tư làm thị trường bất ựộng sản bị méo mó
Trang 31.2 Tng quan v các doanh nghip:
Trong thị trường bất động sản, các doanh nghiệp đĩng vai trị là bên cung Lợi nhuận cao trong giai đoạn đầu của ngành bất động sản là động lực lớn khuyến khích các doanh nghiệp mới xâm nhập ngành, khuyến khích các doanh nghiệp cũ mở rộng quy mơ Trong khi những hàng rào ngăn cản xâm nhập ngành như vốn, thị trường, nguồn tài nguyên đất ….trong giai đoạn đầu là khơng đủ cao dẫn đến quá nhiều cơng ty xâm nhập ngành bất động sản Hậu quả của phát triển ồ ạt này dẫn đến lượng cung tăng lên nhanh chĩng, đây là mộ trong các nguy cơ tiềm ẩn gây ra suy thối thị trường bất động sản
Một chu kỳ bất động sản được đánh dấu bằng 3 điểm: Mo là điểm bắt đầu; từ Mo đến M1 là giai đoạn tăng giá do đầu cơ, trong đĩ M1 là điểm kết thúc đầu cơ; từ M1 đến M2 là giai đoạn suy thối, trong đĩ M2 là điểm kết thúc suy thối
Một chu kỳ kéo dài từ 4-6 năm, điểm Mo xảy ra vào năm 2008, điểm M1 xảy ra khoảng tháng 6 năm
2011, dựa đốn điểm M2 sẽ xảy ra vào năm 2013 ( như vậy cần khoảng 2 năm nữa để bắt đầu chu kỳ mới) Việc đến nhanh hay chậm là do các chất xúc tác bên ngồi như các chính sách vĩ mơ về tài chính, pháp luật, mức độ hồn thiện cơ sở hạ tầng…Dưới đây sẽ giải thích thị trường bất động sản hiện tại bằng mơ hình cung cầu:
Trang 4Mơ hình cung cầu thị trường bds Việt Nam từ 2008- 2011 dựa đốn đến năm 2013
P2
P1
Po
P
P
D0
D1
D2
S0
S1
S2
Q1
M0
M1
M2
Trang 5a) ðiểm xuất phát Mo:
Thị trường bất ñộng sản ban ñầu cân bằng ở Mo, bắt ñầu từ cuối 2008 ñầu 2009
ðường cung là So chỉ do một vài doanh nghiệp ñảm nhiệm
ðường cầu là Do chỉ có khách hàng tiêu dùng
ðiểm cân bằng Mo, giá giao dịch trên thị trường là Po
b) Giai ñoạn tăng giá do ñầu cơ: ðiểm cân bằng dịch chuyển từ Mo ñến M1
Vì cầu tiêu dùng luôn tăng, nên giá tăng dần từ Po Những người mua trước ñây thu ñược lợi nhuận nhờ tăng giá Mức lợi nhuận này ñủ lớn ñể khuyến khích khách hàng ñầu tư tham gia thị trường làm lượng cầu tiếp tục tăng, nên giá tiếp tục tăng Giá càng tăng thì lợi nhuận càng lớn, càng khuyến khích các nhà ñầu tư mới tham gia, khuyến khích các nhà ñâu tư cũ mua nhiều hơn Ngoài tiền tự có, các nhà ñầu tư huy ñộng thêm vốn từ các
tổ chức tín dụng, và từ tín dụng ñen Các yếu tố trên làm cầu ñầu tư tăng liên tục nên cầu thị trường cũng tăng làm cho giá bất ñộng sản bị ñẩy lên cao, vượt xa Po Nguồn tiền tài trợ là có hữu hạn nên cầu ñầu tư không thể tăng mãi, do ñó ñường cầu thị trường dịch ñến D1 là dừng lại, khi không còn tiền ñể mua thêm
Trong thời gian cầu ñầu tư tăng thì cung thị trường cũng tăng ðặc ñiểm cung bất ñộng sản là có ñộ trễ nên cung bất ñộng sản tăng chậm hơn cầu trong giai ñoạn ñầu: Cung bất ñộng sản chỉ dịch từ So ñến S1 là dừng lại
ðiểm M1 là ñiểm cân bằng ngắn hạn, là ñiểm vỡ thị trường, xảy ra vào khoảng thời ñiểm tháng 6 năm
2011 Tại ñiểm cân bằng M1, giá bất ñộng sản tăng lên cao nhất là P1
Tại ñiểm M1 cầu không thể tăng tiếp, trong khi cung vẫn tiếp tục tăng, do ñó giá bắt ñầu giảm, nguy cơ suy thoái xuất hiện
Thời gian cần thiết thị trường di chuyển từ Mo ñến M1 là từ 2-3 năm, từ khoảng 2008 ñến khoảng tháng 6 năm 2011
c) Giai ñoạn suy thoát thị trường bất ñộng sản: ðiểm cân bằng dịch chuyển từ M1 ñến M2 Giai ñoạn chuyển giao sản phẩm từ khách hàng ñầu tư sang khách hàng tiêu dùng
Thị trường ñang ở ñiểm cân bằng M1, nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng Các khách hàng ñầu tư từng huy ñộng vốn từ các tổ chức tín dụng bị ép bán ñể trả gốc và lãi Cầu ñầu tư bắt ñầu giảm xuống làm cầu thị trường giảm, giá bất ñộng sản bắt ñầu giảm, nhưng tốc ñộ giảm giá chưa lớn Giá giảm, mục tiêu lợi nhuận không còn, các nhà ñầu tư hết ñộng lực ở lại thị trường Áp lực trả gốc, trả lãi, và áp lực bảo toàn vốn ñã
Trang 6gốc, lãi nên hậu quả vỡ tín dụng đen là tất yếu Một phần khách hàng đầu tư chuyển từ bên cầu sang bên cung, làm lượng cung càng lớn
Do các dự án cĩ độ trễ nên lượng cung từ các doanh nghiệp đã và đang triển khai dự án tiếp tục tăng Ngồi ra, rào cản rút lui khỏi ngành bất động sản khá lớn, dẫn đến các doanh nghiệp muốn rút lui khơng thể rút lui được, bắt buộc ở lại để tiếp tục cạnh tranh với các doanh nghiệp khách trong nghành, làm lượng cung mới tăng lên
Kết hợp lượng cung của các doanh nghiệp đã và đang triển khai, với lượng cung các doanh nghiệp bắt buộc phải triển khai, với lượng cung từ các nhà đầu tư rút khỏi thị trường, làm lượng cung của ngành tăng lên đột biến, đường cung dịch chuyển mạnh từ S1 đến S2 Tại thời điểm này, biểu hiện rất là rõ ràng
Trước đây, cầu bất động sản gồm cĩ cầu đầu tư và cầu tiêu dùng cuối cùng Trong giai đoạn suy thối, một
bộ phận cầu đầu tư đã dịch chuyển sang bên cung làm lượng đầu tư giảm xuống Khi thời gian tăng lên, và giá giảm xuống, cầu tiêu dùng tăng dần Trong giai đoạn đầu suy thối, cầu đầu tư sụt giảm mạnh hơn tăng cầu tiêu dùng dẫn đến cầu chung thị trường giảm xuống Cầu thị trường tiếp tục giảm và dừng lại D2 khi cĩ sự cân bằng giữa cầu đầu tư rời bỏ với cầu tiêu dùng bổ sung
d) Thị trường sẽ trạm đáy khi nào?
ðể thị trường trạm đáy cần cĩ 2 điều kiện:
Cầu tiêu dùng tăng đủ lớn để ít nhất cân bằng với cầu đầu tư bị suy giảm, khi đĩ cầu thị trường sẽ khơng giảm xuống nữa,dừng lại D2 ðể đạt đến trạng thái cân bằng này thì cần khoảng thời gian từ 2-3 năm để cho giá tiếp tục giảm xuống, và người tiêu dùng đủ thời gian để tích lũy tài chính, ngồi ra lại được bổ sung thêm các khách hàng tiêu dùng khác từ các địa phương xung quanh do di dân cơ học
Cung bất động sản phải giảm xuống đủ lớn Như phân tích ở trên, trước mắt, cung bất động sản tiếp tục tăng, và dừng lại tại S2 ðể cung bất động sản giảm xuống cần khoảng thời gian từ 3-4 năm để các các dự án đã
và đang triển khai đưa vào sử dụng
ðiểm cân bằng mới thị trường là M2, giá là P2 là giá thấp nhất trong giai đoạn suy thối
Sau đĩ thị trường lại tăng giá trở lại để bắt đầu chu kỳ mới Dựa đốn khoảng thời gian để dịch chuyển tư M1 đến M2 là từ 2 đến 3 năm Như vậy thị trường bất động sản sẽ kết thúc suy thối vào khoảng năm 2013
e) Dự đốn thị trường bds giai đoạn sau từ 2013: kết thúc suy thối và bắt đầu chu kỳ mới
ðến năm 2013 sẽ bắt đầu chu kỳ mới Chu kỳ tăng giá này sẽ mạnh hơn các chu kỳ trước đĩ vì 2 nguyên nhân cơ bản:
Trang 7+ Cầu tiêu dùng tăng vững chắc, liên tục theo thời gian
+ Cung càng ngày càng ít: Tài nguyên ñất là ñầu vào quan trọng nhất trong lĩnh vực bất ñộng sản Tài nguyên ñất là hữu hạn do quy hoạch Tài nguyên ñất ngày càng khan hiếm do tài nguyên ñất ñã bị khai thác từ trước Do ñó, theo thời gian, tốc ñộ tăng lượng cung sẽ chậm lại do tài nguyên ñất cạn kiệt
Cầu tiêu dùng tăng liên tục trong khi cung tăng càng ngày càng chậm, nên giá bất ñộng sản tăng trong dài hạn là ñiều chắc chắn, bất ñộng sản càng về sau càng giá trị
2 Chiến lược công ty:
a) Dài hạn
ðặc ñiểm cấu trúc ngành bất ñộng sản là trong số các hàng rào ngăn cản doanh nghiệp như vốn, kỹ thuật, tài nguyên ñất… thì rào cản tài nguyên ñất là cao nhất, và ñộ cao hàng rào sẽ tăng dần theo thời gian do tài nguyên ñất càng ngày càng khan hiếm Do ñó, nếu doanh ngiệp nào càng có nhiều quỹ ñất, ñặc biệt ở các vị trí ñắc ñịa, thì doanh nghiệp ñó càng có nhiều sức mạnh trong kiểm soát bên cung Khi bên cung ñược kiểm soát, trong khi cầu thì không ngừng tăng, những doanh nghiệp có nhiều quỹ ñất sẽ khống chế ñược thị trường theo hướng có lợi cho mình nhất Theo thời gian, việc kiểm soát thị trường sẽ càng ngày càng thuận lợi do rào cản về ñất càng lớn Do ñó, chiến lược dài hạn, hiệu quả nhất là tập trung vào kiểm soát càng nhiều tài nguyên ñất càng tốt, ñặc biệt là tại các vị trí ñắc ñịa
b) Trước mắt
Ngành bất ñộng sản phát triển chín muồi cần trải qua 4 giai ñoạn:
Giai ñoạn 1: Phát triển theo chiều rộng - Bán ñất và nhà thấp tầng;
Giai ñoạn 2: Phát triển theo chiều cao - Xây dựng chung cư và văn phòng;
Giai ñoạn 3: Phát triển dịch vụ bất ñộng sản - Gần như không xây mới mà chỉ khai thác trên công trình hiện có thông qua hình thức cho thuê;
Giai ñoạn 4: Vốn hóa thị trường bất ñộng sản: Bất ñộng sản ñang khai thác ñược chứng khoán hóa và ñưa lên thị trường chứng khoán
Trang 8triển khai các dự án ñể lấy tiền phục vụ cho chiến lược kiểm soát nhiều tài nguyên ñất hơn trong dài hạn, và giữ lại những vị trí ñắc ñịa
Tại thời ñiểm hiện tại: Hoàn thành tất cả các khâu chuẩn bị ñầu tư cho dự án như thiết kế, thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng… ñể kiểm soát quỹ ñât nhiều hơn và sẳn sàng bắt cơ hội chu kỳ tăng giá mới vào khoảng
2013
Các dự án sẽ phát triển theo chiến lược cạnh tranh Có thể cạnh tranh bằng khác biệt hóa với giá bán cao hoặc cạnh tranh bằng giá bán thấp với sản phẩm không có nhiều khác biệt Nền tảng của chiến lược cạnh tranh là xây dựng các lợi thế dựa vào các ñiểm mạnh của dự án cũng như của công ty, khai thác triệt ñể các ñiểm yếu của ñối thủ, ñáp ứng tốt nhất các giá trị mà khách hàng ñang tìm kiếm…Ngoài xây dựng các lợi thế cạnh tranh, các
dự án cần thiết lập các hàng rào ngăn cản cá mối ñe dọa từ các ñối thủ hiện tại, ñối thủ mới, thậm trí là cả phía khách hàng và chính quền
dùng vào mc ñích tham kho)