phân tích - đánh giá - ra quyết định đầu tư chung cư sacomreal 584 phú thọ hòa, tp.hcm năm 2012 - công ty tnhh bất động sản danh khôi

Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án đầu tư: Là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đốitượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng

M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 4

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản 6

1.1 Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS 6

1.1.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS 6

1.1.2 Các yếu tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 12

1.1.2.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô 13

1.1.2.2 Nhóm các yếu tố vi mô 17

1.2 Những quy định pháp luật trong đầu tư kinh doanh BĐS 18

1.2.1 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS 18

1.2.2 Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án 18

1.2.3 Quy trình cấp phép dự án đầu tư dự án phát triển nhà ở 19

1.3 Các chỉ số tài chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản 20

1.3.1 Giá trị hiện tại ròng (NPV) 20

1.3.2 Suất sinh lời nội bộ (IRR) 21

1.3.3 Phương pháp tỷ số sinh lợi 22

1.3.4 Thời gian thu hồi vốn 22

1.3.5 Điểm hòa vốn 23

1.3.6 Tỷ số sinh lợi 24

Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 25

2.1 Tổng quan về công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 25

2.1.1 Giới thiệu chung về công ty 25

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 25

2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức 27

2.1.4 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 32

2.1.5 Tổng quan về tình hình nhân sự 38

2.1.6 Lĩnh vực kinh doanh 40

2.2 Một số kết quả hoạt động của công ty BĐS Danh Khôi năm 2009-2011 41

2.3 Đánh giá 42

2.4 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 44

Giới thiệu tổng quan về dự án 44

Chương 3 Phân tích đánh giá dự án đầu tư để ra quyết định đầu tư 52

3.1 Đánh giá dự án đầu tư 52

Phân tích dự án mục tiêu 52

3.2 Lập báo cáo - Ra quyết định đầu tư 53

Phân tích tài chính – Ra quyết định đầu tư 57

Xin cấp phép dự án 64

3.3 Giải pháp huy động nguồn vốn cho dự án 68

3.3.1 Cần chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 68

3.5.2 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản 68

3.4 Thiết lập chiến lược đầu tư 69

3.4.1 Xây dựng chiến lược sản phẩm 69

3.4.2 Xây dựng chiến lược giá 69

3.4.3 Xây dựng chiến lược xâm nhập thị trường 70

3.5 Một số rủi ro khi thực hiện dự án đầu tư 70

3.6 Một số kiến nghị 73

Về mặt xác định rõ phân khúc đầu tư 73

Về mặt phân tích tài chính 74

KẾT LUẬN 76

Danh mục các chữ viết tắt

Danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ

Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Công ty TNHH BĐS Danh Khôi 27

Bảng 2.1 Bảng bố trí các phòng ban tại công ty TNHH BĐS Danh Khôi 29

Bảng 2.2 Bảng báo cáo tình hình nhân sự tại công ty TNHH BĐS Danh Khôi 38

Bảng 3.1 Bảng cân đối tài chính dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 58

Bảng 3.2 Bảng tính tỷ suất sinh lợi của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 60

Bảng 3.3 Bảng phân tích sự biến động IRR khi thay đổi giá 61

Bảng 3.4 Bảng nguồn vốn của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 62

Bảng 3.5 Bảng phân bổ nguồn vốn đầu tư dự án 584 Phú Thọ Hòa 63

LỜI MỞ ĐẦU

Đầu tư Bất động sản là một lĩnh vực hoạt động quan trọng và đầy thử thách trên thịtrường Bất động sản Cùng với xu hướng phát triển chung của xã hội, hoạt động đầu tưBất động sản trở thành một nhân tố không thể thiếu để gia tăng nguồn lực cho nền kinh

tế đất nước Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóngmặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổchức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, hoạt động đầu tư bất động sản ngàycàng chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành ở nước ta

Bên cạnh các chiến lược đầu tư và các bước thực hiện chung nhất mà doanh nghiệpKinh doanh Bất động sản đang thực hiện, tôi cố gắng xây dựng và đề xuất những ýtưởng mới dựa trên suy nghĩ cá nhân

Với thực tế trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “PHÂN TÍCH - ĐÁNH GIÁ - RA

QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CHUNG CƯ SACOMREAL 584 PHÚ THỌ HÒA, TP.HCM NĂM 2012 - CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN DANH KHÔI”, vớimong muốn bày tỏ một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động đầu tư của doanh nghiệpngày càng hiệu quả hơn

Là một sinh viên chuẩn bị ra trường, bước vào lĩnh vực Kinh doanh Bất động sản thìbản thân tôi với kinh nghiệm và sự hiểu biết còn hạn chế nên rất khó tránh khỏi sựtrùng lắp với ý tưởng và những gì thế hệ trước đã làm Vì vậy, tôi mong nhận được sựđóng góp của thầy cô và quý công ty để hoàn thiện hơn bài báo cáo

Mục đích của đề tài:

- Thu thập thông tin , củng cố hệ thống kiến thức chuyên ngành Kinh doanh Bất độngsản

- Thực tập nghiên cứu đề tài thực tế tại doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản.

- Vận dụng những kiến thức đã học vào thực tế, từ đó tích lũy kinh nghiệm và cho kếhoạch của bản thân trong tương lai

Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp

- Phương pháp kế thừa: kế thừa một số kết quả đánh giá đã được công bố

- Phương pháp phân tích ma trận SWOT

- Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu

Ý nghĩa của đề tài:

Nhằm nắm bắt công việc, trình tự thực hiện thực tế tại doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản, đồng thời đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chiến lược đầu tư bấtđộng sản

Kết cấu đề tài:

Lời mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS tại công ty TNHH Danh Khôi Giới thiệu dự án Sacomreal 584 Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú, TP.HCMChương 3: Phân tích đánh giá dự án đầu tư để ra quyết định đầu tư

Kết luận

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản

1.1 Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS

1.1.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS

 Dự án đầu tư:

Là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đốitượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chấtlượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất định

Các dự án đầu tư có thể phân loại dựa theo các căn cứ sau đây :

1 Căn cứ nguồn tài lực khan hiếm của dự án

2 Số vốn đầu tư

3 Sự tác động của các dự án đầu tư khác đến lợi ích thu được tư dự án đầu tư đượcxem xét

Một số dự án có thể tự đứng vững 1 cách độc lập Loại dự án khác chỉ có thể thànhcông khi có thêm các dự án đầu tư khác yểm trợ Loại thứ 3, các dự án vô tác dụng nếu

có các dự án cạnh tranh khác được thông qua

 Đầu tư và đầu tư bất động sản

Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyênthiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giảnđơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế Xuất phát từphạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau

về đầu tư

Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt

động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớnhơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó Nguồn lực có thể là tiền, là tàinguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ Các kết quả đạt được có thể là sự tăngthêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực

Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại

nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồnlực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó

Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tàichính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trongmột thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội

Theo định nghĩa của Luật đầu tư : “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tàisản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quyđịnh của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất động sản

mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt độngđầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội

 Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS

- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu

tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao

- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quảphát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biếnđộng, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra Ví dụ: về

thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khíhậu

- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốnhợp lý, có hiệu quả

- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cốđịnh, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định Vì vậy cáchoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trườngảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư

- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cầnlàm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn Nhà đầu

tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầutư

 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản:

Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩmđịnh dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản

Việc phân loại theo các tiêu thức sau:

- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp

- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đàu tư tài sản lưu động,đầu tư lao động

- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các côngtrình hiện có

- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).

1 Theo tính chất đầu tư

Đầu tư chiều rộng (đầu tư mới): Đầu tư mới là đầu tư để xây dựng mới các công trình,

nhà máy, thành lập mới các Công ty, mở các cửa hàng mới, dịch vụ mới Đặc điểm củađầu tư mới là không phải trên cơ sở những cái hiện có phát triển lên Loại đầu tư nàyđòi hỏi nhiều vốn đầu tư , trình độ công nghệ và quản lý mới Thời gian thực hiện đầu

tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, độ mạo hiểm cao

Đầu tư chiều sâu : Đây là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp, trang bị lại,

đồng bộ hoá, hiện đại hóa, mở rộng các đối tượng hiện có Là phương thức đầu tưtrong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra, đòi hỏi ít vốn, thời gianthu hồi vốn nhanh

2 Theo chức năng quản lý vốn đầu tư

- Đầu tư trực tiếp: là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý

vốn đã bỏ ra Trong đầu tư trực tiếp người bỏ vốn và người quản lý sử dụng vốn là mộtchủ thể Đầu tư trực tiếp có thể là đầu tư trong nước, đầu tư của nước ngoài tại ViệtNam

Đặc điểm của loại đầu tư này là chủ thể đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm về kết quảđầu tư Chủ thể đầu tư có thể là Nhà nước thông qua các cơ quan doanh nghiệp nhànước; Tư nhân thông qua công ty tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữuhạn

- Đầu tư gián tiếp: là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư không trực tiếp tham gia

quản lý vốn đã bỏ ra Trong đầu tư gián tiếp người bỏ vốn và người quản lý sử dụng

vốn không phải là một chủ thể Loại đầu tư này còn được gọi là đầu tư tài chính như cổphiếu, chứng khoán, trái khoán…

Đặc điểm của loại đầu tư này là người bỏ vốn luôn có lợi nhuận trong mọi tình huống

về kết quả đầu tư, chỉ có nhà quản lý sử dụng vốn là pháp nhân chịu trách nhiệm về kếtquả đầu tư

- Cho vay (tín dụng): đây là hình thức dưới dạng cho vay kiếm lời qua lãi suất tiền cho

vay

3 Theo nguồn vốn

Đầu tư trong nước: Đầu tư trong nước là việc bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh tại Việt

Nam của các tổ chức, công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,người nước ngoài cư trú lâu dài ở Việt Nam Đầu tư trong nước chịu sự điều chỉnh củaLuật khuyến khích đầu tư trong nước

Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam : Đầu tư trực tiếp của nước ngoài tại Việt Nam, dưới

đây gọi tắt là đầu tư nước ngoài, là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốnbằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào khác để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy địnhcủa Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Đầu tư ra nước ngoài: Đây là loại đầu tư của các tổ chức hoặc cá nhân của nước này

tại nước khác

4 Theo ngành đầu tư

Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ sở hạ

tầng kỹ thuật (giao thông vận tải, BCVT, điện nước) và hạ tầng xã hội (trường học,bệnh viện, cơ sở thông tin văn hoá)

Đầu tư phát triển công nghiệp: nhằm xây dựng các công trình công nghiệp.

Đầu tư phát triển dịch vụ: nhằm xây dựng các công trình dịch vụ…

 Vai trò của đầu tư Bất động sản:

- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá,kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức.Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá.Khác với hàng hoá khác:

+ Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó

+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các hoạtđộng khác

+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bấtđộng sản

=> Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh

- Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng

- Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hộichung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốcgia Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạtlợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội

 Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp

Theo Nghị Định 71/2010, dự án đầu tư phát triển nhà ở, khu đô thị mới chỉ được huyđộng vốn theo các hình thức sau:

a) Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư, hoặc phát hành trái phiếutheo quy định của pháp luật

b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II

c) Ký hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên thamgia góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận, hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở

tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận

d) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS

để đầu tư xây dựng nhà ở

đ) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng tước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ởtheo quy định của luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai

Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c và d mà trong hợpđồng có thỏa thuận chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa chocác hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án, và khôngphải thông qua SGD BĐS, nhưng phải thông báo cho Sở Xây Dựng nơi có dự án.Đối với trường hợp huy động vốn theo điểm đ thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồngmua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt đã xây dựng xong phầnmóng của nhà ở

1.1.2 Các yếu tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS

Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm: Môi trường vĩ mô và môi trường vi

mô ( môi trường ngành) Các yếu tố được thể hiện như sau:

Môi trường vĩ mô: Bao gồm những yếu tố ảnh chung đến tất cả các doanh nghiệp đang

hoạt động trong nền kinh tế Những yếu tố này thường xuyên thay đổi và tạo ra nhữngmối đe doạ mới cũng như mang đến những cơ hội mới cho doanh nghiệp Các yếu tố vĩ

mô thường bao gồm:

- Kinh tế

- Chính trị và pháp luật

- Xã hội

- Công nghệ

- Điều kiện tự nhiên

Môi trường vi mô: Theo các chuyên gia kinh tế, thông thường có 5 yếu tố của môi

trường ngành tác động đến doanh nghiệp, đó là:

- Sự cạnh tranh giữa các công ty đang hoạt động trong ngành

- Sự cạnh tranh của các đối thủ tiềm ẩn

- Sự cạnh tranh của các công ty sản xuất sản phẩm thay thế

- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư BĐS.

b) Yếu tố kinh tế

Các yếu tố như tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lãi suất, tỷ giá, tỷ lệ lạm phát…có ảnhhưởng rất lớn không chỉ đến một doanh nghiệp mà đến tất cả các doanh nghiệp trongngành và trong nền kinh tế Do các yếu tố này tương đối rộng cho nên mỗi doanhnghiệp cần chọn lọc để nhận biết các yếu tố tác động cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp nhất

Tỷ lệ lãi suất: Tỷ lệ lãi suất ảnh hưởng đến mức cầu đối với sản phẩm của doanhnghiệp, quyết định mức chi phí về vốn và do đó quyết định mức đầu tư, đó có thể lànhân tố chủ yếu quyết định tính khả thi của chiến lược Ví dụ, một công ty có thể bỏvốn vào một chiến lược mở rộng quy mô sản xuất rất tham vọng bằng nguồn tiền vay.Hành động này có thể đưa lại thành công lớn nếu tỷ lệ lãi suất là thấp và được dự đoán

là ít biến động Nhưng là thất bại nếu các dự đoán đưa ra khả năng tăng mạnh lãi suất

Tỷ lệ lạm phát: Nếu nền kinh tế của một quốc gia có tỷ lệ lạm phát cao sẽ không thểnào dự đoán được giá trị thực của lợi nhuận có thể thu được khi triển khai một dự án,

đó chính là nguy cơ đối với các doanh nghiệp khi muốn thực hiện các hoạt động đầu tư

và làm cho các hoạt động đầu tư trở nên gặp rủi ro lớn Thực tế lạm phát năm 2008cho thấy khi giá nguyên vật liệu tăng cao đại đa số các chủ đầu tư đều có xu hướngdừng hoặc làm chậm tiến độ xây dựng nhằm “tránh bão” tuy nhiên vẫn có rất nhiều cácchủ đầu tư không tránh khỏi việc phá sản do dự báo thị trường sai và cơ cấu vốn vayquá nhiều

c) Cung cầu bất động sản

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS

- Phát triển kinh tế

Tốc độ tăng trưởng của cung BĐS tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng

Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh BĐS ở các vùng này.

- Sự tham gia của nhà nước

Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sản xuất kinh doanh hay nhà ở theo quy hoạch cho phép tạo ra điều kiện tăng cung BĐS.

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

- Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu vê BĐS trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến lượng cầu về nhà đất sẽ tăng lên.

- Tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển

Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình, dẫn đến yêu cầu quy mô về diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng cầu về nhà ở

Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, y tế, giáo dục đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất.

c) Yếu tố công nghệ

Do sự phát triển nhanh chóng của khoa học công nghệ đã diễn ra xu hướng xuất hiệnngày càng nhiều sản phẩm mới có khả năng thay thế một phần hoặc toàn bộ sản phẩm

hiện có trên thị trường, làm cho chu kỳ sống của sản phẩm dần bị ngắn lại, các doanhnghiệp phải đối mặt với nhiều thách thức tiềm ẩn cũng như có được nhiều cơ hội hơn

mở ra trong tương lai Thực tế cho thấy yếu tố công nghệ thường ảnh hưởng đến giaiđoạn khai thác bất động sản hơn giai đoạn đầu tư, ngoài ra khoảng cách thời gian từ khiđầu tư xây dựng cho đến khi khai thác là khá xa nên trong kế hoạch đầu tư cần phảitính toán sao cho khi khai thác, sử dụng bất động sản đạt hiệu quả cao nhất

d) Yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội như xu hướng tiêu dùng của con người, thói quen tiêu dùng, tỷ lệtăng dân số, dịch chuyển dân số, phong tục tập quán đều có tác động đến hoạt động củacác doanh nghiệp Chính vì vậy, các doanh nghiệp đều phải phân tích các yếu tố xã hộinhằm xác định rõ văn hoá khu vực dự định đầu tư bất động sản VD: Không thể đầu tưxây dựng khách sạn 5* tại những khu vực liền kề khu ổ chuột được, điều này tạo nênnghịch lý văn hoá của cư dân vùng này và tầng lớp khách hàng sống trong khách sạne) Điều kiện tự nhiên:

Trong quá trình đầu tư bất động sản việc xây dựng được tiến hành ngoài trời trên diệnrộng với thời gian khá lâu nên việc chịu tác động của tự nhiên là tất yếu, điều này sẽkéo theo sự điều chỉnh về thời điểm tung sản phẩm, cách thức huy động vốn và sửdụng nguồn lực của các chủ đầu tư Chính vì vậy chúng ta phải có sự tính toán sao chohợp lý để đảm bảo tính lien tục của quá trình đầu tư khi bị các tác động của tự nhiên

1.1.2.2 Nhóm các yếu tố vi mô

a) Chi phí

Là toàn bộ phí tổn mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có được quyền thuê đất, tạo lập BĐS,đây là yếu tố quan trọng khi tính toán đầu tư dự án BĐS Thông thường chi phí quyếtđịnh giá trị BĐS

Bên cạnh đó cần chú ý đến chi phí sử dụng BĐS là chi phí người muốn sử dụng phải

bỏ ra để có thể sử dụng BĐS (như: trang trí nội thất, các phí bảo trì ) theo mong muốncủa mình Sự tác động nghịch chiều hai loại chi phí này tạo nên giá trị BĐS

b) Sự hữu dụng

Nhìn chung một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trongviệc bán và do đó khả năng thanh khoản sẽ tốt hơn Xét về tính năng hiệu quả, mộtBĐS có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một BĐS phải tốn chi phí và thời gian sửachữa để có thể sử dụng được

c) Các yếu tố vật chất

Địa điểm tọa lạc bất động sản: ảnh hưởng lớn đến đầu tư BĐS Khả năng sinh lợi củaBĐS càng cao thì giá trị BĐS càng cao, nhất là đối với các dự án đầu tư có thuận lợicho sinh hoạt và kinh tế ( gần chợ, trường học, bệnh viện, kinh doanh )

Môi trường xung quanh cũng có tác động đến dự án đầu tư BĐS, nếu môi trường tốt sẽlàm BĐS có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị BĐS

1.2 Những quy định pháp luật của nhà nước trong đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.1 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS

- Theo điều 12 Nghị định 71/2010 quy định: chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mạibao gồm:

a) Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của luật doanhnghiệp

b) Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu

tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu

tư tại Việt Nam

c) Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của luật hợp tác xã

- Theo điều 3 Nghị định số 153/2007/CP quy định: Doanh nghiệp, hợp tác xã kinhdoanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam

- Theo điều 12 Nghị định 71/2010 quy định điều kiện năng lực tài chính đối với chủđầu tư dự án nhà ở, khu đô thị thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án cóquy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án cóquy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên

1.2.2 Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước (Theo điều 7 Nghị định 71/2010/CP):

Chủ đầu tư phải có tờ trinh gửi UBND cấp tỉnh/TP để có văn bản chấp thuận đầu tư dự

án, trong trường hợp dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 500 căn nhà thì chủ đầu tưtrình UBND cấp huyện để có văn bản chấp thuận đầu tư

Nội dung văn bản chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở bao gồm:

- Tên dự án; tên chủ đầu tư; mục tiêu và hình thức đầu tư; địa điểm và quy mô dự án;diện tích sử dụng đất; xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, nhà trẻ, trường học,dịch vụ, công viên (nếu có); khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia định, cưdân sinh sống tại dự án;

- Trách nhiệm của chủ đầu tư và trách nhiệm của chính quyền địa phương;

- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án theo từng giai đoạn

1.2.3 Quy trình cấp phép dự án đầu tư dự án phát triển nhà ở.

a) Chuẩn bị đầu tư:

- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư

- Tiến hành tiếp cận, thăm dò thị trường trong và ngoài nước để tìm nguồn cung ứngvật tư, thiết bị hoặc tiêu thụ sản phẩm Xem xét các khả năng có thể huy động nguồnvốn để đầu tư và lực chọn hình thức đầu tư

- Lập dự án đầu tư

Thẩm định dự án để quyết định đầu tư

b) Thực hiện đầu tư:

Nội dung thực hiện dự án đầu tư bao gồm:

1 Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của nhà nước (bao gồm cả mặt nước, mặtbiển, thềm lục địa)

2 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng

3 Tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát, thiết kế, giám định kỹ thuật, ước tính khốilượng công trình

4 Thẩm định thiết kế công trịnh

5 Tổ chức đấu thầu mua sắm thiết bị, thi công xây lắp

6 Xin giấy phép xây dựng và khai thác tài nguyên (nếu có)

7 Ký kết hợp đồng với nhà nước để thực hiện

8 Thi công xây lắp công trình

9 Theo dõi việc thực hiện, kiểm tra các hợp đồng.

c) Đưa dự án vào khai thác sử dụng:

1.3 Các chỉ số tài chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản

1.3.1 Giá trị hiện tại ròng (NPV: Net Present Value)

Định nghĩa: NPV là hiệu số giữa giá trị hiện tại của các dòng thu và giá trị hiện tại củacác dòng chi dự kiến của một dự án đầu tư Đây là một chỉ tiêu phổ biến, đến mức nótrở thành một trong các nguyên tắc đánh giá dự án

Ý nghĩa của giá trị hiện tại ròng NPV:

Theo định nghĩa thì NPV= PV (dòng thu) – PV (dòng chi)

Công thức: NPV = -I + CF

Về mặt tính toán, tất cả dòng tiền (thu-chi) đều được đưa về cùng một thời điểm thôngqua một suất chiết khấu để tiến hành so sánh:

Nếu NPV >0 có nghĩa dòng tiền thu vào lớn hơn dòng tiền chi ra; và ngược lại,

NPV<0 có nghĩa là dòng tiền chi ra nhiều hơn là thu về

Như vậy, ý nghĩa của NPV>0 là sự giàu có hơn lên, tài sản của nhà đầu tư sẽ nở lớnhơn sau khi thực hiện dự án

1.3.2 Suất sinh lời nội bộ ( Internal Rate of Return)

Định nghĩa: IRR là một suất chiết khấu mà tại đó, làm cho NPV=0 IRR cũng là mộtchỉ tiêu phổ biến, thường đi liền và có mối quan hệ với NPV trong việc đánh giá dự ánđầu tư

Công thức: Về mặt tính toán thì IRR của một dự án đầu tư là tỷ suất chiết khấu, mà tại

đó NPV của dự án đầu tư = 0

IRR = r  NPV = 0

Ý nghĩa: IRR là khả năng sinh lợi đích thực của bản thân dự án

Như vậy, nếu ta mong muốn một suất sinh lợi từ dự án là r=20%, trong khi đóIRR=24% (>20%) thì ta đã thỏa mãn và có thể quyết định đầu tư dự án này

Ngược lại, nếu ta mong muốn một suất sinh lợi từ dự án là r=30%, trong khi đóIRR=24%(<30%) thì ta không hài lòng và có thể quyết định không đầu tư dự án

Nói cách khác:

Khi tỷ suất chiết khấu r < IRR thì NPV >0: chấp nhận phương án đầu tư

Khi tỷ suất chiết khấu r >= IRR thì NPV <= 0: không đầu tư

1.3.3 Phương pháp tỷ số sinh lợi

Khái niệm: Tỷ số sinh lợi là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ của dự ánđầu tư so với vốn đầu tư bỏ ra ban đầu

Công thức: PV= PV/I

Với: PV: Giá trị hiện tại của dòng tiền

I: Vốn đầu tư ban đầu

Ý nghĩa tỷ số sinh lợi:

PI >1 (NPV>0): chấp nhận dự án

PI=1 (NPV=0): tùy theo quan điểm của chủ đầu tư

PI <1: loại bỏ dự án/

1.3.4 Thời gian thu hồi vốn

Khái niệm: Thời gian thu hồi vốn chiết khấu của dự án đầu tư là khoảng thời gian cầnthiết để thu nhập chiết khấu của dự án hoàn trả đủ nguồn vốn đầu tư, tức là thời giancần thiết để lợi nhuận chiết khấu bằng tổng chi phí chiết khấu về thời điểm ban đầu.Thời gian thu hồi vốn đầu tư: thời gian này nhanh hay chậm có ý nghĩa quyết định hiệuquả của vốn đầu tư vì đồng tiền giảm dần giá trị theo thời gian, nghĩa là 1 đồng thuđược hôm nay sẽ có giá trị hơn một đồng thu được trong lương lai

Điểm hoà vốn được tính sử dụng công thức sau đây:

BEP = TFC / (SUP - VCUP)

Trong đó, BEP: điểm hoà vốn (số lượng sản phẩm)

TFC: tổng chi phí cố định

VCUP: chi phí biến đổi bình quân

SUP: lợi nhuận của mỗi sản phẩm

Chi phí cố định bao gồm tất cả những chi phí không biến đổi khi sản phẩm hoặc sảnlượng thay đổi, ví dụ tiền thuê nhà, lương, và tiền điện thoại Những chi phí này sẽkhông thay đổi cho dù bạn sản xuất được sản phẩm

Chi phí biến đổi bao gồm tất cả những chi phí sẽ biến đổi dựa trên lượng sản phẩm sảnxuất được, ví dụ nguyên vật liệu Số lượng sản phẩm tăng, sẽ sử dụng thêm nhiềunguyên vật liệu

Kết quả của công thức này sẽ cho bạn biết bạn cần đạt được doanh thu bao nhiêu để đạtđược điểm cân bằng Doanh thu lớn hơn con số này có nghĩa là đã đem lại lợi nhuậncho công ty Nếu bạn lấy số này chia cho giá bán của một sản phẩm, bạn có thể biếtđược cần phải bán được bao nhiêu sản phẩm để đạt được điểm cân bằng

Phân tích điểm hoà vốn cần phải được thực hiện đối với tất cả các nguồn doanh thu Ví

dụ, nếu công ty bạn nhiều loại sản phẩm khác nhau, cần phải tính điểm hoà vốn chotừng loại sản phẩm Điều này cho phép những người quản lý xác định được sản phẩmnào bán được và sản phẩm nào cần phải cải thiện

Nếu việc bán một sản phẩm nào đó không tốt - không đạt được điểm cân bằng - cầnphải hành động Điều này có thể bao gồm nâng giá, giảm chi phí, hoặc có thể khôngsản xuất sản phẩm đó nữa Ngoài ra, nếu một sản phẩm nào đó bán được, có thể tậptrung vào để tăng thêm lợi nhuận

1.3.6 Tỷ số sinh lợi

Khái niệm: Tỷ số sinh lợi là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ của dự ánđầu tư so với vốn đầu tư bỏ ra ban đầu

PI > 1 : (NPV > 0): Chấp nhận dự án

PI = 1: (NPV = 0): Tùy theo quan điểm của nhà đầu tư

PI < 1: Loại bỏ dự án

Phân tích tài chính có vai trò rất quan trọng trong quá trình đầu tư phát triển và xâydựng dự án bất động sản Vì vậy, doanh nghiệp cần phải có chiến lược tài chính phùhợp nhằm giải quyết các vấn đề tài chính để mang lại hiệu quả cao cho doanh nghiệp

Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty TNHH Bất động sản Danh Khôi

2.1 Tổng quan về công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi

2.1.1 Giới thiệu chung về công ty

Tên Công Ty: TNHH Bất Động Sản Danh Khôi

Tên Giao Dịch: Danh Khoi Real Estate Company Limited

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

Được thành lập từ năm 2006, hơn 4 năm hình thành và phát triển, Danh Khôi luônhướng tới lợi ích thiết thực của khách hàng, nhà đầu tư và cộng đồng xã hội Qua nhiềunăm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở thị trường TP.HCM và các dự án ởcác tỉnh ven thành phố, Danh Khôi từng bước khẳng định uy tín trong việc tiếp thị và

phân phối các dự án bất động sản Đặc biệt bất động sản du lịch đang phát triển mạnh

mẽ, theo xu thế đó, Danh Khôi cũng hòa mình vào thời cuộc, và đã gặt hái được nhiềuthành công rực rỡ Các dự án tiêu biểu như: CASA LAVADA, OCEAN VIEWMANOR, LEGEND SEA, OCEAN VISTA, THE LONG HAI,

Bên cạnh đó, công ty còn nhiều sản phẩm dự án, căn hộ và đất nền do khách hàngtin tưởng ký gửi Ngoài ra, Danh Khôi còn là đơn vị hoạt động mạnh mẽ trong lĩnh vựctiếp thị cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh, nhà ở với gần 20.000 sản phẩm có giá trịnằm phủ khắp các quận trung tâm Thành phố Sản phẩm bao gồm: nhà phố, căn hộ caocấp, biệt thự vườn, biệt thự ven sông, nhà xưởng, nhà kho các loại tại các quận TânPhú, quận 12, quận 7, quận Thủ Đức, Quân 9, Bình Dương, Long An, Cần Thơ

2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức

Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi

( Nguồn Báo cáo tình hình cơ cấu tổ chức công ty năm 2011)

KHỐI NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC

KHỐI NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC

KHỐI HÀNH CHÍNH- NHÂN SỰ

KHỐI HÀNH CHÍNH- NHÂN SỰ

KHỐI KINH DOANH

KHỐI KINH DOANH

HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN

BAN TỔNG GIÁM ĐỐC

BAN THƯ KÝ

PHÒNG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

PHÒNG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

PHÒNG MARKETING

PHÒNG MARKETING BAN

PC, IT

BAN

PC, IT

PHÒNG MÔI GIỚI

PHÒNG SALE SUPPORT

PHÒNG

SALE SUPPORT

KHỐITÀI CHÍNH

KẾ TOÁN

KHỐITÀI CHÍNH

KẾ TOÁN

PHÒNG TÀI CHÍNH

PHÒNG TÀI CHÍNH

SÀN BẤT ĐỘNG SẢN

PHÒNG KINH DOANH

DỰ ÁN 3

PHÒNG KINH DOANH

DỰ ÁN 3

PHÒNG KINH DOANH

DỰ ÁN 1

PHÒNG KINH DOANH

DỰ ÁN 1

PHÒNG KINH DOANH

DỰ ÁN 2

PHÒNG KINH DOANH

DỰ ÁN 2

Đánh giá về cách tổ chức quản lý

Các bộ phận công ty có mối liên hệ và quan hệ phụ thuộc lẫn nhau, được chuyên mônhoá và có những trách nhiệm, quyền hạn nhất định, được bố trí theo cấp, khâu khácnhau nhằm bảo đảm thực hiện các chức năng quản trị và phục vụ mục đích chung đãxác định của Công Ty Việc xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ chức quản trị của công

ty đã bảo đảm được những yêu cầu sau:

Tính tối ưu: Giữa các khâu và các cấp quản trị đều thiết lập những mối liên hệ hợp lývới số lượng cấp quản trị ít nhất trong Công ty cho nên cơ cấu tổ chức quản trị mangtính năng động cao, luôn luôn đi sát và phục vụ kinh doanh

Tính linh hoạt: Cơ cấu tổ chức quản trị có khả năng thích ứng linh hoạt với bất kỳ tìnhhuống nào xảy ra trong Công ty cũng như ngoài môi trường

Tính tin cậy lớn: Cơ cấu tổ chức quản trị phải bảo đảm tính chính xác của tất cả cácthông tin được sử dụng trong Công ty nhờ đó bảo đảm sự phối hợp với các hoạt động

và nhiệm vụ của tất cả các bộ phận

Tính kinh tế: Cơ cấu bộ máy quản trị phải sử dụng chi phí quản trị đạt hiệu quả caonhất Tiêu chuẩn xem xét yêu cầu này là mối tương quan giữa chi phí dự định bỏ ra vàkết quả sẽ thu về

Quy mô Sàn

Trụ sở : gồm 7 tầng và 1 tầng hầm, với tổng diện tích : gần 1000 m2; trong đó diện tíchcủa tầng trệt : 80 m2 (6,7 x 12 )

Bảng 2.1 Bảng bố trí các phòng ban tại công ty TNHH BĐS Danh Khôi :

Hình ảnh hoạt động sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi

Buổi họp của ban quản lý công ty Phòng kinh doanh dự án

2.1.4 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban

*

Chức năng của Khối Kinh doanh :

Xây dựng hệ thống quản trị Kinh doanh cho Công ty

Tổng hợp tình hình kinh doanh, dự báo xu hướng thị trường và phân tích nhu cầukhách hàng nhằm tham mưu cho Ban TGĐ ban hành các chính sách Kinh doanh phùhợp.Giám sát và triển khai thực hiện các chính sách và nghiệp vụ kinh doanh trongCông ty

Phát triển thị trường kinh doanh/ xác định thị trường mục tiêu (đối tượng khách hàng)

và chuẩn bị kế hoạch để khai thác các thị trường/ đối tượng khách hàng này

Tham mưu và đề xuất cho Ban TGĐ các chiến lược, chính sách kinh doanh của Công

ty (ngắn hạn, trung hạn, dài hạn)

+

Nhiệm vụ chính của Phòng Dự án:

Đảm bảo doanh thu kế hoạch theo từng dự án

Triển khai bán các dự án và phát triển đại lý bán hàng

Cung cấp thông tin thị trường (khách hàng, đối thủ) cho các hoạt động của Công ty.+

Nhiệm vụ chính của Phòng Môi giới:

Môi giới mua, bán, cho thuê nhà/ đất

Mua nhà/ đất và cải tạo lại để kinh doanh

Phát triển và khai thác các dịch vụ về quản lý sử dụng/ cho thuê và bảo trì nhà/ đất, vănphòng, căn hộ…

Thực hiện các thủ tục, hồ sơ pháp lý liên quan đến các công việc môi giới mua bán,cho thuê.

+ Nhiệm vụ chính của Phòng Sales Admin:

Đầu mối thông tin sản phẩm của các dự án: liên lạc với đại diện của Chủ đầu tư (CĐT)

Cập nhật thông tin và lưu trữ hồ sơ môi giới

* Chức năng của Khối Chiến lược-Tiếp thị:

Nghiên cứu, hoạch định các chiến lược/ kế hoạch phát triển kinh doanh và thương hiệucủa Công ty

Thiết lập các phương thức tiếp thị và chăm sóc khách hàng; giám sát và đánh giá cáchoạt động tiếp thị và chăm sóc khách hàng trong Công ty

Tổng hợp tình hình thị trường bất động sản và phân tích hoạt động đầu tư của Công tynhằm tham mưu cho Ban TGĐ các cơ chế đầu tư phù hợp

Tham mưu và đề xuất cho Ban TGĐ các chiến lược quảng cáo, tiếp thị của Công tytheo từng đối tượng/ phân khúc khách hàng

+

Nhiệm vụ chính của Phòng Nghiên cứu-Phát triển:

Nghiên cứu đối thủ và các thông tin liên quan đến đối thủ (thị trường, dự án mới, kếhoạch đầu tư…); đánh giá đối thủ.

Tìm kiếm dự án mới (chủ đầu tư và thông tin dự án); phân tích, đánh giá dự án (kể cáccác dự án môi giới)

Tìm kiếm cơ hội hợp tác đầu tư và thẩm định các dự án đầu tư

Xây dựng chính sách bán hàng/ chính sách giá cho từng dự án đầu tư

+

Nhiệm vụ chính của Phòng Marketing:

Nhận diện và phát triển thương hiệu cho Công ty (kể cả các Công ty con)

Kế hoạch tung sản phẩm (chiến lược quảng cáo, tiếp thị cho từng dự án); tổ chức cácchương trình sự kiện và các hoạt động phục vụ bán hàng

Thiết lập chính sách chăm sóc khách hàng và các công cụ kiểm tra/ đánh giá sự hàilòng của khách hàng (kể cả phục vụ khách hàng môi giới)

Quản lý và sử dụng các dữ liệu khách hàng, đối tác của Công ty để phục vụ các chiếnlược Marketing

* Chức năng của Khối Tài chính-Kế toán (TCKT):

Xây dựng hệ thống quản trị TCKT cho Công ty; Quản lý, triển khai, giám sát việc thựchiện các chính sách và nghiệp vụ về TCKT của Công ty và các đơn vị thành viên (nếucó)

Theo dõi, phân tích tình hình TCKT của Công ty và dự báo xu hướng hoạt động vềTCKT nhằm tham mưu cho Ban TGĐ ban hành các chính sách quản trị TCKT phùhợp

Nghiên cứu, cập nhật, hiệu chỉnh và đề xuất lên Ban TGĐ ban hành các quy định vềquản lý TCKT nhằm đảm bảo cho công tác quản lý của Công ty đạt hiệu quả tối ưu.Chuẩn bị các báo cáo TCKT của Công ty để tham gia thiết lập mục tiêu và các chínhsách cho Công ty.

Tham mưu và đề xuất cho Ban TGĐ các chiến lược, chính sách về TCKT của Công ty(ngắn hạn, trung hạn, dài hạn)

+ Nhiệm vụ chính của Phòng Tài chính-Ngân quỹ:

Kiểm soát và điều phối các nguồn lực về tài chính của Công ty

Thiết lập các báo biểu về tài chính quản trị

Thực hiện và kiểm soát các nghiệp vụ thanh toán tiền mặt, chuyển khoản trong Côngty.

+ Nhiệm vụ chính của Phòng Kế toán:

Tổ chức hệ thống kế toán của Công ty để tiến hành ghi chép, hạch toán các nghiệp vụkinh tế phát sinh trong mọi hoạt động của Công ty, đảm bảo việc cập nhật được chuẩnxác và tuân thủ các chuẩn mực về kế toán/ pháp lệnh kế toán thống kê

Thanh toán đúng và đầy đủ các khoản chi phí/ công nợ cũng như thu hồi công nợ bánhàng

Kiểm soát chặt chẽ các phát sinh mua hàng (dự án), công tác thu hồi/ đổi trả, mua tàisản-công cụ dụng cụ

Phối hợp thực hiện nghiệp vụ chuyên môn với các Cơ quan chức năng (Thuế, Kiểmtoán…) để giải quyết các công việc liên quan đến hồ sơ, sổ sách kế toán

* Chức năng của Khối Hỗ trợ:

Xây dựng hệ thống quản trị nhân sự, hành chính, pháp lý và công nghệ thông tin choCông ty; Quản lý, triển khai, giám sát việc thực hiện các chính sách và nghiệp vụ liênquan trong toàn Công ty và các đơn vị thành viên (nếu có)

Dự báo xu hướng nhân sự trên thị trường lao động, đặc biệt trong ngành bất động sản;phân tích nhu cầu và hiệu quả sử dụng tài sản, tài nguyên Công ty; phân tích các ảnhhưởng liên quan đến an toàn hành lang pháp lý nhằm tham mưu cho Ban TGĐ banhành các chính sách quản trị phù hợp

Tham mưu và đề xuất cho Ban TGĐ các chiến lược, chính sách về nhân sự, hànhchánh, pháp lý và công nghệ thông tin của Công ty

- Quản lý và thực hiện các công tác quản trị nhân sự như: hợp đồng lao động, lươngbỗng, chế độ phúc lợi, đánh giá hiệu quả công việc, khen thưởng, kỷ luật, điều động,thuyên chuyển, bổ nhiệm, bãi nhiệm, thôi việc, giải quyết tranh chấp lao động…

- Triển khai các chương trình đào tạo/ huấn luyện nâng cao kỹ năng và chuyên mônnghiệp vụ cho CBNV

Mua sắm các tài sản, công cụ, vật dụng để sử dụng trong Công ty và quản lý định mức

Quản lý hạ tầng mạng của Công ty, bao gồm các hệ thống mạng: LAN (Local AreaNetwork), WAN (Wide Area Network), VPN (Virtual Private Network), Internet…Quản lý hệ thống máy chủ và cơ sở dữ liệu của các hoạt động trong Công ty; đảm bảo

Công ty có tổng số nhân viên là 140 người Ban lãnh đạo đầy kinh nghiệm, nhiệt huyết

và đội ngũ cán bộ công nhân viên trẻ, năng động, sáng tạo

Bảng 2.2 Bảng báo cáo chỉ tiêu tình hình nhân sự tại công ty TNHH BĐS Danh Khôi: