Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn việt quang, huyện bắc quang, tỉnh hà giang giai đoạn 2011 2012

Tuy nhiên, việcxây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều cácvấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của cácyếu tố là việc là

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh vàquốc phòng Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được Loại tàinguyên này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lêncũng không tự mất đi Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể đượcchuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằngquyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó làthuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng Đất đai là nhu cầu thiết yếu củacác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì Đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sảnxuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay,khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu Đất đai ngày càng lớn và trở nên bứcthiết, trong khi đó Đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tíchnên giá trị của Đất đai ngày càng lớn, giá cả Đất đai ngày càng cao

Từ những nhu cầu bức thiết về Đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bánloại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trườngcòn gọi là thị trường Đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường này ở ViệtNam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng Đến nay, cáctác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ

sở cho thị trường Đất đai hoạt động sôi nổi Trong thị trường này, quyền sử dụngđất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hútđược sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá Đất vàonhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất,kinh doanh hoặc đầu cơ Đất đai

Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao

và nhanh qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế

- xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn

so với thị trường Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tácquản lý và sử dụng đất Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự

án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đấtkhi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy, để khắcphục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp làhết sức cần thiết Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất nàycòn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũngnhư cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư Tuy nhiên, việcxây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều cácvấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của cácyếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết

Thị trấn Việt Quang là trung tâm Huyện Bắc Quang, có vị trí thuận lợi,hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện BắcQuang cũng như của tỉnh Hà Giang Trong những năm gần đây, tại các xã, thịtrấn thuộc huyện Bắc Quang có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, ngày càng phongphú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất làphát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áplực lớn lên Đất đai Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sửdụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, Đất đai lại có giới hạn nên làmcho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện nhữngbất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế Nhìn nhận dưới góc độquản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn địnhkinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tácđộng, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn caohơn giá nhà nước Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rấtkhó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thị trấn Việt Quang,làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng

đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và ổn địnhtrong lĩnh vực quản lý Đất đai Như vậy, để góp phần tích cực trong công tácxác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất trên địa bàn thị trấn là cần thiết Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi

chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011-2012” nhằm

góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên địa bàn thịtrấn Việt Quang nói riêng cũng như trên toàn huyện Bắc Quang nói chung

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị Đưa ramột số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lýthị trường quyền sử dụng đất

3 Yêu cầu

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tàinguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sáchthuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang

-Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khudân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng đất là đốitượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiềuđặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức

rõ nét của Đất đai:

- Tính cố định về vị trí địa lý: Vị trí địa lý tự nhiên của Đất đai là cố địnhtuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnhhưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiềuđặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên

- Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tínhbất biến Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất Tổng diệntích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên làkhông đổi Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì khôngtuyệt đối mà có thể thay đổi

- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu Nếu sử dụng đi đôi vớibảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc Đất đai cho phép khai thác một cách bềnvững Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quantrọng để Đất đai không phải khấu hao

- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của cácthửa đất là rất rõ ràng Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó

có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế.Nhưng Đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giốngnhau chứ không phải là đồng chất

- Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành Đất đaikhông hoàn toàn giống nhau Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thaythế bởi một thửa đất khác Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn vàđiều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành mộtphần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toànkhu vực Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranhnhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội

- Các tính chất khác:

Khi mối quan hệ giữa con người và Đất đai hình thành thì bên cạnh đặctính tự nhiên vốn có của Đất đai còn có đặc tính nhân văn Đặc tính nhân vănquan trọng nhất của Đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích

sử dụng Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tớiĐất đai mà Đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh Do vậy conngười buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữacác loại đất với nhau Ngoài ra Đất đai có thể tách nhập thông qua những giaodịch Đất đai giữa các chủ thể trong thị trường Mặt khác mặc dù những đặc tính

tự nhiên của Đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì

có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môitrường xã hội, cơ sở hạ tầng… [26]

Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho Đất đai nói riêng và BĐSnói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tínhphụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau Các đặc điểm vềvăn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại đó Vìkhông thể di chuyển được nên BĐS trong đó có Đất đai không thể tránh khỏiảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách Do đó việc đầu tư phát triển xâydựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức Các loại chi phígiành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS Mặtkhác các BĐS nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống cơ sở

hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanhcủa một BĐS [24]

1.2 Cơ ở thực tiễn của đề tài

1.2.1 Khái niệm thị trường Đất đai

Thị trường Đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch Đất đai Thịtrường Đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩarộng, thị trường Đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch Đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa hẹp, thị trường Đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quantrực tiếp đến giao dịch Đất đai Thị trường Đất đai là một bộ phận cấu thànhquan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theohướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tại điều

5 Luật Đất đai 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu Đất đai

ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường Đất đai trên ý nghĩa chung là quyền

sử dụng đất [23]

1.2.2 Vai trò của thị trường Đất đai

Thị trường Đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tếquốc dân của mỗi nước, do đó thị trường Đất đai có vị trí và vai trò quantrọng trong nền kinh tế, cụ thể:

- Hoạt động của thị trường Đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệuquả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là Đất đai (nguồn tàinguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- Thị trường Đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởngkinh tế khi đầu tư vào bất động sản như Đất đai, nhà xưởng tạo sự năngđộng trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông quaviệc đầu tư, sử dụng Đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

- Tác động trực tiếp của thị trường Đất đai tới phát triển thị trường tàichính Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phầnhuy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường Đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện choviệc hình thành giá cả Đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủvào chi phí sản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tếkhu vực và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất độngsản nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường Đất đai thông thoáng

sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao độngvới giá cả chấp nhận được [26]

1.3 Cơ sở khoa học của đề tài

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quantâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất làmột nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện làbiểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thờigian xác định Ở nước ta, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả Đất đai là dựatrên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hànhcủa địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sởhữu Đất đai trong kinh tế

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của Đất đai, khắcphục việc đầu cơ Đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người cóliên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạiquyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn vàPhan Thị Thu Hằng, 2008) [12]

1.3.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liềnvới sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trongnông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng

dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệptrả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng

dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ nghĩa tư bản, có cácloại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sảnxuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là dolao động tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và Địa tôchênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu đượckhác nhau Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đemlại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa

tô này Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu Đất đai vìphần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay

sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâmcanh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tưbản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khácnhau Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bảntrên mảnh đất mà họ canh tác

Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại

ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch cóthể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuậndôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩmcao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuêđất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnhhưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên

mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của Đất đai với tư cách

là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của conngười Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả Đất đai, mà địa tô chênh lệch lạigắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề chogiá trị của đất

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thànhđịa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nóthuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dướiCNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12]

1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sựảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì sốtiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền muađất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là muađất để có địa tô Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất

phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đượcđịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc nàygiá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinhdoanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triểnkinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,việc kinh doanh Đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngânhàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thểnói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn haythành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá Đất đai nói chung, chứkhông quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Lê Phương

Thảo, 2007).[11]

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giáđất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học

đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Lãi suất ngân hàng

1.3.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thườngđược quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thìgiá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với Đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.Nhưng vì Đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiênnhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

về cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do Đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thànhđối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thaythế nhau cũng có giới hạn

Do vậy, Đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá

cả Nhất là Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhấtquản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạnnhất định

Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung vềđất cơ bản là cố định và bất biến

Hình 1 Đồ thị cung và cầu Đất đai

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khuvực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữacác vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị

Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưađược sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật Đất đai cho phép các tổ chức

cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có chính quyền (quy định tại điều 106 luậtĐất đai 2003): Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Nhưng việc thựchiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫnđến tích tụ đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cânbằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung

và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay muanhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịchchuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1 Quan hệ cung - cầu trong thị trường Đất đai trong thời gian ngắn diễn biến cóphần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đềnày có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về Đất đai trên thịtrường luôn cố định về không gian, vì Đất đai không thể di chuyển được từ nơi nàysang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương docác yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về Đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địaphương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũngnhư việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vìcung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai 2003, hiện ở nước

ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá doNhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc,giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Giá đất do Nhànước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sửdụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này Nếu giáđất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng takhông thể làm được điều đó Thậm chí, trong mối quan hệ giữa Nhànước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị

trường nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê Phương Thảo, 2007).[11]

Giá

G1

D

Hình 2: Đồ thị cung cầu về Đất đai - thời gian ngắn

Hình 2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đấttrong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứngnghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm rađất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thịcầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của Đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loạiđất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuốngthông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Để điều tiết về số lượngcung Đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mụcđích sử dụng đất đóng vai trò quyết định Điều này phụ thuộc vào chấtlượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xãhội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất

Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là mộttrong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật Đất đai 2003.Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 cũng

thuận lợi nhiều so với Luật Đất đai 1993 (Lê Phương Thảo, 2007).[11]

Số lượng Đất đaiD1 S

G

1.4 Khai quát các quy định liên quan đến giá đất

1.4.1 Các khái niệm liên quan

1.4.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của Đất đai một phần do tựnhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng Đất đai mang lạiđược gọi là "giá trị Đất đai" Lợi ích thu được từ Đất đai càng lớn thì giá trị của

nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, Đất đai được mua bán, chuyểnnhượng dẫn tới Đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị của Đất đai được biểu hiệndưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của Đất đai" thường gọi là giá đất.[25]

1.4.1.2 Đặc điểm về giá đất

- Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được

hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị,quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu

- Giá đất là cầu nối các mối quan hệ về Đất đai - thị trường - sự quản lýcủa Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý Đất đai qua giá hay nói cách khácgiá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với

cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trongphân phối Đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhànước điều chỉnh các quan hệ Đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủquyền sử dụng đất và làm căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặccho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khithu hồi và tính thuế đất

- Ở nước ta Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả Đất đai là dựa trên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tônhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu Đất đaitrong kinh tế Cho nên giá cả Đất đai ở nước ta không giống các quốc giathông thường có chế độ tư hữu Đất đai, mà giá cả Đất đai là giá phải trả để có

quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữuđất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụngcũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, gópvốn tương tự như quyền sở hữu Tại khoản 23 điều 4 Luật Đất đai 2003 quyđịnh: giá quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diệntích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

sử dụng đất Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theokhoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai 2003;

2 Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ;góp vốn bằng QSDĐ (Điều 55 Luật Đất đai 2003) [23]

Như vậy ở nước ta có 2 loại giá đó là giá thị trường và giá quy định củaNhà nước Giá quy định của Nhà nước được sử dụng để thực hiện mối giaodịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất Giá đất trên thị trường cũng nhưcác loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận độngtheo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quyluật cạnh tranh Tuy nhiên cơ chế biểu hiện của các quy luật này đối với giáđất mang những đặc trưng riêng biệt

1.4.1.3 Đặc trưng của giá đất

Tính chất đặc biệt của Đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễnhận thấy như sau:

- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả: Đối với những hàng hóathông thường, giá cả hàng hoá có thể dựa vào giá trị hoặc lượng lao động xãhội cần thiết tạo ra được sản phẩm để tính giá trị Còn giá đất không có cơ sởxác định giá thuần nhất như vậy Nhiều yếu tố tác động tới việc xác định giáđất trong đó có yếu tố chủ quan của con người Người mua và người bán đồng

ý ở một mức giá dựa trên những tính toán về kinh tế và tại một trạng thái tâm

lý nhất định tác động

- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành: Các hàng hóa thôngthường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh Giá cả hàng hóa dễ dàng hìnhthành trong một thời gian ngắn Ngược lại, Đất đai có tính cá biệt lớn, thịtrường Đất đai không hoàn chỉnh cho nên giá cả Đất đai được hình thànhtrong thời gian dài, cơ bản khó so sánh với nhau Mặt khác giá đất lại biếnđộng và đồng thời chịu tác động của hàng loạt các yếu tố Vì vậy, giá đấtđược hình thành tại các thời điểm khác nhau Tuy nhiên tại bất kỳ thời điểmnào thì giá đất cũng là kết quả của quá trình xem xét lâu dài từ quá khứ tớitương lai Nó phản ánh mảnh đất đó đã sử dụng ra sao, tương lai có khả năngdùng vào việc gì

- Giá Đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị Đất đai: Đất đaikhông phải là sản phẩm của lao động Giá của các hàng hóa thông thườngphản ảnh giá trị của nó Đất đai không có giá cả, không có giá thành sản xuất.Giá cả Đất đai phản ánh giá trị tài nguyên và tài sản trên đó cụ thể là phản ánhkhả năng sinh lợi hoặc hiệu quả của vốn đầu tư Vì vậy việc tính đúng, tính

đủ, tính hết được giá trị vốn của đất là khá phức tạp và khó khăn Trong thực

tế, khi khai phá Đất đai có giá thành, nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu

là đầu tư vào Đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất đây là phụ gia củagiá đất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu quyết định: Trong thị trường của cáchàng hóa thông thường, giá cả phản ánh tương quan cung cầu Thi trường Đấtđai có cung tự nhiên là hạn chế, tính co dãn trong cung kinh tế cũng không lớn.Giá đất cũng chịu tác động của cán cân cung cầu với xu hướng cung có hạn còncầu luôn tăng vì vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Tính cá biệt của từng mảnh đất làm cho giá cả thị trường của đất rất khóhình thành thống nhất tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng Đồng thờinhững tương đồng về những đặc tính tự nhiên, xã hội cũng làm cho giá củacác mảnh đất gần nhau có sự ảnh hưởng lẫn nhau Như vậy, giá đất chứa đựngyếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt

- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao: Hàng hóa thôngthường trong quá trình sử dụng bị hao mòn theo thời gian Giá trị hàng hóa bịgiảm theo thời gian vì vậy người ta tính khấu hao cho hàng hóa Thực tế việc

sử dụng đất không có hiện tượng khấu hao thậm chí còn có hiện tượng tănggiá trị Ở nước ta, trong thị trường quyền sử dụng đất đối với những mảnh đất

có thời hạn sử dụng thì giá cả quyền sử dụng đất sẽ tỷ lệ thuận với thời hạn sửdụng còn lại

- Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng: Tốc độ tăng giá đất cao hơn sovới tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Điều này có thể dễ dàng lý giải dotính chất ngày càng khan hiếm của Đất đai Nguồn cung thì có hạn mà nhucầu đối với Đất đai thì thường xuyên tăng cao do hàng loạt các hoạt động củacon người đều có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp tới Đất đai [25]

1.4.2 Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Vì vậy khiđịnh giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:

- Nguyên tắc thay thế

Đất đai có tính khu vực Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràngbuộc với giá trị sử dụng của thửa đất khác tương đồng cùng loại hình có khảnăng thay thế nó Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản và là cơ sở củaphương pháp so sánh Tuy nhiên do tính chất đặc biệt của Đất đai vì vậy việccần thiết là cần phải hiệu chỉnh các điều kiện của thửa đất so sánh từ đó mớixác định được giá của thửa đất chờ định giá

- Nguyên tắc thu nhập

Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất Giáđất được hình thành trong một quá trình lâu dài Công việc định giá đất đưa ramức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báocho tương lai Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vựctrong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng

và suất lợi tức hoàn vốn Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư vàphương pháp hoàn vốn trong định giá đất

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Đất đai có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau Thông thườngngười có quyền sử dụng đất mong muốn đạt được thu nhập cao nhất Mụcđích cho thu nhập cao nhất là căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất.Mục đích này được xác định thông qua việc đánh giá kết quả sử dụng đất lâudài Khi đó việc phán đoán tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quảnhất có vai trò quan trọng Khoảng thời gian sử dụng này có ảnh hưởng trựctiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần Tức là khi gia tăng

số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăngtheo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu

tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còngiảm đi Đầu tư Đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này Để tìm ra điểm ngoặttăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toánthu nhập, chi phí…

- Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cungcầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệcung cầu Trong thị trường Đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên cónhu cầu với nhau Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi Loại đất cótính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao

- Nguyên tắc đóng góp

Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấuthành là Đất đai và vật kiến trúc Nguyên tắc này không chỉ dùng trong côngtác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiếntrúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS

- Nguyên tắc biến động

Giá cả Đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động Khi định giá cầnxem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng

- Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội Cho nênkhi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa Đất đai với môitrường xung quanh Nếu hòa hợp với môi trường xung quanh thì việc sử dụngđất có thể phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi

- Nguyên tắc ưu tiên cho Đất đai

Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người

Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất [25]

1.4.3 Phương pháp định giá đất.

1.4.3.1 Các phương pháp định giá đất

Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộcsống Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá.Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm:

1.4.3.2 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích cácmức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường cácloại đất tương tự trong một thời gian gần

1.4.3.3 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu

nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suấttiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) củaloại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhànước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Là phương pháp

cơ bản thường được sử dụng nhất

1.4.3.4 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất cótài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sảngắn liền với đất)

1.4.3.5 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng pháttriển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sửdụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụngphương pháp so sánh trực tiếp Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiếthay phương pháp tính ngược

1.4.3.6 Phương pháp chi phí

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng Đất đó làtrống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những côngtrình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trìnhxây dựng hiện có trên miếng đất

- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựnglại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để cóđược chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy

- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính củamiếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.

Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phítái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và cs [12])

1.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối Khi tiến hành địnhgiá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các yếu tố hình thành giá Các nhàđịnh giá đã tổng hợp và đưa ra các yếu tố chủ yếu sau:

1.4.4.1 Yếu tố thông thường

Đây là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến đến giá đất phátsinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá trong điều kiện kinh tế, xã hội thôngthường Mặc dù các yếu tố thuộc nhóm này có mức độ ảnh hưởng như nhautới một khu vực nhưng nó là cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

1.4.4.2 Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất Ở nước ta,Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ môđịnh ra chính sách nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Yếu tố hànhchính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có nhiệm

vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất

- Chế độ nhà ở: nhà ở là bộ phận quan trọng trong BĐS vì vậy cách thứcquản lý nhà ở có ảnh hưởng tới giá đất là rõ ràng

- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất Việcxác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn đối với

sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệuquả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xãhội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

- Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi

về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất

1.4.4.3 Yếu tố kinh tế

Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giáđất không rõ ràng như yếu tố xã hội Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗiquốc gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đếnnền kinh tế bao gồm:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhậpquốc dân Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lànhmạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhucầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đấttương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mốitương quan thuận Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao Người dân nếu cótiền tích lũy thường chọn đầu tư vào Đất đai Mức độ dự trữ nhiều hay ít,hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong TT nhà đất tácđộng qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiềnđầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng Vì vậynhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong

cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến độngmức lãi suất

1.4.4.4 Yếu tố xã hội

Yếu tố xã hội bao gồm trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu

cơ vào nhà đất và đô thị hóa, tâm lý

- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trịtrong nước Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vậnhành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợinhuận Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên

- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽthuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn

- Đầu cơ nhà đất: là hành vi các nhà đầu cơ lợi dụng sự biến động củagiá cả nhà đất hy vọng thu được siêu lợi nhuận Trong thị trường Đất đai, yếu

tố đầu cơ luôn tiềm ẩn và sẵn sàng bùng phát Giá đất có thể bị biến độngnhanh chóng do chịu tác động của yếu tố này

- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩuđông đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thịhóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhânkéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới Đất đai

- Yếu tố tâm lý: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phươngĐông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệttrong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất.Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơnnhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

1.4.4.5 Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đócác chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhânkhẩu gia đình Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xétđoán và điều kiện thực tế về xã hội Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăngthì giá đất cũng tăng Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáodục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Sự thay đổi phương thức sinh hoạttruyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sựthay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ởmột cách tương ứng

1.4.4.6 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở phạm vihẹp Yếu tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của khu vực cóBĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó Các mặt biểu hiện của yếu tốkhu vực bao gồm:

- Vị trí địa lý: đây là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương do đặcđiểm của điều kiện tự nhiên tạo nên

- Cơ sở hạ tầng: sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhucầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạtầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cậncũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cungnhanh hơn sự thay đổi của cầu.

- Chất lượng môi trường: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm cácđiều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, khôngkhí, độ ô nhiễm, tiếng ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân vănnhư: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ởkhu vực

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhà nước hoạch định công bố nhữnghạn chế về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng vàảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường

- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và

quy mô diện tích không chuẩn

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu

tố về quy mô diện tích

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trongcùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực tế gầmtương tự nhau

+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm qui mô diện tíchchuẩn

- Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể.

Hình thể tốt:

Hình thể xấu:

- Yếu tố hướng nhà

Theo quan niệm của người xưa thì “Lấy vợ hiền hòa, ở nhà hướngNam”, do đó khi mua đất làm nhà người Việt Nam thích xây dựng nhà vềhướng Đông, hướng Nam Nhìn chung, việc chọn hướng cũng phải có khoahọc, những hướng tránh được hướng Tây là những hướng tốt không phải chịuđựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốtcho sức khoẻ, những hướng thuộc về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổisáng chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ Do đó yếu tố hướng nhàcũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS [13]

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá của BĐS như trên, tuỳ theo đặcđiểm của mỗi loại BĐS mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng vềnguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các

hệ số ảnh hưởng như trên

1.4.4.7 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện riêng biệt củabản thân thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể củatừng thửa đất Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm:

+ Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt,kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnhđối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửađất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, côngviên, nhà hát Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi,quyết định đến giá cả Đất đai Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phốđều có ảnh hưởng đến giá đất

+ Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tínhtiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựngtrên đất, khả năng thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy

mà có ảnh hưởng đến giá cả Đất đai Diện tích đất cần vừa phải, lớn quáhay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

+ Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và

chiều sâu thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thướcmất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởngđến giá cả

+ Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sửdụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnhhưởng đến giá đất

+ Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnhhưởng đến giá đất

+ Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc củacông trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất

và đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụngđất Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đấtđẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang,hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụngnên ảnh hưởng đến giá đất

+ Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đấtkhác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất Ở những khu vựcthấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thìgiá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn [10][11[13]

1.5 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt nam

1.5.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chínhsách về Đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộcvào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theochu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất.

- Cách tính giá trị khi định giá

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ địnhgiá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợitức thu được trong điều kiện bình thường Nếu phương pháp thu nhập không

đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giáxây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giáthành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá

Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác địnhgiá đất sau đây:

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã đượcbán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống sovới bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bấtđộng sản đó

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản

đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp Từ đótính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất

Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụngphương pháp này

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất độngsản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thitrường như trường học, bệnh viện,….Dựa trên nguyên tắc thay thế, phươngpháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể

được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế,nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sảnđặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếuphụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phươngpháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của

nó tạo ra lợi nhuận cao

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sảnkhông phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúngtrong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây

là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từkết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sản sau khikhấu trừ giá trị của công trình xây dựng

Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên

cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quanđịa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho

cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất [23][24]

Thuế = Giá đất x Mức thuế

1.5.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

- Luật Đất đai 2003:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hànhLuật Đất đai năm 2003

- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số188/2004/NĐ-CP

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT - BTNMT - BTC ngày 08 tháng

01 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về việchướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đấtthuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ vềviệc phân loại đô thị

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thutiền sử dụng đất

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiệnnghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất

Các phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam

Phương pháp so sánh trực tiếp:

- Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá củathửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đangmua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm địnhgiá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

+ Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đấttrống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần địnhgiá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịchtrực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất,giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểmtương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diệntích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gầnnhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.

+ Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

+ Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các

thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giácho thửa đất cần định giá

+ Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điềuchỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

Phương pháp thu nhập:

- Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thunhập thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suấttiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) củaloại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhànước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

+ Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cầnđịnh giá

+ Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.+ Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm

+ Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá

Phương pháp chiết trừ

- Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền vớiđất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trịbất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

+ Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất

động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, màthửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cầnđịnh giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mụcđích sử dụng, giá cả…)

+ Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sảnnói trên

+ Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựngtrên đất

+ Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn

ở bước 1

Đơn giá của thửa đất =

+ Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Phương pháp thặng dư

- Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng pháttriển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sửdụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS

+ Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khuđất dựa vào các căn cứ sau:

+ Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

+ Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

+ Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.

1.5.3 Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Việt Quang

Thị trấn Việt Quang là trung tâm của huyện, có đường Quốc lộ 2 Hà Nội– Hà Giang chạy ngang qua và con đường Quôc lộ 279 cắt ngang qua Quôc lộ

2 tạo thành ngã ba đi huyện Quang Bình – Hà Giang và nga ba Pá Há….làtrung tâm giao lưu, buôn bán, trao đổi hàng hoá và dịch vụ, hệ thống cơ sở hạtầng trong thị trấn rất phát triển, là thị trấn loại 4 đang phấn đấu trở thành đô thị

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng tại thời điểm mới - Phần giá trị

loại 3 Do vậy tình hình biến động giá nhà đất của huyện Bắc Quang chủ yếudiễn ra trong đơn vị Thị trấn Đặc biệt là ở khu trung tâm thị trấn (Chợ trungtâm) có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ và một số khu vực như chợ Thủy Vôi, bếnxe… đây là địa điểm giao lưu, buôn bán cho nên có lượng người qua lại vớimật độ đông, ngoài ra còn có các cơ quan, ban ngành của huyện được xây dựngtoàn bộ trên địa bàn trung tâm thị trấn Là trung tâm giao lưu, buôn bán thươngmại, dịch vụ thị trấn Việt Quang đang trên đà phát triển nên có nhiều sự đầu tư

cơ sở hạ tầng xã hội, nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên

Thị trấn Việt Quang những năm gần đây quá trình đô thị hoá phát triểnnhanh chóng đặc biệt là cơ sở hạ tầng làm cho Đất đai của huyện thực sự có giácao nên thị trường bất động sản của huyện rất phát triển Đặc biệt qua điều tracho thấy đất ở vị trí trung tâm, ven trục đường giao thông quan trọng ở các vịtrí mà đất có khả năng sinh lợi lớn (gần chợ, bến xe, cơ quan ban ngành ở cáckhu dân cư…) thị trường Đất đai ở những nơi này thật sự sôi động, hoạt độngmua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra mạnh đặc biệt ở nhữngthời điểm có cơn sốt về giá đất Nguyên nhân chủ yếu của sự biến động giá đất

ở huyện Bắc Quang là:

- Bắc Quang là trung tâm thương mại đầu mối của tỉnh là cửa ngõ phíaNam của tỉnh Hà Giang (huyện lỵ Bắc Quang được đóng trên địa bàn thị trấnViệt Quang) và là cầu nối giữa huyện Quang Bình với tỉnh

- Đang trên đà phát triển lên đô thị loại 3

- Sự kiếm việc làm của người lao động từ các xã vùng sâu, vùng xa về thịtrấn ngày một nhiều

- Do ảnh hưởng của biến động giá đất trong cả nước

1.6 Cơ sở pháp lý

Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh HàGiang từ năm 2004 đến năm 2012 Các thông tin thu được đều liên quan đếnviệc định giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế Cụthể là:

+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính Phủ Sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quyđịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010của Bộ Tài nguyên & Môi trường và Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn xâydựng, thẩm định,ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩmquyền của UBND tỉnh

+ Quyết định số 4064/2010/QĐ-UB ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh HàGiang, về việc công ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Giangnăm 2011

+ Quyết định số 2907/2011/QĐ-UB ngày 27/12/2011 của UBND tỉnh HàGiang, về việc công ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Giangnăm 2012

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Đề tài được nghiên cứu tại địa bàn thị trấn Việt

Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang Nghiên cứu một số yếu tố ảnhhưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2011 – 2012

Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài từ tháng

11/2012 đến tháng 9/2013, thông tin về giá đất được điều tra, thu thập qua 2năm 20011 và 2012

2.2 Đối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị

- Địa bàn nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại thị trấn Việt Quang,huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị trấn Việt Quang

2.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý Đất đai của thị trấn Việt Quang

2.3.2.1 Tình hình sử dụng đất

2.3.2.2 Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất

2.3.3 Thực trạng giá đất quy định tại thi trân Việt Quang năm 2011-2012 2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trần Việt Quang

- Ảnh hưởng của biến động dân số và GDP/đầu người đến giá đất

- Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

- Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất

- Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất

- Ảnh hưởng yếu tố hướng thửa đất đến giá đất

- Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp

- Đưa ra một số kiến nghị, biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả củacông tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong khuvực nghiên cứu

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được

sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Cácphương pháp chủ yếu bao gồm:

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên - Môi trường, phòng Thông kêhuyện, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liênquan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất vàcác tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Nghiên cứu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

Căn cứ vào giá quy định của UBND Bắc Quang năm 2011 và điều kiệnthực tế trên địa bàn huyện Bắc Quang, chọn đường phố có tính chất đại diện,phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá đất của các đường

có nhiều biến động và chia làm 4 nhóm, mỗi nhóm chọn 2-4 tuyến đường:

- Nhóm I (từ 1,8 triệu đồng/m2 trở lên) gồm đoạn đường phố:

* Đường QL 2 Từ ngõ 26 tổ 3 + tổ 12; đến ngõ 34 (đường Trung tâm BDCT)

* Đường QL 2 Từ giáp đất hiệu sách huyện Bắc Quang đến hết đất ông Năm

- Nhóm II (từ 1,2 đến cận 1,8 triệu đồng/m2) gồm các đoạn đường phố:

* Đường QL 2 Từ ngõ 17 tổ 2 đến ngõ 33 tổ 3

* Đường QL 2 Từ ngõ 59 tổ 9 (Đường chi nhánh điện) đến ngõ 62 tổ 10(đường rẽ vào nhà ông Bàng )

* Đường QL 279 Từ giáp đất nhà ông Lao đến hết đất Hương Nga

Nhóm III (từ 1 đến cận 1,2 triệu đồng/m2) gồm các đoạn đường phố:

* Ngõ 4 Tổ 12 (ngê ba hạt kiểm Lđm) đến đường rẽ ngõ 2 tổ 12.

* Đường QL 2 Từ giâp đất xê Việt Vinh đến ngõ 3 tổ 1 (cổng văo nhẵng cai Khoa)

* Khu dđn cư mới trước đăi phât thanh truyền hình huyện

Nhóm IV (từ 0,5 đến cận 1 triệu đồng/m2) gồm câc đoạn đường phố:

* Ngõ 10 tổ 14 (Khu dđn cư đường lín thâc Thuý 150m)

* Ngõ 1 tổ 12 (Từ sau nhă Huy Hạnh đến nhă ông Cao Hoă)

* Ngõ 27 tổ 3 đến ngâch 1 ngõ 29 tổ 3 (Khu dđn cư Sau Cđy xăng); khu dđn cư vòng Quanh Bến xe

- Nghiín cứu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giâ đất

Trín cùng một tuyến đường chính với giâ đất được quy định theo Quyếtđịnh số 2907/QĐ-UBND ngăy 27/12/2011 của UBND tỉnh Hă Giang, tiếnhănh lựa chọn một số lô đất trín cùng tuyến đường có vị trí khâc nhau đểnghiín cứu

- Nghiín cứu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giâ đất

Trín cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kíchthước chiều mặt tiền khâc nhau để điều tra giâ thị trường

- Ảnh hưởng yếu tố hướng thửa đất

Trín cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất cùng giâ đất nhă nướcquy định có kích thức như nhau nhưng hướng của thửa đđt khâc nhau để so sânh

- Nghiín cứu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đí́n giá đđ́t

Lựa chọn 02 khu dđn cư được quy hoạch trín địa băn thị trấn Việt Quanggiai đoạn 2009 - 2011, câc dự ân đê hoăn thănh vă đê giao xong: Khu dđn cư

số 3, tổ 4 vă dđn cư Nguyễn Huệ, tổ 8 Để tìm hiểu ảnh hưởng của câc dự ânquy hoạch đến giâ đất

2.4.3 Phương phâp điều tra dữ liệu thị trường

Tiến hănh phỏng vấn trực tiếp lênh đạo, người dđn địa phương… qua đó,lăm cơ sở cho việc điều tra giâ chuyển nhượng, cho thuí đất ở trín thực tế thịtrường thị trấn Việt Quang

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từngnăm của giai đoạn điều tra

- Phương pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập được tổng hợp và

xử lý trên phần mềm Microsoft Excel

- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước vớigiá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại,những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý Đất đai của Nhà nước vàviệc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân Đánh giá các quy định về giáĐất do huyện áp dụng cho địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ởtrên địa bàn thị trấn

Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đấttrong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tếnhằm nâng cao hiệu quả quản lý về Đất đai của chính quyền cấp cơ sở

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Việt Quang

3.1.1 Vị trí địa lý

Thị trấn Việt Quang có 9 thôn và 14 tổ Nằm ở trung Tâm huyện lỵ BắcQuang, có tổng diện tích tự nhiên là 4.674,24 ha, có vị trí tiếp giáp theo cáchướng sau:

- Phía Bắc giáp xã Tân Lập huyện Bắc Quang và huyện Hoàng Su Phì

- Phía Đông giáp xã Việt Vinh và xã Quang Minh

- Phía Tây giáp huyện Quang Bình

- Phía Nam giáp xã Hùng An và xã Việt Hồng

Đồ thị 3.1 Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang

Thị trấn Việt Quang có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiếnlược phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bắc Quang cũng như của tỉnh HàGiang Là đầu mối giao thông liên hệ giữa các tỉnh bạn và Thủ đô Hà Nội.

3.1.2 Điều kiện tự nhiên của thị trấn Việt Quang

3.1.2.1 Địa hình, địa mạo

Thị trấn Việt Qang, hyện Bắc Quang có địa hình tương đối phức tạp độcao trung bình từ 100 - 1.500 m, đá mẹ lộ thiên tạo thành cụm và chủ yếu là

đá Granit, đá vôi và phiến thạch mica Địa hình chia cắt mạnh tạo ra các tiểuvùng với các điều kiện khí hậu khác nhau

- Địa hình nui cao: Độ cao trên 500m trở lên chủ yếu là phía Bắc kéu dài

từ xã Tân Lập huyện Bắc Quang và huyện Hoàng Su Phì xuống, phần lớn đất

ở khu vực địa hình này có độ dốc trên 300

- Địa hình đồi núi thấp: Có độ cao thay đổi từ 100 - 500m, phân bố ởphía nam giáp xã Việt Hồng và xã Hùng An

3.1.2.2 Về khí hậu, thời tiết

Thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang chịu nhiều ảnh hưởng của khíhậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mưa nhiều, mùa đông lạnh Hàng năm chịuảnh hưởng trực tiếp của gió mùa nên thường có mưa bão vào mùa hè và chiathành 2 mùa rõ rệt đó là: Mùa mưa và mùa khô

Nhiệt độ bình quân cả năm 22,50C, nền nhiệt độ được phân hoá theo mùakhá rõ rệt, trong năm có 5 tháng nhiệt độ trung bình nhỏ hơn 200C (tháng 12đến tháng 4 năm sau); tổng tích ôn đạt trên 8.2000C

- Lượng mưa bình quân hàng năm 4.665mm nhưng phân bố không đồngđều Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 hàng năm, lượng mưa chiếm khoảng90% tổng lượng mưa cả năm, đặc biệt tập trung vào các tháng 7, 8, 9 nênthường gây úng ngập cục bộ ở các vùng thấp trũng

- Lượng bốc hơi bình quân của thị trấn bằng 63,8% lượng mưa trungbình hàng năm Đặc biệt trong mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau

lượng bốc hơi hàng tháng cao hơn lượng mưa từ 2 - 4 lần, gây khô hạn chocây trồng vụ đông xuân.

- Độ ẩm không khí bình quân cả năm khoảng 87%, tuy nhiên trong mùakhô, độ ẩm trung bình giảm khá mạnh chỉ còn khoảng 77% [16]

- Sương muối và mưa đá chỉ xuất hiện đột xuất, ít ảnh hưởng đến sảnxuất và sinh hoạt

Nhìn chung thị trấn Việt Quang có điều kiện khí hậu thuận lợi thích hợp vớinhiều loại cây trồng cho phát triển nền nông nghiệp đa dạng và phong phú

3.1.2.3 Điều kiện thủy văn

Thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang chủ yếu là có các con suối nhỏ, tất

cả các con suối, hồ, kênh đều có lưu lượng nước phụ thuộc vào thời tiết khíhậu Vào các tháng mùa khô nước ở các con suối trên địa bàn thường xuốngthấp Còn mùa mưa thì ngược lại

3.1.2.4 Tài nguyên đất

Đất đai của thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang được hình thành donguồn gốc phát sinh hình thành tại chỗ do phong hoá đá mẹ

3.1.2.5 Tài nguyên Nước

Nước phục vụ sản xuất, sinh hoạt cho nhân dân thị trấn Việt Quang khádồi dào, được cung cấp chủ yếu từ con suối thủy và hàng chục khe suối nhỏkhác nhau

3.1.2.6 Các tài nguyên khác

- Tài nguyên rừng: Thị trấn có tổng diện tích đất rừng là 3.506,1ha chiêm

75% tổng diện tích tự nhiên, tài nguyên rừng và thảm thực vật khá phong phú,

đa dạng chủng loại cây được phân bố đều trên địa thị trấn, hiện nay còn tồntại một số loài cây quý hiếm nằm trong sách đỏ như: Pơ mu, Ngọc am

- Tài nguyên nhân văn

Thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang luôn là vùng đất có truyền thốngvăn hoá, truyền thống yêu nước và cách mạng Nhân dân các dân tộc trong thị