nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2012

Theo các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhànghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệmsau đây về thị trường bất động sản:- Khái ni

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích 2

2.1 Mục đích tổng quát 2

2.2 Mục đích cụ thể 2

3 Yêu cầu 2

4 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 4

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

1.2 Khái quát các quy định liên quan đến thị trường bất động sản 6

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 6

1.2.2 Quy luật cung - cấu bất động sản 8

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 11

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12

1.3 Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam 15

1.3.1 Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới 15

1.3.2 Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam 16 1.3.3 Thực trạng thị trường bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam 25

1.3.4 Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 31

1.3.5 Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 37

1.3.6 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam 37

1.3.7 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên 39

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 41

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 41

2.3 Nội dung nghiên cứu 41

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên 41

2.3.2 Tình hình sử dụng đất của thành Thái Nguyên năm 2011 - 2012 42

2.3.3 Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên 42

2.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên 42 2.4 Định hướng và một số giải pháp 42

2.5 Phương pháp nghiên cứu 42

2.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 42

2.5.2 Phương pháp xử lý số liệu 42

2.5.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 42

2.5.4 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 43

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44

3.1.2 Địa hình 46

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 47

3.1.4 Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng 48

3.2 Tình hình sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2011 và 2012 49

3.3 Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên 53

3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên 56

3.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 56

3.4.2 Nhóm các yếu tố kinh tế 64

3.4.3 Ảnh hưởng của việc quy hoạch đến giá bất động sản 68

3.4.4 Yếu tố chính trị pháp lý 73

3.5 Định hướng và một số giải pháp 74

3.5.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản 74

3.5.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản 75

3.5.3 Giải pháp phát triển thị trường bất động sản 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

1 Kết luận 80

2 Kiến nghị 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên 46

Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2012 50

Bảng 3.3: Cơ cấu, diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng .50

Bảng 3.4: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2011 và năm 2012 51

Bảng 3.5: So sánh cơ cấu, diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất năm 2011 và năm 2012 52

Bảng 3.6: Khung giá đất ở đô thị năm 2011 và năm 2012 55

Bảng 3.7: Khung giá đất ở tại nông thôn năm 2011 và năm 2012 55

Bảng 3.8: Giá đất quy định năm 2011 56

Bảng 3.9: Giá đất quy định năm 2012 56

Bảng 3.10 Giá đất bình quân trên thị trường tại thành phố Thái Nguyên qua các năm 2011 và năm 2012 58

Bảng 3.11: Giá đất theo quy định tại các tuyến đường năm 2011 và năm 2012 .59

Bảng 3.12: So sánh giá đất thị trường với giá đất theo quy định 2011 - 2012 .60

Bảng 3.13: Đặc điểm một số thửa đất trên đường Nhóm I 61

Bảng 3.14: Đặc điểm một số thửa đất trên đường Nhóm II 62

Bảng 3.15: Đặc điểm một số thửa đất trên đường Nhóm III 63

Bảng 3.16: Các chỉ số GDP và dân số năm 2011- 2012 của thành phố Thái Nguyên .66

Bảng 3.17: Một số vị trí quy hoạch khu dân cư tại thành phố Thái Nguyên .69

Bảng 3.18: Đặc điểm của một số khu dân cư quy hoạch 70

Bảng 3.19: Giá đất thị trường tại ba khu vực trước và sau khi thực hiện dự án

71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 9

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 10

Đồ thị 3.1 Tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên 52

Đồ thị 3.2: Giá đất trung bình trên thị trường tại thành phố Thái Nguyên năm 2011 và năm 2012 59

Đồ thị 3.3: Giá thị trường trung bình năm 2012 65

Đồ thị 3.4: Tỷ lệ gia tăng dân số, số hộ và GDP/đầu người qua 3 năm 66

Đồ thị 3.5: Quy mô gia đình và nhu cầu bất động sản 68

Đồ thị 3.6: Mức chênh lệch giá đất thị trường trước và sau quy hoạch 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không

có gì thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bànphân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng Đảng và Nhà nước ta có chủ trương đổi mới nền kinh tế đất nước pháttriển theo hướng "phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vậnhành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước" Các ngành kinh tế

và các nhu cầu trong xã hội về đất đai ngày một tăng, biến động về đất đaingày càng nhiều Vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đangđược Đảng và Nhà nước rất quan tâm, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán

bộ quản lý đất đai ngày càng được nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặtchẽ quỹ đất quốc gia và sử dụng đất đai có hiệu quả

Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành vàbước đầu có những hoạt động tích cực Nhưng thị trường này ở nước ta cònmang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước về bấtđộng sản còn nhiều mặt bất cập Cơ quan quản lý nhà nước chưa có sự phốihợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng quản lý về các lĩnh vực như đấtđai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan quy hoạch, kế hoạch có liênquan đến bất động sản

Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên tắc “đất đaithuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” Nhà nước pháttriển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, có sựquản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN Cơ cấu kinh tế nhiều thànhphần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ

sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Nhà nước giao đất cho các

tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và tập trungchủ yếu vào thị trường BĐS là vấn đề quan trọng hiện nay nhằm xây dựng,phát triển và điều tiết thị trường thị trường BĐS.

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012“

2 Mục đích

2.1 Mục đích tổng quát

Nghiên cứu nhằm đánh giá được thị trường BĐS tại thành phố TháiNguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012 Qua đó, đưa ra những nhậnđịnh về thị trường BĐS, đồng thời chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuấtđược các giải pháp để phát triển thị trường này trong tương lai

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên

- Khái quát được thực trạng của thị trường BĐS tại khu vực thành phốThái Nguyên

- Thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường BĐS

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao

4 Ý nghĩa của đề tài

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồngốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòngđất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trênmảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, câytrồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐSgồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống phápluật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểmphân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa haikhái niệm bất động sản và động sản”

Theo điều 174 Bộ luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 thì:

“Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường, vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả

về quy mô, tính chất cũng như giá trị đối với nền kinh tế quốc dân

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sửdụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc

sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sảnxuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầubức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau:

- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002của Uỷ ban Thường vụ quốc hội;

- Luật Thương mại 2005

- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chínhphủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốchội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tạiViệt Nam

- Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chínhphủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá

- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chínhphủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ

sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủsửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính phủquy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xâydựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CPngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của Thủtướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựngthành phố Thái Nguyên đến năm 2020

- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướngChính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bấtđộng sản

- Thông báo số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòngchính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo

TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại cuộc họp của ban chỉ đạo

1.2 Khái quát các quy định liên quan đến thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng cóthể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch.Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mangtính khu vực và biến động theo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản làtổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhấtđịnh trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy luật thịtrường Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường hợp

bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công ty tưvấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thông tin liên lạckhác Chính trong thị trường BĐS, giá cả BĐS được xác định.

Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường BĐStheo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất Thị trường nhà đất đã bước đầu hìnhthành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta Đâu có nhà và đất cũng nhưcác dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị trường nhà đất.Tuy nhiên một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường BĐS, đó là quyền

sở hữu đất đai Đối với những quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc về tưnhân thì thị trường BĐS về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủthể lưu thông trên thị trường đất đai là đất đai đã được thương phẩm hoá (đấtđai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việckinh doanh, mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá

để kinh doanh đất đai) Đối với những quốc gia như nước ta, đất đai thuộc sởhữu toàn dân, thị trường BĐS về nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền

sử dụng đất và sở hữu nhà Đối tượng chủ yếu của kinh doanh BĐS là quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường BĐS không chỉmang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế Các giao dịchdiễn ra trên thị trường BĐS thường quan tâm giải quyết những vấn đề mangtính chi tiết, cụ thể của cả bên bán và bên mua như vị trí, hình thể, quy mô,kích thước BĐS, những tiện ích khi sử dụng BĐS hay giá bán BĐS, hìnhthức và phương thức thanh toán Tuy nhiên nhu cầu tìm hiểu về thông tin chitiết có liên quan đến BĐS và thị trường BĐS vẫn là yêu cầu thiết yếu đối vớibất kỳ đối tượng nào có tham gia vào thị trường BĐS

Theo các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhànghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệmsau đây về thị trường bất động sản:

- Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc

ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào

- Khái niệm 4: Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch bất độngsản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môigiới, tư vấn

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, saukhi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường BĐS thì khái niệm

về thị trường BĐS như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa cácbên có liên quan Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, chothuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môigiới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhànước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạtđộng kinh doanh trên thị trường BĐS

Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thịtrường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

1.2.2 Quy luật cung - cấu bất động sản

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất và làm cho giá đất luôn biến động

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cânbằng Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung vàđường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay muanhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịchchuyển từ E sang E', nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1 Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễnbiến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thôngthường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năngcung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không

E E

Đường cầu

Đường cung

thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăngkhông đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư 

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũngnhư việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vìcung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ởnước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá

do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc,giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệgiữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giáthị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

G

Số lượng đất đai

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá đấttrong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số

lượng đất cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy,giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên

từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loạiđất cụ thể có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấugiữa các loại đất

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

1.2.3.1 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoáBĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điềukiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất vàthị trường BĐS tư liệu tiêu dùng

- Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: Gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu côngnghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp

- Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, bất độngsản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

- Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệutiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v

1.2.3.2 Căn cứ vào khu vực có bất động sản

- Khu vực đô thị: Thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thịtrường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trườngBĐS công cộng v.v

- Khu vực nông thôn: Thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nôngnghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đấtphi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh

doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trườngBĐS công cộng v.v

- Khu vực giáp ranh: Thị trường đất ở, nhà ở, thị trường đất nông nghiệp,thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, thị trườngBĐS công cộng v.v

1.2.3.3 Căn cứ theo công dụng của bất động sản

- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷlợi, y tế, văn hoá )

- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khucông nghiệp, khu chế xuất )

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)

- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất độngsản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch,v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

1.2.3.4 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh)

- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

- Thị trường cho thuê bất động sản

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

- Thị trường dịch vụ bất động sản: Bao gồm các hoạt động dịch vụ môigiới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bấtđộng sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v

1.2.3.5 Căn cứ theo thứ tự, thời gian bất động sản tham gia thị trường

- Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đãđược mua hoặc thuê

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm:yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất củakinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quanmật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đấttăng, vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: Thường có tương quan với trình độ giáo dục tốchất văn hoá của nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyềnthống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối vớigiá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: Là tình trạng ổn định cục diện chính trịtrong cả nước

+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơncầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá

đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhânkhẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiếntrình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khuvực khác

- Yếu tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất làkhông thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đềuliên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thịtrường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này vớiquốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mởthì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng

- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quantrọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốcgia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổnđịnh kinh tế đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổnđịnh Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau: + Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai yếu tố này có mối tương quan thuận vớinhau

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị

Vị trí: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luônđồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trênphương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọngtrong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thịhay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở cácvùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hayngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khuđất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời

do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xétđánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

1.2.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những nếu tố chỉ đặc trưng về điều kiện bản thân củathửa đất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điềukiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn

sử dụng đất Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đếngiá cả của từng thửa đất Trong đó, yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị đượcxem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao củavật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác nhưyếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất 

1.3 Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam

1.3.1 Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới

* Ở Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giácủa Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; bang

và quận (huyện)

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch

vụ định giá bất động sản "gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc

Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịutrách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi Bang có một chi nhánh của

JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu tráchnhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn

phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗivăn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS

một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, giám đốc văn phòng định

giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

* Ở Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấpTrung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và vănphòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan Thuế - Bộ Tài Chính

* Ở Trung Quốc

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ

đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập CRECAC có 8

phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCACcòn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộchuyên môn

* Ở Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chứctại một cấp Trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt làCVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập

từ năm 1978 Hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòngĐịnh giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và

lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất)

1.3.2 Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam

1.3.2.1 Khái quát chung về thị trường bất động sản ở nước ta qua một số giai đoạn

* Giai đoạn trước khi có hiến pháp năm 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sởhữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể

là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc muabán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quátrình "công hữu hoá đất đai" Thị trường đất đai hầu như không được phápluật thừa nhận trên thực tế Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà,đất nhưng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhàthuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ởthuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê).Đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tưnhân nên vẫn có việc mua bán đất Tuy nhiên, càng gần đến những năm củathập kỷ 60 và 70 Nước ta tuy chưa hoàn toàn nghiêm cấm nhưng cũng khôngkhuyến khích việc mua bán đất

* Giai đoạn từ 1980 đến 1992

Căn cứ Điều 19, 20, 83 của Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, LuậtĐất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm 1988,quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhànước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Sau Đại hộiĐảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từnền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường địnhhướng XHCN, Luật Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất được nhà nước

giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhànước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: Quy định vềnhững đối tượng được nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng

có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1) Đất đai nước ta chỉ tồn tại hình thức

sở hữu toàn dân Về phương diện pháp lý, việc mua bán đất lúc này hầu như

bị ngăn cấm (Điều 5) của Luật đất đai 1988 đã nghiêm cấm việc mua bán đấtđai dưới mọi hình thức Tuy nhiên trên thực tế việc này vẫn diễn ra và thườnggọi là việc “mua chui” – “bán chui” vì pháp luật không thừa nhận)

* Giai đoạn sau Hiến pháp 1992

Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúngđắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai mới năm

1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988 Hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyểnsang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai,Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền củangười sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền năng của người sửdụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất cóquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụngđất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giáthông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở quy địnhcủa Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều

690 - 744 (phần thứ năm - những quy định về quyền sử dụng đất) và các hìnhthức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kếquyền sử dụng đất Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyểnnhượng theo các "kênh ngầm" Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành cácNghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất và Nghị định số18/1995/NĐ-CP ngày 13/2/1995, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất

đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh vềquyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, chothuê đất Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt độnggiao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ phápluật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi

để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung một

số điều của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nộidung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được nhànước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất, theo đó, Luật

và các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổsung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-

CP ngày 11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sửdụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyểnquyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứngđược những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấygiờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền

sử dụng đất vận hành

Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hìnhmới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đaiđối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sungmột số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 Ngoài việc bổ sung cácchế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương cáccấp, Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổchức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèmtheo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai

được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điềucủa Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định

cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai

1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai: “đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiệnquyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính vềđất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuếthu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất

mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hìnhthức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang

sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất."Hiện nay, ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thịtrường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung, nhưng tổnghợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp luật Đất đai hiện hành

đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trườngnày hoạt động đó là :

- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận

- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thịtrường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham giacác hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thutiền sử dụng đất

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, chothuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt đểđấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

1.3.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ởchỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ vàhữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tớitình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thịtrường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Do chưa nhận thức đầy đủnên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủtrương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạođiều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thịtrường vừa theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyểnnhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướngngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đaitrong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức.

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bấtthường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh

tế và cho đời sống xã hội Trong những năm qua, trên thị trường đất đai đãdiễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003 Việc diễn racác cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sửdụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi cácdạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hạicho nền kinh tế và đời sống của dân cư

* Thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếuđược thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiềukhông làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuếchuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị,hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các

“văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn khôngđăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm

“văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinhdoanh nhà đất bất hợp pháp

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đấtđai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạolập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sangnền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhânchủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và khôngkiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xâydựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệucủa Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn

1.3.2.3 Thực trạng và gải pháp quản lý thị trường bất động sản ở nước ta

Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đấtđai 1998, Luật đất đai 2003, Luật về Nhà ở 2005, Luật về kinh doanh bấtđộng sản năm 2006 cũng như các Nghị định, Thông tư của Thủ tướng Chínhphủ ra đời trong thời gian qua chính là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản

lý và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta Công tác quản lý thị trườngbất động sản bước đầu đã đạt được những kết quả quan trọng

* Thực trạng:

+ Hệ thống văn bản pháp quy về giá đất đã ban hành nhiều nhưng thiếuđồng bộ và chưa hoàn chỉnh Trên thực tế tồn tại 2 loại giá đất; Giá Nhà nướcquy định (tĩnh và thấp hơn), giá thị trường (động và cao hơn) sự chênh lệchnày gây ra những hạn chế, tiêu cực, thiếu công bằng, thất thoát thu ngân sáchNhà nước từ thị trường bất động sản

+ Thiếu quy trình, quy phạm, trình tự thủ tục trong việc định giá bấtđộng sản và tổ chức quản lý giá bất động sản

+ Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà nước về giá bấtđộng sản; cơ quan định giá bất động sản chưa được xác lập, có nhiều cơ quantham gia vào nhiệm vụ này: Bộ tài chính (Ban vật giá, Cục Cộng sản), Bộ Tàinguyên và Môi trường (Vụ Đăng ký thống kê đất đai) nhưng chức năng,nhiệm vụ chưa được phân công, phân cấp rõ ràng.

+ Chưa có những cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên về quản lý giá bấtđộng sản do đó, thiếu lý luận và thực tiễn

- Từ năm 2003 đến nay Nội dung của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP vàNghị định số 123/2007/NĐ-CP đã đáp ứng được khung pháp lý cho việc triểnkhai hệ thống giá đất do Nhà nước quy định tại địa phương, tuy nhiên khunggiá vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường

và biên độ giá (giữa giá tối đa và tối thiểu) quá lớn, dẫn đến các địa phươngban hành mức giá thấp trong khung giá đất

+ Giá đất do các địa phương quy định chưa sát với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (đạt từ30% đến 60% giá đất trong khung giá đất Chính phủ quy định)

+ Căn cứ xây dựng giá đất thị trường chưa được xác định đầy đủ, cònthiếu giá đất thuê trên thị trường và giá đất trúng trong đấu giá

+ Chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sởđịnh giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường

* Một số giải pháp chủ yếu:

+ Về pháp chế: Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và

khung pháp lý để quản lý và phát triển thị trường bất động sản

+ Về tổ chức: Tổ chức hệ thống cơ quan định giá từ Trung ương đến địaphương để thực hiện quản lý Nhà nước về giá bất động sản

+ Về phương pháp và trình tự thủ tục định giá bất động sản: Xây dựngban hành quy trình, quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản, phươngpháp định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất trong cả nước

+ Về kiểm tra, giám sát: Xây dựng hệ thống theo dõi, giám sát giá đấttrên thị trường để làm cơ sở cho việc xác lập, điều chỉnh giá BĐS đảm bảotuân thủ pháp luật và phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường địnhhướng XHCN.

+ Về thủ tục hành chính: Thực hiện cải cách hành chính trong quản lýNhà nước liên quan đến mọi giao dịch về giá bất động sản

+ Về công tác cán bộ và đào tạo: Xây dựng các Viện nghiên cứu và

trường đào tạo cán bộ định giá bất động sản để đào tạo cán bộ nghiên cứu,quản lý, các chuyên gia định giá bất động sản chuyên môn hoá cao đáp ứngyêu cầu của Nhà nước và xã hội

Để thực hiện Luật đất đai và Luật nhà ở có hiệu quả, nhiều văn bản đãđược ban hành như khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,các quy định về quyền sở hữu và kinh doanh nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng,

về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai… đang từng bước làmcho đất đai, nhà ở tiếp cận với thị trường bất động sản Đây là một trongnhững cơ sở quan trọng nhằm phát triển thị trường bất động sản, tăng nguồnthu đáng kể vào ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệuquả, tăng cường năng lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng

Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như trên cơ sở kếhoạch xây dựng và phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ quỹ đất đaihợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo lập được một cơ chế hợp lý trongquản lý nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và pháttriển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, phát triển thị trường bất động sản.Việc giao đất và cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở trong nhữngnăm gần đây đã được tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tácquản lý đất đai Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyểnquyền sử dụng đất đai

Các chương trình nhà ở cũng như các chính sách hỗ trợ vốn cho cáchoạt động phát triển nhà ở cho các địa phương, Chính phủ đã cho phép các

địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền sử dụng đất đô thị để phát triển kếtcấu hạ tầng đô thị và xây nhà cho người có thu nhập thấp Chính phủ cũngcho phép các địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sởhữu Nhà nước dùng cho các phương án phát triển và cải tạo nhà ở.

Tất cả các chính sách, các chương trình trên làm cơ sở để phát triển một thịtrường BĐS Tuy nhiên hiện nay ở nước ta đang tồn tại song song cả thị trườngBĐS chính thức do Nhà nước quản lý và thị trường BĐS không chính thức.Qua đánh giá thực trạng, thấy rằng thị trường bất động sản chính qui ởnước ta hiện nay vẫn còn phát triển không đồng bộ, thiếu tính chỉnh thể:

- Chưa hoàn thiện cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường bất động sản.Người dân còn thiếu nhận thức đầy đủ về vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đấtđai Hệ thống thuế và các chính sách tài chính về đất đai còn nhiều bất cập vớimức thuế suất quy định quá cao so với thu nhập của đa số người lao động Hệthống đăng ký bất động sản nói chung và đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng

do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với các quy trình, thủ tục hành chínhkhông rõ ràng, rườm rà cộng với sự quản lý thị trường bất động sản yếu kém,quan liêu, cửa quyền Chưa có các “quy chế về đăng ký thành lập và quản lýhoạt động của các tổ chức định giá bất động sản, môi giới bất động sản, tưvấn pháp lý về bất động sản, đăng ký bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin

về bất động sản…” Chính vì lý do trên mà thị trường bất động sản phi chínhquy chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản làm hoạt động của thịtrường bất động sản thiếu lành mạnh

- Thị trường bất động sản hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp Tiềm lựctài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không dồi dào,phương thức kinh doanh không mang tính chuyên nghiệp, bài bản, thiếu chiếnlược kinh doanh dài hạn Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hìnhthức trao tay, không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, thiếu các sàn giaodịch mang tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản

Nhìn chung, hiện nay ở Việt Nam vẫn chưa có một cơ quan quản lýthống nhất về thị trường bất động sản Mặc dù hệ thống pháp luật về thị

trường bất động sản đã được thiết lập, tuy nhiên pháp luật hiện hành chỉ mớidừng lại ở việc quy định các cơ quan quản lý từng yếu tố của bất động sảnnhư: cơ quan xây dựng quản lý nhà nước về nhà ở và công trình xây dựng, cơquan tài nguyên và môi trường quản lý nhà nước về đất đai, ngành nôngnghiệp và phát triển nông thôn quản lý nhà nước về rừng Nhưng việc quản

lý nhà nước về bất động sản thì pháp luật lại chưa quy định cụ thể cơ quannhà nước nào có nhiệm vụ thực hiện

1.3.3 Thực trạng thị trường bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam

1.3.3.1 Thị trường mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

* Thời gian trước Luật đất đai 2003

Trong thời gian trước Luật Đất đai 2003 các giao dịch chính thức vàkhông chính thức về nhà đất diễn ra khá sôi động, đặc biệt là ở những khu vực

đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh và những khu vực đô thị ở các tỉnh thànhphố khác Thị trường bất động sản tại các khu vực này diễn ra với quy môngày càng lớn Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập vàdần đi vào tổ chức sản xuất kinh doanh Đặc biệt chính sách thu hút đầu tưcủa Nhà nước trên thị trường bất động sản ngày càng được hoàn thiện, thu hútđược nhiều doanh nghiệp trong nước và nước ngoài vào đầu tư Các khu dân

cư, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất luôn phát triển rộng và đivào sử dụng có hiệu quả cao

Hình thức thuê đất trước đây khiến các doanh nghiệp không yên tâm đầu

tư phát triển đã được khắc phục với chính sách cho phép nhà đầu tư được lựachọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thu theo giá đất nôngnghiệp đối với đất làm khu công nghiệp Đây là bước đột phá quan trọng vàchính sách tạo nên sự thành công của các khu công nghiệp tập trung Theo đóChính phủ quy định đơn giá đền bù, có hệ số được điều chỉnh linh hoạt vớimục tiêu để phù hợp với giá thực tế của đất đai tại các địa phương

Các năm gần đây do việc đô thị hoá nhanh, các thành phố, thị xã mởrộng việc giao đất, cấp đất để xây dựng các khu đô thị Cầu về đất đai, nhà ở,công trình gắn liền với đất đai đã vượt xa cung, tạo thành những “cơn sốt” vềgiá mà Nhà nước không thể kiểm soát và điều tiết kịp Đặc biệt trong giaiđoạn từ giữa năm 2001 - đến năm 2002 “nhiệt độ cơn sốt” thay đổi hàng ngày,hàng giờ, không tuân theo quy luật chung và tạo ra những thách thức lớn cho cácnhà quản lý Giá nhà đất ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ ChíMinh tăng đột biến và ở mức cao trong suốt thời gian gần 1 năm Chỉ tính riêngnăm 2001, giá đất đã tăng từ vài lần cho tới hơn chục lần so với năm 2000 Theonhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang

ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước côngnghiệp phát triển như: Tokyo, Paris, New York Cơn sốt tạo nên một cuộc đuanước rút mua vào, diễn ra dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà, đấtvới mặt bằng giá cả vượt xa khung giá nhà nước quy định

Có thể đánh giá một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng bùng nổtrên thị trường bất động sản vào giai đoạn này như sau:

- Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục

vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng.Nếu như năm 1999, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt thấp nhất (4,77%)trong vòng 15 năm, thì từ năm 2001 đến nay, tăng trưởng kinh tế của ViệtNam đã đạt tới mức bình quân 7,5%/năm, đứng thứ 2 ở Châu Á, chỉ sauTrung Quốc Nhiều doanh nghiệp mới ra đời kéo theo cầu đất cho sản xuất,kinh doanh gia tăng Cũng vậy, đồng nghĩa với tăng trưởng kinh tế liên tụcgia tăng trong nhiều năm dẫn đến thu nhập của các tầng lớp dân cư tăng lên.Cộng thêm việc cơ sở hạ tầng của Việt Nam ngày càng được mở rộng Điềunày làm nảy sinh nhu cầu nhà ở ngày càng cao của khu vực dân cư Mặt khác,nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào làm ăn, sinh sống ở Việt Nam cũng có nhucầu về nhà ở

- Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ Trước tìnhhình giá bất động sản bùng nổ đột biến đã tạo ra một lợi nhuận khổng lồ chonhững nhà đầu tư Trong khi đó, trong cùng thời gian này lãi suất ngân hànggiảm, thị trường chứng khoán Việt Nam lại chưa phát triển nên chưa tạo được

sự hấp dẫn để thu hút nguồn vốn Chính vì vậy nguồn tiền nhàn rỗi trong dân

cư hầu như được huy động vào kinh doanh nhà đất

- Do chính sách của Nhà nước về đất đai Quy hoạch tổng thể được công

bố, đối tượng mua đất, mua nhà được mở rộng cho Việt kiều, nhà đầu tư nướcngoài ở Việt Nam, một số quy định về tài chính đất đai cũng được sửa đổi,khung giá đất mới đã được ban hành, một số khoản thu được điều chỉnh…

- Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất

- Do thiếu thông tin về giá nhà đất Nhà nước chưa hình thành một thịtrường bất động sản chính thức nên việc cung cấp thông tin, dịch vụ tư vấncho thị trường nhà đất, định giá và các thông tin liên quan đều do dư luận vàngười môi giới tạo ra Do đó nhiều khi giá nhà đất bị thổi phồng so với thực tế

và có lúc bị yếu tố tâm lý tác động làm tăng đột biến

Xuất phát từ các nguyên nhân kể trên, có thể kết luận nhu cầu của thịtrường nhà đất trong cơn sốt đất ở giai đoạn này chưa phản ánh đúng thựctrạng thu nhập của dân cư mà phần nhiều là nhu cầu ảo và giá là giá đầu cơ,chưa phải là giá trị thật Cơn sốt về giá đã gây ảnh hưởng lớn đến mọi mặt đờisống kinh tế - xã hội Giá nhà đất tăng nhanh là một trong những nguyên nhândẫn đến sự trì trệ trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, do đó các dự ánđầu tư xây dựng công trình, khu thương mại dịch vụ, khu công nghiệp bị đìnhtrệ làm chậm cả quá trình đô thị hoá, gây tác động lớn tới quá trình hiện đạihoá, công nghiệp hoá đất nước

* Giai đoạn từ 2004 đến nay

Từ cuối năm 2003, đầu năm 2004 đến nay, giao dịch của thị trường bấtđộng sản trở nên trầm lắng Đặc biệt sau khi Nghị định 181 ra đời, thị trường

bất động sản tại các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội cóhiện tượng đóng băng Biểu hiện là khối lượng giao dịch giảm dần, việc bánnhà đất trở nên khó khăn hơn, giá cả chững lại và sụt giảm, (riêng giá cả củacác căn hộ mặt phố loại 1 chỉ giảm giá nhẹ và các giao dịch vẫn được duy trì),

số lượng các giao dịch mua, bán thành công trên các sàn giao dịch bất độngsản và giao dịch “ngầm” đạt được ở mức độ thấp Theo số liệu thống kê: năm

2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm

2005 giảm 78% Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõnét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp Một số khảo sát tại cácđịa phương cho thấy có nơi giá nhà đất hạ tới 30 - 40% mà vẫn không cóngười mua

Theo nhận định của một số chuyên gia bất động sản, cùng với xu hướnggiảm giá, giao dịch bất động sản đang có dấu hiệu khởi sắc, nhất là với phânkhúc chung cư giá rẻ Bộ Xây dựng vừa công bố, tại các thành phố lớn, giábất động sản tiếp tục giảm, tính thanh khoản đã được cải thiện, giao dịchthành công chủ yếu ở phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ Cụ thể, tại Hà Nội,một số dự án chủ đầu tư chào bán với mức giá hợp lý đã tạo sức hút đối vớikhách hàng như Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm), chủ đầu tư mở bán 144 căn

hộ có diện tích 47 - 69 m2, giá bán trung bình 13,8 triệu đồng/m2 Hay tại các

dự án có giá phải chăng, dưới 20 triệu đồng/mv, có tính thanh khoản cao như:VP5 Linh Đàm, CT11 Kim Văn Kim Lũ, dự án Hòa Bình Green City, TừLiêm…Còn tại TP Hồ Chí Minh, các dự án có giá bán từ 13 - 14 triệu đồng/

m2 Bên cạnh đó, khách hàng đã bắt đầu tham khảo giá và xem xét việc muanhà phân khúc căn hộ có giá khoảng một tỷ đồng Cùng với đó là hàng loạthợp đồng mua nhà đã được chủ đầu tư và khách hàng tiến hành bàn giao nhà,thanh lý hợp đồng cũng đã khiến cho thị trường sôi động hơn

Nhìn nhận ở góc độ quản lý thị trường: Việc giới đầu cơ, môi giới và chủđầu tư nhỏ tháo lui đã giúp cho thị trường BĐS có cơ hội minh bạch về giá và

chất lượng hơn Đồng thời, với việc chủ động cơ cấu sản phẩm phù hợp, hạgiá bán và giá thuê BĐS, có thể từ nay tới cuối năm sẽ có những dấu hiệu tíchcực ở những phân khúc này.

1.3.3.2 Đối với thị trường cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản

Cùng với thị trường mua bán quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất, thị trường cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản cũng

đã ra đời và phát triển mạnh mẽ từ năm 1993

Thị trường cho thuê bất động sản chủ yếu gồm các hoạt động: thuê đất,thuê lại đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh,thuê kết cấu hạ tầng Thị trường cho thuê bất động sản diễn ra sôi động ở cáckhu đô thị lớn với nhiều mục đích khác nhau: phục vụ cho sinh hoạt hoặckinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận Trong giai đoạn này, mặc dù các hoạtđộng mua bán, chuyển nhượng bất động sản suy giảm đáng kể nhưng thịtrường cho thuê bất động sản vẫn diễn ra sôi động Kết quả khảo sát của một

số tổ chức nước ngoài cho biết: Văn phòng cho thuê hiện nay mặc dù giá rấtcao, cao gấp đôi Băng Kốc (27USD/m2/tháng so với 14USD/m2/tháng) nhưnghiệu suất cho thuê vẫn cao

Thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp bất động sản tại các tổ chức tíndụng trong và ngoài nước để vay vốn phục vụ đời sống, sản xuất kinh doanhcũng là một trong các hoạt động vô cùng quan trọng Đặc biệt trong cơ chếkinh tế thị trường hiện nay, khi các chủ đầu tư đang đứng trước quy luật cạnhtranh gay gắt, vốn là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất giúp họ mở rộngphạm vi sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả sản xuất, tạo chỗ đứng vữngchắc trong nền kinh tế thị trường

Góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị bất động sảncũng diễn ra sôi động ở nước ta Cùng với quá trình đổi mới, các cơ sở sảnxuất kinh doanh của mọi thành phần kinh tế phát triển nhanh cả về số lượng

lẫn quy mô và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta Quá trình pháttriển đó đã dẫn tới sự liên doanh, liên kết giữa các tổ chức kinh tế trong nướcvới nhau, liên doanh, liên kết và hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các tổchức trong nước với tổ chức cá nhân, nước ngoài Đến nay, nhiều dự án đầu

tư nước ngoài vào nước ta dưới hình thức liên doanh hoặc hợp đồng hợp táckinh doanh mà trong đó vốn góp liên doanh phía Việt Nam chủ yếu là giá trịbất động sản Đây thực sự là quá trình chuyển hoá giá trị bất động sản thànhvốn trên thị trường

Nói chung, thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua có nhiềubiến động phức tạp Hiện tượng đóng băng thị trường bất động sản giai đoạnnày vừa bao hàm yếu tố tích cực cũng như tiêu cực nằm ngoài tầm kiểm soátcủa Nhà nước Tuy nhiên đây là thời gian chuyển mình trong chính sách cũngnhư cơ chế vận hành nên điều này sẽ không thể tránh khỏi Với những nhậnthức và định hướng đúng đắn của Nhà nước về chính sách cũng như cơ chếquản lý, hy vọng thị trường bất động sản ở nước ta sẽ sớm đi vào hoạt độnghiệu quả và lành mạnh

1.3.4 Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.3.4.1 Tính chất của thị trường bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hànghoá đặc biệt - hàng hoá bất động sản Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS đượcxác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: Đất đai làtài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn đểphân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học - giáo dục,quốc phòng, an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sảnxuất nông - lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệtạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia, đất đai có vị trí cố định, diện tíchhữu hạn và độ phì nhiêu biến động theo thời gian - phụ thuộc vào việc sử

dụng của con người, đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập bất động sản nóiriêng và tài sản nói chung Ngoài những thuộc tính đặc thù trên, hàng hoá bấtđộng sản còn có những tính chất khác nhau với các loại hàng hoá khác: Làloại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹthuật - giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện, cơ sở hạ tầng xãhội - trường học, bệnh viện gắn với quy hoạch dân cư, thương mại, dịch vụ,nông nghiệp, công nghiêp, là loại hàng hoá có giá trị lớn cần có vốn đầu tưdài hạn, là loại hàng hoá mà việc giao dịch, phải được pháp luật cho phép vàđược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.

Đất đai còn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trườngphát triển Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này trởthành cơ sở cho một thị trường bất động sản có chức năng rõ ràng để hợpthành nền kinh tế đúng chức năng Khoản nợ bất động sản là khoản vay đượcđảm bảo bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị trường tíndụng trong hầu hết các nền kinh tế thị trường Do đó, thị trường bất động sảncũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khi xemxét về mặt đầu tư gia đình Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết đểsáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản - vừa

có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnhvượng của cá nhân người chủ bất động sản

Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa Muốn trở thành hànghoá, một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thịtrường, hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có đượctham gia thị trường bất động sản hay không còn phải được luật pháp khôngcấm Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặc không thể trở thànhbất động sản hàng hoá như nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sửdụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác như

các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đườnggiao thông, vườn hoa công cộng… Đất đai là bất động sản nhưng Pháp luậtmỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đaitrên thị trường bất động sản Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, cácnước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singaporequy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai + tài sản trên đất)

là hàng hoá được phép giao dịch trên thị trường bất động sản Ở Trung Quốc,bất động sản (Đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trườngbất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữunhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất ViệtNam cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều là bất động sảnhàng hoá, thí dụ như các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng, đất đai

là bất động sản nhưng pháp luật cấm mua bán

Ngày nay thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọngcủa nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹpchỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua,bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản Thị trường bất động sản theonghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất độngsản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hànghoá như quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thịtrường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả phạm vihoạt động của thị trường bất động sản do Pháp luật của mỗi nước quy địnhnên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Úc quy định không hạn chếquyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và tất cả các loại đất, bấtđộng sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy