đánh giá ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2008 2012

Định hướng và một số giải pháp nâng cao đời sống của hộ dân, tăng cường vai trò quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Thái Nguyên...30 2.4.. Một số giải ph

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở pháp lý 4

1.1.2 Cơ sở lý luận và thực tiễn 5

1.2 Đất đô thị và quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa 6

1.2.1 Quan điểm về đất đai đô thị 6

1.2.2 Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa 12

1.3 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới và một số tỉnh, thành phố trong nước 15

2.3.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới 15

1.3.2 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một thành phố trong quá trình đô thị hóa 17

1.3.3 Bài học rút ra cho Việt Nam và thành phố Thái Nguyên về quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa 19

1.4 Thực tiễn đô thị hóa trên Thế giới và ở Việt Nam 21

1.4.1 Tình hình đô thị hóa trên thế giới 21

1.4.2 Đô thị hóa ở một số nước trên Thế giới 24

1.4.3 Tình hình đô thị hóa ở Việt Nam 26

1.4.4 Những nghiên cứu về đô thị hóa trên Thế giới và Việt Nam 27

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 29

2.3 Nội dung nghiên cứu 29

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố ảnh

hưởng đến sử dụng đất 29

2.3.2 Thực trạng của quá trình đô thị hóa và ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến biến động sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Thái Nguyên 29

2.3.3 Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế của các hộ dân được điều tra tại thành phố Thái Nguyên 29

2.3.4 Dự báo xu thế ĐTH và biến động sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 tại thành phố Thái Nguyên 30

2.3.5 Định hướng và một số giải pháp nâng cao đời sống của hộ dân, tăng cường vai trò quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Thái Nguyên 30

2.4 Phương pháp nghiên cứu 30

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 30

2.4.2 Phương pháp chuyên gia 30

2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 30

2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 31

Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và thực trạng đô thị hoá 35

3.2 Thực trạng của quá trình đô thị hóa và ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá đến biến động diện tích đất nông nghiệp tại thành phố Thái Nguyên 40

3.2.1 Thực trạng phát triển đô thị và quá trình hình thành và phát triển đô thị hóa tại thành phố Thái Nguyên 40

3.2.2 Thực trạng sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất do đô thị hóa 41

3.3 Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế của hộ dân tại thành phố Thái Nguyên 56

3.3.1 Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế hộ dân 56

3.3.2 Mức độ tác động của đô thị hóa 67

3.3.3 Đánh giá chung tác động của ĐTH tới sản xuất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 70

3.3.4 Kế hoạch của hộ nông dân thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới

77

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao đời sống kinh tế hộ, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Thái Nguyên 78

3.4.1 Những giải pháp chủ yếu nhằm hạn chế thu hồi đất và đảm bảo đời sống hộ dân bị thu hồi đất trong quá trình đô thị hoá tại thành phố Thái Nguyên 78

3.4.2 Một số giải pháp cơ bản nhằm tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Thái Nguyên 78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

1 Kết luận 82

2 Kiến nghị 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

DANH MỤC KÝ TỰ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Tỷ lệ dân số đô thị các khu vực trên thế giới theo các giai đoạn 23

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 của thành phố Thái Nguyên 42

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2009 của thành phố Thái Nguyên 43

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 của thành phố Thái Nguyên 45

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 của thành phố Thái Nguyên 46

Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của thành phố Thái Nguyên 48

Bảng 3.6 Tình hình biến động mục đích sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012 49

Bảng 3.7 Biến động cơ cấu sử dụng đất so với diện tích tự nhiên của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012 51

Bảng 3.8: Phân tích biến động đất đai của thành phố Thái Nguyên từ năm 2008 đến năm 2012 52

Bảng 3.9 Kết quả giao đất ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 – 2012 54

Bảng 3.10 Kết quả thu hồi đất tại thành phố Thái Nguyên 55

giai đoạn 2008 -2012 55

Bảng 3.12 Một số thông tin cơ bản về các chủ hộ 57

Bảng 3.13 Tình hình biến động đất đai của hộ trước và sau khi thu hồi 58

Bảng 3.14 Tình hình nghề nghiệp của hộ trước và sau đô thị hóa 59

Bảng 3.15 Tình hình sử dụng nguồn tiền bồi thường đất đai của hộ 60

Bảng 3.16 Nguồn lực của hộ trước và sau đô thị hóa 62

Bảng 3.17 Tác động của đô thị hóa đến xã hội và môi trường 63

Bảng 3.18 Thay đổi thu nhập của hộ qua quá trình đô thị hóa 64

Bảng 3.19 Quy mô, cơ cấu về thu nhập của các hộ điều tra 64 Bảng 3.20 Ý kiến của các hộ điều tra về xu hướng thay đổi thu nhập do

tác động của đô thị hóa 66 Bảng 3.21 Ý kiến của các hộ điều tra về mức độ tác động của đô thị hóa

68 Bảng 3.22 Tác động của đô thị hoá đến sản xuất nông nghiệp 71 Bảng 3.23 Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong thời gian tới 77

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia,

là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được đối với các ngành sảnxuất nông lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,

là nền tảng cho sự sống của con người và nhiều sinh vật khác

Hiện nay, cùng với xu hướng phát triển của thế giới thì quá trình đô thị hoá

đã và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới vấn đề sử dụng đất nói chung và sử dụng đấtnông nghiệp nói riêng

Thái Nguyên là thành phố lớn của các tỉnh trung du miền núi phía Bắcnước ta, đang trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá và hiện đại hoá với tốc

độ nhanh chóng Quá trình đô thị hoá diễn ra trên bình diện rộng, đã làm biến đổi

bộ mặt kinh tế, văn hoá, xã hội và kiến trúc của cả thành phố

Hoà theo xu thế đó, tốc độ ĐTH đã và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới quátrình sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Thái Nguyên nói chung và thành phố TháiNguyên nói riêng Quá trình ĐTH đã làm cho diện tích đất nông nghiệp tại thànhphố Thái Nguyên có những thay đổi đáng kể: diện tích đất cho sản xuất nôngnghiệp ở khu vực nông thôn bị thu hẹp dần nhường cho diện tích đất khu đô thịtăng lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế đất đô thị cũng được tiền tệ hóa theo quyluật của kinh tế thị trường Quan hệ sử dụng đất đô thị có những phát sinh phứctạp mà nhiều khi đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước - đó là tình trạng

tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sự quá tải của hạ tầng kỹ thuật đôthị, ô nhiễm môi trường, thiếu vốn đầu tư,… Đặc biệt, đô thị phát triển khôngđúng định hướng, mục tiêu của Nhà nước do công tác xây dựng và quản lý quyhoạch chưa tốt Giá cả đất đô thị trên thị trường bất động sản có những biến độngrất phức tạp, gây ra những khó khăn cho phát triển kinh tế - xã hội Do biến độngcủa quan hệ sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, tình hình chính trị xã hộicũng có những biểu hiện xấu như: Khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn, tìnhtrạng khiếu kiện ngày càng gia tăng, đặc biệt khiếu kiện trong lĩnh vực đất đaichiếm tỷ lệ lớn…

Do ảnh hưởng của đô thị hóa, đất đai ở thành phố Thái Nguyên biến độngmạnh cả về mục đích và đối tượng sử dụng Diện tích đất cho sản xuất nôngnghiệp ở khu vực nông thôn bị thu hẹp dần nhường cho diện tích đất khu đô thịtăng lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế đất đô thị cũng được tiền tệ hóa theo quyluật của kinh tế thị trường Quan hệ sử dụng đất đô thị có những phát sinh phứctạp nhiều khi vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước – đó là tình trạng tự ýchuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sự quá tải của hạ tầng kỹ thuật đô thị; ônhiễm môi trường; thiếu vốn đầu tư,… Đặc biệt đô thị phát triển không đúngtheo mục tiêu, định hướng của Nhà nước do công tác xây dựng và quản lý quyhoạch còn yếu kém (trong đó có cả quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất).Giá cả đất dô thị trên thị trường bất động sản có những biến động rất phức tạp,gây ra những khó khăn cho phát triển kinh tế - xã hội Do biến động của quan hệ

sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, tình hình chính trị - xã hội cũng có nhữngbiểu hiện xấu như: Khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn; tình trạng khiếu kiệnngày càng gia tăng, đặc biệt khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai chiếm tỷ lệ lớn

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012”.

2 Mục tiêu của đề tài

- Đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao đời sống kinh tế của những hộdân bị thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đồng thời tăng cườngcông tác quản lý Nhà nước trong sử dụng đất.

3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến sử dụngđất tại thành phố Thái Nguyên

- Nêu lên được thực trạng của quá trình đô thị hóa và ảnh hưởng củaquá trình đô thị hóa đến biến động sử dụng đất nông nghiệp của thành phốThái Nguyên

- Đánh giá được ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế hộ dân tạithành phố Thái Nguyên

- Đề ra được các giải pháp nâng cao đời sống kinh tế hộ dân, tăngcường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa tạithành phố Thái Nguyên

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ

về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị

- Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xâydựng hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vàtrình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

1.1.1.1 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 930/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 04 năm 2009 củaUBND tỉnh Thái Nguyên về việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tácquản lý Nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 04 năm 2010 củaUBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định một số chính sách cụ thể vềbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnhThái Nguyên

1.1.2 Cơ sở lý luận và thực tiễn

1.2.2.1 Đô thị

Ở Việt Nam, theo nghị định 72/2001/NĐ/CP ngày 05 tháng 10 năm 2001của chính phủ, quyết định đô thị nước ta là các điểm dân cư có các tiêu chí, tiêuchuẩn sau

Thứ nhất: là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự

phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định

Thứ hai: đặc điểm dân cư được coi là đô thị khi có dân số tối thiểu từ 4000

người trở lên

Thứ ba: tỷ lệ lao động phi nông nghiệp của nội thành, của nội thành, nội thị

từ 65% trở lên trong tổng số lao động nội thành, nội thị và là nơi có sản xuất vàdịch vụ thương mại phát triển

Thứ tư: có cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải

đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị

Thứ năm: có mật độ dân số nội thành, nội thị phù hợp với quy mô, tính chất

và đặc điểm của từng đô thị, tối thiểu là 2000 người/Km2 trở lên

1.2.2.2 Đô thị hóa

Các nhà khoa học thuộc nhiều bộ môn đã nghiên cứu quá trình ĐTH và đưa

ra không ít định nghĩa cùng với những định giá về quy mô, tầm quan trọng và dựbáo tương lai của quá trình này

“Đô thị hóa (Urbanization) là quá trình tập trung dân số vào cáo đô thị và

sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị do yêu cầu công nghiệp hóa.Trong quá trình này có sự biến đổi về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơcấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu không gian và hình thái xây dựng từ dạng

nông thôn sang thành thị” (Nguyễn Hồng Lân, 2004).

“Đô thị hóa là thay đổi trật tự sắp xếp một vùng nông thôn theo các điềukiện của thành phố Đây là một trong những biện pháp biến nông thôn thànhnhững nơi làm việc hấp dẫn, có điều kiện áp dụng những tiến bộ của khoa học kĩthuật, đáp ứng nhũng nhu cầu về nông sản phẩm cho xã hội, góp phần làm tăngGDP nhưng điều này còn phụ thuộc vào điều kiện kinh tế của mỗi nước, mỗi

vùng” (Nguyễn Hồng Lân, 2004).

Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất trongnền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu trên

cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật

1.2 Đất đô thị và quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa

1.2.1 Quan điểm về đất đai đô thị

1.2.1.1 Phân loại đất đô thị

Đất đô thị có thể phân thành hai loại:

- Đất đai thành phố: là đất nội thành, nội thị được sử dụng để xây dựngcác khu đô thị, các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các công trình đôthị khác

- Khu quy hoạch phát triển đất đai thành phố: bao gồm diện tích đất nôngnghiệp, đất khu vực dân cư nông thôn lân cận ngoại ô thành phố và các loại đấtkhác nằm trong quy hoạch dự kiến chuyển thành đất thành phố

Theo quy định tại điều 1 nghị định số 91/NĐ-CP ngày 17/08/1994 củaChính phủ về việc “ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị”, đô thị bao gồmcác thành phố, thị xã, thị trấn Theo quy định này, đất đô thị là diện tích đất nằmtrong ranh giới hành chính của các thành phố, thị xã, thị trấn Nghị định số 88/

NĐ - CP ngày 07/08/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị cònquy định: “Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch, được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị”.Xét về góc độ kinh tế chính trị, đất đô thị là loại đất chủ yếu được dùng để xâydựng và phát trỉên các công trình đô thị, đó là loại đất đã chứa những khoản đầu

tư lớn trong quá trình khai thác đất đai thành thị, vì vậy có sức sản xuất cao, cógiá trị sử dụng rất lớn Xu hướng phát triển và quy mô của đất đô thị liên quanchặt chẽ đến mối quan hệ giữa QHSX và LLSX, mà cốt lõi là chế độ sở hữu nóichung, trong đó có sở hữu đất đai được, quy định bởi chế độ kinh tế chính trị xãhội Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, đất đô thị là loại đất mang lạiđịa tô chênh lệch cao cho chủ sở hữu đất, trong khi phát triển đô thị là nhu cầutất yếu của quá trình CNH - HĐH đất nước Khi nói về đất đô thị, C.Mác viết:

“Thật ra người ta có thể tập trung một nền sản xuất lớn trên một khoảng không

gian nhỏ so với sự phân tán của thủ công nghiệp, và chính đại công nghiệp đã

làm như vậy” (Đỗ Trọng Bá, 1994) và khi nền sản xuất đại công nghiệp đã đạt

đến giới hạn của việc sử dụng chiều cao không gian thì “việc mở rộng sản xuất

cũng đòi hỏi mở rộng diện tích đất đai” (Đỗ Trọng Bá, 1994) Đối với những đô

thị như thị xã Bắc Kạn, quá trình ĐTH diễn ra khá nhanh ở cả hai khu vực nhằmđáp ứng yêu cầu của sự phát triển Trong các khu vực đô thị cũ, quá trình ĐTH(sắp xếp và cải tạo đô thị) nhằm hiện đại hoá đô thị, trên cơ sở cải tạo hệ thống

hạ tầng kỹ thuật (HTKT) đô thị kết hợp với phân bố lại quỹ đất và bố trí hợp lýcác công trình đô thị Đồng thời với việc nâng cấp, HĐH các khu đô thị cũ là quátrình xây dựng các khu đô thị mới, quá trình này đòi hỏi chuyển một diện tíchđất từ các loại đất khác thành đất đô thị để phát triển đô thị, đáp ứng yêu cầuCNH-HĐH Tuy nhiên quá trình ĐTH không phải là quá trình chuyển mục đíchSDĐ của toàn bộ diện tích đất khác thành đất phi nông nghiệp, một phần diệntích đất nông nghiệp vẫn được giữ lại nhằm đảm bảo môi trường sinh thái cho đôthị và tạo ra không gian thẩm mỹ cho đô thị Như vậy QLNN đối với đất đaitrong quá trình ĐTH, không chỉ đơn thuần là quản lý đất đô thị, mà còn bao gồmdiện tích đất quy hoạch phát triển đô thị và diện tích đất nông nghiệp trong đôthị Tuy vậy đến thời điểm hiện nay, chưa có văn bản quy định nào đưa ra tiêuchuẩn về cơ cấu giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp trong đô thị

1.2.1.2 Đặc trưng cơ bản của đất đô thị

Đã có nhiều ý kiến khác nhau của các chuyên gia kinh tế trong và ngoàinước về những đặc trưng của đất đô thị Ví dụ Bồ Tây (nhà kinh tế học TrungQuốc) cho rằng đặc trưng quan trọng của đất đô thị là sức chịu tải; tính tập trunggiá trị; tính không thay thế về chức năng… hoặc có người cho rằng đặc trưngquan trọng của đất đô thị là diện tích đất phi nông nghiệp là chủ yếu… Tuynhiên, sức chịu tải không phải là đặc tính riêng của đất đô thị, vì đất đồi núi,trung du… có sức chịu tải rất tốt, cao hơn cả đất đô thị Còn nếu nói đất đô thị làdiện tích đát phi nông nghiệp là chủ yếu thì đó là phân loại đất, không phải đặctrưng của đất đô thị

Ở nội dung này, chúng tôi xin đưa ra một số đặc trưng cơ bản của đất đô thịnhư sau:

(1) Đất đô thị nước ta được hình thành trong quá trình phát triển của kinh tế hàng hoá mà vai trò chủ đạo là đầu tư của Nhà nước

ĐTH là quá trình phát triển mang tính tất yếu khách quan, xuất phát từ nhucầu phát triển của xã hội loài người và do con người chủ động tiến hành Tiền đềcho quá trình ĐTH là sự phát triển của sức sản xuất nông nghiệp Nông thônphát triển không những đảm bảo cung cấp những nguyên liệu và nhu yếu phẩmcần thiết cho khu vực đô thị mà còn giải phóng sức lao động để cung cấp nhânlực cho đô thị, ngoài ra điều rất quan trọng là nông thôn còn cung cấp vốn, mặtbằng đất đai cho ĐTH Tác động trở lại rất mạnh mẽ của ĐTH đối với khu vựcnông thôn, tạo động lực kinh tế thúc đẩy kinh tế nông nghiệp nông thôn pháttriển Trong lịch sử phát triển của xã hội loài người, việc lựa chọn vị trí và xácđịnh quy mô của từng đô thị phải căn cứ vào mục tiêu phát triển của khu vực.Trên cơ sở định hướng phát triển của vùng hoặc của toàn bộ quốc gia, đảm bảocho đô thị có được đầy đủ các yếu tố để phát triển Đồng thời hạn chế ở mức caonhất những tác động bất lợi của quá trình ĐTH vào hoạt động của xã hội và tựnhiên Vai trò này thuộc về Nhà nước với chức năng quản lý và điều hành toàndiện các hoạt động của xã hội Vì vậy đối với mọi Nhà nước, quản lý đất đai đôthị trong quá trình ĐTH là một chức năng rất quan trọng Để xây dựng và pháttriển một khu vực đô thị, Nhà nước phải tiến hành nghiên cứu, điều tra, khảo sát,làm sáng tỏ một số mục tiêu:

- Phải xác định rõ tính chất của đô thị là gì? Khu thương mại du lịch haykhu hành chính… Xây dụng khu đô thị đó sẽ giải quyết được những nội dung gìtrong phát triển kinh tế xã hội; đảm bảo an ninh quốc phòng và tổ chức quyhoạch lãnh thổ; hiệu quả kinh tế xã hội của nó?

- Vị trí của khu đô thị đó đặt ở đâu? Đây là một vấn đề rất quan trọng quyếtđịnh tương lai của đô thị Chúng ta đã có nhiều bài học kinh nghiệm trong lịch

sử dựng nước và giữ nước của ông cha qua việc xây dựng kinh đô ở các vị trí:Hoa Lư, Huế, Thăng Long… Đặc biệt trong quá trình phát triển đô thị trong giaiđoạn xây dựng CNXH ở miền Bắc, nhiều khu vực được lựa chọn để xây dựng đôthị nhưng đã không thành công, gây lãng phí rất lớn về tài nguyên quốc gia vàvốn đầu tư như: khu đô thị Xuân Hoà hay khu đô thị Xuân Mai vào thập niên 70của thế kỷ XX

- Quy mô của đô thị là bao nhiêu? Quy mô của đô thị bao gồm quy mô vềđất đai và quy mô về dân số, ngoài ra quy mô của đô thị còn được xác định bằngtổng mức đầu tư vốn cho phát triển đô thị và giá trị kinh tế mà đô thị đó đem lại.Như vậy, quá trình xây dựng và phát triển đô thị đã chuyển một bộ phận diệntích đất đai từ nông nghiệp hoặc các đất khác thành đất đô thị, đây là một tất yếukhách quan của quá trình ĐTH do con người thực hiện mà Nhà nước giữ vai tròchủ đạo, quyết định.

- Tổ chức quy hoạch tổng thể về không gian kiến trúc và mặt bằng đô thịnhư thế nào để đáp ứng các yêu cầu của phát triển và sinh hoạt đô thị hài hoà và

có một cảnh quan kiến trúc đô thị đẹp, không phá vỡ hoặc gây tác động xấu tớicảnh quan thiên nhiên của các khu vực xung quanh, là một động lực để thúc đẩycác khu vực xung quanh đô thị phát triển Nội dung này phải do Nhà nước vàphải được thực hiện bằng biện pháp chỉ đạo của Nhà nước trên cơ sở các quyđịnh được luật hoá

- Nguồn vốn đầu tư cho đô thị và quy mô đầu tư cho hệ thống HTKT đô thị

ở mức độ nào? Chính khoản đầu tư này có vai trò quan trọng trong xác định mức

độ hiện đại của đô thị, đồng thời có vị trí quan trọng để làm tăng giá trị của đất

đô thị

Như vậy, bằng biện pháp tổ chức, quản lý và điều hành của Nhà nước nhằmkhai thác sử dụng đất đô thị, đất đô thị đã hấp thu những khoản đầu tư rất lớn từNhà nước (bao gồm cả tài nguyên quốc gia), để trở thành tài nguyên vô cùng quýgiá và có giá trị kinh tế cao Điều này chứng minh vì sao giá đất tại đô thị caohơn giá đất tại các khu vực ven đô và các khu vực nông thôn, sự chênh lệch vềgiá đất này là do đầu tư của con người tạo ra

(2) Tính đặc biệt quan trọng của vị trí đất

Đất đô thị mang đầy đủ những tính chất cơ lý và những đặc trưng của đấtđai tự nhiên: có tính chất bất động; không di chuyển được; mỗi mảnh đất đều cómỗi vị trí đặc trưng riêng về toạ độ địa lý, về độ cao tương đối và độ cao tuyệtđối, về hình dáng, kích thước từng cạnh và về quy mô, diện tích nhất định Đồngthời mỗi mảnh đất, mỗi khu đất lại có những mối quan hệ khăng khít với nhữngkhu đất bên cạnh nó như: các công trình xây dựng, hồ ao, sông suối, đồi núi,rừng cây,… Vì thế không thể có hai mảnh đất giống hệt nhau, đặc biệt thể hiện

rõ hơn ở vị trí tương đối giữa một mảnh đất với các công trình đô thị xung quanh

nó và giữa nó với những mảnh đất khác Đối với đất đô thị, vị trí mỗi mảnh đất

có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá trị của nó Ví dụ: vị trí đấtkhu trung tâm đô thị gần với các công trình công cộng như quảng trường, côngviên, siêu thị, các cơ quan hành chính hoặc công trình công cộng phúc lợi xã hộikhác… và có một mặt hoặc nhiều mặt tiếp xúc với trục giao thong chính, sẽ cóđiều kiện thuận lợi cho chủ sử dụng khai thác vào mục đích kinh doanh (các yếu

tố tiện ích) hơn những mảnh đất ở vị trí khác Do vậy khi lựa chọn một vị trí đất

sử dụng vào một mục đích nào đó, người ta phải căn cứ vào các yếu tố có nhất

mà vị thế đất đó đem lại có thoả mãn yêu cầu đặt ra hay không? Vị trí của đất làmột trong những nhân tố quyết định giá trị kinh tế của đất đô thị Cơ sở quantrọng tạo ra chênh lệch về thu nhập giữa các thửa đất trong cùng một khu đấtđược đầu tư HTKT đô thị như nhaulà do vị trí của thửa đất mang lại Trên thực

tế, những thửa đất có vị trí gần mặt trục đường giao thông chính, có vị trí tươngđối gần các công trình đô thị mà người SDĐ phải giao dịch thường xuyên, gầncác trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng và du lịch, thường có giá trị caohơn gấp nhiều lần những thửa đất sát ngay nó, nhưng không có cạnh nào tiếpgiáp với mặt giao thông chính (có những vị trí chênh lệch hàng chục lần) Tínhchất của đô thị nói lên vai trò, nhiệm vụ của đô thị đối với các mặt kinh tế, vănhoá, chính trị, xã hội… của bản thân đô thị Mỗi một đô thị có một tính chấtriêng và tính chất riêng này thường thay đổi theo từng thời kỳ, dĩ nhiên vai trò vịtrí địa lý của đô thị là nhân tố quan trọng trong việc đề ra phương hướng, mụctiêu phát triển đô thị Tính chất của đô thị có ảnh hưởng lớn đến cơ cấu dân cư,quy mô dân số, quy mô diện tích đất đô thị, tổ chức lập quy hoạch đô thị vàchiến lược phát triển của đô thị vấn đề này chỉ ra rằng ttrong phân bố cơ cấu sửdụng đất và tổ chức không gian kiến trúc của quy hoạch đô thị, cần có địnhhướng đúng về phân khu chức năng của từng khu vực đô thị, đồng thời phải chú

ý đến mỹ quan và môi trường đô thị để làm tăng giá trị của đất đô thị hàm lượngchất xám, vốn đầu tư ban đầu dành cho hoạch định chính sách, bố trí cơ cấuSDĐ và tổ chức không gian kiến trúc đô thị, cùng với vốn đầu tư trực tiếp choHTKT đô thị làm gia tăng giá trị của vị trí từng khu đất trong đô thị

(3) Sự tập trung các khoản đầu tư làm giá trị đất đô thị rất cao

Theo quan điểm lý luận Mác – Lênin, đất đai tự nhiên không có giá trị; đấtđai tự nhiên là sản phẩm của thiên nhiên, không phải do lao động của con ngườisáng tạo ra, đất đai chỉ là đối tượng của lao động sản xuất, vì thế nên đất đai tựnhiên không phải là hàng hoá Tuy nhiên, kể từ khi loài người đã tiến hoá ở mức

độ các bộ lạc, con người đã phải khoanh vùng ảnh hưởng để khai thác các vậtphẩm tự nhiên phục vụ cho đời sống của họ tức là con người đã có hành vichiếm hữu đất đai và để bảo vệ, gìn giữ vùng ảnh hưởng đó, con người đã phải

có những biện pháp, những hành vi cụ thể, tức là lao động của con người đã dầnđược tích luỹ vào trong đất từ thế hệ này đến thế hệ khác Xã hội loài người càngphát triển, những hành vi tạo lập, bảo vệ những vùng, khu vực có diện tích nhấtđịnh của trái đất để hình thành nên những quốc gia, vùng lãnh thổ độc lập, cóđường biên giới đất liền, lãnh hải, không phận riêng rẽ, là những giá trị lao động

vô cùng to lớn của con người được tích luỹ trong đất Chính vì vậy, đất đai trởthành tài sản vô giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Đất đai càng được khai thác

sử dụng lâu, bản thân giá trị của nó cũng được tăng thêm rất nhiều, không chỉ dotính chất sử dụng của nó mang lại, mà còn do giá trị của những lần đầu tư liêntiếp vào nó được tích luỹ trong nó Vì vậy, đất đô thị có có đặc trưng là tính tậptrung giá trị của đất do những khoản đầu tư rất lớn vào nó, bao gồm: đầu tư chocông tác hoạch định chiến lược phát triển đô thị, đầu tư cho công tác quy hoạch

đô thị; đầu tư cho công tác xây dựng cơ sở HTKT đô thị, cho các công trình sảnxuất, các công trình công cộng phúc lợi xã hội… và cả đầu tư cho việc quản lý,điều hành các hoạt động của đô thị, đảm bảo cho các sinh hoạt đô thị được diễn

ra ổn định Đất đô thị có tính chất kế tục lâu bền, giá trị sử dụng và hiệu ích đầu

tư của đất đô thị có tính lâu dài và tính tích luỹ trong điều kiện sử dụng và bảo

vệ hợp lý, đất đô thị có thể sử dụng nhiều lần, liên tục và được cải thiện khôngngừng để nâng cao về giá trị Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng nhất để xácđịnh tầm quan trọng cũng như giá trị và giá trị sử dụng của đất đô thị Ở nước tahiện nay toàn bộ những chi phí đầu tư cho xây dựng và phát triển thuộc về Nhànước Như vậy, giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, giá đất khu vực trungtâm nội thành, cao hơn giá đất vùng ngoại thành là do Nhà nước đã đầu tư vào

quá trình sản xuất tạo ra (tuy nhiên không phải là toàn bộ vì giá cả hàng hoá đấtđai còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu) Vì vậy mức chênh lệch giữa giá đấttrước khi ĐTH với giá đất sau khi đã được đầu tư, Nhà nước có quyền tham giađiều tiết để thu về cho ngân sách (đây chính là địa tô chênh lệch II).

1.2.2 Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa

Do quá trình ĐTH, dân số đô thị tăng lên cùng với nhu cầu phát triển củacác ngành các lĩnh vực phát triển kinh tế - xã hội; diện tích đất phải thu hồi,chuyển mục đích sử dụng để xây dựng đô thị tăng lên làm phát sinh nhiều biếnđộng phức tạp trong quan hệ sử dụng đất đô thị Nhà nước vừa thực hiện chứcnăng là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, vừa thực hiện chức năng quản lýNhà nước như tất cả các Nhà nước khác trên thế giới, đồng thời với bản chất củaNhà nước XHCN, Nhà nước còn có nhiệm vụ rất quan trọng là phục vụ và bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân Do đó, quản lý Nhà nước về đất đaitrong quá trình ĐTH không chỉ nhằm mục tiêu phát triển đô thị mà còn phải đảmbảo đáp ứng nhu cầu đời sống của dân cư đô thị mặt khác trong quá trình ĐTH,quan hệ đất đai có nhiều biến động mạnh về cả quyền chi phối, quyền quản lý vàquyền sử dụng, do chức năng đặc biệt quan trọng của đô thị là chức năng về kinh

tế tác động Vì vậy trong quá trình ĐTH vấ đề tăng cường vai trò quản lý Nhànước về đất đai là xuất phát từ nhân tố khách quan do thực tiễn phát triển của đấtnước đặt ra

ĐTH là quá trình tất yếu khách quan trong quá trình phát triển của mỗiquốc gia Nhân tố quan trọng và là động lực chủ yếu thúc đẩy quá trình ĐTH làtrong quá trình CNH, người dân ở các vùng quê đổ ra thành phố để mong kiếmđược cơ hội việc làm tốt hơn, thoát khỏi đói nghèo Làn sóng người nhập cư ồ ạt

đã khiến các thành phố trở nên quá tải, gây ô nhiễm môi trường sống và làm choviệc xây dựng trong các đô thị trở nên lộn xộn, vô tổ chức, gây ra những khókhăn bức xúc trong công tác quản lý của Nhà nước đối với đô thị

Dân số đô thị là động lực chính thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hoá, xãhội của đô thị Ở nhiều nước trên thế giới (trong đó có Việt Nam) dân số là cơ sở

để phân loại đô thị trong công tác quản lý và xác định quy mô đất đai của đô thị

Quy mô của đô thị được đanh giá qua số lượng dân số đô thị chứ không phải quadiện tích đất đai đô thị Dân số đô thị là cơ sở để xác định số lượng, diện tích nhà

ở cần xây dựng, hệ thống cơ sở HTKT cho đô thị cũng như việc hoạch định cácchính sách phát triển và kế hoạch đầu tư cho đô thị Tuy vậy, tỷ lệ gia tăng dân

số đô thị ở các nước đang phát triển chưa phản ánh đúng tốc độ CNH, nhưtrường hợp của các nước phát triển ở châu Âu hoặc ở Mỹ, Nhật Bản Ở các nướcphát triển, tốc độ tăng trưởng dân số đô thị do nhập cư từ nông thôn vào là khônglớn, còn ở các nước đang phát triển thì tỷ lệ này lại là chủ yếu, mà lý do chính làsức hấp dẫn từ sự chênh lệch mức sống giữa thành thị và nông thôn Ví dụ như ởTrung Quốc, thu nhập quốc dân bình quân đầu người năm 1995 là 6.463 Nhândân Tệ thì ở các thành phố lớn là 11.369 Nhân dân Tệ

So sánh tốc độ phát triển hiện nay của Mỹ và các nước phát triển kháctrong nhóm G8, tốc độ tăng trưởng của Mỹ vẫn đứng đầu và khá ổn định Trongkhi đó ở các nước phát triển khác, kể từ sau chiến tranh thế giới lần thứ 2 đếnnay, tốc độ phát triển dân số giảm dần và có nguy cơ không đáp ứng được laođộng cho nhu cầu sản xuất xã hội Theo dự báo đến năm 2050 dân số của Mỹ sẽtăng lên đến khoảng 550 triệu trong khi dân số châu Âu là 360 triệu vào thờiđiểm đó

Ở nước ta, tình hình biến động dân số cũng không nằm ngoài quy luậtchung của thế giới Theo số liệu thống kê, vào năm 1930 cả nước có 17,6 triệudân, đến năm 1960 cả nước có 30,2 triệu dân, sau 25 năm dân số nước ta đã tănggấp đôi: 60 triệu dân vào năm 1985 Theo số liệu tổng điều tra dân số năm 2005,dân số cả nước đã là hơn 83 triệu người Mức tăng trưởng dân số đô thị cũng cómức thay đổi đáng kể Nếu năm 1990 tỷ lệ tăng dân số đô thị là 2,8% thì năm

1998 con số này là 4,58% và năm 2005 đã đạt gần 5% theo báo cáo của bộ xâydựng vào năm 1986, dân số đô thị nước ta là 11,87 triệu người, đến năm 1999dân số đô thị đã là 18 triệu người, đến năm 2005 là hơn 23 triệu người, nâng tỷ lệĐTH từ 19,3% lên 25%

Để tránh tình trạng đất đai bị chuyển mục đích sử dụng trái phép, sử dụngkhông đúng quy hoạch, kế hoạch, nguồn tài nguyên đất đô thị bị lãng phí, cùngvới nó là tình trạng đô thị được xây dựng lộn xộn và tình trạng đói nghèo ở đô

thị… đòi hỏi tăng cường vai trò của Nhà nước trong hoạt động quản lý đối vớiđất đai trong quá trình ĐTH Khi quy mô của đô thị tăng lên, các nguồn lực tàichính cần thiết để xây dựng mới và duy trì hệ thống CSHT và dịch vụ đô thị là

vô cùng lớn Yêu cầu các biện pháp chiến lược cũng như kế hoạch cụ thể để huyđộng có hiệu quả các nguồn lực, phải hết sức năng động và sáng tạo Điều đó đòihỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đô thị, nhằm khaithác hợp lý, có hiệu quả nguồn lực đất đai đô thị với chức năng cung cấp vốnđầu tư cho sự phát triển của đô thị nếu Nhà nước buông lỏng quản lý đất đai, tậptrung quá cao dân số ở các thành phố lớn và cực lớn (chủ yếu tạp trung ở cácnước đang phát triển), vấn đề nhà ở sẽ không được giải quyết một cách đầy đủ.Đặc biệt các khu nhà dành cho người lao động thường thiếu tổ chức, chắp vá,hình thức nghèo nàn, điều kiện sống không đầy đủ, thiếu vệ sinh, môi trườngsống đô thị bị ảnh hưởng nghiêm trọng Theo số liệu của Bộ kế hoạch và Đầu tư,vào thời điểm tháng 8 năm 2005 cả nước có 135 khu công nghiệp đã được phêduyệt thành lập, trong đó có 81 khu công nghiệp đang được vận hành với tổngdiện tích 17.705ha Theo quy hoạch được Chính phủ phê duyệt vào tháng8/2005, đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 cả nước có khoảng80.000ha đất dành cho các khu công nghiệp Vấn đề đặt ra cho hoạt động quản lýNhà nước là cùng với mở rộng diện tích các khu công nghiệp, diện tích đất đô thị

sẽ tăng lên với tốc độ và quy mô rất lớn, đòi hỏi phải tăng cường vai trò quản lýcủa Nhà nước trên mọi lĩnh vực trong đó đặc biệt quan trọng là quản lý đất đai

đô thị, đáp ứng yêu cầu của dân cư đô thị tăng lên rất nhanh trong quá trìnhCNH Đồng thời tình trạng đầu cơ đất nảy sinh đã làm cho giá đất tại các thànhphố cao vọt (tạo ra những cơn sốt đất giả tạo) gây thiệt hại rất lớn cho Nhà nướctrong bồi thường GPMB Mật độ xây dựng trong các khu đô thị cao, các côngtrình kiến trúc cũng phải phát triển theo chiều cao, dẫn tới khủng hoảng về xâydựng trong đô thị, đô thị sẽ thiếu đất trống để trồng cây xanh và các công trìnhcông cộng phúc lợi xã hội Ở hầu hết các nước trên thế giới, người ta đã phải tiếnhành cải tạo hàng loạt các đô thị với chi phí rất lớn như: Pari (Pháp), Băng Cốc(Thái Lan), Thượng Hải (Trung Quốc),… gây quá tải cho ngân sách Nhà nước

Ở nước ta, tình trạng này cũng khá phổ biến ở hầu hết các thành phố lớn, đặc

biệt là ở thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí minh, ảnh hưởng rất lớn tới việcđầu tư cho phát triển kinh tế xã hội của cả nước, buộc Chính phủ và chính quyềncác thành phố phải có nhiều biện pháp mạnh để ngăn chặn.

1.3 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới và một số tỉnh, thành phố trong nước

2.3.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới

2.3.1.1 Kinh nghiệm của Pháp

Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống TBCN, tuy thể chế chính trị khácnhau nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức Quản lý Nhà nước trong lĩnhvực đất đai của Cộng Hòa Pháp còn khá rõ đối với nước ta Vấn đề này có thể lýgiải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản

lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lýđất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Namhiện nay Quản lý đất đai của Cộng Hòa Pháp có một số đặc trưng là:

* Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai: Luật pháp quy định quyền sở

hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc ngườikhác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành haihình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu Nhà nước (đối vớiđất đai và công trình xây dựng công cộng) Tài sản công cộng (bao gồm cả đấtđai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sửdụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủe sở hữuđất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hạimột cách công bằng

* Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì

vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm từ rấtsớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hànhĐạo luật về kế hoạch ĐTH cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm

1973 và 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về pháttriển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt vào năm

1992, ở Pháp đã có quy định về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện củamột tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy

hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng pháttriển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâusắc của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lýđất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việcđiều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng,quy hoạch lãnh thổ,…

* Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì

chế độ sở hữu tư nhân về đất đai nhưng công tác Quản lý Nhà nước về đất đaicủa Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng

hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ vàkhoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ,trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về vị trí, kích thước,thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý củathửa đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất,phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhucầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng vàtạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng

1.3.1.2 Kinh nghiệm của Mỹ

Nước Mỹ có diện tích tự nhiên xấp xỉ 9,3 triệu Km2, dân số hơn 300 triệu,đất đô thị chuyên dung chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia pháttriển, Mỹ có một hệ thống Pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điềuchỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật Đất đai của Mỹquy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyềnnày được Pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân.Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trongviệc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng caogiá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn

xã hội

Tuy công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật Đất đai của Mỹ vẫnkhẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trongquản lý đất đai Các quy định của Nhà nước bao gồm: quyền quyết định về kế

hoạch và quy hoạch sử dụng đất; quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị

và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lýcác tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tàichính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ cho các lợi íchcông cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… Về bản chấtquyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương với quyền sử dụngđất ở Việt Nam

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gai trên thế giới (dù quy định chế độ

sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai tròquản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngàycàng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hóa hiệnnay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyêntrong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợiquốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, tạo điều kiện

để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luậtthông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninhquốc gia

1.3.2 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một thành phố trong quá trình đô thị hóa 1.3.2.1 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh

Là trọng điểm kinh tế số 1 của cả nước, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích2.095,2 Km2 với dân số 7,4 triệu người với 19 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành,

254 phường, 5 thị trấn và 58 xã Bộ Chính trị BCHTW Đảng khoa VIII đã đánh giá vuitrí của Thành phố là: “Một trung tâm kinh tế lớn, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịchcủa nước ta Thành phố Hồ Chí Minh có vị trí chính trị quan trọng sau thủ đô Hà Nội”

Là Thành phố đặc biệt, vì vậy công tác QLNN về đất đai của Thành phố Hồ Chí Minhtrong quá trình ĐTH có vai trò rất quan trọng trong việc ổn định và phát triển kinh tếcủa Thành phố Từ khi có Luật Đất đai năm 1987, Thành ủy, UBND Thành phố đãban hành hàng trăm văn bản về công tác quản lý đất đai và quản lý quy hoạch nhằmthể chế hóa Chính sách Pháp luật Đất đai của Đảng và Nhà nước trên địa bàn Trong

đó, đặc biệt là Thành phố đã ban hành Quyết định số 4755/QĐ-UB ngày 26 tháng 09năm 1998 về khung giá các loại đất theo quy định của Nghị định số 87/NĐ-CP ngày

17 tháng 08 năm 1994 của Chính phủ Quyết định về khung giá đất theo Nghị định số188/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ Về công tác quản lý quyhoạch đô thị, ngày 10 tháng 07 năm 1998 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyếtđịnh số 123/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh.

Hệ thống hồ sơ địa chính của thành phố cơ bản được xây dựng khá bài bản, toànThành phố đã được đo đạc và thành lập bản đồ địa chính chính quy và không chínhquy ở các tỷ lệ 1/500 và 1/1000 Thành phố cũng đã xây dựng quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất các giai đoạn và đã được Chính phủ phê duyệt Vào năm 2005, Thành phố đãcông bố cơ bản hoàn thành công tác triển khai cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ởtại đô thị Trong giai đoạn sốt đất năm 2002, UBND Thành phố đã ban hành Chỉ thị số08/CT-UB ngày 22 tháng 04 năm 2012 nhằm chấn chỉnh và tăng cường QLNN vềđất đai trên địa bàn Hàng nghìn vụ việc vi phạm Pháp luật của các tổ chức và cánhân trên địa bàn Thành phố đã được xử lý Nhìn chung các văn bản của Thành ủy

và UBND Thành phố đã góp phần ổn định công tác quản lý đất đai ở địa phương

Từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, Thành phố cũng đã ban hành nhiềuvăn bản để triển khai thực hiện Luật và các văn bản dưới Luật Tuy nhiên, cũngnhư tình hình chung của các tỉnh, thành phố trong cả nước, công tác Quản lý Nhànước về đất đai, đô thị ở Thành phố cũng có rất nhiều bức xúc, phức tạp Thịtrường bất động sản trong khu vực Thành phố có chiều hướng “trầm lắng” donhiều yếu tố., trong đó chủ yếu là do yếu tố đầu cơ của một số tổ chức và cá nhân,đồng thời do hệ thống văn bản Pháp luật hiện hành chưa đồng bộ và chưa có khảnăng đáp ứng được yếu cầu của tình hình thực tế xã hội hiện nay

1.3.2.2 Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng

Là Thành phố cảng quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, thành phốHải Phòng có diện tích 1.507,57 Km2 và dân số là 1,9 triệu người với 5 quận, 1 thị xã

và 8 huyện; 57 phường, 9 thị trấn, 152 xã Trong nhiều năm qua, QLNN về đất đai ởThành phố có nhiều vấn đề phức tạp Đặc biệt, Hải Phòng là nơi có nhiều điểm nóng

về khiếu kiện tranh chấp đất đai rất gay gắt Nguyên nhân cơ bản là do trong quá trìnhĐTH, giá đất bị đẩy lên rất cao, trong khi Thành phố chưa có biện pháp kiên quyết đểngăn chặn kịp thời tình trạng vi phạm Pháp luật Đặc biệt tình trạng tự ý chuyển mụcđích sử dụng đất khác thành đất ở, mua bán đất đai trái quy định của Pháp luật diễn ra

khá phổ biến Hệ thống hồ sơ địa chính không được lưu trữ đầy đủ và cập nhật thườngxuyên Vì vậy, công tác QLNN về đất đai gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là thiếuthông tin pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất làm cơ sở để thực hiện giao đất, đền bùthiệt hại về đất và xử lý các vi phạm Pháp luật trong quản lý sử dụng đất Từ năm 1993đến 2002, Thành phố đã ban hành 12 văn bản thể chế hóa các quy định của Luật vàNghị định của Chính phủ để triển khai công tác QLNN về đất đai trên địa bàn.

Công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển đô thị được triểnkhai chậm do Thành phố chưa có sự đầu tư thỏa đáng Đến năm 2001, HĐND Thànhphố đã ban hành Nghị quyết số 20/NQ-HĐND ngày 05 tháng 07 năm 2001 “Thôngqua quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 – 2010” Theo quyhoạch này đến năm 2010, diện tích đất chuyên dùng của Thành phố sẽ tăng 2.062 ha,chủ yếu lấy từ các loại đất nông nghiệp: 1.176 ha, đất lâm nghiệp: 528 ha… Cũng nhưmột số tỉnh, thành phố phía Bắc, công tác QLNN về đất đai của Thành phố sau khiLuật Đất đai 2003 có hiệu lực cơ bản dần ổn định Tuy nhiên việc khai thác, sử dụngđất còn kém hiệu quả và việc triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn chậm, docông tác bồi thường GPMB còn nhiều vướng mắc, thị trường bất động sản khá trầmlắng Từ năm 2003 đến nay, công tác triển khai cấp GCNQSDĐ còn chậm, cả về cấpGCNQSDĐ ở và cấp GCNQSDĐ cho các đơn vị sử dụng đất, đây là một nược điểmlớn của QLNN về đất đai ở thành phố Hải Phòng

1.3.3 Bài học rút ra cho Việt Nam và thành phố Thái Nguyên về quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa

Từ việc nghiên cứu tình hình quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới vàmột số tỉnh thành trong nước, bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác QLNN về

đất đai ở nước ta nói chung và thành phố Thái Nguyên nói riêng là:

(1) Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật phải được nghiến cứu sâu sắc,khoa học và được ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính ổn định, đồng thời cácquy định pháp luật dù có điều chỉnh nhưng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa

(2) Phải xây dựng được hệ thống dữ liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng

bộ trên cơ sở công nghệ tin học, điện tử hiện đại từ Trung uơng đến địa phương.Muốn đạt được điều đó cần phải đầu tư đồng bộ để có được hệ thống hồ sơ địachính cơ sở (hồ sơ gốc) có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương trong cả

nước.Thống nhất phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khaithông tin từ Trung ương đến địa phương Thực tế cho thấy hệ thống hồ sơ địachính được lưu trữ ở nước ta rất kém, chắp vá, không đáp ứng được yêu cầuquản lý Việc triển khai lập hồ sơ địa chính ở các địa phương khác nhau đãkhông được tiến hành vào cùng một thời điểm như chỉ đạo của Trung ương, sốliệu tổng hợp của tất cả các cấp có độ chính xác thấp Các thông tin về đất (nhưthay đổi về loại đất, diện tích, chủ sử dụng đất và giá cả của đất trong cùng thờiđiểm…) không được cập nhật thường xuyên, đầu đủ, vì vậy Nhà nước không thểquản lý đất đai một cách chặt chẽ.

(3) Cần phải xác định việc đăng ký quyền về tài sản không chỉ là lợi ích củangười dân mà đó chính là lợi ích của cả Nhà nước Để làm tốt việc này cần phải

có những biện pháp mạnh để tạo ra sự thay đổi về mặt nhận thức của cả bộ máyquản lý và đội ngũ công chức Nhà nước Dân giàu thì nước mạnh, có tạo thuậnlợi để các tổ chức và cá nhân được đăng ký quyền về tài sản (sở hữu bất độngsản trong đó có quyền sử dụng đất), thì người dân mới có đầy đủ cơ sở pháp lý

để đẩy mạnh việc khai thác giá trị của tài sản cho phát triển kinh tế Nhà nước cónguồn thu ngân sách từ các chủ thể sử dụng đất trên cơ sở nắm chắc được nguồntài nguyên đất Vì vậy, việc tiếp tục đổi mới quan hệ sở hữu đất đai gắn với việcquy định cụ thể hơn các quyền của người sử dụng đất chính là chìa khóa để thựchiện việc công khai dân chủ quan hệ đất đai trong xã hội Đây cũng là giải phápchống tham nhũng hiệu quả nhất

(4) Xu thế chung của tất cả các quốc gia trên thế giới là ngày càng tăng cườngquyền lực của Nhà nước trong quan hệ đất đai nhằm tăng cường sức cạnh tranh

Xã hội càng phát triển, tính cạnh tranh càng gay gắt, để đảm bảo thế mạnh trongcạnh tranh, công tác quản lý của Nhà nước phải mạnh và có hiệu lực cao Tuy nhiêntăng cường quyền lực của Nhà nước không có nghĩa là hạn chế quyền của các chủ thể

sử dụng đất Quyền lực Nhà nước phải mạnh, để đảm bảo cho mọi chủ thể được hoạtđộng đúng khuôn khổ Pháp luật quy định và mọi chủ thể đều được tự do phát triển.Với các nước có công tác quản lý đất đai tốt, có hiệu quả sử dụng đất cao, hầu nhưcác vi phạm Pháp luật trong quản lý sử dụng đất đều bị xử lý rất nghiêm khắc và rất

triệt để Đây chính là bài học quan trọng nhất: kỷ cương Pháp luật có nghiêm minhthì xã hội mới ổn định và phát triển được.

Xu thế phát triển chung hiện nay của mọi quốc gia trên thế giới dù được tổchức dưới hình thái kinh tế chính trị khác nhau, các nhà nước đều tập trung ngàycàng toàn diện và sâu sắc hơn vai trò quản lý của Nhà nước đối với nền kinh tế

Dù là phát triển theo mô hình kinh tế thị trường tư bản chủ nghĩa hay kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở Việt Nam, các quốc gia có xu thế mởcửa hội nhập trong một thể chế kinh tế chung Phát triển kinh tế cùng với củng

cố và tăng cường an ninh quốc gia trong các quan hệ song phương, đa phươnggiữa các quốc gia, trong điều kiện toàn cầu hóa của nền kinh tế thế giới, đòi hỏimỗi quốc gia phải tìm ra được con đường phát triển riêng Quá trình ĐTH là mộttất yếu khách quan đối với các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam Đểđạt được mục tiêu đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướnghiện đại như Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ X đề ra Đồng thời phát triển đôthị theo hướng bền vững, đòi hỏi Nhà nước phải chủ động điều chỉnh được quátrình ĐTH theo định hướng đúng và có hiệu quả Vì vậy tăng cường vai trò quản

lý của Nhà nước đối với đất đai, một nhân tố không thể thiếu trong quá trìnhĐTH cũng là một tất yếu khách quan và là yêu cầu quan trọng

1.4 Thực tiễn đô thị hóa trên Thế giới và ở Việt Nam

Tiến trình ĐTH gắn bó chặt chẽ với sự phát triển của lịch sử nhân loại Quátrình này mới là sản phẩm của nền văn minh, vừa là động lực của những bướctiến kì diệu mà nhân loại đã đạt được trong mấy thiên niên kỷ qua

Đối với Việt Nam, một nước nông nghiệp truyền thống với thực tế ĐTH thấp

và chậm trong lịch sử đang bước vào thời kỳ mới của nền kinh tế thị trường, thời kỳCNH – HĐH, việc nghiên cứu tìm hiểu diễn biến của quá trình ĐTH trên thế giớicàng có ý nghĩa to lớn cả về mặt nhận thức, lý luận cũng như giá trị thực tiễn

1.4.1 Tình hình đô thị hóa trên thế giới

Theo các nhà sử học, lịch sử loài người đã chứng kiến hai cuộc cách mạng

đô thị

Cuộc cách mạng đô thị lần thứ nhất diễn ra từ 8.000 năm trước Công

Nguyên, vào thời kỳ đồ đá mới, khi lần đầu tiên trên thế giới xuất hiện một khu

định cư kiểu đô thị Đó là “thành phố” Jenricho, nằm ở phía bắc biển Chết, thuộcvùng đất Ixrael ngày nay, với dân số khoảng 600 người - một thị trấn nhỏ, hếtsức nghèo nàn so với tiêu chuẩn hiện nay.

Cuộc cách mạng đô thị lần thứ hai bắt đầu từ giữa thế kỷ XVIII ở châu Âu

và sau đó lan sang Bắc Mỹ là hệ quả tất yếu của quá trình CNH tư bản chủnghĩa, từ thời điểm này quá trình ĐTH đã trở thành một hiện tượng nổi bật tronglịch sử phát triển của nhân loại

Ngày nay các nhà khoa học còn nói đến cuộc cách mạng đô thị lần thứ ba,

đang diễn ra trong các nước thuộc thế giới thứ 3, nơi mà hiện tại tỷ lệ dân số đôthị chiếm khoảng 30% trong tổng dân số Cuộc cách mạng đô thị lần thứ 3dường như là sự lặp lại cuộc cách mạng đô thị lần thứ hai, song nó có những nétđộc đáo của những điều kiện không gian và thời gian mới

Như vậy, theo thời gian, có thể hình dung ĐTH trên thế giới là một quátrình lịch sử xuyên suốt ba cuộc cách mạng đô thị này Những hiện tượng nổi bậtcủa quá trình ĐTH là: dòng di cư mạnh mẽ từ nông thôn vào thành thị khiến cho

tỷ lệ dân đô thị tăng nhanh, số lượng các đô thị ngày một nhiều, các đô thị lớnlên, phình to ra, đời sống xã hội dần mang tính đô thị hơn là nông thôn

Đô thị hoá là hiện tượng mang tính toàn cầu và diễn ra với tốc độ ngày mộttăng, đặc biệt là ở các quốc gia kém phát triển Theo các chuyên gia nghiên cứu

về ĐTH thì trong tiến trình ĐTH từ nửa sau thế kỷ XX có chung một đặc điểmlà: ở giai đoạn đầu, tỷ lệ dân số đô thị trên tổng dân số thấp và tốc độ phát triểndân số đô thị nhanh, nhanh hơn rất nhiều so với các quốc gia phát triển

Trong cùng một khoảng thời gian 50 năm từ 1950 – 2000, tỷ lệ dân số đôthị toàn thế giới từ 29.7% lên đến 47.4%, khu vực kém phát triển từ 17.8% lênđến 40.5% trong khi khu vực phát triển là từ 54.99% đến 76.1%

Hiện tại tỷ lệ ĐTH ở châu Á là 35%, châu Âu 75%, châu Phi 45%, Bắc Mỹ90% và 80% ở Mỹ La Tinh Theo báo cáo của Liên hợp quốc, trong 1/4 thế kỷtới, việc tăng dân số hầu như sẽ chỉ diễn ra ở các thành phố mà phần lớn thuộccác nước kém phát triển Đến năm 2030, hơn 60% dân số thế giới sống ở các đô

thị (Trịnh Duy Luân, 1996).

Bảng 1.1 Tỷ lệ dân số đô thị các khu vực trên thế giới theo các giai đoạn

(Nguồn: World Urbanzation prospect: 1996, New York 1997)

Theo “dân số và tiến trình đô thị hoá động thái phát triển và triển vọng” củaphó tiến sĩ Trần Cao Sơn, số lượng các tụ điểm được coi là lớn nhất các thànhphố có số dân 10 triệu trở lên cũng tăng lên nhanh chóng Năm 1950 chỉ có NewYork (Mỹ) đạt mức độ này nhưng 20 năm sau (1970) có thêm Tokyo (Nhật Bản)

và Thượng Hải (Trung Quốc), con số này còn tăng lên 13 thành phố vào năm

1990 (Trịnh Duy Luân, 1996).

Tiến trình phát triển đô thị đã góp phần to lớn vào sự nghiệp CNH-HĐH.Song sự bùng nổ đô thị quá tải đã tạo ra hàng loạt vấn đề gay cấn đối với cuộcsống con người, tạo ra sự thiếu cân bằng trong phân bố dân cư và vùng lao độngtheo vùng lãnh thổ, khả năng cung ứng lương thực, thực phẩm ven đô tiêu haonhiên liệu, năng lượng… Nếu trong năm 1990, bình quân diện tích đất canh táctrên đầu người ở mức 0,27 ha thì con số này dự báo sẽ tụt xuống 0,17 ha vàonăm 2025 Chiến lược chung của vấn đề đô thị hiện nay là:

- Hạn chế việc di cư từ nông thôn ra thành thị trong đó yêu cầu nhất thiếtphải nâng cao mức sống nông thôn

- Khi tập trung quá tải cùng với việc hạn chế nhập cư vào các tụ điểm lớnthì đồng thời phải tạo nên sự cân bằng hài hoà dân số đô thị, khuyến khích các

đô thị vừa và nhỏ, tăng cường đầu tư hệ thống dịch vụ, xây dựng CSHT, có cơ

sở xã hội thoả đáng…

1.4.2 Đô thị hóa ở một số nước trên Thế giới

* Hà lan

Hà Lan là một quốc gia phát triển Theo Joana Wilber, để khắc phục nhữngtác động tiêu cực của quá trình ĐTH, năm 1994, các nhà hoạch định cuộc sốngthuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra “chính sách hiệp ước” Theochính sách này các khu vực nông thôn vẫn giữ nguyên là nông thôn đồng thờicũng quy hoạch phát triển đô thị làm các khu dân cư, trung tâm tài chính vàthương mại Chính sách này cũng đưa ra những nguy hại đối với việc ĐTH các

khu vườn ven thành phố (Bassan, Michel, 2001).

Ngay từ sau chiến tranh thế giới thứ nhất, Amsterdam đã bắt đầu tiến trìnhĐTH và nhanh chóng trở thành một thành phố có tầm ảnh hưởng lớn đến kinh tế,chính trị của Hà Lan Tuy mật độ dân số hiện nay ở thành phố có những nơi đạttrên 20.000 người/Km2 nhưng xung quanh thành phố vẫn tồn tại khoảng 600 khuvườn Diện tích vườn của Amsterdam chiếm đến 300 ha trong tổng số diện tích

21.907 ha của thành phố (Trịnh Duy Luân, 1996).

Những người nông dân ở thành phố Amsterdam đã thành lập tổ chức gọi là

“hội những người nông dân đô thị” và “hiệp hội những người làm vườn ởAmsterdam” Các hiệp hội đại diện cho tầng lớp nông dân thương lượng vớiChính phủ trong việc duy trì sự tồn tại của các khu vườn trong quá trình ĐTH.Hiệp hội những người làm vườn đã đưa ra lý luận về sự đa chức ngành của cáckhu vườn Các khu vườn được sử dụng để sản xuất lương thực, thực phẩm đápứng nhu cầu của toàn thành phố, đồng thời còn thực hiện nhiều chức năng khácnhau để bình đẳng hoá các nhóm lợi ích như: cung cấp cho thị dân một khônggian mới, giáo dục cho trẻ em về thiên nhiên và môi trường; làm gia tăng sốlượng loài động vật, côn trùng và cây cỏ; duy trì “không gian xanh” cho thànhphố, làm trong sạch khí hậu thành phố Vào năm 1995, khoảng 170 nông dân đã

tổ chức “Diễn đàn đối thoại của nông dân vùng đất xám” Họ đã đưa ra nhữngphân tích của mình về triển vọng kinh tế dài hạn của vùng đất này nếu tiếp tụcsản xuất nông nghiệp và thay đổi phương pháp sử dụng đất Họ đã đối thoại trựctiếp với Chính phủ và các tổ chức môi trường nhằm giữ vững và phát triển sảnxuất nông nghiệp

* Trung Quốc

Trung Quốc là nước có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh và mạnh Nếu vàonăm 1949, Trung Quốc có 136 thành phố với số dân khoảng 54 triệu người,chiếm khoảng 10,6% dân số cả nước thì đến năm 2005, dân số đô thị nước này

đã đạt tới 800 triệu người sống ở trên 700 thành phố, tỷ lệ bằng 37% Có những

dự đoán cho rằng đến năm 2050, tỷ lệ ĐTH sẽ đạt 75% Tính trung bình mỗi

năm có 12 triệu người sống ở nông thôn vào sống ở đô thị (Bassand, Michel, 2001).

Như vậy là một lượng lớn nhân công đã di chuyển khỏi vòng nông thôn lạchậu và hiệu quả kém sang thành phố - nơi có trình độ tiên tiến hơn, năng suất caohơn, hiệu quả cao hơn Không những bản thân người lao động có mức sống kháhơn mà gia đình họ cũng đỡ gặp khó khăn trong sản xuất nông nghiệp, có thểtrang trải các khoản ăn mặc, học hành, thiết bị sản xuất, tình trạng đói nghèo ởnông thôn được giảm bớt Tuy nhiên, mặt trái của vấn đề di chuyển nhân công từnông thôn ra thành phố là rất rõ rệt, trở thành mâu thuẫn chủ yếu của quá trìnhĐTH ở Trung Quốc Nhiều hậu quả kinh tế - xã hội nghiêm trọng đang thách đốcác giải pháp và khả năng quản lý của nhà nước như thiếu nhà ở cho ngườnghèo, sự phân hoá xã hội, việc sinh đẻ không thể kiểm soát, trật tự trị an kém,môi trường ô nhiễm kết cấu hạ tầng thiếu thốn,…

Mặt khác, trước đây Trung Quốc đã có một thời kỳ công nghiệp hương trấnphân bố quá phân tán, xây dựng các thành phố nhỏ và thị trấn một cách bừa bãi,thiếu quy hoạch làm lãng phí nguồn lực của nông thôn, gây ô nhiễm môi trườngnghiêm trọng và làm mất đi đặc điểm, ưu thế của nông thôn

Để đối phó với tình hình trên, nhà nước Trung Quốc đã coi trọng tiếp tụcgiữ cững nguyên tắc phát triển hài hoà, tiên tiến, tránh tình trạng mở rộng ào ạtcác đô thị lớn, làn sóng nhân công lưu động tràn vào thành phố quá lớn, làm xáotrộn hoạt động kinh tế Tư tưởng chiến lược ĐTH của Trung Quốc nay là: khaithác tiềm lực các thành phố lớn, mở rộng và xây dựng các thành phố loại vừa,

phát triển có lựa chọn và thích hợp các thành phố nhỏ và thị trấn (Bassand, Michel, 2001).

Đối với quá trình ĐTH nông thôn, Trung Quốc chủ trương tiếp tục xâydựng xí nghiệp hương trấn theo hướng khắc phục dần tình trạng thô sơ phân tántrong phân công lao động giữa công nghiệp và nông nghiệp, thực hiện khẩu hiệu

“ly điền bất ly hương”, “ly hương bất ly điền”, dần dần tiến tới phân công laođộng theo chiều sâu Nhà nước cũng chủ trương phải có chính sách giảm bớt bạnđồng hành của việc phát triển các đô thị nhỏ, đó là sự tụt hậu về văn hoá giáodục, trình độ quản lý, ô nhiễm môi trường, lấn chiếm nhiều đất canh tác.

Tóm lại, kinh nghiệm ở một số nước cho thấy ĐTH không được bó hẹptrong phạm vi đô thị mà phải bao gồm cả địa bàn nông thôn Chúng ta còn phảiphát triển mạng lưới đô thị hợp lý, xây dựng các đô thị có quy mô vừa phải, gắnkết với hệ thống đô thị vệ tinh Ngay từ bây giờ, chúng ta phải gắn ĐTH với quátrình CNH - HĐH đất nước Khi làm quy hoạch phát triển một thành phố cụ thểcần có kế hoạch xây dựng đồng bộ về nhà ở, kết cấu hạ tầng, hệ thống dịch vụ,

hệ thống xử lý nước thải…

1.4.3 Tình hình đô thị hóa ở Việt Nam

* Thời kỳ từ năm 1975 đến trước đổi mới

Trong giai đoạn này, quá trình ĐTH hầu như không có biến động, phản ánhnền kinh tế còn trì trệ

* Thời kỳ từ sau đổi mới

Dưới tác động của công cụ đổi mới, cải tổ nền kinh tế theo định hướng thịtrường thì cơ cấu kinh tế, cơ cấu xã hội, cơ cấu lao động, nghề nghiệp cũng nhưkhuôn mẫu của đời sống đô thị đã và đang diễn ra những biến đổi quan trọng.Quá trình ĐTH đã có những chuyển biến nhanh hơn, đặc biệt trong nhữngnăm gần đây tình hình CNH đang diễn ra mạnh mẽ Tốc độ ĐTH ở Việt Namđang diễn ra khá nhanh: 18,5% (năm 1989), 20,5% (năm 1997), 23,65% (năm

1999) và 25% (năm 2004) (Bộ Xây dựng, 1995) Về số lượng đô thị, năm 1990,

cả nước mới có khoảng 500 đô thị lớn nhỏ, đến năm 2000 đã có 703 đô thị, trongđó: 2 đô thị có quy mô dân số trên 3 triệu người, 15 đô thị quy mô dân số từ 25vạn đến 3 triệu người, 74 đô thị có quy mô dân số từ 5 vạn đến 25 vạn người và

các đô thị còn lại có quy mô dân số dưới 5 vạn người (Bộ Xây dựng, 1995).

Tuy vậy ĐTH ở Việt Nam còn ở mức thấp so với khu vực và trên thế giới.ĐTH cũng làm nảy sinh những mặt tiêu cực sau:

- Việc mở rộng không gian đô thị đang có nguy cơ làm giảm diện tích đấtnông nghiệp Theo Hội Nông dân Việt Nam, trong quá trình xây dựng các khu

công nghiệp, khu đô thị, CSHT, mỗi năm Việt Nam có gần 200 nghìn ha đấtnông nghiệp bị chuyển đổi mục đích sử dụng, tương ứng mỗi hộ có khoảng 1,5

lao động mất việc làm (Bộ Xây dựng, 1995).

- Dân số đô thị tăng nhanh đã làm hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị bị quátải, đặc biệt là tình trạng yếu kém của hệ thống cấp nước, thoát nước, thu gom và

đô thị trên địa bàn cả nước và các vùng đặc trưng (Bộ Xây dựng, 1999).

1.4.4 Những nghiên cứu về đô thị hóa trên Thế giới và Việt Nam

Có rất nhiều công trình nghiên cứu về các hình thái đô thị và quá trình ĐTHtrên thế giới và khu vực

Từ cuối thế kỷ XIX, Cerda - kỹ sư người Catalan vẽ quy hoạch thành phốBarcelone, đặt ra thuật ngữ “urbanisacion” (sau này đã có trong tiếng Pháp:

“urbanization” – đô thị hoá) Ông tin rằng ĐTH là một kế hoạch và tồn tại nhiềunguyên lý cơ bản chi phối sự kiến thiết một đô thị Ông cũng ý thức về tầm quantrọng của việc quản lý thành phố một cách toàn diện với sự huy động kế hoạch

về nhiều lĩnh vực của quản lý đô thị (Bassan, Michel, 2001) Trong nửa đầu thế

kỷ XX, các nhà nghiên cứu khoa học đã có những quyết định khác nhau về các

mô hình đô thị năm 1925, nhà xã hội học Ernest Burgess (Mỹ) đã đem ra “môhình làn sóng điện” Theo mô hình này thì thành phố chỉ có một trung tâm và 5vùng đồng tâm Đặc điểm chung của mô hình đô thị này là tất cả các lĩnh vựcđều có xu hướng mở rộng “Mô hình thành phố đa cực” được hai nhà địa lýMarris và Ullman đưa ra vào năm 1945 Mô hình chủ yếu tính đổi các dạng đô

thị mới phát sinh do sự phát triển của phương tiện giao thông (Bassand, Michel, 2001) Vào năm 1939, “mô hình phát triển theo khu vực” do chuyên gia địa

chính Hamer Hoyt đưa ra chủ yếu tính đến các dạng đô thị phát triển với sự hiệnđại hoá các quá trình giao thông và nhiều thành phần phát triển theo kiểu khuphố Có thể nói đây là hệ thống hoàn chỉnh nhất vì nó đã tính đến các trục giaothông lớn.

Có nhiều quan điểm khác nhau trong quá trình phát triển đô thị FrancoisPerrous với quan điểm “thuyết kinh tế chủ đạo” hay còn gọi là “thuyết về cáccực tăng trưởng” Ông cho rằng chỉ ở trung tâm đô thị của hai vùng có sự pháttriển các ngành công nghiệp, có sức bành chướng mạnh mới có khả năng tăngtrưởng lớn nhất Nông nghiệp trọng tâm đô thị ấy là những cực tăng trưởng Đâychính là quan điểm phát triển đô thị lấy tăng trưởng kinh tế làm trọng tâm Tuynhiên, theo nghiên cứu của David C Korkn cần phát triển đô thị lấy con ngườilàm trung tâm Ông cho rằng “phát triển là một tiến trình quá trình qua đó cácthành viên của xã hội tăng được khả năng cá nhân và định chế của mình để huyđộng các nguồn lực, tạo ra những thành quả bền vững và được phân phối côngbằng nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống phù hợp với cuộc sống của họ”

(Bassand, Michel, 2001).

Trong nững năm gần đây các ngành khoa học xã hội và nhân văn cũng đã

có những công trình nghiên cứu về ĐTH ở Việt Nam Đó là các nghiên cứu về “tácđộng kinh tế xã hội và môi trường của quá trình đô thị hoá đối với các vùng nôngthôn xung quanh các đô thị lớn”, nghiên cứu “tri thức, thái độ hành vi ứng xử của

cộng đồng đối với vấn đề rác thải, môi trường đô thị…” (Nguyễn Đình Cự, 1997).

Những đề tài nghiên cứu này đã cung cấp cơ sở khoa học cho các cơ quanliên quan đến việc hoạch định cuộc sống, kế hoạch và quá trình phát triển đô thịnói trên và cuộc sống, quan hệ phát triển kinh tế - xã hội nói chung Tháng11/2004, bộ xây dựng đã tổ chức các hội nghị nhằm trao đổi chiến lược pháttriển đô thị gắn với xoá đói, giảm nghèo ở Việt Nam, đây là một chiến lược quan

trọng mà Việt Nam đang tích cực triển khai thực hiện (Bộ Xây dựng, 1999).

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Những vấn đề về lý luận và thực tiễn về đô thị, đô thị hóa và ảnh hưởngcủa nó tới phát triển kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên

- Quá trình đô thị hóa tại thành phố Thái Nguyên

- Đất nông nghiệp của thành phố Thái Nguyên

- Đời sống kinh tế của hộ dân tại thành phố Thái Nguyên

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: nghiên cứu trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Phạm vi thời gian: năm 2008 và tiến trình đô thị hóa đến năm 2012, địnhhướng phát triển đô thị đến năm 2020 của thành phố Thái Nguyên

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

- Địa điểm nghiên cứu: thành phố Thái Nguyên

- Thời gian nghiên cứu: từ tháng 07 năm 2012 đến tháng 07 năm 2013

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố ảnh hưởng đến

sử dụng đất

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Sử dụng đất đai

2.3.2 Thực trạng của quá trình đô thị hóa và ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến biến động sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Thái Nguyên

- Thực trạng đô thị hóa của thành phố Thái Nguyên

- Tác động của đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp

2.3.3 Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế của các hộ dân được điều tra tại thành phố Thái Nguyên

- Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế của hộ dân bị thu hồi đất

- Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống xã hội, môi trường của hộ dân

bị thu hồi đất

2.3.4 Dự báo xu thế ĐTH và biến động sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 tại thành phố Thái Nguyên

- Xu thế ĐTH và phát triển đô thị đến năm 2020 tại thành phố Thái Nguyên

- Dự báo biến động sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 tại thànhphố Thái Nguyên

2.3.5 Định hướng và một số giải pháp nâng cao đời sống của hộ dân, tăng cường vai trò quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Thái Nguyên

- Khối giải pháp thể chế chính sách

- Khối giải pháp kỹ thuật

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc

có liên quan đến nội dung của đề tài Nguồn từ các cơ quan của tỉnh và thànhphố Thái Nguyên và các viện nghiên cứu, trường đại học, các trang Web,

2.4.2 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực: chuyểnmục đích sử dụng đất, quy hoạch, xây dựng, tài chính, quản lý sử dụng đất…

2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp phỏng vấn trực tiếp một số cán bộ và người dân:

+ Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn nghiên cứu, thu thậpcác tài liệu liên quan đến các dự án thu hồi đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng đấtsau chuyển mục đích sử dụng

+ Phỏng vấn trực tiếp người dân bị thu hồi đất nông nghiệp để chuyển đổimục đích sử dụng đất và người dân ngoại ô chưa bị thu hồi đất nông nghiệp.+ Số lượng hộ điều tra: 50 hộ bị thu hồi đất và 30 hộ chưa bị thu hồi đất + Địa bàn điều tra tại: Xã Đồng Bẩm, phường Hoàng Văn Thụ, phường GiaSàng, phường Phan Đình Phùng, phường Tân Lập, phường Trung Thành, xãPhúc Xuân, xã Phúc Hà

2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu

- Phương pháp thống kê so sánh: là phương pháp được sử dụng phổ biếntrong phân tích để xác định mức độ, xu thế biến động của các chỉ tiêu phântích Phương pháp này cho phép ta phát hiện những điểm giống nhau và khácnhau giữa các thời điểm nghiên cứu đã và đang tồn tại trong những giai đoạnlịch sử phát triển nhất định đồng thời giúp ta phân tích được các động tháiphát triển của chúng

- Phương pháp tổng hợp: là phương pháp liên kết thống nhất toàn bộ cácyếu tố, các nhận xét mà khi sử dụng các phương pháp có được một kết luận hoànthiện, đầy đủ, vạch ra mối liên hệ giữa chúng, khái quát hoá các vấn đề trongnhận thức tổng hợp

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên Có toạ độ địa

lý từ 210 đến 22027’ vĩ độ Bắc và 105025’ đến 106014’ kinh độ Đông, nằm cáchtrung tâm Hà Nội 80 km về phía Bắc, có vị trí tiếp giáp như sau:

Phía Bắc giáp huyện Đại Từ, huyện Phú Lương, huyện Đồng Hỷ;

Phía Nam giáp thị xã Sông Công;

Phía Tây giáp huyện Đại Từ;

Phía Đông giáp huyện Phú Bình

Thành phố có vị trí chiến lược, quan trọng trong việc phát triển kinh tế xãhội của tỉnh Thái Nguyên và các tỉnh miền núi phía Bắc Là trung tâm giao lưuvăn hoá của vùng Việt Bắc, là đầu mối giao thông trực tiếp liên hệ giữa các tỉnhmiền xuôi nhất là thủ đô Hà Nội với các tỉnh miền núi phía bắc Việt Nam: CaoBằng, Bắc Kạn, Hà Giang, Tuyên Quang, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Bắc Giang Với

vị trí địa lý như trên, thành phố Thái Nguyên có nhiều lợi thế để phát triển kinh

tế xã hội không chỉ trong hiện tại mà cả tương lai, nhất là trong các lĩnh vựccông nghiệp, dịch vụ và trở thành một đô thị trung tâm của khu vực trung dumiền núi phía Bắc

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình của thành phố Thái Nguyên được coi như miền đồng bằng riêngcủa tỉnh Thái Nguyên Ruộng đất tập trung ở hai bên bờ sông Cầu và sông Côngđược hình thành bởi sự bồi tụ phù sa của hai con sông này Tuy nhiên, vùng nàyvẫn mang tính chất, dáng dấp của địa mạo trung du với kiểu bậc thềm phù sa vàbậc thang nhân tạo, thềm phù sa mới và bậc thềm pha tích (đất dốc tụ) Khu vựctrung tâm thành phố tương đối bằng phẳng, địa hình còn lại chủ yếu là đồi bát

úp, càng về phía Tây bắc thành phố càng có nhiều đồi núi cao

Nhìn chung, địa hình thành phố khá đa dạng phong phú, một mặt tạo điềukiện thuận lợi cho phát triển đô thị, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp mặt khác tạođiều kiện cho phát triển nông nghiệp phù hợp với kinh tế trang trại kết hợp giữa đồirừng, cây ăn quả và các loại cây công nghiệp khác như chè, các loại cây lấy gỗ.

Tổng số giờ nắng trung bình năm khoảng 1.617 giờ Nhiệt độ cao tuyệt đối

là 39,5˚C, nhiệt độ trung bình cao nhất trong năm vào tháng 7 là 28,5˚C, thấpnhất nhất vào tháng 1 là 15,5˚C Lượng mưa trung bình hàng năm 2.025,3mm.Lượng mưa phân bố không đều theo không gian và thời gian, có chênh lệnh lớngiữa mùa mưa và mùa khô Về mùa mưa cường độ lớn, lượng mưa chiếm 87%tổng lượng mưa trong năm (từ tháng 5 đến tháng 10) trong đó, riêng lượng mưatháng 8 chiếm đến gần 30% tổng lượng mưa cả năm nên đôi khi gây ra tình trạng

lũ lụt lớn Thành phố có độ ẩm không khí cao, độ ẩm trung bình năm là 82%.Mùa hè từ tháng 4 đến tháng 10 gió Đông Nam chiếm ưu thế tuyệt đối, nóng ẩmmưa nhiều Mùa đông từ tháng 11 đến tháng 3, gió Đông Bắc chiếm ưu thế,

lượng mưa ít thời tiết khô hanh

Như vậy, khí hậu thành phố Thái Nguyên tương đối thuận lợi cho việc pháttriển một hệ sinh thái đa dạng và bền vững, thuận lợi cho phát triển ngành nông-lâm nghiệp và là nguồn nguyên liệu phục vụ cho ngành công nghiệp chế biếnnông sản thực phẩm

3.1.1.4 Thủy văn

Trên địa bàn thành phố có sông Cầu chạy qua địa bàn, con sông này bắt nguồn

từ Bắc Kạn chảy qua thành phố ở đoạn hạ lưu dài khoảng 25 km, lòng sông mởrộng từ 70 - 100m Về mùa lũ lưu lượng đạt 3500 m³/giây, mùa kiệt 7,5 m³/giây.Sông Công chảy qua địa bàn thành phố 15 km, được bắt nguồn từ vùng núi

Ba Lá thuộc huyện Định Hoá Lưu vực sông này nằm trong vùng mưa lớn nhấtcủa thành phố, vào mùa lũ, lưu lượng đạt 1.880 m³/giây, mùa kiệt 0,32m³/giây

Đặc biệt, trên địa bàn thành phố có Hồ Núi Cốc (nhân tạo) trên trung lưu sôngCông, có khả năng trữ nước vào mùa mưa lũ và điều tiết cho mùa khô hạn.

3.1.1.5 Tài nguyên thiên nhiên

* Tài nguyên đất

Theo kết quả tổng hợp trên bản đồ thổ nhưỡng năm 2005 tỉnh Thái Nguyên

tỷ lệ 1:50.000 cho thấy thành phố có các loại đất chính sau:

- Đất phù sa: diện tích là 3.623,38 ha chiếm 20,46% tổng diện tích tự

nhiên Loại đất này rất thích hợp trồng lúa và hoa mầu

- Đất bạc màu: diện tích là 1.147,88 ha chiếm 6,48% tổng diện tích tự

nhiên, trong đó gồm có đất: Bạc màu phát triển trên phù sa cổ có sản phẩmferalitic trên nền cơ giới nặng, nhẹ, trung bình và đất dốc tụ bạc màu có sảnphẩm feralit thích hợp với trồng lúa - màu, cây công nghiệp ngắn ngày

- Đất xám feralit: diện tích 7.614,96 ha chiếm 43% tổng tổng diện tích tự

nhiên, trong đó gồm các loại đất: đất xám feralit trên đá cát; đất xám feralit trên

đá sét; đất xám feralit màu nâu vàng phát triển trên phù sa cổ Đất này thích hợptrồng rừng, trồng chè, cây ăn quả, cây trồng hàng năm

* Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt trên địa bàn thành phố phân bố không đều theo các vùng lãnhthổ và theo thời gian Lượng mưa chiếm khoảng 80% lượng nước trong năm Hiệnnay nguồn nước mặt mới chỉ cung cấp cho 85 - 90% diện tích đất canh tác

Nguồn nước ngầm: Nhìn chung thành phố có nguồn nước ngầm phongphú, hiện tại nhân dân đang khai thác sử dụng trong sinh hoạt dưới các hình thức

là giếng khơi và giếng khoan

* Tài nguyên rừng

Rừng của thành phố Thái Nguyên chủ yếu là rừng non, rừng trồng theochương trình PAM, 327, nhìn chung trữ lượng thấp, nguồn thu từ kinh tế vườnrừng hầu như không đáng kể

* Tài nguyên khoáng sản

Thành phố Thái Nguyên có hai tuyến sông lớn chảy qua là sông Cầu và sôngCông Hàng năm, cung cấp cho thành phố một lượng cát sỏi xây dựng khá lớn, đủđáp ứng nhu cầu xây dựng cho toàn thành phố Ngoài ra, thành phố còn nằm trong