Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

1 MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế

thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển

mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và

sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại

lệ Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát

triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được dùng

để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi đầu

tư nước ngoài

Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới

hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình

phát triển đất nước Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu

rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là bất động

sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để

phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất

nước” [9] Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính thức hoá và

đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp

hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép

thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức

này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số

địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại

như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất

thanh toán tiến hành không chặt chẽ

Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã

hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền

sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản Giá đất

quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu

giá quyền sử dụng đất Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp

phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn Thành phố Hải Phòng”

1.2 Mục đích - yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích

- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công

tác đấu giá quyền sử dụng đất;

- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên

địa bàn Thành phố Hải Phòng;

- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế, để công tác đấu

giá hiệu quả hơn;

1.2.2 Yêu cầu

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng

đất của Trung ương và địa phương

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá

quyền sử dụng đất

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

2.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động

sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác

nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền

với đất đai ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản

là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng

đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy

định” [23]

Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy

định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản Các

nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số

nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai)

hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch

trên thị trường bất động sản; Trung quốc bất động sản (Đất đai và tài sản trên

đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở

hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất

[25], [7]

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được

tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất

động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử

dụng chung) Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta

thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy

đất đai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền

sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều

kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất

động sản.[22],[25]

2.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền

kinh tế Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong

nền kinh tế của một nước Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra

những kích thích cho đầu tư vào đất đai Sự chuyển dịch năng động về lao

động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản

chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế Với

vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản

đối với nền kinh tế

Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là

trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản

gắn liền với đất.[6],[19]

2.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

2.2.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối

với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động

kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao

hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian

nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và

cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả

quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị

trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét

về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá

của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [13]

Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của

Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh

tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường

chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả

năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định

giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [3]

2.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

2.2.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông

nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra

đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [21] Trong chế độ chiếm hữu nô

lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự

do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông

nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất,

địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận

bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ

Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư

bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ

nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc

quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa

tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,

song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch

dưới chủ nghĩa tư bản [13]

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những

ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao

hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất

cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt

Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một

khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá

cả sản xuất cá biệt [13] Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận

phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như

vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về

ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội,

song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của

các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập

của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh

lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có

độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô

chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất

đó

2.2.2.2 Lãi xuất Ngân hàng

Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có

thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể

tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng

bởi yếu tố nào [13] Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền

mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là

mua đất để có địa tô Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra

mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu

được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc

này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả

Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá

đất ngày càng tăng lên Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán quyền sử

dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất

2.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được

quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng

cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân

bằng của cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ

cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có

đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung

cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [13]

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ

cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc

biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá

của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật

độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của

người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay

thế chấp [13]

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống

thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp,

đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều

chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm

khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số

lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này Bên

cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn

đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá

đất ngày một cao hơn [13] Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ

hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia

đình Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển

giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử

dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng

giữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi

núi, các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai

thác được Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây

trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ

phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch

cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp

Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 -3% năm

Chỉnh phủ chưa có khă năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất

cân đối giữa lao động và đất đai Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu

tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [13]

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó

là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đi cho phép

các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [18] Nhưng việc thực hiện

những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích

tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở

2.2.3 Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà

nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và

khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả

năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh

đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị

thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ

hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại

sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc

cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá

đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác

định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung

quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc

xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ

thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên

lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ

trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất

của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá

đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh

thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều

kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu

vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí

nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu

vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất

của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản

không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố

định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn

về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà

ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

Ví dụ:

Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm

sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị

trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc

vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định

hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị

thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm

thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khởi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô

thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao

hơn cho các vị trí đó Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại

sẽ có giá trị cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác [3],[11],[29]

2.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.3.1 Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại

lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao

đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với

người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa

rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu

thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với

người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu

vực và không gian trao đổi hàng hoá [13]

Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị

trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy

định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” , do đó

không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu

thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[25]

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta có thể

chia thành 2 giai đoạn sau đây:

Giai đoạn trước năm 1992:

Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại Thời kỳ

này giá đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng

giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa

chủ bóc lột [17]

Từ năm 1945 đến trước 1980:

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình

thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14]; Trong đó sở hữu

Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn

nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị

hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai” thị trường đất đai hầu như

không được pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch

về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê)

Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp

luật

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định

đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý [15] Nhà nước

giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Sau Đại hội Đảng

toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh

tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa; Luật đất đai 1988,quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho

một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất

đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: Quy định về những đối tượng

được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử

dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán,

lấn chiếm đất đai, chế độ quản lý, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống

về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh

tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc

cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nẩy sinh thêm những khó khăn

và rắc rối mới Gía đất tăng cao, “Hàng hoá quyền sử dụng đất” không được

đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh

thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các

vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy định việc chuyển

đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả

doanh nghiệp Nhà nước Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh

nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng

nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ Tỷ giá đồng tiền

Việt Nam so với đồng đô la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các

nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước

cùng với những khoản thu nhập có được đã làm cho thị trường bất động sản

bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhẩy vọt đã để lại những hậu

quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được

như giao dịch phi chính quy, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của

ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội

ngũ cán bộ Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến nhà,

đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng [13]

Giai đoạn từ 1992 đến nay:

Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà

nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít

các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho

các đối tượng (Kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của

Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện

[13] Trước tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở

pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua,

bán, cho thuê nhà ở, thuê kinh doanh nhà ở Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là

chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật đất

đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất đai

năm 1988 [21]

Trong hoạt động của Thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất

chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật

đất đai Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của

người sử dụng đất (Khoản 3- điều 5), theo đó các quyền năng của người sử dụng

đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [17],

xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá trị thông

qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở quy định của Luật

đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ điều 690 đến điều 744 và

các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa

kế quyền sử dụng đất Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử

dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng

theo các “Kênh ngầm”, trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định

61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành

Luật đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh

về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất

Sau 5 năm thi hành Luật đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao

dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất

đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi về khắc

phục những hạn chế của Luật đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung một số điều

của Luật đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung

quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho

thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất [17], theo đó các Nghị

định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị

định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 [8]; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày

11/2/2000; Nghị định 10/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định số

38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử

dụng đất; Thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định

17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những

nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ; Nghị

định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử

dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng

đất vận hành [8]

Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình

mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật Đất đai

đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một

số điều của Luật đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 [17] Ngoài việc bổ sung các chế

định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp,

Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức

tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo

quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được

ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị

định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước

ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai 1998, Luật đất

đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn

lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử

dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người

sử dụng đất mang lại”[18]

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình

thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử

dụng đất ổn định; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [18]

Để thực hiện Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định

181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, quy định những

việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai [10] Tuy

nhiên cho đến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy định về thị trường

quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng

hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã

tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này

hoạt động đó là :

- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận;

- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị

trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia

các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu

tiền sử dụng đất

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho

thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt để đấu

giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có sử dụng đất

Các khu vực của thị trường đất Việt Nam:

Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại

đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai Như vậy các Chủ sử dụng

đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được nhà nước

giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Thị trường sơ cấp);

Bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham

gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất

(thị trường thứ cấp) Việc phân định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất

đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu

(Nhà nước - Người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (Người sử dụng -

Người sử dụng)

Thị trường sơ cấp về đất đai:

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư

cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho

thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (Gọi tắt là các

chủ sử dụng đất) [13]

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất,

thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; Xác lập

quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất

Về phía người sử dụng đất: Người sử dụng đất tham gia thị trường này

gồm: Các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; Tổ

chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế đầu

tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định

Thị trường thứ cấp về đất đai:

Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại,

thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Thị trường này, về mặt

pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên quy mô của thị trường này phụ thuộc rất

nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất

một cách hợp pháp (Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) [13]

Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày

càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong

dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật đất đai (1993) Trong thời

gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật

pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm Do vậy các quan

hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và

hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm Sau khi Luật đất đai

có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các quy

định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá trị và quy định khung giá đất

có một ý nghĩa quan trọng Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh;

Thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét

2.3.2 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá

đặc biệt quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động

sản, quan điểm đổi mới của Đảng “ là điều kiện để xây dựng hành lang pháp

luật của thị trường bất động sản, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng

hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá

đất ” Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật

liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn,

góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước

về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm

tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “ Quá trình liên tục đổi mới về

chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp

trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa

được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật

phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”

Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện

chính sách pháp luật đất đai Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối

toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng

một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất

đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ

công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Một trong những nội dung là chế định

Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này

Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai

1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành

văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến

chế định này:

- Luật đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn

chế, người sử dụng đất chỉ “ được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến

trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên

đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác

khi đất đang sử dụng bị thu hồi

- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung

quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở

rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể Sau khi

sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng

đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo

đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị

trường bất động sản hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà

cửa gắn liền quyền sử dụng đất

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng

đất, từ năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ,

các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên

quan đến thị trường theo từng lĩnh vực

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính

phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định

số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;

- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị định số

193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;

- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành

Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy định về việc

ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định;

- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế

đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số

66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số

điều của quy chế đấu thầu;

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC

ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải

pháp điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp

chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và

tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài

chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của

Chính phủ;

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi

hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng

dẫn thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài

chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành

có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị

trường đất đai như sau:

- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài

chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004

của Chính phủ;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính

phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán

đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho

Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành

quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài

chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán

đấu giá

Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường

hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá

cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá

2.3.3 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

2.3.3.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây

dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước

nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị

trường Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh

nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Luật đất đai 1988 mang nặng

tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về

đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất Trong giai đoạn này, giá

đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo dit, loại, hạng đất mà

không quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan

hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản

quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn dhiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ

biến Nhà nước không kiểm soát được

Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng

đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị

quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và

phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta

Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết

mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan

hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai):

Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng

đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa nhận đất có giá và

Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất dai

theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (Giao đất có thu tiền

sử dụng) Như vậy bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (Đối với một số

trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê

đất có thu tiền sử dụng Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau:

- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

cho thuê

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển

nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó

- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo

dự án do Chính phủ quyết định

Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với

đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu

ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ

sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Mặt khác, với chính sách

giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất

với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục

đích kinh doanh Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần

tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử

dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế sử dụng đất tại các địa phương

đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử

dụng

Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,

thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động

nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa

phương Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại

các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân thành phố cho phép các nhà đầu tư có

năng lực tài chính nhận làm các công trình Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các

đơn vị thi công để xây dựng công trình Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân

cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được

nghiệm thu

- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân Thành phố chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư

vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công

trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình

trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém

về thời gian và tiền của) Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân thành

phố sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được

nghiệm thu Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có

năng lực thi công là rất ít

- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân Thành phố cho phép các nhà đầu tư nộp

một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình

thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và

theo tổng mức đầu tư được duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân

dân thành phố sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để

thanh toán Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân Thành phố tự tổ chức đầu tư

xây dựng công trình

Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng (Hệ thống đường giao thông, hệ thống

điện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh viện, trạm

xá, nơi vui chơi, giải trí ) ở hầu hết các địa phương còn lạc hậu, nghèo nàn,

thiếu đồng bộ, chưa tương xứng với trình độ và tốc độ phát triển của nền kinh tế

- xã hội Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng

hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây

dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước Đây là một giải

pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập

trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá -

hiện đại hoá Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã

huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp

hệ thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật

chất, tinh thần cho nhân dân chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với những biến

động về giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, giá chuyển nhượng thực tế

cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để

tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm

nhất định, cụ thể:

Khung giá đất do Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/CP của Chính

phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Hiện nay,

bảng giá đất đã được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc

hậu Khi tiến hành giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, Uỷ

ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủ động điều

chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương song

nhìn chung giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô

thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá đất do

Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong

thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà

nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn (Trong trường

hợp giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê) Thực tế tồn

tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế xây nhà để

bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao mà chưa chú ý đến kiểm

soát Khi giao đất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành

dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp Khi kinh doanh tiến hành bán

hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy, khoản địa tô chênh lệch

lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Như vậy, phương

thức giao đất có thu tiền sử dụng đã không huy động được tối đa nguồn thu cho

ngân sách Nhà nước, giá đất khi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với

giá đất trên thị trường đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách

.[29],[1],[28]

Trong thời gian qua, nhiều địa phương đã thực hiện chủ trương “Đổi đất

lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và

thu được những kết quả nhất định Song bên cạnh những địa phương thực hiện

tốt công tác này, tiến hành giao đất công khai, khách quan, trung thực, đúng

trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúng mục đích, đúng

cơ chế tài chính thì tại một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh đạo lạm

dụng quyền hạn câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án tiến hành giao đất thiếu

công khai, thiếu trung thực với mục đích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn

thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân Tại một số tỉnh, tình trạng trầm

trọng dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái Bình) làm rối loạn chính trị - xã

hội địa phương, gây tác động xấu đối với sự phát triển của nền kinh tế

2.3.3.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành:

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo

vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều

giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của

nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường bất động sản,

cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất

định

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn dầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc

phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Ngày

18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số

22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ

đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở

hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn Điều 1 quy định cụ thể

phạm vi áp dụng :

1 Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn

xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định

04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998;

Khoản 10 điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều

Nghị định 04/2000/NĐ-CP

2 Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo

vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:

- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã

hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện,

cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và

các công trình kết cấu hạ tầng khác

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư

- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác

3 Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch

sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:

- Đất giao có thu tiền sử dụng đất

- Đát cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có

thu tiền sử dụng (Chuyển mục đích sử dụng)

4 Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:

a Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án

b Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của

dự án

c Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các

công trình hạ tầng giao thông Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo

vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

d Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt

và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa

phương”

Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng

được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay,

đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [29],[1],[28]

2.3.3.3 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003:

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật

đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày

01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản

đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã

được sửa đổi theo hướng

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế

trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho

phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy

định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng

chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử

dụng đất

- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong

đó có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất

đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục

tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; Huy động đúng và đủ nguồn

thu từ quỹ đất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng

không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông

qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi

hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị

trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường

quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ

thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ

- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến

quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61

- Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên

quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử

dụng đất

- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất

Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành

Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với

quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62

đã qui định cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp

cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn

xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn

bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực

hiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được

tiến hành độc lập

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định

rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá

quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm

đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định

rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án

phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm, Uỷ

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân

dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn

thực hiện các dự án đó"

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định

181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy

định cụ thể việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục

đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong

quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường bất động sản và

tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch Để tại thêm

"sân chơi" Điều 66 nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc

xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi

thực hiện các hoạt động:

- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,

tài sản gắn liền với đất

- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về qui hoạch, kế hoạch sử

dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyển sử dụng đất và tài sản gắn liền

với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu

Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh

doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử

dụng đất đai, dịch vụ bán đấu giá bất động sản thành lập

Đến nay một số địa phương đã xác định được tầm quan trọng của Sàn

giao dịch trong thị trường bất động sản nên đang tiến hành xây dựng và từng

bước chẩn bị cơ sở vật chất để đưa Sàn giao dịch bất động sản sớm đi vào hoạt

động (tại Thành phố Hồ Chí Minh sàn giao dịch được thành lập thuộc Trung tâm

Kiểm định chất lượng đo đạc bản đồ và tư vấn địa ốc của Sở Tài nguyên và Môi

trường Thành phố Hồ Chí Minh)

Cho tới nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng

khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn

còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành

thực hiện khác tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương

2.3.3.4.Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước

ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá

quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường

hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh đựoc trên

thị trường Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá

bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình so sánh, dự tính

giá trị của tài sản cấn định giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp

thay thế hoặc phương pháp gía thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc

phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các

khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo

nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp t hu

hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử

dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà

tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước

tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập

hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không

có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp

thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết

quả của phương pháp thích hợp nhất

Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá,

thu thập tài liệu, phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 xác

định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử

dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất

mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất,

Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây

dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các địa

phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm

khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và

Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với các

khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá

- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Chi phí bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu đất

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để

tổ chức đấu giá đã áp ứng được khác đấy đủ yêu cầu, được các địa phương bước

đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để

đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với gía trúng đấu giá (có những lô đất

giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).[4],[3],[20],[2],[12]

2.3.3.5 Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu

giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta

Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực

tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần

phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để

khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù

hợp với hoạt động của thị trường bất động sản và kinh tế thị trường ở nước ta trong

những năm tới Một số điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là;

- Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường

Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 Luật Đất đai

hiện hành quy định " Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển

quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi

giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất "

Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải

quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người

sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng

giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá

trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thê

đất Giá quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các

bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là "giá đất trên thực tế' hay" giá đất thị

trường"

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có

thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử

dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung

cầu, quy luật cạnh tranh;

Như vậy, trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định

và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực

tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử

dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan

hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Giá đất Nhà nước quy định vào 1 tháng 1hàng năm trong khi đó giá thị

trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng

nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực

trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hòa giữa lợi ích của

nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu

thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi

thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy

địng (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại

Nghị định 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà

thị trường bất động sản (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động

Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP

đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc

phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính

Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị

trường, trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền sử

dụng đất và khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫn

đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường

hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá

thị trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng Do sự

chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định

chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với

một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất 'moi đất" của nhà nước núp

dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là đem đất của nhà nước thông qua hình thức

giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ

nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây

2.3.3.6 Đánh giá những hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trước đây

+ Thực tế, việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính bao cấp, mức độ

hành chính, cơ chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực

+ Tiến độ giao đất chậm do thời g,ian hoàn tất thủ tục giao đất kéo dài,

hiện tượng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất sử dụng sai mục đích diễn ra

phổ biến

+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng, các dự án bằng kinh phí của nhà

nước thực hiện chậm, ảnh hưởng đến giá bán của chủ đầu tư cho người sử dụng,

người được lợi thì Nhà nước không điều tiết được, người bị Nhà nước thu hồi

đất trước đó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong đền bù

Việc xác lập quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất thường

phải qua nhiều công đoạn, kéo đài trong nhiều năm

2.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương

2.4.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng

tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn

bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban

hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình

đấu giá quyền sử dụng đất để taọ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm

2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành

phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm

2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận,

huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng

Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần

65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 18 dự

án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án 65 ha là diện tích dự kiến sẽ

đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá

quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha

2.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Khu Trung tâm Thương mại - Siêu thị Đà Nẵng nằm trên địa bàn phường

Chính Gián có tổng diện tích 20.045m2, sau khi đã xây dựng xong các hạng

mục chính của dự án, Công ty Quản lý và Khai thác Nhà đất tiến hành đầu tư

xây dựng CSHT phần diện tích đất còn lại như đường giao thông, hệ thống

điện sinh hoạt, cấp thoát nước, vỉa hè, đồng thời bố trí cho một số hộ bị giải toả

trước đây được tái định cư tại chỗ, phần diện tích còn lại dùng để đấu giá Đối

với các hộ gia đình bị thu hồi đất có nhu cầu muốn tái định cư trong khu vực

dự án, C.ty đã bán cho các hộ số diện tích quy định với giá bằng 70% giá sàn

dùng để đấu giá Còn lại 34 lô đất (3200m2

- khu C) được đem ra đấu giá công khai, diện tích mỗi lô từ 67,5 - 87,5m2, các lô đều có mặt tiền rộng 15m

Giá sàn do UBND Thành phố quy định giao động từ 3.900.000 - 5.330.000

đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.900.000 đồng/m2

và giá đất trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000đồng/m2 cao hơn 1,24 - 2,42 lần so với giá sàn quy định

Mục đích sử dụng khi trúng đấu giá để sử dụng vào mục đích kinh doanh là

90/130 trường hợp chiếm 69,2%, còn lại 31,8% trường hợp đấu giá để sử dụng

vào mục đích để ở Hiện tại các lô đất trúng đấu giá đã tiến hành xây dựng nhà,

một số hộ gia đình đã mở cửa hàng để kinh doanh như bán hàng, cho thuê cửa

hàng, (chiếm14/26lô), còn lại các lô đất khác đã xây dựng xong nhà nhưng vẫn

chưa sử dụng

2.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế,

chính trị, xã hội của khu vực phía nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi

thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn

thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ

đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố

đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất

cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như

sau: để lại địa phương( quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30%

nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ứng với những khu đất trị giá

dưới 50 tỷ đồng, 50- 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, huyện được

tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2

(nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành)

3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá đất, trong đó tập trung

nghiên cứu các vấn đề:

- Giá đất trong giá đất giá sàn, bước giá, giá trúng đấu giá, giá tính thuế

- Quy hoạch khu vực đấu giá đất (quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, tỷ

lệ giữa các loại đất trong khu vực đấu giá đất)

- Trình tự thủ tục đấu giá đất (xin chủ trương, lập quy hoạch, thu hồi đất,

xây dựng hạ tầng, tiến hành đấu giá )

- Nghiên cứu một số vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất tại

các khu vực đấu giá đất

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu của báo cáo này chúng tôi chỉ giới hạn nghiên

cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đã

tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng Đi sâu

phân tích, đánh giá một số dự án đấu giá đất:

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại 44 Lê Lai, phường Lạc Viên, quận

Ngô Quyền, Thành phố Hải Phòng

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 16 Mái Tơ, Phường Mái Tơ,

quận Ngô Quyền, Thành phố Hải Phòng

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 35 Quang Trung, Phường Quang

Trung, quận Hồng Bàng, Thành phố Hải Phòng

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Trường Sơn, huyện An Lão,

Thành phố Hải Phòng

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước

- Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội; Tăng trửơng kinh tế, thực trạng

phát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dân số lao động, cơ sở hạ tầng,

cảnh quan môi trường

3.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Hải Phòng

- Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể ở một số dự án

- Tìm hiểu định hướng và kế hoạch thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

của Hải Phòng

- Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử

dụng đất

3.3.3 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt

- Hiệu quả kinh tế

- Hiệu quả xã hội

- Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai

3.3.4 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử

dụng đất

- Về chính sách của Nhà nước

- Gíải pháp về kỹ thuật ( Giá đất, quy trình, cách thức tổ chức đấu giá )

- Các giải pháp về cơ chế tài chính

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu

hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài Nguồn từ các cơ quan trung ương, các

cơ quan của thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các viện nghiên cứu,

trường đại học

3.4.2 Phương pháp điều tra thống kê

- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra, thu thập các

tài liệu liên quan đến các dự án điều tra về nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước

xây dựng giá sàn

- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá hoặc người sử dụng đất Nắm bắt

tình hình sử dụng đất và nguyện vọng của người dân, các đối tượng trúng đấu

giá quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất

3.4.3 Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính

Tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm EXCEL

3.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp

Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô

trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu

giá quyền sử dụng đất

3.4.5 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất

động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất: