Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh ,tỉnh Nghệ An

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh ,tỉnh Nghệ An

1 MỞ ĐẦU

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là

nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước Trong quá trình đổi mới, từ

năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý

đất đai, luật đất đai 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành

trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện: luật đất đai 1993, 1998,

2001, 2003 đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung

sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công

nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Luật đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước

thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang

nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ

gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thu

tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước còn cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân thuê đất (Điều 1) [10]

Luật đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất

để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,

tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính

phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian

Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính

sách về khung giá đất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994 đến

khi có Luật Đất đai năm 2003 ra đời) chưa được điều chỉnh thường xuyên, liên

tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện Mặt

khác, khung giá đất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giá

chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường đã gây khó khăn cho UBND các

tỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất nhưng lại là kẽ hở bất

lợi cho Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất Giá đất do Nhà nước quy định theo

Nghị Định 87/CP đã được UBND cấp tỉnh tự điều chỉnh cho phù hợp với địa

phương mình nhưng nhìn chung giá đất được điều chỉnh thường thấp hơn giá

chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường Một số loại đất nông nghiệp cùng loại,

cùng hạng nhưng lại được áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh Khi Nhà nước

giao đất có thu tiền cho các chủ sử dụng đất (nhất là đất ở tại các đô thị) thường

xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa được Nhà nước giao đất có

thu tiền SDĐ và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDĐ nhưng

không có tên trong danh sách được Nhà nước giao đất có thu tiền (vì nhiều lý do

khác nhau), hay giữa người được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và “những

người đầu cơ” kinh doanh đất đai (kinh doanh QSDĐ) trên thị trường BĐS Một

số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở được Nhà nước giao đất có thu

tiền SDĐ sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BĐS theo quy hoạch để bán

theo cơ chế kinh doanh theo phương án đã được Nhà nước phê duyệt Tuy nhiên,

sau khi doanh nghiệp đã được chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp

thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở

theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhà

nước không thể kiểm soát được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp

không đủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh

phát triển nhà ở tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhân

khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BĐS phát triển không lành mạnh Thị

trường “ngầm” về QSDĐ và BĐS phát triển mạnh và đây cũng là nguyên nhân

chính mà Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình

trạng xấu về thị trường QSDĐ trong một thời gian dài; đặc biệt thị trường QSDĐ

ở Việt Nam đã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát được vào 2 chu

kỳ rõ nét là những năm 1990 – 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 -

1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001

Để khắc phục những tồn tại trên, Luật đất đai 2003 đã quy định:[11]

- Về Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 34)

- Về Giá đất (Điều 55)

- Về Giá đất do Nhà nước quy định (Điều 56)

- Về Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 58)

Luật đất đai 2003 mới được thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố,

mặc dù còn một số bất cập nhất định, một số địa phương đã áp dụng hình thức

giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền

sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu

Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tại một số dự án ở thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An trong những năm

qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế Tuy

nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích

giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát

triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống

chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay Đề tài:

"Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh,

tỉnh Nghệ An" được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp

lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở

khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá

quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng

nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi,

phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội

1.2 MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

1.2.1 Mục đích

- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá đất, đánh giá

công tác đấu giá quyền sử dụng đất;

- Đánh giá đúng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Vinh,

tỉnh Nghệ An Qua đó tìm ra được nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của vấn

đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương

- Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công

tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn

1.2.2 Yêu cầu

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng

đất của Trung ương và địa phương

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử

dụng đất Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản, mặc

dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS

bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác

nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị

trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,

Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên

đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (Đất

đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai

thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử

dụng đất [12], [14]

Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham

gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, thí dụ, các

công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung Đất đai là BĐS

nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD

một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể

mới là hàng hoá trong thị trường BĐS

Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi

giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với

đất Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các

quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, [17], [23]

2.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ

kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị

trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị

trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng,

thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu

vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm

các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển

bất động sản Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên

quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, )BĐS [17]

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy

luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá

với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [13]

Phạm vi hoạt động của Thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy

định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn

chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều

được mua, bán, cho thuê, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch

BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Chức năng của Thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến

với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật

cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [15] [19]

2.2 GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

2.2.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản ánh

tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua

bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi

cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể

có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện

mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là

giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó

trong không gian và thời gian xác định [5]

2.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một

nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá

trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con

người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do

địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.2.2.1 Địa tô [17]

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông

nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra

đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa

tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo

ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra

và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu

về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản

chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do

nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa

phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và

công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa

tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi

ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư

bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị

xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước

và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những

ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao

hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất

cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt

Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một

khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá

cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ

thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy, địa

tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng

đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song

được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các

hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của

Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch

II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ

màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh

lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa

tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển

vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc

về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên

có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh

hưởng bởi yếu tố nào [17] Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì

số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi

hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số

tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ

để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân

hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư

bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng

kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng

lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng đất căn cứ

vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi

suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để

loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có

thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu

có chênh lệnh thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết

định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất

nông nghiệp

2.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường

được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì

giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là

nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ

thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng

hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận

hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu

riêng [17]

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh

sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính

cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu

Cung- cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ

cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Giá của đất trong một khu

vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế;

việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của

hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [17]

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại

đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm

xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông

nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được

điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích

làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số

lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên

cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn

đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá

đất ngày một cao hơn [17] Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ

hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia

đình Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển,

giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa

khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa

những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định, giá

trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác

Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử

dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng

giữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi

núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai

thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây

trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ

phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du

lịch, cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp

Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm,

đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư

thừa lao động [17]

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai,

đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép

các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ [4]

Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết

để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có

nhà để ở

2.2.3 Một số thuật ngữ liên quan [5], [7], [9]

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai

trả giá cao nhất thì được

- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác

định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời

điểm xác định

Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan

mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:

- Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được

dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người

mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch

Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số

thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả

Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số

lượng người bán và người mua hoặc một số điều kiện vận hành khác Đặc tính

của thị trường bất động sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh

lợi, loại hình đầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý muốn của những

người tham gia giao dịch

- Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá

trình sản xuất, không phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải

phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và

giá thành phát triển

+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết

để xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng” Tiền hoa hồng hợp đồng và

lợi nhuận cũng đựơc xem là giá thành trực tiếp

+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu

bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm

quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi là “giá

thành mềm”

+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp

cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu

+ Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm

đất đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá

thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự

án

Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng

hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự

của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng Trên thị trường, giá trị

thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai Vì giá trị xuất

hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền

của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các

thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị ước định”

hoặc các loại giá trị đặc biệt khác Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt

động định giá và cũng là mục đích chính của nó

2.3 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.3.1 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [17]

Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia Đó là

một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong

quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,….) và

chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích

sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của

nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường

của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ

thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất

động sản

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Nói cách khác

giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở

một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu

lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả

quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu

hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất

là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó

trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành

của địa tô nhiều năm được chi trả một lần Giá cả đất đai ở nước ta không giống

các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải

trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở

hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài (trên dưới 20 năm),

trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển

đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của

đất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu

từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này Điều 4 Luật đất đai

2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền

tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong

giao dịch về quyền sử dụng đất

Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan

hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm

quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau

đây (Điều 55- Luật đất đai 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [11]

Trước khi có Luật đất đai 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh,

việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và

chậm được sửa đổi, bổ sung Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng

và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai Để khắc phục tồn tại

trên, Luật đất đai 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01

tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu

nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao

đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng

đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối

với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

[11]

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục

việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho

thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, biểu hiện bằng tiền do người chuyển

nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một

thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh

đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị

trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật

cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất

đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất

đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất

đai trong điều kiện kinh tế thị trường

2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

[1], [2], [18]

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà

nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và

khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả

năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh

đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất :

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví

dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt

tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu

trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa

trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở

gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng

đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác

định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm,

mặt tiền,…nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những

hạn chế nhất định, ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư CSHT đồng bộ

như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên

lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,…(những yếu tố phục vụ

trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất

của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá

đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh

thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện

có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực

này tăng lên Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được đầu

tư xây dựng CSHT đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước,

nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp,…

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó

cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống

như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,

có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng

cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa

là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

2.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ [17], [23]

Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng

đất, có thể sử dụng một trong số các phuơng pháp sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương

pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự

với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên

thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính

giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất

dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so

sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra

trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các

giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá

của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá Phương pháp so sánh trực tiếp,

còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá

đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp

phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở

dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo

ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi

đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động

sản được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ

đi giá cả của bản thân công trình Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa

trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành

việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí nghiệp vụ

liên quan đến xây dựng công trình, mua bán, lợi tức, thuế, Phần còn lại là giá

cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp

thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc

ph-ương pháp chi phí Theo phph-ương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các

khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên

giá trị thị trường của bất động sản cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những

phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để

tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất

cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất

đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất

đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập

dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn

vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không

có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp

thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết

quả của phương pháp thích hợp nhất

Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định giá;

thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

2.4 KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

VÀ VIỆT NAM

2.4.1 Trung Quốc [6], [14], [15], [16]

Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố

trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công) Luật quản lý

BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua

Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ

01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước

(sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp

tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất

nhượng quyền sử dụng đất

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng

đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm

Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là

phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm

của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn

theo quy định của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực

hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa

đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ

quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành

phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện

UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền

quản lý của mình

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu

giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình

thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải

thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá,

đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng

thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà

nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để

dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định

cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và

thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào

xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử

dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử

dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc

do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác

chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi

chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp

đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai,

đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự

án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng

khác

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu

hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn

và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về

BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị

trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo

giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo

trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi

nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ

yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất

xây dựng, Văn phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án

BĐS,

2.4.2 Đài Loan [15]

TheoT.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được

tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai

Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương

trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ

đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình

“bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp

tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị

do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình

này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị

đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê

khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng

của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng

đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương

trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử

dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề

án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù

hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo

thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng

cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở

thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần

Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được

ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng"

còn đạt được các thành tựu sau:

(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia

đình nắm giữ giảm xuống 12%

(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu

tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh

lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc

trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một

cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7)

chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở

Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được

hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên

2.4.3 Nhật Bản [20]

Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài

sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án

Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường

BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh

doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những BĐS

đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch

thu BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số

tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ Trình tự đấu

giá đất ở Nhật Bản thể hiện ở sơ đồ 2.1

Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động,

vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và

không thể thiếu được Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách,

pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được

khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc

[13], [15]

Sơ đồ 2.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật

2.4.4 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Từ khi Luật Đất đai 1993 qui định đất có giá, Chính phủ đã ban hành

nhiều qui định về giá đất, cụ thể là:

LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT

ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO

- Trường hợp đặc biệt không bán được

sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng

- Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại

đất Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối

thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa) Nghị định còn qui định trờng

hợp giá thị trường có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối

thiểu thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các

loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993)

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính

phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định

số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

- Quyết định 302 TTg ngày 13/5/1996 Nội dung chính của Quyết định là

nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần

- Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 Nội dung chính của Nghị định là tiếp

tục nới rộng hệ số K = 50% Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định

17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25

đến 2,7 lần

Trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai, việc xác định giá đất

có nói đến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng Nhà nước vẫn chưa có

văn bản nào quy định cụ thể hoặc có các hướng dẫn để địa phương thực hiện mà

chủ yếu do các địa phương tự tổ chức đấu giá trong các trường hợp cần thiết

Dẫn đến tình trạng, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không thống nhất giữa

các địa phương trong cả nước Đồng thời việc xác định giá đất đấu giá dựa trên

cơ sở Nghị định 87/CP, nhưng khung giá này không còn mang đầy đủ ý nghĩa là

khung giá chuẩn đối với giá các loại đất, dẫn đến việc xác định giá đất để phục

vụ các mục đích, trong đó có mục đích xác định giá đất để thực hiện đấu giá

quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn

- Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài

chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về

Hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của

Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương qui định giá đất cụ thể cho từng địa phương

a/ Trường hợp đấu thầu công trình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án:

- Việc xác định giá đất giao cho nhà đầu tư trúng thầu công trình để thanh

toán giá trị công trình Trong trường hợp này, giá đất giao có thu tiền sử dụng

đất là giá đất tính theo mục đích sử dụng mới Giá này phải là giá chuyển

nh-ượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây

dựng cơ sở hạ tầng

Theo nguyên tắc trên, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của khu đất tạo

vốn xây dựng cơ sở hạ tầng được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế của đất liền kề (gần nhất) có cùng mục đích sử dụng

theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng

thời có tính đến:

+ Giá đất tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở

hạ tầng

+ Giá đất tính theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây

dựng cơ sở hạ tầng do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

+ Vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện

về kết cấu hạ tầng

+ Các yếu tố khác có liên quan đến giá đất

b/ Trường hợp đấu giá đất sử dụng vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: giá đất

dùng để thanh toán công trình xây dựng cơ sở hạ tầng là giá đất trúng đấu giá

Nhà đầu tư trúng đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trúng

đấu giá là nhà đầu tư có mức giá bỏ thầu xây dựng công trình cơ sở hạ tầng thấp

nhất hoặc mức giá đấu giá đất cao nhất

c/ Trường hợp sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh

doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

chung của địa phương thì tiến hành đấu giá đất

Mặc dù đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành

phố nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng

đồng, người SDĐ và Nhà nước Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá QSDĐ ở 3

thành phố điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ của Việt Nam trong thời gian

qua

2.4.4.1 Hà Nội

Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành

phố Hà Nội Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các VBQPPL có liên

quan, UBND TP Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về

việc ban hành Quy trình về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ

tầng, bản qui trình này qui định chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui định

chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất [8]

Bước 1 : qui trình được qui định thực hiện trong 32 ngày, trong đó: Chủ

dự án liên hệ với Sở Qui hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai

dự án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn

đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự

án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt

bằng, trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày)

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được

duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất

tạm thời để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở

Tài nguyên - Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận,

huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết giá

đền bù (10 ngày) ; liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí

ứng trước của Ngân sách mà Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở

Kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn : Chủ dự án

lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình

UBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩm

định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ

thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự án tiến hành

xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính - Vật giá là

đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao

đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự

án để tổ chức thực hiện

Bước 4 : Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND

quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác

Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan

liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả

thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự

án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu

giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3

ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện

30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính

khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực

hiện mới 12 dự án

2.4.4.2 Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực

miền Trung, có vị trí địa lý: phía Đông giáp Biển Đông, phía Tây, Nam giáp tỉnh

Quảng Nam, phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế

Thực hiện đấu giá đất tại Thành phố Đà Nẵng :

+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để

nhận QSD đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và

thông báo trên các thông tin đại chúng 03 lần Sau khi hết thời gian niêm yết giá,

Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày

+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào

phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra

ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000đồng/m2, mỗi người tham gia

đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá

cao hơn Thời gian quy định mỗi lần hô giá cách nhau 03 phút (Hội đồng sẽ

nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao

nhất là người trúng đấu giá

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và

mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

- Giá sàn do UBND Thành phố quy định giao động từ 3.900.000 -

5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.900.000 đồng/m2 và giá đất

trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000đ/m2, cao hơn 1,24 - 2,42 lần so với giá sàn

quy định Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như

vậy là phù hợp và đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu

giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125/130 trường

hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường

- Giá đất do UBND thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này

trước khi có dự án là 560.000đồng/m2 và giá đất đền bù khi GPMB để xây dựng

cơ sở hạ tầng 780.000đồng/m2

- Phương thức thanh toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa

không quá 45 ngày phải thanh toán xong

2.4.4.3 Thành phố Hồ Chí Minh

Là một Thành phố trực thuộc TW và là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính

trị, xã hội của khu vực phía Nam, công tác đấu giá QSDĐ ở TP HCM được

thực hiện từ rất sớm Năm 2003, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh

là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ đồng Để

sử dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được

từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác

giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại cho địa phương (quận, huyện có dự án đấu

giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ưng với

những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng

Các quận huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 - 1.000m2

(nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành)

3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá đất, trong đó tập trung

nghiên cứu các vấn đề:

- Giá đất trong đấu giá(giá sàn, bước giá, giá trúng đấu giá, giá tính thuế, )

- Quy hoạch khu vực đấu giá đất (quy hoạch chung, quy họach chi tiết, tỷ lệ

giữa các loại đất trong khu vực đấu giá đất)

- Trình tự, thủ tục đấu giá đất( xin chủ trương, lập quy hoạch, thu hồi đất,

xây dựng hạ tầng, tiến hành đấu giá)

- Nghiên cứu một số vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất tại

các khu vực đấu giá đất

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi của báo cáo này, chúng tôi chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá

công tác đấu giá của các Dự án có tổ chức đấu giá quyền sử đất trên địa bàn Thành

phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ tháng 1 năm 2005 đến tháng 6 năm 2007

3.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu:

+ Tổng quan về đất đai và thị trường bất động sản

+ Tổng quan về đấu giá đất đai trên thế giới và Việt Nam

+ Nghiên cứu các cơ sở khoa học để xác định giá đất

- Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên (vị trí địa lý, địa hình, khí hậu,

thuỷ văn ), điều kiện kinh tế xã hội (dân số, lao động, việc làm, cơ cấu sản xuất

các ngành nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, du lịch, dịch vụ )

của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến công tác định giá đất và đấu

giá quyền sử dụng đất từ trước đến nay của Nhà nước và UBND tỉnh Nghệ An

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về công tác định giá đất và đấu giá

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh từ tháng 1 năm 2005 đến tháng

6 năm 2007

- Phân tích sự khác nhau giữa giá qui định, giá sàn và giá trúng đấu giá

quyền sử dụng đất, từ đó làm nổi bật các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá

quyền sử dụng đất

- Kiến nghị các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất

và đấu giá quyền sử dụng đất

3.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

* Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá

đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất do UBND tỉnh Nghệ An quy định

- Điều tra thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên

quan tại các Ban Quản lý các dự án đấu giá quyền sử dụng đất từ tháng 1 năm

2005 đến tháng 6 năm 2007 trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

* Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu

- Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các

năm điều tra

- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu

giá quyền sử dụng đất ở

- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm

Excel

* Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến của các chuyên gia về các lĩnh vực giá sàn, giá trúng đấu giá

và công tác đấu giá đất

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Vinh nằm ở phía Nam tỉnh Nghệ An, có toạ độ địa lý từ

18033’00’’ đến 18043’00’’ vĩ độ Bắc, 105038’00’’ đến 105046’00’’ kinh độ Đông

- Phía Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh

- Phía Đông và phía Bắc giáp huyện Nghi Lộc, Nghệ An

- Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên, Nghệ An

Thành phố Vinh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh Nghệ An,

với 20 đơn vị hành chính, trong đó có 15 phường và 5 xã, tổng diện tích tự nhiên

là 6751,20 ha

4.1.1.2 Địa hình

Vinh nằm ở vùng đồng bằng ven biển, phía Nam là sông Lam và núi

Hồng Lĩnh với đỉnh núi cao nhất 600m Địa hình thành phố bằng phẳng, độ cao

bình quân 3 - 3,5m, mặt bằng thành phố dốc về hai hướng Đông và Đông Nam,

trong thành phố có ngọn núi Quyết cao 100m

4.1.1.3 Địa chất, thuỷ văn

Vinh nằm vào vùng trầm tích đồng bằng hạ lưu sông Cả, cấu tạo địa tầng

gồm nhiều lớp cát màu vàng, màu xám đen, cát pha sét các dạng nhão, chặt và

vừa

Thành phố Vinh có hệ thống sông ngòi khá lớn với các con sông: sông

Lam, sông Cửa Tiền, sông Vinh Đây là điều kiện thuận lợi để phát triển giao

thông đường thuỷ, nuôi trồng thủy sản Ngoài ra, Vinh còn có hệ thống các hồ tự

nhiên và nhân tạo như hồ Goong, hồ Thành, hồ Trung tâm Các hệ thống sông,

hồ này là nguồn cung cấp nước chủ yếu cho toàn thành phố, phục vụ sản xuất, là

điểm du lịch hết sức hấp dẫn thu hút nhiều khách tham quan

4.1.1.4 Khí hậu

Vinh nằm trong vùng khí hậu nhiệt đói gió mùa, có hai mùa rõ rệt Mùa

hè có gió Tây nam khô nóng, mùa đông có gió Đông bắc lạnh ẩm

Mùa khô bắt đầu từ tháng 2 và kéo dài đến tháng 8, mùa này xuất hiện gió

Tây Nam khô nóng với lượng bốc hơi lớn, nhiệt độ trung bình 300C - 340C, có

khi cao lên tới 420C gây khô hạn ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của người

dân Lượng nước bốc hơi cao nhất vào tháng 6 và tháng 7, tổng lượng nước bốc

hơi cả năm trung bình 934,3mm

Mùa mưa từ tháng 9 kéo dài đến tháng 3 năm sau, trong mùa mưa xuất

hiện gió Đông bắc lạnh ẩm, lượng mưa trung bình năm 1944,3mm Độ ẩm mùa

mưa rất cao, trung bình 90% có khi lên tới 95 - 100%, nhiệt độ thấp trung bình

150C - 180C

Mưa phân bố không đồng đều trong năm, tập trung vào tháng 8, 9, 10 gây

lụt lội Hàng năm, có một vài cơn bão đổ bộ vào với sức gió trung bình cấp 8 -

10 và có khi lên đến cấp 12, trong những năm gần đây, bão lụt đã giảm nhưng

hiện tượng khí hậu thay đổi thất thường, gây thiệt hại về người và của trong

thành phố [21]

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội [21], [22]

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành và các lĩnh vực trên địa bàn thành

phố Vinh

Nhìn chung, kinh tế thành phố phát triển toàn diện, nhịp độ tăng trưởng

bình quân đạt 12,45%/ năm, tăng 2,15% so với thời kỳ 1996 - 2000 Cơ cấu kinh

tế chuyển dịch đúng hướng: tỷ trọng ngành công nghiệp tăng từ 31,02% năm

2000 lên 36,52% năm 2006, dịch vụ giảm 65,59% năm 2000 xuống 61,07% năm

2006, nông nghiệp giảm 3,39% năm 2000 xuống còn 2,41% năm 2006 ( thể hiện

ở bảng 4.1)

Bảng 4.1: Cơ cấu giá trị tăng theo ngành

Đơn vị tính: %

Năm Chỉ tiêu 2004 2005 2006

Công nghiệp - xây dựng 33,62 35,63 36,52

Nông - lâm - ngư nghiệp 2,59 2,93 2,41

(Nguồn tài liệu: Phòng thống kê Thành phố Vinh)

Ngành công nghiệp và xây dựng đã tăng lên khá nhanh, năm 2004 đạt

789,7 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 33,62% đến năm 2005 đạt 1005,4 tỷ đồng chiếm tỷ

trọng 35,63% đến năm 2006 đạt 1295,1 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 36,52%, tốc độ

tăng bình quân 3 năm là 25,53% Thành phố đã quy hoạch và xây dựng 4 khu

công nghiệp nhỏ Đông vịnh, Nghi Phú, Hưng Lộc, Hưng Đông để ổn định địa

điểm sản xuất cho các doanh nghiệp, ban hành các cơ chế khuyến khích, kinh phí

khuyến nông hỗ trợ doanh nghiệp trong các lĩnh vực lập dự án, đào tạo nghề, áp

dụng công nghệ mới Tốc độ đầu tư cho phát triển kinh tế công nghiệp - tiểu thủ

công nghiệp tăng bình quân hàng năm là 28,6% Số lượng doanh nghiệp, tổ chức

kinh tế ngoài quốc doanh tăng bình quân hàng năm là 175 doanh nghiệp Một số

sản phẩm thuộc các ngành vật liệu xây dựng, chế biến lâm sản, sản xuất hàng tiêu

dùng tăng khá nhanh, có thương hiệu và từng bước chiếm lĩnh thị trường

Lĩnh vực dịch vụ - thương mại phát triển đa dạng và năng động, năm

2004 đạt 1498,5 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 63,79%, năm 2005 đạt 1736,2 tỷ đồng

chiếm tỷ trọng 61,54%; đến năm 2006 đạt 2165,6 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng

61,07% Tuy tỷ trọng dịch vụ - thương mại giảm nhưng giá trị tuyệt đối tăng,

Thành phố đang cố gắng xây dựng các khu dịch vụ - thương mại phát triển

Mạng lưới chợ được đầu tư xây dựng và đưa vào hoạt động phát huy hiệu quả,

dự án xây dựng chợ Vinh đã và đang được phát triển khai với giá trị đầu tư gần

120 tỷ đồng Cơ sở vật chất các ngành như khách sạn, nhà hàng, dịch vụ, du lịch

và vận tải được tăng lên Đã hình thành một số phố hàng chuyên doanh, số hộ

kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ tăng mạnh từ 12.026 hộ năm 2004 và đến

năm 2006 lên 17.000 hộ, tốc độ tăng trưởng bình quân trong giai đoạn (2003 -

2005) là 19,57%

Về lĩnh vực Nông - Lâm - Ngư nghiệp, Thành phố chú trọng vào sản xuất

hàng hoá và đã có bước phát triển về quy mô có hiệu quả, điều này đã làm tăng

giá trị gia tăng của ngành nông nghiệp, năm 2004 đạt 61,2 tỷ đồng chiếm 2,61%,

năm 2005 đạt 80,2 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 2,84% đến năm 2006 đạt 85,9 tỷ đồng

chiếm tỷ trọng 2,62% Thành phố bước đầu thực hiện có hiệu quả các phương án

như nuôi tôm ở xã Hưng Hoà, nuôi cá ở phường Đông Vĩnh và trồng rau sạch,

rau an toàn ở xã Hưng Đông Hệ thống hạ tầng sản xuất nông nghiệp được ưu

tiên tập trung đầu tư như vùng nuôi tôm với diện tích 100ha ở xã Hưng Hoà,

60km kênh mương thuỷ lợi nội đồng, hệ thống nhà lưới trồng rau sạch, rau an

toàn,… Giá trị kinh tế trên đơn vị diện tích nuôi tôm đạt 150 đến 170 triệu/ha,

nuôi cá đạt 35 đến 50 triệu/ha,…

Phát triển kinh tế đồng bộ về mọi mặt đã làm tăng nguồn thu ngân sách

trên địa bàn thành phố, năm 2006 thu được 700 tỷ đồng Đối với việc chi ngân

sách, mặc dù nhu cầu ngày càng tăng nhưng Thành phố đã đảm bảo các khoản

chi thường xuyên, kịp thời và đúng quy định

Kinh tế đối ngoại phát triển khá nhanh, một số dự án đầu tư đã được triển

khai có hiệu quả như: cải tạo mạng lưới điện 17 triệu USD, cải tạo nhà máy và

nâng cấp hệ thống cấp nước 21 triệu USD, xử lý chất thải rắn 5,6 triệu USD, cải

tạo nâng cấp hệ thống thoát nước giai đoạn hai 9 triệu EURO Nhiều dự án khu

đô thị mới, khu vui chơi giải trí, khu trung tâm thương mại và dịch vụ đang được

triển khai như công viên trung tâm, nhà C1 Quang Trung, các khu đô thị mới ở

Vinh Tân, đường Xô Viết Nghệ Tĩnh đã tạo nên diện mạo mới của Thành phố

trong hiện tại và tương lai

4.1.2.2 Dân số và lao động [21]

Theo số liệu thống kê tổng dân số của thành phố Vinh trong 3 năm (2004 -

2006) tăng khá đều (Bảng 4.2), năm 2004 dân số có 227,8 nghìn người, năm 2005

dân số là 23,8 nghìn người, tăng 1,76% so với năm 2004, năm 2006 là 234,5

nghìn người, tăng 1,38% so với năm 2005, tốc độ tăng bình quân 1,57% Trong

đó, dân số sống ở thành thị là chủ yếu, tính đến năm 2006 số dân sống ở thành thị

là 182,773 nghìn người, chiếm 78,03% dân số

Bảng 4.2 Một số chỉ tiêu tổng hợp về dân số STT Chỉ tiêu ĐVT 2004 2005 2006

8 Tỷ lệ dân dùng nước máy % 52,0 54,0 63,0

(Nguồn tài liệu: Phòng Thống kê Thành phố Vinh tháng 4 năm 2007 )

Mật độ dân số trung bình năm 2004 là 3.433 người/km2, đến năm 2006

mật độ lên tới 3.469 người/km2 Phân bố khu dân cư không đồng đều trên địa

bàn thành phố và tập trung chủ yếu những khu vực có điều kiện phát triển kinh

tế, đặc biệt là những khu vực phát triển về dịch vụ - thương mại như phường

Hồng Sơn (15.538 người/km2), phường Quang Trung (mật độ 13.763

người/km2) Đây là điều kiện thuận lợi trong quá trình công nghiệp hoá và đẩy

mạnh phát triển kinh tế của thành phố, là điều kiện thu thêm ngân sách cho Nhà

nước Dân cư tập trung ít ở những khu vực thu nhập chủ yếu bằng nông nghiệp

như xã Hưng Hoà (mật độ 486 người/km ), xã Hưng Đông (mật độ 1.344

người/km2) (năm 2006)

Thành phố Vinh có nguồn lao động khá dồi dào, năm 2004 có 129.800 lao

động, chiếm 56,98% dân số, năm 2005 có 132.900 lao động chiếm 57,33% dân

số, năm 2006 có 135.000 lao động, chiếm 57,44% dân số Hầu hết, lực lượng lao

động của thành phố còn trẻ, tập trung chủ yếu vào ngành phi nông nghiệp (thể

hiện ở bảng 4.3), năm 2004 lao động phi nông nghiệp chiếm 90,79% tổng số lao

động trong độ tuổi, đến năm 2006 lao động phi nông nghiệp chiếm 90,37% tổng

số lao động trong độ tuổi

Bảng 4.3 Lao động, cơ cấu lao động

Chỉ tiêu

Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006

Số người (người)

Cơ cấu (%)

Số người (người)

Cơ cấu (%)

Số người (người)

Cơ cấu (%)

a) Mạng lưới giao thông

Hệ thống giao thông của Thành phố bao gồm đường bộ, đường sắt, đường

hàng không và đường thủy, rất thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế -

văn hoá trong tỉnh, trong nước và quốc tế

Đường bộ có quốc lộ 1A chạy xuyên qua trung tâm thành phố theo hướng

Bắc - Nam với chiều dài 10km đã được nâng cấp đạt chỉ tiêu quốc gia Vinh là đầu

mối của các tuyến đường đi các huyện trong tỉnh, đi Lào và Đông Bắc Thái Lan

Đường sắt xuyên Việt chạy qua phía Tây thành phố, có ga Vinh là đầu mối

quan trọng trong việc luân chuyển khách hàng, hàng hoá đi các tỉnh trong nước

Đường thuỷ có hệ thống sông ngòi bao quanh phía Tây Đông và Phía

Nam thành phố, là điều kiện giao lưu với các huyện trong tỉnh Sông Lam với độ

sâu 2 - 4m và cảng Bến Thuỷ có khả năng cho tàu dưới 2 nghìn tấn ra vào

Đường hàng không, với sân bay Vinh có các chuyến bay đi Hà Nội, Đà

Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh đang được nâng cấp để mở rộng các chuyến bay

quốc tế

b Hệ thống cấp thoát nước

Nguồn cấp nước cho thành phố gồm nước máy, nước giếng khơi, nước

giếng khoan và nước mưa, trong đó số hộ dùng nước máy chiếm 63% Nguồn

nước máy được cung cấp từ Nhà máy nước Vinh với công suất 20 nghìn

m3/ngày - đêm Vinh đang xây dựng nhà máy mới có công suất 60 nghìn

m3/ngày - đêm

Về hệ thống thoát nước của thành phố, hiện nay các kênh thoát nước thải

vẫn thải trực tiếp chung với kênh thoát nước mưa ra các con sông chính mà chưa

qua xử lý

c Mạng lưới điện

Thành phố Vinh được cấp điện từ mạng lưới điện quốc gia 220 KV theo

tuyến Hoà Bình - Thanh Hoá - Vinh Tại Vinh có trạm điện nguồn 220/110 KV

công suất 1.125MVA và trạm trung gian 110/35/10KV

Cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại hoá đường bộ với tổng đài NEAX.20.000

số, 9 trạm vệ tinh RLU.NEAX Mạng cáp quang truyền dẫn trên 14km cùng với

các mạng ngoại vi khác được lắp đặt và đáp ứng yêu cầu dịch vụ thông tin liên lạc

nhanh chóng, chính xác với độ tin cậy cao

Nhìn chung, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được đầu tư xây dựng

trong những năm qua tăng khá mạnh Bộ mặt và vóc dáng của đô thị Vinh thay

đổi nhanh chóng, được nhân dân trong và ngoài tỉnh thừa nhận từng bước hiện

đại hoá, khang trang

4.1.2.4 Văn hoá - xã hội

a) Giáo dục

Trong giai đoạn vừa qua, giáo dục đào tạo đã có bước phát triển vững

chắc và toàn diện cả về xây dựng mạng lưới phổ cập giáo dục và chất lượng giáo

dục đào tạo, thành phố đã giữ vững là một trong những đơn vị dẫn đầu của tỉnh

Đề án kiên cố hoá trường lớp và kế hoạch xây dựng trường chuẩn quốc

gia được triển khai tích cực và có hiệu quả Trong giai đoạn 2001 - 2006, xây

dựng mới 261 phòng học, 100% trường tiểu học, trung học cơ sở và 60% trường

mầm non có nhà cao tầng Có 19 trường học được công nhận đạt chuẩn quốc

gia Cùng với giáo dục phổ thông, giáo dục thường xuyên, giáo dục cộng đồng,

giáo dục nghề nghiệp đã được quan tâm chỉ đạo đúng mức và đạt chất lượng tốt

Đội ngũ cán bộ quản lý, giáo viên được kiện toàn, nâng cao chất lượng Công

tác quản lý giáo viên, cán bộ như tiếp nhận, luân chuyển, đánh giá có nhiều tiến

bộ Công tác quản lý Nhà nước về giáo dục có chuyển biến tốt và mang lại nhiều

hiệu quả thiết thực [22]

b) Y tế

Thành phố Vinh có 18/20 trạm y tế phường, xã được nâng cấp, cải tạo, đã

thực hiện tốt công tác khám chữa bệnh cho nhân dân, cơ sở vật chất ngành y tế

được tăng cường Nhiệm vụ quản lý Nhà nước về y tế và lĩnh vực y dược tư

nhân có nhiều tiến bộ Công tác vệ sinh an toàn thực phẩm, kiểm soát dịch bệnh

được quan tâm đúng mức Có trên 63% số hộ được dùng nước máy, 84% hộ đã

có công trình vệ sinh đảm bảo yêu cầu [22]

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

4.1.3.1 Thuận lợi

Thành phố Vinh có vị trí khá thuận lợi cho việc giao lưu, trao đổi hàng

hoá với các tỉnh trong nước cũng như một số nước trong khu vực, là đầu mối

quan trọng giao lưu văn hoá vùng để đưa thành phố phát triển toàn diện

Dân số phát triển ổn định, nguồn lao động tại chỗ dồi dào và có đủ lực, trí để

phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội trong hiện tại và tương lai

Thành phố Vinh có nhiều tiềm năng, đang được Đảng và Nhà nước quan

tâm, chú trọng đầu tư phát triển

4.1.3.2 Khó khăn

Điều kiện tự nhiên khắc nghiệt, nhất là yếu tố khí hậu, gây ảnh hưởng đến

đời sống sinh hoạt và tập quán ăn, ở cũng như sản xuất của người dân thành phố

Dân số phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung ở thành thị, đặc biệt

những nơi sản xuất kinh doanh đã gây khó khăn cho công tác quản lý, gây mất

trật tự an ninh đô thị, ô nhiễm môi trường

Cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng tuy đã được cải thiện, nâng cao song chưa

đồng bộ Một số nơi còn nghèo nàn, chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân

4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai

* Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý

sử dụng đất đai

Công tác tuyên truyền, phổ biến sâu rộng Luật Đất đai 2003 và chỉ đạo

thực hiện các văn bản dưới Luật, những Thông tư, Chỉ thị của Bộ Tài nguyên và

Môi trường về việc triển khai thi hành Luật Đất đai tới toàn thể nhân dân đã

được thực hiện tốt trên địa bàn thành phố Các văn bản đã được ban hành kịp

thời và hướng dẫn tổ chức thực hiện phù hợp với tình hình thực tế, tạo ra hành

lang pháp lý cho việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến sử dụng đất trên địa