Tình hình phát triển thị trường nhà đất Hà Nội

Tình hình phát triển thị trường nhà đất Hà Nội

MỞ ĐẦU

I Mục đích nghiên cứu

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong nhữngthị trường đầu vào của quá trình sản xuất Thị trường BĐS là một trong những thịtrường quan trọng của nền kinh tế Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung củanước ta trước đây thị trường này chưa phát triển Trong quá trình chuyển đổi sangnền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý củaNhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành vàphát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp

Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suythoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao Từnăm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấpsang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhànước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét Nền kinh tếnước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và pháttriển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phươnghướng hiệu quả quy mô đầu tư

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưuviệt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai tròtrung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại,liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư tại cácvùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xâydựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi íchchính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch

vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS

Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo

ra những kết quả to lớn:

 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư

và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư

 Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất

 Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ pháttriển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ

 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xãhội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽkéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãngphí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạchcủa Nhà nước…

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lýcòn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu

tổ chức ngoài tầm quản lý Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lànhmạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thấtthu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân.Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao Thị trường “ngầm” phát triển mạnhnạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường

 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh

 Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động

 Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cậnnên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở

 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết,tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao

 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữaquốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ

chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnhvực BĐS và thị trường BĐS.

Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiềncủa nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắccần khắc phục và giải quýêt Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanhchóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thịtrường BĐS

II Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trườngnhà đất Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện phápthúc đẩy thị trường BĐS nhà đất

Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như.Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thịtrường văn phòng, thị trường công nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trường nhàđất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thịlớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau

Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâuvào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đốisớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và cóảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế

Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu

tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệgiữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đấtcũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phầnphát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao

Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiếnthức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai vànhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai,kinh tế xây dựng…

Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp,phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phươngpháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận

III Nội dung của đồ án tốt nghiệp

Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS

I Khái niệm BĐS

II Khái niệm thị trường BĐS

1 Khái niệm

2 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS

3 Phân loại thị trường BĐS

III Khái quát về thị trường nhà đất

1 Khái niệm thị trường nhà đất

2 Đặc điểm của thị trường nhà đất

3 Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Chương II Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội

I Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất

II Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quảIII Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chương III Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất

A Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.

I Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước

II Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

B Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội

I Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính

II Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạchtổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứngcác mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước

III Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất

IV Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhàđất

V Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tàichính

VI Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thịtrường nhà đất

VII Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất

VIII Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất

Chương I

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.

I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất độngsản” và “ động sản” Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đóBĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra

do sức lao động của con người trên mảnh đất

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sảnnhư trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền vớiđất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thùriêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khuvực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đấtđai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ khôngphải là đất đai nói chung

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” vớinhững đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùamàng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi làđộng sản Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản,

Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan

quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một

hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân sự

Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất

Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nhưsau:

Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất

Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất nhưthế nào thì được coi là BĐS

Khái niệm 2: BĐS là

1, Đất

2, Nhà và các công trình khác xây trên đất

Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dờiđược là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà

Khái niệm này tách nhà khỏi đất

Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không

di dời được bao gồm:

- Đất

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắnliền với nhà ở

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:

- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời đượcnhư là yếu tố số 1

- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vậtxây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật

quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định Ở đây không kể tài sản cố địnhnói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật

có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS BĐS chỉ bao gồm những tài sản

cố định gắn liền với nhà mà thôi

Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó

II Khái niệm về thị trường bất động sản

1 Khái niệm

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng

và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường Đến nay về cơ bản chúng

ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thịtrường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường

- Đất,

- Nhà và các công trình khác xây trên đất

Khái niệm 3 BĐS là tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở;

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy

định

hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đối với các thị trường sảnphẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanhnhư thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉtrong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộcvào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS

Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lênmột số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,

cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thịtrường có sự quản lý của Nhà nước

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về

BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao

cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền nàyđộc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐStheo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đóphải được tổ chức theo một ý đồ nhất định

Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một

số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS

 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tàisản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐSđược Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất

kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộphận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hànghoá BĐS

 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất(thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ

có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường Cũnggiống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá

Lợi ích

Người

sở hữu

Ngườisửdụng

Ngườimua

Ngườibán

Giáđất

Quan hệ quốc tếhội nhập

Giáđất

 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt độngmua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sửdụng) BĐS theo quy luật thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện cáchoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này dễ làm người ta nhận biếtphạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính kháiquát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS

là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyểndịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sựquản lý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động củathị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luậtdân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ củanhà nước

Các khái niệm về thị trường BĐS

Khái niệm 3

Thị trường BĐS

là tổ chức các quyền

có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

2 Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếukhách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế– xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữangười sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sảnxuất quy định

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng

là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống Ổn định chỗ ở là công việcđầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo.Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanhchóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đấtđai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bên cạnh đó thìcác yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việcnảy sinh nhu cầu về BĐS Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng pháttriển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên,con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xâydựng mở rộng chỗ ở tăng nên Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tớinhu cầu về BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợinhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người

ta sẽ tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thìtất yếu hình thành thị trường

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất

và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trườngchuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau Trong điều kiện đó nếu khôngthừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự

khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúcđẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa

là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luậtriêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tốkinh tế, xã hội khác Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quantrọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trongbối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thànhcủa thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việcxây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoànthiện thị trường BĐS Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành vàtồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâudài

3 Phân loại thị trường BĐS

* Theo các cấp của thị trường

Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giaoquyền sử dụng đất cho người khác Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khốngchế

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này cả người bán và người mua đềukhông phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng

đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

* Theo đối tượng của thị trường

- Thị trường nhà ở

- Thị trường khách sạn

- Thị trường nhà cho thuê

- Thị trường văn phòng

* Theo mục đích sử dụng

- Thị trường mua và bán

- Thị trường cho thuê

- Thị trường thế chấp, bảo hiểm

Theo khu vực

BĐS ở đô thị

BĐS ở nông thôn

BĐS ở các

đô thị lớn

trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũngnhư các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.

Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩahẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuônviên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườntược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theonghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bánhàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổi –mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giaodịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức

và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất

sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyểnnhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh gópvốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy ở nước ta thựcchất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi

mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng vàgiá cả hàng hoá

2 Đặc điểm của thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS Thị trườngnhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trongnền kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:

2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nóchịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó tâm lý, tậpquán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau Đồng thời đất đai không thể

di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũngkhông thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được Thị trường nhà đất thườngbao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương vớiquy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùngmiền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khácnhau quy định

2.2 Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo

Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chiphối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thịtrường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trườnghàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ Sự tácđộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thịtrường BĐS Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ởcác mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu pháttriển chung Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất,tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư đểtăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất Nhà nướccòn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụngđất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai tròcủa Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển.Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu

đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tínhthị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển

2.3 Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối.

Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầutăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanhchóng Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhàđất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vìviệc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dànhcho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, muađất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” –

(Luật đất đai năm 1993)

Đất đai bao gồm các loại sau:

2.4 Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ

Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giaodịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn.Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huyđộng trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tàichính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng

do lợi nhuận thu được cao Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểmnhư không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp tronghoạt động vay mượn trên thị trường vốn Chính vì vậy, thị trường nhà đất của mộtquốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốnphát triển lành mạnh và ổn định Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải cóthị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu Nhưng huy động vốn trong thị trườngtiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhàđất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay đểgóp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trườngtiền tệ Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà pháttriển mạnh mẽ Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động củathị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia

2.5 Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:

 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng

công trình Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đấtđai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đóngười kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”

Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao

gồm thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân vềđất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị

trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấuthầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất

 Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông

qua hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp Do nhà đất là tài sản cố địnhlại có giá trị lớn nên phương thức lưu thông có đặc điểm riêng xoay quanhvấn đề sở hữu và quyền sử dụng Các vấn đề nổi lên trong khâu này làthông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bênmua và bán đều cần đến trung tâm như người môi giới, chuyên viên giá vàluật sư cố vấn

 Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được

chuyển cho người tiêu dùng Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền vàtăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lýquyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấpđiện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoàinhà… Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng đồng sởhữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp hoá, xã hộihoá và thị trường hoá

Các đặc điểm của thị trường BĐS - nhà đất

Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn

so với cầu

và là nguồn cung có giới hạn

Thị trường nhà đất

có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính- tiền tệ

Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm

ba khâu: sản xuất, lưu thông,

3 Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoánhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đápứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việcxây dựng và phát triển đất nước

3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư

Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thịtrường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia,một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhàđất phát triển phù hợp, xã hội ổn định

Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thịtrường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dânthể hiện trong sơ đồ sau:

Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹcủa nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ

an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiệnđại hoá đất nước

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giớiđều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng củanền kinh tế Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ởmức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP

Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưuđộng Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9lần Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nềnkinh tế Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thườngchiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định Tài sản BĐS với

Tích luỹTSCĐ

Tích luỹTSCĐ khác

Thiết bị vớitài sản trênđất

Vật kiếntrúc

Tài sảnkhác

Thịtrườngvật liệuxâydựng

Thịtrườngsức laođộng

Thị trường BĐS

Thịtrườngnguyênvật liệu,bán thànhphẩm

Tiêu dùng

tư nhânTiêu dùng

chính phủ

tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành mộttrong những thành tố quan trọng của GDP Quy mô của thành tố này đối vớinhững nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với nhữngnền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP Do quy mô đó, thịtrường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn sovới bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bìnhthường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuậtngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS)

Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và côngnghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạtđộng trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp củacộng đồng Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kếtquả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đócũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoảmãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinhhoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Đồngthời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hànghoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đápứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người

3.2 Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất.

Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùngthực hiện việc mua bán của mình Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai vànhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang ngườikhác Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờcạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luônphong phú Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là

nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sựtồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

3.3 Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ.

Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hành củachính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều lọai thị trường khác Dễnhận thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành côngnghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện

tử gia dụng đắt tiền…Ở các nước phát triển, ngành BĐS tăng sản lượng 1 USDthì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD Ngành BĐS cũng là đối tượng phục

vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngânhàng Hồng Kông

Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính –tiền tệ Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thuđựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàngkhông gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán

để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất Tình trạng này tác độngmạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng Đểxảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chứctín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này

Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì vậykhi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất Các chuyên gia địa ốc nhậnđịnh, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đó khiến thị trường nhàđất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao” Người muathỡ sợ đắt, người bán thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiêngiao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở HàNội, việc giá vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động

bỡnh thường Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sángnắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người muabán Chẳng hạn chiều hôm trước, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hôm sau, giá vàng đó tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ.

"Không ai đoán được, chiều hôm tới, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông TrịnhVăn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói Theo các trung tâm bất độngsản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bánbằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hỡnh thức này) Tuynhiờn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầuhết các công ty bất động sản đó giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoái Nguyênnhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăngcao, khiến cho hầu hết các phiên giao dịch bị ngừng trệ

Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khihoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng Do vậy, khi giá vàng tăng,người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệuđộng "Thậm chí, người mua và người bán cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏvàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quá xa Xótcủa, nhiều người mua thậm chí cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất vềgiỏ cả", ụng Luận núi ễng nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn địnhthỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không cũn

ai dỏm mua bán nhà đất theo hỡnh thức này nữa

Ở trạng thái bình thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chính tiền tệnương tựa vào nhau để cùng phát triển Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéotheo những giao dịch tài chính, tiền tệ Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổchức tài chính- tiền tệ đứng giữa người mua và người bán nhà đất để giúp họ antoàn hiệu quả Ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên muanhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất Hoặcbên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán

Ở tầm cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư cùng với tổ chức kinhdoanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrường Từmối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…đã được hìnhthành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.

3.4 Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.

Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất Huy độngđược nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngânsách trung ương và địa phương Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệptăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất chưa sử dụng(chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp(chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp) Trong giai đoạn 1995 –

2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3%diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khácnhưng diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha

(bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)

Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nước

So sánh 3/2 (%)

21.132.4509.345.3459.811.08472.139371.0391.532.843

100,084,7100,0100,0100,0

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tếquốc dân, được đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vậtchất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúcđẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nềnkinh tế

tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất.

Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền KTQD đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ.

Phân bổ hợp

lý tài nguyên đất đai.

Vị trí của thị trường BĐS- nhà đất trong nền KTQD

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI

TRONG THỜI GIAN QUA

1 Ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội.

Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường Nó

là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại lâu dàicùng nền kinh tế thị trường Việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian qua đãđem lại một số kết quả như sau:

1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp

cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyêndùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhaucủa nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đấtnày) Những diện tích đất đựơc Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quantrọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp,cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội

Bảng 1.1: Tỡnh hỡnh sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000

(Nguồn: Tổng kiểm kờ đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chớnh)

Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội

Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất chuyên dùng

Đất ở Đất ch a sử dụngTớnh đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở cỏc đụ thị đó được giao đến tận tayngười dõn đỏp ứng được nhu cầu về đất cho cỏc hộ gia đỡnh ở đõy Theo điều tra

của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2002 cho thấy hơn 97% tổngdiện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng.

Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội

- Nhà tư 76,3%

- Nhà thuê của tư nhân 1,0%

- Nhà thuê của Nhà nước 17,1%

Ch a râ chñ së h÷u

Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị

(Tính đến 31-12-2000)

Diện tích đất năm 1995

Năm 2000 Diện tích

(ha)

Cơ cấu (%)

97,12,0Nước ngoài

UBND xã

Các tổ chức khác

1192418

0,30,6

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính

1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá

Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ

hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn Quyền sử dụng đất

đã mở ra hàng chục triệu m2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sửdụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển Tại thành phố

Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyểndịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giaođất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh)

1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động.

Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự

xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ởtheo phương thức thuê nhà Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà

ở Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được thực hiện mặc dù chất lượngcao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở) Nhiều địaphương đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3 – 4 m2 trước đâylên 6 – 8 m2 hiện nay Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã cóchuyển biến tích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, đạt yêucầu đã đề ra, trong 5 năm 1996 – 2000 diện tích nhà tăng bình quân 2,5 triệu

m2/năm, năm 5 trước đó 1991 – 1995 là 2 triệu m2, diện tích ở bình quân từ 7,5

m2/người năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m2/người (năm 2000), tổng diện tíchquỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên 52 triệu m2 (năm 2000)

(nguồn Sở địa chính – nhà đất thành phố Hồ Chí Minh).

Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bánnhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộcmọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bánhoặc cho thuê Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữuNhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự pháttriển kinh tế, xã hội của đất nước

Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lêntrên 700 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2 Nhà do dân tự xâychiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng Từ năm 1991 – 2000, tại

các đô thị trên cả nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới (Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các giải pháp lớn giai đoạn 2001 - 2010).

Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam

25.000

5.1225.9216.2527.705

2.347

327395514523587

2.438

522509719688

8.800

4505602.7912.3802.698,5

8.378

1.7202.2792.3831.996

(Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001 – 2005 – Bộ xây dựng)

0 200 400 600 800 1000 1200

DiÖn tÝch

1000m2

T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ t¹i Hµ Néi

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước với khoảng 12 triệu

m2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhàtoàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính –Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở.Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ

Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắttrong bảng sau cho thấy số lượng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vượt mụctiêu kế hoạch

Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội

Tỷ lệ (%)

1.352.212

402.858950.354

117,7

118,5117,3

339.191

85.591253.600

113,0

112,0110,0

416.511

130.162286.349

104,1

108,5102,3

597.510

187.105410.405

132,8

124,7136,8

(Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2001-2005)

Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2 chiếm gần60% quỹ nhà Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tư nhân có giấy tờchứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp

Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3 tầng);20% là nhà chung cư cao tầng (4 –5 tầng) Những năm vừa qua, nhà cao tầng donhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân

Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹthuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị

ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm

Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự án

và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ

cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m2 nhà ở,trong đó diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128 m2,

từ nguồn vốn địa phương là 515.382m2 Trong số diện tích nhà ở được xây dựng

từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng được 410.405 m2, diện tích nhà

ở được xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ 104.977 m2

(Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000)

1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc

Nhiều khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã được đầu tư vàolĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vựckinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD)

Theo thống kê của uỷ ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây, tínhđến cuối năm 1994 trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tưvào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD(chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch Riêng trong 9 tháng đầunăm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư vào lĩnhvực khách sạn

Đây là thị trường được phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổimới Các lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như các pháp nhânquốc doanh, các pháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh với nướcngoài, liên doanh trong nước Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành các vănphòng cho thuê, diện tích thương mại và khách sạn mini Thị trường này đáp ứngđược nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi phối bởi mức sinh lời trong

kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khách du lịch,người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là cácnhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinhdoanh thương mại và khách du lịch nội địa.

Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ vănphũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003 Thành phố này tiếp tụcđứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phũng cao nhấtchõu Á

Cụ thể, giá văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ thuờ25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2

Thị trường cho thuê văn phũng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự Công tybất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2 Khoảng 17/20 tũa nhà vănphũng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo Nhiều tũa nhà loại C đó được đặt kín chỗ trong thời gian dài

"Thị trường cho thuê văn phũng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là HàNội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốnđầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đạidiện Chesterton nhận định.

Bảng 2.6: Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích

thương mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam.

(Tính theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến ngày 29-2-2000)

Đơn vị: triệu USD

- Xây dựng văn phòng, căn

§Çu t n íc ngoµi vµo thÞ tr êng kinh doanh diÖn tÝch

th ¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n t¹i ViÖt Nam

1.5 Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, công tác quản lý của Nhà

nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nước

từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên.

Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung các

văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từngvấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sảnxuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động vàphát triển Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh nhữngkhiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển

hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tìnhnghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có công với cách mạng…Nhữngchính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phát triểnthị trường BĐS

Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiềuchính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hướng chuyển