CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CỦ CHI, HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Trên cơ sở đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội và đánh giá tình hình quản lý - sử dụng đất của Thị Trấn Củ Chi đề tài được nghiên cứu nhằm đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính tốt hơn.

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI :

CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CỦ CHI, HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH : NGUYỄN THỊ KIM LOAN MSSV : 05333080

LỚP : CDO5CQ

KHÓA : 2005-2008

NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2008

BỘ MÔN: CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

NGUYỄN THỊ KIM LOAN

CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CỦ CHI,

HUYỆN CỦ CHI, TP HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS ĐÀO THỊ GỌN (Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh)

Tháng 7 năm 2008

Thành kính ghi ơn sâu sắc nhất đến Cha Mẹ đã sinh thành, dưỡng dục, nuôi dạy connên người và các thành viên trong gia đình đã tiếp sức cho tôi vững tiến bước trên conđường học vấn.

Xin chân thành cảm ơn:

Thầy cô của Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy,truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu của mình cho chúng em trong suốtquá trình học tập tại trường

Cô Đào Thị Gọn và quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã hướngdẫn tận tình để em có thể hoàn thành báo cáo tốt nghiệp của mình

Các cô, chú, anh, chị trong phòng Tài Nguyên - Môi Trường huyện Củ Chi đã chỉbảo những kinh nghiệm của mình cho tôi và cung cấp những tư liệu cần thiết để tôihoàn thành báo cáo này

Cuối cùng xin cảm ơn toàn thể các bạn lớp CD05CQ đã động viên, giúp đỡ tôi trongthời gian học tập và thực tập tốt nghiệp

XIN CẢM ƠN

Sinh viên: NGUYỄN THỊ KIM LOAN, lớp CD05CQ, khóa 31, khoa Quản Lý Đất

Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh, thực hiện đề tài:Công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện CủChi, Tp Hồ Chí Minh

Giáo viên hướng dẫn: TS ĐÀO THỊ GỌN

Đất đai là một dạng tài nguyên đặc biệt và là môi trường sinh sống của con người.Cùng với việc phát triển kinh tế xã hội và gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngàycàng tăng, tạo nên một áp lực lớn đối với đất đai, đòi hỏi phải có một định hướngchiến lược lâu dài và kế hoạch hóa việc sử dụng đất ở các ngành, các cấp đảm bảo việc

sử dụng đất một cách hợp lý, hiệu quả, khoa học và tiết kiệm nhằm hạn chế việc sửdụng đất bất hợp pháp đồng thời sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hiệu quả,tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác cập nhật, chỉnh lý biếnđộng đất đai trong từng giai đoạn, thời kỳ là một trong những nội dung quan trọng đãđược quy định tại Điều 6 Luật đất đai năm 2003

Củ Chi là một huyện ngoại thành của Tp Hồ Chí Minh chiếm diện tích rất lớn vớiquá trình hình thành và phát triển lâu đời, có quá trình đô thị hóa nhanh cùng với việchình thành và mở rộng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và diện tích đất Nôngnghiệp ngày càng giảm do chuyển mục đích khác Mặc khác, sự phát triển về kinh tế

đã kéo theo nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao nên tình hình chuyển nhượng đấtđai và chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng nhiều và phức tạp tạo ra những biếnđộng về đất đai gây khó khăn cho Nhà nước trong việc quản lý quỹ đất do sự thay đổivề: diện tích, kích thước, chủ sử dụng… Nhìn chung, từ năm 1993 trở lại đây công tácquản lý Nhà nước về đất đai của huyện có sự chuyển biến tích cực và dần đi vào nềnnếp Đội ngũ cán bộ Địa chính từ huyện xuống các xã, thị trấn có trình độ chuyên mônngày càng được nâng cao Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được triển khaiđồng bộ, đạt được những kết quả khả quan, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triểnvới tốc độ nhanh và góp phần ổn định trật tự an ninh - chính trị - xã hội trên địa bànhuyện nói riêng và thành phố nói chung Tuy nhiên việc theo dõi biến động sử dụngđất và cập nhật số liệu vào sổ sách cũng như chỉnh sửa trên bản đồ chưa được kịp thời.Trước tình hình đó, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Huyện

Củ Chi nói chung và Thị Trấn Củ Chi nói riêng trở nên cấp bách và thiết thực hơn Trên cơ sở đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội và đánh giá tình hình quản

lý - sử dụng đất của Thị Trấn Củ Chi đề tài được nghiên cứu nhằm đưa ra một số giảipháp nâng cao hiệu quả công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính tốt hơn

Trang bìa

Giấy xác nhận

Lời cảm ơn Tóm tắt

Mục lục Chữ viết tắt Danh sách bảng, hình, sơ đồ Tài liệu tham khảo Danh sách phụ lục ĐẶT VẤN ĐỀ -1

Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu -1

Mục đích nghiên cứu -1

Đối tượng nghiên cứu -2

Phạm vi nghiên cứu -2

Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu -2

PHẦN I: TỔNG QUAN -3

I.1 Tài liệu nghiên cứu nước ngoài -3

I.2 Tình hình quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai ở Việt Nam -4

I.3 Các vấn đề về hồ sơ địa chính -7

I.3.1 Khái niệm hồ sơ địa chính -7

I.3.2 Nội dung của hồ sơ địa chính -7

I.3.3 Hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính -7

I.4 Các vấn đề về cập nhật chỉnh lý biến động đất đai -8

I.4.1 Khái niệm biến động đất đai -8

I.4.2 Các hình thức biện động đất đai ở Việt Nam -8

I.4.3 Các hình thức chỉnh lý hoàn thiện hồ sơ địa chính -8

I.4.4 Các vấn đề đăng ký, cập nhật biến động đất đai -9

I.5 Cơ sở pháp lý -11

I.6 Tình hình quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh -12

I.7 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi -13

I.8 Khái quát về địa bàn nghiên cứu -16

I.8.1 Điều kiện tự nhiên -17

I.8.2 Điều kiện kinh tế -20

I.8.3 Điều kiện xã hội -21

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU -24

II.1 Nội dung nghiên cứu -24

II.2 Phương pháp nghiên cứu -24

III.2 Đánh giá về điều kiện kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai trên địa bàn

Thị Trấn Củ Chi -25

III.3 Thống kê các loại đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi -27

III.4 Định hướng phát triển Thị Trấn Củ Chi đến năm 2020 -28

III.5 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi -28

III.5.1 Công tác đăng ký đất đai ban đầu -28

III.5.2 Đánh giá tình hình lập hồ sơ địa chính ban đầu -29

III.5.3 Công tác cấp, đổi, cấp lại GCNQSDĐ -31

III.5.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất -32

III.6 Biến động sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi -33

III.6.1 Biến động diện tích tự nhiên -33

III.6.2 Biến động sử dụng các loại đất chính -34

III.6.3 Biến động do thực hiện các quyền -35

III.6.4 Biến động do sai sót chuyên môn -38

III.6.5 Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất, nguyên nhân chính, giải pháp khắc phục, những kinh nghiệm về sử dụng đất -38

III.7 Chỉnh lý biến động đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính -39

III.7.1 Quy trình chỉnh lý biến động đất đai hiện nay -39

III.7.2 Nguyên tắc chỉnh lý khi có biến động -41

III.7.3 Kết quả chỉnh lý biến động từ năm 2006 đến nay (tháng 6/2008) trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi -48

III.8 Đánh giá tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi -48

III.9 Một số vấn đề rút ra trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai -49

III.9.1 Những tồn tại -49

III.9.2 Các giải pháp khắc phục -50

PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ -52

IV.1 Kết luận -52

IV.2 Kiến nghị -52

TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

CP-UBND: Chính phủ-Ủy ban nhân dân

TCĐC: Tổng cục địa chính

BTNMT-STNMT: Bộ Tài Nguyên-Môi Trường, Sở Tài Nguyên-Môi Trường

NĐ-TT-CT-HD-CV-QĐ: Nghị định-Thông tư-Chỉ thị-Hướng dẫn-Công văn-Quyết

Danh sách bảng:

Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất qua các năm trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh -13

Bảng 2: Tình hình sử dụng và biến động đất đai giai đoạn 2000-2007 ở huyện Củ Chi -16

Bảng 3: Các nhóm đất chính trên địa bàn nghiên cứu -17

Bảng 4: Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi -27

Bảng 5: Danh sách cấp GCNQSDĐ đại trà trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi tính đến tháng 6 năm 2008 -29

Bảng 6: Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi -31

Bảng 7: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tại Thị Trấn Củ Chi giai đoạn 2006-2007 -33

Bảng 8: Tình hình sử dụng và biến động đất đai giai đoạn 2000-2007 trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi -33

Bảng 9: Biến động do thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi giai đoạn 2006-2007 -35

Bảng 10: Biến động do thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Thị Trấn trong 6 tháng đầu năm 2008 tại Thị Trấn Củ Chi -36

Bảng 11: So sánh biến động do thực hiện một số quyền giữa Thị Trấn Củ Chi với 20 xã của huyện Củ Chi trong 6 tháng đầu năm 2008 -37

Bảng 12: Một số trường hợp chỉnh lý trên sổ theo dõi biến động tại Thị Trấn Củ Chi -46

Danh sách hình, sơ đồ Sơ đồ 1: Đường đi của sơ đồ biến động -40

Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện chỉnh lý hồ sơ biến động -41

Hình 1: Trường hợp xử lý tách thửa, thửa mới là 145 tách từ thửa 92 -42

Hình 2: Thửa chưa chỉnh lý trong trường hợp nhập thửa -43

Hình 3: Thửa đã chỉnh lý trong trường hợp nhập thửa ( nhập thửa 257, 258, 259 thành thửa 257) -43

Hình 4: Biến động theo tuyến thẳng chưa chỉnh lý -44

Hình 5: Biến động theo tuyến thẳng đã được chỉnh lý (một phần thửa của thửa số 459, 460, 461 đã nhập vào đường) -44

Hình 6: Biến động theo khu tập trung chưa chỉnh lý -44

Hình 7: Biến động theo khu tập trung đã chỉnh lý -45

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu

Trong những năm gần đây, nền kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt sự pháttriển nhiều mặt, đất đai trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng trong

sự phát triển ấy Song song đó, tình hình sử dụng đất đai có những biến động rất lớn,đặc biệt là do sự tác động của nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng,thêm vào đó là quá trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh

mẽ đặc biệt là ở những vùng ngoại thành

Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụngđất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trongcông tác quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước nói chung và từng địa phương nóiriêng Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin đầy đủ

và phản ánh đúng thực trạng thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đaitrên bản đồ địa chính và hệ thống hồ sơ địa chính Bất kỳ mọi biến động nào đều cũngphải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi làm cơ

sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện

để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển Vì vậy công tác cập nhật,chỉnh lýbiến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được các cấpquan tâm và chỉ đạo cơ quan quản lý đất đai ở cấp mình quản lý, nhằm tăng cườngthực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chuẩn xác hơn

Vì đây là công tác trọng tâm của ngành Quản lý

Trong khi đó, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên địa bànthành phố Hồ Chí Minh nói chung và huyện Củ Chi nói riêng gặp nhiều khó khăn bấtcập do nhiều nguyên nhân khách quan Vấn đề đặt ra hiện nay làm cách nào để thựchiện công việc trên một cách hiệu quả, nhằm củng cố lại công tác quản lý đất đai vàgiải quyết những hồ sơ tồn động trong nhiều năm, đồng thời tạo thuận lợi cho quátrình quản lý, lưu trữ hồ sơ và hệ thống sổ bộ địa chính, bởi nếu không cập nhật biếnđộng kịp thời thì hồ sơ và hệ thống sổ bộ địa chính thiết lập trong thời gian đầu sẽ lạchậu và không còn phù hợp với thực tế, vì thế huyện Củ Chi đã tiến hành thực hiệncông tác cập nhật, chỉnh lý biến động theo hàng năm và đã triển khai trên toàn huyện Xuất phát từ tình hình trên, được sự giúp đỡ của phòng Tài Nguyên-Môi Trường

và sự phân công của khoa Quản Lý Đất Đai-Bất Động Sản chúng tôi thực hiện đề tài:Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện CủChi, Tp Hồ Chí Minh Nhằm hoàn thiện quy trình hướng dẫn của Sở Tài Nguyên-MôiTrường Tp Hồ Chí Minh và rút kinh nghiệm để triển khai mở rộng việc cập nhật,chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi, Tp Hồ ChíMinh

Mục đích nghiên cứu

Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên và liên tục nhằm hoàn thiện hồ

sơ địa chính

Trang

1

Đảm bảo cho bản đồ và hệ thống hồ sơ địa chính đã được thiết lập qua các nămluôn phản ánh đúng và kịp thời với hiện trạng sử dụng đất, góp phần quản lý chặt chẽquỹ đất của địa phương.

Đối tượng nghiên cứu

Qúa trình cập nhật, chỉnh lý tất cả các hồ sơ, sổ sách, tư liệu bản đồ và quá trình

biến động sử dụng đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài này thực hiện cập nhật biến động theo hướng dẫn 7576/HD-QLĐĐ ngày08/06/2000 về việc hướng dẫn đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và

hệ thống sổ bộ địa chính của Sở Tài Nguyên-Môi Trường, Tp Hồ Chí Minh

Chỉ cập nhật những trường hợp biến động hợp pháp đối với các loại đất của hộgia đình, cá nhân

Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

Việc triển khai công tác cập nhật chỉnh lý biến động trên toàn huyện trong giaiđoạn hiện nay là rất có ý nghĩa bởi nó sẽ đem lại những lợi ích thực sự giúp cho địaphương quản lý tốt quỹ đất của mình, đồng thời rà soát lại những hồ sơ biến động còntồn động từ có hướng giải quyết phù hợp nhằm mang lại hiệu quả tốt nhất cho công tácquản lý đất đai của huyện nói riêng và thành phố nói chung

Trang

2

PHẦN I: TỔNG QUAN

Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn và vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng chocon người Đất đai gắn liền với mọi hoạt động của con người và là điều kiện, nền tảng

tự nhiên của mọi ngành sản xuất, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ

sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng Chính vì vậy dưới thời đại nào, chế độ xã hộinào công tác quản lý Nhà nước về đất đai luôn mang ý nghĩa chiến lược và có tầmquan trọng đến sự tồn tại và phát triển của đất nước

I.1 Tài liệu nghiên cứu nước ngoài

Cho đến nay, trên thế giới tồn tại hai hệ thống địa chính thể hiện bằng hai hệthống hồ sơ quản lý đất đai khác nhau:

- Hệ thống địa bạ (định hướng thuế): bao gồm các loại sổ sách địa chính sử dụng đểđịnh vị lô đất theo sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý dựa trên cơ sởcác khế ước, văn tự được pháp luật thừa nhận

- Hệ thống bằng khoán (định hướng pháp lý): bao gồm bản đồ địa chính, các hồ sơđăng ký đất đai, GCNQSDĐ của chủ sử dụng

Địa chính Tây Ban Nha

Ở Tây Ban Nha, hệ thống địa chính mang định hướng thuế khóa được chia làm hailoại là địa chính đô thị và địa chính vùng nông thôn, địa chính nông thôn chỉ thuần túylàm thuế đất, nó được cơ quan về địa bạ sử dụng để định vị các lô đất

Địa chính Italia

Ở Italia, bản đồ địa chính có chức năng làm vật chứng minh để được xây dựng theokiểu địa chính Napoleon (một phần đất thuộc về một sở hữu duy nhất, được phân chiaphụ thuộc vào hạng thuế đất của nó) Cũng giống như ở Tây Ban Nha, hệ thống địachính được chia làm hai loại là địa chính đô thị và địa chính vùng nông thôn

Địa chính Pháp

Hệ thống thuế được vận hành trên cơ sở các sổ địa bạ thể hiện các thông số diện tíchđất, dữ kiện định vị, chỉ tiêu đánh giá đất, đôi khi được minh họa bằng bình đồ trêngiấy trang trí rất nghệ thuật nhưng độ chính xác cũng rất tương đối Thời kỳ cận đại,

đã nẩy sinh nhu cầu một hệ thống địa chính bao quát, nhiều dự án được thử nghiệm,nhờ những biến đổi của thời kỳ hiện địa đã đem lại sự thống nhất cho nền địa chính cóbản chất khác nhau Nền địa chính thuế đã được tạo dựng, phát triển tại Pháp và trênphần lớn diện tích châu Âu Từ năm 1808 đến năm 1850 bản đồ giải thửa tổng quát(địa chính Napoleon hay địa chính cũ), đặt nền móng cho địa chính Pháp đương đại.Bản đồ địa chính Napoleon gồm một bình đồ giải thửa, được đo đạc và thành lập rấtcẩn thận, nhưng là một bản vẽ thể hiện trạng thái tĩnh và không dự kiến trước việc cậpnhật hóa thông tin

Nền địa chính đương đại (Bộ luật 1930) đặt ra nhu cầu cấp thiết phải đổi mới hoàn

bộ nền địa chính cũ, đòi hỏi phải cập nhật hóa hàng năm các bình đồ địa chính đã táilập Trong khuôn khổ cải tổ việc quản lý đất đai, tất cả các xã phải cập nhật hóa hàngnăm bản địa chính của mình Bản địa bạ đổi mới ngay từ đầu đã có một hệ thống ghichép, trình bày trên giấy, hàng năm mọi thay đổi đều được ghi lại

Trang

3

Địa chính Đức

Ở Đức, bản đồ địa chính mới với nội dung định vị và mô tả tổng thể các thửa đất vànhà cửa, gồm có một bình đồ địa chính và một sổ cái dùng để mô tả Các thửa đấtđược xác định chủ yếu theo quan hệ với sở hữu, còn loại hình sử dụng chỉ giới hạn ởnhưng rất chung (đất canh tác , đất rừng…), các thửa đất được đánh giá chính xác trênthực địa (bằng cột mốc) và được đánh số theo một hệ thống định dạng thống nhất cùng

số liệu với số ghi trong sổ địa bạ, bởi vì sơ đồ vị trí này có giá trị làm vật chứng minh.Mọi sự thay đổi đều phải nhất thiết ghi vào sổ địa bạ và được quản lý thống nhất, chặtchẽ

I.2 Tình hình quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai ở Việt Nam

Ngành địa chính Việt Nam có từ thời đại vua Hồng Đức (gọi là bản đồ HồngĐức), bản đồ lúc bấy giờ vẽ đại khái vị trí các huyện trong cả nước và ghi tên cácquận, huyện Đến triều Nguyễn, Gia Long lập địa bạ đến các làng, ghi chép các mốcgiới làng, lấy sông ngòi và đồi núi để ghi mốc giới

Giai đoạn trước ngày 30/03/1975

- Từ khi Pháp xâm lược năm 1886 nước ta đã được đo đạc vẽ bản đồ Tp Sài Gòn -Từ năm 1896-1930 đo vẽ song bản đồ giải thửa các làng ở Nam Kỳ Dựa vào cácbản đồ ấy lập ra các tài liệu của chế độ quản thủ địa chính Cùng với lý trưởng,Chưởng bạ có quyền nhận thực các văn bản về ruộng đất trong các làng, chuyển dịchruộng đất phải nộp lệ phí thù lao cho Chưởng bạ

- Năm 1931, các Sở địa chính ở các tỉnh được lập ra, về nghiệp vụ có 3 phần việc, ởlàng do Chưởng bạ làng làm; việc ở Sở giao cho phòng quản thủ địa chính; ở trunggian khu vực huyện có phái viên, hình thành 3 bộ chịu trách nhiệm của 3 phần việcnhư sau:

Phần việc ở làng giữ một bộ tài liệu, thi hành công việc là Chưởng bạ, Chưởng bạphải làm việc khi có đương sự đến khai báo, chứng thực căn tự vào sổ khai báo và sửangay vào sổ địa chính

Phần việc ở phòng quản thủ địa chính thuộc Sở địa chính, công việc phải làm nhưcác việc ở làng trừ chứng thực nhiệm vụ sửa chửa trong sổ địa chính của Phòng quảnthủ địa chính do quản thủ viên của Phòng quản thủ địa chính đảm nhiệm

Phần kiểm tra và thanh tra do các phái viên Sở địa chính, mỗi phái viên phụ tráchnhiệm một tiểu khu địa chính, trong khi kiểm tra nếu gặp những việc làm sai chínhsách, người kiểm tra sẽ bát bỏ sau khi kiểm tra

Trong thời kỳ này, về bản đồ là sử dụng bản đồ được thiết lập năm 1906 đến năm

1936 của thời Pháp thuộc, về sổ bộ có bằng khoán, sổ địa bộ, chứng thư người cày córuộng của thời Diệm, Thiệu Như vậy, tình hình quản lý trong thời kỳ này tuy chưa hệthống, đồng bộ nhưng được phân định rõ ràng nên có chế độ bảo hộ cho người sử dụngđất một cách phù hợp Về chuyên môn có phần tích cực, về kỹ thuật mang tính thừa

kế Trong giai đoạn này tình hình biến động đất đai xảy ra ít vì đất đai chưa được côngnhận là hàng hóa và người sử dụng đất chưa có các quyền: chuyển nhượng, thừa kế,cho thuê… Vấn đề cập nhật biến động được lưu tâm nhưng chưa tiến hành cụ thể

Trang

4

Thời kỳ 1975-1980

Trong giai đoạn này, phong trào hợp tác xã sản xuất vẫn còn tồn tại, đại bộ phận

ruộng đất đưa vào hợp tác xã quản lý và sử dụng nên hiện trạng ruộng đất có sự thay

đổi rất lớn, tình hình quản lý đất đai phức tạp

- Bản đồ giải thửa trước giải phóng

- Sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất

Thời kỳ 1980-1985

Thời kỳ triển khai đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê theo chỉ thị 299 trong cảnước đối với đất nông nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh có 125 phường, xã cơ bản hìnhthành nên hệ thống hồ sơ mới Hệ thống bản đồ và hồ sơ có rất nhiều biến động so vớitrước thời kỳ giải phóng

Nói chung, thời kỳ này có bản đồ giải thửa tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản

lý, điều tra sử dụng đất nhưng các khu vực nông thôn đa số là đo bao để dân tự khaikhông xác định vị trí trên bản đồ Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký được thiết lậptrong giai đoạn này mang tính điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất và cònnhiều vấn đề phải giải quyết

Thời kỳ 1985-1995

Thời kỳ này dựa trên kết quả đo đạc giải thửa trước đây và thực hiện Quyết định

201 của Tổng Cục Địa Chính và Thông tư 302 về đăng ký thống kê cũng như Chỉ thị

02 của UBND Thành phố Các bản đồ giải thửa đều được thành lập mới từ ảnh máybay đối với đất nông nghiệp và đất nông thôn

Những năm sau này, sau cơn sốt giá đất năm 1991 cho đến năm 1993 (Luật đất đaiban hành) và đến năm 1995 thì mức độ biến động đất đai của Tp Hồ Chí Minh rất lớn,biến động cả về hình thể mục đích sử dụng và đặc biệt biến động do chuyển đổi,chuyển nhượng rất nhiều trong quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa

Tóm lại, thời kỳ này có nhiều thay đổi và có thể nói đây là thời kỳ có nhiều ảnhhưởng nhất đến việc quản lý đất đai nói riêng và nền kinh tế đất nước nói chung, nhất

là khi có luật đất đai ra đời công nhận đất đai có giá trị và người sử dụng đất được thựchiện các quyền, đây là cơ sở làm cho đất đai biến động mạnh Vấn đề cập nhật biếnđộng những thông tin địa chính đã được đề cập nhưng chưa thực hiện đồng bộ

Giai đoạn từ năm 1995 đến trước năm 2003

Đối với đất nông nghiệp, cơ bản đã làm xong bản đồ và hồ sơ địa chính theo mẫumới tại Quyết định 499/QĐ-ĐKTK của Tổng Cục Địa Chính Hiện nay, một số huyện

đã có bản đồ địa chính chính quy, đây là bản đồ được đo đạc bằng phương pháp toànđạc, có tọa độ các điểm khống chế và các góc ranh thửa

Tình hình biến động đất đai hiện nay tương đối lớn cho nên để hệ thống hồ sơ địachính luôn phản ánh đầy đủ, chính xác các thông tin ngoài thực địa, UBND Tp Hồ ChíMinh và Sở Tài Nguyên-MôiTrường đã ban hành các văn bản sau:

- Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai được Quốchội thông qua ngày 02/12/1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đaiđược Quốc hội thông qua 01/10/2001 (điều 13,14, 33)

Trang

5

- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của TCĐC ban hành mẫu sổ bộ địachính, sổ mục kê, sổ địa chính

- Quyết định 27/QĐ-ĐC ngày 10/02/1995 của TCĐC ban hành mẫu biểu thống kê

- Điều 692 bộ Luật Dân Sự ngày 28/10/1995 quy định thủ tục chuyển quyền sửdụng đất

- Công văn số 106/CV-ĐKTK ngày 03/02/1998 về việc chỉnh lý hồ sơ địa chính dothay đổi địa giới hành chính

- Thông tư 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng kýđất đai lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ

+ Đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính lần đầu tiên để cho công tác quản

lý đất đai thường xuyên

+ Đăng ký quản lý biến động thường xuyên và xét cấp giấy chứng nhận sau biếnđộng

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ

- Hướng dẫn 4895/HD-GĐĐĐ của Tp Hồ Chí Minh ngày 09/10/1998 về một số quyđịnh về công tác đo bổ sung, chỉnh lý biến động và cập nhật đất nông nghiệp

- Công văn 989/CV-QLĐĐ ngày 20/01/1999 về việc hướng dẫn cập nhật đăng kýbiến động đất đai Công văn này chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp (khu vực nôngthôn) với những đối tượng sử dụng đất có GCNQSDĐ

- Hướng dẫn 7575/HD-QLĐĐ ngày 04/07/2000 của Sở Tài Nguyên-Môi Trường vềviệc đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và sổ bộ Hướng dẫn nàykhắc phục những tồn đọng trước đây

- Hướng dẫn 7576/HD-QLĐĐ ngày 08/06/2000 của Sở Tài Nguyên-Môi Trường vềviệc hướng dẫn đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và sổ bộ

- Thông tư 1990/2001/NĐ-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC về việc hướng dẫnđăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi bổsung một số điều của Nghị định 17/1999/ NĐ-CP

- Chỉ thị 06/2001/CT-UB ngày 15/05/2001 của Chủ tịch UBND thành phố về việcđăng ký và cập nhật biến động nhà đất

Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Luật đất đai năm 2003 ra đời đánh dấu những chuyển biến mới trong công tác quản

lý Nhà nước về đất đai với việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai nhằm quản lý hồ

sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thựchiện các quyền và nghĩa vụ

Ngoài ra, điểm mới của luật đất đai 2003 là quy định cấp có thẩm quyền cấpCNQSDĐ, quy định này nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, khắc phục tìnhtrạng hiện nay là việc cấp GCNQSDĐ thực hiện còn rất chậm Bên cạnh đó, Bộ trưởng

Bộ Tài Nguyên-Môi Trường cũng ban hành nhiều văn bản pháp quy khác để cụ thểhóa và hướng dẫn thi hành luật đất đai

Trang

6

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đấtđai

- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài Môi Trường ban hành quy định về GCNQSDĐ

- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm đất đai và xây dựng bản đồhiện trạng sử dụng đất

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên-Môi Trường

về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính

Các văn bản này đã đưa ra các trình tự thủ tục đăng ký biến động mới nhằm rútngắn thời gian thực hiện và tránh cho người dân đi lại nhiều lần, điều mà người dân rấtngại mỗi khi đi làm hồ sơ nhà đất Có thể nói luật đất đai 2003 đã có những điều khoảnrất mới, rất tiến bộ

I.3 Các vấn đề về hồ sơ địa chính

I.3.1 Khái niệm hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng nhữngthông tin cần thiết về mặt tự nhiên - kinh tế - xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lậptrong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

I.3.2 Nội dung của hồ sơ địa chính

Theo yêu cầu thông tin đất đai trong hệ thống quản lý đất đai, hệ thống tài liệu hồ

sơ địa chính phải thể hiện các nội dung sau:

- Các thông tin về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thửa đất: tên chủ sử dụngđất, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, giá đất, mục đích sử dụng đất, thờihạn sử dụng đất và những ràng buộc khác nhau về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất

- Các thông tin về cơ sở pháp lý: tên văn bản, số văn bản, cơ quan ký văn bản, tháng-năm ký văn bản theo yêu cầu của từng loại tài liệu hồ sơ địa chính làm căn cứxác định giá trị pháp lý của tài liệu

ngày-I.3.3 Hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính

Các tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên hoặc hỗ trợ cho yêu cầu quản lý đất thường xuyên gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc lưu)

- Biểu thống kê diện tích đất đai

Các tài liệu lưu trữ, tra cứu khi cần thiết:

- Các tài liệu hình thành trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính

Trang

7

- Các tài liệu hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai

và cấp GCNQSDĐ

I.4 Các vấn đề về cập nhật chỉnh lý biến động đất đai

I.4.1 Khái niệm biến động đất đai

Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đấtsau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở Việt Nam, người ta phân chia thành banhóm biến động chính gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp, biếnđộng chưa hợp pháp

I.4.2 Các hình thức biến động đất đai ở Việt Nam

Sự thay đổi bất kỳ thông tin nào so với thông tin trên GCNQSDĐ đã cấp và thôngtin trên hồ sơ địa chính đã được lập lúc ban đầu (những thông tin: tự nhiên, kinh tế, xãhội, pháp lý) thì đều phải có sự xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Chúng

ta có thể phân ra các hình thức biến động sau:

- Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, hợp thức hóa, thừa

kế, cho tặng quyền sử dụng đất, thay đổi do tách chia quyền sử dụng đất

- Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất.

- Biến động do quy hoạch

- Biến động do thiên tai (đất lở, đất bồi)

- Biến động do thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất

- Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất; do cấp đổi hoặc thu hồi giấy chứng nhận; do thay đổi số thứ tự tờbản đồ …

- Biến động do nhận QSDĐ theo quyết định công nhận kết quả hòa giải thành đối

với tranh chấp đất đai của Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền

- Biến động do nhận QSDĐ theo bản án, theo Quyết định của Tòa Án Nhân Dân

hoặc Quyết định của cơ quan thi hành án

- Biến động do nhận QSDĐ theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng

đất phù hợp với pháp luật hoặc văn bản pháp lý khác phù hợp với pháp luật

- Biến động do người sử dụng đất đổi tên theo Quyết định của cơ quan có thẩmquyền hoặc văn bản khác phù hợp với pháp luật

- Biến động do nhận QSDĐ do chia tách, sát nhập tổ chức theo Quyết định của cơ

quan, tổ chức

I.4.3 Các hình thức chỉnh lý hoàn thiện hồ sơ địa chính

- Chỉnh lý các sai sót trên các sổ sách theo mẫu QĐ 499

- Chỉnh lý hoàn thiện sổ sách theo mẫu QĐ 56

- Chỉnh lý sai sót nhầm lẫn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

- Chính lý tài liệu bản đồ

Trang

8

I.4.4 Các vấn đề đăng ký, cập nhật biến động đất đai

- Có giấy chứng minh thửa đất đúng chủ sở hữu hoặc tờ khai các bên giáp giới côngnhận

Từ năm 1929-1932 ở Sở địa chính Bắc Kỳ thì tài liệu gồm có sổ địa chính, sổđiền bộ và bản đồ, tất cả phải có dấu của Sở địa chính và được lập thành hai bộ: một

bộ để ở làng do chưởng bạ phụ trách, một bộ ở Sở địa chính để làm quản thủ chứkhông phải để lưu trữ Việc đăng ký, cập nhật là việc đăng ký các thửa đất có biến đổi.Sau khi ở làng có tài liệu thì chưởng bạ phải có một quyển khai báo để ghi những việcdịch chuyển như mua, bán chuyển nhượng, cầm… gọi chung là công chính chứng thư Các chuyển dịch phải được Lý trưởng chứng thực, chưởng bạ cũng ghi chứngthực đã đăng ký vào sổ địa chính trên giấy khai báo chuyển dịch, ký tên và đóng dấu.Việc đăng ký vào sổ địa chính phải sang tên cho chủ mới và gạch tên cũ

Trong vòng hai tháng phái viên của Sở địa chính phải về kiểm tra duyệt sổ, ký tênvào sổ, thu chứng thư, tờ trích sao sổ khai báo của làng, tất cả đều nộp về Sở địa chính.Phòng địa chính có trách nhiệm sửa chửa đăng ký vào tài liệu địa chính của tỉnh Côngviệc làm giống như của chưởng bạ các làng

b) Đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ trong trường hợp có biến động ở giai đoạn hiện nay

* Người có nhu cầu nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xin chuyển mục đích sửdụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc các bên xin chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế QSDĐ,… đều phải đến trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (nơi có đất

sử dụng) để nộp hồ sơ đăng ký đất đai Hồ sơ gồm:

- Bản sao Quyết định giao đất hoặc Quyết định cho thuê, thu hồi, chuyển mục đích

sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng, hình thể thửa đất; hợp đồng chuyển đổi hoặcchuyển nhượng QSDĐ

+ Trường hợp thừa kế QSDĐ phải có tờ khai thừa kế kèm theo bản di chúc củangười để thừa kế hoặc Quyết định của tòa án về việc phân chia đất thừa kế

+ Trường hợp mất đất do thiên tai phải có đơn đề nghị của chủ sử dụng kèm theobiên bản xác nhận hiện trường của UBND xã

- GCNQSDĐ đã cấp cho thửa đất có biến động

- Trích lục bản đồ có chỉnh lý thửa đất có biến động

- Chứng từ thu tiền các loại liên quan đến nghĩa vụ của người được Nhà nước giaođất, cho thuê đất như hóa đơn thu tiền SDĐ, thu tiền đền bù hoặc tờ khai nộp thuếchuyển quyền, thuế trước bạ…

Trang

9

Người đến nộp hồ sơ phải xuất trình giấy tờ liên quan đến tên chủ xin đăng ký như

số hộ khẩu (đối với gia đình), chứng minh nhân dân (đối với cá nhân), Quyết địnhthành lập và giấy giới thiệu về việc cử đại diện (đối với tổ chức) để cán bộ địa chínhkiểm tra hồ sơ đăng ký

Trường hợp được thay đổi thời hạn sử dụng theo chính sách Nhà nước thì người sửdụng đất không phải lập hồ sơ xin đăng ký biến động Sở TNMT sẽ tổ chức chỉ đạo,hướng dẫn việc chỉnh lý biến động trên sổ địa chính và chứng nhận biến động trêngiấy chứng nhận đã cấp

* UBND xã, phường, thị trấn thực hiện thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động

- Nội dung thẩm tra gồm có:

+ Kiểm tra vị trí, diện tích hình thể biến động tại thực địa nếu có

+ Kiểm tra các điều kiện liên quan đến từng trường hợp biến động

+ Kiểm tra mức độ đầy đủ và nội dung hình thức trình bày hồ sơ

- Cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm giúp UBND xã thực hiện việc thẩm tra hồ sơđăng ký biến động Trường hợp cần kiểm tra thực địa phải có thêm đại diện UBND xã,cán bộ thôn (xóm, ấp, bản)

- Trường hợp phát hiện thấy việc biến động trái pháp luật, UBND xã phải thực hiện

xử lý vi phạm theo pháp luật Diện tích bị vi phạm phải kiên quyết xử lý buộc trả lạihiện trạng trước khi biến động

- Kết thúc thẩm tra, UBND xã lập tờ trình về việc thẩm tra hồ sơ đăng ký biến độnglên cơ quan có thẩm quyền

Riêng đối với tờ thừa kế và các hợp đồng chuyển đổi đất nông thôn, hợp đồng thuêđất nông nghiệp, UBND xã thực hiện xác nhận vào tờ khai hoặc hợp đồng, hai bộ hợpđồng gởi trả lại cho các bên ký hợp đồng giữ và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có),

hồ sơ còn lại gởi về phòng TNMT cùng với giấy chứng nhận để chúng nhận biếnđộng

- Thời gian hoàn thành thẩm tra kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đến ngày gởi lại hồ sơlên cấp trên không quá 5 ngày

* Xét duyệt cấp GCNQSDĐ của cơ quan có thẩm quyền

- Sở TNMT, phòng TNMT cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ đăng ký biến

động cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cùng cấp

Kết thúc thẩm tra, cơ quan địa chính các cấp trình hồ sơ cho UBND cùng cấp quyếtđịnh cho phép biến động (đối với trường hợp chuyển mục đích, thay đổi thời hạn vàhình thể sử dụng) hoặc nhận các hợp đồng thuộc thẩm quyền của cấp mình

- Căn cứ vào kết quả xét duyệt của UBND cùng cấp có thẩm quyền, cơ quan địachính cùng cấp chịu trách nhiệm thông báo cho đối tượng được duyệt thực hiện cácnghĩa vụ tài chính theo quy định, viết giấy chứng nhận để trình UBND ký hoặc chứngnhận biến động vào giấy đã cấp theo thẩm quyền phân cấp sau khi nhận được thôngbáo các đối tượng đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

* Tổ chức chỉnh lý hồ sơ địa chính lưu tại xã, thị trấn và giao GCNQSDĐ

- Chỉnh lý hồ sơ địa chính tại xã

+ Việc chỉnh lý hồ sơ địa chính lưu ở các cấp chỉ được thực hiện sau khiGCNQSDĐ đã được cấp GCNQSDĐ mới

Trang

10

+ Các tài liệu cần chỉnh lý biến động gồm: Bản đồ địa chính hoặc bản đồ giảithửa, hồ sơ kỹ thuật thửa đất… sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ Nội dunghình thức chỉnh lý phải theo đúng quy định đối với từng loại tài liệu.

+ Cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm chỉnh lý các bản đồ và sổ sách lưu tại xã

và lập sổ theo dõi biến động đất đai dựa trên cơ sở GCNQSDĐ và trích bản đồ cóchỉnh lý biến động do phòng TNMT huyện chuyển về trước khi giao cho chủ sử dụngđất

- Giao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

+ Việc giao GCNQSDĐ do cán bộ địa chính xã thực hiện tại trụ sở UBND + Người đến nhận giấy chứng nhận phải nộp lệ phí địa chính và ký tên vào sổ địachính (quyển lưu ở xã) để kết thúc thủ tục đăng ký Bản chính các quyết định trongtrường hợp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và các chứng từ thu trên các loại phảinộp lại cho cán bộ địa chính xã để chuyển về lưu trữ ở Sở TNMT

- Việc quản lý lưu trữ các tài liệu thiết lập trong quá trình đăng ký đất biến động Sau khi kết thúc thủ tục đăng ký biến động, hàng năm phải thực hiện việc chuyểngiao vào lưu trữ tại Sở TNMT các tài liệu sau:

- Toàn bộ tài liệu hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai của chủ sử dụng

- Tờ trình về việc thẩm tra hồ tra hồ sơ đăng ký biến động

- Các GCNQSDĐ đã thay đổi được thu hồi

Các tài liệu trên được quản lý cùng với hệ thống đơn xin đăng ký trong lần đăng kýban đầu để hình thành hồ sơ chủ sử dụng đất

I.5 Cơ sở pháp lý

Tình hình biến động đất đai hiện nay tương đối lớn cho nên để hệ thống hồ sơ địachính luôn phản ánh đầy đủ, chính xác thông tin ngoài thực địa thì Bộ TNMT, SởTNMT và UBND Tp Hồ Chí Minh đã ban hành các văn bản sau:

- Hướng dẫn 7575/HD-QLĐĐ ngày 04/07/2000 của Sở TNMT về việc đăng ký cập

nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và sổ bộ Hướng dẫn này khắc phục những tồnđọng trước đây

- Thông tư 1990/2001/NĐ-TCĐC ngày 30/11/ 2001 của TCĐC về việc hướng dẫn

đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 và có

hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đấtđai

- Chỉ thị 26/2004/CT-UB của Tp Hồ Chí Minh ngày 15/09/2004 về triển khai Luậtđất đai năm 2003 trên địa bàn Thành phố

- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài Môi Trường ban hành quy định về GCNQSDĐ

- Quyết định số 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên-MôiTrường về việc ban hành kế hoạch triển khai luật đất đai

Trang

11

- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm đất đai và xây dựng bản đồhiện trạng sử dụng đất.

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên-Môi Trường

về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính

I.6 Tình hình quản lý, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh

Hiện nay, tại các quận, huyện trên đại bàn Tp Hồ Chí Minh, công tác cập nhậtbiến động bản đồ, sổ bộ địa chính chưa thực hiện đồng bộ và thống nhất Việc triểnkhai cập nhật còn chậm, có một số quận, huyện còn để hồ sơ đăng ký biến động đất đaitồn nhiều qua các năm, chưa cập nhật kịp thời vào hồ sơ địa chính Điều này làm cho

hồ sơ địa chính lưu trữ tại các cấp bị lạc hậu theo thời gian, không phát hiện khôngphản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất của đại phương Từ đó dẫn đến kết quả các đợtđiều tra đăng ký cấp GCNQSDĐ, kê khai đăng ký nhà, đất trong thời gian qua khôngphản ánh đúng được hiện trạng, không đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai

Trên địa bàn thành phố hiện nay, tại một số quận được xác lập mục đích sử dụngđất khá ổn định như các quận không có đất nông nghiệp (Quận 1, Quận 3) nhưng tìnhhình biến động đất đai xảy ra tương đối lớn Việc giải tỏa, xây dựng cơ sở hạ tầng, mởrộng đường sá, cầu cống làm thay đổi mục đích sử dụng và hiện trạng Về phía người

sử dụng đất xảy ra các biến động về chuyển QSDĐ, thay đổi mục đích sử dụng… Tại các khu ven đô thị và những quận, huyện đã được quy hoạch thành đô thịmới, khu du lịch sinh thái,… Tình trạng biến động hợp pháp và không hợp pháp giatăng rất lớn Do vậy, việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai không thực hiện kịp thời.Đối với những biến động hợp pháp chưa được cập nhật chỉnh lý thường xuyên tại từngcấp cơ sở làm cho hồ sơ biến động tồn qua các năm tăng đáng kể Nhìn chung, hệthống sổ bộ tại các quận, huyện đã được lập trong thời gian qua đã được cập nhậtthường xuyên còn hệ thống sổ bộ ở các UBND phường, xã, thị trấn hầu như khôngphản ánh đúng thực trạng ngoài thực địa

Như vậy, hệ thống hồ sơ địa chính ở các phường, xã, thị trấn và cấp quận, huyệntrong Thành phố được quản lý và lưu trữ trên giấy tờ, không có phần mềm tin học vềquản lý và lưu trữ được sử dụng Hầu như những thông tin về đất đai và chủ sử dụngđất ghi chép còn thiếu, không phản ánh đúng hiện trạng nên việc ứng dụng tin học vàoquản lý hồ sơ địa chính còn rất nhiều khó khăn Đây là một trở ngại lớn ảnh hưởngkhông nhỏ trong quá trình tin học hóa quản lý, cập nhật dữ liệu và chỉnh lý biến động.Tình hình biến động đất đai trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh qua các năm được thể hiện ởbảng sau:

Trang

12

Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất qua các năm trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh

Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)

Theo kết quả thống kê đất đai hàng năm của Sở TNMT Tp Hồ Chí Minh thì:Riêng trong giai đoạn 2005-2007 diện tích tự nhiên của Thành phố không tăng thêmnhưng qua bảng cơ cấu sử dụng đất này, chúng ta thấy diện tích đất nông nghiệp ngàycàng giảm mạnh qua các năm; đất phi nông nghiệp (chủ yếu là đất ở, đất xây dựng vàđất chuyên dùng) ngày càng tăng; Đất chưa sử dụng cũng giảm mạnh nguyên nhânThành phố giảm diện tích này là vì muốn hạn chế việc lấy đất nông nghiệp vào cácmục đích khác, tận dụng quỹ đất chưa sử dụng để phân lại quỹ đất bố trí cho các mụcđích khác

I.7 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi

Trong năm 2007 để thực hiện tốt mô hình cải cách hành chính một cửa liên thôngtrên lĩnh vực đất đai và thực hiện kế hoạch năm 2007 đã đề ra, đồng thời phát huynhững kết quả đạt được trong năm 2006 Phòng TNMT đã triển khai thực hiện kếhoạch năm 2007 Kết quả đạt được như sau:

I.7.1 Công tác cấp giấy CNQSDĐ, đổi giấy, chuyển quyền và thế chấp QSDĐ

Tính từ đầu năm đến nay Phòng đã giải quyết hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ, đổi giấy,chuyển quyền, cấp lại GCNQSDĐ với diện tích 22.708.819,37 m2 với 19.103 hồ sơ sovới năm 2006 tăng 1.201 hồ sơ nhưng diện tích giảm 2.105.114,76

a) Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo kế hoạch đăng ký ban đầu được thành phố duyệt là 8.000 giấy (trong đó5.000 giấy đủ điều kiện, 3.000 giấy không đủ điều kiện ) Tính đến ngày 05/12/2007Phòng đã cấp được 6.169 giấy chứng nhận QSDĐ đạt 77,11% so với 8.000 giấy (bao

Trang

13

gồm luôn các trường hợp đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện) Tuy nhiên trong quátrình giải quyết hồ sơ phát sinh thêm 1.311 hồ sơ đủ điều kiện so với kế hoạch điều traban đầu, nâng tổng số hồ sơ đủ điều kiện 6.311 hồ sơ đạt 97,74% so với 6.311 hồ sơ

đủ điều kiện Mặc khác trên cơ sở danh sách các xã, thị trấn gởi về những trường hợpchưa đủ điều kiện chưa được cấp giấy chứng nhận còn 2.348 trường hợp

Theo kế hoạch trong năm 2007 sẽ tiến hành cấp đạt 100% các trường hợp đủ điềukiện và 80% các trường hợp chưa đủ điều kiện thì công tác này chưa đạt được kếhoạch đề ra Tính đến nay việc cấp GCNQSDĐ toàn huyện được 117.651 đạt 97,59%

b) Công tác đổi giấy quyền sử dụng đất

Trong năm Phòng đã tiến hành cấp đổi GCNQSDĐ được 1.568 giấy CNQSDĐvới 3.621.085 m2 Công tác cấp giấy, đổi giấy trên địa bàn huyện năm 2007 đã tăng sovới năm 2006 là 1.201 giấy nhưng diện tích giảm 2.105.114,49 m2 Dự báo trong năm

2008 công tác này sẽ gia tăng đột biến vì theo quy định tại Nghị định 84/NĐ-CP thìbắt đầu từ năm 2008 các trường hợp thế chấp, bảo lãnh, biến động… phải được thựchiện trên giấy chứng nhận theo mẫu luật đất đai 2003

c) Công tác chuyển quyền sử dụng đất

Năm 2007, Phòng đã thực hiện được 13.735 hồ sơ chuyển QSDĐ với diện tích14.650.515 m2 so với năm 2006 tăng 1.322 hộ nhưng diện tích giảm 1.489.456,6 m2;đặt biệt là những tháng cuối năm 2007, số lượng hồ sơ chuyển quyền trên địa bànhuyện là trên 2.000 hồ sơ/tháng

d) Công tác đăng ký, thế chấp quyền sử dụng đất

Công tác đăng ký thế chấp và bảo lãnh bằng QSDĐ trong năm 2007, Phòng đãthực hiện 5.522 trường hợp cho người dân có nhu cầu vay vốn tăng so với năm 2006tăng 1.887 trường hợp Nguyên nhân chủ yếu là người dân vay vốn để đầu tư vào sảnxuất nông nghiệp phục vụ chuyển đổi cơ cấu nông nghiệp và tiểu thủ công nghiệp Bêncạnh đó nhu cầu vay vốn để thế chấp cho người thân lao động nước ngoài cũng làmtăng Nhìn chung công tác này tại phòng đảm bảo thời gian đúng hẹn cho người dân cónhu cầu vay vốn với thời gian thực hiện từ 1-2 ngày

I.7.2 Công tác giao đất, cho thuê đất

Về công tác giao đất, cho thuê đất từ đầu năm đến nay thực hiện được 163 trườnghợp (tăng 22 trường hợp so với năm 2006) với diện tích: 194.300,8 m2 (giảm569.079,58 m2 so với năm 2006) Nguyên nhân giảm diện tích là do giá chuyểnnhượng QSDĐ năm 2007 tăng so với năm 2006 nên gây khó khăn cho các nhà đầu tưtrong việc mở rộng diện tích sản xuất Bên cạnh đó việc quy định các tuyến đườngđược phép phát triển các cơ sở san xuất kinh doanh cũng giảm Sự lựa chọn địa điểmđầu tư các nhà đầu tư (điểm phù hợp thì không phù hợp quy hoạch, điểm phù hợp quy

hoạch thì giá đất quá cao)

I.7.3 Công tác chuyển mục đích sử dụng đất

Về công tác chuyển mục đích sử dụng đất từ đầu năm đến nay thực hiện được1.694 trường hợp với diện tích: 2.425.023,61 m2 Chuyển mục đích QSDĐ năm 2007

có sự tăng hơn năm 2006, 236 trường hợp và diện tích cũng tăng hơn năm 2006 là101.941,72 m2 Nguyên nhân tăng là do người dân trong huyện có hướng chuyển đổi

cơ cấu cây trồng vật nuôi trên địa bàn tăng, dẫn đến việc chuyển mục đích cũng tăng

Trang

14

so với năm 2006 Tuy nhiên cũng có nhiều trường hợp người dân chuyển mục đích từđất lúa sang đất vườn, để chuyển nhượng lại cho người có hộ khẩu nội thành phố hoặcTỉnh khác sau đó để đất hoang hoá không sử dụng, đây là một vấn đề cần có sự quantâm của các cấp chính quyền

I.7.4 Công tác quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất

Công tác quy hoạch sử dụng đất huyện Củ Chi đến năm 2010, định hướng đếnnăm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010 đã được ban ngành thành phốthẩm định và đã được Hội đồng nhân dân huyện thông qua, tuy nhiên trong quá trìnhchỉnh sửa có một số diện tích thay đổi nên phải trình ra Hội đồng nhân dân huyện đểphê duyệt bổ sung và đã thông qua tại kỳ họp HĐND huyện lần thứ 10 ngày14/12/2007, sau đó nộp về thành phố phê duyệt chính thức đưa vào sử dụng

Về quy hoạch các xã về cơ bản đã hoàn thành công tác lập quy hoạch, tuy nhiêncác ban ngành huyện chưa hợp thẩm định được vì chờ quy hoạch sử dụng đất huyệnđược thành phố phê duyệt sau đó mới thẩm định và trình ra hội đồng nhân dân xã,trước khi huyện phê duyệt chính thức, công tác này hoàn thành trong năm 2008

I.7.5 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính

Thực hiện Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1994 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng(nay là Thủ tướng Chính phủ), dưới sự chỉ đạo của UBND Thành phố Hồ Chí Minh,UBND huyện Củ Chi cùng với huyện Hóc Môn, và tỉnh Tây Ninh, tỉnh Bình Dương,tỉnh Long An đã tiến hành hoạch định lại ranh giới trên cơ sở tài liệu đo đạc 299-TTg

và đo đạc chỉnh lý bổ sung Địa giới hành chính của các xã, thị trấn được đo đạc, cắmmốc giới và bàn giao cho UBND các cấp quản lý hồ sơ, kết quả được nộp lưu trữ,quản lý sử dụng theo đúng quy định pháp luật Bản đồ hành chính toàn huyện đượcxây dựng ở tỷ lệ 1/10.000, 1/25.000 và cấp phường, xã, thị trấn tỷ lệ 1/5.000, 1/2.000,1/1.000

Công tác lập BĐĐC được triển khai thực hiện bằng phương pháp và phương tiện

kỹ thuật tiên tiến Toàn bộ 21 xã, thị trấn đã được đo đạc và lập bản đồ địa chính chínhquy từ tỷ lệ 1/500 đến 1/5.000

I.7.6 Công tác giải quyết đơn khiếu nại tố cáo

Trong năm 2007 tổng số hồ sơ tranh chấp đất đai là 193 hồ sơ (trong đó năm

2006 chuyển qua là 113 hồ sơ, nhận mới trong năm 2007 là 80 hồ sơ) so với năm 2006giảm 6 hồ sơ Kết quả đạt được như sau:

Đã giải quyết 159 hồ sơ, đạt 82,38%(vượt chỉ tiêu đề ra so với kế hoạch năm

2007 đề ra là 50%).Trong đó: Hoà giải thành 32 hồ sơ; Ra quyết định 59 hồ sơ;Chuyển toà án 27 hồ sơ; Trả lại xã bổ sung 35 hồ sơ; Ra văn bản trả lời 5 hồ sơ;Chuyển ban đền bù 1 hồ sơ; Còn tồn 34 hồ sơ Xác minh trả lời cho toà án: Tổng cộng

hồ sơ yêu cầu xác minh là 123 vụ (Đã thực hiện trả lời: 115 vụ đạt 93,49%; còn tồn 8vụ)

I.7.7 Công tác khác

- Công tác thống kê đất đai hàng năm thực hiện đúng kế hoạch

- Phối hợp Phòng Nội vụ kiểm tra mốc giới địa chính hàng năm; Phối hợp với cácngành huyện và thành phố xác định ranh giới và cấm mốc các dự án đầu tư

Trang

15

- Phối hợp với các ngành huyện kiểm tra việc sử dụng đất của các dự án đầu tưtrên địa bàn huyện và thực hiện nghị quyết 13/2007/NQ-CP của chính phủ Tổ chứcsắp xếp lưu 140.107 hồ sơ địa chính.

I.7.8 Tình hình sử dụng đất qua các năm tại huyện Củ Chi

Củ Chi là huyện ngoại thành của Tp Hồ Chí Minh, có chức năng trung tâm nhiềumặt của khu vực và cả nước Củ Chi được xác định là một đô thị phụ cận vệ tinh chonội thành Thành phố, là trung tâm hành chính, văn hoá, thể dục thể thao, thương mạidịch vụ, chủ yếu phân bố ngay trên các tuyến đường trung tâm của thị trấn, còn cáckhu công nghiệp được phân bố dọc theo Quốc lộ 22, Tỉnh lộ 15 Trong những năm trởlại đây , tốc độ thị hóa diễn ra nhanh chóng trên địa bàn huyện Củ Chi dẫn đến sự biếnđộng diện tích các loại đất cũng diễn ra theo chiều hướng ngày càng tăng Sau đây làbảng biến động đất đai ở huyện Củ Chi

Bảng 2: Tình hình sử dụng và biến động đất đai qua các năm tại huyện Củ Chi

(Nguồn: Phòng TN-MT Huyện Củ Chi)

Qua bảng trên chúng ta thấy, trong giai đoạn 2000-2005 diện tích tự nhiên củaHuyện Củ Chi tăng 46,40 ha (0,11%) Nguyên nhân do bản đồ địa chính được đo đạcvới công nghệ chính xác hơn và chuẩn hoá lại diện tích của các xã, thị trấn qua đợtkiểm kê đất đai năm 2005 Riêng trong giai đoạn 2005-2007 thì diện tích tự nhiên vẫngiữ nguyên như thời điểm kiểm kê 2005 Tuy nhiên một điều dễ nhận thấy qua bảngtrên là diện tích đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng giảm đi qua từng năm, trong khi

đó diện tích đất phi nông nghiệp (chủ yếu là đất xây dựng và đất ở) lại tăng Nhìnchung, trong những năm tới huyện Củ Chi tiếp tục phát triển, tốc độ đô thị hoá sẽ diễn

ra mạnh, cùng với sự gia tăng dân số, ngoài khả năng tự giãn trong khuôn viên một số

hộ gia đình Do đó, Huyện nên có những giải pháp thực sự tốt để sử dụng tốt quỹ đấthiện có của địa phương nhằm bố trí quỹ đất phù hợp cho từng mục đích sử dụng

I.8 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

Huyện Củ Chi là địa bàn cửa ngỏ nằm ở phía Tây Bắc của TP-Hồ Chí Minh.Huyện có có 21 đơn vị hành chính gồm 20 xã và 1 thị trấn Trong đó, Thị Trấn Củ Chi

Trang

16

là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của cả huyện được tách ra từ xã Tân An Hội vàonăm 1985 Sau đây là vài nét về sự hình thành và phát triển của Thị Trấn Củ Chi.

I.8.1 Điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Thị Trấn Củ Chi, huyện Củ Chi nằm ở ngoại thành Tp Hồ Chí Minh khoảng 40

km, có các tuyến đường quốc lộ 22 và tỉnh lộ 8 đi qua Tổng diện tích đất tự nhiênkhoảng 381,69 ha, có vị trí địa lý như sau:

- Từ 100 59’45’’ đến 11003’30’ vĩ độ Bắc

- Từ 106031’15’’ đến 106035’00’’ kinh độ Đông

- Tứ cận:

Phía Đông giáp xã Tân Thông Hội

Phía Đông Bắc giáp xã Phước Vĩnh An

Phía Nam giáp xã Tân An Hội

Phía Tây giáp xã Tân An Hội

b)Thổ nhưỡng

Huyện Củ Chi có diện tích tự nhiên 43.496,59 ha, chiếm 20,76% diện tích tựnhiên của Thành phố Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai huyện Củ Chi đượcchia thành các nhóm chính sau:

(Nguồn: Phòng Thống Kê Huyện Củ Chi)

- Nhóm đất vàng đỏ, đất vàng xám: có diện tích 9.237 ha, chiếm 21,24% diện tíchđất tự nhiên Phân bố trên vùng gò đồi các xã: Phú Mỹ Hưng, An Nhơn Tây, NhuậnĐức, Phú Hòa Đông, Phước Vĩnh An

- Nhóm đất xám: có diện tích 15.329 ha, chiếm 35,24% diện tích đất tự nhiên, lớnnhất và phân bố hầu hết ở các xã trong huyện

- Nhóm đất đọng bùn trên phù sa: có diện tích 899,59 ha , chiếm 2,07% diện tích đất

tự nhiên Phân bố trên các triền thấp, tập trung ở các xã: Trung Lập Thượng, TrungLập Hạ

- Nhóm đất nhiễm phèn dốc tụ trên nền phèn: có diện tích 1.482 ha, chiếm 3,41%diện tích đất tự nhiên Phân bố trên các vùng thấp, tập trung ở các xã: Thái Mỹ, Trunglập Hạ, Tân Phú Trung

Trang

17

- Nhóm đất phù sa trên nền phèn: có diện tích 1.538 ha, chiếm 3,54% phân bố dọctheo sông Sài Gòn.

- Nhóm đất phèn: có diện tích 15.011, chiếm 34,5% phân bố trên các vùng trũng, tậptrung ở phía Tây của huyện và một số nơi ven sông Sài Gòn

c) Địa hình

Địa hình Củ Chi mang đầy đủ dấu ấn của vùng đồng bằng Nam Bộ, địa hình đơngiản, bằng phẳng nhưng có xu hướng thấp dần theo hai hướng Tây Bắc-Đông Nam vàĐông Nam Trong đó, Thị Trấn Củ Chi có địa hình tương đối bằng phẳng, cộng thêmđịa chất rất chắc chắn thuận lợi cho việc đo vẽ thành lập BĐĐC Bên cạnh đó, địa hìnhThị Trấn Củ Chi còn nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Tây Nam Bộ và miền sụtTây Nam Bộ, thể hiện cụ thể địa hình nghiêng thấp dần theo hướng Tây Bắc-ĐôngNam và Đông Bắc-Tây Nam Nhìn chung, địa hình Thị Trấn có thể chia làm 3 phầnnhư sau:

- Vùng đồi gò: Là vùng cao của Huyện, thường mặt gò được trải rộng, bằng phẳng,

d) Địa chất công trình, địa chất thủy văn

Vùng huyện Củ Chi chủ yếu là phù sa cổ và trẻ, theo sức chịu tải và mực nướcngầm chia ra như sau:

- Đất loại 1: Có sức chịu tải 1,5Kg/cm2, mực nước ngầm cách mặt đất 5-12m códiện tích chiếm 34% đất toàn huyện

và mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 hàng năm với các đặc điểm sau:

- Nhiệt độ tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình nămkhoảng 27,5oC

- Lượng mưa trung bình năm từ 1.300 mm-1.770 mm, tăng dần lên phía Bắc theochiều cao địa hình

- Độ ẩm không khí trung bình năm khá cao 79,5%, cao nhất vào các tháng 7,8,9 là80%-90%, thấp nhất vào các tháng 12, là 70%

- Tổng số giờ nắng trung bình trong năm là 2.100-2.920 giờ

Trang

18

- Công trình thủy điện lớn của cả huyện dẫn nước ngọt từ hồ Dầu Tiếng về là kênhĐông Kênh Đông tạo ra nguồn nước tưới cho toàn bộ diện tích đất trên địa bàn thịtrấn và 20 xã trong huyện Cũng như hầu hết các xã, thị trấn Củ Chi sử dụng nguồnnước ngầm thông qua một số giếng khoan ở các xã Tân Phú Trung, Tân An Hội, AnNhơn Tây, Trung An Nước ngầm ở Củ Chi nói chung là tốt cho việc phục vụ nướcsinh hoạt và sản xuất của người dân.Nhìn chung hệ thống sông, kênh, rạch trực tiếp chiphối chế độ thuỷ văn của huyện và nét nổi bật của dòng chảy là sự xâm nhập của thuỷtriều

đã có sự tác động không nhỏ đến môi trường cũng như đời sống của nhân dân

Ô nhiễm không khí

- Khói bụi từ hoạt động của các phương tiện giao thông quá cũ

- Tình trạng ô nhiễm tiếng ồn phát sinh từ các hoạt động cơ khí, sửa chữa… làm ảnhhưởng đến sinh hoạt của người dân

Ô nhiễm môi trường nước

Hiện nay, nguồn nước mặt có thể khai thác phục vụ cho sinh hoạt chủ yếu từ hệthông kênh Đông Củ Chi với khả năng khai thác khoảng 250.000m3/ngày Tuy nhiênlưu lượng khai thác nguồn này phụ thuộc vào việc tích - xả của hồ Dầu Tiếng và xâmnhập mặn, hiện nay đang có dự án mở rộng việc khai thác nước kênh Ðông để phục vụnhu cầu nước sinh hoạt cho thành phố

Quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá đã làm tăng ô nhiễm môi trường nước mặt

và đã phần nào làm tăng mức độ ô nhiễm tại các tuyến kênh Thầy Cai-An Hạ, N31A,kênh Xáng Việc sinh hoạt thiếu ý thức của người dân đã làm nghẽn một số giaothông thủy, tạo nước tù, làm ô nhiễm môi trường

Môi trường đất: Ô nhiễm đất do chất thải

Song song với quá trình đô thị hoá, lượng rác thải hữu cơ đang có xu hướng ngàycàng tăng lên Nếu có quy trình công nghệ chọn lọc và xử lý tốt thì lượng phế thải này

có thể trở thành một nguồn phân hữu cơ quý góp phần cải tạo đất Tuy nhiên, dưới góc

Trang

19

độ môi trường, bên cạnh những ưu điểm, việc dùng phế thải đô thị thay thế phân hữu

cơ không qua xử lý chọn lọc có thể gây ảnh hưởng đến môi trường đất

Nước thải công nghiệp và nước thải sinh hoạt cũng là một trong những nguyên nhânquan trọng gây ô nhiễm môi trường đất Môi trường đất tại một số khu vực sản xuấtnông nghiệp bị ô nhiễm bởi nước thải sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp vàbùn thải của các cống rãnh

I.8.2 Điều kiện kinh tế

Trong năm 2007, nền kinh tế Huyện Củ Chi nói chung và Thị Trấn Củ Chi nóiriêng vẫn tiếp tục phát triển ổn định

a) Sản xuất Nông nghiệp

Ngành nông nghiệp tuy phải đối phó với nhiều đợt dịch bệnh, sâu rầy nhưng quaviệc tăng cường chính sách hổ trợ cơ cấu cây trồng, vật nuôi và các biện pháp phòngchống dịch bệnh cấp bách đối với các chủ trang trại, hộ chăn nuôi gia súc, gia cầm nênnền nông nghiệp của Thị Trấn vẫn phát triển, giá trị sản xuất tăng 2,31% so với năm

2006 nhưng có giảm hơn các năm trước

Với đặc điểm là khu đô thị, đất sản xuất nông nghiệp ngày càng thu hẹp Vì vậy

để nâng cao sản lượng nông nghiệp, Đảng bộ và chính quyền Thị Trấn Củ Chi chỉ đạođưa các loại cây, con có giá trị kinh tế cao vào sản xuất như rau sạch, hoa lan, câykiểng, nhím… vừa có giá trị kinh tế cao vừa phù hợp với môi trường đô thị Hiện có

7000 m2 rau sạch; 9.500 m2 hoa lan cây kiểng, khoảng 4000 gốc mai ghép

Đối với chăn nuôi: do ảnh hưởng của đợt dịch bệnh năm 2006, đầu năm 2007

chưa được khắc phục, kết hợp với cơ cấu kinh tế hội nhập, giá thuốc thú y và thức ăngia súc tăng cao nên sản lượng chăn nuôi giảm mạnh, đàn bò sữa của Thị Trấn 428con, bò sind 197con, tổng đàn heo 2.958 con, nhím sinh sản 26 cặp Ngoài ra cá sấu,

cá kiểng bước đầu được chú trọng, đến nay cá sấu nuôi trong hộ gia đình đạt 2.645con

b) Sản xuất Công nghiệp-Tiểu thủ Công nghiệp

Các chỉ tiêu chính để xác định mức độ thuận lợi đối với việc xây dựng và pháttriển công nghiệp gồm: Vị trí địa lý, địa hình, địa chất, nguồn nguyên liệu, điều kiện

cơ sở hạ tầng, thị trường tiêu thụ sản phẩm, nguồn lao động và chính sách đầu tư pháttriển kinh tế - xã hội

Như đã nói ở phần đầu huyện Củ Chi nằm ở phía Tây Bắc của Thành phố Hồ ChíMinh và được xác định là đô thị vệ tinh của Thành phố Hồ Chí Minh.Với địa thế cóQuốc lộ 22 chạy qua, đồng thời là vùng trung chuyển giữa 2 khu vực Đông Nam bộ vàTây Nam bộ, có khối lượng lớn và phong phú về nông sản và một số loại khoáng sản,đây là một tiềm năng để phát triển các ngành công nghiệp chế biến

Hiện trạng cơ sở hạ tầng phục vụ cho sản xuất như điện, cấp thoát nước, thông tinliên lạc đang được đầu tư nâng cấp đã tạo cho Huyện Củ Chi nói chung và Thị Trấn

Củ Chi nói riêng những điều kiện thuận lợi để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoánền kinh tế Hiện tại khu công nghiệp Tây Bắc của Thành phố có một phần diện tíchnằm trong địa giới của Thị Trấn với diện tích là 1,81 ha Hằng năm thu hút hơn 5.000lao động tại chỗ và nơi khác đến làm đóng góp vào ngân sách Nhà nước khoảng164,38 tỷ đồng tăng 0,35% so với cùng kỳ

Trang

20

c) Thương mại-Dịch vụ

Thương mại-dịch vụ là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của huyện CủChi nói chung và Thị Trấn Củ Chi nói riêng Ngay từ đầu Thị Trấn Củ Chi xác định cơcấu kinh tế chủ đạo là TM-DV, phát triển ngành TM-DV trên cơ sở kết hợp mô hìnhkinh doanh truyền thống với mô hình kinh doanh hiện đại, nhằm khai thác một cách cóhiệu quả lực lượng lao động trên địa bàn, góp phần thúc đẩy nhanh sự tăng trưởng kinh

tế - xã hội của huyện

Với tốc độ Đô thị hóa-Công nghiệp hóa nhanh như hiện nay nên ngành TM-DV

tại Thị Trấn Củ Chi cũng phát triển khá nhanh Trong năm 2007, TM-DV có mức pháttriển khá doanh thu ước đạt 42.465.840.000 đồng tăng 7,3% so với năm 2006 Đã giảiquyết việc làm cho trên 700 lao động, có thu nhập ổn định hàng tháng từ 800.000-1.000.000 đồng, góp phần tích cực vào chuyển đổi cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sốngnhân dân, thực hiện xóa đói giảm nghèo Hoạt động thương nghiệp chủ yếu là buônbán lẻ, phục vụ nhu cầu tiêu dùng tại chỗ

Về lĩnh vực kinh doanh nhà hàng, khách sạn trên địa bàn huyện có 2.980 hộ năm

2007, phân bố chủ yếu tập trung ở Thị Trấn Củ Chi và 1 số xã dọc Quốc lộ 22 Doanhthu lĩnh vực này đạt 419,353 tỷ đồng Tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 32,90%/năm.Trong năm 2007 Thị Trấn kiểm tra trên địa bàn có 174 cơ sở có phòng trọ với 1.670phòng 3.647 nhân khẩu tạm trú, 5 khách sạn, 3 nhà nghỉ, 62 nhà cho thuê

Các hoạt động tín dụng, ngân hàng đã thực hiện nhiều hình thức thu hút tiền nhànrỗi trong dân tăng cường cho vay, góp phần giải quyết nhu cầu vốn sản xuất cho dân.Trong đó, Qũy tín dụng nhân dân Thị Trấn Củ Chi là đơn vị kinh doanh tài chính, cónhiệm vụ giải quyết một phần vốn cho nhân dân phát triển kinh tế Nguồn vốn hiện có:16.173.283.568 đồng, tăng 195,9% so với cùng kỳ năm 2006 Đã giải quyết 1.285 lượtngười vay số tiền 14.500.000.000 đồng có 1.422 thành viên Kết quả hoạt động tàichính: tổng thu 2.500.000.000 đồng góp phần giải quyết một phần vốn, thúc đẩy việcchuyển đổi cơ cấu kinh tế vật nuôi, cây trồng, hạn chế hiện tượng vay nóng nặng lãitrong nhân dân Ngoài ra, còn phát triển các ngành dịch vụ như: thông tin liên lạc, dulịch, giao thông vận tải, tài chính ngân hàng và các dịch vụ nông nghiệp

I.8.3 Điều kiện xã hội

a) Dân số

Theo báo cáo của phòng Thống kê huyện Củ Chi đến ngày 31/12/2007 thì ThịTrấn Củ Chi có tổng số dân là khoảng 15.912 người (dân số nữ chiếm 8.901 người),chủ yếu là dân tộc Kinh Thị trấn được chia thành 8 khu phố và 58 tổ dân với khoảng2.945 hộ (tỉ lệ nam chiếm 44,06%, nữ chiếm 55,94%)

b) Lao động

Số dân trong độ tuổi lao động năm 2007 của Thị Trấn là 8.906 người chiếm55,97% tổng số nhân khẩu trong Thị Trấn Điều này cho thấy lao động trong Thị Trấnkhá dồi dào Tuy nhiên, Thị Trấn Củ Chi là đơn dân cư sinh sống thuần nông, trình độvăn hóa thấp, khó tiếp cận khoa học - kỹ thuật Số lao động trẻ làm việc trong các công

ty xí nghiệp chưa mạnh dạng ký kết hợp đồng lao động lâu dài, chủ yếu là ngắn hạn vàthời vụ

Trang

21

c) Các lĩnh vực Văn hóa, Xã hội, Y tế, Giáo dục, An ninh-Quốc phòng

Các lĩnh vực trên đều có những tiến bộ đáng kể, trong đó an ninh quốc phòngluôn được giữ vững Toàn Thị Trấn có 8 khu phố đa số đều được công nhận là khu phốvăn hóa (có 2.778/ 2.945 hộ đạt chuẩn gia đình văn hóa, đạt 94,33%)

Tỉ lệ hộ nghèo không đáng kể (Tổng số hộ nghèo điều tra năm 2007 là 70 hộ, chỉtiêu phải giảm là 35 hộ, đạt 140% Đã giảm 49) Có được số hộ giảm trên là do UBND

đã phối hợp với các đoàn thể, chủ động tạo điều kiện cho nhân dân tiếp cận vốn và giảiquyết việc làm Số hộ nợ quá hạn hiện còn 3 hộ với số vốn 7.900.000 đồng Thu nhậpbình quân trên đầu của Thị Trấn Củ Chi là 885.000 đồng

Về giáo dục: Hiện nay Thị Trấn đang nâng cấp, sửa chữa các trường trọng điểm

của huyện, hoàn thiện các trường mẫu giáo đến cấp 1, 2, 3 Công tác huy động trẻ em

ra học các lớp mẫu giáo và cấp 1 đạt kế hoạch đề ra Công tác xóa mù chữ phổ cậpTiểu học, Trung học phổ thông đã hoàn thành đạt gần 100%, đồng thời hiệu suất đàotạo bậc Tiểu học, Trung học cơ sở, và tỉ lệ tốt nghiệp Trung học phổ thông đều tăngqua các năm Hiện nay, Thị Trấn Củ Chi có 1 trường cấp 3, 2 trường Trung học cơ sở(1 trường điểm), 2 trường Tiểu học, 3 trường mẫu giáo (1 trường đạt chuẩn Quốc gia)

Về y tế: Chăm sóc sức khỏe luôn duy trì, trạm y tế đạt chuẩn quốc gia, công tác

khám chữa bệnh luôn được Thị Trấn quan tâm Đến năm 2010 trạm y tế của Thị Trấnđược cải tạo, nâng cấp mở rộng với quy mô 0,20 ha

d) Cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng đã và đang từng bước được nâng cấp gắn liền với phát triển kinh tếcủa Thị Trấn Củ Chi

Giao thông: điều kiện giao thông rất thuận lợi do nằm trên tuyến giao thông quốc tế

nối Phnômphênh với Thành phố Hồ Chí Minh (quốc lộ 22) và có tỉnh lộ 8 đi qua, hầuhết các tuyến đường đều được tráng nhựa Nhìn chung, giao thông ở Thị Trấn rất thuậnlợi cho việc đi lại và vận chuyển hàng hóa, đồng thời thuận lợi trong việc trao đổithương mại với các thành phần kinh tế trong và ngoài nước

Điện nước: Hiện nay trên toàn Thị Trấn đã có điện khắp sáng 100% Huyện Củ Chi

hiện có 1 nhà máy nước, đảm bảo cung cấp đủ nước cho các công sở và dân số ThịTrấn, còn lại chủ yếu vẫn đang sử dụng nước giếng đào hoặc nước giếng khoan, nhìnchung nước ở đây chưa bị ô nhiễm Ngoài ra, hệ thống kênh Đông thực hiện tốt việccung cấp nước cho sinh hoạt và sản xuất trong thị trấn

Thoát nước thải: Hiện nay huyện đang sử dụng hệ thống thoát nước chung cho cả

nước thải sinh hoạt và nước mưa qua hệ thống đường ống và các kênh mương sau đóthải ra sông, kênh rạch, không qua xử lý làm sạch Hệ thống thoát nước chưa được xâydựng đồng bộ khi mưa lớn tập trung, một số khu vực còn bị ngập úng

Thông tin liên lạc: ngày càng phát triển, tiếp tục được đầu tư xây dựng và hoàn

thiện, mở rộng đến từng khu phố Số máy điện thoại tăng nhanh do giá máy điện thoạiphù hợp với khả năng của người dân, tivi, radio, hầu hết ai cũng có thể mua được, hệthống phát thanh đã được trãi khắp Thị Trấn giúp bà con tiếp cận thông tin nhanhchóng và dễ dàng

Riêng trong năm 2007, bằng nguồn vốn của ngân sách huyện năm 2006, Huyện đãđầu tư xây dựng cho Thị Trấn trụ sở UBND thị trấn với quy mô một trệt, một lầu có

Trang

22

diện tích 650 m2 và bê tông mương thoát nước khu phố 2: dài 523 m, kinh phí597.399.000 đồng Còn Thị Trấn Củ Chi đầu tư xây dựng một số công trình trọngđiểm sau đây:

- Bê tông 03 hẻm tại khu phố 1, khu phố 5, khu phố 6: dài 516 m, tổng kinh phí305.000.000 đồng, trong đó dân góp 20%, còn lại là ngân sách Thị Trấn đầu tư

- Vận động nhân dân hiến đất khai mương thoát nước đường Liêu Bình Hương khuphố 4, trị giá 230.000.000 đồng

- Chống úng ngập các khu phố 3, 4

Trang

23

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

II.1 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất đai

- Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai

- Thống kê toàn bộ diện tích các loại đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi

- Chỉnh lý biến động đất đai, cập nhật thông tin mới nhất về tình hình sử dụng đất trênđịa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi gồm:

- Đánh giá kết quả công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai

II.2 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu cập nhật chỉnh lý biến động chủ yếu sử dụng cácphương pháp sau:

- Phương pháp thống kê: Điều tra thu thập các số liệu và thống kê số liệu

- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp, chọn lọc số liệu để xây dựng hệ thống đất đaihoàn chỉnh hơn

- Phương pháp phân tích: Phân tích các mối quan hệ, các nguyên nhân, kết quả tìnhhình và kết quả chỉnh lý

- Phương pháp so sánh: So sánh quy trình hướng dẫn đã ban hành trước đây và so sánhdiện tích trước và sau khi cập nhật biến động

- Phương pháp bản đồ: Là qui về cùng tỷ lệ của bản trích đo biến động được pháp lýhóa để chỉnh lý trên bản đồ địa chính đúng với hiện trạng sử dụng đất

Trang

24

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

III.1 Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến đất đai

Những thuận lợi, lợi thế

Là huyện ngoại thành, cửa ngõ phía Tây Bắc của Thành phố; Củ Chi là huyện nối giữa

2 vùng Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ với trung tâm là Thị Trấn Củ Chi, vì thế Thị Trấn

có điều kiện khá thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh tế - văn hoá với bên ngoài

- Địa hình tương đối bằng phẳng, địa chất công trình khá tốt là điều kiện cơ bản đểtiếp tục hoàn chỉnh hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, đồng thời thuận lợi trongviệc xây dựng các khu-cụm công nghiệp, khu vui chơi giải trí sẽ làm thay đổi đáng

kể bộ mặt của huyện trong những năm tới

- Hệ thống giao thông đường thủy, đường bộ đều thuận tiện cho việc mở cửa, giao lưu,phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội với các khu vực lân cận

- Đặc điểm khí hậu ôn hòa, ít chịu của thiên tai bão lụt của Tp Hồ Chí Minh thuậnlợi cho môi trường sống dân cư

Những khó khăn, hạn chế

- Lượng mưa phân bố không đều trong các mùa đã ảnh hưởng lớn đến lưu lượng

dòng chảy, xâm mặn gây khó khăn trong công tác cấp thoát nước và ảnh hưởngtới nông nghiệp

- Phần diện tích thấp, trũng có độ cao dưới 2 m và diện tích mặt nước chiếm đến61% diện tích tự nhiên Thành phố lại nằm trong vùng có nền địa chất yếu đòi hỏi chiphí cao trong việc đầu tư xây dựng công trình

- Nhìn chung, đất cho sản xuất nông nghiệp không được tốt Để tăng hiệu quả sử dụngđất nông nghiệp lớn, cần phải có sự đầu tư, cải tạo đất, chuyển đổi cơ cấu kinh tế nôngnghiệp phù hợp với quá trình đô thị hóa

- Tuy huyện đã phối hợp với Sở Tài nguyên môi trường Thành phố quan tâm đếnviệc bảo vệ môi trường với nhiều chương trình, dự án nghiên cứu, đánh giá tác động

và đề xuất giải pháp xử lý giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhưng nhìn chung mức độ ônhiễm môi trường vẫn còn ở mức cao

III.2 Đánh giá về điều kiện kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai

Thị trấn Củ Chi là đô thị giữ vai trò trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - xã hộicủa huyện Củ Chi, có xuất phát điểm kinh tế thấp hơn so với các quận, huyện trongthành phố, vừa qua mặc dù đã phát triển khá song còn hạn chế nhiều so với tiềm năng,nguồn lực và vị trí của huyện

Những phân tích trên về phát triển kinh tế - xã hội của Thị Trấn trong những nămqua đã phản ánh những áp lực đối với qui mô đất đai của Thị Trấn Củ Chi nói riêng vàhuyện Củ Chi nói chung Đó là tác động của các yếu tố sau:

Trang

25

Thuận lợi

- Trước hết là đường lối của Đảng được tiếp tục khẳng định trong thực tiễn Cáchmạng Việt Nam Những thành tựu xây dựng và phát triển trong hơn 30 năm qua tạođiều kiện cho sự phát triển nhanh và bền vững trong thời kỳ mới

- Đảng bộ và nhân dân huyện Củ Chi vốn có truyền thống Cách mạng yêu nước,đoàn kết, cần cù sáng tạo được tiếp tục phát huy mạnh mẽ trong thời kỳ mới và trởthành những nguồn lực quan trọng phát triển kinh tế xã hội của Huyện Củ Chi nóichung và Thị Trấn Củ Chi nói riêng

- An ninh, quốc phòng luôn được giữ vững giúp người dân yên tâm sản xuất

- Huyện Củ Chi là địa bàn cửa ngỏ phía Tây Bắc của Tp Hồ Chí Minh có vị trí hếtsức thuận lợi, trong đó Thị Trấn Củ Chi là trung tâm kinh tế- văn hóa- xã hội và làtrung tâm thương mại lớn của cả huyện với tiềm năng đất đai cũng như sự phát triểncác loại hình dịch vụ được khơi dậy và phát huy giúp nâng cao đời sống nhân dân, tạođiều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận, học hỏi kinh nghiệm khoa học - kỹ thuật mới

- Củ Chi là vùng đất có truyền thống văn hoá và tinh thần yêu nước quật cường.Trong kháng chiến chống Pháp, chống Mỹ mảnh đất Củ Chi nổi tiếng là căn cứ Cáchmạng kiên cường được mang tên “Đất thép Thành đồng” Nguồn lao động của huyệnkhá dồi dào có khả năng đáp ứng được nhu cầu trong thời kỳ mới

Khó khăn

- Thực trạng hiện nay, sự tăng trưởng kinh tế của Thị Trấn Củ Chi chưa ổn định vàvững chắc, ngành dịch vụ chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu kinh tế nhưng còn nhỏ lẻ rờirạc, không đồng bộ, phát triển chưa tương xứng với tiềm năng của Thị Trấn trong xuhướng hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay

- Thu nhập và mức sống của một bộ phận nhân dân không đồng đều

- Sự gia tăng dân số nhanh, chủ yếu là tăng cơ học đang gây áp lực rất lớn về nhucầu sử dụng đất Trong đó đáng kể là nhu cầu đất cho các dự án xây dựng hạ tầng kỹthuật tăng cao

- Tốc độ đô thị hóa càng diễn ra nhanh chóng đã làm phát sinh nhiều vấn đề phứctạp nhất là đất đai, môi trường, số lượng dân nhập cư cao tác động không ít đến tìnhhình an ninh - trật tự - xã hội của địa phương

- Vật giá leo thang hàng ngày đã tác động không tốt tới đời sống những ngườihưởng hưu như: cán bộ, công nhân viên chức, đối tượng chính sách và dân nghèo

- Lượng công nhân khu công nghiệp đông phát sinh nhiều nhiều dịch vụ đi cùngnhư: nhà trọ, hàng quán gây khó khăn cho công tác quản lý trật tự - xã hội

- Một số các công trình, chương trình trọng điểm về phát triển cơ sở hạ tầng triển khaichậm, làm hạn chế khả năng phát triển kinh tế của Huyện lẫn Thị Trấn và cải thiện chấtlượng đời sống dân cư Tính đồng bộ các công trình chưa được đề cao Chất lượng một sốcông trình đầu tư chưa đạt yêu cầu Hệ thống giao thông với hệ thống thoát nước, hệthống biển báo không đồng bộ nên mưa ngập úng, đường nội thị xe trọng tải lớn chạykhông kiểm soát được

Trang

26