Nghiên cứu thị trường bất động sản TP.Cao Lãnh

Bất động sản (BĐS) là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước. Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất.

Mở Đầu

Bất động sản (BĐS) là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấuthành nên giang sơn đất nước Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thànhviên trong xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS làmột trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất Thị trường bất động sản

có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia Trongnhững năm gần đây, thị trường bất động sản đã trở thành một vấn đề quan trọng vàngày càng được sự chú ý của dư luận Các phương tiện báo chí, truyền hình luôn đềcập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trường này; hoạtđộng thị trường bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của

cả nước Điều đó cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bấtđộng sản đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn Thật vậy, bởi bất động sản nhucầu thiết yếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối vớimỗi người Đó cũng là nhu cầu cấp thiết của người dân ở TP.Cao Lãnh một thànhphố trẻ năng động

Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đềcập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay cơn sốt đất tăng khôngchỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm - hiện tượng không bình thườngcủa nền kinh tế; giá đất, giá nhà hiện nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại

đa số người lao động; thị trường bất động sản TP.Cao Lãnh còn đang ở giai đoạn sơkhai, là thị trường không chính thức (nhà nước không kiểm soát được)… giao dịchdiễn ra “ngầm” thiếu tính công khai gây ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ củangười sử dụng, sở hữu Gây thất thoát nguồn thu, việc quản lý của nhà nước

Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản TP.Cao Lãnh là rất cầnthiết và có ý nghĩa, nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải phápgóp phần thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản TP.Cao Lãnh.Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:

 Tìm hiểu tổng quan về thị trường bất động sản, sự vận động của thịtrường bất động sản

 Phân tích thực trạng thị trường bất động sản

 Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tạiTP.Cao Lãnh.

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp dẫu rất cố gắngnhưng sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được những ý kiếnđóng góp quý báu của các thầy cô, các bạn sinh viên để đề tài được hoàn thiện từ đórút ra những kinh nghiệm trong nghiên cứu, làm việc sau này

Chương 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản

1.1.1 Các khái niệm

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, không giống bất kỳ một tư liệusản xuất nào, là nguồn tài nguyên có giới hạn, vị trí không thay đổi trongkhông gian…Từ những tính chất đặc trưng riêng nên đất có vai trò quantrọng đối với sự phát triển của xã hội: là địa bàn phân bố dân cư, xây dựngnhà cửa kiến trúc, xây dựng cơ sở văn hoá, kinh tế xã hội, an ninh quốcphòng…Bởi vậy, bất kỳ một lãnh thổ hay quốc gia nào trên thế giới đã tồntại và phát triển thì đất đai của lãnh thổ đó đều là mục tiêu hàng đầu trong

việc bảo vệ và phát triển kinh tế-xã hội Tuỳ mỗi nước, mỗi xã hội đều có

cách bảo vệ và sử dụng đất đai riêng song mục đích cuối cùng của xã hội đểtồn tại thì lãnh thổ phải được bảo vệ trọn vẹn, đất đai phải được sử dụng hợp

lý để mang lại hiệu quả kinh tế và môi trường (Tổng Cục Địa Chính, 1998)

Đất đai là một sản phẩm tồn tại tự nhiên, có trước con người và không dolao động tạo ra nhưng qua lao động con người có thể cải tạo nâng giá trị của

đất và đất đai là đối tượng lâu dài của con người (Bùi Thị Tuyết Mai, 2005)

1.1.1.2 Khái niện về bất động sản

Nhà đất là bộ phận quan trọng của bất động sản Có nhiều quan điểmkhác nhau về bất động sản song có một quan điểm được các nhà luật họcquan niệm tương đối thống nhất và được nhiều nước trên thế giới chấp nhận

Đó là “Bất động sản (BĐS) là những tài sản gắn liền với đất đai và không didời được” và ở Việt Nam thì:

Theo luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2005/QH11), trong đó điều 174 quy định bất động sản và động sản

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

Qua đó có thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai,những tài sản gắn liền với đất

1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng cóthể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tínhkhu vực và biến động theo thời gian Vì vậy thị trường BĐS là tổng hòa cácgiao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địạ lý nhất định trong thời điểm

nhất định (Nguyễn Thanh Trà, 2004)

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản, nơi diễn rahoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, thông qua các dịch vụ: môi giới,

trung gian, tư vấn.(Nguyễn Tấn Bình, 2008)

Theo Nguyễn Đình Bồng (2002), thị trường nhà đất là một bộ phận cấu

thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường nhà đất được hiểutheo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch đấtđai như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Thị trường nhà đất theonghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến

giao dịch nhà đất , mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bấtđộng sản

Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theonghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:

Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai)

Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã

được mua hoặc thuê (Nguyễn Thanh Trà, 2004)

Phân loại thị trường bất động sản

• Đất đai (nông nghiệp, phi nông nghiệp)

• Nhà ở (đô thị, nông thôn)

• Công trình công nghiệp (nhà xưởng, khu công nghiệp, khu chếxuất,…)

• Công trình thương mại, dịch vụ

• Công trình dịch vụ công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, vănhóa)

• Công trình đặc biệt khác

Theo tính chất kinh doanh:

 Chuyển nhượng, mua bán

 Thông tin, tư vấn, định giá

 Bảo trì, bảo quản, quản lý

Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản:

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội

ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chấtcủa mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động củanền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác

ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷUSD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho cácnước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thịtrường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nócòn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giớichứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm chocác BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống

sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó pháttriển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàngcho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vìvậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyểncác tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xãhội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy

để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm

từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thịhoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước tachuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đốivới công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc pháttriển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quyhoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các

thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệuxây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế,

năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điềuhành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua cácbiện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiếntrúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong cácngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cụcthuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịchkhông thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách

và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụthuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS

sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là

bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thịtrường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắtđầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếpđến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trườngBĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhậpcủa người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thịtrường BĐS nhà ở

(Nguồn: Phòng Quản lý thị trường BĐS- Cục Quản lý nhà)

1.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS đó chứkhông phải bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyền lợi đó bịmột số hạn chế, chẳng hạn như qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng…tức là có tínhtương đối chứ không phải tuyệt đối

Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được củaBĐS Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trườngBĐS có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả khác nhau.Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao BĐS thường cógiá trị cao, số đông khách hang muốn mua cho mình d9u1n2n, mà mộ đời người lại

chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết là khoảng 3-4lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viênmôi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá cả do nhân viên ước tính vẫn ít nhiềumang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyênmôn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thong tin nên cóthể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảohiểm… để mua hoặc thuê BĐS đáp ứng yêu cầu đề ra Kinh nghiệm cho thấy nếucác tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệuquả, chi phí giao dịch về BĐS sẽ đắt lên.

Dễ nãy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thịtrường Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnhtranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ sốlượng bên bán cần và bên mua không? Vì thị trường BĐS mang tính khu vực nên sựcạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thìviệc phát triển những dự án BĐS lớn gặp trở ngại, do đó dể nẩy sinh tình trạng đầu

cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít ngườimua hoặc thuê

1.1.4 Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay

Lực lượng thứ nhất- người mua:

Lực lượng thứ hai- người bán:

Có thể gọi 2 lực lượng này là chủ thể của thị trình BĐS: Theo khoản 4 điều 5

Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sửdụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sửdụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất ” Pháp luật ở nước ta cũng cho phép “ người sửdụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyền sử dụng đất…” Khi đó các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từvai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, cácchủ thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sửdụng đất

Lực lượng thứ ba- Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS: Hoạt động trongthị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn cónhững tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối Do BĐS là loại tài sản không

di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua mộtquá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác

Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán có thể trực tiếp giaodịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, ngườibán BĐS có khi cần phải được quảng cáo, người mua có khi cần phải được giớithiệu bởi các tổ chức như:

Lực lượng thứ tư- Người quản lí thị trường BĐS (Nhà nước): Nhà nước tham

gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thịtrường BĐS Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý chohoạt động của thị trường BĐS Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện phápkinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát,cung cấp hệ thống thông tin về BĐS Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một sốdịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS Sự tham gia của Nhà nước mà trựctiếp là Chính phủ vào thị trường BĐS được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông quacông cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các đòn bẩy đểđiều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điềutiết quan hệ cung, cầu, giá cả Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường BĐSnhư các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chứcnăng quản lý nhà nước

Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước về sựphát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất vàđảm bảo phát triển có chất lượng cao Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy địnhcủa Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chínhquyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trước khi

khởi công xây dựng Khi việc xây dựng được triển khai, các cán bộ giám sát dochính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định của Nhà nước vềđầu tư xây dựng BĐS, đảm bảo an toàn xây dựng và an sinh xã hội, môi trường.

 Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì cácnhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộngđồng nhưng vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có tính sáng tạo, cóthiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội Trên thị trường BĐS, các chủ thể thamgia vào bên bán BĐS rất đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinhdoanh BĐS:

Cá nhân: Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham

gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tàisản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh Ngược lại, có một số

cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vàomục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách làngười đi mua, đi thuê

Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần,mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời đến nhữngngười muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗtrợ hoạt động giao dịch trên thị trường Trong 3 loại hình hoạt động trên, thì ở loạihình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là đông đảo nhất,

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do

không có thị trường BĐS nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh BĐS Trongnền kinh tế này xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây dựnghoạt động theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm BĐS được tạo lập phần lớn thuộcquyền sở hữu nhà nước Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối (chỉ

(nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4 ) Sự thiếu vắng các doanh nghiệp kinh doanhBĐS chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hoá BĐS màcòn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản BĐS (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt được

ở mức độ thấp kém, bị lãng phí ở mức độ cao Riêng các đô thị, do không có sựtham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên bộ mặt kiến trúc bịchắp vá, manh mún, luôn luôn không thực hiện được mục tiêu đề ra trong các kếhoạch phát triển đô thị

Như vậy, có thể nói rằng, sẽ không có thị trường BĐS nếu không có doanh

nghiệp kinh doanh BĐS Doanh nghiệp ở đây có thể là hộ gia đình, hợp tác xã,doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước được tổ chức và hoạt động dưới cáchình thức cụ thể do luật pháp quy định Tại khu vực nông thôn, Doanh nghiệp nôngnghiệp sử dụng đất để trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực đô thị và khu vực

đô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc tạo lập mặt bằng xâydựng để cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng, nhà hàng, kháchsạn, nhà máy, kho tàng ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó đểbán hoặc cho thuê theo các nhu cầu đa dạng trong xã hội

Xuất phát từ những đặc điểm của mình, các hàng hoá BĐS đều đòi hỏi phảiđược tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựngnhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyếtnày, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng mới đảm nhận được việc tạolập hàng hoá BĐS và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầutrong xã hội Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh doanhcủa mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Do đặc điểm BĐS và thị trường BĐS, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trongquá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ có một bộ phận bị thải loại, số còn lại sẽ cómột bộ phận lớn mạnh lên thành những doanh nghiệp lớn Những đại doanh nghiệpnày không chỉ là lớn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mà còn là lớn so với các doanhnghiệp lớn khác trong nền kinh tế Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiềuloại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinhdoanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất đây là loại doanh nghiệp tạo

ra hàng hoá BĐS cho thị trường

Bên cạnh đó, trên thị trường BĐS còn có các doanh nghiệp thực hiện chức năngsan ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ thống cấp và thoát nước, làm đường và trạmđiện, xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác Ngay cả những tổ chức làmquy hoạch, kiến trúc cũng dần dần được tổ chức theo các loại hình kinh doanh thíchhợp Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong những tình hình cụ thể cũng có thể làngười đóng góp cổ phần vào các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Tóm lại, trên thị trường BĐS có 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trìnhđầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh BĐS là doanh nghiệp nhà nước và doanhnghiệp tư nhân

Doanh nghiệp BĐS nhà nước: Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường

BĐS chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằmphục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng dân cư Các dự án do họ phát triển có sựđầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tưvới các doanh nghiệp này

Ngày nay, ở các nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhànước và tư nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và được Chính phủ tạo nên một hànhlang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sự sáng tạo Các cơquan trong lĩnh vực công của nền kinh tế thị trường chưa được thấu hiểu một cáchđầy đủ cơ bản Yếu tố tĩnh của hành chính công cần phải bổ sung các yếu tố độngmới có thể đáp ứng được sự biến động liên tục của nền kinh tế hàng hoá BĐS Đóchính là sự tiếp thu, nhận thức một cách năng động đối với thị trường và chủ động

dự kiến các tình huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện đạihoá

Các doanh nghiệp BĐS tư nhân: Là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh

hiện nay, là những doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ

sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc Hình thức phổ biến nhất hiện nay củaloại hình doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, các công tyTNHH kinh doanh phát triển nhà và BĐS, các công ty môi giới BĐS v.v

Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS tư nhân phải kể đến các doanhnghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xâydựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ để tạo ra hàng hoá BĐS

dựng công trình Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng

mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá BĐS.Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấpnhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm đượcđưa vào tiêu thụ trong thị trường BĐS Người sử dụng thường ký hợp đồng trướckhi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh Thông qua các nhà tiếp thị BĐS, họ có thể tiếpxúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để có thểđiều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu củangười tiêu dùng Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực trong quá trình phát triểncủa BĐS

Đôi khi, Nhà nước cũng đóng vai trò là người mua trên thị trường BĐS gián tiếpqua các doanh nghiệp nhà nước

Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhàở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán, chothuê nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời Nhu cầu thứ 3 này sau này pháttriển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ BĐS

1.1.5 Những điều kiện hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếukhách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế –

xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữangười sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sảnxuất quy định

Theo Lê Quang Trí (2001), việc hình thành và mở rộng các loại thị trường là

định hướng phát triển của nước ta, trong đó có thị trường đất đai Để có được tínhphát triển trong lĩnh vực này, một số định hướng sau:

Hình thành đồng bộ các loại thị trường: thị trường nhà đất là một bộ phận trong

hệ thống các loại thị trường Thị trường đầu ra: thị trường hàng hóa và dịch vụ màgiá cả được xác định trên cơ sở giá trị và quan hệ cung cầu

Tiếp tục nghiên cứu bổ sung và hoàn thiện luật pháp để tạo môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản và mở rộng ra thị trường bất động sản

Tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch Cần phải có sựchuyển biến tích cực trong công tác quy hoạch, kế hoạh phát triển nông thôn Đây làtiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển bất động sản

Khẩn trương hoàn thành công tác đăng ký thống kê đất đai, nhà ở; lập bản đồ địachính, cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho các vùng

đô thị lẫn nông thôn trong cả nước Quản lý theo dõi và chỉnh lý biến động đất đaithường xuyên

Thực hiện chính sách định giá hợp lý nhằm thúc đẩy việc hình thành và quản lýthị trường bất động sản Định giá bất động sản phải theo phương pháp khoa học,đảm bảo điều tiết giá cả đất đai, nhà ở, đảm bảo công bằng trong sử dụng đất trongcác thành phần kinh tế

Định giá bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc coi trọng lợi ích quốc gia, bảo

vệ lợi ích chính đáng của dân cư, khai thác và sử dụng bất động sản có hiệu quảnhất

Tiếp tục thực hiện chính sách phát triển các thành phần kinh tế Mục đích là cóđược sự góp vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản ở các thành phần kinh tếkhác nhau trong xã hội Thiết lập hệ thống ngân hàng gắn với hoạt động kinh doanhbất động sản

Tăng cường công tác thanh tra và công tác đào tạo.Cần thường xuyên thanh tra

để phát hiện và chấn chỉnh các hoạt động sai phạm trong kinh doanh bất động sản.Đồng thời cũng tăng cương đào tạo cung cấp nhân lực cho tư vấn hoạt động muabán trong lĩnh vực bất động sản

Thị trường BĐS được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hànghoá trong nền kinh tế thị trường

Cung nhà đất là cung về một loại hàng hóa đặc biệt, nó có những đặc điểm rấtđặc thù so với các hàng hóa thông thường khác ( Lê Quang Trí, 2001).

1.2.1.2 Cung trên thị trường sơ cấp:

Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giớihạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn.Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi vềcung của loại đất đai khác Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cốđịnh và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên

Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủngloại hay chất lượng Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điềuchuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương nàysang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từquốc gia này sang quốc gia khác Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cungcầu BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương.Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm

từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiệnđang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyểnsang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III Như vậy, mức tăngcung BĐS cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhómcung khác Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đaicho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăngcận biên trong tổng cung

(Nguồn: Phòng Quản lý thị trường BĐS- Cục Quản lý nhà)

1.2.1.3 Cung trên thị trường thứ cấp

Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượnghàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó vớimột mức giá giới hạn nhất định

Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng hànghóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, traođổi v.v trên thị trường Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họkhông có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao

đổi v.v ) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường màmuốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không đượctính vào lượng cung tại thời điểm đó Để các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trườngcần có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thịtrường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thịtrường chấp nhận về giá trị sử dụng;

- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng chonhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ), tức là sẵnsàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;

- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vàogiao dịch trên thị trường là được thừa nhận

Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứngnhanh chóng với sự thay đổi của cầu

Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó thườngmất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin về đất đai,chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp,các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả năngđiều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu

không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu (Nguồn: Phòng Quản lý thị trường BĐS- Cục Quản lý nhà)

1.2.1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS

Giá cả BĐS

Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ

Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS

Chính sách và pháp luật của Nhà nước

1.2.2 Cầu về bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm

Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấpnhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thịtrường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khálớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với mộtquy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thịtrường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năngthanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trênthị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu

cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy, cầu là một phạm trù

có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạtđộng của thị trường Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiệnsau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu

đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân

- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho cácnhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mớiđược chuyển thành cầu trên thị trường

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới

có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thịtrường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở

thành cầu thực tế và được thoả mãn (Nguồn: Phòng Quản lý thị trường BĐS- Cục Quản lý nhà)

1.2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

Tăng giảm dân số

Thu nhập trong dân cư

Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội

Quá trình đô thị hóa

Sự phát triển cơ sở hạ tầng

Chủ trương chính sách của Chính phủ

Hình 1.1: Nhu cầu về BĐS tăng theo quy mô gia đình

(Nguồn: Phòng Quản lý thị trường BĐS- Cục Quản lý nhà)

1.2.2.3 Phương pháp xác định cầu

Bên cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BĐS trong

xã hội Nhu cầu sở hữu BĐS có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vậtchất của BĐS mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (thí dụ xây nhà đểbán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để thay thếtiền gửi vào ngân hàng) Nhu cầu sở hữu BĐS biểu hiện ở việc người chủ sở hữutiến hành việc tạo lập BĐS mới hoặc mua hàng hóa BĐS đã được tạo lập, xây dựngsẵn Khác với nhu cầu sở hữu BĐS, nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại là nhu cầu sửdụng phần vật chất của BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụngđất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch Do đặc điểm này,người có nhu cầu sử dụng BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữuBĐS Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS, người sử dụng thường thựchiện việc thuê BĐS từ những người sở hữu BĐS Cũng không hiếm trường hợpngười sử dụng BĐS đi thuê lại BĐS, tức là thuê từ người đã đi thuê với điều kiệnngười thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê BĐS Việc xác định nhu cầu BĐStrong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiềuyếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang

các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang của các ngành kinhdoanh BĐS; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán.

Hình 1.2: Lượng cầu về nhà ở theo thu nhập

(Nguồn: Phòng Quản lý thị trường BĐS- Cục Quản lý nhà)

Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp xác định sai nhu cầu BĐS do dự báokhông chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao hơn sovới thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung) giả tạo

về hàng hoá BĐS để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dư thừa (cung lớnhơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường Mức cầu khi xác định thấp hơn so vớithực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá BĐS,gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền

kinh tế (Nguồn: Phòng Quản lý thị trường BĐS- Cục Quản lý nhà)

Quan hệ cung cầu

• Cầu, cung là một hàm số của giá Trên mọi thị trường nói chung, giáđiều tiết quan hệ cung cầu

Hình 1.3: Quan hệ cung cầu

Hình1.4 : Sự dịch chuyển đường cầu

Hình 1.5: Sự dịch chuyển đường cung

1.2.3 Giá cả bất động sản

Giá cả BĐS bị ảnh hưởng bởi các nhân tố:

Các yếu tố tự nhiên

• Vị trí bất động sản

• Không gian quan hệ với các bất động sản khác

• Kính thước, hình thể, khuôn viên,…

• Địa hình tọa lạc

• Thổ nhưỡng, môi trường

• Thuận lợi, bất lợi từ thiên nhiên

• Những thứ khác

Các yếu tố kinh tế

• Khả năng thu nhập, sinh lợi

• Tiện nghi gắn liền

• Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường hiện tại

• Yếu tố nền kinh tế vĩ mô: suy thoái, tăng trưởng

Con rùa mang ngôi nhà trên lưng, nhưng

Con người mang ngôi nhà trong trái tim mình

(Nguyễn Tấn Bình, 2008)

1.3 Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước

1.3.1 Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất vàđầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyênbiệt phát triển ở các mức độ khác nhau Trong điều kiện đó nếu không thừa nhậncác BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêtthiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơchế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa làthị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêngnhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh

tế, xã hội khác

Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn bị tác động bởicác yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh Sự tác động này là tất yếu mang tính

Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng Việt Nam pháttriển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càngphải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà cótính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trườngcủa nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS Với lý donhư trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trườngBĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài.

1.3.2 Vai trò của nhà nước

Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò củaNhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước-một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của “bàn tay vô hình-thị trường”

và “bàn tay hữu hình-Nhà nước” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triểnlành mạnh Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó

Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước

có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cảcác hoạt động của thị trường BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển(thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, cácchương trình trọng điểm quốc gia v.v của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước)

Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệthống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS nhưcông cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v nhằm giải quyết hài hoà các mốiquan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng nhưgiải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng

xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái v.v

Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếusau:

- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS;

- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế thống nhấtquản lí BĐS theo pháp luật;

- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v

Nói tóm lại, BĐS là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào,nhưng không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được.Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường Quản lý vàphát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽgóp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội Những cơ sở khoahọc trên đây về BĐS và thị trường BĐS trên đây là những tiền đề quan trọng choviệc đề xuất các giải pháp hữu hiệu cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xuthế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

(Nguồn: Phòng Quản lý thị trường BĐS- Cục Quản lý nhà)

Chương 2: PHƯƠNG TIỆN – PHƯƠNG PHÁP 2.1 Phương tiện

Địa điểm thực hiện đề tài: Trường Đại học Đồng Tháp

Thời gian thực hiện: từ ngày 04/11/2010 đến ngày /03/2011

Luật kinh doanh Bất Động Sản 2006

Báo cáo nhanh về cải cách hành chánh của Văn phòng đăng ký QSD đất TPCLcác năm 2009, 2010

Báo cáo của phòng quản lý đô thị Tp.Cao Lãnh về hiện trạng nhà ở, tình trạngxây dựng

Báo cáo năm 2010 của Ủy Ban Nhân Dân Tp.Cao Lãnh

Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 và sửa đổi bổ sung tạiNghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng 01 năm 2001 của Chính phủ Về thủtục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất

và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ Quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

Quyết định số 28/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 quy định giá đấttrên địa bàn tỉnh Đồng Tháp năm 2010 do UBND Tỉnh Đồng Tháp ban hành

Quyết định 39/2010/ QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 quy định giá đấttrên địa bàn tỉnh Đồng Tháp năm 2011 do UBND Tỉnh Đồng Tháp ban hành

2.2 Phương pháp

2.2.1 Cách thực hiện

Thu tập tài liệu:

Tình hình sử dụng đất của Tp.Cao Lãnh năm 2010 Số liệu chuyển nhượngquyền sử dụng đất các năm 2010 Tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.Tổng hợp các phiếu điều tra giá đất để do các cán bộ Phòng TN-MT tp.CaoLãnh thực hiện để xây dựng bản giá đất 2011

Tham khảo ý kiến của các chuyên viên kinh doanh nhà đất, môi giới nhà đất,cán bộ phòng TN-MT và người dân.

So sánh giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường và giá theo quy định của Nhànước

Tình hình thực hiện các giao dịch mua bán công khai hợp pháp và các giao dịch

“ngầm”

Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá Nhà Nước theo sốliệu thu thập được

Tìm ra nguyên nhân và những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Tổng hợp và đưa ra nhận xét chung về thị trường BĐS,Tp.Cao Lãnh, đưa ra giảipháp để phát triển thị trường BĐS,Tp.Cao Lãnh

Tổng hợp hoàn chỉnh, viết bài

Bước 1: Tham khảo, nghiên cứu các bài giảng, giáo trình, tài liệu có liên quan đếnBĐS, hội thảo về thị trường bất động sản, tạp chí Địa Chính, trang web liên quanđến BĐS…

Bước 2: Tìm hiểu tình hình thực tế thị trường BĐS

Bước 3: Phân tích những vấn đề của thị trường BĐS Tp.Cao Lãnh

Bước 4: Tìm ra nguyên nhân của những vấn đề tồn tại làm cho việc thị trường BĐSTp.Cao Lãnh chưa phát triển

Bước 5: Thảo luận đưa ra giải pháp

Bước 6: Hoàn chỉnh và viết báo cáo

Chương 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1 Thị trường bất động sản ở 1 số quốc gia tiên tiến trên thế giới và ở Việt Nam

3.1.1 Thị trường bất động sản ở 1 số quốc gia tiên tiến trên thế giới.

3.1.1.1 Tình hình quản lý bất động sản ở 1 số quốc gia

Ở Trung Quốc từ năm 1993 đã đưa ra ý tưởng về hệ thống chỉ tiêu BĐS Trung

Quốc (CREIS), đến năm 1995 bắt đầu sử dụng thí điểm Các chỉ tiêu dẫn trước(leading), đồng hành (coincident) và đến trễ (lagging) mà quốc tế hay dùng để đánhgiá thị trường Chính sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản TrungQuốc đã đóng góp rất lớn vào tốc độ tăng trưởng GDP của nước này

Ở Mỹ tính minh bạch của thị trường bất động sản là rất cao Nhà cửa muốn mua

bán đều phải đăng ký giao dịch trên thị trường, có sự kiểm tra kỹ lưỡng của nhiềuthành phần như ngân hàng, đơn vị escrow (đơn vị trung gian, thực hiện ủy tháctrong các giao dịch mua bán), tổ chức thẩm định… Lịch sử của căn nhà phải đượcliệt kê đầy đủ từ việc xây dựng, bảo trì, sửa chữa đến thuế, công nợ Thứ hai là sựphối hợp quản lý chặt chẽ giữa Chính phủ với các công ty tư nhân (hầu hết các dịch

vụ đều do công ty tư nhân thực hiện) Thứ ba là có đầy đủ các công cụ kỹ thuật để

hỗ trợ cho thị trường như ấn phẩm thông tin, mạng, nhà mẫu, các dịch vụ thế chấp

và tái thế chấp…

Thị trường Australia và New Zealand Nhà nước khẳng định đất thuộc sở hữu

Chính phủ, cấp quyền sử dụng cho người dân Điều đầu tiên, tập trung thiết lập một

hệ thống quản lý vấn đề BĐS theo hướng chặt chẽ, kiểm soát được tất cả các lĩnhvực

Bên cạnh các cơ quan quản lý BĐS, có hội đồng những chủ BĐS, hội những nhàkinh doanh BĐS, Cục bảo vệ người tiêu dùng, cơ quan quy hoạch và thẩm quyềnđất đai, cơ quan định giá Nhà nước và tư nhân, cơ quan hoạch định phát triển, cơquan tư vấn đầu tư BĐS, bộ phận thế chấp, bảo lãnh BĐS các ngân hàng, Cả cơquan quản lý lẫn không quản lý đều có sự phân công, phân cấp rất tốt, bất cứ vấn đề

gì, chủ đầu tư đều tìm ra ngay địa chỉ để giải quyết, chịu trách nhiệm

Hệ thống chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS ở Australia và NewZealand đi theo hướng luật hoá các quan hệ cơ bản Tuy nhiên, có sự phân tách các

thông tin, thành các luật riêng, chứ không lồng ghép trong các luật dân sự, đấtđai, xây dựng, như ở Việt Nam.

Ở Xin-ga-po, chính phủ đã thành lập Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) từ năm

1960 để tập trung xây dựng nhà ở có giá thành hợp lý dành cho người thu nhậpthấp, đồng thời chính phủ luôn chú trọng đến các chính sách nhằm ngăn chặn tìnhtrạng “bong bóng” trên thị trườngBĐS, nhờ vậy, 82% số dân sống trong các căn hộ

công và 90% được sở hữu nhà

Là quốc gia có độ minh bạch cao trong khu vực Sở giao dịch chứng khoánSingapore thiết lập rất tốt chỉ số ghi lại hiệu quả hoạt động của chứng khoán BĐS;

Cơ quan Tái phát triển đô thị của Singapore (URA) cập nhật thông tin hàng quý vềcung - cầu - vốn và giá trị thuê của tất cả các loại BĐS bao gồm khách sạn, côngnghiệp, bán lẻ, văn phòng và nhà ở; Sở giao dịch chứng khoán Singapore ứng dụngphương thức quản trị doanh nghiệp và công khai tài chính hiệu quả và đã đượcchuẩn hóa theo các tiêu chuẩn quốc tế Đặc biệt, hệ thống quản lý - pháp lý củaSingapore rất công bằng và hiệu quả, do đó đạt được điểm tối ưu ở chỉ số minhbạch

3.1.1.2 Sự biến động của thị trường bất động sản của các nước trên thế giới

Khủng hoảng tài chính Đông Á là cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ tháng

7 năm 1997 ở Thái Lan rồi ảnh hưởng đến các thị trường chứng khoán, trung tâmtiền tệ lớn, và giá cả của những tài sản khác ở vài nước châu Á, Mặc dù được gọi làcơn khủng hoảng “ Đông Á” bởi vì nó bắt nguồn từ Đông Á, nhưng ảnh hưởng của

nó lại lan truyền toàn cầu và gây nên sự khủng hoảng tài chính trên toàn cầu, vớinhững tác động lớn lan rộng đến cả các nước như Nga, Brasil và Hoa Kỳ Mặc dùđược gọi là cơn khủng hoảng “ Đông Á” bởi vì nó bắt nguồn từ Đông Á, nhưng ảnhhưởng của nó lại lan truyền toàn cầu và gây nên sự khủng hoảng tài chính trên toàncầu, với những tác động lớn lan rộng đến cả các nước như Nga, Brasil và Hoa Kỳ.nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng là do đầu cơ bất động sản quá mức (ướcđoán về giá trị và giá cả bất động sản bên ngoài thực tế)

Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới 2008 bất nguồn từ Mỹ làm ảnh hưởng

nghiêm trọng đến kinh tế và đời sống của người dân toàn thế giới

Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp” trong khi hệ

thống kiểm soát không theo kịp là nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng Phát triển

nhanh nhiều trái phiếu cổ phiếu có nguồn gốc bất động sản tạo ra những rủi ro lớn cho thị trường cho Ngân hàng và dân chúng

Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưngthiếu cơ chế kiểm soát

Nguyên nhân thứ ba là giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục đã lôi kéo các nhàđầu tư và cả người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản làm cung vượt quá cầu

Dubai: do bong bóng bùng nổ tại thị trường bất động sản khiến cho kinh tế

Dubai bị khủng hoảng nặng Sự thăng trầm của Dubai, có liên quan trực tiếp đến sựbùng nổ của thị trường bất động sản, đặc biệt là những bong bóng nguy hiểm nàyđến thời gian bùng nổ giá nhà đất tại Dubai tụt dốc không phanh

Một năm trước khi khủng hoảng tài chính bùng nổ, giá nhà đất tại Dubai đã tănglên gần 5 lần Nhiều dự án đã phải dừng lại và ngưng trệ Theo đó, 52,8% trong tổng

số các dự án bất động sản, trị giá khoảng 582 tỷ USD đang bị trì hoãn

Trung Quốc: nhà kinh tế độc lập Xie Guozhong - cựu giám đốc điều hành

Morgan Stanley – lại cho rằng tình trạng dư thừa công suất và bong bóng bất độngsản đang gây ra những thách thức thực sự cho tốc độ tăng trưởng kinh tế TrungQuốc trong tương lai Ông nhận định: “ Bong bóng bất động sản (ở Trung Quốc) sẽtiếp tục phình to trong vòng 2 năm tới và sẽ vỡ tung”

Phó Khoa Kinh tế Su Jian thuộc Đại học Tổng hợp Bắc Kinh cho rằng thị trườngbất động sản Trung Quốc “ đang bị đe doạ bởi tình trạng bong bóng, nhưng nềnkinh tế nước này không phải đang hướng tới sự đổ vỡ ”

Sức mạnh dài hạn của nền kinh tế Trung Quốc đang là chủ đề tranh luận của cácnhà kinh tế và giới chuyên gia tài chính Trong khi dư luận đa số dường như ngảtheo hướng kinh tế Trung Quốc đang tăng trưởng bền vững, ít nhất là về trung hạn,một nhóm chuyên gia phương Tây cảnh báo rằng nền kinh tế Trung Quốc khôngphải như vẻ bề ngoài của nó, đồng thời dự đoán nước này có thể hướng đến mộtcuộc khủng hoảng tài chính trong vòng vài thập kỷ tới

Nhà quản lý quỹ đầu cơ nổi tiếng James S Chanos, từng kiếm bộn tiền do dự

Trung Quốc đang hướng tới sự đổ vỡ, chứ không phải là phát triển bền vững Ôngcho rằng Chính phủ Trung Quốc đang phóng đại sức mạnh kinh tế và giả mạo sốliệu về tỷ lệ tăng trưởng Ông cũng cảnh báo bong bóng bất động sản của TrungQuốc to “ gấp 1.000 lần của Dubai ”.

3.1.2 Tình hình các thị trường bất động sản lớn ở Việt Nam

Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theođịnh hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trườngBĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưaphát triển

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưuviệt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai tròtrung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại,liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển

Sự đô thị hóa và phát triển nhanh chống như hiện tại và tiềm năng kinht ế của

Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã làm cho thị trường bất động sản tăng trưởng quánóng, khó kiểm soát khi thị trường BĐS ở nước ta còn quá trẻ, những cuộc cạnhtranh không lành mạnh đã diễn ra

Công nghệ “ thổi giá ” đất: sự “làm giá” của đối tượng tham gia đăng ký đấu

giá với khối lượng thửa đất lớn, kèm với đó là bỏ thầu giá đất thật cao Tuy nhiên,khi trúng đấu giá, các đối tượng này lại bỏ tiền cọc, không mua nữa Các quận,huyện cho rằng, chiêu thức này nhằm mục đích nâng giá đất trong khu vực đấu giá

để trục lợi, gây “nhiễu” cho công tác quản lý và kế hoạch đấu giá đất của chínhquyền

Tình trạng “thổi” giá đất thông qua các phiên đấu giá công khai đã có từ nhiềunăm nay Điển hình là phiên đấu giá đất tại Mỹ Đình năm 2006 Đơn vị trúng đấugiá đã trả tới 65 triệu đồng/m2 trong khi vị trí đất liền kề chỉ hơn 30 triệu đồng/m2.Giao dịch này sau đó đã bất thành vì nhà đầu tư bỏ tiền cọc Tuy nhiên, sau khithông tin giá đất Mỹ Đình được trả 65 triệu đồng/m2 lan ra, chỉ qua vài tuần, giáđược "tâng" lên nhanh chóng Kết quả, dù mất 2 tỷ đồng đặt cọc nhưng nhà đầu tưthu lại gấp hàng chục lần do “đẩy” được những lô đất lớn với giá cao đã được

"gom" từ trước đó