đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam chi nhánh khánh hòa

Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của nó hay không và những căn cứ để định giá, cá

LỜI CAM ĐOAN

- -

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng bản thân tôi, các nguồn tài liệu trích dẫn, số liệu sử dụng và nội dung chuyên đề tốt nghiệp trung thực Đồng thời cam kết rằng kết quả quá trình nghiên cứu của chuyên đề tốt nghiệp chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hằng

LỜI CẢM ƠN

- -

Qua 4 năm học tập và rèn luyện dưới giảng đường Đại học, kết hợp với thời gian thực tập tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi nhánh Khánh Hòa, em đã học và tích lũy được nhiều kiến thức quý báu cho mình Chuyên

đề tốt nghiệp này được hoàn thành là sự kết hợp giữa lý thuyết đã học và thực tế trong thời gian thực tập

Để có kiến thức hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp là nhờ sự giảng dạy tận tình của Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang, sự hướng dẫn của cô Phan Thị Lệ Thúy và sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh (chị) tại chi nhánh công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa

Xin chân thành cảm ơn:

- Quý Thầy Cô Khoa Kế Toán Tài Chính ngành Tài chính, Trường Đại học Nha Trang

- Cô Phan Thị Lệ Thúy

- Ban lãnh đạo và các anh chị tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi nhánh Khánh Hòa

Sau cùng Em kính chúc Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang cùng toàn thể các Anh (chị) trong công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi nhánh Khánh Hòa dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công tác

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hằng

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP

- o0o -

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

- o0o -

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC BẢNG v

DANH MỤC SƠ ĐỒ vi

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Tổng quan về bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm về bất động sản 4

1.1.2 Thuộc tính của bất động sản 4

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản 4

1.1.4 Phân loại bất động sản 5

1.2.Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản 6

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản 6

1.2.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá 6

1.2.3 Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản 9

1.2.4 Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường 11

1.2.5 Các nguyên tắc định giá bất động sản 12

1.3 Tổng quan về các phương pháp thẩm định giá 15

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 16

1.3.1.1 Cơ sở thẩm định giá 16

1.3.1.2 Các trường hợp áp dụng 16

1.3.1.3 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp: 17

1.3.1.4 Các bước tiến hành 17

1.3.1.5 Các điều kiện cần thiết 20

1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá 21

1.3.2.1 Cơ sở thẩm định giá 21

1.3.2.2 Các nguyên tắc khi áp dụng phương pháp chi phí 21

1.3.2.3 Các bước thực hiện 21

1.3.2.4 Cách xác định chi phí 22

1.3.2.5 Khấu hao tích tụ 24

1.3.3 Phương pháp thặng dư 25

1.3.3.1 Cơ sở thẩm định giá 25

1.3.3.2 Các trường hợp áp dụng 26

1.3.3.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thẩm định giá 26

1.3.3.4 Các bước tiến hành 26

1.3.4 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) 27

1.3.4.1 Cơ sở lý luận 27

1.3.4.2 Công thức 27

1.3.4.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập 27

1.3.4.4 Các bước tiến hành 27

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 28

1.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 28

1.4.2 Nhóm các yếu tố kinh tế 29

1.4.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường 29

1.4.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 29

1.4.5 Các yếu tố chung bên ngoài 30

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 32

2.1 Tổng quan về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 32

2.1.1 Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam 32

2.1.1.1 Quá trình thành lập và phát triển của công ty 32

2.1.1.2 Lĩnh vực hoạt động 33

2.1.1.3 Những thành tựu đạt được 34

2.1.2 Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa 34

2.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của công ty 35

2.1.2.2 Cơ cấu, tổ chức quản lý của công ty 35

2.1.3 Đánh giá khái quát tình hình hoat động thẩm định giá của công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa trong 3 năm qua 38

2.1.3.1 Các hoạt động kinh doanh chính của đơn vị 38

2.1.3.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty 38

2.2 Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 45

2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 45

2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa 49

2.2.2.1 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp 49

2.2.2.2 Quy trình thẩm định 50

2.2.3 Ví dụ thưc tiễn 53

2.2.3.1 Thông tin chung về Hồ sơ yêu cầu thẩm định 54

2.2.3.2 Lập kế hoạch thẩm định 56

2.2.3.3 Tiến hành thẩm định giá 56

2.2.3.5 Kết quả thẩm định giá 73

2.2.4 Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh

Khánh Hòa 86

2.2.4.1 Ưu điểm 86

2.2.4.2 Nhược điểm 86

CHƯƠNG 3 KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 89

3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước,các cơ quan có thẩm quyền liên quan tới công tác thẩm định giá 89

3.2 Kiến nghị đối với Công ty và Chi nhánh 89

KẾT LUẬN 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Bảng cơ cấu biến động tài sản của công ty trong 3 năm 40 Bảng 2: Bảng cơ cấu biến động nguồn vốn của chi nhánh trong 3 năm 42 Bảng 3: Bảng tổng hợp tình hình hoạt động thẩm định giá của Chi nhánh 43 Bảng 4: Bảng phân tích báo cáo kết quả hoạt đông kinh doanh của Chi nhánh trong

3 năm 44

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định giá Bất động sản tại công ty Cổ phần 46

Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ

phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 50

LỜI MỞ ĐẦU



 Sự cần thiết của đề tài:

Trong nền kinh tế thị trường, giá trị có tầm quan trọng như một thước đo kinh tế Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản của tài sản trên thị trường Việc định giá bất động sản được thực hiện nhằm mục đích xác định giá trị bất động sản, cung cấp thông tin cho các mục đích mua- bán, bảo hiểm, thiết lập giá trị cho sự hợp nhất và mua lại, thiết lập giá trị cho vay mượn, thế chấp Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường nên các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của bất động sản còn hạn chế Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của thị trường tài chính, xu hướng toàn cầu hóa đang diễn ra sôi động, cùng trào lưu hợp nhất, sáp nhập, thôn tính….thì thẩm định giá bất động sản ngày càng quan trọng trong nền kinh tế

Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân Trong năm vừa qua, thị trường bất động sản nước ta có thể coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các giao dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm đó

là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp

- Việc định giá là công việc vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi người định giá phải đầy đủ hiểu biết và có kiến thức chuyên môn vững vàng cộng với khả năng nhạy cảm đối với thị trường Do tính đa dạng và phức tạp của đối tượng định giá và mục tiêu định giá cần phải có nhiều phương pháp xác định Các phương pháp thì phong phú, đa dạng nhưng có phương pháp sử dụng tốt cho trường hợp này chưa chắc đã phù hợp cho trường hợp khác Vì vậy tuỳ theo mục đích của

mỗi lần định giá mà người định giá quyết định lựa chọn phương pháp thích hợp Trong đó phương pháp so sánh thị trường gần như phổ biến rộng rãi và được áp dụng để định giá cho tất cả các loại tài sản Đây là phương pháp sử dụng giá bán của những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm căn cứ để xác định giá của bất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh giữa các bất động sản với nhau Phương pháp này gần như được sử dụng nhiều nhất trong thực tế, nó được áp dụng để định giá cho tất cả các trường hợp đất, nhà cửa và cho các định giá thuê trong các thoả thuận thuê mướn phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thường dùng nhất để xác định giá tài sản

Tuy nhiên, phương pháp này vẫn còn chứa đựng những hạn chế trong việc đưa

ra mức giá của bất động sản

Từ thực tế đó, sau một thời gian thực tập tại công ty, em đã lựa chon đề tài :

“ Đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty

Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa”

 Mục tiêu nghiên cứu:

Tìm hiểu phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh để đánh giá

ưu nhược điểm một cách khách quan, từ đó đề xuất ý kiến để hoàn thiện tốt hơn trong việc sử dụng phương pháp so sánh

 Đối tượng nghiên cứu:

Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty

 Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài được nghiên cứu trong phạm vi thẩm định giá bất động sản tại Công ty

Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa

 Chương 2 : Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương

pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa

 Chương 3 : Một số kiến nghị, đề xuất trong công tác thẩm định giá tại Công ty

cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa

 Ý nghĩa thực tiễn đề tài:

Phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh làm căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh các bất động sản với nhau, từ đó giúp cho thẩm định viên định giá tài sản chính xác hơn, khách quan hơn

181 bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995)

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai

và tài sản gắn liền với đất đai

1.1.2 Thuộc tính của bất động sản

 Tính bất động: người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ vị trí này sang vị trí khác Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương

 Tính không đồng nhất: thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau (vị trí, hình dáng) Do vậy mỗi bất động sản đều gắn liền với các đặc điểm cụ thể, vì vậy việc đánh giá bất động sản là công việc làm tương đối phức tạp

 Tính khan hiếm : diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số vì vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên

 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: bất động sản đặc biệt là đất đai

có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định

 Do đất đai có tính biến động

 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: thông thường giá trị của bất động sản khá lớn và thời gian mua bán, giao dịch dài như đã nêu ở trên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ: do tính chất quan trọng của bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng

và chuyển dịch bất động sản

1.1.4 Phân loại bất động sản

Từ thực tế nghiên cứu ở nước ta và phạm trù nghiên cứu của môn học, bất động sản có rất nhiều loại nhưng căn cứ vào mục đích sử dụng có thể phân thành ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt

 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc….trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

 Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu

là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa từng sử dụng…

 Bất động sản đặc biệt : là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện – xã hội ở nước ta

1.2.Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản

Theo giáo sư W.seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“ Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan, trường Xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế

căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Theo pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 8/5/2002 định nghĩa: “ Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại

một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

 Như vậy, “ Thẩm định giá bất động sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của bất động sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

1.2.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá

 Giá trị thị trường:

 Giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là

người mua sẵn sàng mua tài sản, mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trong một điều kiện thương mại bình thường

Cụ thể:

 “Giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường”: là số tiền ước tính mà tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

 “ Vào thời điểm thẩm định giá”: là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản

 “ Giữa một bên là người bán sẵn sàng bán”: là người đang có quyền

sở hữu tài sản ( trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

 “Với một bên là người mua sẵn sàng mua”: là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

 “ bên bán và bên mua hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau” : là việc mua bán được hành động bằng sự thiện chí, tự nguyện của cả hai bên

 “ Điều kiện thương mại bình thường”: là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, dịch họa, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thực hiện công khai trên thị trường

 Giá trị thị trường thường được ước tính trong các phương pháp và tiến hành thẩm định giá, phản ánh bản chất của tài sản và những hoàn cảnh mà tài sản đó được mua bán trên thị trường

 Giá trị thị trường của tài sản được dựa trên giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản đó

 Đặc điểm của giá trị thị trường:

 Là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất của một tài sản

 Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định

 Có sự nhất trí của người mua và người bán và cả hai bên đều không giành lợi thế của nhau

 Nhận biết được sử dụng hiện tại và tương lai của tài sản

 Các trường hợp không được coi là giá trị thị trường:

 Bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên đều bị bắt buộc

 Bên mua đồng thời là một bên sở hữu chung của tài sản bán

 Các bên mua và bên bán là thành viên trong một gia đình

 Các giao dịch mua bán trong cùng một công ty

 Các cuộc mua bán mang tính chất đầu cơ

 Các cuộc mua bán diễn ra khi tài sản đang do người thuê chiếm giữ

 Giá trị phi thị trường:

Mặc dù chủ yếu các thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường nhưng trên thực tế, có một tài sản cần được thẩm định nhưng chúng lại rất ít khi mua bán trên thị trường, thậm chí không có thị trường đối với chúng Chẳng hạn như nhà ga, nhà thờ, bệnh viện , trường học…để đánh giá giá trị đối với những tài sản này, đòi hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường

Một số khái niệm về giá trị phi thị trường:

 Giá trị sử dụng (value in use): là giá trị một tài sản khi nó được một người cụ thể sử dụng vào một mục đích nhất định nên tài sản này không liên quan tới thị trường

 Giá trị tài sản có thị trường hạn chế (limited market property): là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân

tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua tại một thời điểm nào

đó Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

 Giá trị tài sản chuyên dụng (specialised property): là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho mục đích hoặc cho một đối tượng

sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường

 Giá trị đầu tư (investment value): nhà đầu tư nhận thấy trong tương lai tài sản có thể sinh lời và trả giá cao hơn giá trị thị trường, nên đây là giá phi thị trường

 Giá trị đặc biệt (special value): là tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác thu hút sự quan tâm của một số ít khách hàng, làm tăng giá trị tài sản vượt qua giá trị thị trường

 Giá trị doanh nghiệp (going concern): vì trong doanh nghiệp có tài sản chuyên dụng và phụ thuộc vào tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nên toàn bộ giá trị doanh nghiệp là giá trị phi thị trường

 Giá trị bảo hiểm (insurable value): phí bảo hiểm quyết định mức độ đền

bù nên nó không phải là giá trị thị trường

 Giá trị tính thuế (taxable value): đơn giá đất để tính thuế do nhà nước quy định nhưng theo thời gian giá trị thị trường biến động trong khi nhà nước vẫn giữ mức đơn giá cũ thì khi đó giá tính thuế không phải là giá thị trường

1.2.3 Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản

Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định Chính vì vậy, mục tiêu của thẩm định giá là một yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá

Khi thay đổi mục đích thẩm định giá thì cơ sở lý luận sẽ khác và phương pháp thẩm định cũng khác đi

Ví dụ: khi thẩm định giá một lô đất trống để bán thì ta chọn cơ sở giá trị thị trường và phương pháp thẩm định giá là phương pháp so sánh Nhưng cũng với lô đất đó, ta thẩm định cho mục đích góp vốn thì cơ sở giá trị của nó là giá trị đầu tư

và phương pháp ta chọn là phương pháp thặng dư

Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản bao gồm 7 mục tiêu như sau:

 Thẩm định giá cho mục đích của chính quyền:

 Báo cáo tài chính:

Chính quyền đang chịu áp lực ngày càng tăng để đảm bảo tất cả các tài sản đều được sử dụng một cách có hiệu quả Việc thực hiện phương pháp kế toán tài sản

đòi hỏi phải có sổ ghi tài sản một cách chính xác, phương pháp định giá thích hợp

và theo đúng các yêu cầu của việc kiểm toán

 Thu mua cưỡng bức

 Các mục đích đánh thuế

Để xác định giá trị cho mục đích đánh thuế, điều quan trọng là báo cáo phải được soạn thảo đúng luật lệ quy định, để đạt được hiệu quả tính thuế công bằng và hợp lý Việc xây dựng hệ thống định giá làm cơ sở tính thuế là việc làm cần thiết và hữa ích Phạm vi định giá tính thuế gồm: định giá để tính thuế tài sản, tính thuế thu nhập, tính thuế tài nguyên, để ước tính giá trị định mức thuế

 Thẩm định giá để cho thuê: thẩm định giá của tài sản với mục đích cho thuê

 Thẩm định giá để bảo hiểm:

Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanh nói chung đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ được bảo vệ trong trường hợp bị mất mát, do vậy tài sản cần được định giá cho mục đích bảo hiểm

 Thẩm định giá cho báo cáo tài chính:

Hiện nay, nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho các cổ đông Trong đó, bất động sản cũng là một tài sản có trong báo cáo tài chính

Vì vậy, việc đánh giá chính xác giá trị của bất động sản cũng giúp cho Báo cáo tài chính hoàn thiện hơn Bao gồm:

 Bảng cân đối tài sản của công ty

 Chức năng kế toán và kiểm toán(cả bên trong lẫn ngoài)

 Sát nhập – chia tách

 Thế chấp, đi vay

 Phục vụ cho việc đánh thuế, giảm thuế

 Quản lý, thanh lý tài sản

 Góp vốn của mỗi bên trong kinh doanh

 Cổ phần hóa các doanh nghiệp

 Thẩm định giá cho mục đích đầu tư bất động sản:

Sự tăng trưởng lợi nhuận và cạnh tranh của một doanh nghiệp tùy thuộc phần

lớn vào sự lựa chọn có hiệu quả các phương án đầu tư Lựa chọn các phương án đầu

tư có một vị trí quan trọng trong công tác tài chính, vì nó là một nhân tố chủ yếu trong quá trình sinh lợi lâu dài của doanh nghiệp Quá trình lựa chọn này rất phức tạp bởi vì đa số các cơ hội đầu tư đều có bản chất dài hạn, còn kết quả của nó nằm trong tương lai xa và khó dự đoán

Vì vậy, để có một quyết định đầu tư khôn ngoan, cần phải nhờ đến nhà thẩm định giá Họ có đầy đủ khả năng chuyên môn, có đầy đủ thông tin và tính trung thực

để có thể giúp bạn có được một quyết định đúng đắn về đầu tư bất động sản

 Thẩm định giá cho mục đích cầm cố:

Cầm cố là một loại đầu tư có sự đảm bảo hợp lý và một tỷ lệ lãi đúng mức, trong trường hợp người phải cầm cố không trả được lãi hoặc không còn khả năng để trả lại món vay nợ, người nhận cầm cố phải tiến hành các bước cần thiết để đảm bảo

an toàn cho mình

1.2.4 Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường

 Thẩm định giá có vai trò quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế thị trường được biểu hiện như sau:

 Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

 Tư vấn về giá trị, giá cả bất động sản giúp các chủ thể tài sản và các bên

có liên quan, công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán đầu tư cho vay tài sản

 Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả cao

 Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài chính trong nước cũng như trên toàn thế giới, tạo điều kiện cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới

 Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều tình huống:

Tương ứng với từng mục đích kinh tế, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau Do vậy kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau

 Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thề doanh nghiệp

 Để thực hiện án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên, để tư vấn đầu tư và ra quyết định: nghiên cứu thị trường, xác định giá trị chứng khoán, yêu cầu giảm thuế, lập kế hoạch làm việc…

1.2.5 Các nguyên tắc định giá bất động sản

Các nguyên tắc thẩm định giá hầu hết đều xuất phát từ các nguyên tắc kinh

tế Phương pháp thẩm định giá nào cũng dựa trên một số nguyên tắc nhất định Trong từng trường hợp cụ thể không nhất thiết phải áp dụng toàn bộ nguyên tắc

 Phương pháp thặng dư: ứng dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc cân bằng và phát triển đất, nguyên tắc đóng góp…

Các nguyên tắc thẩm định giá:

 Thứ nhất: nguyên tắc “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất”:

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu

dụng tối đa trong những hoàn cảnh tự nhiên, kinh tế - xã hội phù hợp, theo đúng

pháp luật có thể mang lại giá trị lớn nhất cho tài sản “ Sử dụng tốt nhất và có hiệu

quả nhất” là khái niệm cơ bản và là một phần hoàn chỉnh trong công việc xác định

giá trị thị trường

 Thứ hai: nguyên tắc “ thay thế”:

Hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ở mức giá

thấp nhất thì sẽ được bán trước Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền

hơn để mua một tài sản tương đồng trong thị trường mở

Hệ quả: giá trị một tài sản có thể đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản tương tự

 Thứ ba: nguyên tắc “ cung – cầu”:

Giá trị tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại của lượng cung và cầu

trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và ngược lại, lượng cung cầu trên thị

trường cũng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Trên thị trường giá cả có xu hướng thay

đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Khi thẩm định giá thì thẩm định viên phải phân tích và đánh giá cẩn thận về

sự tác động của cung – cầu của thị trường đến giá trị bất động sản

 Thứ tư: nguyên tắc “ sự đóng góp”:

Giá trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó

sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản, có nghĩa là lượng giá trị

mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu

 Thứ năm: nguyên tắc “ sự phù hợp”:

Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp của bất

động sản

 Trước hết là sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên đất

 Tiếp đến là sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường chung quanh (phù

hợp với quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu vực chung quanh.)

 Thứ sáu: nguyên tắc “ sự thay đổi ”:

Giá trị tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Theo thời gian thì bất động sản là các công trình xây dựng trên đất như tường rào, cột trụ có thể bị hao mòn làm giảm giá trị toàn bộ bất động sản Nhiệm

vụ của thẩm định viên phải đánh giá đúng chất lượng còn lại của công trình để xác định chính xác giá trị toàn bộ bất động sản

 Thứ bảy: nguyên tắc “ tập quán mua, bán bất động sản của nhân dân

địa phương “

Do đặc trưng của bất động sản có tính bất động mà giá bất động sản mang đậm tính chất địa phương Vì vậy, thẩm định viên bất động sản phải nắm bắt được tập quán của nhân dân địa phương trong việc mua bán bất động sản mới có thể thẩm định giá chính xác được

 Thứ tám: nguyên tắc “ dự tính lợi ích tương lai”:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

 Thứ chín: nguyên tắc “cân bằng”:

Các yếu tố cấu thành nên tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất (tỷ lệ kết cấu trong công trình xây dựng, chất lượng công trình tốt hay không sẽ ảnh hưởng đến thời gian sử dụng công trình)

 Thứ mười: nguyên tắc “ cạnh tranh”:

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, nhưng cạnh tranh cao quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể không còn lợi nhuận

 Thứ mười một: nguyên tắc “ phân phối thu nhập”:

Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng: thu nhập thuộc về đất đai là phần thu nhập sau khi trừ đi các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý

 Thứ mười hai: nguyên tắc “ thẩm định giá phải gắn với mục tiêu thẩm

định giá ”:

Thẩm định giá là định giá cho mục đích nhất định không thể có một bất động sản chung chung, tùy theo mục đích của việc định gía giá trị cuả bất động sản có thể khác nhau, và phương pháp xác định giá cũng có thể khác nhau

Thông thường việc thẩm định giá bất động sản sản nhằm đáp ứng một mục tiêu cụ thể nào đó như:

 Chuyển giao quyền sở hữu

 Tài chính và tín dụng

 Cho thuê theo hợp đồng

 Định giá tài sản công ty

 Phát triển tài sản và đầu tư

 Các thẩm định giá theo pháp luật

1.3 Tổng quan về các phương pháp thẩm định giá

Căn cứ theo Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC, ngày 32/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:

 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Phương pháp chi phí giảm giá

 Phương pháp thặng dư

 Phương pháp đầu tư ( thu nhập)

Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất

Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:

 Thuộc tính của bất động sản

 Khả năng thu nhập thông tin và sự tin cậy của các tài liệu thị trường

 Mục tiêu của việc thẩm định giá

Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành cho sự so sánh vì đây là cơ

sở cho ra giá trị tốt nhất gần với giá thị trường

Thẩm định viên phải xác định phương pháp nào là tối ưu cho bất động sản và

nó sẽ trở thành phương pháp chủ yếu trong quá trình thẩm định Phương pháp khác

có thể được sử dụng như một biện pháp kiểm tra hoặc hỗ trợ Nếu có sự khác biệt lớn giữa kết quả của các phương pháp thẩm định đó thì cần phải tiến hành điều tra thêm

Khi chấp nhận một phương pháp thẩm định giá, trước hết phải thiết lập việc

Thông thường, phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản…Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà liền kề được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liền kế hoặc cùng khu vực

1.3.1.1 Cơ sở thẩm định giá

Vì phương pháp này thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản cùng loại để xác định giá trị tài sản cần thẩm định Do đó, khi áp dụng phương pháp này có hai điều kiện tiên quyết sau:

 Yêu cầu thị trường đã phát triển tương đối kiện toàn, thường xuyên có mua bán tài sản tương tự, thông tin giá cả tài sản phản ánh từ thị trường là chân thật

 Đất trống

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp thẩm định giá khác, như là các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc thẩm định giá

để mua, bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị tài sản, thẩm định giá trị

để đánh thuế tài sản, thẩm định cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước, thẩm định giá cho các tài sản nơi có các bằng chứng về bán hoặc thuê có thể sử dụng được

1.3.1.3 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp:

 Nguyên tắc thay thế: một người mua có lý trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng hữu ích như nhau

 Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó

1.3.1.4 Các bước tiến hành

Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau :

Bước 1: Chuẩn bị tìm kiếm và tập hợp thông tin về những tài sản được bán

trong thời gian gần đây (cách thời điểm thẩm định giá trong vòng 6 tháng) mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của

nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định

Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng 3 - 5 cái) Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu

hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá)

Bước 5: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định

giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý:

 Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu vực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành Trong trường hợp ít tài sản

so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn

 Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm được những so sánh đáp ứng được yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được

Giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh bao giờ cũng có sự khác nhau, vì bất động sản không có tính đồng nhất Vì vậy, cần phải xem xét các yếu tôt khác nhau để điều chỉnh giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị bất động sản (các yếu tố điều chỉnh):

 Vị trí mặt bằng:

Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dạng và nét đặc trưng địa lý

 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình bất động sản Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường

 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì có giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông

 Quy mô đất: đây cũng là điều hết sức chú ý trong thẩm định giá đối với đất ở hoặc đất chuyên dùng Bởi vì đối với các loại đất chuyên dùng cách tính diện tích hàng nghìn m2 không đơn giản như cách tính một lô đất có diện tích 60 – 100m2

 Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông, những

lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị

 Tình trạng pháp lý bất động sản:

Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất

Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta hết sức phức tạp Vì vậy, khi thẩm định giá trước hết cần xem xét kỹ pháp lý về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét là:

 Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu về nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo pháp luật hay chưa?

 Nếu chưa có các loại giấy tờ như trên thì có giấy tờ gì liên quan đến quyền sử dụng lô đất?

Mục đích của việc xem xét này nhằm xác định xem lô đất đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng đất hay chưa? Nếu như chưa hoàn thiện thì phải hoàn thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước để hoàn chỉnh pháp

lý về quyền sử dụng đất ra sao? Đây là điều rất quan trọng vì nó ảnh hưởng đến giá trị lô đất cần thẩm định

 Quy hoạch:

Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá đối với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau

về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không Thường những bất động sản không phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị kém

 Các công trình xây dựng trên đất:

Là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường

đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn

Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải xem xét tỉ

mỉ yếu tố này

Thông thường hiện nay trong thẩm định giá bất động sản, ta mới chú ý so sánh chi phí hình thành các công trình xây dựng hơn là tính hữu dụng và tính thẩm

mỹ của các công trình xây dựng

 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường:

 Giá một bất động sản phải được trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán bất động sản tương tự được trả góp và ngay giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện trả góp

 Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các bất động sản

1.3.1.5 Các điều kiện cần thiết

 Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy

 Thông tin thu thập có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này

 Thị trường cần phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt

1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá

Phương pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản được dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tương tự

Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua

sử dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm, các mục đích đặc biệt (bệnh viện, trường học ) hay các bất động sản chuyên dùng (nhà máy điện, nhà máy lọc dầu )

1.3.2.1 Cơ sở thẩm định giá

Khi tiến hành thẩm định giá một bất động sản nào ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản cần thẩm định giá, do đó không có cơ sở để so sánh Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viện… mà thị trường bất động sản cho những tài sản này

ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng vì vậy không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so sánh Vì vậy cơ sở thẩm định giá ở đây là cơ

sở phi thị trường

1.3.2.2 Các nguyên tắc khi áp dụng phương pháp chi phí

Nguyên tắc thay thế: một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

1.3.2.3 Các bước thực hiện

Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi như lô đất là đất

trống Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những

công trình xây dựng hiện có trên lô đất

Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định phải hiểu biết về thiết kế xây dựng về các nguyên vật liệu sử dụng, nhằm đạt được việc ước tính chi phí xây dựng ở một mức độ thích hợp

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng

hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá

Giá trị thị trường của tài sản

= Giá trị trường của lô đất trống +

Chi phí hiện tại của xây dựng

Trong đó:

Giá trị thị trường của tài sản

= Giá trị trường của lô đất trống +

Chi phí hiện tại của xây dựng

1.3.2.4 Cách xác định chi phí

Trong phương pháp chi phí giảm giá có hai cách xác định chi phí:

 Chi phí tái tạo:

 Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó

 Chi phí xây dựng tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản

về nguyên vật liệu, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó

 Xét về mặt lý luận được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời

cũ kỹ, bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời không có dùng được nữa

 Chi phí thay thế:

 Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được thẩm định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận

có chức năng lỗi thời

 Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành

 Do đó nó được coi là phương pháp thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo

 Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại điều quan trọng là phân tích tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng công trình:

* Nội dung chi phí xây dựng công trình bao gồm:

 Các chi phí trực tiếp: vật liệu nhân công, máy xây dựng …

 Chi phí chung: gồm chi phí quản lý công trường và chi phí quản lý doanh nghiệp

 Lãi vay ngân hàng

 Thuế

* Các phương pháp việc tính chi phí hiện đang được sử dụng bởi các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá là:

 Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

 Phương pháp khảo sát số lượng

 Phương pháp so sánh thị trường

 Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng:

Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết xây dựng

Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian Trong thực tế nhà thẩm định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc trình độ để tiến hành các nghiên cứu chi phí chi tiết và tỉ mỉ

 Phương pháp khảo sát số lượng:

Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp vừa nêu, nó được các nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi phí các kết cấu nhà ở Theo phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được tổng hợp từ các nhà thầu phụ theo từng hạng mục Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xác

m3 Giá trị của công trình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào diện tích xây dựng và kết cấu loại nhà xưởng

1.3.2.5 Khấu hao tích tụ

Sự khấu hao tích luỹ vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế hoặc xây dựng lại mới một tài sản phải bỏ ra chi phí bao nhiêu so với giá trị thị trường của tài sản giống nhau tại thời điểm thẩm định giá được gọi là khấu hao tích lũy

Khấu hao tích tụ là tổng khấu hao của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số của chi phí tái tạo của những công trình xây dựng ở dạng mới nguyên và giá trị hiện tại của những công trình đó vào thời điểm thẩm định giá

ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản

có hiệu quả

 Hao mòn kinh tế: giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sự sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế…

 Cách tính giảm giá tích luỹ:

 Đối với hao mòn vật chất

 Căn cứ vào tưổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình

 Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng còn lại của công trình

 Chất lượng còn lại của công trình (%) = ∑n (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình)/ Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình

 Đối với hao mòn lỗi thời chức năng: căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình

 Đối với giảm giá lỗi thời bên ngoài:

 Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình xem xét, mức độ giảm sút này để tính

Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc dự báo, dự kiến lợi ích trong tương lai theo phương pháp này giá thị trường của lô đất cần thẩm định là giá trị còn

lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

1.3.3.2 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để thẩm định đối với những bất động sản

có tiềm năng phát triển như: biệt thự,các khu chung cư cao cấp…

1.3.3.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thẩm định giá

 Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng

 Chi phí xây dựng, nhà xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng

 Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới

 Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo…

 Lãi vay ngân hàng, thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế x lãi suất ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư

 Thuế phải nộp Nhà nước hoặc các nghĩ vụ tài chính khác

 Lợi nhuận cho nhà đầu tư (công ty phát triển): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh bất động sản

Bước 4 : Cuối cùng ta ước tính giá trị của bất động sản:

Giá trị thặng dư

của Bất động sản =

Giá trị phát triển công trình dự kiến _

Chi phí phát triển của công trình dự kiến

Trong đó, chi phí phát triển của công trình dự kiến bao gồm cả thuế và lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư)

1.3.4 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)

1.3.4.2 Công thức

Thu nhập ròng Giá trị vốn =

Lãi suất vốn hóa

 Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất động sản (cung cấp hàng hoá, dich vụ) với chi phí bỏ ra để đạt doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế

Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí – Thuế thu nhập doanh nghiệp

 Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà thẩm định viên căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản nào đó cho mục đích kinh doanh cụ thể

Lãi suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro

 Trong đó: tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi = lãi suất thực tế +

tỷ lệ lạm phát dự kiến

1.3.4.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Nguyên tắc cung cầu

 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

1.3.4.4 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến

tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập

Bước 2 : Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm

(sữa chữa, bảo hành, điều hành…)

Bước 3 : Xác định lãi suất vốn hóa

Bước 4 : Dùng công thức vốn hóa ước tính giá trị của bất động sản

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

1.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

 Vị trí bất động sản: khả năng sinh lời của các yếu tố mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Những bất động sản nhà đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là xác định giá đất

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đât

Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu

cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Ví dụ : Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở thì loại kích thước và diện tích được xem

là tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m -15m

 Địa hình nơi bất động sản tọa lạc:

Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp sơ với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao

 Hình thức – kiến trúc bên ngoài của bất động sản:

Yếu tố này chỉ áp dụng đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác Nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào

có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất

Các yếu tố này bao gồm độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý Mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất

Ví dụ : độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

 Tình trạng môi trường

Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên

Những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm

và ngược lại

1.4.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

 Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản:

Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá trị chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

 Những tiện nghi gắn liền với bất động sản:

Những tiện nghi gắn liền với bất động sản bao gồm hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc…Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng

1.4.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

 Thị hiếu của người dân đối với từng loại bất động sản Những khu vực gần trung tâm thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư hơn những nơi hẻo lánh

 Cung – cầu về bất động sản trên thị trường ảnh hưởng đến giá tài sản và ngược lại, giá tài sản cũng ảnh hưởng đến cung – cầu bất động sản

1.4.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản

 Tình trạng pháp lý của bất động sản:

Bao gồm các giấy tờ Chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có Bất động sản có đủ giấy tờ pháp lý thì giá trị cao hơn

so với những bất động sản khác,

 Các quy định về xây dựng kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn với bất động sản

Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế về sở hữu chung hay các quy định về kiến trúc phải phù hợp với các đặc điểm của khu vực lân cận cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Ví dụ : nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng

1.4.5 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Từ ảnh hưởng đến giá bất động sản Cụ thể là:

 Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm tăng giá bất động sản

 Các chính sách tác động trực tiếp như:

 Chính sách cho phép người Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

 Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thường trú thành phố mua nhà tại thành phố

 Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

 Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố liên quan như:

 Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

 Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)