Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn hồi đất ở một số Dự án trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên và kịp thời có kiến nghị, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản

Trang 1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HẠ KHẢI HOÀN

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2013

Trang 2

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Văn Hùng

THÁI NGUYÊN – 2013

Trang 3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Hạ Khải Hoàn

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Hoàng Văn Hùng- Trưởng Khoa TN&MT, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa TN&MT, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở TN&MT tỉnh Vĩnh Phúc,

Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Vĩnh Phúc, Phòng TN&MT, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố, Ban bồi thường GPMB thành phố Vĩnh Yên, UBND phường Đồng Tâm, UBND phường Tích Sơn, UBND xã Định Trung đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè

đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Hạ Khải Hoàn

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích nghiên cứu 3 2.1 Mục đích chung 3 2.2 Mục đích cụ thể 3 3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 3.1 Ý nghĩa khoa học 3 3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 4 1.1.1.Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4 1.1.2.Đặc điểm của quá trình GPMB 5 1.1.3 Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất 5 1.1.4 Tác động của công tác bồi thường GPMB đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 9 1.1.5.Chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế 10 1.1.6.Chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam 13 1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất 24 1.2.1.Thực trạng bồi thường GPMB tại Việt Nam 24 1.2.2 Những ưu, nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua 26 1.2.3 Một số khó khăn hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để phát triển các khu đô thị và các công trình công cộng 28 1.2.4.Nghiên cứu trong nước về bồi thường GPMB 29 1.2.5 Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu 31 CHƯƠNG 2 ĐỊA ĐIỂM, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

Trang 6

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 34

3.3.2.Công tác bồi thường GPMB thành phố Vĩnh Yên năm 2012 443.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất và tác động của việc thu hồi đất tại một số Dự án trên địa

3.4.1.Khái quát về các Dự án nghiên cứu và các hộ điều tra, phỏng vấn 463.4.2 Công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại các Dự án

3.4.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà

3.3.5.Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách BT GPMB tại 2 Dự

án 563.3.6 Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB đến đời

3.5.2 Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định

Trang 7

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

1.2 Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB đến đời

1.3 Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB đến đời

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

Trang 8

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Trang 9

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên năm 2012 40

Bảng 3.2 Tổng hợp về diện tích, loại đất bà đơn giá bồi thường tại hai Dự án 51 Bảng 3.3 Tổng hợp bồi thường về đất đai 52

Bảng 3.4 Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ GPMB 55

Bảng 3.5 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân tại 2 Dự án 58

Bảng 3.6 Phương thức sử dụng tiền các hộ dân thuộc Dự án 1 59

Bảng 3.7 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân Dự án 2 60

Bảng 3.8 Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao động 62 Bảng 3.9 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự án 1 63

Bảng 3.10 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự án 2 65

Bảng 3.11 Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại Dự án 1 66

Bảng 3.12 Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại Dự án 2 67

Bảng 3.13 Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án 1 68

Bảng 3.14 Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án 2 69

Bảng 3.15 Thu nhập bình quân của người dân 70

Bảng 3.16 Tình hình mức thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 1 71 Bảng 3.17 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự án 1 71

Bảng 3.18 Tình hình mức thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 2 72 Bảng 3.19 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự án 2 73

Bảng 3.20 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu hồi đất 74

Bảng 3.21 Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất 76

DANH MỤC HÌNH

Trang 10

Hình 4.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố 37

Trang 11

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế -

xã hội được nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại Nhờ đó, bộ mặt của đất nước đã và đang thay đổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại và văn minh Việc thu hồi đất bao gồm đất ở và đất nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế- xã hội, các công trình công cộng … phục vụ lợi ích quốc gia dẫn đến đất cho sản xuất- kinh doanh của người dân bị thu hẹp, phải thay đổi chỗ ở và điều kiện sống

Chính sách thu hồi đất theo Luật Đất đai 2003 có nhiều đổi mới về cơ chế, giá bồi thường, chính sách tái định cư… được cụ thể hoá ở một số văn bản quy phạm pháp luật được ban hành: Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số 197/2004/NĐ- CP; Quyết định số 51/2005/QĐ- TTg ngày 18/4/2005 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách dạy nghề ngắn hạn cho lao động nông thôn trong

đó có đối tượng ưu tiên là lao động bị thu hồi đất nông nghiệp; Chỉ thị số 11/2006/CT- TTg ngày 27/3/2006 của Thủ tướng Chính phủ về giải pháp hỗ trợ dạy nghề và việc làm cho lao động vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và thực hiện các quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội gắn với quy hoạch

sử dụng đất nồng nghiệp; Thông tư số 116/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 của

Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ- CP; Nghị định

số 69/2009/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông

tư số 14/2009/TT- BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ TN&MT quy định chi tiết

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất

Trang 12

Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và đã được các địa phương nỗ lực vận dụng để giải quyết vấn đề bồi thường, TĐC bảo đảm việc làm, thu nhập

và đời sống của người dân có đất bị thu hồi Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất đã và đang diễn ra

ở nhiều địa phương Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện bồi thường, tái định cư, đào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất còn chưa hợp lý, dẫn đến tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội

Ngày 01/12/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 146/2006/NĐ- CP

về việc thành lập thành phố Vĩnh Yên thuộc tỉnh Vĩnh Phúc Trong những năm qua, thành phố Vĩnh Yên đã và đang quyết tâm tập trung nguồn lực để đầu tư xây dựng cơ sở vật chất thực hiện vai trò là trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc, theo Quyết định số 1883/QĐ- TTg ngày 26/10/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị Vĩnh Phúc đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 thì thành phố Vĩnh Yên là trung tâm chính trị, hành chính của tỉnh Vĩnh Phúc và là trung tâm văn hoá, đầu mối giao thông, giao lưu quan trọng của vùng Thủ đô và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ

Chính vì vậy, tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, việc xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng kinh tế- xã hội, các công trình công cộng diễn ra rất nhanh, quá trình đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp của một bộ phận dân cư, chủ yếu là vùng ven đô, vùng có điều kiện giao thông thuận lợi, có điều kiện phát triển kinh tế, xã hội Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp uỷ Đảng, chính quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở thành phố Vĩnh Yên mà một số địa phương khác cũng đang gặp phải khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng

(GPMB) đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất

Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị thu

Trang 13

hồi đất ở một số Dự án trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên và kịp thời có kiến nghị, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất và có thể nhân rộng, áp dụng

rộng rãi tại một số địa phương khác là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: "Đánh

giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân ở một số Dự án trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc"

- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường GPMB tại địa bàn nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và một số nhân tố tác động đến đời sống của cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất

- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung

cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt ra hiện nay ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng hoàn cảnh

Trang 14

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1.1 Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành

Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây

để sinh sống và làm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các Dự án phát triển

TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;

di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế- xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

Trang 15

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [21]

Vì vậy, việc TĐC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các Dự án TĐC cũng được coi là các Dự án phát triển và phải được thực hiện như các Dự án phát triển khác

1.1.2 Đặc điểm của quá trình GPMB

GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một Dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi Dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định

Ở khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã hội đối với mọi người dân

1.1.3 Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.3.1 Công tác đăng ký QSD đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, QSD

Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng

ký QSD đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ Hệ thống hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và

Trang 16

mức bồi thường hỗ trợ

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường

1.1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế- xã hội và các địa phương,

là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ Công nghiệp hoá - hiện

đại hoá (CNH- HĐH) đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Công tác bồi thường GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:

+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

+ Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi thường GPMB

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,

Dự án “treo" [3]

1.1.3.3 Công tác giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường

Trang 17

1.1.3.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống

Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [2]

1.1.3.5 Yếu tố giá đất và định giá đất

Hiện nay, ở nước ta giá đất đai dựa trên chuyển nhượng QSD, là tổng hoà giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật Đất đai

2003 là các quy định về giá đất Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai năm

2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau [1]

- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:

Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, GPMB, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ- CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Khung giá đất để

Trang 18

tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số

87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù

trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng I Do vậy, giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương

- Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 [21]: Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55):

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

+ Do đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu Dự án có sử dụng đất;

+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất; góp vốn bằng QSD đất

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, GPMB, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2003 Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc

“sát với giá chuyển nhượng QSD đất trên thị trường trong điều kiện bình

thường” (khoản 1 Điều 56) Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai

năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ- CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị

Trang 19

thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường GPMB

1.1.3.6 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung- cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các

Dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường

1.1.4 Tác động của công tác bồi thường GPMB đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội

1.1.4.1 Phát triển cơ sở hạ tầng

- Về tiến độ Dự án:

GPMB đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sớm thực hiện Dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện Dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả Dự án

- Về kinh tế Dự án:

Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho

mở rộng đầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến

độ Dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

Đối với các Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

Đối với Dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

1.1.4.2 Đời sống xã hội

Trang 20

Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu hết khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp

vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của

nhân dân Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB đóng vai trò không nhỏ để các Dự án phát huy hiệu quả

1.1.5 Chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế

Trên thế giới bất cứ quốc gia nào, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế- xã hội Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của Quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng Đặc biệt ở những nước đang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ Để có thể hài hoà được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có một phương pháp và cách làm riêng Chúng ta có thể thấy thực tiễn một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực và một số Tổ chức Ngân hàng

a) Trung Quốc:

Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất năm 2009 tại một số thành phố lớn của Trung quốc: Thẩm Quyến, Bắc Kinh

Trang 21

Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp, nếu không

có đất nông nghiệp thì được bồi thường bằng tiền Giá đất được tính để bồi

thường bằng tiền được xác định theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập

ròng bình quân 3 năm liền đối với khu đất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau đó nhân với 30 lần- tương ứng 30 năm được giao đất) Tiền bồi thường

- Cộng đồng thôn trích một khoản trong quỹ chung của thôn quỹ này được hình thành từ nhiều nguồn trong đó một phần từ tiền Nhà nước đền bù cho người bị thu hồi đất để hỗ trợ cho người bị thu hồi đất

Ngoài việc bồi thường bằng đất, bằng một phần đất và tiền hoặc bằng tiền, người bị thu hồi đất nông nghiệp còn được đào tạo nghề đối với người trong độ tuổi cho phép, được mua bảo hiểm xã hội

Việc thu hồi đất Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước trong phạm vi một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp

Trang 22

thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước

có chính sách riêng

b) Thái Lan:

Hiếp pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa

ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt Dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án

c) Ngân hàng Thế giới và Ngân hàng phát triển Châu Á:

Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì " chìa khoá dẫn tới việc bồi thường TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển

mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách đền bù vật chất "

Trang 23

Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TĐC của Ngân hàng thế giới và Ngân hàng phát triển Châu Á là việc bồi thường TĐC sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có Dự án [11] Các biện pháp phục hồi được cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất đai có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất Đối với đất đai và tài sản được đền bù chính sách của Ngân hàng thế giới và Ngân hàng phát triển châu á là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi Dự án triển khai thực hiện

Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi đất, Ngân hàng thế giới

và Ngân hàng phát triển châu á quy định các thông tin về Dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của Dự án phải thông đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả đất được thực hiện sau khi đã hội ý với người bị thu hồi đất [12] Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được Ngân hàng thế giới và Ngân hàng phát triển châu á coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định Dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ cộng tác của Dự án Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi

là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn bị sẵn

1.1.6 Chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam

1.1.6.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Trang 24

Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền đến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng đất canh tác, đất ở không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường được quy định chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi đất

Năm 1858, khi Thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập đồn điền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị định bất bình đẳng

để chiếm hữu đất đai và khai thác tài nguyên của đất nước ta

Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam

dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc trong giai đoạn này

là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ " Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04/12/1953,

Luật Cải cách ruộng đất ra đời

Ngày 14/4/1959, Hội đồng chính phủ; nay là Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất

Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên

bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị định 151/TTg

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban thành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố

Sau khi giải phóng Miền Nam, để đáp ứng yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên

cơ sở chế độ bao cấp Về đất đai, pháp luật không quy định có giá và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự; điều này thể hiện trong Quyết

Trang 25

định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ Khi có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất đơn thuần chỉ là quan hệ "giao- thu" [14]

Luật Đất đai 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi [16]

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 186/HĐBT về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang

sử dụng vào mục đích khác

1.1.6.2 Thời kỳ 1993 đến 2003

Luật Đất đai năm 1993 quy định "đất có giá" và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993 [17]

+ Luật sửa đổi bổ sung một số điều năm 2001 Luật Đất đai [20];

+ Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

+ Nghị định số 22/1998/NĐ- CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP;

+ Thông tư 145/1998/TT- BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ- CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ

+ Nghị định số 22/1998/NĐ- CP và Thông tư số 145/1998/TT- BTC đã quy định rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi

Trang 26

thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện

Thời kỳ này việc thu hồi đất chủ yếu trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết thoả đáng, nếu có TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi

1.1.6.3 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 [21] Công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rất chi tiết và kèm theo các văn bản dưới luật được ban hành, hướng dẫn thực hiện:

+ Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;

+ Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

+ Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất;

+ Thông tư số 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Thông tư số 116/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính

Trang 27

+ Thông tư số 69/2006/TT- BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Thông tư số 145/2007/TT- BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính

Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ- CP;

+ Nghị định số 84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

+ Thông tư số 06/2007/TT- BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ- CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

+ Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC- BTNMT ngày 31/01/2008 của

Bộ Tài chính, Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ;

+ Nghị định số 69/2009/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ

và tái định cư;

+ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT- BTNMT- BTC ngày 08/11/2010 của BTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, TP trực thuộc TW;

+ Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT- BTNMT- BNV ngày 02/02/2010 hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT

Trang 28

và phòng TNMT về công tác định giá đất;

Về các Nghị định và Thông tư trên đã quy định cụ thể về bồi thường,

hỗ trợ, TĐC, GPMB như sau:

a) Chính sách bồi thường:

* Nguyên tắc bồi thường đất:

- Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét để hỗ trợ

- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị QSD đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

* Điều kiện để được bồi thường đất:

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

- Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

+ GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc

Trang 29

có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho QSD đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng QSD đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng QSD đất có chữ ký của các bên có liên quan, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân

đó vẫn sử dụng

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- Đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai

Trang 30

2003 và được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở

nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về

đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bảnngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp của Luật Đất đai;

- Đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 và được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định:

+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền… thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ- CP

Trang 31

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không

phải là đất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản

ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ- CP + Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp của Luật Đất đai;

- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định: Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao; Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ về đất như sau:

+ Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất của Luật Đất đai;

+ Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất quy định của Luật Đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ- CP

* Bồi thường tài sản:

Về nguyên tắc: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường; trường hợp thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc

hỗ trợ tài sản

- Đối với công trình xây dựng của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường

Trang 32

bằng giá trị xây dựng mới theo đơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- Bồi thường về di chuyển mồ mả: Người có mồ mả tự tổ chức di chuyển, mức bồi thường gồm có chi phí đào, đắp, vận chuyển tiểu sành bìnhthường, khối lượng xây cụ thể, lệ phí nghĩa trang và một số chi phí tín ngưỡng

khác cho cả hai nơi (cũ và mới)

Mồ mả chưa có người nhận thì giao cho chủ Dự án chủ trì phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện việc di chuyển

- Đối với cây trồng, vật nuôi:

+ Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch và được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất

+ Mức bồi thường đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có

của vườn cây (không bao hàm giá trị QSD đất) theo giá ở địa phương tại thời

điểm thu hồi đất

b) Giá đất để tính bồi thường:

Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi được tính theo giá đất do Nhà nước quy định Đối với trường hợp giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm thu hồi đất hoặc thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND

Trang 33

các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp

mà không bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ- CP Đây là một trong những quy định của Pháp luật hiện hành nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thấp hơn giá đất thực tế trên thị trường

Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;

Trường hợp do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có Quyết định thu hồi

c) Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

Đối với Nhà nước ta hiện nay, khi thu hồi đất để thực hiện các Dự án đầu tư không được làm ảnh hưởng xấu tới đời sống của người dân có đất bị thu hồi, đặc biệt là thuộc diện hộ nghèo Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp như trước đây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này đã được quy định theo hướng tạo điều kiện cho các hộ vượt nghèo

Các hộ nghèo bị thu hồi đất thì được hỗ trợ để vượt nghèo từ 3 tới 10 năm theo mức và thời gian do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp

mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì được giao đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, trường hợp không có đất làm mặt bằng

Trang 34

sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì những thành viên trong hộ còn trong

độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp

d) Chính sách TĐC khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới;

- Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư (theo quy định)

1.1.6.4 Nhận xét, đánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam qua các thời

kỳ cho thấy vấn đề bồi thường GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, các chính sách đều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp hơn với xu hướng phát triển của đất nước Trên thực tế, các chính sách đó đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng

Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân và vì dân

1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất

1.2.1 Thực trạng bồi thường GPMB tại Việt Nam

Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH- HĐH đất nước Với những đổi mới tích cực như đã nghiên cứu ở trên, trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định Việc thu hồi đất để thực hiện các Dự án đã góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế- xã hội nhưng đây cũng là một trong

Trang 35

những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai hiện nay [1]

1.2.1.1 Về diện tích đất nông nghiệp, đất ở bị thu hồi để phát triển các khu công nghiệp, đô thị và các công trình công cộng

Các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc Những địa phương có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha), Đồng Nai (19.752 ha), Bình Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà Mau (13.242 ha ), Hà Nội (7.776 ha), Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh phúc (5.573 ha) Theo số liệu điều tra của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tại 16 tỉnh trọng điểm về thu hồi đất, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm khoảng 89% và diện tích đất thổ

cư chiếm 11% Đồng bằng sông Hồng là vùng có diện tích đất bị thu hồi lớn nhất, chiếm 4,4% tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nước, tỷ lệ này ở Đông Nam Bộ là 2,1%, ở nhiều vùng khác là dưới 0,5% [3]

1.2.1.2 Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi đất

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn [3] cho thấy việc thu hồi đất nông nghiệp trong 5 năm qua đã tác động đến đời sống của trên 627.000 hộ gia đình với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu người Tuy nhiên trên thực tế, có tới 67% lao động nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi bị thu hồi đất, 13 % chuyển sang nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc

có việc làm nhưng không ổn định [3] Việc chuyển mục đích đối với đất nông nghiệp nêu trên đã ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống, việc làm của người dân

bị thu hồi đất

Tại thành phố Hồ Chí Minh thì trong vòng năm năm trở lại đây, Thành phố đã triển khai 412 Dự án, diện tích đất đã thu hồi của các hộ dân lên tới 60.203.074 m2; tổng số hộ bị ảnh hưởng là 53.853 hộ, trong đó có 20.014 hộ

bị giải toả trắng; tổng dự toán chi phí bồi thường cho các hộ dân khi Nhà nước thu hồi đất lên tới hơn 12.300 tỷ đồng Tuy nhiên, nhiều người sau khi

Trang 36

nhận tiền đền bù, tiền hỗ trợ đã sử dụng vào việc mua sắm phương tiện đi lại, vật dụng sinh hoạt chứ không chú tâm đến việc học nghề, giải quyết việc làm

Có gia đình trở nên giàu có sau khi nhận tiền bồi thường (có cả tỷ đồng)

nhưng chỉ sau một vài năm lại rơi vào tình cảnh khó khăn do thất nghiệp [2]

1.2.2 Những ưu, nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua

1.2.2.1 Những mặt đạt được

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi

- Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người có đất

bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn

- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư thoả đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất ít khiếu nại

- Việc bổ sung quy định về tự thoả thuận giữa nhà đầu tư cần đất với người

sử dụng đất đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất [24]

1.2.2.2 Những mặt thiếu sót, yếu kém và vướng mắc

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách

là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối

tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất TĐC (thu hồi giá quá thấp, chưa

sát với thị trường)

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi ở cũ

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi Việc quy định giá đất quá thấp so với giá

Trang 37

chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người có đất bị thu hồi

- Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường

- Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để chuyển sang làm ngành nghề khác

- Việc xác định tính hợp thức về QSD đất để tính toán mức bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư đang là một vấn đề nổi cộm trong thực tế

- Tại nhiều Dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC để GPMB chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền

- Nhiều Dự án chưa có khu TĐC đã thực hiện thu hồi đất ở

- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật; hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc GPMB bị dây dưa kéo dài nhiều năm

- Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, GPMB gồm các thành viên được trưng tập từ các ngành khác nhau, thiếu kinh nghiệm, chưa am hiểu sâu chính sách, pháp luật về đất đai, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí làm trái quy định của pháp luật, dẫn tới khiếu nại và phải tạm dừng việc GPMB

- Nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng về tài chính để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi

- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được giải quyết đúng pháp luật, thoả đáng nhưng người sử dụng đất hoặc do không hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn để được bồi thường hỗ trợ

Trang 38

thêm nên không chấp hành quyết định thu hồi đất, thậm chí liên kết khiếu nại đông người, gây áp lực với cơ quan nhà nước Trong khi đó, cơ chế về giải quyết đơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập đã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc việc GPMB [24]

1.2.3 Một số khó khăn hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để phát triển các khu đô thị và các công trình công cộng

Theo kết quả nghiên cứu của Viện nghiên cứu địa chính từ năm 2008 đến nay, thực tế còn nhiều khó khăn trong công tác bồi thường GPMB tại các địa phương nói chung như sau:

- Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi phần lớn là vùng đất tốt, có điều kiện thuận lợi cho canh tác, trong khi các diện tích đất đền bù là đất xấu, cách

xa khu dân cư và điều kiện hạ tầng phục vụ sản xuất còn nhiều khó khăn

- Việc thực hiện định giá đền bù đất cũng như tài sản trên đất chưa phù hợp với giá thị trường và khu tái định cư

- Một số địa phương chạy theo phong trào phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mà chưa cân nhắc đến hậu quả; hoặc phát triển công nghiệp, dịch vụ bằng mọi cách mà chưa chú ý đúng mức đến tác động đối với người dân

- Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch các khu đô thị, khu công nghiệp tràn lan là khá phổ biến Quá trình quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng cũng như thẩm định các phương án sử dụng đất và xây dựng phương án bồi thường chưa thực sự khoa học, thiếu sự tham gia đầy đủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hoặc đại diện cho quyền lợi của người dân

- Thời gian triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm gây bất lợi đến tâm lý cũng như việc ổn định đời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất Các yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá đất bù cho người dân

- Công tác tuyển dụng lao động tại các địa phương có đất bị thu hồi chưa thực sự hiệu quả Do vậy lao động nông nghiệp nhìn chung không đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp

Trang 39

- Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mà chưa cân đối quyền lợi với người dân bị thu hồi đất

1.2.4 Nghiên cứu trong nước về bồi thường GPMB

1.2.4.1 Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường GPMB

Chính sách thu hồi đất, bồi thường GPMB cho các mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế được Luật Đất đai

2003 quy định, cụ thể hoá các quy định đó bằng các Nghị định của Chính phủ Theo các quy định mới của hệ thống pháp luật, vấn đề con người được đặt lên trước hết khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất Người sử dụng đất hợp pháp luôn được pháp luật bảo hộ kèm với những chính sách cụ thể giúp người có đất

bị thu hồi (đặc biệt là người nông dân) có đủ khả năng tái tạo lại tư liệu sản xuất

tương đương với giá trị QSD đất bị thu hồi, tài sản bị thiệt hại để phát triển sản xuất, ổn định cuộc sống Tuy nhiên, cũng còn nhiều bất cập từ phía các chủ thể,

là một trong những nguyên nhân chính của tình trạng khiếu kiện gia tăng trong lĩnh vực đất đai hiện nay Hậu quả thu hồi đất thấp, nhiều Dự án bị chậm tiến độ

do không giải phóng được mặt bằng là áp lực kìm hãm sự phát triển kinh tế- xã hội ở nhiều địa phương trong cả nước [1]

1.2.4.2 Giá đất áp dụng trong bồi thường GPMB

Một trong những nội dung quan trọng của chính sách pháp luật đất đai về thu hồi đất và có ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống- xã hội và việc làm giá đất để

áp giá bồi thường cho người bị thu hồi đất đảm bảo tái tạo cuộc sống và thu nhập Người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi hơn người bị thu hồi đất phi nông nghiệp về mức, loại, khoản bồi thường bằng tiền Đây là một trong những nguyên nhân của các trường hợp khiếu kiện về đất đai

1.2.4.3 Về tình hình đời sống việc làm của các hộ dân có đất bị thu hồi

a Tình hình chung:

Vấn đề đời sống, việc làm của người có đất bị thu hồi đang được khá nhiều cơ quan, đơn vị quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu Do tốc độ đô thị hoá nhanh cùng với việc tăng cường đầu tư phát triển công nghiệp và đô thị ở các

Trang 40

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong những năm gần đây nên một diện tích lớn đất nông nghiệp đã phải chuyển sang để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới và các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật… Việc chuyển mục đích đối với đất nông nghiệp nêu trên đã ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi

Mỗi năm Việt Nam mất khoảng 73.300 ha đất nông nghiệp, chủ yếu cho công nghiệp, giao thông, xây dựng khu đô thị, xây dựng khu dân cư nông thôn, tuy chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng quỹ đất và lao động hiện có nhưng kéo theo đó là công nhân, dân cư, dịch vụ tụ tập xung quanh nên con số này trên thực tế nhiều hơn [24]

b Về khó khăn trong việc giải quyết việc làm cho lao động các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp

+ Các doanh nghiệp có xu hướng tuyển dụng lao động trẻ, khoẻ

+ Tình trạng người lao động còn thụ động, ỷ lại vào chính sách hỗ trợ của Nhà nước, vào tiền đền bù

Có thể nói, hầu hết chính quyền địa phương đều xác định được những khó khăn nêu trên Nhận thức là như vậy nhưng trong thực tế, chính quyền Nhà nước ở địa phương chủ yếu vẫn áp dụng phương thức bồi thường bằng tiền Việc làm cho nông dân bị thu hồi đất vẫn đang là bài toán chưa có lời giải [1]

c Một số đề tài nghiên cứu về tình hình đời sống và việc làm của các

hộ dân có đất bị thu hồi

- Trường Đại học kinh tế quốc dân phối hợp với một số Bộ, ngành có liên

Định dạng
Số trang	101
Dung lượng	1,06 MB