nghiên cứu tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi bị nhà nước thu hồi đất

Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất, góp phần giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay, chúng tôi chọn đề tài: "Nghiên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I

HOÀNG THỊ ANH

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN

CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI BỊ NHÀ NƯỚC THU

HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN MÊ LINH - TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 4.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS ĐÀM XUÂN HOÀN

HÀ NỘI - 2006

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4

2.1.1 Bồi thường 4 2.1.2 Hỗ trợ 4 2.1.3 Tái định cư 4 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng

2.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai 5

2.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất 7

2.2.3 Thị trường bất động sản 9

2.3 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số

nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế 9

2.3.1 Trung Quốc 9

2.3.4 Chính sách bồi thường và TĐC của các tổ chức ngân hàng

2.4 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam 21

2.4.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993 21

2.6 Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng 39

2.6.1 Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt

2.6.2 Giá đất áp dụng trong bồi thường giải phóng mặt bằng 41

2.6.3 Về tình hình đời sống việc làm của các hộ dân có đất bị thu hồi 42

3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44

3.1 Địa bàn nghiên cứu 44 3.2 Đối tượng nghiên cứu 44 3.3 Phương pháp nghiên cứu 44

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46

4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 46

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 46

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47

4.2 Hiện trạng và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất 52

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 52 4.2.2 Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất 54

4.3 Tình hình chung về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Mê Linh 56

4.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn

huyện Mê Linh

4.5 Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng

mặt bằng đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 75

4.5.1 Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và ch−a hề đ−ợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã đ−ợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều

đã đ−ợc chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Anh

Lời cảm ơn

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn TS Đàm Xuân Hoàn đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Đất và Môi trường - Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, Vụ

Đăng ký và Thống kê đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính,

Sở Lao động – Thương binh và xã hội, Ban Quản lý các khu công nghiệp

và thu hút đầu tư tỉnh Vĩnh Phúc; các phòng Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Nội vụ và Thống kê của huyện Mê Linh; UBND xã Quang Minh

và các Trưởng thôn Gia Trung, Gia Tân; UBND xã Tiền Phong cùng Trưởng thôn Do Thượng đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả Luận văn

DANH MỤC CÁC BẢNG

1 Bảng 2.1 Kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án

đầu tư trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc (tính đến hết 31/12/2005) 36

2 Bảng 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện Mê Linh qua các năm (%) 49

3 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 của huyện Mê Linh 53

4 Bảng 4.3 Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh 55

5 Bảng 4.4 Kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án

6 Bảng 4.5 Giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án nghiên cứu 65

7 Bảng 4.6 Kết quả bồi thường thiệt hại về đất Dự án Long Việt 66

8 Bảng 4.7 Kết quả bồi thường thiệt hại về đất Dự án Hà Phong 67

9 Bảng 4.8 Kết quả bồi thường thiệt hại về hoa màu Dự án Long Việt 68

10 Bảng 4.9 Kết quả bồi thường thiệt hại về hoa màu Dự án Hà Phong 68

11 Bảng 4.10 Kết quả bồi thường thiệt hại về tài sản Dự án Long Việt 69

12 Bảng 4.11 Kết quả bồi thường thiệt hại về tài sản Dự án Hà Phong 70

13 Bảng 4.12 Phương án hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Dự án Long Việt 71

14 Bảng 4.13 Phương án hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

15 Bảng 4.14 Tổng hợp mức giá bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất

16 Bảng 4.15 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi

17 Bảng: 4.16 Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân thuộc Dự án Long Việt 77

18 Bảng 4.17 Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân Dự án Hà Phong 78

19 Bảng 4.18 Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người

20 Bảng 4.19 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự án Long Việt 81

21 Bảng 4.20 Tình trạng việc làm của số người trong độ tuổi lao động trước và sau thu hồi đất 82

22 Bảng 4.21 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự án Hà Phong – Tiền Phong 83

23 Bảng 4.22 Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục của dân Dự án Long Việt - Quang Minh 84

24 Bảng 4.23 Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục của dân Dự án Hà Phong – Tiền Phong 86

26 Bảng 4.24 Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn

27 Bảng 4.25 Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn

28 Bảng 4.26 Thu nhập bình quân của người dân 90

29 Bảng 4.27 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án Long Việt 90

30 Bảng 4.28 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự án Long Việt 91

31 Bảng 4.29 Các nguồn thu nhập chính của các hộ trước và sau khi thu hồi đất Dự án Long Việt 92

32 Bảng 4.30 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án Hà Phong 93

33 Bảng 4.31 Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo

34 Bảng 4.32 Các nguồn thu nhập của các hộ trước và sau khi thu

35 Bảng 4.33 Kết quả phỏng vấn về quan hệ trong nội bộ gia đình

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

1 Biểu đồ 4.1 Cơ cấu diện tích các loại đất năm 2005 của huyện

2 Biểu đồ 4.2 Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh 54

3 Biểu đồ 4.3 Tình hình lao động việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất thuộc Dự án Long Việt 80

4 Biểu đồ 4.4 Tình hình lao động việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự án Hà Phong 83

5 Biểu đồ 4.5 Trình độ học vấn, giáo dục của dân Dự án Long Việt 85

6 Biểu đồ 4.6 Trình độ học vấn, giáo dục của dân Dự án Hà Phong 86

7 Biểu đồ 4.7 Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn

8 Biểu đồ 4.8 Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

1 Ảnh 4.1 Khu vực thực hiện Dự án Long Việt 59

2 Ảnh 4.2 Khu vực thực hiện Dự án Hà Phong 60

3 Ảnh 4.3 Nhà văn hóa Thôn Gia Trung - xã Quang Minh 95

4 Ảnh 4.4 Trường Mẫu giáo thôn Gia Tân - xã Quang Minh 96

5 Ảnh 4.5 Rác thải tại thôn Gia Trung - xã Quang Minh 85

6 Ảnh 4.6 Nước thải của Nhà máy Xuân Kiên - xã Tiền Phong

1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc GPMB để xây dựng công trình là điều không thể tránh khỏi Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia Có thể khẳng định rằng, công tác bồi thường GPMB là một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển, nếu không xử

lý tốt thì sẽ trở thành lực cản đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua

Việt Nam chúng ta đang trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước theo đường lối do Đảng

đề ra Khi mà các ngành công nghiệp, xây dựng, du lịch, dịch vụ tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân, thì việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hay nói cách khác việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ Trong bức tranh chung, khi chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa, đô thị hóa, chúng ta có thể thấy rõ các điểm sáng đó là các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, các khu đô thị mới, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mọc lên khang trang hơn, đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội hơn so với trước đây Tuy nhiên, vẫn còn mặt trái tiềm ẩn những thách thức lớn, đó chính là đời sống, lao động và việc làm của những người dân sau khi không còn đất hoặc thiếu đất sản xuất

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội Giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu

hồi và những người BAH khi thu hồi đất dễ dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây nên sự mất ổn định về kinh tế, xã hội và chính trị nói chung

Thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai nói chung, chính sách, pháp luật về bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng đã không ngừng hoàn thiện và đổi mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB Tuy nhiên, hiện nay bồi thường GPMB vẫn là vấn đề nan giải; đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi vẫn đang là nỗi bức xúc trong xã hội Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất, góp phần giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay, chúng tôi chọn đề tài:

"Nghiên cứu tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất trong một số dự án thuộc địa bàn huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc"

1.2 MỤC ĐÍCH

Thông qua việc nghiên cứu để nắm được tác động của việc thực hiện bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi; từ đó đưa ra các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất cả trong hiện tại và tương lai

- Phải biết phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong một số dự

án trên địa bàn nghiên cứu và phân tích, đánh giá tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất

- Phải đưa ra được các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất cả trong hiện tại và tương lai

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

2.1.1 Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao [28] Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [19]

2.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [28]

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [19]

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [19]

TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác [8]

2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

2.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

2.2.1.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001 và 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực

tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB [1]

2.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch

sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra [20]

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực

hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc

mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất [20]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi

có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

2.2.1.3 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB

đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi

thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

2.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người

có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [19] Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng

01 hàng năm;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất

đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người

định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo TS Phạm Đức Phong [24], giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai

và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi [2]

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

2.2.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau:

- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự

án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường [3]

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ NƯỚC

VÀ CÁC TỔ CHỨC NGÂN HÀNG QUỐC TẾ

2.3.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị

và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể nông dân lao động Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức,

cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất (xuất nhượng đất) và cho thuê đất

Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở

hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức xuất nhượng hoặc là cho thuê đất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất [14]

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách

nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 – 2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu

và tài sản trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng

hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà

ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc

quản lý giải tỏa mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường

là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa

Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền Giá tiền bồi thường do các tổ chức do các tổ chức tư vấn về giá đất xác định căn cứ vào giá bất động sản tại thời điểm thu hồi Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những đặc điểm riêng biệt Ở Trung Quốc Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khu thu hồi đất Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như được bồi thường một cách hợp lý Một vấn đề rất quan trọng đó là gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội Thông thường khi bị thu hồi đất, người nông dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc đã thực hiện chế độ dưỡng lão đối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người đang trong độ tuổi lao động để các đối tượng này tự tìm việc làm mới Tiền dưỡng lão được trả từ 90.000 – 110.000 nhân dân tệ/một lần cho Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ khoảng 100.000 – 120.000 nhân dân tệ/người

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống

có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về TĐC của

Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông “đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TĐC” [21]

Việc trưng thu đất và bồi thường tài sản trên đất ở Đài Loan được thực hiện như sau: cơ quan cần đất đưa ra kế hoạch xây dựng mới công trình và phạm vi dùng đất, sau đó liên hệ với cơ quan địa chính địa phương để thực hiện việc trưng thu đất theo trình tự dưới đây [23]:

- Đo đạc;

- Lên sơ đồ;

- Lập bảng điều tra về tài sản có trên đất;

- Thuyết minh về việc trưng thu (trước khi trưng thu một tháng, phải tổ chức hội nghị thuyết minh hoặc hội nghị hiệp thương);

- Trưng thu và công bố;

- Phát các khoản tiền bồi thường và xử lý các vấn đề nảy sinh;

- Di chuyển các vật có trên đất;

- Đăng ký thay đổi quyền sở hữu và cấp giấy chứng quyền sở hữu đất đai;

- Thống kê kết quả

Cũng theo quy định của Luật Đất đai Đài Loan (Điều 236) thì đất đai bị thu hồi được bồi thường giá trị đất và tiền

di chuyển Các khoản bồi thường giá trị đất và tiền di chuyển do cơ quan Chính phủ thành phố, huyện địa phương đó quy định Khoản tiền bồi thường đất do người cần dùng đất trả và nộp vào cơ quan địa chính huyện địa phương nơi có đất để chuyển trả Đối với đất chưa qua chuyển đổi quyền sở hữu thì việc bồi thường giá trị đất căn cứ vào giá trị đất được pháp luật quy định tại thời điểm công bố trưng thu đất Đối với đất đai đã qua chuyển đổi quyền sở hữu thì bồi thường theo giá trị đất đai của lần chuyển đổi sau cùng Tiền bồi thường tài sản trên đất do cơ quan địa chính huyện, thành phố phối hợp với các cơ quan có liên quan đánh giá, quyết định Việc phát tiền bồi thường được thực hiện trong vòng 15 ngày sau khi hết hạn công bố

Trong quá trình thực hiện trưng thu đất đai, Đài Loan vẫn thường gặp phải các rắc rối và sự phản kháng của chủ sở hữu đất Điều 238 Luật Đất đai của Đài Loan quy định, khi cơ quan địa chính huyện, thành phố gặp phải các tình huống dưới đây thì được di chuyển thay hoặc trưng thu đất luôn:

- Chủ sở hữu đất cự tuyệt không nhận hoặc không thể nhận phí di chuyển khi được chi trả;

- Người được lĩnh tiền không rõ ràng ở địa phương;

- Chủ sở hữu đất được lĩnh tiền di chuyển nhưng không di chuyển theo đúng thời hạn

Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự phản ứng của các chủ sở hữu có đất bị trưng thu đó là giá đất công bố để làm căn cứ bồi thường thấp hơn giá trị hiện tại của đất Hiện nay, Đài Loan vẫn luôn trưng tập ý kiến của các cơ quan có liên quan để nhằm cải tiến trình tự, thủ tục trưng thu đất đai Sau đây là một số nguyên tắc cải tiến các tác nghiệp trưng thu đất đai cụ thể của Đài Loan:

- Chính quyền huyện, thành phố thường xuyên điều tra giá cả mua bán đất đai bình thường trong địa phương mình để công bố chính xác giá trị đất hiện tại, làm cho việc bồi thường khi trưng thu đất đai được công bằng, hợp lý

- Sửa đổi các pháp luật liên quan, định ra hạng mục và mức bồi thường đất đai nhất quán

- Chính quyền tỉnh tổ chức huấn luyện chuyên môn cho các chuyên gia đánh giá về bồi thường tài sản của huyện, thành phố

- Cơ quan cần đất vì trưng thu đất mà làm cho người có nhà ở trên đất không có nhà ở, phải định ra kế hoạch an dân;

kế hoạch an dân phải được ghi rõ trong kế hoạch trưng thu

- Cơ quan cần đất khi xin phép trưng thu đất, cần chuẩn bị trước khi dự trù ngân sách năm

- Để đề phòng việc tranh thủ trồng trọt và xây dựng lại và nhằm tiết kiệm thời gian nhân lực đánh giá, chính quyền huyện, thành phố cần bàn bạc với cơ quan cần đất sử dụng máy ghi hình, chụp ảnh để thu thập tài liệu khi đánh giá bồi thường tài sản trên đất

- Cơ quan trưng thu đất phải giúp đỡ cơ quan cần dùng đất tổ chức hội nghị thuyết minh về trưng thu

2.3.3 Australia

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường [5]

Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu đất, đó là thu đất bắt buộc và thu đất tự nguyện

Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia

Thu đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác Thông thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Trình tự thu đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất Nếu chủ

sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác

Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất

đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu đất nhận được thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu đất thông thường

có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TĐC [5]

2.3.4 Chính sách bồi thường và TĐC của các tổ chức ngân hàng quốc tế

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đưa ra chính sách về TĐC bắt buộc Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách TĐC được ban hành dưới dạng một Thông báo Hướng dẫn Hoạt động nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ đó đến nay chính sách TĐC đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần [21]

Như chúng ta đã biết, khi nhà nước thu hồi đất và TĐC thì những người BAH là những người mà do hậu quả của dự

án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm đất đai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hóa và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái v.v Kinh nghiệm của WB cho thấy việc TĐC không tự nguyện do các dự án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu được, thường dẫn đến những hiểm họa nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất

bị phá vỡ, con người phải đối mặt với sự bần cùng hóa khi những tài sản, công cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất đi Tất cả những điều đó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn đến những khó khăn, căng thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn

tới sự bần cùng hóa đời sống dân cư Chính vì vậy mà Chính sách TĐC của WB đã đưa ra những nguyên tắc hướng dẫn

- Những người BAH cần được trợ giúp nhằm cải thiện điều kiện sống và mức sống của mình hoặc ít nhất là khôi phục được mức sống cũ như trước khi có Dự án

Từ tháng 02/1994, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản Hướng dẫn Hoạt động của WB về TĐC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về TĐC bắt buộc

Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB đều có xu hướng giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, đồng thời có chính sách thoả đáng, phù hợp đảm bảo cho người BAH không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống Để thực hiện được phương châm đó, thì chìa khoá dẫn tới sự thành công đó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường TĐC thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương và trình độ nhận

thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân Bên cạnh đó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thực hiện các dự án

Theo chính sách bồi thường GPMB và TĐC của WB và ADB thì việc thiếu các quyền pháp lý chính thức về đất sẽ không cản trở việc bồi thường cho một số nhóm dân BAH và những người ảnh hưởng còn được mở rộng cả với đối tượng không bị thiệt hại về đất đai và tài sản mà chỉ BAH nhỏ về mặt tinh thần Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của TĐC khi những người BAH bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm hay những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không Các bước cơ bản trong các chương trình khôi phục thu nhập của WB và ADB đó là:

- Phân tích các hoạt động kinh tế của tất cả những người BAH (theo giới, nhóm tuổi, trình độ văn hóa, kỹ năng, thu nhập, số người trong hộ gia đình, nguyện vọng, các phương án) để đánh giá các nhu cầu của họ;

- Xác định các chương trình khôi phục thu nhập đa dạng (cho cả cá nhân lẫn các nhóm đặc biệt) thông qua việc tư vấn về lợi ích và sự phân tích khả thi về tài chính và thị trường;

- Kiểm tra các chương trình đào tạo và tạo thu nhập với người BAH được lựa chọn trên cơ sở thử nghiệm;

- Nhân rộng việc thử nghiệm;

- Đánh giá chương trình và hỗ trợ kỹ thuật bổ sung nếu cần thiết

Thực hiện công tác TĐC và khôi phục cuộc sống của những người BAH, các tổ chức ngân hàng quốc tế quy định đây là quá trình từ khi bồi thường tới khi người BAH tổ chức sắp xếp lại hoặc di chuyển xây dựng lại nơi mới và ổn định các điều kiện để sinh hoạt phục vụ cuộc sống cũng như đảm bảo nguồn thu nhập của họ không bị suy giảm

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức độ tác động của dự án

Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và

cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới

Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc tế quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

2.3.5 Nhận xét, đánh giá

Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần đất Do đất đai không phải lúc nào cũng có sẵn để đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của mỗi nước Vì thế, mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu đất của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật Đất đai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật

mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định Tuy nhiên, các chính sách đó đều có các nội dung chủ yếu sau:

Đối tượng được bồi thường về đất: Tất cả những người đang sử dụng đất mà bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, kể

cả những người thiếu chứng chỉ hợp pháp về đất đai, chiếm đất bất hợp pháp trước ngày Nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc trưng thu đất mà đã tồn tại không có tranh chấp hoặc khiếu nại đều được bồi thường Hay nói cách khác là tất cả những người có đất BAH bởi dự án đều có quyền được bồi thường

Phương thức bồi thường đất: Việc bồi thường được thực hiện theo hai phương thức là bồi thường bằng hiện vật (đất,

nhà, lương thực, vật liệu xây dựng v.v) hoặc bồi thường bằng tiền cho đất đai bị thiệt hại Tuy nhiên, dù thực hiện theo phương thức nào thì cũng đều phải xác định giá trị đất bị thu hồi để làm cơ sở thực hiện việc bồi thường

Giá trị đất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu được tính trên cơ sở giá trị thực của đất

Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá trưng thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế

Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất, trưng thu đất: Ngoài việc bồi thường cho người bị thu trưng thu, trưng mua

hoặc thu hồi đất, các quốc gia còn quy định việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất Đó là các khoản hỗ trợ bổ sung ngoài bồi thường nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất ổn định và cải thiện đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng

ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường GPMB nói riêng;

- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi khôi phục thu nhập, ổn định cuộc sống, đặc biệt là đối với lao động trên 35 tuổi (kinh nghiệm dưỡng lão của Trung Quốc);

2.4 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA VIỆT NAM

2.4.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Quá trình hình thành các triều đại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước, tuỳ theo tình hình kinh tế, chính trị, xã hội

và những đặc điểm truyền thống, huyết thống, tập tục…mà các hình thức sở hữu đất đai luôn được giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước trung ương tập quyền đến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng đất canh tác, đất ở không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường được quy định chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi đất

Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập đồn điền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị định (Hiệp ước Patenôtre 1884, Nghị định 07 tháng 7 năm 1888 của Toàn quyền Richaud, Nghị định của toàn quyền Đông Dương ngày 13 tháng chạp năm 1913…) bất bình đẳng để chiếm hữu đất đai và khai thác tài nguyên của đất nước

ta [25]

Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam dân chủ cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ " Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04 tháng 12 năm 1953, Luật cải cách ruộng đất ra đời nhằm thủ tiêu

quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến về chiếm hữu ruộng đất, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng Cuộc cải cách

ruộng đất hoàn thành, nông dân có quyền sở hữu ruộng đất được chia cấp

Ngay sau khi hoà bình được lập lại ở miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng mới, ngày 14 tháng 4 năm 1959, Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ)

đã ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất Đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan tới bồi thường và TĐC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau đó, Liên Bộ Ủy ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số 1424/TTLB ngày 06 tháng 7 năm 1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị định 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như phải đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất; những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và

trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng số ruộng đất thật cần thiết, không

được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, đền; những người có ruộng đất trưng dụng cần được báo trước một thời gian là hai tháng để kịp di chuyển

Khi trưng dụng ruộng đất, Nhà nước xác định, cách bồi thường tốt nhất là vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người bị trưng dụng để họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm được như vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1 - 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế

ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng đất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định Có thể nói, Nghị định số

151/TTg ra đời phần nào đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng đất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị định này chưa

có quy định cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Nguyên tắc bồi thường theo quy định của Thông tư 1972/TTg là phải bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá

Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Mặc dù chính sách bồi thường về đất chưa được quy định trong luật và thể chế thành một chính sách đầy đủ, song quy định về bồi thường khi nhà nước trưng dụng đất tại Thông tư 1792/TTg đã có sự thay đổi so với Nghị định 151/TTg,

từ “chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của những người có ruộng đất bị trưng dụng” trước đây sang “đảm bảo thỏa đáng quyền lợi kinh tế của HTX và của nhân dân”, đồng thời những quy định tại Nghị định số 151/TTg trước đây chỉ có tính nguyên tắc thì đến Thông tư số 1792-TTg đã được quy định cụ thể mức bồi thường nhà ở, đất đai, cây lâu năm, hoa màu trên đất

Sau khi giải phóng miền Nam, để đáp ứng yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế độ bao cấp Về đất đai, pháp luật không quy

định đất có giá và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự (điều này thể hiện trong Quyết định số 201/CP ngày 01 tháng 7 năm 1980 của Hội đồng Chính phủ) Khi có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền

sử dụng đất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất đơn thuần chỉ

là quan hệ “giao - thu”

Luật đất đai 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích đất bị thu hồi

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 186/HĐBT về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Theo quy định của Nghị định số 186/HĐBT thì mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải bồi thường thiệt hại về đất

nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà người được

Nhà nước giao đất phải nộp được điều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách địa phương để sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo đất nông nghiệp và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị lấy đất Người

có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường thiệt hại tài sản trên đất, trong lòng đất Nếu Nhà nước thu hồi vào đất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về đất không được đặt ra và người bị thu hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu

Tóm lại, do thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồi thường GPMB còn có nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng đã đóng vai trò tích cực trong việc GPMB để dành đất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước

2.4.2 Thời kỳ 1993 đến 2003

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường GPMB qua những điều, khoản quy định cụ thể như sau:

- Điều 17: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”

- Điều 23: “…Trong trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai 1993

Những quy định về bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó đã dần mất đi vai trò làm động lực thúc đẩy phát triển Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB, đẩy nhanh tiến độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã

được thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001

Để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm

2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an inh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nói trên;

- Thông tư 145/1998/TT- BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài hướng thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ

* Chính sách bồi thường GPMB theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số BTC:

145/1998/TT-Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy định rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện

Về phạm vi áp dụng: Chính sách bồi thường GPMB theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số

145/1998/TT-BTC áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất Đây là một điểm khác so với Nghị định

số 90/CP

Đối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có trách nhiệm

bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho người có đất bị thu hồi để giao hoặc cho mình thuê

Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy

định của pháp luật

Phạm vi bồi thường thiệt hại, gồm:

- Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi;

- Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có;

- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh;

- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi;

- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người có đất

bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất Khi bồi thường bằng đất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về giá trị thì người được bồi thường được nhận hoặc phải trả lại phần chênh lệch giá trị đó bằng tiền

Về điều kiện được bồi thường: Do chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử có nhiều thay

đổi và do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý, sử dụng đất, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã quy định rất cụ thể, chi tiết các trường hợp được bồi thường thiệt hại về đất, về tài sản

Về giá đất để tính bồi thường thiệt hại: Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa

phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

Về chính sách hỗ trợ : Thực tế, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, hậu quả là

người dân bị mất đất ở, mất tư liệu sản xuất, nhiều trường hợp phải di chuyển chỗ ở, đời sống của người bị thu hồi đất