đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

NGUYỄN HỮU TÙNG

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Nguyễn Hữu Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Tùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3

3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 3

4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 5

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 5

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 6

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 8

1.2 KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11

1.2.1 Khái niệm về định giá đất 11

1.2.2 Các nguyên tắc trong định giá đất 12

1.2.3 Các phương pháp định giá đất 14

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17

1.2.5 Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới 22

1.2.6 Công tác định giá đất tại Việt Nam 23

1.3 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 28

1.3.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 28

1.3.2 Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên thế giới 32

1.3.3 Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 37

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 42

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 42

3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 42

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46

3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN 46

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 46

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47

3.1.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên của huyện Yên Sơn 47

3.1.5 Thực trạng quản lý đất đai của huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 52

3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 54

3.2.1 Cơ sở của công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 54

3.2.2 Các phương pháp định giá đã được áp dụng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 55

3.2.3 Kết quả định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 57

3.2.4 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 69

3.2.5 Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyện Yên Sơn trong giai đoạn 2005 đến 2009 72

3.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 84

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

3.3.2 Kết quả thu hồi đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 873.3.3 Kết quả thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 903.3.4 Những khó khăn, tồn tại trong công tác thu hồi đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 91

3.4 ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 92

3.4.1 Ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp 923.4.2 Ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp 943.4.3 Giải pháp hạn chế ảnh hưởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 98

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101

1 KẾT LUẬN 101

2 ĐỀ NGHỊ 102

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010) 50

Bảng 3.2 Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 59

Bảng 3.3a Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2 từ 2005 đến 2009 62

Bảng 3.3b Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009 63

Bảng 3.3c Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đường Thanh niên từ 2005 đến 2009 64

Bảng 3.4 Kết quả định giá đất ở một số xã đại diện của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 66

ĐVT: nghìn đồng/m2 66

Bảng 3.5 Điều tra giá đất bằng phương pháp thu nhập của đất trồng cây hàng năm tại khu vực II - Vị trí 1 với mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 78

Bảng 3.6 Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại khu vực III - vị trí 1 79

Bảng 3.7 Điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị trí 5 80

Bảng 3.8 Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II - vị trí 5 81

Bảng 3.9 Kết quả đấu giá QSD đất với khung giá đất của một số dự án 83

Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất nông nghiệp của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 86

Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 89

Bảng 3.12 Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 90

Bảng 3.13 Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường đất nông nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất tại các dự án 92

Bảng 3.14 Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng Trường bắn tại xã An Tường năm 2009 93

Bảng 3.15 Chênh lệch giữa giá bồi thường với giá quy định khi thu hồi đất ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 94

Bảng 3.16 Tổng hợp phương án bồi thường của một số công trình thu hồi đất tại huyện Yên Sơn 95

Bảng 3.17 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất ở tại dự án xây dựng Trường bắn tại xã An Tường 96

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huỵên Yên Sơn tính đến 01/01/2010 51Hình 3.2 Biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến

2009 theo khung giá 60Hình 3.3 Giá đất ở trên thị trường và giá theo khung giá quy định của khu vực đất giáp Quốc lộ 2 của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 72Hình 3.4 Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang và một số tỉnh giáp ranh 74Hình 3.6 So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 của tỉnh Tuyên Quang so với các tỉnh giáp ranh 76Hình 3.7 So sánh giá đất ở năm 2010 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với một số địa phương lân cận 77Hình 3.8 Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Yên Sơn 85

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa

xã hội, an ninh quốc phòng Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế

xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên Tuy nhiên, ngược lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và không thể di chuyển được, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày càng mở rộng Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở các khu đô thị, các điểm dân cư ven trục đường giao thông chính

Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép người sử dụng đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của người dân được giải phóng Đất đai được chính thức tham gia vào thị trường bất động sản như một loại hàng hoá được trao đổi qua lại giữa những người sử dụng đất với nhau theo quy định của pháp luật

Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt

ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc quản lý điều tiết trên thị trường Và những quy định về định giá đất đai ra đời cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng

Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực Điều mà người dân quan tâm nhất về đất đai là giá cả Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã được hình thành và phát triển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn Ở đó giá trị đất đai được định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày Giá cả đất đai trên thị trường thì thường xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nước

về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản

Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Kết quả của công tác định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa người dân trong quá trình sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải được tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả Các UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào ngày 1/1 hàng năm Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chủ động xây dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương

Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém

Người dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn hoá thấp, đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện

Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, được sự quan tâm của Đảng và nhà nước, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế đặc biệt là sau khi được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III Các đồ án quy hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn Tuy nhiên, công tác định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở một

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thì ít nhưng chi ngân sách về đất đai thì nhiều Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các ngành quan tâm Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra đối với các nhà quản lý là phải làm sao để xây dựng mối quan hệ qua lại một cách thống nhất giữa công tác định giá đất với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Đây được xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì và phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở mỗi địa phương Từ những yêu cầu thực tế

nêu trên, chúng tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh

hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

* Mục tiêu tổng quát

Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và công tác giải phóng mặt bằng góp phần cho công tác quản lý đất đai của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang được tốt hơn

* Mục tiêu cụ thể của đề tài

Đề tài nhằm đạt được 3 mục tiêu cụ thể sau:

- Đánh giá được thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009

- Đánh giá được thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009

- Đánh giá được ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009

3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Số liệu thu thập được phải đảm bảo tính dại diện, khách quan, trung thực;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu điều tra với các quy định của pháp luật;

- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu thu thập được với các quy định của pháp luật, đồng thời phải xuất phát từ cả 2 nguồn số liệu là thứ cấp và sơ cấp;

- Các giải pháp đề xuất phải sát với thực tiễn, có tính khả thi cao

4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ hơn mối quan hệ ảnh hưởng giữa định giá đất với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Số liệu của đề tài có thể dùng đề tham khảo cho công tác định giá đất, công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của địa phương; góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nói riêng

và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Theo pháp luật đất đai thì giá đất (hay còn gọi là giá trị của quyền sử dụng đất) được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm trên cơ sở dựa theo khung giá chung quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm

2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định này Giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại địa phương Ngày 27 tháng 7 năm 2007, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP có bổ sung thêm một số phương pháp mới xác định giá đất, đó là:

“+ Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

+ Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.” [7]

Từ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì giá đất của các địa phương quy định có sát gần với giá đất ngoài thị trường Tuy vậy, nhìn chung giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất ngoài thị trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Nếu giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn; ngược tại, nếu giá đất theo quy định của Nhà nước cao hơn nhiều so với giá đất ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi Vì vậy, việc nghiên cứu ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là cần thiết để đánh giá xem công tác định giá đất ở địa phương đã sát với giá đất ngoài thị trường chưa; nó tác động đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng như thế nào

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất mua bán chuyển nhượng cho nhau không thông qua xác nhận của chính quyền địa phương thường xuyên diễn

ra do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan như: người sử dụng đất ngại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước; hệ thống hồ sơ địa chính còn nhiều hạn chế chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế; người dân chưa thực sự hợp tác với nhà nước trong quá trình điều tra xây dựng giá đất tại địa phương [9]

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp ở một số địa phương không được điều chỉnh giá trong nhiều năm mặc dù ở những địa phương đó, mức độ sinh lời của thửa đất ngày càng tăng do việc đầu tư của nhà nước về cơ sở hạ tầng, điện đường trường trạm, phát triển mạng lưới dân cư Đặc biệt, ở một số nơi, giá đất ở lại thấp hơn giá đất nông nghiệp của khu vực ấy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất Tại một số công trình xây dựng của địa phương ở một số năm trước đây, công tác thu hồi đất luôn là vấn đề gây nhiều tranh cãi và đơn thư khiếu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

nại nhất Đến nay, một số hạng mục thi công của công trình vẫn chưa được hoàn thành chỉ vì lý do là chưa giải phóng được mặt bằng để bàn giao cho đơn

vị thi công

Các cơ quan chức năng ở địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác xây dựng giá đất; công tác quản lý nhà nước về đất đai còn lỏng lẻo, công tác định giá đất đai chưa được quan tâm một cách đúng mức trong việc bối trí cán bộ thực hiện cũng như đầu tư thời gian cho công viêc do nhiều yếu tố khách quan, dẫn đến chưa phát huy được hết những quy định của Luật Đất đai hiện hành

* Công tác thu hồi, bồi thường đất

Đối với những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất sẽ làm cho người dân bị mất tư tiệu sản xuất quan trọng trong việc tạo ra của cải vật chất nuôi sống bản thân và cả gia đình họ Vì sản xuất nông nghiệp là nghề chính nên khi bị thu hồi đất sẽ gây ra những khó khăn nhất định đối với đời sống sinh hoạt của người dân Điều mà người dân quan tâm nhất là sau khi bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường thoả đáng để có thể nhanh chóng ổn định lại đời sống sản xuất và sinh hoạt bằng cách tiếp tục sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp mới hoặc đi học nghề để đảm bảo cuộc sống

Đối với những hộ phi nông nghiệp thì diện tích đất chủ yếu là đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đặc điểm của những hộ nêu trên là

có diện tích đất hạn chế, nằm ở vị trí thuận lợi cho việc đi lại, buôn bán và họ thường đầu tư một lượng lớn tài sản vật kiến trúc để phục vụ cho đời sống sinh hoạt và buôn bán Ở những khu vực này sự chênh lệnh về giá cả đất đai giữa giá thị trường và giá trong quy định của nhà nước thường cao hơn những khu vực khác vì vậy công tác thu hồi, bồi thường gặp nhiều khó khăn hơn cả

do tâm lý người dân không muốn di chuyển chỗ ở tới những khu vực khác kém thuận lợi hơn và giá bồi thường đất thì quá thấp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Hoạt động thu hồi bồi thường đất diễn ra còn chậm chạp một phần do thiếu kinh phí để thực hiện trong khi người dân tiến hành bàn giao mặt bằng thì vẫn chưa được nhận tiền bồi thường gây mất lòng tin trong nhân dân về chế độ chính sách bồi thường Việc chậm chi trả tiền bồi thường khi mà giá đất thị trường và giá đất trong quy định của nhà nước tại thời điểm bồi thường

đã tăng hơn làm cho người dân không chịu nhận tiền bồi thường

Giá đất tính bồi thường ở địa phương trong các công trình thu hồi đất từ trước tới nay chủ yếu dựa vào giá quy định của tỉnh Công tác khảo sát giá đất tại khu vực thu hồi đất hầu như chưa được thực hiện để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người bị thu hồi đất

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 7 năm

2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-

CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về việc ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2005 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2005 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”

+ Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2006 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”

+ Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”

+ Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

+ Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

+ Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành giá đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

+ Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc Ban hành quy định phân vùng, phân khu vực, phân loại đường phố và phân vị trí đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

+ Quyết định số 301/2006/QĐ-UBDT ngày 27 tháng 11 năm 2006 của

Bộ trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc về công nhận 3 khu vực vùng dân tộc thiểu số và miền núi theo trình độ phát triển

+ Quyết định số 05/2007/QĐ-UBDT ngày 06 tháng 9 năm 2007 của Bộ trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban dân tộc về công nhận 3 khu vực vùng dân tộc thiểu

số và miền núi theo trình độ phát triển

+ Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2008 của

Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành quy định về tiêu trí phân vùng, phân loại đường phố và phân vị trí đất làm căn cứ phân vùng, phân loại đường phố, phân vị trí đất để định giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

+ Quyết định số 545/QĐ-UBND ngày 20 tháng 11 năm 2006 của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc thu hồi đất xây dựng công trình Quốc lộ 2 đoạn tránh thị xã Tuyên Quang tại xã Kim Phú và xã Hoàng Khai, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

+ Quyết định số 235/QĐ-UBND ngày 10 tháng 11 năm 2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc thu hồi đất xây dựng công trình Quốc

lộ 37 đoạn Bình Thuận - Mỹ Lâm tại xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

+ Bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa 299 và bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết của các xã cần điều tra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

1.2 KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.2.1 Khái niệm về định giá đất

“Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó” [23]

Giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được

biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh

tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì

nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất Tại điều 4 Luật Đất đai 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

sử dụng đất” [3]

1.2.2 Các nguyên tắc trong định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Những nhân tố này lại luôn ở thế biến động

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

1.2.2.1 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các

xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá

cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [23]

1.2.2.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật

Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực

từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản [23]

1.2.2.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính

cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác [23]

1.2.3 Các phương pháp định giá đất

Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6 tháng 12 năm 2007, bao gồm:

1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí

+ Hiện trạng sử dụng đất

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội) + Các đặc điểm về pháp lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

+ Thời điểm, mức giá chuyển nhượng, đấu giá QSDĐ thành công

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ

sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa

đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá



Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [6]

1.2.3.2 Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá

* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

* Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng [6]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

1.2.3.3 Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá

* Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên

* Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

Giá trị xây dựng mới

* Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu

đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

* Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại

- n là số năm thực hiện dự án

* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư

bỏ ra để hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư

Ci là chi phí năm thứ i của dự án

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu:

1.2.4.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong bất động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có

ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất [1]

* Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng [1]

* Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng

ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống

an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này

có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường [1]

* Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi

và gây tác động tới giá đất [1]

* Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình

và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất [34]

1.2.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị [1]

1.2.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân

tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất [1]

1.2.5 Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

1.2.5.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao… [23]

1.2.5.2 Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của Luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước

bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác [23]

1.2.5.3 Định giá đất ở Thuỵ Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa

ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [23]

1.2.6 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật Đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật Đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

d Định giá đất

Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại điều

56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “ Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau [5]

c Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau” [18]

Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ

để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên

và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể [28]

Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định về phân nhóm đất gồm có:

1 Nhóm đất nông nghiệp

a) Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi

b) Đối với đất làm muối được chia theo vị trí Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn

2 Nhóm đất phi nông nghiệp

Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá [6]

Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã:

- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn

- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất

- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã

Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

thuận lợi hơn

Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau

đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu

hạ tầng kém thuận lợi hơn [26]

Ngày 26 tháng 11 năm 2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo

đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp

và phương pháp thu nhập Ngày 06 tháng 12 năm 2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 nắm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Như vậy việc xác định giá đất hiện nay có bốn phương pháp

để thực hiện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

1.3 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.3.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

1.3.1.1 Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị

quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [3]

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị

thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để

di dời đến địa điểm mới [3]

- Tái định cư: là việc nhà nước bố trí, xắp xếp chỗ ở mới cho các hộ gia

đình, cá nhân trong khu vực bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở đảm bảo theo quy định của pháp luật [3]

- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại

quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai” [3]

- Giải phóng mặt bằng: là quá trình tổ chức thực hiện các công việc

liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó [7]

1.3.1.2 Các nguyên tắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Theo Điều 6 Nghị định số 197/2004/ND-CP quy định:

“1 Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định số 197/2004/ND - CP thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ

2 Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất

để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

3 Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước” [7]

1.3.1.3 Các loại hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

* Bồi thường đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền; giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giá đất ở liền kề; mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế tại địa phương

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ theo quy định sau

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều

8 Nghị định sô 197/2004/NĐ-CP; nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính là nông nghiệp thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét để giao đất mới phù hợp điều kiện của địa phương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Các loại hình bồi thường đựơc áp dụng hiện nay gồm có: bồi thường giá trị quyền sử dụng đất căn cứ vào giá đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định áp dụng đối với những trường hợp không có quỹ đất để thực hiện chi trả Trường hợp các dự án lớn, trong đó địa phương có thể đảm bảo quỹ đất để bồi thường cho người dân thì những người có nhu cầu bồi thường bằng việc giao đất mới cũng được thực hiện [30]

* Bồi thường đất phi nông nghiệp không phải đất ở

Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền

sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại [30]

* Bồi thường đối với đất ở

Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực

tế ở địa phương

Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

* Công tác hỗ trợ: Thực hiện hỗ trợ bằng tiền đối với những thửa đất bị

thu hồi đối với các hộ gia đình, cá nhân Chính sách hỗ trợ được áp dụng đối với từng thửa đất tuỳ thuộc vào khu vực, vị trí của thửa đất ấy Theo quy định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

tại Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang, thửa đất nông nghiệp nằm ngoài khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường còn được hỗ trợ một khoản tiền bằng 3 lần giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực vị trí đó; thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường thì còn được hỗ trợ một khoản tiền bằng 35% giá đất ở trung bình của khu vực thu hồi Ngoài ra còn một số chính sách hỗ trợ khác như hỗ trợ ổn định đời sống đối với hộ gia đình bị thu hồi từ trên 30% diện tích đất nông nghiệp trở lên, hỗ trợ học nghề, hỗ trợ tiền thuê nhà, hỗ trợ

di chuyển, thưởng di chuyển đúng kế hoạch Đối với những hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo, gia đình chính sách thì ngoài việc được hưởng các chính sách trên còn được xem xét hỗ trợ một khoản tiền để thoát nghèo

* Công tác tái định cư: Có hai hình thức tái định cư đó là tái định cư

tại chỗ và tái định cư khi phải di chuyển tới chỗ ở mới

Người được bố trí tái định cư được thông báo trước về thời gian, địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư của khu tái định cư cần đến

Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

* Về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Việc thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng ở địa phương những năm qua là khuyến khích người dân có đất bị thu hồi tự động di chuyển tài sản vật kiến trúc, cây cối hoa màu để ban giao lại mặt bằng sau khi đã nhận được thanh toán đủ các khoản bồi thường thiệt hại từ việc thu hồi đất và tài sản trên đất Các chính sách hỗ trợ để khuyến khích người dân cũng đươc xem xét một cách thoả đáng như hỗ trợ di chuyển nhà, hỗ trợ tiền thuê nhà v.v

Tuy nhiên đối với một số trường hợp không tự giác thực hiện bàn giao mặt bằng mặc dù đã được Hội đồng bồi thường và cơ quan địa phương vận động thuyết phục thì cơ quan nhà nước sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế Việc cưỡng chế thi hành sau khi có quyết định cưỡng chế được niêm yết công khai

mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì Ủy ban nhân dân huyện, thị xã