đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại địa bàn thị xã phú thọ tỉnh phú thọ

* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo ra, có hai cấp: - Thị trường cấp 1 sơ cấp là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, giao quyền đất đai c

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC NÔNG

THÁI NGUYÊN - 2010

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào Mọi

sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả

Đặng Thị Phương Thúy

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú Thọ, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1 PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này

2 Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường

và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

3 Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thị

xã Phú Thọ, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Đặng Thị Phương Thúy

dụng đất

35

4.2 Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và

phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường

58

v

BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ

và quản lý hồ sơ địa chính

của tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2001-2005

54

từ năm 2001 đến năm 2005

66

dụng đất tại thị xã Phú Thọ giai đoạn 2007-2008

73

4.13 Giá đất Nhà nước quy định tại thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm

Phần 1

MỞ ĐẦU1.1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng

là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước Đất đai có tác động

và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận Lịch sử của nhân loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai, lãnh thổ Vì vậy nhiệm vụ giữ gìn , bồi bổ và sử dụng đất đai tiết kiệm , có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam

Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai được khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị Chính vì vậy mà thị trường bất động sản c ó tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân

Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Phú Thọ nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức Trong khi

các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá cả Các quan hệ sở hữu và

sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc; khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thị trường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai Những tồn tại nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá

bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Đây cũng chính là nhiệm vụ

mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai

Trong điều kiện thị xã Phú Thọ đang từng ngày phát triển nhanh chóng, thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề

`tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng

đất trong thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ "

1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài

- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ

- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước

- Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách,

cơ chế tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Phú Thọ nói riêng và cả nước nói chung

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU2.1 Tổng quan thị trường bất động sản

2.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ Luật cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản và động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Hầu hết các nước trên thế giới coi bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Tuy nhiên có một số nước (như Nga) quy định cụ thể bất động sản là mảnh đất chứ không phải là đất đai chung chung Việc ghi nhận là hợp

lý bởi vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chia các tài sản thành động sản và bất động sản như sau:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định

Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4]

Cách phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh

2.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố

- Theo nghĩa đầy đủ: Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan

hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong một khoảng thời gian nhất định tuân theo quy luật của thị trường

Ở Việt Nam có điểm khác biệt là hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất Đây là điểm khác biệt với thị trường bất động sản ở các nước TBCN Vì ở các nước này họ trao đổi quyền

sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan

2.1.1.3 Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản

Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau:

- Nhà ở đô thị, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh và nhà ở nông thôn

- Đất đai các loại, cây trái mùa màng gắn liền trên đất

Các yếu tố trên có quan hệ mật thiết với nhau như sau:

- Giữa các bộ phận gắn chặt với nhau, không tách rời nhau

- Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nhà ở, nhà xưởng

- Giá cả bất động sản cao thấp có quan hệ giữa các yếu tố với nhau Các yếu tố trên cũng có nét riêng, thể hiện như sau:

- Thị trường nhà của là tổng hòa các mối quan hệ mua bán, trao đổi nhà

ở, nhà xưởng, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh nó là sản phẩm của lao động là tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nhà để ở, là tư liệu sản xuất nếu dùng vào sản xuất kinh doanh Chúng là những yếu tố vật chất không thể thiếu trong sinh hoạt và sản xuất của con người

- Còn thị trường đất đai trong điều kiện Việt Nam là thị trường chuyển quyền sử dụng đất Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên trao tặng không phải

do con người tạo ra Đất đai bị hạn chế về không gian và vô hạn về thời gian,

ít bị thay đổi Do nhu cầu của con người ngày càng tăng cao nên đất đai ngày càng khan hiếm dẫn đến giá cả luôn có xu hướng tăng lên

- Vật kiến trúc do con người tạo ra, nên thay đổi theo thời gian, giá trị

sử dụng nhiều hay ít đối với người mua lệ thuộc vào giá trị sử dụng nhiều hay

ít của đất Chẳng hạn đất ở khu vực mặt tiền, hoặc cạnh Trung tâm thương mại thì giá trị sử dụng nhiều hơn (khả năng sinh lợi nhiều hơn) so với đất xa mặt tiền, xa trung tâm thương mại Do đó ảnh hưởng đến giá cả của nó trên thị trường

2.1.1.4 Các loại thị trường bất động sản

* Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản: có hai loại:

- Thị trường bất động sản chính thức: là thị trường mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật (các sàn giao dịch bất động sản, hoạt động của các trung tâm giao dịch bất động sản)

- Thị trường không chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại (còn gọi là thị trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu là thông qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”)

* Xem xét theo khu vực địa lý: Có thể phân thị trường bất động sản theo từng khu vực, từng địa phương như: thị trường ở các tỉnh, thành phố, quận, huyện, thị xã hoặc thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành

* Xem xét theo giá trị sử dụng của bất động sản: gồm thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại và dịch vụ, thị trường các công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng )

* Xem xét theo tính chất kinh doanh của bất động sản: có thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp

* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo

ra, có hai cấp:

- Thị trường cấp 1 (sơ cấp) là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, giao quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn nhất định và người sử dụng phải nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của thửa đất và lãi suất của ngân hàng,

vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi

- Thị trường cấp 2 (thứ cấp) là thị trường chuyển nhượng đất cho người khác bao gồm việc bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn

2.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

* Không có thị trường trung tâm:

Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qua lại lẫn nhau Hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trên báo chí hoặc thông qua các tổ chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhà đất) Mặc

dù đây là sự giao dịch kém an toàn nhưng trên thực tế nó đã được hình thành và tồn tại từ rất lâu tạo nên thị trường ngầm về bất động sản Do không có thị trường trung tâm là cho thông tin về thị trường khó thu thập độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường Trong những năm gần đây ở một số tỉnh, thành phố lớn sự xuất hiện của các công ty kinh doanh địa

ốc, các trung tâm giao dịch bất động sản đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả, hạn chế được những tiêu cực do thị trường ngầm tạo ra Đây là tiền đề quan trọng để tiến tới xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và có sự quản lý của Nhà nước

* Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi,

sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt ở nơi khác, dẫn đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương

* Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm:

Do tính chất không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất cũng thường mạnh hơn biến động giá của hàng hóa thông dụng

Ngoài những đặc tính như: đặc điểm của thị trường bất động sản, phương pháp tiến hành các giao dịch mua bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường

Do thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn hảo hơn những thị trường hàng hóa khác nên dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả, mặt khác cũng dễ dẫn đến những méo mó của thị trường này Vì vậy đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn cuả Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung, trong việc xác lập quyền và bảo hộ sở hữu tài sản bất động sản của công dân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi có

sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội Dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm

2.1.3 Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản

2.1.3.1 Cung cầu về bất động sản

Cũng như tất cả các hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, bất động sản cũng là một loại hàng hóa vận động theo quy luật cung cầu, nhưng cung cầu hàng hóa bất động sản có đặc điểm là kém đàn hồi đối với những

thay đổi về giá cả Điều này có ý nghĩa là nếu cung khôg có tính đàn hồi cao thì một sự thay đổi về cầu sẽ không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả năng mở rộng cung dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả Tương tự như vậy, nếu cầu khôgn có tính đàn hồi cao thì khi có sự biến đổi về cung sẽ chậm trễ tạo ra

sự mở rộng hay thu hẹp của cầu và cũng dễ dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả

Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên các mặt sau đây:

* Cung bất động sản:

Cung bất động sản là khối lượng (đất, nhà, kiến trúc trên đất ) và giá

cả mà nhóm người cung cấp có thể muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản tại một thời điểm Điều này dẫn đến là nếu nhà cung cấp chưa sẵn sàng đem các sản phẩm bất động sản của mình ra thị trường để trao đổi mua bán thì dẫn đến khan hiếm hàng hóa trên thị trường Vì vậy để có nhiều hàng háo bất động sản đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa

Các yếu tố tác động đến cung bất động sản:

- Tổng cung hành hóa bất động sản

- Các chính sách của Nhà nước có liên quan đến bất động sản như: Thuế, quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng

- Mức độ phát triển của các thị trường: Tiền tệ, chứng khoán

- Các yếu tố của môi trường vĩ mô như: GDP, tốc độ đô thị hóa

- Giá cả bất động sản hiện tại và tương lai

- Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản

- Giá cả hàng hóa dịch vụ có liên quan đến việc tạo ra bất động sản

- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng như: Đường giao thông, điện, nước, viễn thông, trường học, trung tâm thương mại

* Cầu bất động sản:

Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó trên trị trường Thông thường cầu bất động sản gồm có: đất, nhà ở, các công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ và nhu cầu công cộng, các công trình đặc biệt như: sân bay, bến cảng, sân gol

Cầu bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố sau đây:

- Giá bán bản thân hàng hóa bất động sản

- Giá cả hàng hóa dịch vụ có liên quan đến quá trình sử dụng bất động sản

2.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản

Quan hệ cung cầu bất động sản là một khái niệm của nền kinh tế thị trường, được thể hiện thông qua một hàm số giá cả bất động sản Nghĩa là một sự thay đổi của giá bất động sản sẽ làm thay đổi cung cầu bất động sản

Cũng như các hàng hóa khác, cung cầu bất động sản cũng được thể hiện qua hai loại cân bằng:

- Cân bằng ổn định: tức là khi lệch ra khỏi điểm cân bằng nhưng do các nhân tố khác tác động có thể tái lập được điểm cân bằng mới

- Cân bằng không ổn định: là khi không tái lập được điểm cân bằng mới Cung cầu bất động sản có thể được xem xét trên 4 mặt: số lượng, kết cấu, không gian và thời gian

2.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản

2.1.4.1 Nhà nước

Trong thực tiễn nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau đây:

- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch

về quản lý và sử dụng đất cũng như các quy định về kiến trúc xây dựng

- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và

cơ quan nhà nước cần bán đi Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thị trường bất động sản

Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các cụm tuyến dân

cư, mở rộng lấn biển của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản rất lớn cho thị trường

2.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)

Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia Doanh nghiệp ở đây được hiểu là công ty Nhà nước, các loại hình tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đình, các trung tâm kinh doanh bất động sản Xuất phát từ đặc điểm của mình các hàng hóa bất động sản đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy hoạch, xây nhà theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải theo quy hoạch Để đáp ứng yêu cầu này, chỉ có những người có kỹ thuật chuyên môn, có vốn mới đmả nhận được việc tạo hàng hóa bất động sản và tổ chức việc cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã hội Hoạt động này phải tuân theo những quy định nhất định của Nhà nước, từ đó hình thành nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.1.4.3 Các tổ chức trung gian

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua, người bán mà giữa họ còn có tổ chức trung gian làm cầu nối Do bất động sản là loại tài sản không di dời được, lại có nhiều công dụng và là tài sản quý hiếm nên việc mua bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua bán các loại tài sản khác Ở những trường hợp đơn giản người mua và người bán có thể giao dịch và mua bán với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, việc mua bán cần phải có một tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối giữa người mua và người bán

Các tổ chức trung gian bao gồm:

- Các tổ chức thông tin như báo chí (báo in), phát thanh truyền hình, báo điện tử cung cấp các thông tin về bất động sản

- Các tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua bên bán hiểu thêm về tình trạng pháp lý của bất động sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua bán bất động sản

- Các tổ chức môi giới bất động sản

- Các tổ chức định giá bất động sản

2.1.4.4 Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước

Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều bởi Nhà nước Bởi vì sự tác động của Nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia thị trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện

Một là: Tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế - xã hội - luật pháp để phát triển, qua đó Nhà nước hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia thị trường theo mục tiêu đã định

Hai là: Thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ về vật

chất, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp Mặt khác Nhà nước cũng phải có sự can thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách khác

2.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai

Quản lý theo nghĩa chung nhất được hiểu là sự tác động của hệ thống này lên hệ thống khác nhằm điều khiển hệ thống đó, hướng hệ thống đó vận động, phát triển theo một trật tự, một quy luật nhất định nhằm đạt được mục tiêu đã đặt ra

Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực nhà nước tới các đối tượng bị quản lý, nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra

Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước cá thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi của người bị quản lý nhằm mục đích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địa phương

Từ khái niệm trên cho thấy quản lý nhà nước về đất đai bao hàm các yếu tố sau:

- Chủ thể quản lý nhà nước về đất đai là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyền quản lý nhà nước của mình thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Quốc hội, hội đồng nhân dân các cấp, Chính phủ, ủy ban nhân dân các cấp và hệ thống cơ quan chuyên ngành được tổ chức thống nhất từ trung ương đến cơ sở

Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

+ Các chủ thể sử dụng đất: là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong và ngoài nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam ở nước ngoài, người nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

+ Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: dưới góc độ quản lý hành chính nhà nước, chính các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp dưới cũng là đối tượng chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước cấp trên về đất đai.Ví dụ Sở Tài nguyên và Môi trường chịu sự quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện các hoạt động chuyên môn như: khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính

Như vậy, đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai chính là hành vi, hoạt động của các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

- Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai được xác định cụ thể trong Hiến pháp năm 1992 và trong các quy định của pháp luật về đất đai, đó là bảo đảm

sử dụng đất đai đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trường ở mỗi địa phương và trong cả nước

- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai hiện hành bao gồm: + Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính;

+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính; bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

+ Quản lý quy hoạch và kế hoạch việc sử dụng đất;

+ Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất; + Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Thống kê, kiểm kê đất đai;

+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS; + Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai;

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

+ Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

2.3 Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

2.3.1 Khái niệm

Đất đai: Đất đai là bề mặt của trái đất, trên đó diễn ra các hoạt động

của con người Đất đai là sản vật của tự nhiên không do con người tạo ra, là tài nguyên thiên nhiên không thể tái tạo được Đất cung cấp cho con người trực tiếp hay gián tiếp hầu hết các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống Nói đến đất chúng ta cần chú ý đến khái niệm đất với nghĩa là lớp phủ thổ nhưỡng (soil) là nói đến bề mặt tơi xốp của quả đất, có độ phì nhiêu phù hợp với các hoạt động sản xuất trồng trọt của con người, hoạt động sống của sinh vật và đất với nghĩa mặt bằng lãnh thổ (land) để phục vụ cho hoạt động nói chung của con người nói riêng như nới cư trú, làm mặt bằng sản xuất, khai thác khoáng sản Mác đã viết:" Đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu nhất của sản xuất nông nghiệp, điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại và tái sinh của hàng loạt thế hệ người kế tiếp nhau"

Sở hữu đất đai: Đất đai được coi là một tặng vật của tự nhiên cho con

người, nhưng không phải cho cá nhân cụ thể nào Xã hội càng phát triển, nhu cầu khái phá đất đai phục vụ cho cuộc sống con người ngày càng tăng Trên

cơ sở đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người riêng biệt, thường là một quốc gia Từ đó, quyền sở hữu đất đai được hình thành Tùy vào tình hình kinh tế chính trị của mỗi quốc gia, mỗi giai đoạn lịch sử mà luật pháp có những quy định khác nhau về quyền sở hữu đất đai

- Theo quy định của Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1995 thì quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu

+ Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Chủ sở hữu có quyền trực tiếp nắm giữ hoặc giao cho người khác giữ, quản lý Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chủ sở hữu ủy quyền hoặc do pháp luật quy định

+ Quyền sử dụng là quyền của chủ sử hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản hoặc có thể giao cho người khác sử dụng, khai thác lợi ích tài sản thuộc sở hữu của mình Điều 198 Bộ luật Dân sự quy định: quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao sử dụng hoặc do pháp luật quy định Đây là một quyền năng quan trọng và có ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu Thông thường chủ sở hữu trực tiếp sử dụng tài sản của mình Trong trường hợp này, chủ sở hữu có toàn quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích, lợi tức của tài sản theo ý chí của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến lợi ích của người khác và không trái với đạo đức xã hội

+ Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu trong việc định đoạt số phận pháp lý của tài sản thuộc sở hữu của mình Các hình thức định đoạt như mua bán, trao đổi, cho tặng, góp vốn, thế chấp, cầm cố, thừa kế Ngoài ra cũng có thể có các hành vi định đoạt khác, không phải là xác lập mối quan hệ pháp lý với chủ thể khác mà tự bỏ lợi ích từ chính tài sản thuộc sở hữu của mình, làm cho quyền sở hữu bị chấm dứt do đối tượng của sở hữu không tồn tại Điều 201 Bộ luật Dân sự quy định: quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

Đất đai là loại tài sản đặc biệt, do đó vấn đề sở hữu đất đai và các quy định về các quyền năng của quyền sở hữu đất đai cũng khác với các tài sản khác Do đó có tính không di dời và tính tồn tại vĩnh viễn làm cho đất đai khác hẳn với các loại tài sản khác và do đó cũng làm cho quyền sở hữu đất đai phức tạp hơn hẳn so với quyền sở hữu các tài sản khác Sở hữu đất đai là một vấn đề phức tạp của nhiều quốc gia, cả về lý luận và thực tiễn

- Theo quan điểm của Mác thì trong mỗi thời đại lịch sử chế độ sở hữu đất đai đã phát triển một cách khác nhau và trong một loạt những quan hệ khác nhau Nếu như định nghĩa chế độ sở hữu đất đai như một quan điểm độc lập, một phạm trù riêng biệt, một ý niệm triù tượng và vĩnh viễn thì chỉ có thể là một ảo tưởng của khoa học siêu hình Do đó khi nghiên cứu một chế độ sở hữu đất đai cụ thể cần phân tích kỹ điều kiện tồn tại của nó gắn với thời đại, không thể dùng quan niệm sở hữu đất đai của thời đại này để gắn với quan niệm sở hữu đất đai ở một thời đại khác

Lê Nin đã từng nói rằng: Khi xác định phương pháp, cách thức giải quyết vấn đề ruộng đất cần xuất phát từ những điều kiện cụ thể của việc phát triển kinh tế và chính trị của mỗi nước Tính đặc thù của các điều kiện kinh tế, chính trị, dân tộc cuả các nước khác nhau quyết định sự cần thiết có cách giải quyết vấn đề ruộng đất theo những cách khác nhau

Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu

tư nhân và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác (sở hữu nhà nước, sở hữu của tập thể, sở hữu của cộng đồng ) do vậy đất đai được mua bán như một loại hàng hóa (mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác) Tại nền kinh tế này, thị trường đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trường BĐS

Ở nước ta, quá trình hình thành và phát triển các quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai cũng trải qua nhiều biến động gắn liền với sự thay đổi về thể chế chính trị, thể chế kinh tế:

- Trong chế độ sở hữu đất đai thời kỳ phong kiến vua có quyền tối cao

về sở hữu đất đai và toàn bộ diện tích của lãnh thổ quốc gia và đất đai được chia làm 2 loại: đất công và đất tư Thời kỳ đầu, ruộng đất công được hình thành và củng có trên cơ sở chế độ công hữu nguyên thủy về đất đai Trong quá trình phát triển nhà nước phong kiến, nhất là thời kỳ nhà nước phong kiến độc lập, đồng thời là thời kỳ củng cố chế độ công hữu về ruộng đất để duy trì bộ máy quản lý và xây dựng ngân sách quốc gia Tuy nhiên, trên thực tế sự phát triển của lực lượng sản xuất và bộ máy quan lại thúc đẩy quá trình tư hữu hóa ruộng đất, làm cho tỷ lệ đất công ngày càng thấp và dần dần quyền sở hữu đất đai của "vua" chỉ còn trên danh nghĩa, mà "chúa làng" mới là thực chất

- Chế độ sở hữu và quyền sử dụng đất dưới thời Pháp thuộc cơ bản thực hiện và củng cố chế độ tư hữu về điền sản, đồng thời Pháp cũng áp dụng luật pháp của nước Pháp vào nước ta trong việc quản lý và khai thác đất đai thuộc địa ở Việt Nam, cùng với việc duy trì hình thức sở hữu và sử dụng đất theo kiểu phong kiến bản địa

- Luật pháp hiện hành của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền sử dụng đất với các quyền năng khác nhau Quy định này được lựa chọn là xuất phát từ tình hình kinnh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam Do vậy, Nhà nước có quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước được thể hiện qua việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu

thuế sử dụng đất, thuế thu nhập thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trên thực tế, việc thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất mang đậm nét đặc trưng của quyền sở hữu không đầy đủ (không được quyền định đoạt) ngay cả với đất đai dùng trong sản xuất ở những vùng được quy hoạch ổn định lâu dài, việc quy định thời hạn giao đất cũng chỉ giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư trong thời hạn giao đất Tuy nhiên, nhiều trường hợp việc quy định thời hạn này chỉ là hình thức và gây trở ngại cho việc đầu tư sản xuất Trong những trường hợp này, các quyền năng của người

sử dụng đất rất gần với các đặc trưng của quyền sở hữu hay được coi là sở hữu không đầy đủ và vai trò của Nhà nước chỉ còn mang tính giám sát pháp lý

về quyền định đoạt đối với đất đai Như vậy, quan hệ sở hữu về đất đai thực chất đã được phân định giữa Nhà nước và tư nhân và được coi là quan hệ đồng sở hữu

Đối với những đất đai không thuộc diện sử dụng ổn định lâu dài cho cùng một mục đích hoặc không ổn định đối với chủ thể sử dụng thì các quyền năng của người sử dụng đối với đất đai chủ yếu là khai thác các công dụng mang lại từ đất đai, còn các quyền năng khác thì bị giới hạn và do Nhà nước nắm giữ Trong trường hợp này quyền sở hữu đất đai tập trung toàn bộ vào Nhà nước

Người sử dụng càng có nhiều quyền năng về đất đai thì càng có nhiều

cơ hội để khai thác các công dụng và lợi ích của đất đai Do đó sẽ làm gia tăng giá trị của đất đai đó, đồng thời làm cho giá cả của đất đai mà thực chất

là giá quyền sử dụng đất sẽ tăng lên Nhận thức được vấn đề này, Nhà nước ta

đã từng bước thực hiện các chính sách về đất đai trong từng thời kỳ cụ thể trong đó có việc mở rộng các quyền năng về đất đai cho người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quan hệ về đất đai

2.3.2 Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945 đến nay

- Hiến pháp năm 1946 quy định đất đai có thể có nhiều hình thức sở hữu

- Hiến pháp năm 1959 xác định ruộng đất có ba hình thức sở hữu chủ yếu: Nhà nước, tập thể và sở hữu tư nhân của người lao động Khi tiến hành hợp tác hoá nông nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần dần được phát triển Cho tới khi phong trào vào hợp tác xã nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được tập thể hoá đã chiếm tuyệt đại bộ phận trong tổng quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hoá thành hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã

- Trong khi vấn đề ruộng đất nông nghiệp đã có những chuyển biến to lớn qua cuộc cải cách ruộng đất tại miền Bắc vào những năm đầu thập kỷ 1950; công cuộc tập thể hoá nông nghiệp vào những năm cuối thập kỷ 1950 đến những năm 1960, 1970 của thế kỷ trước thu được những kết quả to lớn, thì các loại đất khác, đặc biệt là đất ở ( đất thổ cư) tại các khu vực đô thị và nông thôn đều không được đề cập nhiều về mặt pháp luật cho đến năm 1980 Theo đó, nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì đất ở của ngôi nhà đó đương nhiên cũng thuộc sở hữu nhà nước; nếu nhà ở đó do cha ông để lại thì đất ở của ngôi nhà đó và nhà ở đương nhiên thuộc sở hữu của người thừa kế theo quy định của Luật Thừa kế Đối với các tỉnh phía Nam, sau giải phóng năm

1975, không trải qua cải cách ruộng đất mà đi thẳng vào phong trào hợp tác

hoá nông nghiệp, trong đó tỷ lệ hộ nông dân gia nhập hợp tác xã thấp hơn nhiều so với tỷ lệ đó tại miền Bắc Tình tình đó dẫn tới một thực trạng là ruộng đất tại các tỉnh phía Nam từ năm 1975 đến năm 1980 thuộc quyền sở hữu của nhiều chủ, có chủ sở hữu là Nhà nước đối với đất công và đất mà chủ

cũ chạy ra nước ngoài, có chủ là nông dân đối với đất mà họ có từ trước ngày giải phóng, hoặc được người có nhiều đất tự nguyện chia cho sau năm 1975, có chủ là hợp tác xã đối với đất nông dân góp vào hợp tác xã, hoặc đất được Nhà nước giao cho hợp tác xã Đối với đất ở nông thôn, thành thị và đất vườn, Nhà nước chỉ thực hiện quyền sở hữu đối với những diện tích gắn với nhà thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc nhà được tịch thu từ những người bỏ chạy

ra nước ngoài

Như vậy, cho tới năm 1979, đất đai ở nước ta có thể thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau Ở miền Bắc, phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Trong bối cảnh đó, khái niệm quyền sử dụng đất không có mấy ý nghĩa thực tiễn, đặc biệt là khi cơ chế kế hoạch hoá tập trung đang vận hành theo đó nhiều loại thị trường không hoạt động, kể cả thị trường quyền sử dụng đất

- Hiến pháp 1980 ra đời đã đặt nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất đai Theo Hiến pháp 1980 đất đai thuộc sở hữu toàn dân Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế XHCN, theo đó xoá bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xoá bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở gắn liền với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tư nhân, gia đình, họ tộc, cộng đồng như đã từng có trước năm 1980 Về mặt lý thuyết, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là điều kiện cơ bản, cần thiết để đảm bảo định hướng XHCN ở nước ta Nhưng những quy định này vô tình đã biến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thành chế độ sở hữu mang tính hình thức Việc pháp luật

không thừa nhận các giao dịch về đất đai, do đó không tồn tại một thị trường đất đai công khai, hợp pháp đã làm phát sinh các quan hệ giao dịch trái pháp luật, hình thành nên một thị trường ”ngầm” hoạt động lén lút, phát triển theo hướng tự phát Việc phát triển thị trường ’ngầm’ đất đai đã gây ra những tác động xấu đến nền kinh tế- xã hội Tính không công khai của thị trường đất đai

đã làm cho thông tin về giá đất khó thu thập, độ tin cậy kém dẫn đến việc định thuế đất đai một cách tuỳ tiện không có cơ sở và xác định khung giá đất không chính xác khó khăn trong việc tính toán hiệu quả của nhà đầu tư

- Luật đất đai năm 1987 được ban hành xuất phát từ nhu cầu thực tế của công cuộc đổi mới nền kinh tế của cả nước, nhằm cụ thể hoá quyền sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong Hiến pháp năm 1980, đã được đặt ra

từ Đại hội VI năm 1986 của Đảng Cộng sản Việt Nam, vấn đề ruộng đất đã được ghi nhận: ” Ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền

sử dụng lâu dài (các vấn đề khác như việc chuyển quyền sử dụng, thừa kế, thế chấp do Nhà nước quy định”

- Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã dẫn đến một quan niệm khác về thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc

mở rộng các quyền năng cho người sử dụng Nhà nước đã thừa nhận các thuộc tính hàng hoá của quyền sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường, cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước Chế độ sở hữu toàn dân được hiểu theo nghĩa tương đối của nó, đó là người đại diện cho sở hữu toàn dân là Nhà nước, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng Như vậy trên cùng một mảnh đất có hai chủ, một là chủ

sở hữu là toàn dân mà đại diện là Nhà nước và một chủ sử dụng đất Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận tài sản hợp pháp của họ Như vậy người sử dụng đất hợp pháp đã xác lập sự chiếm dụng, còn quyền định đoạt thuộc quyền chủ sở hữu là Nhà nước có quyền giao đất tức làm phát sinh một quan hệ pháp luật nhất định hoặc có thể làm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai nhất định thông qua quyết định thu hồi đất

- Do các quan hệ kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai ngày càng khẳng định giá trị trong đời sống kinh tế - xã hội: Đất đai vừa là tài sản quốc gia, đồng thời lại là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của mỗi

hộ gia đình, cá nhân, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở lên cấp thiết, các quan hệ đất đai ngày càng phát triển, các tranh chấp về đất đai ngày càng gia tăng, diễn biến phức tạp Trong bối cảnh đó, luật đất đai tiếp tục được sửa đổi,

bổ sung vào năm 2001 và ngày 26/11/2003 Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất đai mới có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 tiếp tục mở rộng các quyền năng cho người sử dụng thực sự, đã làm cho đất đai càng ngày càng được sử dụng hiệu quả hơn và trở thành một nguồn lực tài chính để đầu tư phát triển sản xuất Các quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất trở thành các quan hệ hàng hoá tiền tệ, góp phần hình thành và phát triển thị trường đất đai nói riêng, thị trường BĐS nói chung trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Các quyền của Nhà nước cũng được mở rộng và dần được hoàn thiện

từ chỗ giới hạn quyền giao đất, thu hồi đất sang cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, đấu thầu quyền sử dụng đất và đấu giá các dự án có sử dụng đất Các quyền năng này đã góp phần không nhỏ trong việc làm tăng ngân sách nhà nước, đồng thời cũng tạo nên tính minh bạch để phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh

2.4 Những đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta

2.4.1 Khái niệm và sự hình thành thị trường quyề n sử dụng đất ở nước ta

Khái niệm thị trường: Lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về thị trường

hình thành trên cơ sở kế thừa có phê phán các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường C.Mác đã nghiên cứu và trình bầy sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường C Mác đã chỉ rõ: " Thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá” C.Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường Lênin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác Theo Lênin: " Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường Quy mô của thị trường gắn chặt với trình độ chuyên môn hoá của lao động xã hội Phân công lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận "

Khái niệm thị trường BĐS: Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà

nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm

về thị trường BĐS như sau:

- Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một điều kiện đặc biệt của sản xuất Tuỳ theo từng ngành cụ thể mà đất đai có vai trò và vị trí khác nhau, điểm chung nhất đối với mọi ngành sản xuất là đất đai đóng vai trò địa bàn tổ chức sản xuất Sự phát triển nhanh chóng của các lĩnh vực kinh tế - xã hôi đòi hỏi quy mô xây dựng mới tăng lên Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành xây dựng với các công trình hạ tầng, công trình xây dựng nhà ở , hình thành các khu dân cư, các đô thị mới Những yêu cầu này càng làm tăng nhu cầu về đất đai

Đất đai còn là một nguồn tài chính của mỗi quốc gia, doanh nghiệp và cá nhân Các nguồn thu của ngân sách nhà nước được đóng góp một phần không nhỏ từ các giao dịch liên quan đến đất đai Từ khi nước ta chuyển từ

cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng XHCN, thì trên thực tế đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất, địa bàn sản xuất, địa bàn cư trú, mà nó đã trở thành hàng hoá Một hàng hoá đặc biệt được giao dịch trên thị trường

Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia đều gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế và xã hội cho sự ra đời của sản xuất hàng hoá chính là sự phân công lao động xã hội và sự tồn tại những người chiếm hữu tư nhân về đất đai Khi đất đai sinh lời cho chủ sở hữu thì người ta

sẽ tiến hành các hình thức trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất đai và các hình thức giao dịch khác Đây chính là tiền đề cho sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai Nhu cầu sản xuất, kinh doanh và nâng cao đời sống ngày càng tăng khiến các giao dịch về đất đai ngày càng trở lên phổ biến Nói cách khác, khi cung và cầu về đất đai xuất hiện thì cũng là lúc nhu cầu về các giao dịch đất đai hình thành và từ đó hình thành nên thị trường đất đai Chỉ đến khi Nhà nước thừa nhận và thực sự tham gia quản lý hay điều tiết các quan hệ giao dịch đó thì thị trường đất đai đất mới được chính thức hoạt động hợp

pháp Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với các quyền năng được pháp luật quy định Do vậy, về thực chất thị trường đất đai ở nước ta là thị trường quyền sử dụng đất Đối với nước ta sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai là một yếu tố khách quan Trong nền kinh tế theo cơ chế tập trung bao cấp đất đai chủ yếu giao dịch ”ngầm” vì lúc đó đất đai chưa được công nhận là hàng hoá Cho đến nay, cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, thị trường đất đai được hình thành và ngày càng sôi động Song thị trường ”ngầm” vẫn diễn ra phổ biến và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Điều này dẫn đến những diễn biến phức tạp, thậm chí ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội, làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn đất đai của quốc gia Thực trạng phát triển các giao dịch đất đai hiện nay cho thấy tính tất yếu khách quan và tầm quan trọng rất lớn của nhà nước trong việc quản lý và phát triển thị trường đất đai

Thị trường quyền sử dụng đất được chia làm hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp Trong thị trường sơ cấp, giao dịch được diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia là người sử dụng đất Hình thức giao dịch là giao đất, cho thuê và thu hồi đất Còn trong thị trường thứ cấp là các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất đem quyền sử dụng đất của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực hiện các quyền năng cơ bản khác

Trong hoạt động của thị trường sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch chủ yếu sau:

- Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền

sử dụng đất, đối với các loại đất sau:

+ Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

+ Đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, lực lượng vũ trang để xây dựng các công trình thuộc ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh

tế, văn hoá, xã hội, ngoại giao

+ Đất phục vụ cho xây dựng các công trình công cộng

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chưc, hộ gia đình, cá nhân Hình thức này thực hiện đối với đất ở, đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

- Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh

- Nhà nước tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng cho các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở

Trên thị trường thứ cấp, các giao dịch về đất đai được thực hiện dựa vào các quyền năng của người sử dụng đất Từ các giao dịch đó có thể hình thành nên các hình thức thị trường đất đai cụ thể là:

- Thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai: đây là thị trường ra đời và phát triển sớm nhất trong lịch sử, nó xuất hiện cùng với sự ra đời của chế

độ chiếm hữu tư nhân về đất đai Ngày nay việc mua bán, trao đổi đất đai đã phát triển rất mạnh mẽ và được diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán hoặc thông qua môi giới trung gian hoặc qua tư vấn

- Thị trường cho thuê đất đai: đây là thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai trong một khoảng thời gian định trước Có thể đó là thị trường thuê trực tiếp giữa nhà nước và cá nhân người sử dụng đất hoặc giữa những người

sử dụng đất với nhau

- Thị trường thế chấp đất đai: khi các quan hệ tín dụng phát triển, đất đai là một tài sản có giá trị và được thừa nhận là một hàng hoá, nên nó được

sử dụng để làm vật thế chấp cầm cố huy động vốn, do đó thị trường thế chấp đất đai xuất hiện Thế chấp đất đai có thể được thực hiện giữa những người sử dụng đất với tổ chức tín dụng để vay vốn, thị trường này tạo ra một điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn để phát triển kinh tế

- Thị trường góp vốn liên doanh: khi người sử dụng có quyền dùng quyền sử dụng đất đai để góp vốn liên doanh thì sẽ hình thành nên một thị trường góp vốn

Từ việc phân tích ở trên ta có thể rút ra khái niệm về thị trường quyền

sử dụng đất như sau:

Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện việc giao, cung ứng đất cho các nhu cầu của tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đất tiến hành các giao dịch dân sự với các

tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất của mình

2.4.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Theo quy định của luật pháp Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Do vậy, đất đai là một hàng hoá đặc biệt, các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai không phải là các giao dịch về bản thân đất đai mà chính là thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Mặt khác theo quy định tại điều 181 Bộ Luật dân sự năm 1995 của nước ta thì đất đai thuộc BĐS do vậy quyền sử dụng đất thực chất là trung tâm của thị trường BĐS Do đó, mang đặc điểm của BĐS Tuy nhiên, thị trường này là một thị trường có giới hạn, có điều kiện, được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm

2003 và mang những đặc điểm sau:

- Thị trường quyền sử dụng đất bị lệ thuộc vào giới hạn bởi mục đích

sử dụng đất: Theo điều 13 Luật đất đai năm 2003, đất được phân thành ba

nhóm chính; Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng Trong đó, việc chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước Từ quy định đó, thị trường quyền sử dụng đất chỉ hoạt động trong từng nhóm đất Những giao dịch chuyển quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không thực hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Giá cả giao dịch quyền sử dụng đất hình thành chủ yếu theo quan hệ cung- cầu đối với từng thửa đât Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá quyền

sử dụng đất trong các giao dịch sẽ được xác lập lại Sự nhậy cảm trong xác lập giá là nhân tố thường bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, "chụp giật"

- Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong giao dịch quyền

sử dụng đất đai: đất đai là một loại tài sản không thể di dời được, các giao dịch về quyền sử dụng đất được tiến hành phải thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng đất, diễn biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch )

hệ thống hồ sơ về đất đòi hỏi phải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình giao dịch mua bán quyền sử dụng đất Do vậy, phải do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch Hệ thống hồ sở về sử dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì các chủ sử dụng đất chỉ có thể tiến hành giao dịch ”ngầm” mà giao dịch ”ngầm” trong trường hợp này tính rủi ro rất cao Thực tế ở Hà Nội đã có người mua quyền sử dụng đất trong dự án quy hoạch hoặc mua quyền sử dụng đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc trên cùng một diện tích đất nhưng lại bán nhiều lần cho nhiều người khác nhau Điều này để lại hậu quả rất phức tạp

cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc toà án nhân dân khi tham gia giải quyết

- Thị trường quyền sử dụng đất bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội: thị trường quyền sử dụng đất không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế, mà còn bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yêu tố công bằng

xã hội, yêu tố cư trú, yếu tố quốc tịch Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao dịch đất nông nghiệp đối với nông dân; về cư trú, dễ thấy nhất là có

sự phân biệt giữa người thường trú và người tạm trú; về quốc tịch, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa người Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài Như vậy thị trường quyền sử dụng đất là thị trường không thể thực hiện nguyên tắc bình đẳng với mọi người, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất Tuy nhiên, nếu quá lạm dụng sự phân biệt đối xử thì thị trường quyền sử dụng đất sẽ dễ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả khó kiểm soát được Về vấn đề này, Hà Nội những năm trước đây xuất hiện vấn

đề rất mâu thuẫn giữa quy định về nhập hộ khẩu và mua nhà đất gây nhiều khó khăn phức tạp cho người ngoại tỉnh Đó là, theo quy định về nhập hộ khẩu tại Hà Nội thì yếu tố đầu tiên là phải có nhà hợp pháp, nhưng theo quy định về việc mua bán sang tên nhà, đất thì người được sang tên ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất phải có hộ khẩu tại Hà Nội

Từ hai quy định này dẫn đến người ngoại tỉnh muốn có được tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà phải đi lòng vòng và chi phí tiêu cực rất lớn mới có thể mua được một diện tích nhà, đất hợp pháp và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất Đây là vấn đề đã kéo dài rất nhiều năm và gần đấy mới được khắc phục một phần

- Thị trường quyền sử dụng đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác: quyền sử dụng đất gắn liền với sản xuất kinh doanh hoặc với nhà ở của người sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá